富秦家乐卡业务介绍--印台信合--铜川市印台区农村信用合作联社
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富秦家乐卡业务介绍
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&&&&& 富秦家乐卡属于陕西信合富秦卡的系列产品，是由县（区）联社负责发行的具有银联标识的人民币磁条借记卡。具有现金支取、转账结算、自助存取款、信息查询、pos消费、贷款使用和还本还息等功能。 申请人条件 &&&&& 各级农村合作金融机构管辖区域内信用良好的小额农户贷款客户，以及无不良信用记录的具有完全民事行为能力的其他借款人。 贷款使用功能 &&&&& 按照“一次核定、随用随贷、余额控制、周转使用”的管理原则，借款人可以凭借富秦家乐卡在全省任意农村合作金融机构营业网点柜面、自助设备使用授信额度内的贷款和归还贷款本息。 &&&&& 富秦家乐卡的最高贷款使用额度是人民币20万元，贷款利率由各县（区）农村合作金融机构确定。 注意事项 （1）富秦家乐卡密码分为查询密码、支付密码和贷款使用密码。查询密码用于客户电话查询；支付密码作为关键密码，用于持卡人付款；贷款使用密码用于借款人将资金转入富秦家乐卡对应存款账户。各项密码必须妥善保管。 （2）借款人可以通过柜面、自助设备、“”客服电话查询授信额度使用信息和存、贷款账户信息。 &&&&& 以上业务介绍供参考，详细办理流程以营业网点要求为准！
12345678910111213贷款期限用英文怎么说?请翻译以下两句话：1,首付款贷款有没有期限?2,这项首付款贷款业务对房地产市场有什么影响?_百度作业帮
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1 Is the down-payment loan terminable?2 What impact does the down-payment loan service have on real estate market?
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学区房达人
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& & &&&& &&&&&本人保留对全文的一切权利。 &&--------------------------------------------------------------------------&&&&& 甜蜜摇摆说：理性分析后自己做出的判断，是最正确的判断。等别人告诉你，不如让自己变成达人，让自己告诉自己。&&& &&&&温馨提醒：看完本杭州学区房的帖，需要耗费大量精力、时间、流量，仅适合有决心、有毅力、喜欢自己找寻答案的父母往下看。同时，不会告诉你杭州的学区房的选择答案，只会说学区房理念、说学区房方法。&&&&&&&& 下面那些&直达点击&是斑斑加的。实际意义不大。&&&&&&& 您还是一楼一楼的看下去方便，我的帖子只有三个部分，因此也只有三楼。&&&&& & 直达点击：&&&&&&&&前言：用一种平常心来看学区房、买学区房。&&&&&&&&&&&第一个问题：到底哪些人在买学区房&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&学区房到底哪些人买？你会不会去买学区房？你属于哪类买学区房的人？&&&&&&&第二个问题：学区房怎么会承载对美好生活的向往&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&户籍制度改革，方便了人口流动。但是资源的配置，必须以人口相对固定为前提。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&学区房，无奈的选择。杭州的学区房存在的合理性。学区房存在，就是合理。&&&&&&&第三个问题：房价是怎么涨起来的、学区房是怎么出现的？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&市场的调~控，学区房的价格如何产生，市场如何决定学区房的定价。&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&名校集团化&。家长们造就了杭州的学区房。&&&&&&&第四个问题：怎么确定相对理性的学区房&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&学区房的123456，如何取舍自己对学区房的需求。&&&&&&&第五个问题：何时开始了解学区房行情、开始看学区房&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&杭州的学区房，其实有几个特殊时段可以关注。学区房，关键要找到房源。&&&&&&&第六个问题：学区房的风险何在&&&&&&&&&&&&&&&&&&&关注学区房，必须关注建筑本身。杭州的学区房，尤其要如此。&&&&&&&第七个问题：学区房的心态&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&务必保持理性心态。学区房，其实就只是个房子而已。&&&&&&&理念篇结语：适合自己的，才是最好的学区房。&&直达点击：&&&&&&&一、针对学区房，需要了解的基本教育政策&&&&&&&&&&& 杭州的学区房表1表2表3表4.&&&&&&&二、学区房的抵押、出租、查封、户口问题&&&&&&&&&&& 要核查学区房的抵押、出租、查封、户口。杭州的惨痛学区房例子。&&&&&&&三、有没有购买学区房的资格，你到底在杭州能买房不？&&&&&&&四、学区房的中介挑选&&&&&&&&&&& 买杭州的学区房，你得选个放心的中介。&&&&&&&五、学区房的中介收费&&&&&&&&&&& 杭州的学区房中介收费，你先要知道标准&&&&&&&六、购买力&&&&&&&&&&& 你有多少杭州的学区房的首付款。&&&&&&&&&&& 学区房的能够带动多大的贷款数额。&&&&&&&&&&& 学区房的贷款额的制约条件。&&&&&&&七、找学区房的房源、看房子&&&&&&&&&&& 看学区房的四类信息，看学区房的房子的五个方面。&&&&&&&八、学区房&意向书&和&意向金&，当心&意向金&&&&&&&&九、学区房正式合同&&&&&& 十、学区房从按揭到过户，从交房到迁移户口&&&&&&&技术篇结语：啥都&略懂&就足够应付一切了&直达点击：&&&&&&&开始看杭州的学区房前，你还要做好两样准备：&&&&&&&&&&& 用一个例子来说明，就能确定到学区、确定到学校、确定到学区房&&&&&&&一、围着初中找小学的学区房。&&&&&&&二、看看这个区域小学的学区房的分布&&&&&&&三、到底确定哪所小学的学区房&&&&&&&&&四、到底选择这所小学的哪个社区的学区房&&&&&&&&&&& 看起来很简单。实际上不是的。&&&&&&&最终结语：别轻易相信别人通常告诉你的。&&&&&&&&&&& 祝经受了折磨和考验的家长，找到适合自己的学区房，教育出出色的孩子。&&&&&&
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学区房达人
&&& 前言：19楼上，每天都会有各种各样的经验贴出现，美食经——告诉你哪里有便宜好吃的，装修经——告诉你装修过程中的潜规则，买车经——试图让你找到最适合你的车子，当然了，也有房产经。&&&& 那天，当淼淼版主希望我告诉大家自己对杭州的学区房体会时。我的确像有同学给我评分留言一样，试图就学区房这个东西写纯技术流的帖子。将我自己试图尽量弄清楚的每所学校、交易的每一个环节、注意的每一个细节，尽量罗列。&&&& 随后，面对了越来越多同学的学区房咨询，既有合适买吗？买错了怎么办？这些学区房真的是这样吗？我该如何规划下一步的投资？等等。这些问题是技术流帖子能解决的吗？不能，这些问题应该都在入市之前就解决。 &&& 当然也有人问：为什么你要试图弄清楚这些。好吧，是因为我不知道“我去买学区房，我到底买到的是个什么东西？”学区房，真的就只有这3个字吗？就3个字，值得用1年时间、跑遍大半个城市来找寻答案吗？值得，正如《杀死一只知更鸟》所描述的那样，这是一个人如何从偏执、盲从到理性的过程！所以，我得先用最简单的方式，把一些道理说通，然后大家再用一种平常心来看学区房、买学区房。&&&& 第一部分& 学区房的理念篇（2月23日起更新）&&&&&&&& 第一个问题：到底哪些人在买学区房（2月23日更新的，已看过的跳过去） &&& 习大大去年底说过一句话：“我们的人民热爱生活，期盼有更好的教育、更稳定的工作、更满意的收入、更可靠的社会保障、更高水平的医疗卫生服务、更舒适的居住条件、更优美的环境，期盼孩子们能成长得更好、工作得更好、生活得更好！”是不是说到你的心里了，也说到了我的心里。辛辛苦苦去看学区房，和上述的追求都有关系！这就是对美好生活的向往，就是人活着的希望！ &&& 回到现实，到底哪些人已经拥有了这些？这里就要引出一个砖家的概念“中产者”。“中产者”按照砖家的解读，占据了社会收入值前20%位的人群，叫做“中产者”。难道是坐在自家飘窗上、喝着优雅咖啡、没有生活负担、和黄立行暧昧着的“杜拉拉”吗？这样的“中产者”定义有啥意义？让我们把目光放到自己身上，放到追求美好生活的人身上。 &&& 首先，我们必须剔除掉三类人：第一类是富人，这个所谓的富人是指那些能够满足自己所有正常合理的社会普通大众需求群体。当然也包括那些炫富的、活在奢侈品和豪宅里的人。第二类是坐拥资源的人。第三类是那种吃完这顿饭、不管下一顿的，上顿大鱼大肉、下顿喝西北风的，就是没有生活追求的人，虽然我念大学也这么干，但是我有追求，所以不属于此类。这三类是“特例”。 &&& 其次，我们把剩下的追求美好生活的人分为三类： &&& 第一类“高产者”。就是已经基本达到这个社会普通大众生活追求的人。说的最直白点，就是被三套房做不出房产证限制死的人。说地再具体点，就是那些既有学区房、也有改善性住房的人，或者那些学区房、改善性住房合二为一的人。正在还贷款的人也算，因为你们有对美好生活的追求，贷款在你家庭的收入可控范围之内。对照习大大的标准，是不是基本能够满足了，是的。你们是成功的人。这一类人是我追求的目标。 &&& 第二类“中产者”。就是那些积攒了一定积蓄，等着买首套市区小房子。或者是那些买了远郊房子，想换到市区小学区房的人。如果你恰巧远郊是改善性的，能够坐拥学区房而不需要卖房的，买完学区房你就升格为“高产者”。 &&& 第三类“低产者”。在杭州暂时没有买下房的。包括租房的，正在打拼的。比如目前的我。有的正在准备买房，有得打算买学区房，还有的正在为能够买房子努力。 &&& 构成三个层次的，既有外地来杭州的新杭州人，也有在杭州读完大学的新杭州人，还有杭州不同城区之间想流动的本地人。 &&& 之所以用房子作为标准来衡量，因为我们要分析的是房子，主要是二手学区房，以这个为参照物，就能很清楚的看出因为房子而导致的几个层次的递进关系。在后续讲到调控等内容的时候，也要涉及到这三个层次。 &&& 当然，三个层次之间的流动，其期限不受限制，有的需要几年，有的需要大半辈子，还有的需要两辈子、三辈子。几年完成流动的，是那些能力非凡的人，这些人可能又能直接进入富人圈，那么你就跳出了我们讨论的三个层次。大半辈子很好理解，不多说。两三辈子就是那些得到父母资助、家人资助的，其性质自然是几辈子。&&&& 第二个问题：学区房怎么会承载对美好生活的向往（2月24日晚更新） &&& 首先，我们要从户籍制度说起。户籍制度是一种行政制度，请注意这个行政前缀，与二手学区房的用途密切相关，在技术篇中将再次分析透彻。户籍制度就是用家庭为单位，把每个人的基本信息掌握起来的制度。 &&& 为什么要存在这个制度？因为社会是由人组成的，每个人从生到死都得有人掌握你的信息。据说从周朝开始，就有登记人口的制度了，用来干什么。征粮纳税、征兵打仗、互相管理都得以知道有哪些人为基础，也就是要靠户籍来实现资源的收集、分配。因此，除了“司马”，就有了“司民”这个职位。朝代更迭，第一件事情就是要找到天下的“户籍”。反正我们不是研究历史，知道这些也够了。 &&& 户籍制度的内容涉及家庭信息、涉及每个人的信息，很重要。谁掌握这个信息都不放心，万一乱用岂不天下大乱，由谁来管理比较合适呢？用道明寺的话说“道歉有用的话要警察干吗？”既然涉及个人隐私、事关安全，就由公共安全部门管理吧。 &&& 但是中国的历史上，户籍存在是把你固定死，让你在一个地方呆着，哪里也别去，管理好管理，征税征兵啥的好找人。特别是计划经济的时候，发个布票、粮票，分点东西，上级直接对照户籍做个清单，下面直接按照清单领东西，多方便啊！但是到了改革开放以后，市场经济兴旺了，人员流动多起来了，这个制度显然不合适了，不给人流动，那还打啥工啊。于是国家就要改革户籍制度，公共安全部门的户籍放开了，大家放心流动吧。作为公共安全部门，他也开心，顺应民心啊。于是，大家现在迁户口也不是啥大事了，去登记一下、交几块钱工本费、十几分钟就基本能把事情办好了。今年，据说户籍制度的改革力度还要更大，这是个大形势，公共安全部门算是把大家都服务到家了。 &&& 可是，当户籍制度这么改掉以后，你人员流动是方便了，也不用路条、介绍信了。以往粮票、布票、油票这些实物配给的东西是取消了，可是附加在户籍上面的其他东西，取消不掉啊。有哪些呢？我们还是回到学区房的主要内容——教育。 &&& 政府要在几个楼盘附近盖个小学，得有人告诉政府盖多少大的校舍、配几个教师、买多少课桌椅啊。于是教育部门就得问有关部门拿数据，有多少学生到年纪了啊？统计上一看，好吧，100个孩子明年要读书，推算一下未来五年可能200人。那就投入1000万，盖个可以容纳200人的。可是户籍制度改革了，突然来了100个孩子的父母打工、100个年轻大学毕业生、100个要到这个区域上班的本地人，谁也掌握不了啊，完蛋了突然多了300人，这300人咋安置？有人就会说，那就让政府盖大一些，盖个10000人的小学。这是不经过脑子的人，如果这样，杭州每个小学都得盖成浙大紫金港校区，然后就容纳100个小学生？当然，有人说，政府就得为人民服务，盖吧。那我问你，政府哪里来的钱，政府的钱得靠税收，归根到底是大家自个掏钱的，这不是败家吗？政府当然不能这么干！ &&& 这个道理你懂了，那么所有涉及公共服务领域的道理都是一样的。为什么杭州包括大城市，道路特别拥挤、学校特别紧张、房子特别难买、医院特别忙乱，没有一个人能未卜先知的。再说了，中国人口相对基数大，稍微大家一起干点事情，就能挤趴下。比如春运，有人骂高速公路、骂铁道部、骂机场的时候，我还是躲远点了。 &&& 这个时候，有人又会问：户籍制度改革了，下一步也可能取消了。可是为啥要我买学区房啊？教育部门干吗把房子和户籍绑在一起。还是用前面的例子，政府花了很多钱，在西湖区盖了一所能够容纳周边所有500个小孩的小学。周边包括外来打工的、大学毕业的、一直在这里居住的，这些人的孩子全在这里读书了。可是，突然打工的、大学毕业的400个家庭全部换工作到下沙了，把400个孩子全部转学到下沙了。西湖区的这所小学，给配的老师、桌椅、校舍不就都浪费了。轮到下沙的小学要哭天抢地了！ &&& 这里，就产生了一个矛盾：户籍制度改革，方便了人口流动。但是资源的配置，必须以人口相对固定为前提。可是户籍制度已经改革了，这是时代的趋势。于是就需要另外一个方法，把人员相对固定住。&&&& 有一种方法能把人相对固定住，是住所。人总是要居住的，租房子也是居住，不能睡大马路。体现为实物，就是房子。因为我们关注教育，所以就叫学区房。当然，有人不需要教育需求、需要看病方便时，他就会挑选浙一、省中附近的房子，那叫医院房。有人需要稳定的工作的时候，他就会挑选公司附近的房子。以此类推，你看，大家对美好生活的追求，指向一个标的：房子。你说房子重要不？ &&& 据说，杭州女性51%以上需要男方有房子，你看，多简单的诉求！我想，剩下的49%，也是需要双方一起买房子的。否则就真的成了“为了爱情去饿死”。在房子这点要求上，女性一点都不过分。&&&& 再回到教育，原先，省里、杭州市在教育上都没有对房子的规定。于是，问题就出来了。有人钻了空子。有的学校一看，这可不行，我得惩罚你们这些钻空子的人，交“择校费”吧，警告一下你。于是，大家都开始钻空子了，反正交“择校费”就可以了。可是这样就乱套了，违反公平了，还带坏了风气、助长了腐败，特别是对没钱交“择校费”的孩子不公平。于是市里处理了好几个校长。省里、市里索性就把政策点明了，大家都不许收“择校费”，都不许择校，该在哪里读书就在哪里读书。你说这个制度是不是好制度，我当然认为是好制度。 &&& 那么，大家都得回到老路上，是哪里户口的人——因为政府在一开始就考虑你的需求了，房子在哪里——你不会满杭州城溜达了，回到该去的区域读书。&&& 当然，浙江作为外来人口大省，政府是充分考虑外来人口的。可是这些人超过了政府的预期，所以政府在原先的教育规划之外，给外来人口也指定了他们的孩子读书的小学、初中。当然，享受服务的外来人口也不能随心所欲的乱动，所以就以缴纳社会保险等等资料，来证明你没有随心所欲流动。&&& 于是，有人又问了，那是因为资源没有合理分配。是的，那请你告诉我，除了这个方法，你能找到目前更合理的吗？更能被社会大多数群体接收的方法吗？如果你有，会给你发最高科学研究大奖的，所有老百姓都会衷心感谢你的。&&&&&&&&&& 第三个问题：房价是怎么涨起来的、学区房是怎么出现的？（2月24日晚更新） &&& 按理来说，这个话题应该由房产专家来说，我这个门外汉说不清楚。&&& 先来说说，房价怎么怎么涨起来的。很简单，市场经济，有买的就有卖的。想买的人多，卖方就开始就地起价。于是房价就上去了。&&&& 我们考虑任何问题，都要从中间点考虑，用相对平和的心态揣测，否则社会游戏规则就会乱套。杭州要盖地铁、延安路改造、老房子旧包新、大马路上种树，都得掏钱，哪里来的钱？大家通过各种渠道给政府的，也包括政府把国有土地使用权出让了。从总体趋势、中间点看，实惠是回到了老百姓自己身上的。&&& 政府在用卖地等收入的钱，在做类似地铁、教育配套的时候，在每个区域上又是不平均的。因为干任何事情，摊子不能一下子摊的太大，总是有先有后。于是，有的学校相对好一些、有的学校相对差一些、有的学校历史长了积累深一些、有的学校刚刚开张经验嫩了些。&&& &&& 习大大在说到人民的追求时，把教育放到了第一位。很好理解，因为十年树木、百年树人。每个父母总是希望孩子比自己有出息，有的父母自己有精力，有的父母崇尚放养小孩，理念不同而已。从房子的“中产者”、“低产者”的大多数父母角度看，对孩子的期望值只是“中等”，因为父母们自己很清楚，自己最多最多，也就混个“中产者”，怎么能过分要求自己的孩子呢？&&& 很多“中产者”、“低产者”，就在想，那我在安家的时候，与其在一群不会读书的孩子中，不如到会读书的孩子中，看看能不能通过环境的影响、老师的带动，让孩子少走点弯路吧。&&& 有这个需求，就产生了市场。“二手学区房”就诞生了，很多“中产者”、“低产者”就开开心心的在选着自己的房子，卖方就把价格提高了一些。这个时候，出来了一个叫做“投机”的坏蛋：哎呦，这么多人买，有利益啊，为了利润。其中，也有“高产者”的人，正常，他们也不光盯着学区房的，也盯着新楼盘，他们的钱也得增值，他们也得追求美好生活。当然，还有富人。总之，是有能力跟着“投机”干点事情的人。&&& 于是，“学区房”就跟整个大房价一起，水涨船高。但是，当整个社会的大房价上涨，百姓有意见的时候，政府就要出台一些规则，让大家按照游戏规则玩。可这是市场经济啊，不能跟以前一样下命令啊，得按照市场规则办事情啊。&&& 怎么限制呢。第一就是让“高产者”少跟“投机”掺乎。你去买吧，买一百套都可以，不给你做房产证了，只给你做2套，让你没办法交易了！“高产者”一看，我的钱不多，不能玩了，就退出市场了。当然，那些富人，是限制不住的。富人说，我买了你不给我证，我也无所谓，我房子空着好了。当然，也有人违法干事情的，比如当了房叔、房姐、房妹妹的那些。 &&& 第二就是让“中产者”、“低产者”头脑冷静冷静。你们得问银行借钱，那规定银行少给你借钱，要借钱就得涨首付、加利息。于是“中产者”、“低产者”也只能稍微歇歇了。 &&& 你看，调控起作用了吧。把“高产者”限制住了，富人只有少数、起不了大的影响了，“投机”的日子也不好过了。可是，随着经济的发展、收入的积累，几年后，“中产者”、“低产者”的日子好过起来了、钱又攒差不多了、孩子大了得上学了。来吧，两人一起买房子去！ &&& 这就好像修水坝，第二条的调控就是把大坝修起来。可是水不断涌进来，原来想买的人钱多了，新成长起来的年轻人越来越多，要买“二手学区房”等房子的人越来越多，水位越来越高。怎么办？于是，就有了年初“银行又要加首付啦！！到七成啦！！又要加利益啦！！”的消息。我的理解，不管这政策出台不出台啊，只能是稍微延缓一下时间啊。攒够能力入市、包括孩子一天天长大的“中产者”、“低产者”，始终砸锅卖铁也要挤进这个市场的，因为他们有需求。刚需啊！&&&&&&&&&&& 再回到市场经济，既然你有需求，那么“市场”出来发话了。你来我这个学区，原来不是要交“择校费”吗？每年要3万，读完小学初中怎么也得30万吧，就先按照这个算吧。你看，这就是学区房的差价原点，原先这所小学的择校费是多少，表示大家都认可这个价钱，现在如果要到这个学校，“市场”也得加上这笔钱。如果大家都认为这个学校可以，是名校，比如十三中、学军、求是，“市场”就再给大家加价！认为这个学校是名气没那么大的，“市场”就稍微少点价格！于是，在大房价的基础上，一套学区房，“市场”用他自己的规律定价了。你说政府有办法吗？市场经济啊，他不能下命令定价啊。 &&& 政府能做的是啥，就是“名校集团化”。你不是喜欢十三中、学军、春蕾、采荷吗，那就让附近的小学、初中全部变成名校，大家不选了吧？喜欢好老师的，教师也在学校之间流动了，大家不选了吧？&&& 不好意思，这里还要考虑学校的一个特殊性：决定学校的好坏，有一点是生源！就像再不好的学校也有好学生，再好的学校也有不好的学生。一个区域以往的学生家庭、以往的“择校”、包括“学区房”，已经形成了一个相对固定的学生来源：就是“学区房”和“择校”的家长，相对会对教育更关注、重视，参与程度高，就像你我。这会更好地、持续地成就一所名校！&&& 有意思吧？！正是家长们自己，配合着锤炼了一批批名师、造就了一所所名校。然后，一波又一波的家长们坚持着同样的信念，前赴后继地为了孩子往这条路上走下去，学校自然也会越来越好。而你，为了不落下，似乎也得走这条道路。其实，“孟母三迁”说的也是这个故事！&&&& 第四个问题& 怎么确定相对理性的学区房（2月25日下午更新）&&& 看完前面三个问题，如果还继续跟着浏览这个问题。至少说明你在心里已经接受了学区房，或者已经做着准备，或者已经在看房了。下面，我把学区房要满足的需求列个123456：&&& 1、任何东西包括学区房，必须是自己买得起的东西。这个买得起，不仅要能够付得出首付、还得了贷款，而且关键是不能透支了还款能力，也就是不能影响家庭特别是孩子的正常教育开支、家庭日常开支。如何计算购买力的内容，具体将在第二部分 技术篇 中阐述。前面看过的同学都已经会计算了。这是最基本的属性。&&& 2、学区房的用途不同于一般住房，关键是需要满足其附加的学区属性。必须充分保证其享受教育的用途。因此，你对房子附属的学区划分、户口、产权、居住年限等与教育相关的内容必须引起高度重视。这部分的内容，具体也将在第二部分 技术篇 中阐述。这是除了买得起之外，我们第二要关注的东西。这是最核心的属性。&&& 3、学区房毕竟是房子，必须保证基本的居住性，这是我个人的理解。那什么样的房子能够满足基本的居住性。这个可以参照廉租房和经济适用房的标准，按照有关规定：新建廉租住房套型建筑面积应当控制在50平方米以内。因此，个人理解，建筑面积50平米上、下是学区房的理想面积。因为，对大多数购房者来说，学区房本身，是靠压缩住房的改善性，来换取其教育的附加属性的。那些想买建筑面积超过90平米的同学，当然可以，但是因为这样的住房，具有基本改善性、教育性的双重属性，性质叠加了，就“高、中、低产者”三类人而言，购买都是非常大的压力。建筑面积超过140平米的，具有享受性、教育性的双重属性，性质再次被叠加了，基本应该被“中、低产者”的理性消费者淘汰。&&& 4、学区房应该具备的基本、理想房型。考虑到一个家庭的构成，使用学区房的家庭构成一般包含夫妻、小孩、老人。作为“高、中、低产者”大多数夫妻双方就业，小孩处于小学期间，照看小孩大多依靠老人。因此基本需要3房作为保证。但是因为学区房的改善性已经被压缩，再考虑到夫妻生活的隐密性，只能压缩老人房、儿童房为一体，加上保证基本“五谷轮回”。最后得出结论：基本户型是2房1厨1卫。按照房屋设计计算，大致1房15平米、1房15平米、1厨7平米、1卫3平米、公摊5平米，45平米为基本底线。如果人品爆发，遇到恰巧50平米的房屋，多余面积纳入厨房，则厨房还能起到餐厅客厅的作用，实际上为家庭争取了一个公用活动空间，也就是得到了第二个结论：相对理想户型是2房1厨（厅）1卫。虽然各个空间面积狭小，但是能够起到空间的相对合理划分。当然，你也可以通过后期装修来实现这个目的，但设计师巧妇难为无米之炊，学区房的基础格局已经决定了后期的使用布局。&&& 5、学区房的理想楼层。不多说了，金三银四，和一般二手房一样。&&& 6、学区房的周边环境。包括是否靠近大马路、附近是否有社区环卫站、是否有光照，等等。这些属于房子本身以外的内容。&&& 1、2两个是必须同时保证的需求。在不能满足3456后续需求的情况下，应首先保证前一项需求。如果你能够逐项降低3、4、5、6的需求，那么就能在1的基础上满足2。如果你有明确的3、4、5、6的需求，那么就必须在2的基础上满足1，意味着你必须换一个没那么热门的学区找房子了。&&& 说得太拗口？很简单，自己把123456都列出来，根据购买力、想要的学区、必须保证的面积及其房型、楼层、环境，逐项进行取舍就可以了。取舍的大致顺序，我的理解是123456这个顺序。具体个人有个人的标准。&&& 如果你想学区好，又要楼层好、户型好、面积大、环境好，你得不停地多掏钱。&&& 如果你在总价限制的情况下，又要保证学区，就必须压缩你对楼层、户型、面积、环境的需求。&&& 如果你在总价限制的情况看，要保证基本的楼层、户型、面积、环境的需求，就必须换一个没那么热门的学区。&&& 现在，知道自己心目中、相对理性的学区房了吧？对二手学区房市场上到底什么样的面积、户型、楼层最热门、最受欢迎，各位看房时，可以咨询中介，他们查询的交易数据，能提供一个参考对比。&&& 当然，这仅仅是自己计算的需求。123456的需求取舍，不仅仅取决于你的计算，更取决于房源，这是二手房的共性！亲娘哎！没人卖啊！有两种解决方法：一是对123456进行再次取舍；二是选准一个相对合理的看房时机，找到相对多一些的房源。&&&&& 第五个问题& 何时开始了解学区房行情、开始看学区房（2月25日下午更新。2月28日早完善）&&& 从自己体会看。学区房由于其“资源相对稀缺性”和“各个家庭对123456需求”之间的矛盾，房源虽然常年有，但是选择面相对狭窄。针对这一问题，最笨的方法是像我一样，拉长看房时间，看个一年。这样自己就会对整个市场的大致流动情况心里有个谱，可以看到相对比较好的房源，选择的面可能会广一些。大致可以有这几个时间节点：&&& 一是民办小学完成录取、公布录取名单。2012年的时间是4月20日。今年存在不确定性，因为民办小学的招生方法可能发生变化，必须等市里新的中小学招生方案公布。二是民办初中完成电脑排位、完成自主招生。2012年这个时间节点是5月中旬。今年也存在不确定性，需密切关注政策发布。三是公办初中完成分配。2012年这个时间节点大致在6月底前。今年也存在不确定性，需密切关注政策发布。&&& 上面三个时间点实际的信号是：我家不需要学区房啦，哪位家长来接盘哦？这部分家长一般心理预期较为理性。有些房子是能够议价的。在完成孩子升初中或初中毕业后，这种房源挂牌，寻找意向客户。对这些房子，因为有的房东的房产抵押、户口清理都没有处理干净，一般需要等到暑假才处理的好。需要你有很大的胆量、魄力和风险研判能力。大多过了10月份，这些房源相对好的就没有啦。4到10月份期间，这部分房子是最值得关注的房子，因为别人已经精心挑选过了，这个时间段相对能够接触到较多理性的房东。个别房源可能会提前挂出，但意味着你要提前替房东支付还款，延长交易过程，带来不可预知的风险。&&& 四是每年大致12月，有一批拍卖学区房房源逐步流出。请务必沉住气，密切关注，不见“三证”不签意向书。这批房源有“双税”，会吓退一些看房的同学，这批房源的最大问题，在于大多有前、前房东遗留户口问题，也是风险。具体看每个同学自己的判断和接受程度，&&& 同时，还有一批属于本小区原有居民挂牌的学区房房源。有些是房东对房价预期太高，非常不理性，就一直用很高的价格挂着，没有必要纠结房价，这是非理性的房价。有些是存在让其他人不能接受的问题，或者本身有问题的房子，这些房源有的会被着急的同学吃下的，因为孩子上学等不起。有些是房东故意挂低一些的，一便宜就吸引很多同学看房，大家就互相抢啊抢啊，还有人帮着一块抬价，就能把房价抢上去了，真的让人不够痛快。&&& 从2012年实施从严控制择校政策至今情况看，在相关力量推动下，努力将学区房整体增幅按照去年增幅进行推动，实际从目前市场主体情况看，接收程度勉强。个人理解，新政策与去年大致类似，无非强调再次从严，去年入市人群已经做好了今后政策继续从严控制择校的准备，已经为市场支付了相应溢价。但是目前的个税政策，又再次为学区房这样的“硬刚需”，增加了溢价空间。短期内学区房价格将持续走高。&&&&当然了，学区房也是个商品。跟所有房产一样的通常情况，就不需要在学区房的帖子里研究了。&&&&&& 第六个问题& 学区房的风险何在（2月26日中午更新）&&& 这个问题，貌似很简单。可是要稍微说得清楚一点点，我们老百姓，真不容易。这年头，为啥老百姓自己都要把自己逼成半桶水的“专家”。因为社会好复杂，跟电视剧《步步惊心》一样啊，我不稍微多知道些，被卖了还帮你数钱呢！&&&&我们得适当了解以下，构成一套学区房风险的东西主要有哪些：&&& 一是建筑物本身，这是最最最最最重要的！&&& 首先，我们得回到学区房的基本属性：住宅。这里要借用一些不动产评估的相关概念，如果我说的不对，专家看了就一笑了之吧。我们说一套房子到底值多少钱，对任何房产的估价，谁说了都不算，都是一个技术服务机构去操作的，这些机构就是不动产评估机构，如果你不知道，也不要紧，走商业贷款的同学到时候会给他们交一笔评估费的，这个价格就是银行认可的房价。&&& 房子是在土地上的，两个是绑在一起的。所以一般我们都叫“房地产”。房子不能移动，所以又叫“不动产”。一动就没有了。这个动包括房子塌了。当然，现在很流行的“房屋移动”，就是那些古建筑的方法，不过你家的房子想这么整体移走，得邻居都同意，可是移走放哪里？你还得买块地去放。&&& 有同学就会问：既然房子塌了，那地也还是我的吧？这位同学没有学习物权法，房子塌了，地就会被收回的。&&& 有同学问了：那我70年的土地使用证，跟30年有啥区别？当然有区别，设定这个期限，因为房子主要目的是用来居住的，至少得考虑住宅的经济寿命差不多50年，然后房子还是能继续存在好些年，房子和土地至少得差不多。总不能为了学区房，设置一个10年的土地使用期哦。&&& 又有同学问了：那我买的老房子，土地使用期跟房子一样，都是好老好老的？没事情，70年到了，只要房子还在，会自动向后续时间的，还是你的房子，土地还是给你用，不过可能得多承担一笔费用而已。&&& 再有同学问了：那我买的老房子，土地使用期限比房子长好多呢。那我恭喜你，其他同学在土地使用期满后，他们得缴纳一定的费用，你至少省下了这笔钱。&&& 对土地和房子本身的误解解除了，下面我得看看不动产评估、也就是其他人是怎么算出房子的价钱来的，到底你的房子值不值钱。鉴于我们都不去考注册评估师的证书，我就列个大概好了：主要有建筑物本身条件，例如面积、高度、密度、容积率；还有房子目前本身的权益，是不是被抵押了、被人租走了，如果被抵押、被人租着，那都会降低价值；还有区域状况，例如配套、道路、交通、市政、环境，等等等等。&&& 说了这么多，你看我前面说的3456的需求，重要不！非常重要！因为即使这个房子你不住的，至少房子本身的价值是在的。3456是你用来对抗市场风险的工具之一，如果有购买力，你还可以考虑加上房子的年龄，特别是对学区房这么个不靠谱的玩意！&&& 上面算出来的价格，只是评估价格。拿到市场上，市场又重新给了房子一个价格。学区房的成交价格就是市场价格，这说的是上面第三个问题的事，就不重复了。&&& 二是学区附加属性，这是最最最最最关注的。说到这里，大家已经理解我的意图了吧，买学区，千万别忘记关注房子本身。学区这个东西，只是附加在房子上的。房子就好像《泰囧》的“冰冰姐”，学区附加属性、周边商业配套、社区服务等等都是“王宝强”，好多个“王宝强”围着“冰冰姐”，你说“冰冰姐”牛掰不牛掰。&&&&从地理因素分析——就学区划分，目前有2种表述方法：一是按照社区划分，比如上城、江干等。二是按照道路区划划分，比如西湖、拱墅等。对咱们老百姓来说，最直白的方法是按照道路区划划分。因为社区到底哪里算哪里，实在是搞得好复杂。每次都得到社区办公室咨询咨询，好麻烦的。抵消这一学区划分的唯一对策，就是拿着地图，离着学校越近越好、越近越好，最好跟学校在一个社区里、跟学校在一个街区里。另外，你还得考虑小学、初中从严控制择校的影响，至少不能离对应的初中太远，否则到时候又把你划到离你相对近的初中去了。最好的办法是，尽量挨着小学，离对应初中保持相对合理距离，并且在周边没有其他初中。你能想到更好的办法？至少我用这个笨办法。&&& 从生源因素分析——就学校招生顺序，教育部门早公开了，都划分了表1、表2、表3、表4。既然大家都想当表1，这里又有一个顺序问题。按照网上公布的信息，如果当年学校招生50个，可是报名的有60个表1的，有两种方法：一是扩大每个班级的人数，把多余的10个人吃下；二是学校实在吃不下，那就按照户籍到学区的先后排序，由教育局统筹安排。知道了吧，为啥有的学校要设置1年、2年、3年的门槛。因为的确人挺多的了。从目前一些小学陆续设置这些规则，考虑未来预期，大家至少得留1年时间，有条件的可以再早点。当然，买的越早，需要应对的学区变动风险、政策变动风险也越高。这就是“双刃剑”啊。& & 这里有必要再提醒：学区房也对户口有要求。最好保证房子就你一家的户口，这是最省心的事。这也是风险。&&& 此外，必须考虑一个学区的短期生源爆发，就是这个区域近年来会不会在某个时间点出现生源暴增。举个例子吧，就好比突然新来了100个孩子这种情况。如果有这个爆发期，恰巧您孩子也在这个阶段念书，那么尽量避开这个学区吧，这是我的笨办法。&&& 你看，说到这里，其实已经慢慢体现我对学区的看法了，第二部分 技术篇 也会说到这个道理：找学区，也得考虑跟他同一个年龄层的孩子情况，今后大家一起上学了就是同学，也就是找学区就是找同学、找邻居。&& &&&& 第七个问题&&& 学区房的心态（2月28日早更新）&&& 一、为学区房所花的心思、资金，已经足够我用在自己孩子身上。&&& 二、关注学区房是为了追求市区紧缺房源、扭转当前短期内教育资源不平衡分配的无奈之举。随着“名校集团化、中考保送激增”的实际情况看，中考对优质生源的分流作用将大大降低，2012年前的比对数据已无多大参照意义。特别是所谓名校，保送名额占据了相当数量。加之部分城区试试民办改公办、初中联片招生、小学相对自选直升初中，其单纯学区房的性质进一步被压缩。不是短期内解决上学问题的同志，没有必要仓促为10年乃至15年后的学区入市。如果愿意压缩居住性，换取学区房，可以考虑。但是这部分同志做好今后长期居住的准备，务必多关注房屋本身！&&& 三、请多关注学区房的居住群体的来源。看房时咨询中介、询问邻居。根据2010年《全国少年儿童阅读调查报告》显示，对孩子影响最大的不是老师、是同学，相对一个教育素质较高的邻居、一个接受家庭教育较好的同学，影响更大。&&& 四、决定入学区房的市场的，务必保持理性心态。当前市场中，人为推动势力影响较大，务必综合分析政策后再决断。&&&& 理念篇结语：您还纠结着这么几个大热门学区？不是的！适合每个人自己孩子的年龄、家庭购买力、抗风险能力、家庭长远规划等因素的，才是适合每个人自己的、最好的学区房。&&
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学区房达人
&&& 第二部分 学区房的技术篇（已完结）&&& &&& 一、针对学区房，需要了解的基本教育政策（2月底更新的）&&& （1）2012年的表1表2表3表4，搞清楚小学录取的规定&&& 首先，要告诉大家：只要有杭州市主城区常住户口的小孩、符合条件的进城务工人员小孩，在杭州都可以接收义务教育。这点希望大家不用太过于纠结。&&& 根据《杭州市主城区小学招生公告》。今年也会发布新的公告，一切规则以今年新发布的为准。&&& 如果一个小学需要接收的小孩太多、超过了招生计划，就会使用表1、表2、表3、表4不同的表格类型，划分一个录取的先后顺序：&&& 表1：小孩和父母户口一起在本学区、父母有学区房的房产证。&&& 表2：小孩的户口 从出生的时候开始 和爷爷奶奶（外公外婆）一起在本学区、爷爷奶奶（外公外婆）有学区房的房产证。&&& 表3：小孩有杭州市区户口，但是对不上表1表2的条件的。&&& 表4：小孩没有杭州市区户口，但是符合在杭州读小学的条件的。&&& &&& 如果小孩、父母、爷爷奶奶三代同堂，爷爷奶奶有学区房的房产证，爸爸妈妈名下没有房子（学校会统一去房管部门查询的），算表1。&&& 一所小学先保证录取完表1，多余的名额才会给表2，然后才是表3、表4。如果表1的人也很多，学校就可能会以落户的先后时间，对表1的入户年限做个规定，予以公布。&&& 如果这所小学有小孩没有被录取，区教育局会统筹安排小孩到相对较近的附近学校就读。这点希望大家不用太过于纠结。&&&&&&& 根据yuanboer同学反映：学区房户口只有父母中的一方加孩子，也算表1，但排序会排在父母加孩子户口都在学区的学生后面。此条信息，尚未查证，请大家咨询yuanboer。&&& （2）公办初中咋录取？其实和小学基本一个样子&&& 当某中学招生范围内小学的毕业生总数超过该中学招生计划时，则分别根据小学毕业生的户籍情况，按下列先后顺序分配，未能分配进该中学的小学毕业生由区教育局按相对就近原则统筹安排至附近中学就读。&&&& 表1：小学生和父母户口一起在本学区、父母有学区房的房产证。&&& 表2：小学生的户口 从出生的时候开始 和爷爷奶奶（外公外婆）一起在本学区、爷爷奶奶（外公外婆）有学区房的房产证。&&& 表3：小学生有杭州市区户口，但是对不上表1表2的条件的。&&& 表4：小学生没有杭州市区户口，但是在杭州借读小学的。&&&&&所以弄懂了两个“表1、表2、表3、表4”，其实也就弄懂了学区房的本质：教育资源短期内发展不平衡，一些学校集中了相对较好的资源。周边学生都想去，但是学校只能接受一定数量学生，因此优先保证本学区户口、本学区住房的学生。你如果要去这样的学校，就要用学区房的代价。&&& 对于一些特殊情况，请务必咨询教育部门取得权威答复。&&&& 二、学区房的抵押、出租、查封、户口问题（2月底更新的）&&& 买房之后，你要去办理过户登记。只有登记了，房屋的权利才会属于你。这些权利也包括抵押、出租等方面的权益。因此，对于被抵押的房屋，最好建议在交易前完成注销抵押（就是那些尚未完成贷款还款的、或者被担保公司抵押的）。对于被出租的房屋，交易前要确认租赁协议，确认租赁期限，因为买卖不破租赁，更要对继续被租赁期间的权利义务进行约定，核心是要租赁方放弃房屋的优先购买权。&&& 买房之后，并不会自动取得户口，因为户口是行政管理行为。需要你拿房产证去迁入。如果前房东不迁户口，你没有特别有效的办法，一是自己协商、二是直接迁移进去。就前房东的户口迁移问题，不得作为被诉对象，也就是法院不会受理你要求前房东迁移户口的诉讼。虽然有可能户口能迁移进去，变成“一房两户”。但是在教育部门执行相关政策上，可能会有风险。尤其是对一套存有前房东、前前房东户口的房子，务必引起高度重视，得靠你一家家去协调。我曾经看到过残余3个前前前房东的房子，有意思吧。最后迫使我决定购买这套房子的，是因为3套候选房源中，这套户口能够迅速彻底被清理干净。&&& 最没有风险的做法，是让这套房子成为没有户口、没有抵押、没有出租、没有查封的房子。或者说在合同中约定房东必须清空户口的期限，违约的责任追究条款。或者干脆明确，所有的钱等到户口清空方能提取。&&& 对于抵押、出租、查封、户口的核查，是中介的责任。请务必在签订居间合同时，将中介公司核查查封、抵押、出租、户口等情况的有关责任进行明确。日实施的新版买卖合同，对于出租、抵押、查封、户口情况的约定已经作了提醒，请务必根据自己房屋的交易流程，合理进行约定。&&& &&&&&&&&&& 三、有没有购买学区房的资格，你到底在杭州能买房不？（3月6日上午更新）&&&&1、在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；&&& 2、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；&&& 3、对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。&&& 说的简单点，本地居民：最多买2套。外地居民：1年以上缴税社保证明，最多买1套。&&&& 四、学区房的中介挑选（3月6日上午更新）&&& 为什么要把这个提前说，因为一个好的中介公司，对于你的购买力计算、房源推荐、后续服务、办理过户、投诉跟进，都能起到非常关键的作用。&&& 首先，请大家到“杭州市住房保障和房产管理局”网站，点击“诚信档案”的“经济企业”。这时你就能够各中介公司的业务量排名、退件率排名、投诉率排名，有些精确到了具体公司门店，能够为你挑选中介提供一个量化的参照。&&& 其次，我从个人角度把自己较为深入接触过的ABC中介做个评价。ABC的名字就不出现了，对比一下“房管局”网站的业务排名，除掉其中的1家机关单位。不难知道ABC是谁。&&&& A公司：属于杭州绝对业务排名第一的公司，公司总部位于西湖文化广场环球中心。&&& 每个员工都有旺盛的拼搏欲，也就是物质激励很到位。对于房源的关注度很密切。对于拉意向顾客非常密集。员工淘汰率也相对比较高。&&& 这个公司，是我接触的几大中介门店中，恶性竞争最多的。热门学区房门店之间彼此防不胜防、同个门店的每个组之间防不胜防。但是，特点也非常明显，业务人员个人的业务能力突出，业务人员对客户尊重。&&& 公司人员感觉：如果你想找一个个人业务能力突出的中介，这是一家不错的公司。&&& 公司门店感觉：热心有余，诚心不足。&&& 公司总部感觉：接待感受一流，尤其表扬一下前台、电话客服，无论你怎么生气，都是那口气，哎，这点是真专业！客服水平一流，到这家公司总部接触，总体感觉是三大中介中最好的。尤其是总部中层处理业务能力很强，矛盾基本不会上交到公司高层。&&& 难怪这家公司会成为第一。&&& 如果我作为一个门外汉、一窍不通的人，可以选择这家公司。&&&& B公司：属于杭州业务排名老二的公司，公司总部位于湖墅路红石大厦。&&& 每个员工都有旺盛的拼搏欲，同样也是物质激励很到位。对于房源的关注度最密切，也就是说基本上能找到所有学区房房源。这是我一直百思不得其解的，他的房源怎么会比第一位A公司还高呢。后来我明白了，因为A公司各个门店之间的彼此相对独立，导致了业务量集中的学区房门店之间的竞争。也就是说，在房源录入管理上，A公司学区房门店之间有所保留、有所滞后。&&& B公司本身，对于个人业务能力的彰显，是不如A公司的。&&& 与A公司一样，B公司的学区房门店的内部竞争也大量存在。&&&&公司人员感觉：能够找到业务不错的员工，也能找到待人比较坦率的员工。&&& 公司门店感觉：热心有余，诚心尚可。&&& 公司总部感觉：接待感受尚可，客服感觉尚可。总部中层处理业务能力很强，矛盾基本不会上交到公司高层。基本上都是在能够接受的程度。&&& 如果我对交易流程有初步程度的了解，可以选择这家公司。&&&& C公司：属于杭州第二集团的第一位。总部在建国路庆春路口附近那里。这家公司在经营模式上与B公司类似，业务量与A\B差距较大。&&& 公司人员感觉：能找到业务尚可、热心服务的人员。 &&& 公司门店感觉：热心一般，诚心尚可。&&& 公司总部感觉：内部职责区分较混乱，权证不知道合同电话，财务不知道权证电话。无客服接待感觉，客服中层处理业务能力弱，对疑问无解答能力、无协调能力。但是客观上讲，公司高层决断能力很强。&&& 这家公司给我的感觉，这是一家事业单位，拥有果敢的高层、低效的中层、有潜力的门店。如果我要是负责人，先把总部中层改改作风，得告诉他们——总部也是窗口，甚至比门店更重要。如果你遇到了问题，别相信所谓客服，他们不会替你解决任何实质问题，直接去找3楼高层解决吧。顺便说一句，当时杭州有一起闹得沸沸扬扬的中介公司状告“跳单”诉讼，给C公司也上了一课。因此这家公司在签订合同的细节上，是比较注意的。&&& 如果我对合同细节讲究、又不喜欢竞争太激烈导致的负面影响，可以选择这家公司。&&&& 最后，说点竞争比较激烈公司的例子。有的学区房门店，如果一个业务人员确定了单子，必须由门店经理出面，才能确保这个单子不会被同个门店的其他人员拿走。哎，要在一个公司生存，真的不容易。当然，给竞争对手的对方公司透露内部信息，收取别人的信息费，等等“无间道”情节，在这个行业也是存在的。总之，一切为了业务，狼性文化的余毒啊，每一个老员工必须有一颗强壮的心。&&& 这里再说说所谓的“坑蒙拐骗”，这玩意看你自己的理解。一套房子，有些中介弄些假客户抬价，有些弄些假客户破坏交易，有些靠抬高售价吃房东的佣金，无非都是这个行业为了促成生意采取的不当招式。每个行业都有类似的潜规则，就好像单位办公室的那些招数一样。关键是我们自己要看紧自己的钱袋子，别贪图便宜，别急于求成。任尔东西南北风,我自岿然不动。&&& 其他公司由于本人未深入接触，就不乱说了。&&& 对ABC的评价，痴人说梦，看过一笑。&&&& 最近，经常有同学让我推荐中介，我能告诉他的是4点：&& 1、自己搞清楚交易风险，了解基本的交易游戏规则，不要人云亦云。&&&2、中介更关注的是如何保障自己的利益，买方卖方利益更需要自己去关注、去保障。&&&3、中介是你们完成交易的重要工具，你们是中介的“上帝”，别让中介成为你们的“上帝”。&& 4、“业务好的不一定道德好，道德好的不一定业务好”，判断人，你的社会经验更重要。&&& &&&&&&&& 五、中介收费（3月7日中午更新）&&& 说到这个问题，是个很敏感的话题。说透了，对不起跟我很融洽的几位中介人员。说得不透吧，怕对不起各位同学。那就折中吧，让大家稍微明白一些也就足够抵御风险了。&&& 关于中介在房屋买卖过程中提供的经济服务收费，2007年物价局出台过一个文件，其中规定了经济收费标准。因为买房卖房都是买方付钱，所以我就加在一起说：原则是按照房屋的成交价（房东实际拿走的钱），实行分档累计。50万以下区间，收取2%。50万到100万的区间，收取1.4%。100万到200万的区间，收取0.8%。200万以上区间，收取0.5%。注意是每个区间是叠加在一起的。&&& 当然这是物价局的规定，物价也规定了各个中介可以自己上浮一定比例，各个中介也都上浮了一定比例。具体各个中介都有收费公示，我就不罗列了。你只要对照你的房屋价格，按照每个中介公司的收费标准，算一下就是你的中介费用了。那么这个东西有折扣吗？当然有。&&& 首先，我得说一个概念。你如果叫一个人去替你跑腿，而且需要这个人不利用你的首付款、个人信息、房产证干点坏事，是不是需要多花钱？有了这个概念，下面我说的折扣，你就能理性接收了。&&& 其次，中介到底能为你提供哪些服务？最核心的，是替你看着你付出去的首付款。最重要的，是替你去核查房屋的权籍和使用状况，也就是是不是能交易啊、有没有查封啊、抵押啊、出租啊、户口啊。最省心的，是替你去房管、土地、税务等窗口办证，包括替你准备按揭、过户的资料。&&& 最后，我们得初步核算一下中介门店的运营成本。首先，我们以一家加盟门店为例，首先有大约每月几万左右的份子钱，至少一个买卖小组的人头费底薪，门店的租金、水电、装修、电瓶车钱，等等，不容易吧。&&& 一比房屋买卖，恶性竞争的收费是多少？块。最后中介个人的回报可能只有百来块。你能指望这样的收费为你提供怎样的服务？1次以上的权籍、使用调查，1次以上的户口核查，1次以上的银行按揭办理，1次以上的过户交房？算算杭州的人力成本吧。理性的门店不大做这个单子，一些业务极少的门店除外。当然，自己熟悉交易的“专家”们可以选择这个。如果像给我帖子扣分的某家中介门店一样，愿意比这个价钱便宜很多，来做房屋买卖，哈哈，我不敢接受的。&&& 一比房屋买卖，日常维持的收费是多少？就是5折、6折左右。当然，这是属于那些权籍清楚、使用清晰、户口无碍、按揭顺利、过户便捷的房子。用这个折扣，你享受的是相对过得去的服务。就好像我们说实体经济健康发展的合理利润率是多少，是大约60%到100%以上。X宝等电商平台就打破了这个合理利润规律，因此大家都喜欢去X宝了。不过中介似乎没有网络经营。所以，有这个折扣的，适合的是简单、干脆、安全的那种房屋买卖，至少也保证了门店、个人的收入。&&& 一比房屋买卖，享受接近上帝感觉的收费是多少？8折足矣，当然9折也可以百分之百享受到。同样在一起进行的2比买卖，8折以上能够享受到的服务超过其他折扣，门店、中介个人也愿意为这样的单子多花精力和时间。因此，如果你的交易流程没有那么简单，如果你关注房子本身的户口、出租、权属，需要认真调查、多次奔波，给这个折扣应该让你满意了。&&& 当然，折扣情况和门店的业务数量、市场的热门程度也有关系。我一贯的观点：收费双方是博弈的，一方永远想多，一方永远想少，到底谁多谁少，看双方的心态，看个人自己的本事。&&& 这个问题的最后，你要问我，我的中介费被打了几折？我能告诉你的是，我比中介能够接受的收费高了1个点。为什么？因为我看中的房子，户口不干净、权籍不彻底、还有租客，所以需要中介个人盯紧点、多跑几次、多拿几次资料。自己没有精力，就多掏钱让别人帮你干，如此而已。对照自己房子交易的复杂程度，挑选一家收费合理的中介吧。&&&& 六、购买力（3月8日晚微调，新政后再调）&&& 还是回到老政策吧。新政策调整后，肯定会变化了。这里有三大因素组成：&&& 一是你有多少首付款。首先要撇除二手房的税费。下面把大致税费罗列一下，财税、国土的窗口都有详细的收取说明，想研究透的拿个单子就全清楚了。&&& 买方：成交价约1%或1.5%或3%（根据住宅类型区分，第一部分理性学区房为1%）的契税、产权交易费每平米3元、产权登记费175元吧（貌似）、土地交易费50元、土地证工本费5元、按揭注册50元。如果商业贷款的，还要评估费、公证费，这个我就不罗列了，大致几千。如果是房改房，得补交土地出让费，也得几千。印花税太少，忽略不说了。&&& 卖方：双税就是“个税、综合税”，1套以上房产的、房产未满5年的卖家要付，实际上都是买家付。最近大家最关注的20%，也就是个税。目前杭州还在执行个税1%、综合税5.6%。新政策出来再修改吧。其次是产权交易费每平米3元。其他杂七杂八的就不罗列了，反正不多。&&&&最后，还得加上你付出的买卖双方的中介费。&&& 如果按照最受欢迎的2房的无双税房子看，也就是5万左右税费。&&& 你有40万现金，劝你扣下5万税费先，你只有35万的首付能力了。&&&& 二是首付能够带动多大的贷款数额。&&& 商业贷款：首套房首付3成，二套房首付6成，大家倒过来计算一下就可以。首套二套认房又认贷的。&&& 公积金贷款：省公是这样的，首套90平方米以下的首付2成；首套90平方米以上的首付3成；二套房首付6成；二手房房龄超过20年的必须6成。有省公积金的同志，想买个小小的二手老学区房，压力多大啊。首套二套的认房又认贷，有一点点特殊，叫做“加法原则”，房产登记数加上省公贷款数等于0为首套，等于1为2套，大于等于2为三套。&&& 市公积金其他和省公一样，在二手房上宽限了许多：2000年（含）以后的首付3成，2000年以前的只要4成。首套二套认房又认贷的。&&& 家庭房产、贷款多的同志一定要搞清楚首套二套。&&&& 三是贷款额的制约条件。这由三个方面综合考虑组成：&&& 第一，公积金的贷款额有限制。省公根据缴纳情况可以分别贷款30、50、60、80万。市公15、30、50、80万。具体条件大家可以查询省公、市公的网站。不够的走组合贷款，就是不足的部分由银行商业贷款，就是利息要高一些。审批多一个礼拜时间。&&& 第二，每月还款能力。你的还款能力，不能超过你的收入的一半。银行目前对个人月收入证明在1万元的，是比较松的要求。如果月收入超过1万元，就要拉清单，这个很麻烦。所以一般人最多开到1万1个月。一个家庭夫妻一般最多开2万，每月的还款能力最多就只有1万块了。&&& 第三，还款期限到底有多少？商业贷款时一般最长不超过30年，且贷款年限加借款人年龄不超过70岁。公积金贷款年限最长30年且不超过男65岁、女60岁。公积金贷款购买二手住房的，还必须同时满足房龄加贷款年限之和不超过40年。公积金贷款要买1980年的房子，莫非只有7年时间还贷款了？&&&&&& 最后，你可以利用百度或19楼的房贷计算器，将贷款额、每月还款能力、还款期限等贷款额的制约条件进行综合对比，可以计算出实际可以贷出多少款。&&&& 实际可以贷出多少款这个数字，又要和第二点提到的首付能够带动多大的贷款数额相比照。&&& 现在是不是有最终的一个数字了，这就是你最终的购买力，切记自己知道就可以了，因为这是你的底牌，否则卖家就按照你的底牌给你出价了。看学区房，其实只是看价格区间而已。&&&& 七、找房源、看房子（3月10日晚微调）&&& 这里忘记了最重要的一部分内容，你到中介公司要了解什么房源信息：&&& 一是这个区域适合你的购买力的房源有多少。很简单，告诉中介你的购买力区间，他在系统里一输入就能找到。不是完全真实的购买力哦！别把底牌给别人了！&&& 二是这个区域房源中，有多少是符合你的户型、楼层需求的。提出你的房型需求，楼层需求，进行二次检索。如果房型、楼层不符合要求，在总价能够承受的前提下进行取舍。&&& 三是对看中的在售房源，中介内部是如何跟进的。这是被很多人忽视的内容，在中介公司的内部平台上，都设置了对该套房源的跟进信息，也就是每个中介看过这套房子的“工作日志”。其中，会提供很多非常有价值的信息，例如房产情况是否核查、侧面了解的房东情况、是否诚心出售，等等。这对今后你的还价、判断，都将起到极大的帮助。诚心的中介门店都是能看全的。&&& 四是没有看中的在售房源，应该比照意向购买力，确定大致的户型、楼层，交代中介密切关注。二手房房源受到限制，因此不一定一次能够找到房源。在前面两条基础上，你要将你的价位、楼层、房型要求告诉中介，让他密切留意。&&& 选好合适的房源，该去看房了。杭州的房子，很多都是旧包新的。从外观很难判断。因为外层的瓷砖、水泥、涂料都是外加的，和原先墙体的热胀冷缩情况不一样，开裂、脱落都是正常的。那么只能从房间内部关注了：&&&& 一是结构最好不能变动。老房子和新房子不一样，新房子在交付时，图纸上会明确标出承重部件，告诉你哪些能动，哪些不能动。而老房子不一样，有些邻居比较热心的，在隔壁拆墙时会向社区反映。有关部门会责令你加固。但是加固的毕竟没有原先的牢靠。所以，我忽视了很多房间敲空、看起来大了很多、甚至带有不错装修的房子。&&&& 二是混凝土是否存在隐患。混凝土主要看混凝土的配合比，这是影响结构强度的。说的直白一点，就是水泥、水、石子的比例，比例不对，混凝土就不牢固。老房子的混凝土，有些的确不行。时间长了，也过了混凝土的健康年龄，年纪大了。老房子的混凝土怎么看？我只能关注两个方面，一个方面是承重的梁没有塌落的残留迹象，二是楼梯、地面的混凝土表面是否有大面积剥落，露出里面的石头、水泥等内层。此外，感谢近期本论坛“双面人”的科普：为什么现在都使用“商品混凝土”，因为这种混凝土的配合比比较科学，比工地上工人毛估估配出来的混凝土质量好，但是早期是没有这种混凝土的。&&&& 三是砂浆是否存在隐患。砂浆是建筑上用来砌砖头、抹表面的。强度必须考虑，老房子不能出现一拨就掉的现象。以前是没有防水砂浆的，因此，砂浆在老房子中还能通过含水率体现出来。一套老房子，如果表面的砂浆像是要渗透出水来的，或者长期湿漉漉的。你就别看这套房子了，这房子的砂浆绝对有问题。也就是说，这套老房子是泡在水里的。这水可能是水管漏水，也可能是厨房卫生间的渗透。楼塌塌也有可能是由砂浆引起的。&&&& 四是防水也得考虑。1楼虽然有院子，但是没有架空的老房子，会在后期增加做防水的费用，放心的至少得做三到五次处理，装修过的比我有经验和体会。防水重点看看楼上下水管漏不漏水、比如厨房下水管、卫生间下水管，带个手电筒、钻吊顶吧。如果你看的房子往下漏水，买下来之后装修重新做过就行。&&& 五是把环境、阳光等周边也看看吧。&&& 还要看其他的吗？至少我不用看了。因为其他需要关注的内容在 第一部分 理念篇& 的 第四个问题 怎么确定相对理性的学区房 中都已经解决了，户型、楼层、面积等等，那些早已经在自己心里面了。所以，是不是需要一个 理念篇 呢？&&&& 八、“意向书”和“意向金”（3月10日上午更新）&&& “意向书”一般来说，是一种预约合同，是在门店看到卖方的“三证”后签的。是为了今后买方、卖方到中介公司总部，签订“正式买卖合同”前做出的一个协议。同时，就签订“正式买卖合同”时需要委托的中介，约定一个居间协议，就是委托谁来提供中介服务。&&& 围绕这一核心内容，就产生了基本内容的要求：&&& 一是得约定卖方必须以多少价格卖给买方，比如150万一套房子。&&& 二是得约定卖方必须什么时间前和买方签订“正式买卖合同”，比如说在“意向书”后签订后的7天。&&& 三是得约定卖方、买房指定谁来负责提供中介服务，比如约定ABC公司，按照标准应该支付的中介费是1万元。&&& 围绕着上述基本内容，就产生了基本的责任条款：&&& 一是如果卖方涨价了怎么办？很简单，买房支付定金给卖方，所谓“定金”就是表示诚意的钱，如果卖方违约涨价，就得双倍返还。同样，如果买方违约，卖方就没收定金。如果你要主张其他超过“意向书”约定的赔偿，法院是不会支持你的。&&& 二是如果卖方没有如期和买方签订“正式买卖合同”怎么办？也很简单，约定延迟后每天支付多少违约金或者双倍返还定金。如果你要主张其他超过“意向书”约定的赔偿，法院是不会支持你的。如果到期了还没订“正式买卖合同”，再去补充签订个“意向书”，延期吧。&&& 三是如果双方感觉这个中介提供的服务不行，不需要这个中介提供服务了怎么办？当然可以更换了。不过中介会不会问你收取费用呢？可以，但是只有一部分费用。因为中介收费的依据是促成了双方签订“正式买卖合同”，如果双方没有签订“正式买卖合同”，中介依法只能要求你们支付在签订“正式买卖合同”前提供服务的合理费用，这费用还比不上律师费贵。&&& 围绕最基本的责任条款，也产生了基本的免责条款：&&& 一是例如卖方提供的房子是不能出卖的怎么办？比如我和你签合同，要把不属于我的19楼公司大楼卖给你，你去法院起诉，要求我的赔偿，法院当然会支持你。&&& 二是如果买方、卖方因为国家政策变动不能导致签订“合同”怎么办？很简单，约定一下哪些情况，双方没有责任，卖方什么时间、什么方式退还定金即可。如果没有约定，你放心，法院一般情况下会支持你解约，但是你得增加诉讼的费用了，要是请本论坛的叶律师，你得给他付律师费了。&&& 三是约定中介在签订“正式买卖合同”前，需要核查房屋的权籍、出租、户口等等重要情况，这些都会在签订“正式买卖合同”时需要用到。&&& 知道了上面这些内容，知道在“意向书”阶段，你掏出去的“钱”是什么了吧？只有给卖方的“定金”，记着要对方给收条哦！如果有人要你支付所谓“意向金”？见鬼去吧，TMD谁让你交，就让谁滚蛋！&&& 这里再替叶律师为大家科普一下：“房屋买卖经纪须办理完产权过户、价款交割等手续后，房屋经纪服务机构方可收取服务费”。当然，一般在和中介正式签订的“居间合同”时，会改成“你在支付相关税费后，房屋买卖经纪为你办理产权过户、价款交割等手续”，这也可以理解，先给钱再给服务。但是一切的收费，在“意向书”阶段就问你收取的，问你收钱的，就是个着急偷吃锅里半生米饭的“毛孩子”。&&& 知道“意向金”了吧？这钱进的是中介的口袋。你想完整要回“意向金”？很难。第一、跟“毛孩子”没有道理可言。第二、如果双方没有签订“正式买卖合同”，中介依法可以要求你支付在签订“正式买卖合同”前提供服务的合理费用，看到了不，至少得扣下一部分了？要不，你就得一直让他给你提供中介服务了，你就被绑死了。&&& &&& 最后，本论坛遇到法律问题，记得找叶律师咨询。ID:yecl。我从他那里受益颇多，如果理解有偏差了，请叶律师帮忙指正。&&&&&&&& 九、正式合同（3月10日下午更新）&&& 好了，干完了前面的事情，你可以到各大中介公司总部进行参观了。因为得到总部签订合同了。&&& 如果你前期注意了一套房子的所有重要组成部分，也挑选了合适的中介，那么到这个部分就已经是顺水推舟的事情了。&&& 这里对2月1日开始的“所谓新版房屋买卖合同”喷一句。那老合同早就是老古董了，格式设置陈旧，很多不符合现有的实际，对市场需要的条件、大家关注的问题，中介和买卖双方早就自己附上一大张附加条款了。发布所谓新版合同，无非是自己给自己下个台阶而已。&&& 好吧，签合同的时候该注意什么？其实就一点，针对你关注的学区房的核心问题，产权、户口。例如啥时候迁户口。同时，为了增加对自己的保障，可以设置一下付款的流程，比如户口干净后交付首付款啊，等等。这些都是基于双方友好协商达成的，但是有些卖方要等着首付款去买其他房子，才能迁移户口的，这些就是特殊情况，需要双方互相体谅了。还是那句话，你对学区房的住宅性质、附加教育属性都很注意的话，在签合同的时候多注意这些就行。同时，在前期和卖方的接触过程中，你应该能够了解到卖方的职业，也有他给你的第一印象，这些都有助于判断买卖的风险，也能为你们友好协商提供借鉴。&&& 这里再说说“跳单”，我的感觉是这玩意是一个愿打、一个愿挨的，客户不愿意接受这个中介，自然卖方买方会一起“跳单”。&&& 在签订“正式买卖合同”的时候，买卖双方还会和中介签订一份正式的“居间代理合同”，这才是正儿八经的中介合同哦。此外，为了防止你在这个环节继续“跳单”，有些中介为了保护自己，还会再让卖方买方签署正式的“看房协议、委托协议”等等资料，充分证明你委托这家中介开展居间服务。到这个时候，就意味着“跳单”可能性的彻底消失。&&& 哈哈，我是没想到到这个环节还有人会“跳单”的。如果我也是中介，这样故意“跳单”的人是不够地道啊。&&& 之后，把合同到网上备案就可以了，当然这不需要你亲自操刀，中介会替你干的。接下去，你就按照合同约定打首付款给监管账户吧。中介会替你准备按揭资料的。&&& 前面辛苦一些，到签合同就很顺利了。&&&& 十、从按揭到过户，从交房到迁移户口（3月10日晚更新）&&& 为什么要合起来写，因为你自己已经挑选了符合自己心意的中介，没必要搞得那么清楚。像我这样事事操心的人，活着太累，每个人只要“略懂”就足够应付了。&&& 如果你是一次性付款的：那么打完首付款就去过户了，首选市民中心：过户、报税、变更水电煤都是一站式的。&&& 知道找中介的好处了吧？不用排队哦，哈哈。为啥，专业干这活的，都是原先的业内人士。&&& 如果你是贷款的：等着贷款审批下来吧，审批完了就去过户吧。公积金的虽然慢一些，但是没有附加条件，你别搭理银行要你办信用卡这些非份的想法，让他见鬼吧。&&& 当然，如果是商业贷款，银行这个时候充分暴露出他市场化的一面，想着法子的动员或者变相逼迫你买理财产品、办信用卡。&&& A:哎呀贷款额度很紧张呀、哎呀排队的人老多老多了......&&& B:少TMD给哥演戏，你们领导给你们压的任务而已。给哥来点理财，办2个信用卡，算是打赏你们行的。&&& A:得！爷您稍等，过几天给你插队办出来！爷您多来哦！爷您慢走啊！&&& B:滚.......&&& 至于说贷款、过户的资料，不用您准备，中介替你准备了。买卖双方要做的：无非是在过户时亲自带着资料去窗口确认，不能亲自去的花点小钱做个公证让委托人去就可以了。&&& 好了，等着三证齐全了，一次性付款的同学，房子就全部属于您了；按揭的同学，房子除了抵押以外的部分就属于您了，《他项权证》房管局送银行去抵押了。到您收房的时候，还要确认一下房子的情况，填写个单子，这才是真正的完结。对于附送装修、家电的同学，在合同里面要约定清楚型号，到这个时候核对一下收到的东西吧。对于没有附送装修、家电的同学，应该只能看看房子有没有被拆了，哈哈。&&& 这个时候，属于杭州主城区户口的同学：你就拿着你的房产证、身份证、户口本，去派-出-所迁移户口吧。同城迁移户口是整个房屋买卖中最最省心的环节，上班时间随到随办，十分方便。&&&当然如果您是外地人要入户：限制条件很多，具体可以查看“杭州市公-共-安-全-局”的网站，上面有个“办事大厅”，有户政服务的，符合条件的同学，办理也很方便。对于户口迁移的具体问题，本论坛也有专门的同学开贴解答，大家自己跟帖去吧。&&& 简单不？现在感到付出去的中介费还是有一点点好处的吧？哈哈，反正我自己也会准备资料，资料没问题的时候还是自己跑一次方便，不过为了偷懒，还是委托吧。&&& 最后，顺带说一句。这个过程，需要等待的时间有可能长。每个中介会安排个跟单员给你，或者你就找给你做业务的中介人员，等不及的时候随时问问进度。&&&&这个过程，因为跟一般二手房交易没有大区别，我也不多说了。您付了中介费，这个环节没啥大的风险，就是费时间，没必要自己这么辛苦了。&&&&& 技术篇结语：技术篇其实就没啥技术，无非就是些政策、法规、规定而已。最关注的东西，永远是住宅本身、附加的户口属性。大家都跟《赤壁》里面一样，啥都“略懂”就足够应付一切了。&&
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学区房达人
&&& 第三部分& 学区房的学区篇&&&& 开始看学区房前，你还要做好两样准备：&&& 一是有斑斑专门汇总的2012学区划分文件，我偷懒从教育版转载了。&&& 你必须研究透这些招生的文件、学区划分的文件。今后想要了解最新的文件去哪里？去各个区教育局的网站！&&& 二是你得会使用&百度地图&，对照着学区划分文件，去看学校、学区。&&&&&& 下面，我只需要用一个例子来说明，就能确定到学区、确定到学校、确定到学区房，就用江干区采荷区块。看仔细哦，只用一次例子，错过了，就没机会了。就好像上学时的数学课，类似应用题的解题方法如下：&&&& 一、回到我一贯的观点：围着初中找小学。先来看看江干区有哪所中学入你法眼。&&& 对照那张2012杭州中考重点初中分数展及录取情况，大家自己百度吧，是其他网友的杰作，中考被&前三&、&前八&录取的数据虽然包括2008年以来的数据、个别数据是推测出来的，但是至少有个大致的参照。对照数据，似乎江干区只有一所采荷中学了。采荷中学分为两个校区&采荷校区&、&濮家校区&。基于对本部的信任，基于短期内教育资源的积累难以超过长期积累等理由，似乎能够选择的只有&采荷中学采荷校区&。同时，在这个区块附近，还有一所与这个区块联系很紧密的&四季青中学&。具体就在如下位置： &&&& 二、让我们先来看看这个区域小学的分布&&& 在江干区的最南面采荷区块，分布着四所公办小学，分别为采荷一、二、三小，滨江一小。具体图片如下： &&&&& 以下任何文字，均为个人瞎说，概不负责：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& V&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&瞎说的&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&V&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&瞎说的&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&V&&& 从四所小学的分布看，最靠近采荷中学的为一、二、三小。&&& 从目前的政策看，一小、二小的表1表2生都是到采荷中学。三小因为刚刚转为公办，尚未确定对口公办初中。&&& 但是从距离上看，三小在三个小学中距离四季青中学也相对较近。&&& 考虑到目前四季青中学在接收采荷一、二小的表3表4生和滨江一小的学生，不排除三小划拨四季青中学的可能性。&&& 当然，三小也很大可能继续留在采荷中学。但是我们只考虑最没有风险的因素。&&& 今后，采荷中学可能完整接纳一小、二小。&&& 基于上述瞎猜，在三所小学中，或许在未来对应采荷中学的，可能是采荷一小、二小。&&&& 三、到底确定哪所小学&&& 小学教育的发展方向是什么？我的理解&&小班化教学。标准是多少？36人。&&& 按照这一理解，一小目前班级容量接近这一标准，二小略微高一些。&&& 考虑：二小硬件好，生源容纳力大于一小，原先学区微调，接纳了一小部分生源。因此，变动风险指数高于一小★&&& 考虑：二小名气更大，附近豪宅交付后必定争取抢占二小。各位同学可以作为意向客户，咨询一下豪宅想为客户们争取哪里的学区配套哦。因此，生源风险指数高于一小★&&& 考虑：二小最隔壁的相对新房、次新房多，总价高，购买力不足。因此，家庭风险指数高于一小★&&& 考虑：二小对应商教、夕照。参考了这个帖子，宁可信其有，不可信其无。&&& 因此，选择面变少了，风险指数高于一小★&&& 毫无疑问，二小比一小高出★★★★。可能只有选择采荷一小。& &&&&&& 四、到底选择这所小学的哪个社区&&& 采荷一小对应的几个社区分别为（见下图）：&&&&& 在这六个社区中，能不能再次进行筛选，选出风险更小的部分呢。当然可以！！！！！&&& 首先，采荷一小有两个校区，一个在采菱路的北面，一个在采菱路的南面，被三个社区围绕：双菱、芙蓉、人民！&&& 其次，要考虑到三小有较为完整的接收能力，目前三小只对应两个社区，有没有这种可能性，三小合并双菱路以东的：洁莲、红菱。同样道理，这也只是一种可能，但是要排除任何风险。附近的庆春御府，基本是一小学区。凯旋门可能去南肖埠，不过你认为他们愿意去，还是愿意让五安路或双菱路东面的去。&&& 最后，要考虑到二小的接收能力，新凯社区的北面会不会被二小划走。&&新凯2013年的确被划走了，哈哈。&&& 既然已经打定决心就是采荷一小了，那么最后无疑只剩下：双菱、芙蓉、人民。&&&&最后，再考虑一小本身距离地铁口比较近、距离南肖埠的生活配套比较近、距离区政府、邵逸夫医院比较近、距离庆春广场比较近，足够优惠的条件了。&&& 好了，到双菱、芙蓉、人民三个社区的老房子中间去选学区房吧。当然，远离五安路和双菱路东边，总是没错的。&&&& 下图中，绿色是进一步压缩风险的区域、黄色是风险相对还有一些的区域、红色圆圈是一小的两个校区。&&&& 忘记说了，还有一个风险：那就是采荷一小被拆除了。不过，如果学校都没了，那还谈啥学区房。哈哈，剖析这个风险，有点像是考虑&天是不是要塌了&，没有啥实质意义了。& &&&&& 简单吧，看起来很简单。实际上不是的。&&&& 因为这需要你在掌握大量信息的基础上作出分析、判断。&&& 信息从哪里来？用笨方法：去学校周边转转，在学校上课、放学的时候看看，去和学生聊聊，去和门卫、附近的店主套套近乎，去周边的楼盘咨询咨询。你会发现：许多人包括一些业内人士曾经告诉你的，对学校的评价，未必正确，你会听到许多不一样的小故事。&&& 在此基础上，再参照上面提供的例子，选择出最靠谱的学区、最靠谱的学校、相对风险最小的学区房！&&& 当然以上所有都是一派胡言，大家看过一笑了之吧。&&&&& 最终结语：要把逐一踏看、旁敲侧击打听的几十所初中、小学的情况一一罗列。第一对不起在这些学校就读的孩子，因为学校的好坏和孩子没有关系。第二对不起教育部门，因为他最想推进均衡发展，所以一直在推进名校集团化。第三对不起已经买好房子的各位家长。所以就用一个示范性的例子，作为第三部分的内容了。&& 授人以鱼不如授人以渔。如果要别人告诉答案，万一答案是错的呢？判断一个学区是好是坏的，是家长自己。判断一个学校是好是坏的，是家长自己。而决定孩子是好是坏的，更是家长自己！&& 别轻易相信别人通常告诉你的。因为他可能只是传播消息，并没有对消息进行分析鉴别，你得学会自己分析判断。就像我在 第一部分 理念篇 里一步步的分析一样，坚持把这么长的文章看完的你，也能试着如何一步步分析问题。&&& 如果1+1=2，而大多数人告诉你1+1=3的时候，你按照3去回答，很不幸，你答错了。所以，自己有个分析判断是多重要的事情。在其他事情上你可以偷懒，但是关系到孩子、家庭的未来，你决不能偷懒、决不能人云亦云，让自己也成为达人吧。&&& 看学区房，真的不是去热门学区看看那几套房源，这只是房产交易的技术而已。你需要看的是学校本身、是自己的内心，这些问题的确不适合发在&房产楼市&板块的这个&学区房购买&帖子里。&&& &&& 最后，祝经受了折磨和考验的家长，找到适合自己的学区房，教育出出色的孩子。&&& 谢谢大家！&&&&&
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学区房达人
楼主到此一游。全部搬到前三楼了。
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没办法啊，教育资源毕竟有限，好的越好，差的越差，其实就和贫富差距一样。领导倡导要平均化，可是现时大家叶看到了。哎。所以学区房还是可以的，循环性质，就是购入成本大了点，看每个人的需求吧。
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怎么没有下文了？很期待啊！
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如此好的经验分享贴，顶起没商量啊！[s2001]
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谢谢楼主分享，很有学习借鉴的意义
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dingdingdingding
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太给力了，如果是二套房，补充2点：一、契税可能是提高到3%了，也就是说，如果200万的房子，二套房要付契税是6万，不再是2万；二、如果是省公，已经贷过一次公积金，即使你已经还清，首付比例还是要提到60%，而不再是50%，就是说，如果200万的房子，你首付至少120万，而不再是100万。对于钱扣得比较紧的，要引起注意！而且，政策接下去还可能会变，按目前形势看，收紧的可能性更大。
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记号，好贴，虽然我已经有学区房了，但是还是有极大的帮助
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全才的达人！这个帖子无疑被我锁定了！LZ，更新，fighting
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学区房达人
引用:1哈哈，有的忙了感觉中了圈套了。中间先空着了，刚才翻了翻本子，很多东西都丢掉了，前面很多只有观点，没有素材饿
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学区房达人
引用:1全才的达人！这个帖子无疑被我锁定了！LZ，更新，fighting感觉会死而后已的，，，，
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学区房达人
引用:1加油谢了，今天先歇了
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上城还有所用勇进啊。
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学区房达人
引用:1等着你对江干区的进一步分析，特别是采荷前面面的还在断断续续加，精力实在有限。后续交易的还没空写，。。。。
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学区房达人
引用:1上城还有所用勇进啊。小学初中结合看的，精力实在有限，加上对于上城，感觉学区房概念逐步被弱化了，所以没有看勇进
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锁定跟踪，楼主的分析能力惊人，学习了。。。
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这个帖子对于我来说还是晚了，为什么不早点出现咧，年前刚入了一套采荷的小套，一见钟情型的，怕到时候碰到学校的条条杠杠，早入户为安啊。为毛我的中介费这么贵，是房价的1.8个百分点啊，还打折的啊
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很好，很实用，尤其是对我们这些想买学区二手房的菜鸟很有指导意义。楼主，你辛苦了。
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我也在关注江干，也在关注江干的采荷。希望提供更详细的建议
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学区房达人
引用:1这个帖子对于我来说还是晚了，为什么不早点出现咧，年前刚入了一套采荷的小套，一见钟情型的，怕到时候碰到学校的条条杠杠，早入户为安啊。为毛我的中介费这么贵，是房价的1.8个百分点啊，还打折的啊没错啊，买房大约1个点，卖方大约1个点，加起来大约2个点左右。你没贵哦
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这个首付7成，利率1.3不知道是不是真的，我们的还在公积金的审批中不知道有没有影响
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学习了，正在看学区房呢！
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