不按时办房产证要罚款？ 银行称并未真正罚过
不按时办房产证要罚款？ 银行称并未真正罚过
日 10:50:14
从开发商手里贷款买的房子，5年时间不去办证，要被银行罚款超百万？昨天，有网友发帖称，与银行签订的贷款合同里，有的条款“暗藏杀机”，如果买房人不及时办证，将面临高额违约金。现代快报记者调查发现，确实有这条规定，但南京多家银行都说，并没有真正罚过。
“五雷轰顶”的条款
在“华侨路茶坊”里，有网友发帖说，自己贷款30万买了一套新房，准备办房产证时发现要交3万元，考虑到自己身上钱已经不多，就打算先装修住进去，办证的事以后再说。当她给银行的贷款经理打电话询问是否可以缓两年办证时，对方却告诉她，“超过3个月不办证，小心央行会有违信记录，将你列入黑名单。”她认真看了一下贷款合同，才发现大问题。
在这份合同的最后写着：买房人未按期办妥房地产权证证书的，每迟延一日应按日支付借款本金金额百分之零点二的违约金。“我只借了银行30万，一算违约金，每日就得还他600元，1年下来是21万9千元，5年下来109万5千元！我5年不办房产证，房子就得给你银行了……”
“真是五雷轰顶啊！”这位网友质疑说，这样的条款究竟有没有法律效力？
几乎所有银行都有类似条款
现代快报记者调查发现，几乎所有的银行在2007年物权法出台后，都增加了要求客户及时办理两证及他项权证的条款。
“主要是物权法出台后，为了保护银行的权益，同时也保护个人的权益，所以要求个人在具备办理两证条件时，要及时去办证，同时办理他项权证。”南京一家银行房贷部相关负责人称，其实道理很简单，“银行发放贷款给客户，前提就是房子要抵押给银行，但是刚开始买房时，还不具备办两证的条件，所以最初贷款是由开发商提供担保，担保一直到他项权证办好、房子正式抵押给银行为止。但是当具备办两证条件时，市民应当立即办理两证，并且办好他项权证，将房子正式抵押给银行。”
农行一位工作人员表示，由于南京地区在办两证时个人需要交一些税费，所以就出现了不少人拖延办证的现象。“外省市的情况和南京不太一样，一些外省市是个人在买房时就把办两证时需要缴纳的税费给交了，所以办证时不会拖延。”这位工作人员告诉记者，自从2007年物权法出台后，南京几乎所有银行的贷款合同里都增加了要求客户及时办理两证及他项权证的条款。“这不仅是防范银行的风险，同时也是维护个人权益。个人如果两证没办下来，很可能也会遭遇其他纠纷。”
银行称并未真正罚过
既然合同里有这样的条款，那么拖着不办两证的市民，是否将面临着巨额违约金赔付呢？
记者了解到，各家银行对于客户不及时办理两证的惩罚措施不一样，有的银行只限定了在三个月时间内必须办完，没有具体的罚金，有的银行称，如果不及时办两证及他项权证，那么客户属于违约，银行可以提前收回贷款。也有的银行在合同中约定了具体的违约金比例。
不过记者在采访中了解到，这些约定基本上都是起到“震慑”作用。“我们在操作中不会真正去收客户的违约金，我们就是希望客户尽量早点去办两证和他项权证。”农行一位工作人员介绍说，在实际操作中也没有真正罚过客户。
拖延办证其实没啥好处
“买房人不去办证，现在也确实没什么办法。拖着不办证的现象比比皆是，有的买房人甚至不办证已经超过10年了。”南京市住建委产权市场处相关人士表示。
买房人怠于办证，主要原因是想拖延交钱。事实上，拖延办证会对开发商不利。由于在办证之前，由开发商为买房人提供贷款担保，因此万一买房人断供，开发商就要为买房人“埋单”。据了解，此前南京曾经出现过一起真实的案例。银行发现房主断供后，联系不上他，便将开发商告上法院，法院判决开发商承担房贷余额。
另外，在楼市调控政策下，拖延办证也可能对自己不利。例如现在的二手房交易中，“未满5年”的房源要全额承担营业税，有的房主明明购房已经超过5年，但如果在卖房前才去办证，依然算是“未满5年”，凭空多出这一笔税费。（王海燕 马乐乐）
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女子换二代证后身份证号变了 奔波3年未办成房产证
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换了二代身份证后，号码也跟着变了。这让好不容易在郑州安家的姚女士无所适从，因为身份证号码问题，她要面临生活上的诸多困扰。而最棘手的，是她跑了三年依然没有着落的房产证。
原标题：女子换二代证后身份证号变了 奔波3年未办成房产证 姚女士的“身份号码更正证明” 河南商报记者 侯建勋/摄 河南商报记者王杰 换了二代身份证后，号码也跟着变了。这让好不容易在郑州安家的姚女士无所适从，因为身份证号码问题，她要面临生活上的诸多困扰。而最棘手的，是她跑了三年依然没有着落的房产证。 换身份证变了身份证号 2009年，在郑州漂泊多年的姚女士和丈夫吴先生终于攒够了首付，贷款买了一套属于自己的房子。看房、选房、交钱、交证件，一切手续办理停当，姚女士第一次有了归属感。 次年年初，她和丈夫的房屋贷款手续审批通过，他们开始按时还贷。2011年6月，他们等来了交房的日子，随后，开发商说开始给业主们办理房产证。 本来一切都顺顺当当的，但看着邻居们的房本都发下来好久了自己也没接到通知，姚女士就去询问，“原来是我的身份证出了问题”。 “我的一代身份证一直没换，办房贷的时候用的也是一代身份证，后来包被偷了，证件也丢了，我就回长垣老家办了个二代的。”姚女士说，拿到新身份证的那天她傻眼了，“号码的最后四位变了”。 麻烦 房产合同用的是老号码 河南商报记者看到了这份由长垣当地派出所出具的“公民身份号码更正证明”，姚女士身份证末位的“5529”被改为“3064”，而更正原因一栏处“重/错号”并未选择，“人家没说是错号还是重号，就说别问那么多，以这个为准，之前的作废。”姚女士说。 虽然没问出个究竟，但出于对政府机关的信任，姚女士还是把新证领了回来。“我先是把之前的银行卡都挂失了，然后用新证办理了新卡。”姚女士告诉河南商报记者，她觉得，出于保护个人信息考虑，应尽量抹掉老号码的痕迹，免得带来不必要的麻烦，“没办法，派出所又管不了那么多”。 但房产证的事情让她无所适从，“新老号码不一样，也就是买房人的信息有误，相当于一整套流程都要改”。 从此，姚女士和丈夫开始了漫长的“证明之路”，所谓“证明”，就是说明这两个号码指的是同一个人。 房管局 放贷银行要开相关证明 第一个证明就是派出所出具的，也是最基础和权威的。不过，“他们只愿意出一份证明原件，但房管局几个科室都要。”没办法，她只能在原件盖章后，复印了几份，再请求民警盖章。 “所以复印件上有两个章，一个新盖的红章，一个原件留下的黑章。”昨日上午，郑州市房管局的经办人员说，姚女士需要先把手续准备齐全交到档案室，“不能用的话还得要原件”。 而另一个重要证明是放贷银行出具的，房管局提供的范本内容与派出所出具的大概一致，不过着重表现了银行“同意”客户变更身份证号码。 对此，郑州市房管局抵押登记窗口的工作人员解释，“姚女士是贷款买房，所以房子现在的所有权不归她而归银行，她想变更信息，肯定要征得银行同意。” 档案室的工作人员也表示，如果银行不出这个证明，他们是没办法修改合同备案的，尤其是房产证上的信息。不过上述工作人员也给姚女士出了主意：可以先按老身份证号码办证，等贷款全部结清后，她便有了修改信息的自主权。 “到时候肯定又是一堆手续。”姚女士叹起气来。 银行 答应出具证明 姚女士告诉河南商报记者，在她的软磨硬泡之下，银行出了一份盖着业务章的证明，但房管局工作人员说不行，“得盖行政公章”。 昨日上午，记者和姚女士又来到放贷银行询问，负责和姚女士沟通的是一位翟姓工作人员。他称，目前能给姚女士盖的也就只有业务章了。 “我们审批贷款是冒着风险的，尤其像这种变更身份信息的。”翟姓工作人员说。 不过他同时表示，之所以给姚女士开业务证明，是因为主还款人是她丈夫，“在可控的情况下，我们也想给客户行方便”。 昨日下午，姚女士又自己跑去银行协商，工作人员最终答应帮她出证明，并请示领导盖上公章，但不会按照房管局的范本写。 “会不会又不能用？”她问河南商报记者。 链接 上世纪90年代以前，我国的户籍档案主要依靠手工填写，错误率高。日起，全国建立和实行公民身份号码制度，每个公民从出生之日起要编定唯一的、终生不变的身份代码。 此后，全国公安部门启动了数次身份证重号、错号纠正行动。据央视报道，全国身份证重号、错号的有数百万人。 征集 在郑州，你办事方便吗？如果你需要办啥事，或对哪些便捷的服务感受很深，或在公共服务领域遇到推诿、扯皮、违法、违规、不作为行为，不妨叫上河南商报记者。 热线电话：6 记者王杰： 记者高瞻展： 也可以上微博私信@河南商报
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买房办理产权证书本来是天经地义的事，可在具体实践中，的确存在不少买房忘了办证的人，甚至还有些人买房后不想办证。导致购房者买房不办证的原因较复杂，也不一定都是开发商的问题，比方说，有些买房者买到理想的房子后，重点考虑的是如何装修、如何确保顺利入住的问题，而对于办理房屋产权证却不上心，拖得时间长了，就忘了；有些买房者则是比较在意契税、等费用，认为，反正根据合同，房子已经是我的了，办了证，还要纳税，不办证则又可以省个上万元钱，所以根本不打算办证……其实，不管是什么原因，买房人即使交了房款，办理了入住手续，但从法律意义讲，房子还是不属于买房者所有。《城市房屋权属登记管理办法》规定：国家实行房屋所有权登记发证制度，是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。《北京市房屋买卖管理暂行规定》中也明确规定：自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权。可见，房地产权证虽然只是个小红本，但是在整个购房过程中，办理房地产权证是最关键的环节。[1]从一般意义上讲，房屋产权证具体又包括《》和《土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和统一开据的《房地产权证书》。房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》,但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。外文名Property Certificate发证机关
1.购房者要审查发展商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备。
2.买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到 房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《销售合同》等证件和资料。
3.买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房屋产权证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。
4.办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。
5.经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。
有些地方在商品房买卖过程中，开发商也会提供代办交易登记、过户和房地产权证的服务，不过，具体过程基本上都由开发商一手操办，买房人控制不了具体的进度，不能及时了解相关情况。因此，在条件许可的情况下，购房者最好能由本人或委托代理人与开发商一起办理。[2]1.有产权证和无产权证具体都有什么区别?
有产权证可以对房屋拥有一定的处分权,没有产权证的有些权利得不到保护.
2.没有房屋产权证的坏处都有些什么?
如是买的一手房,有来保证利益.如是二手房,则基本不可以买卖,不然利益得不到保障.在房屋交易中出现了房屋权属证书造假现象，一些不法产权证人员非法伪造和使用房屋权属证书。专家介绍，辨别真伪产权证有8种方法： 一看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(深红色)，纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡(暗)，封皮较软。
二看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业纸，类似人民币的水印制作，为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软。
三看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字&房屋所有权证&字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一。
四看发证机关盖章。真产权证第一页上的是由机器套红印制的&某某市房产管理局&行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。
五看注册号。真证封皮反面下方的建房号是印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。
六看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显。
七看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白。
八看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的纸厚度。[2]产权证针对由于出卖人的原因导致购房者无法取得房产证的情况，自日起实施的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释指出：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外还规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。也就是说，由于出卖人的原因，如果购房人在合同约定期限内不能取得房屋权属证书，那么在该期限届满一年后，购房者可以退房并要求出卖人赔偿经济损失。该司法解释自日起实行，适用于自日《中华人民共和国城市房地产管理法》实施后订立的商品房买卖合同，并且在日上述司法解释公布实行后尚在一审、二审的纠纷案件。产权证房屋的产权从概念上讲是没有大小之分的。依据建设部城市房屋权属登记管理办法的规定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。城市规划区国有土地范围内的新建的，申请人应当在房屋竣工后向登记机关申请，并应当提交用地证明文件或者、、、、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件，如房屋面积测量成果报告、竣工项目地价款核实复函(出让宗地)、商品房需提交分摊材料、国有土地使用证或土地来源证明材料、房屋竣工证明文件、立项批复、建设工程规划许可证、身份证明或法人资格证明；委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书、代理人资格身份证明。一般购房者取得产权证通常的做法是购房者与开发商或开发商指定的代理人签订代理办理产权证协议，收费由双方协商。购房者需要做的是提供购房合同一份，购房发票(复印件)、身份证、(复印件)、人名章等。若是单位购买还须提供(复印件)、法人身份证明、等。另外，购房者还需要在产权登记表、申请购买商品房登记表、买卖契约上盖章，按照国家有关政策交纳费用。
办理产权证书的大致步骤为：首先，开发商要向房地局提供齐全的房屋前期资料，如、用地许可证、拨地图、、土地出让合同或用地批准书、、竣工核验证、竣工图纸等。第二，根据上述资料由房屋所在地测绘所进行实地测绘并绘制管理图。第三，根据实际测绘的面积结果到房地局交易部门立契过户。第四，凭借买卖契约，房地局房政部门审核后装订齐备的档案并制证、发证。一般而言，整个过程大约需要3到6个月左右的时间。至于有些购房者在相当长的时间内仍拿不到产权证，原因有可能是开发商的前期资料不全、土地出让金未交纳齐、服务体系不完善等，也有的是房地局有关测绘及行政部门因作业繁忙而延缓了发证时间。[2]产权证房屋产权证的补办手续
补办产权证由原产权证发放机关负责办理。具体补办手续为如下：
①由人写一份申请书，定明产权证丢失原因、经过、丢失时间及地点等内容，产权人签字盖章，并由产权人所在单位盖章(如果产权人无单位，由产权人户口所在地的派出所或街道办事处签字盖章)。
②产权人带着签字盖章后的申请书到各区县房地局的原产权证发放机关办理具体事宜。由原发证机关开介绍信，在规定报纸上刊登遗失声明。
③声明见报后，产权人带着刊登声明的报纸、遗失人(产权人)书写的具结(内容包括：遗失证件找到后交回;因遗失证件而产生的后果自负)、本人身份证、户口簿、图章，在规定的时间内到原发证机关领取产权证。[3]房屋产权证的效力
按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段，即或其委托的机构(如房监所)通过一定的程序审查、登记，最后向人颁发书，书上载明的权利人行使占有、、收益、的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。
但是，现实生活中，对办理了房屋产权证的房屋，依然存在产权争议的现象，对当事人到法院的这类案件，法官们也有截然不同的认识。一种观点认为，对已颁发了房屋产权证书的房屋产权争议案件，人民法院不作为民事案件受理，告之当事人提起，因为颁发房屋产权证书是行政机关的具体行政行为，当事人如果对该行政行为不服，可提起行政诉讼请求撤销或变更。另一种意见认为，当事人之间存在产权争议的案件，人民法院应当作为民事案件受理，因为这是平等主体之间发生的民事权益争议，且房屋产权证书只是证明房屋权属的初步，其记载的内容是否被法院采信，需法院审查确定。
这两种意见分歧的根本在于对房屋产权证效力的认定。第一种意见实际上是持房屋产权证的绝对效力，认为其在被撤销以前，人民法院要受其约束。后一种意见认为房屋产权证只是房屋权属的初步证据，只是其证据效力较其他证据高而已，如其记载与客观事实不符，法院可对权属另行裁判，而不是等待行政机关撤销原房屋产权证。
应当说后一种意见有一定道理。理由是：首先，房屋所有权是的一项重要的财产权利，平等主体之间发生房屋权属争议纠纷属民法的调整范畴，如当事人起诉到人民法院时，法院不能拒绝受理。法院通过开庭审理，对证据进行分析认定，在查明事实真相后，应当对当事人的争议作出裁判，确定房屋权属。其次，房屋登记管理机关对房屋权属的审查仅仅是形式上、程序性的审查，只要当事人提供相应的形式上合法的证明材料，房屋登记管理机关就予以登记并颁发房屋所有权证，并不审查有关证明材料内容的真实性，即物权变动的真实性、有效性，而按照民法的规定，一项民事行为的有效必须是以当事人意思表示真实为前提，因此，房屋登记管理机关的形式审查无法保证房屋权属的真实性，一旦有关材料内容不真实，就可能导致房屋所有权证不能客观反映房屋权属的真实情况。第三，颁证机关是行使行政管理职能，对公民的民事权利义务没有终局的裁判权，如果当事人之间存在民事争议时，行政机关只是主持调解，而无权对当事人之间的权利义务作出最终裁判，因此，房屋所有权证只是法院审理房屋权属争议纠纷案件的证据。第四，房屋所有权证是房屋管理机关经过一定的程序审查后颁发的，为了维护其有序的管理秩序，应当赋予其必要的权威，因此，对此证据应当赋予较高的效力等级。具体反映在审判实践中，就是把房屋所有权证作为推定证据使用，如果当事人没有足够的证据推翻，人民法院应当对房屋所有权证予以采信，并把其记载的权属内容作为判决定案的依据。第五，如果当事人有充分的证据证明房屋所有权证记载的内容不真实，人民法院可根据查明的事实另行作出判决，当事人可根据法院的判决到房屋登记管理机关申请变更登记，房屋登记管理机关应当协助执行。[4]近几年，买房贷款可算是深入人心。为抢业务，各银行展开了服务、宣传的大比拼，而百姓则是借、还钱忙得不亦乐乎。随着年头的增加以及收入的增长，不少早期贷款购房的买家眼见着就能钱债两清，拿回自己的房产证了。可是，到了这种让人高兴的时候，很多人却摸不着门道了。记者认识的一位张先生就犯了一个“可爱”的错误，原本无债一身轻的他，由于不懂流程，绕了一个大圈子，才拿回自己的“大红本”。在谈笑之余，我们特意做了这期稿件，目的是给您个提醒，让您能够顺顺利利地把房产证拿回来。
拿回产权要凭证
张先生，小康的北京人士，生平从不向他人借钱；但是为了买房，无奈之下他向银行举债10万。借了钱的张先生心里总归不踏实，于是他拼命赚钱，力争尽早还债。他还完了全部贷款本息，在银行办理了相关手续，并拿到了一张还款凭证。张先生松了一口气，“终于不欠银行钱了，和银行也没什么关系了”。接着他高高兴兴地把那张“欠条”撕碎扔进了垃圾堆。
可是事情远没有简单结束，张先生找开发商要产权证的时候才意识到自己犯了多么严重的一个———开发商表示，张先生没有还完贷款的凭证，不能把产权证给他。原来银行给的证明就是向开发商拿回房产证的！张先生悔不当初，只好又去找银行，几经周折才拿回属于自己的产权证。
这件事也许听来可笑，但有很多人辛辛苦苦了很多年，终于把还完了，却还真弄不清楚应该怎样把自己的产权证领回来。那么债务结清后到底怎样才能拿回产权证？整个过程又要经历哪些程序？
贷款买房做抵押
多数房屋都是在期房阶段就开始销售。一般来说，从向银行贷款购买期房开始到最终还完贷款、领回完全属于自己的产权证为止，要经历以下过程：首先交首付款，签买卖合同，这步是需要和开发商协作完成的。在签订好购房合同后，就该办理购房贷款了。由于期房无法办理产权证，在房子修好、产权证办下来抵押给银行之前，开发商、银行、购房者三方会签订一个抵押合同，由开发商向银行做一个阶段性的担保，这个时间或者一两年，也可能要三四年。等房子可以入住、产权证办下来之后，开发商就会把产权证直接交给银行做抵押，从这时起，产权证实际就已经和开发商没有关系了。这是一个一般化的流程，在实际操作的过程中也会出现多种情况。如果购买的是现房，就没有开发商阶段性担保这一步骤，只剩下购房者和银行双方的关系。
领证情况分三种
根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款，想退保险，就需要联系或提前联系银行。银行会告诉购房者哪天去办理相关手续。不同的银行具体要求不一样，但一般银行都会要求购房者带上身份证、抵押物凭据、借款合同、保单副本和发票。购房者在约定时间去银行办理好结算手续后，会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本和保单正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了。
但由于各个不同分行的操作规定不统一，有些分行也并不要求必须把产权证正本押在银行，而只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的产权证。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤消抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后，银行会亲自或者委托做抵押登记的律师联系主管国土房管局，和购房者一起去撤消登记。不同的房管局要求也不一样，购房者除带上上述所有证件外，还需带好银行开具的还款凭证。
最后一种情况比较复杂，也不怎么常见，就是购房者在产权证做完抵押之前就已经还完贷款了，前面提到的张先生就是属于这种情况。因为购房者的产权证还没做抵押，开发商就还处于阶段性抵押阶段，银行、开发商、购房者之间还存在一个三角关系。如果这时还完了贷款，购房者在银行领取还款凭证后，可以拿着凭证找开发商索取产权证。如果开发商办了产权证，购房者自然就可以得到了。但如果开发商还未办理产权证，购房者就可以要求开发商尽快把产权证办好，否则可以告违约。有效招数1：
到房管局登记机构查询验证
目前科技手段越来越先进，一些不法的造假分子利用高科技伪造房产证，几乎可以达到以假乱真的地步。
在谈到如何鉴别房产证的真伪时，希望广大市民提高警惕，尤其在从事二手房交易、房产租赁和抵押的过程中，在放款之前，最好带房产证到房管局的相关登记机构查询验证一下。
至于伪造假证的行为性质，对那些不法的造假者或持假证者从事相关经济活动的行为属于经济诈骗，构成了经济诈骗罪，一旦查实，可以举报，公安部门将立案侦查，以防止让更多人上当受骗。
在买卖交易中可要求权利人提供其他有效证件房屋交易尤其是二手房交易过程中，购买房可提出权利人出示相关的有效证件，避免房产证作假的可能性。如：身份证、户口簿、房产发票、契税发票、原有房屋买卖合同等。对房屋买卖涉及到的所有证件进行核实。单单伪造一张房产证比较容易，但要同时伪造所有的交易有效凭证相对要困难得多。许多交易买卖中只看房产证的做法风险性相对较高，多数骗贷案例正是利用了这一漏洞。
委托专业的房产中介公司和律师，提防交易猫腻在房产交易中，最好委托大型且比较专业的房产中介公司。一般这些中介公司都具有比较专业的行业流程，对相关证件及买卖双方信息会做相应的核实，有效保证交易双方的利益。在交易过程中卖方出现的不正常要求，购房者应多加注意提防交易中的猫腻，比如卖方要求大幅度提高首付额度等。[5]
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