中国投资者抄底海外置业 从房主到地主跨越|伦敦|海外|买房_新浪财经_新浪网
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中国投资者抄底海外置业 从房主到地主跨越
t望东方周刊478第期封面。
&&& 国人伦敦买房记 海外置业者免缴增值税
　　陈何(化名)是一名来自西安的企业家，每年有300万元人民币的“闲钱”。
　　他现在正计划在伦敦买房，一套用来自住。陈何看上了位于伦敦富人区海德公园附近的EburySquare，这是该区域仅次于海德公园一号的豪宅，只有71套房源，现总价200万英镑(1英镑约合10元人民币)起。另外，陈何还想买一套房子用来出租。
　　陈何可谓当下中国富人赴海外置业投资的一个代表。问题是，这笔投资能否赚钱？
　　“伦敦高端物业价格去年上涨了10%”
　　欧债危机爆发后，不少中国投资者抱着“抄底”心态奔赴海外置业。
　　据高力国际海外物业部董事王璐介绍，在眼下的英国，除了伦敦，房价都是负增长。伦敦的房价比较高，欧债危机让其他国家有钱人转战伦敦楼市，伦敦较为安全稳定，“公司和银行数量大，上班人群多，伦敦人口在700万(左右)，白天上班的人有1400万。”
　　王璐说，去年整个伦敦楼市交易活跃。高端物业(指单价在15万元人民币/平方米以上)价格上涨了10%，而在高端区域的豪宅(位于高端区域且单价在25万元人民币/平方米及以上)价格上涨了14%。
　　王璐介绍，伦敦楼市，海外买家和英国买家各占一半。海外买家以亚洲人为主。
　　按英国丹德房地产开发有限公司(Dandara Ltd)中国代表处销售总监王磊所说，2009年至2011年底，伦敦地区住宅单价有14.7%的增幅，一些需求高的区域单价涨幅甚至达到每年近10%的高增长。
　　王磊预计，未来10年，伦敦人口将由780万增至840万，需求将进一步扩大。而近年住宅建筑许可证发放远低于需求，同时受奥运政策影响，政府投入93亿欧元助推伦敦经济，“我们预测伦敦物业价格还将进一步上涨。”
　　至于伦敦的租赁市场，王磊介绍，过去两年内伦敦的房租上涨了7.7%，预计2012年将继续上涨5%。年租金回报率高达6%以上，远高于北京、上海、广州等中国大城市(约2%)。而且空置期短，需求旺盛。
　　“中国人偏爱市中心”
　　据王璐介绍，中国人在伦敦首选的物业投资类型是公寓，大部分都会选择伦敦市中心位置的物业。王璐说，购房者一般都喜欢买在伦敦中心区域，要求离公司和学校很近。另外，对租金回报率和房屋增值空间有要求。
　　“大部分置业者的预算在200万-1500万元人民币。如果是纯投资，一般在500万元人民币以下。”王璐说。
　　“在英国投资房产没有想象中那么贵。”王磊列出的数据是，在伦敦置业，大概要500万至600万元人民币；大伦敦概念250万元人民币即可。
　　收益率看上去颇为可观。
　　王璐举例，一套总价在200万元人民币的单间公寓，在伦敦二区边界，周租金大概在280英镑。
　　这样算下来，一年的租金收入是14.56万元人民币。一年的租金收益率大约是7%。
　　王磊亦称，160万元人民币可买一套47.8平方米的一房，月租金可达到700英镑。
　　据王磊称，独立屋是永久性产权，公寓产权99至999年不等。“我们公司(卖的房子)主要是250年产权。”
　　海外置业者免缴增值税
　　多位受访者称，英国仍是当下海外投资置业的热门目的地。
　　“大部分(中国人)还是喜欢投资欧美。”莱坊国际投资部中国区副董事田雪介绍，澳大利亚的问题在于政府规定海外投资者不能买二手房。投资客会担心退出的时候，只能出售给澳大利亚人，而澳大利亚人是不喜欢买房子的。
　　而英国政府则规定，海外置业者在英国买卖房产不受限制，且无需缴纳增值税、房产税。
　　据王磊介绍，海外买家在英国购房需要承担的税费，主要包括一笔律师费，“在英国买房，需要经由律师操作”。
　　此外，若房屋空置，要缴纳一半的市政税，每年1000英镑左右；如果非空置，要缴纳2000英镑左右。
　　契税方面，总价125万元人民币以内的住房不用交；总价在125万-250万元人民币，要缴1%；250万至500万元人民币的为3%；500万至1000万人民币的为5%；1000万元以上的为7%。
　　“现在经济不好，刚开始恢复，租的多，买的少。今年(至今)在中国卖了20套左右。”王磊说，丹德在英国有很多土地，准备定向开发，比如中式厨房。未来该公司开发的房源中，预计中国买家将占10%。据称，丹德1988年成立至今，在英国开发了1万多套房子。
　　王磊介绍说，英国购房无需等待1-2年时间来获得房产证。基本上，律师在收到双方确认土地所有权登记后，产权已经移至买方名下。此时即可自由买卖。律师行在全部房款付清前，会向买方提供土地所有权证书的副本。若买家申请贷款，则银行会保管房产合同及产权证明的文件直至贷款还清。
　　(摘自《东方早报》日)
　　海外投资中国式跨越：从房主到“地主”
　　曾有人开玩笑说道，如果南极的土地可以出售，那么中国人一定会是最积极的买家。
　　“中国人受传统农耕文化影响很深，对土地和房子有浓厚的情结。”庄诺对第一财经日报《财商》表示，很多中国的中小投资者把在海外买房作为全球资产配置的重要部分，现在的中国人可谓胸怀祖国，“房”眼世界。
　　“房”眼世界
　　“以前大家不愿意在海外买房的原因之一是语言的不便，没有海外投资的经验。不过，近来越来越多的人会选择在海外买房子。”上海奥正投资的总裁Ben经常为海外买房投资的人提供会计、审计等服务。
　　吴女士(化名)是奥正的客户，40多岁的吴女士常年呆在非洲，从事中非贸易生意，她的女儿正在美国念书。今年吴女士在法国地中海沿岸投资了一处房产，总价折合人民币300多万元。
　　“我们最近做了三四桩生意都是投资于地中海一带的房产的，价格都在300万元左右。看好地中海沿岸的房产主要是由于其地理位置的稀缺性，所以看好它的升值潜力。”Ben告诉记者，国外的房产不可能像国内房产一样爆炒，大多数投资者是看中其稳定的升值。“以地中海一带的房产为例，过去10年的复合增长大约为7%。”
　　不过按照当地政府的规定，若是在购买房产后5年内出售需要缴纳30%的所得税，5年之后出售每年的所得税递减。“所以投资者一般都选择较为长期的投资方式。”Ben告诉记者。
　　除了房产本身的升值之外，投资者还有一部分收入是租金收入。“拿吴女士这处房产为例，扣除吴女士每年的房屋修理费用、所得税、贷款利息等等每年的租金收入大概为房价的2%~5%。”
　　“很多在地中海沿岸购买房屋的投资者都是华人。因为此前中国籍人士在法国银行贷款有一定困难，但是现在已经可以顺利贷款了。一般欧美国际投资者购买房屋最高可以100%贷款，中国籍投资者最高可贷款70%。”Ben告诉记者。
　　对于吴女士而言，除了投资回报之外，她更看重的是地中海沿岸的旅游资源。吴女士和租客签订了协议，每年吴女士可以有1个星期的房屋使用权，这时她就可以带着家人来地中海度假了。
　　上海的李律师早在2008年就已经去美国购置房产。“我当时买的房子特别便宜，大概20多万美元。”李律师告诉记者，在金融危机之后很多美国人无法偿还银行贷款，房子便直接扔给银行，银行为了换取现金，将这部分房产低价抛售。
　　“在美国买房相对来说比较简单，因为整个社会体制成熟、法制透明。”李律师在美国当地找了中介、看好房下单、填好资料之后，但最终却未谈妥。“因为等到马上要成交的时候，银行才告诉我房子之前户主欠有一笔物业费，需要我缴纳。”
　　李律师告诉记者，现在美国地产价格非常便宜，几十年难得一遇，他正在计划在美国购置新的房产。
　　持有成本可能较高
　　一位热衷在香港投资房地产的李先生也对记者表示，目前香港房地产比内地更有吸引力。“香港买房很方便，没有限购政策，房贷利率又低，现在是2.5%，内地要7%。香港租金又贵，买房不卖光收租都能赚钱，在上海则是连利息都不够付。”
　　不过，在海外买房，房款仅仅是投资的一部分，还需要缴纳土地税、契税、印花税以及增值税，而房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构，包括律师、房地产经纪、验房师等，这意味着除房价外还有一笔额外费用产生。
　　李先生告诉记者，在香港房屋出租必须按照不同年期缴纳印花税。不超过1年租约需要加纳租金的0.25%印花税，1~3年是0.5%，3年以上是1%。此外，如果房产转让还要缴纳一定比例的转让印花税。
　　而在美国，购房者如果不是美国公民，需要额外缴纳一定的房产税，这些费用约占总房价的1%以上。而持有房产后，业主每年还要交房产税、物业费、房屋保修费等税费，各个州对所征物业税的征税标准和税率各不相同，以房屋评估价值的1.2%~1.8%不等。而且如果不按期缴纳房产可能被政府拍卖，以抵欠款。
　　目前一些中介为了方便内地购房者，都提供房产代管服务，包括出租管理、代缴税费等，一般收费为房租的8%至10%左右，可以说在海外可能持有房产成本比较高。
　　去国外当“地主”？
　　海外买房的热潮依然没有减退，最近又兴起了一股新的“买地”浪潮，中国人开始梦想着去海外当“地主相关赴美购房步骤
　　1.与你的房产经纪人讨论购买要求，须有合法来美签证和中国护照
　　2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明
　　3.申请正式贷款提前批准信(最多40%贷款率)
　　4.选择想要买房的地区、房屋种类
　　5.经纪人介绍看房，选房
　　6.填写买房出价合约书，付定金支票
　　7.定金支票存入第三方公证托管公司(OpenEscrow)开始工作
　　8.做房屋检查
　　9.要求维修
　　10.审阅房屋各项结果报告
　　11.审阅并与公证托管书上签章
　　12.审阅前期屋主(产权)报告
　　13.审阅白蚁检查报告
　　14.购买房屋保险
　　15.签署贷款资料
　　16.公证托管结尾步骤(CloseEscrow)
　　17.最后交房检查
　　18.银行放款
　　19.资料登记
　　20.交收钥匙
　　21.办理产权
　　(摘自某房产中介手册)”。
　　7月份举办的“1美元竞拍美国土地”中，上海叶女士以8800美元的“白菜价”赢得了市价50000美元的美国佛罗里达州格林布尔大型别墅社区内一块1000平方米的地块。折合成人民币计算，该地块仅为57.2元/平方米。
　　“1美元竞拍确实是噱头，主要是为了推广去海外购买土地。”庄诺对记者表示，第一批2万美元团购美国土地的活动已经结束，正在酝酿第二批团购活动，“第二批土地的价格可能稍微贵一点。”
　　“异国投资，买土地比买房子更好。”庄诺还记得2009年曾带领一个“购房团”去美国看房，每个人兴趣都很大，但最终却没有成交量。“主要是在美国房子买卖比较复杂，税费很多，中国人当时也不太了解。”
　　庄诺指出，美国土地缴纳的税费是每年土地评估价的1%；其转让手续费在3%左右，比房子的税费低；买土地更省心，不用打理。“我鼓励大家把土地持有3~5年，这样土地价格翻1~2倍是没有问题的。投资讲究逢低入场，现在正是美国土地价格的底部。”
　　“参与土地团购的人当中有退休职工，还有几个80后、90后一起凑了2万美元买了一块地。”庄诺对记者表示，这些人当中真正买了土地去盖房子的很少，大多数人都是为了投资。
　　“也有部分人一下子买了10块地，可能考虑的是为了投资移民，这种情况稍微少一点。”
　　(摘自《第一财经日报》日)
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