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促销旺季购房有风险 八大招教你踏平保定楼市
　　随着楼市“金九银十”旺季的到来，不少楼盘项目也开始加速进入市场。一些刚性需求的购房者也打算在合适的时机，选择出手购买房子。　　那么，对于首次购房的消费者来说，购房应该关注什么？购房过程中存在哪些风险，又该如何规避？为此，记者走访了省会多位业内专家，为市民答疑解惑。　　新房篇　　1、购房前要做详细调查　　“如果买新房子，首先要明确自己的目标，比如你准备买什么样的房子，要求什么样的位置，能承担的首付和贷款的底线是多少等。”雍和?慢城营销总监郝娜表示，确定了上述目标之后，就要对购买房屋进行详细的调查，比如房子周边的商业环境、文化氛围、交通状况，以及同地段、同档次房屋的价格、销售状况、实际使用率、出租市场潜力等。此外，还要了解楼房的视野开阔度、采光、朝向、空气及噪音等状况。　　风险提示：这一阶段的主要风险在于新房子能不能顺利交房；开发商会不会“携款潜逃”等。防范这类风险的一个重点就是要对开发商进行详细考察，比如了解开发商的资质、信誉度和知名度，开发商售楼处是否有营业执照，是否有房屋预售许可证。如果是从中介购买房子，还应对代理的资质进行了解。延伸阅读：　　2、看楼书防范夸大其词　　“了解楼盘项目，通常会涉及到怎么看售楼书的问题。” 一山实业集团营销总监徐华旭说，楼书通常是开发商所做的宣传广告，在看售楼书的时候也是有技巧的。　　首先，要注意楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，还可以在互联网上查询、核对，或者到相关部门进行查询。其次，可以根据自己的要求审核楼书的外观图、小区整体布局图等信息，决定是否购买。　　风险提示：看楼书过程中最主要的风险就是，楼书的内容可能与真实的楼盘存在较大差距，市民买了房子之后，才发现并不像楼书中描述的那样美妙。　　“防范这类风险的一个办法就是，要从法律上确保楼书的法律效力。就是要把楼书的内容明确写到商品房销售合同中去。”河北新业律师事务所房地产专业诉讼律师高平表示，这样的话，一旦开发商没有按照商品房购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。　　3、看样板间注意层高　　看完楼书，部分购房者还会到楼盘的样板间去看一看。“怎么看样板间也是非常有学问的。”徐华旭表示，其实样板间与项目的差距有时可能比较大，购房者不能仅仅依靠看样板间就做出购买决定，否则很容易使自己陷入误区。　　据介绍，样板间一般分为两种类型，一种是在售楼现场临时搭建的样板间，一种是在预售楼层里面装修的样板间。看样板间的风险一般都会出现在那种售楼现场临时搭建的样板间上，购房者看这种样板间的时候要特别注意。　　风险提示：据介绍，临时搭建的样板间，层高和各种功能空间的开间等尺寸可能都要比真实房子的尺寸要大。防止这种情况出现，就要在看样板间的时候，带上卷尺和纸笔，对样板间进行测量。有的开发商在布置样板间时，几乎所有的家具都可能被设计成小号的，目的是为了让购房者觉得房屋更宽敞，产生房屋使用率非常高的错觉。购房者对家具的尺寸也要进行测量。　　4、签认购书“咬文嚼字”　　“这之后，就要签订认购书，交定金了。”高平表示，购房者一定要分清定金和订金的区别。　　据介绍，认购书里的定金和订金区别很大。定金是一个专门的法律概念，其目的在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定定金的规则。依据《合同法》相关规定，是定金的，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，卖方违约“定金”双倍返还，购房者违约，“定金”则不返还。　　“订金”一般可视为“预付款”， 交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果。所以签认购书时，要注意是“定”还是“订”。　　风险提示：通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买方应该在签订认购书多少日起买房，否则的话不退还定金。面对这种情况，购房者在签订认购书的时候，应将这个条款改为买方应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。　　5、签买卖合同前看“五证”　　“认购书签订之后，就要跟开发商签订买卖合同了。”徐华旭表示，由于买房人的权利和义务都在合同中体现，一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。因此签订买卖合同就应该非常慎重。　　签订合同之前最重要的是要仔细审查“五证”（《国有土地使用证》、《商品房预售（销售）许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》）。要判断“五证”的真实性，购房者可到发证机关查验产权证号码是否与发证机关的档案记录相一致。　　值得关注的是，这一阶段要审查所购商品房是否在《商品房预（销）售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号；《国有土地使用证》中要注明“出让”，而不是“划拨”；所购房屋是否在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。其土地性质也要关注，如果不是住宅，那么项目风险较大。此外，还要查看所购房屋是否为《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。　　风险提示：购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利办理产权证。　　6、产权证办理时间提前约定　　在签订购房合同时，还应该对以下方面特别关注。高平说，关于房屋建筑面积条款要特别关注。建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有面积。应约定在建筑面积不变的情况下，套内建筑面积减少，公摊面积增大，如何处理。关于价格条款要明确，应签订开发商不得随意加价的条款。关于履行合同条款，应注明交房日期。　　风险提示：一定要在合同中约定办理产权证的时间。按照《商品房销售管理办法》的规定，办理产权证的期限应为60日，但开发商一般规定为90日或180日，应尽量缩短办理产权证的时间。　　关于违约责任条款，应约定开发商逾期交房、不能交房的违约责任，违约责任规定得越细越好，如逾期交房一日应承担房款多少比例的违约金等。　　二手房篇　　1、买二手房要看产权　　除了购买新房，很多刚需族还将目光锁定在二手房上，面积小，总价低，购买之后就能入住等诸多优点都在吸引着购房者选择二手房。那么购买二手房又应该注意什么呢？　　“购买二手房首先要关注房屋出卖人是否有房产证，所购买的房屋是商品房还是小产权房，如果是小产权房，建议不要购买。”河北国大房地产经纪有限公司副总经理李来军说。　　风险提示：李来军介绍，二手房买卖一个最容易出现问题的地方就在产权问题上。比如房屋出卖人的产权证不是登记在一个人名下，还有共有权人。在这种情况下，其他共有权人不同意出卖房屋，购房者就买不到房子。因此签订合同时，一定要所有产权人都在场，这样才能保证交易的安全。　　2、附属设施要约定　　“二手房交易还应关注的是，房屋成交价格应明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。”李来军说，这是因为大多数二手房的公摊面积较小，有的存在使用面积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。　　此外，二手房交易还经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具甚至包括门窗等附属物品的问题。合同中要明确约定哪些东西是随房屋一起交易的，避免过多的纠纷。　　风险提示：房屋买卖完成后，一定要让房屋出卖人将户口及时迁出，并结清已发生的全部水、电、气、电话、收视、宽带、物管费用等，这些细节问题一般发生纠纷比较多。与此同时，还要注意租赁和抵押情况，避免交易后发现房屋已经出租而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。
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网上购房要防范协议风险及骗购行为
网上购物已经不再是新鲜事了，但是网上买房恐怕尝试的人还真不多。近日，北京房山某楼盘陆续登陆京东商城、腾讯房产等网络平台，网上卖房似有蔓延开来的迹象。其实，自2011年房地产市场陷入前所未有的低潮以来，多家房地产经纪企业就开始探索房产的网上销售。多位业内人士一致认识，房地产交易的电子商务化是大势所趋。
　　网上卖房只是&以价换量&的变相团购
　　在京东商城购房网页，&震撼低价，限时开抢&的大幅广告语格外扎眼，参与网上卖房产品名为天恒&乐活城，是位于北京房山区的一个楼盘。通过&点击详情&按钮进入主页面，看到该项目的市场价为11500元/平米，活动价是9500元/平米，也就是通过网上买房可以每平米节省2000元。就在此次活动之后两周后的5月中旬，天恒&乐活城又登陆&腾讯微卖场&，与京东推售100套房源不同的是，这次只推出一套房，抄底价为80万元/套。
　　对此，多位业内人士认为，开发商此举应该是一个广告活动，网上卖房只是多一种销售方式。通过这种营销方式来蓄客，参与其中的也多为刚需型楼盘，而高端楼盘很少参与网上卖房的。对于这次高调的线上购房，亚豪机构市场总监郭毅曾表示，天恒&乐活城与京东的合作实际仍是&以价换量&的变相团购。
　　据中新网房产频道了解，自2011年以来关于电子商务进入房地产的事件不在少数。先是2011年4月初，伟业我爱我家集团与淘宝网旗下的淘宝房产合作；接着SOHO中国进行网上卖房的拍卖活动；5月6日，中国房产信息集团宣布旗下新浪乐居正式开通房地产电子商务频道。同时，阿里巴巴、腾讯等网络公司也加入了房地产电子商务大军。而就在近日，房山区天恒&乐活城在网上卖房的亮相，让房产电子商务化再掀热潮。
　　网上购房可享受比线下更优惠的价格
　　开发商和房地产经纪机构试水电子商务已经是2011年的事情，参与进来的企业和楼盘也越来越多。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，除因楼市调控而引发的楼市困局这一因素外，房地产行业顺应网络发展格局，主动探索房产销售的网络化更是推动网上卖房的根本动力。
　　北京汉卓律师事务所律师徐斌介绍说，电子商务带来的变化是网络营销，房产销售进入网络，让购买行为更加方便，支付方式也更加方便了。
　　记者从房产网购页面的预定流程看到，购房者在完成网上选定房源，交付保证金后，依然要落实到现场看房，到售楼处办理购房资料审核、签订认购书及购房合同等线下环节。房产电子商务化其交易过程真正简化了多少？胡景晖介绍说，&由于国家的法律还不承认电子签名和合同，因此目前的房地产网销还不能实现真正的完全线上交易，在用户付完定金之后，还需要线下的流程来完成后续的手续。&
　　但是，网上房产交易虽然看似繁琐，但是消费者却能从中得到不少的实惠。胡景晖表示，一方面，网上卖房靠比线下更优惠的价格吸引客户眼球。另一方面，使购房者看房的目的性更强，成功率更高，避免费时费力的盲目到现场看房。
　　网上购房要防范协议风险及骗购行为
　　目前，网上卖房还处于探索阶段，一些环节还不完善。徐斌介绍说，大宗钱款在线支付不现实的情况下，网上卖房提供的便利表现为在线支付定金获取优先购房资格。但是期间可能存在潜在风险，如果客户没能按时看房购房，定金是否能顺利退回。这就要求购房者在网站注册或安装相关软件的时候，仔细阅读在线的电子协议，明确其中的相关条款。同时，要仔细核查卖房网站的真实性和可靠性，因为网站的搭建要比实际的售楼处简单得多，其中可能存在利用卖房网站诈骗的行为。所以，无论什么形式的购房，都要到现场去看房，去考查项目周边的交通、配套等实际条件。
　　对于网上卖房的未来，业内普遍看好其发展趋势。
　　易观智库观点认为，房产电商模式因其精准的营销效果，逐渐获得房地产开发商的认可。伴随着房地产市场不稳定因素的影响，未来房产电商模式将是房地产网络营销的重要组成部分，成为购房者选择房地产网络媒体的另一入口。
　　胡景晖最后表示，开发商和经纪机构大胆主动尝试并探索&网上卖房&极大地推动了房地产行业的电子商务化进程。房地产交易的电子商务化是大势所趋，随着技术的进步和模式的创新，未来的发展前景将是美好和光明的。
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我想买一套二手房，在网上看到一些买房人遭受损失的消息，不知道有什么办法可以规避这些风险，请大家帮忙
卖方恶意违约 买方还得掏中介费
●现象：在房屋买卖市场中，购房人一般不掌握房源信息，卖房人不掌握购房信息。因此，大多数的买卖双方选择通过房屋中介公司居间来完成房屋买卖。
中介公司要求买房人与其签订居间合同，这种合同均为中介公司单方提供的格式合同，合同一般约定由买房人支付中介公司居间费用。
●解读：根据我国合同法的规定，买卖合同与居间合同是相互独立的，买卖合同是否履行不影响居间合同的效力。
因此，当卖房人违约不履行买卖合同时，中介公司不仅不履行原有的承诺，且仍要向购房人索要相应的居间费用。如双方发生纠纷诉讼至法院，买房人一般会败诉。
房子买不到还得出居间费用，买房人常常成为居间合同的受害人。
●案例：王某通过链家公司与卖房人李某签订了一份房屋买卖合同，约定王某以每平方米9000元价格购买一套方庄地区的房子。王某为此交纳了2万元定金。
但定金交纳后，王某再也无法与李某联系上。
后链家公司告知王某，称李某又以每平方米13000元的价格将房子卖给了他人，并给对方办理了产权过户登记。
当王某觉得上当受骗准备与链家讨个说法时，却接到法院的传票。链家公司将王某告上法庭，要求王某给付居间费12万元。
后法院判决王某给付链家公司12万元。
“一房二卖”买方目的落空
●现象：房屋出卖方与买房人订立房屋买卖合同后，由于房价上涨较快，与原来出卖价格相比，二者间的差价有时多达几十万元。
在巨大利益的诱惑下，卖房人往往选择违约不履行原合同，而将其房屋卖给出价较高的第三方，并给新购房人办理了房屋过户手续。形成“一房二卖”甚至“一房多卖”的现象。
●解读：根据相关法律法规，当卖房人将房屋产权过户给第三方后，原买房人无法再获得该房屋的所有权，即使买房人已交纳了购房定金或全部房款，也只能选择追究卖房人的合同违约责任，要求退还购房款。
这势必给买房人造成重大的财产损失。
签《佣金确认书》中介逃责任
●现象：房屋中介公司在与买房人签订居间合同时，同时会要求买房人签订一份《佣金确认书》。
《佣金确认书》的内容一般为：“买房人应于签字之日起给付中介公司佣金”。
●解读：在法律上，居间合同中的“佣金”就是指“居间费用”。签订《佣金确认书》，表明买房人认可中介公司已完成了居间合同中约定的所有居间义务。
因对法律概念不熟悉，且基于对中介公司的一种信任，买房人一般没有认真考虑就签字了。一旦日后卖房人出现违约，中介公司会以此为由，逃脱其应承担的责任。
1.买房人在与中介公司签订居间合同时，一定要求中介公司出示卖房人的房屋产权证原证，以保证拟购买的房屋是真实存在的。
2.在与中介公司签订居间合同时，双方可通过补充协议方式，将房屋产权的过户作为中介公司的居间义务。谨防中介公司将产权过户排除在居间义务之外。
3.买房人一般尽量避免与中介公司签订《佣金确认书》。
即使签订《佣金确认书》，也应将佣金支付的时间约定在房屋产权过户后，将产权过户作为佣金支付的前提条件。如何避免上述风险的发生，除了这些在买房过程中还有那些需要注意的方面，希望大家给予解答。
提问者采纳
你好，本人也是刚买过一套二手房，现在和你交流下我的购房心得：1、买房之前首先要了解你为你服务的中介公司，建议选择大的，口碑好的中介公司； 2、签订合同时，要确定卖方的身份证和产权证一致；3、与中介之间的佣金可以约定分批次支付，如我们就是在过户时付一半，交房时付一半，有的中介公司可能不会让步，但是我们尽可能的却争取；4、还有个细节就是费用，中介在给我们算过户和办理按揭所有费用时，我们强烈要求中介公司在算的单子上签字，可以有误差，但是误差超过五百由中介公司承担，当时中介公司反复确认了费用以后签了字，没想到这一举动为我后面省去了近一千块钱。5、我们签订合同时定金是付给卖方的，而产权证由中介公司保管，这样避免了房东一房多卖或事后反悔。6、注明交房时间，我们约定的是在按揭办理后，房东回款一周内房东交房，交房前结清所有的水电气物业等费用。7、二手房有些是带家具家电的，所以在签订合同时要注明有哪些家具家电，品牌，数量，尺寸等等暂时想了这么多，希望对你有些帮助
其他4条回答
我之前也做过中介，一般中介合同都是和你以上的内容一样，但是你可以不中介费确认书，在居间合同上补充中介方完成以上手续交易哪一部支付多少，另一部分等到完成哪步再支付，这样可 以避免中介不做事可以收到钱，
买房是一生的大事，在出手之前一定要做足功课，建议买本房产法律专家写的书来好好的看一下。买房当中的注意事项是很多的，不仅仅是楼主写的几点。
找正规的中介公司！一般都是帮你过完户才收你的中介费！怎么会有损失！
买房意味着什么？意味着你拥有了一个属于自己的房子。是的，你是这样以为，但是在中国你并无法拥有这个房子，只是租给你而已。因为房子是你的,地不是你的,只是把土地使用权租借给你70年(从现在退70年那是抗日战争时期,谁见过那时候的房子?)。房子通常情况下30年左右就会遇上拆迁或者旧房改造。也就是说你花了买房的钱，却只能得到租房的实际效果。当然这还不是最坏的。最坏的是，当几十年后你发觉上当了！有一群流氓冲进你用一辈子积蓄买下的房子，画上一个大大的拆字！然后把你的家当全部当垃圾一样的仍出门外，不顾你的苦苦哀求，甚至还在报纸上给你按一个钉子户的臭名，任大众辱骂的时候你就会知道什么叫做绝望！
形容中国的房地产有一个很有名的笑话是这样写的：
以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做——公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。
又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢……
于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！
这个笑话虽然有点夸张，但实际上这何尝又不是事实呢？有人说既然如此？为什么中国人还要买房？疯了一样的买？为什么？还不是愚民教育的结果，就好象60 年代，鼓吹人们必须购买三大件：手表、缝纫机、自行车才算是成功人士才可嫁人娶妻。70年代鼓吹人们必须购买新四大件：电视，冰箱，洗衣机，装电话才算是出人头地才可娶妻生子一样，记得当年装电话可是要几千块钱一部啊（人均收入不到200的小城），而北京上海更有上万一部的时候，还得排队买号搭人情，和今天的买房又何其相似？
而今天所有的狗屁学者又开始了这一套愚弄百姓的旧招：白领一族新标准，成功人士新选择X环X路小户型，X环X路商住型。收了你几十万后，还得每个月收你租金（新物业费），银行利息，以及各种巧立名目的加息、政策等等等等。总之不怕你不被整死，就怕你死得不够惨！老百姓咋就怎么乐于上当，而且百上不厌呢？我真是气得浑身都湿了
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