小茜在长沙工作3年，15年和男友在高桥市场那买了套新房，16年底时，房子涨了20%左右，本是件高兴的事。

过年大家坐在一起聊天，得知在深圳工作的表姐16年初在长沙梅溪湖买的一套房差不多翻番了。小茜爸爸一脸不悦的看着未来女婿：“怎么你们在长沙工作，买的房涨得还比不在长沙的少多了？”小茜听了心里很不是滋味，年都没过好。

相信很多人都有过这样的体会。同是买房，前几年买了长沙的被买了深圳的耻笑，买了罗湖的大幅跑输买了南山的。虽说房子是用来住的，但没人希望自己买的房不涨或者涨幅远不如别人。

在长沙买房，哪个区域升值潜力更大呢？

首先需要清楚的一点是，过去二十年房价上涨，涨的并不是房子本身。房子也是普通商品，是损耗品，长期来说，房子折损，老旧，不能住了，还值钱吗？房子不值钱，值钱的是房子下面的土地。

前几月爆出的鹤岗一万一套房，如果把这套房子搬到北京去还会是一万吗？

所以还是那句，地段地段地段，在一个城市买房前先选地段。

长沙哪个地段未来会更值钱呢? 看了下长沙市城市总体规划，目前官方发布的只有一个在2014年修订过的《长沙市城市总体规划（2003至2020）》版本的，网上还有些传出来的所谓2035年长沙总规。

从规划看，长沙发展是“一轴两带多中心，一主两副五组团”。

“两带”是北部发展廊带和南部发展廊带；

一主就是以五一广场为中心的主城区；

两副就是星沙和梅溪湖；

五组团包括暮云、黄黎、空港、金霞、坪浦。

这么多地方怎么选呢？很多人拿着这规划找洼地，找便宜货，就好像中国大妈横扫低价股。

牛市垃圾股都会上天，但漫漫熊市时，只有基本面好的龙头股票才会一骑绝尘，垃圾低价股价格只会越来越低。

在一线，部分二线城市房价如此高的今天，在国家坚定“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的现在，大家觉得楼市还会出现几个14-18年的普涨行情？

只有概念，没有人口没有产业的远郊区域，怕是以后也会像鹤岗那样只能白菜价出售。

中国人不缺房子，从住房空置率来看，房子的总量其实是远远大于实际人口需求的。之所以我们还觉得房子不够，是因为人口流动后，产生的需求错配。

比如你在老家有几套房子，但去到北上广深等大城市后还要买房。

所以我们选区域首要关注的是人口流动。没有人口流入的城市是没有未来的，没有人口流入的区域是没有房地产的！

大家都知道这两年长沙人口流入很大，但有人关心这些人具体流入了哪个区域吗？

通过查看2018年各区域的经济统计公报，2018年人口流入最大的是岳麓区，常住人口比2017年增加4.34万，户籍人口比2017年增加51，198人。

前面我们说了长沙的一轴是湘江，湘江以东为河东，湘江以西为河西。河东包含芙蓉区，雨花区，开福区和天心区四个行政区，河西包含岳麓区和望城区两个行政区。

一般买房区域分为市中心核心区，市中心外围，近郊和远郊。

哪里的地段最值钱呢？必然是市中心核心区。但随着城市扩建，很多城市市中心是会转移的。

拿深圳举例，罗湖是最早的市中心（一代城），后来市中心是福田（二代城），再后来市中心转到南山。2010年我们在深圳买房时，福田最贵，罗湖其次，南山价格比罗湖略低。当时还看不上南山，觉得南山太偏，结果现在南山最贵。

还记得当年“宁要浦西一张床，不要浦东一间房吗”？上海浦东，深圳前海无不告诉我们买房要买新区。

河东市中心一般房屋老旧，交通拥堵，市容市貌不好，居住环境一般，升值潜力有限。

你说市中心的房可能会拆迁或者旧改，又或者是学位房能买吗？这几种都是高风险的房子，你怎么知道这个房一定会拆迁或旧改？学位房政策变来变去，“多校划片”正在提速，万一高价买了学位房结果没有学位呢？高风险对应高收益，如果你赌对了，当然涨幅要比别的房子大。

如果不是有确切把握选到这三种房子，从投资的角度讲，不建议选择市中心区。老城区的房子是没有前途的，这在任何一个城市都是一样的道理。

当然如果你是自住，在芙蓉区上班，附近又有合适的房子，也不用舍近求远，非跑去河西买新房，每天交通花上一两小时。

另外一个不建议的区域是远郊，对应长沙市六区三县就是望城区、长沙县、宁乡县、浏阳市。长沙要走多中心，规划了很多新区，这些新区能不能落地不好说。摊大饼式的城市规划，极有可能出现新区鬼城。

一般城市繁荣由哪些因素决定？

1.人口数量，2.公司数量，3.学校医院数量，4.高等级建筑物，5.大型商场，6、奇迹建筑……

对应于区域也是一样，发展一个新区是要砸大量钱的，对于城市设计者来说，为了提高工作效率，把这些集中在一起，打造好一个新区，可以快速提升城市发展。

比如长沙梅溪湖，就是规划落地非常成功的板块，不管你承不承认，梅溪湖已经成为长沙的一张名片。

有句话叫“一开局的小镇就是城市中心”。

这样一分析就很明显了，要买市中心外围和近郊，并且是已开局的新区，那么升值潜力大的区域就是河西岳麓区了。

湘江新区是中部地区首个国家级新区，是重要板块，岳麓区属于湘江新区，岳麓区也是去年人口流入最大区域。

2016年下半年长沙行情最先启动的板块也是从岳麓区三大热门板块开始的，分别是梅溪湖，滨江新城和洋湖。

欲知这三个板块哪个升值潜力最大，请听下回分解~