开发商征收农村土地的补偿标准(具体详细补偿价格)_百度知道
开发商征收农村土地的补偿标准(具体详细补偿价格)
向上级根本反应不了情况，请知道的大虾们告诉我们村民相关的法律。是湖南省。多谢帮助我们的人：xxx，村干部都是官官相护，我代表我们村向你们致谢.com如果你知道是网站上的我是衡阳市郊区人，现在村民上访就被理解是闹事！如果你知道详细资料请发到我邮箱，或者衡阳市的，最近有开发商征收我们村土地用做房产开发，我们要拿起法律的武器来维护我们自身的利益，糊弄我们，我们村民不知道房屋拆迁和土地补偿的标准价格，请留下网址
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希望会对你有所帮助、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，依照法定程序批准后。 第五十一条 大中型水利；经省。但是： （一）基本农田。征收耕地的土地补偿费、使用权人应当在公告规定期限内，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍； （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍，同时办理征地审批手续、直辖市规定、直辖市人民政府批准。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 第四十八条 征地补偿安置方案确定后!、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定，不再另行办理征地审批、经济发展水平，不再另行办理征地审批、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法。 第四十六条 国家征收土地的。 被征收土地的所有权人。需要安置的农业人口数，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的。 依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费、自治区。但是、自治区，经国务院批准农用地转用的，兴办企业，经省、自治区，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记，有关地方人民政府应当公告，由省。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费； （三）其他土地超过七十公顷的、直辖市人民政府批准。 征收前款规定以外的土地的，按照需要安置的农业人口数计算，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，由国务院另行规定，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，每公顷被征收耕地的安置补助费。 征收城市郊区的菜地。 禁止侵占。 第五十条 地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，同时办理征地审批手续： 第四十五条 征收下列土地的。征收耕地的安置补助费，超过征地批准权限的，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算，可以增加安置补助费。 第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施土地法，接受监督，由省，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。 征收农用地的，由省，在特殊情况下、自治区，按照被征收土地的原用途给予补偿，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 国务院根据社会，并报国务院备案。其中、自治区。 第四十七条 征收土地的。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由国务院批准
第二节 征地补偿安置 第二十五条 征用土地，征地单位应当支付土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费。 第二十六条 土地补偿费支付给行使土地所有权的集体土地经营管理单位。但被征用的属农民承包经营的土地或者自留地，集体土地经营管理单位又未能调整其他数量和质量相当的土地给农民继续承包经营的，应当将不少于百分之七十的土地补偿费支付给被征地农民；集体土地经营管理单位有条件将土地补偿费用于发展生产、解决农民生活出路的，可以在取得被征地农民同意后，统一安排使用。可以调整其他土地给被征地农民，但质量和数量不相当的，土地补偿费的分配比例由集体土地经营管理单位与被征地农民协商确定,集体土地经营管理单位依照前款规定取得的土地补偿费应当设立专户管理，用于发展生产、安排多余劳动力以及被征地农民的生活补助,土地补偿费的使用管理办法应当由被征地集体经济组织的成员表决确定，收支情况至少每六个月公布一次，接受本集体经济组织成员监督,禁止任何单位和个人截留、挪用、侵占或者以其他形式非法使用土地补偿费。 第二十七条 土地补偿费按下列标准计付： (一)征用耕地，属水田、菜地、鱼塘的，按同类土地被征用前三年平均年产值的八至十倍补偿；属其他耕地的，按该耕地被征用前三年平均年产值的六至八倍补偿； (二) 征用果园或者其他经济林地，按水田补偿费的百分之六十至百分之七十补偿；原属耕地的，按同类土地补偿标准补偿； (三) 征用非经济林地，按水田补偿费的百分之四十补偿； (四)征用养殖生产的水面、滩涂，按水田补偿费的百分之六十至百分之七十补偿； (五)征用盐田，按水田补偿费的百分之五十补偿； (六) 征用其他未利用土地，按水田补偿费的百分之十五补偿。
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出门在外也不愁政府拟将开发商无力消化土地纳入扩内需用地-开发商-房产
  
中央投资用地紧缺 政府拟将开发商无力消化土地纳入扩大内需用地
记者 王冰凝 北京报道
1月8日，记者从各地区了解到，自国土资源部联合11部委共同下发了一份名为《关于切实做好扩大内需促进经济平稳较快发展的用地保障和管理的通知》的文件后，全国各地方国土资源厅大都拿到了政府追加的土地供应指标，并正在统筹新增和存量用地，以重新编制土地利用计划。
2008年，房地产行业的持续低迷，各地“地王”们集体想着退地和不断有土地招拍挂流拍。据记者获悉，国土资源部计划将这部分土地作为存量土地也纳入到扩大内需用地的土地供应指标中。
主要为满足4万亿投资
国家两年4万亿元的拉动内需投资，预测将造成未来几年土地供应市场发生巨变，土地指标将趋向紧张。
根据国土资源部的测算，在国家新增4万亿元的投资中，约有3.2万亿元需要新增建设用地。按照每亿元投资需要44亩地的标准测算，两年内需要的土地总数是120万亩，其中需要耕地60万亩。全国规划到2010年可占用耕地指标已经只剩下400万亩，用地存在较大缺口。
“这个缺口需要把‘十二五计划’中2010年-2012年的部分指标提前使用。我国城乡建设中，已占有或使用的土地即存量土地不在少数。”国土资源部土地规划司司长董祚继称。
据悉，目前国土资源部已经要求各地统筹考虑新增和存量用地，逐步将存量土地的使用纳入年度土地利用计划当中。
新的土地利用计划将主要用在保障性住房、农村民生工程、公共设施、公益事业、基础设施、生态环境建设、自主创新、产业结构调整和灾后重建等领域。
“政府扩大内需用地的政策正好出在全国土地市场低迷之际，2008年底，政府出台了一系列的鼓励政策，来拉动地产行业的需求，但在中国目前的经济状况下，要拉动内需不能过分依赖房地产行业，政府扩大内需用地的政策也是在通过拉动其他行业的需求来拉动内需。”国务院发展研究中心信息局局长程秀生指出，但扩大内需用地必然会将开发商买不起的土地指标转移到中央投资需要的项目用地上，这其中必然存在较大的利益冲突。
土地出让仍冷清
与中央投资用地的紧缺形成鲜明对比的，则是土地交易市场的异常冷清。
因为房地产行业的急转直下、萎靡不振，“地王”退地和土地流拍几乎主导了2008年整个土地交易市场。进入2009年，土地交易市场又将呈现怎么样的局面？
记者询问多家地产企业，一些曾经一掷千金、大肆圈地的地产大腕也都表示对2009年拿地暂时兴趣不大。“现金为王，度过这个寒冬再说。”一地产商很坦诚地告诉记者。
在由全国工商联房地产商会与安家杂志社联合举办的第六届地产风云榜发布会上，全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，2009年第一季度，房地产企业仍处在比较艰难的时期。很多地产商，包括一些大的上市公司、一些中等的企业和一些地方企业，都说现在房地产行业的利润基本上是在一个合理区间，甚至是微利、薄利的区间，也不排除有一些楼盘是在负利润之下撑着。
“现在，我觉得这个过程还会延续，要有思想准备。对于企业来讲，现金流比利润和土地等更重要，不要盯准利润，现在要盯准现金流，挺过这一困难时期。”聂梅生说。
京展担保地产分析师戴晓光也认为，因房地产市场持续疲软，2009年开发企业纷纷放缓了拿地节奏，寥寥拍出的几处土地也基本上是底价成交。而银行看淡房地产行业，更加不可能贷款给开发商去买地。从这个层面看，土地交易市场今年将和房地产市场一样，走向回调回稳。
开发商保量不保价
而在程秀生看来，与中央政府投资继续扩大内需用地相反，土地交易市场却在延续着与楼市同样的低迷。这其中正反映出了开发商买不起土地和中央投资需要土地的矛盾，预计今年政府扩大内需用地必然要在两者之间实现用地指标的转移。而这对2009年的房地产市场必然产生新的影响。
而对于2009年的楼市，聂梅生认为，由于2008年是一个深度调整，这个深度调整在2009年还会继续。今年地产商不要盯着房价，交易量比房价更重要，怎么样把交易量做起来最重要。
2009年整个的经济预计能够保8%，对于房地产来说，其中一个变化就是2009年整个开发模式，实现住宅和商业地产的平衡。
“而且，现在可以看到地价肯定不会像2007年那样疯狂，2008年已经开始流拍了。所以，土地成本会适当平衡或者降低。而且，钢材、水泥这一大套都开始下降了，整个房地产开发的成本也会下降。这意味着房地产利润和价格都会再走向一个合理的区间。”聂梅生说。
编辑:高亚鹏　来源：
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友情链接：鄂州宅基地有偿退出试点:复垦耕地卖掉用地指标
　　鄂州是继成都、重庆之后，全国第三个规范化试行地票交易的城市。
　　地票交易，主要指向农村闲置的宅基地。农民可自愿将宅基地复垦为耕地，形成新的用地指标(地票)，卖给城镇用地企业。它交易的是“票”而不是“地”，复垦后新增的耕地仍归农民耕种。
　　这种交易的好处，是在部分空心化的村庄与城市间建立制度通道，把农村闲置的建设用地“挪”进城，既解城市建设用地指标不足，又增加了农民财产性收入，还守住了耕地红线。
　　刚刚发布的省委一号文件，部署新一轮农村改革，就提到“选择若干乡镇开展农村宅基地有偿退出机制试点”。作为先行者，鄂州地票试点广受关注。
　　扩张的城市，空心化的乡村
　　城镇化、工业化如浪潮奔涌。在鄂州，一片片开发区、新城区，正加速生长。
　　另一面，是农村呈现空心化。
　　涂家垴镇是该市偏远之地，这里湾落的空心化十分明显。
　　“全村劳力840个，其中756人在外务工经商，在家务农的只剩一成。全村户籍人口1390人，常住村不到500人。”涂家垴镇张远村党支部书记陈前进介绍，这是2012年底村委会入户调查摸出的数字。
　　“村里不少房屋闲置，有的房子多少年都没人住，有的房子只是过年才有人回来住几天。房子闲置，实质是土地浪费啊！”陈前进感叹。
　　村里人少了，曾经红火过的村小学、碾米厂、榨油厂，也关了门。
　　涂家垴镇党委书记吴斌介绍，全镇目前闲置的农村建设用地有4000亩以上，其中有宅基地，也有废弃的学校、工厂、养殖场占地。
　　在鄂州，农民的宅基地(含庭院道路)，平均占地一亩半，土地粗放利用。全市农村，有宅基地21万多个。如果实行村湾集并，压减三分之一的住宅占地，全市可集约出10万亩土地。
　　与农村土地闲置、粗放利用形成反差的是，鄂州城市建设又非常“缺地”。
　　为了保护耕地，国家严控建设用地的征用。每年上级国土资源部门批给鄂州市的建设用地指标，只有亩左右，而全市需求量却在1万亩以上。城市发展受“缺地”之困。
　　一头，城市发展亟需土地；另一头，农村土地粗放利用。如何破解？
　　鄂州被列为全省综合改革示范区和城乡一体化试点市后，大胆改革创新。其中一项，是在省里许可下，试点地票交易。
　　地票进村，激活农民“死资产”
　　2012年9月，鄂州市农村综合产权交易所挂牌成立。地票交易有了平台。
　　张远村被列入农村产权制度改革试点村。该村首期拆除空心化较严重的周秦封、陈焕枝等4个自然湾，以及废弃多年的学校、厂房。拆房复垦，造出耕地50.15亩。省级国土部门验收后，确认其为净增耕地，给予挂钩指标，形成地票。
　　张远村把这50.15亩地票，拿到市农村产权交易所上市交易，以16万元/亩单价，卖出了802.4万元。对村里来说，这无疑是一笔巨款。
　　在整个涂家垴镇，共有18个村实施了迁村腾地，拆迁35个自然湾及一批废弃的学校厂房，共复垦出耕地382.5亩，通过地票交易，换回6120万元。
　　地票，为部分农民进城安家提供了资本。
　　周秦封湾村民周绍兵，今年52岁，从事泥瓦工，20多年没种田。他儿子也是做泥瓦工，儿媳在镇上超市上班。
　　住在周秦封湾，周绍兵感到生活不便利，联系建筑业务也不方便。“最让人受不了的是孤寂。湾子里人越来越少，找个聊天的、打牌的都难。”
　　在城镇置业定居，是周绍兵早有的梦想，只是苦于手上余钱不多。农村空心化，湾子里的老屋也卖不出钱。“我家老屋，是个死资产，变不出钱。大家的房子都空着，谁会在湾里买房？”
　　地票制度，让周绍兵圆了进城镇安居之梦。周绍兵的老屋拆除获得18万元补偿，他在镇上购置了一套130平方米的商品房，总价约11万元。记者走进他的单元房新居，见装修得很不错。周绍兵说：“有了18万元补偿，连装修都不需贴钱了。”
　　周秦封湾另一户汪福星，61岁，他两个儿子早已在鄂州城里找到稳定的工作。一家人的心愿，是想在鄂州市区购房。这次拆除老屋，他家获得了23万元补偿。汪福星带资进城，购房定居。
　　周绍兵、汪福星他们进了城镇，但承包地权益还在，可得到土地流转租金与各项直补。
　　另一方面，“地票”，也为村里公共建设提供了资金。
　　张远村废弃小学、米厂、油厂那片地，有16亩，复垦后为村集体换来200多万元资金。修路，植树，美化民居，村委会把钱花在改造环境上。
　　迁村腾地，两种模式
　　农民愿不愿意进城，各村的情况不一。同为试点村的蒲团乡石竹村，与张远村大不一样。
　　这两个村，都是纯农业村，没有工业。不同的是，张远村邻近中心镇，属镇郊村，而石竹村不靠城镇。
　　现在的农村，表面看起来很空心化，但深入调查就会发现，多数外出农民的根还在乡里。青壮劳力平时进城打工，但逢年过节又都回来了；还有部分兼业农户，既务工也种田。从总体上看，多数打工农民的收入并不稳定，不具备进城安家的条件。
　　张远村比石竹村“空心化”程度高，半数农户已经具备进城安家的条件。但在石竹村，能够离乡进城安家的，不到十分之一。
　　迁村腾地，张远村采取的是货币化补偿、引导农民进城的模式。
　　该村拆房复垦，优先选择那些空心化、松散的湾落。“复垦这样的湾子，更有操作空间，可以用小的代价，‘造’出更多的地票。”陈前进说。
　　货币化补偿标准，由村民代表讨论制定。分为房屋补偿、宅基地补偿两块。房屋按新旧状况分12个等级补偿，宅基地一律按每平方米50元补偿(折合每亩33300元)。村里成立村民理事会，负责房屋价值评估及宅基地测量。村干部不参与估价。
　　周秦封湾共21户拆迁，其中有13户得到补偿款后，离开本乡去了武汉、鄂州、黄石等城市安家。
　　去不了大中城市的，就近选择在公友镇购房。公友镇上，有开发商开发的多层商品房小区，价位不高，800元/平方米左右。
　　陈前进介绍：“我们靠近公友镇，不必在村内建社区安置拆迁户。”公友镇较为繁荣，张远绝大多数村民认可到镇上购房。镇上打工增收机会多，回村里打理农田也不嫌远。
　　与张远村不同，石竹村采取的是村湾集并、村内建设新型农村社区的模式。
　　旧村湾占地多，新社区占地少。石竹村拆迁的三个自然湾有88户，占地168亩，如果迁进新社区只需占耕地40亩。这样，就可集约土地120余亩，形成地票变现，反过来用于社区建设。
　　石竹村党支部书记石五堂介绍，退旧还新，拆一补一，农户拆除旧宅，等面积补给新社区的连排两层新楼房，有建筑面积185与256平方米两种户型供选。
　　腾退旧宅，农户态度不一
　　地票，为农户提供了有偿退出宅基地的通道。选择面前，农户的态度不一。
　　少数农户认为补偿太低，拒绝退出。记者看到，张远村周秦封湾复垦的新地上，留下了两户房屋，破损得屋脊都塌了，有一栋还是土坯墙。
　　陈前进介绍，这两栋房子有上十年没住人了，户主都在武汉做生意，也比较有钱。房子太旧，按村里补偿标准，每家只能得到4万元补偿，但他们的期望值是5万元以上。
　　对这两栋旧房，陈前进也有点头疼：“影响我们打造美丽乡村。要么拆除复垦，要么翻修。村里将继续做户主工作。”
　　有的农户近年来在旧宅上翻建了上档次的新房。对这样的房子，拆不拆也颇难决策。
　　张远村戴贡园湾共12户，拆了11户，唯有一栋两层楼房独立其间。
　　陈前进说：“这栋房子漂亮，占地面积不算大，村里与户主的意见，觉得不拆为好。村里以后要发展生态农业旅游，这房子说不定可派上用场。”
　　在石竹村丁陈湾，还剩6户没有拆迁，他们不愿舍弃祖屋，也不满意补偿办法。对此，蒲团乡党委书记余笑寒说：“进新社区，坚持农民自愿原则。”
　　农民进社区生活得怎样？12日，记者来到石竹社区，只见清一色的黛瓦白墙连排“别墅”，还有景观树、路灯、文化广场，配套有卫生室、警务室、幼儿园、超市。64岁的村民龚从光对记者说，“虽然我们住在社区还是农民身份，但我们的生活条件跟城里人不差哩！”
　　走进村民陈火明的二层楼新居，见客厅气派，厨房、卫生间也装修得很上档次，用的是自来水，烧的是坛子气。陈火明还特别提到，社区装有视频监控系统，很安全。
　　但也有部分村民反映，社区环境是没话说，可生活成本也提高了，让人有压力。过去老房子，可养鸡养猪，庭院可兴蔬菜瓜果；进了社区，吃菜吃鸡蛋也得花钱买，从事农业生产也不太方便。
　　村干部介绍，村里已引进一家企业发展设施蔬菜、休闲渔业，可以拓展村民就业渠道。
　　专家观点
　　地票推行要因地制宜
　　省社科院农经所所长邹进泰认为，鄂州探索很有意义。地票制度，开辟了以城带乡、以工促农的制度通道，把农村沉淀的要素盘活了。
　　但他同时指出，我国城镇化是个长期过程，地票制度推行要因地制宜，不能一个模式，目前也不是每个地方都有条件试行地票制度。在城市经济发达、农村劳动力向二三产业转移充分的地方，可以先行先试。村湾集并要与产业发展相适应，农民进社区后还得能就近就业。从今年一号文件精神看，推行农村宅基地有偿退出机制，仍限于试点范围。
　　四问鄂州地票
　　16万元/亩如何算出？
　　目前，鄂州地票交易成交价都是16万元/亩的指导价。
　　市农村综合产权交易所副所长龙建华介绍，这是以农户平均1亩宅基地拆迁腾地后、安排到农村新社区所需要的成本计算出来的。农村新社区每栋房180平方米建筑面积，按650元/平方米造价，成本是11.7万元，另加上社区配套2万元、土地复垦成本2.5万元，合计是16万多元。取整数形成了地票指导价。
　　地票卖给了谁？
　　龙建华介绍：地票是指标，卖给需要占用土地的企业。鄂州地票在全市范围内可跨区交易，如梁子湖区的地票可给鄂城区用。
　　只有购买了地票的企业，才能参与土地拍卖竞标。鄂州规定，除工业用地外，企业竞得经营性建设用地使用权时，必须购买同等面积的挂钩指标(地票)。
　　湖北乾坤置业开发有限公司最近竞拍到了燕矶镇一宗商用地块，其拿地成本由三块购成：地票价款118万元、土地出让金412万元、拍卖佣金15万元。
　　地票制度增加了开发商拿地成本。起初，一些开发商有抵触情绪，迟迟不出手拿地，但市政府顶住压力，坚决不开口子。半年后，这一新制度的执行逐步顺畅。
　　鄂州地票目前不是点对点交易。农民地票先被市城投公司临时收储，再销售给用地企业。
　　地票会不会供过于求？
　　一年多来，鄂州共成功交易地票1323.9亩，征收指标价款21184.92万元。
　　目前，该市偏远农村腾地复垦的积极性较高。地票多了，会不会供过于求，难以变现？
　　龙建华介绍，地票交易本质上是市场机制，全市地票供求大体平衡，从长远看，也可通过价格浮动实现供求平衡。
　　涂家垴镇党委书记吴斌说，虽然涂家垴镇有三四千亩的地票潜力，但腾地复垦是个漫长过程，不是一年两年就能完成的。
　　据预计，今年全市地票交易量在1000亩以上。
　　地票制度新在哪？
　　地票制度来源于“城乡用地增减挂钩”，但又有很大的创新。“增减挂钩”采用“先用后补”模式，地票是“先造地后用地”，更有利于耕地保护。
　　过去“增减挂钩”，是通过政府部门项目实施，政府主导，农民被动受益。地票交易中，农民是主体，自愿提出复垦申请。
　　农村闲置土地有序退出，城市建设用地有节奏增加。地票制度引入市场机制，在一定行政区域内通过价格调节，自动实现了耕地占补平衡。
（荆楚网）
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编号：建议11724号
建议主题：破解“三农”问题的突破口是农村土地制度改革
建议类别：综合类
政治面貌：中共党员
提交时间： 14:09:51
内容：破解“三农”问题的突破口是农村土地制度改革“三农”问题的症结在于没有解决城市和农村人财物双向流动的制度性障碍问题，改革开放以来，城市就像是“抽血机”，不断将农村的人财物优质资源抽走，造成农村危机、农业危机、农民危机！要解决三农问题必须从城市的角度看农村，从农村的角度看城市，然后站在国家和历史的角度看待统筹城乡发展问题。简述：农村土地按使用性质分为耕地和非耕地，耕地使用制度适宜采取“股田制”，在制度设计上要同时保障农民放弃经营管理后不失权、不失利、不失业；宅基地、集体公益用地以及停办乡企用地等非耕地是广大农民的宝贵财富，应建立城乡建设用地统筹机制，要建立农村富余建设用地退出机制和城镇建设用地实行增减挂钩，占补平衡，农村富余建设用地应指标化，用地指标应掌握在农民手中，建立政府主导的城乡建设用地指标交易市场，使建设用地指标在进入市场挂牌交易时实现证劵化，在交易中实现建设用地指标的保值增值，真正让农民的财产收入增加，吸引社会资本向农村流动并获益，同时政府可在交易环节征税从而收益。详文：随着城镇建设的不断加快，城市建设用地紧张的矛盾日益激烈，同时由于农村人口不断向城镇转移，农村建设用地利用率越来越低的问题也逐渐突出；城市建设用地要占用耕地，农村富余建设用地无法“退房还农”， 耕地保护与建设用地之间的矛盾也愈演愈烈，建设用地与耕地保护的矛盾以及农村与城镇建设用地之间的矛盾，已经成为社会经济发展的重大障碍，于此同时，城乡“二元结构”矛盾也越来越严重，社会资源不断加速向中心城市集中，“老弱病残留守村”和“流动人口城中村”现象越来越严重，由此引发的社会矛盾正在加剧，据国家统计局日发布的数据，当前我国城镇人口59379万人，占总人口的44.9%，这个数字的统计口径是以常驻人口为基准的，实际生活在城镇的人口应大于这个数据，据本人初步调查，在我省部分农村“80后无农民”已不是少数现象，农村空置宅基地约占10%-25%，长期由留守老人看护的宅基地占50%以上，同时由于生源短缺，农村学校大规模“撤校并点”，被撤并小学约占30%，初中约占25%，另一方面进入城镇的农村流动人口拥有城镇住房者（包括建制镇以上城镇）比例很小，人民群众对城镇住房需求意愿强烈，于此同时对农村住宅的依赖度越来越低。另据了解，还有不少乡镇企业和原农村集体组织公共事业用地利用率较低，这部分农民和农村经济组织有偿放弃建设用地的意愿，而且这部分人还会越来越多，因此我认为推动统筹城乡建设用地改革的时机已经成熟。为此我在参考成都等地改革试点的基本经验的基础上，经过认真分析和思考认为：破解矛盾的办法就在矛盾之中，利用农村闲置建设用地补充城镇建设用地不足，就能使这一系列矛盾逐步得到化解，要通过推动“以统筹城乡建设用地为核心”的统筹城乡综合改革，激活农村闲置资产（主要是富余建设用地）的价值，吸引社会资本向农村转移，在保护耕地的前提下，鼓励农村富余建设用地“退房还农”，让自愿放弃富余建设用地者获得政府补偿和建设用地指标，使社会资本在市场上追逐建设用地指标，促进社会资源和市场要素突破“二元结构”实现双向流动，整体推动统筹城乡发展。统筹城乡综合改革的核心是统筹城乡建设用地以及相关配套改革，具体意见和建议如下：一、加快统筹城乡建设用地改革，促进城乡社会资源和市场要素双向流动。统筹城乡建设用地改革的目的是通过鼓励农村富余建设用地“退房还农”来补偿城镇建设用地所占用的耕地，在确保耕地总量不减少的前提下保障城镇建设用地。实现这一改革目的关键是革除束缚农村富余建设用地不能退出和不能与城市建设用地挂钩的制度性障碍，充分发挥和利用土地级差收益规律的作用，用农村富余建设用地指标吸引社会资本向农村流动，使市场要素突破“城乡二元结构”实现双向流动。统筹城乡建设用地改革的核心内容是建立“四项基本制度”，即建立耕地保护制度、农村富余建设用地指标分配和监管制度、完善城镇建设用地制度以及建立农村建设用地指标交易市场制度。1、建立耕地保护制度，鼓励自愿放弃农村富余建设用地并复垦，使农业用地得到补偿。建立耕地保护制度是统筹城乡建设用地的前提，其核心是建立耕地保护基金（以下简称基金）用于奖励和补偿将富余建设用地（包括宅基地）恢复为耕地或林地的行为。建立耕地保护制度的目的是：鼓励和保护农民放弃富余建设用地并将建设用地复垦为林地或农地，使城镇建设用地所占用的农地得到补偿，同时为城镇建设用地置换出征地指标。建立耕地保护基金应以政府主导，可鼓励社会资本参与；基金主体应以各级地方人民政府为主，宜由省级人民政府设立专业机构管理；基金来源宜以城镇建设用地补偿款划拨为主导，以社会资本资源参与为补充；基金的用途是作为政府对自愿放弃建设用地的农民和农村集体经济组织的补偿；补偿方式宜为长期的、分期的、定期的。基金经营收益来源主要有两个方面：一是获取与耕地补偿款相对应的一定比例的城镇建设用地指标，并在政策指导下进入建设用地指标交易市场进行交易；二是从农村富余建设用地指标交易费中获得一定比例的收益。2、建立农村富余建设用地指标分配及监管制度，保障退出者合法收益和持有人的合法权益。建立农村富余建设用地指标核发和监管制度是统筹城乡建设用地的难点，关键是在完全尊重中退出者自愿的原则下，保证退出者收益的公平性和公正性，杜绝非法占有农村建设用地者趁机“合法化”和集体公共事业富余建设用地指标被侵占或流失。农村富余建设用地指标是农村集体经济组织或宅基地拥有者获得财产补偿和增值的合法有价凭证，应实行实名制，持有人可以按照政策规定的土地级差比例在购买保障性住房时冲抵购房款，冲抵数额不低于构成保障性住房的土地成本部分，不需要保障性住房的持有人可以自主在农村建设用地交易市场进行交易获取现金收入，农村集体组织持有的富余建设用地指标交易必须在政府直接监管下进行交易，确保农民收益。鼓励符合资质要求的开发商通过参与规划内城镇保障性住房建设获取农村建设用地指标，允许社会资本通过农村建设用地指标交易市场获取农村建设用地指标（成交时应缴纳保障性住房建设补偿费），符合资质要求的开发商所获指标可按相关政策换取城镇国有有偿划拨建设用地，政府依法保护合法持有农村建设用地者的合法权益。农村富余建设用地指标（以下简称指标）应由县级以上人民政府成立专门组织进行核发，由省级人民政府成立专门机构进行监管，应由县级以上国土资源管理部门核实其拥有建设用地的合法性，由所在地人民政府核实其“退房还农”的实际面积，由所在村级集体组织出具收回宅基地证明及“退房还农”证明，由合法持有人交回宅基地使用权证并出具自愿放弃宅基地声明；如出现权属纠纷可由专门组织进行裁决或由人民法院判决。农村富余建设用地指标分配政策由省级人民政府制定，分配政策包括初始分配和再分配政策，初始分配是指自愿放弃农村建设用地者在获取农村富余建设用地指标时，按照一定比例将其中一部分交由省级政府支配，其中公共事业用地或乡镇企业用地交付比例应明显大于宅基地；再分配指省级政府根据城镇建设规划将获得的指标分配到各级地方政府，各级政府所获指标达到规定量时即可在规划区依法征得等量国有开发建设用地，所征土地优先用于城镇保障性住房建设。省级人民政府在制定用地分配政策时应充分保障自愿放弃农村建设用地者和积极参与城镇保障性住房建设参与者的利益。农村富余建设用地级差政策由省级人民政府根据各地经济发展水平和建设用地市场情况制定，如有调整应发布公告并及时通知指标持有人换证。3、完善城镇建设用地制度，鼓励和保护社会资本积极投入保障性住房建设。完善城镇建设用制度是统筹城乡建设用地的关键点，其核心是必须持有农村建设用地指标才可以获得政府有偿划拨的城镇建设用地，否则只能通过“招拍挂”获得开发用地，政府要制定好有偿划拨土地与“招拍挂”土地的价差政策以及建设用地指标保护价政策，在保障政府征地资金充足的同时，切实使积极参与城镇保障性住房的开发商受益。4、建立农村建设用地指标交易市场制度，吸引和鼓励社会资本进入，使农村建设用地指标在市场作用下实现公平分配和保值、增值。建立建设用地指标交易市场是统筹城乡建设用地的重点，包括有形市场和无形市场，要充分发挥土地价差规律的作用，使农村富余建设用地指标在统一的、公开的、公平的、公正的市场条件下实现有序交易，使得更多资本进入城镇保障性住房建设，使建设用地指标在市场规律的作用下持续增值，使更多的农村建设用地向城镇集中，同时促使农村存量资产增值，使更多农村人口受益；同时政府可以根据市场交易价格的变化，合理把握改革的进度，控制农村建设用地指标供应总量和城市建设用地征地计划。二、统筹城乡建设用地必须纳入统筹城乡综合改革，做好农村土地集中整理，城乡建设发展统一规划，农村生活保障体系建设、小城镇建设等配套改革。1、农村土地集中整理工作是一项基础性工作，对于统筹城乡建设用地十分必要。要通过农村土地集中治理，一方面进一步对合法拥有农村建设用地使用权的确权，清理非法占有农村建设用地的行为，为防止侵害他人合法权益和防止集体公共建设用地权益流失打好基础；另一方面，进一步落实农村承包经营土地再延长“三十年不变”的政策，对农民的承包经营权进一步确权，防止农民承包经营权受到侵害，清理非法占用耕地行为。2、城乡建设发展统一规划，统筹城乡建设科学发展。省会城市、地级市、县级市以及县城和建制镇应根据其自然条件、交通区位和历史地位等进行综合定位，合理确定其发展规模以及建设标准和产业布局，尽可能避免重复建设或盲目建设造成社会资源的大量浪费，建议省级人民政府统筹城乡建设发展规划，应推动立法来切实维护规划的严肃性，同时应加大对规划部门的支持力度，确保城乡建设规划具有统一性和前瞻性，为加快我省重点城镇建设和新农村建设提供有力保障。3、加快农村保障体系建设，妥善解决农村人口和城镇低水平人口的社会保障问题，促进城乡社会经济和谐发展。尤其是随着城镇化建设步伐的加快，农村老龄化问题更加严重，尤其是转移到城镇不久的人口因安居问题面临巨大压力，其留在农村的父辈生活更加艰巨，其社会保障问题不容忽视，应引起社会各方面的高度关注。4、统筹考虑“三农问题”，加速小城镇建设。在加速城镇化建设的同时应统筹考虑农村、农业和农民问题，“八零后”无农民现象 “老弱病残留守村”，“空心村”现象，应引起各级政府的高度关注，新农村建设和现代农业建设需要新型农业生产组织者和劳动者，因此在加速城镇建设过程中应加速小城镇建设，中重视中心城市建设的同时重视小城镇建设，尽快改变农村落后面貌，创造必要条件吸引新型农业组织者和劳动者进入农业生产领域。三、鼓励和吸引社会各界广泛参与，“由点到面”稳步推进统筹城乡综合改革。统筹城乡综合改革涉及到社会各个层面，利益关系十分复杂，历史影响十分深远，建议各级党委和政府切实加强领导和指导，按照“科学发展观”的要求，把“发展为了人民”、“发展依靠人民”、“发展成果有人民共享”作为指导思想，动员和鼓励社会各层力量广泛参与，为此提以下几点建议：
建议：1、建议政策研究部门组织学术理论界加大调查研究力度，加速改革政策的研究和制定，用全面、系统、科学的理论和政策指导改革，切实降低改革成本；政府相关部门应深入实际调查研究，全面系统的掌握民情民意以及相关数据信息，抓住主要矛盾和焦点问题，制定好解决预案。2、慎重确定统筹城乡综合改革示范试验区，稳步推进改革步伐。建议选择农村建设用地富余量较大，农村人口转移量较大，小城镇建设条件较好的典型区域作为改革试点，鼓励一批本土开发水平较高、开发实力较为雄厚的开发企业参与示范实验区建设，确保改革取得实质性突破，发挥好实验示范效应。3、在改革试验阶段要加大财政资金的支持力度，加大对各方参与者的支持力度，在政策上要予以适当优惠。4、改革必然涉及突破现有政策和法规的领域，应统一思想认识，解放思想，打破条块利益本位保护的潜规则，破除陈旧观念，用有“利于人民、有利于经济发展、有利于社会进步”的观点看待这项改革。以上观点不适用于“城中村”改造。统筹城乡综合改革是一项大命题，统筹城乡建设用地是一把“金钥匙”，在当前历史条件下，唯有建设用地能够促使城乡社会资源双向流动，城乡两个层面对建设用地的社会需求已经显现，顺应人民群众意愿，改革体制和制度束缚，打破城乡二元结构，增加农民财产性收入，对于扩大内需，转变经济增长方式具有重大现实意义和深远的历史意义。由于本人获取相关信息的渠道以及信息量有限，加之水平有限，难免优势偏薄，但本人志愿能为推进此项改革尽微薄之力，以期起到抛砖引玉之作用，以上意见和建议如有不妥，真诚欢迎各界同仁斧正。
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