公寓和住宅有什么区别？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-06-29 00:00 标签： 投资公寓的20个好处

想要在大连买房的人，是买公寓还是买住宅，公寓也就是我们说的除了生活住宅以外的房子，但是通常公寓都会比住宅便宜很多。你知道为什么吗？

首先，两者的用途是有区别的，通常住房的话是给人提供日常生活的地方，它的使用作用要求就比较高，而且住的时间也会比较长一些。而公寓的主要的用途是商住两用，商用的话就没有必要几十年，通常能做到几十年的种商家都是比较牛的，甚至有用自己装修的房子来办公了。而对于普通的小企业来说，续存50年也是比较好的了，因此土地的使用权就有时间的长短。公寓的通常都是30到40年的期限，住宅的使用年限通常是在公寓的两倍以上。

其次公寓的话，它二手流通非常有限。对于孩子*，上学，会有一定的影响。此外，对于做生意的人来说，公寓价格低一些的话，可以够吸引商家来入住。当然也正是因为公寓是商住两用，相较于住来讲更侧重于商，水电费之类的都会比住宅用房的高。一些商业电价是比较高的，如果他不便宜一些，后期的成本就会越来越高。对于住户来说，谁还愿意买种公寓呢？尚且它和住宅用房相比还有很多的不足之处，而且公寓对于环境的要求也比较低。一些住宅它比较注重人的休闲体验，公寓的话就少很多，同时减少了公摊的面积，算下来，房子的价格也会相应的减少。公寓和住宅你会选择哪一个？

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 公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（Multifamily Houshing）。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。
 第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Apartment Building）。
 
公寓屋又可细分为汤耗子(Town House)、单元公寓屋(Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属於公司，出让时仅出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。
 
公寓大致可分为三类，第一，出租型。它以出租给租客使用为目的（Tenant occupied），因此这类公寓可称之为出租公寓（Rental apartment Building）。第二，自住型（Owner- occupied）。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。
 Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位（Rental Unit）的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。
 还有一种类型，即混合型（Mixed）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。 
从项目开发上来讲，公寓和住宅的区别主要是面对的需求人群不同与给政府交纳的税费不同。
　　公寓的客户群基本上都是有一定经济实力的人。这类人对住处的要求比较高，有鉴赏能力，很清楚什么样的房子好，所以公寓要满足这部分人群的需求，在硬件和软件上都要做得很好。
 政府没有一个明确的规定，什么样的项目是公寓，什么样的项目是住宅，只是在审批开发商报批项目为公寓的时候，有一个大概的标准。而且公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。很多开发商在审批时是按照住宅审批，以降低成本，却打出公寓的牌子来卖。
 在这方面政府还应有相关的法规来规范市场。
　　从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。
 而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2。8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。
 
　　在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其它的公寓和住宅没有什么本质区别。

一、公寓和住宅的区别主要体现在以下几个方面：

1、产权年限：住宅70年，公寓40年或50年。

2、*比例：住宅首套30%，二套60%；公寓50%。

3、还款年限：住宅*多25年；公寓*多10年。

4、生活成本：住宅民水民电；公寓一般为商水商电，也有民水民电。

5、*：住宅可*；公寓也有可*的。

二、公寓需要明确的是公寓并不是小产权，只是*早批复用地的性质决定它是40年的产权，是有房本可交易的。通常所谓的小产权房主要指两类：其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房；其二是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

小编提醒大家，小产权是不能进行市场化交易的，不受国家保护，一定要注意。

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