原标题:中钢国际:北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产涉及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目评估说明

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

北京东土科技股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产涉
及的北京佰能电气技术有限公司股权评估项目

北京中同华资产评估有限公司

北京地价增长率情况一览表

（5）年期修正系数的确定

其中：r—土地还原利率

N—基准地价规定的相应用途土地使用年限

本次估价设定估价对象剩余使用年限为38.35年，与基准地价设定最高出让年限
为50年，土地还原利率根据基准地价相关内容为4.79%，故年期修正系数为0.9226。

（6）因素修正系数的确定

因素修正系数是指除容积率（楼层）、期日、年期、用途之外的其他地价影响因
素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数表》，估价对象所处区域级
别工业六级，其对应的因素总修正幅度为±13%。

北京市基准地价因素权重表

工业用地因素修正系数表（六级）

工业用地因素等级说明表

地处海淀区西三旗建材东路，周边工业企业较少，产

距离公交站约0.1公里，周边多条公交线路，距离地
铁站2.4公里左右，便利度一般

区域土地未来规划主要向科研技术发展策略，对本宗

周边公共服务设施状况较齐全

委估宗地L形，可利用程度一般

邻近太平郊野公园、东小口城市休闲公园，环境较好

各楼层楼面熟地单价=适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正
系数×容积率修正系数×因素修正系数

2．运用剩余法测算地价

本次评估采用现状容积率进行测算，现状地上研发楼建筑面积为2989.63平方米。

（2） 开发完成后的房地产价值估算

该项目开发完成后需自持，拟采用对外出租的运营模式，本次评估采用收益法确
定其价值。根据项目合理工期1.5年，该项目2019年5月动工，该项目预计在2020

收益还原法是在估算房地产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，
将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。收益法基本公

式中：P—收益法评估值；

Ri——第i年房地产净收益；

t—未来可获收益年限；

（1）房地产出租总收益

① 确定房地产租金年收益：

估价对象房地产根据规划用途建设为生产用房，根据项目定位、周边规划及建设
情况及佰能大厦使用情况等，假定研发楼2020年底建成，自2021年起出租，租金水
平采用与佰能大厦2021年相同的租金水平，即2.94元/平方米·天（含税）。

估价对象位于北京市海淀区，周边市场上同一区域同档次项目空置率一般在
10-15%之间。综合考虑其周边未来市场竞争情况及本次估价目的，空置率取10%。

根据估价人员对周边市场的调查，在租赁市场上，周边同类型物业的出租面积一
般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象有效出租面积的比率为

②确定房地产收益的递增率

房地产收益的递增率需要考虑成本费用的逐年提升、通货膨胀等因素。估价对象
的租金会随着成本费用、通货膨胀等因素波动。通过对估价对象周边同类物业租赁市
场的调研，结合片区同类型物业的租售市场状况，估价对象在收益年限内第1年在租
期内没有增长，自第2年至第5年保持年租金增长率5%，自第6年起租金保持2.5%

③ 确定房地出租押金利息收益：

经估价人员调查，类似估价对象房地出租时，一般按其一个月的租金作为押金，
本次评估押金利息收益率取中国人民银行2015年10月24日调整后的一年期存款利率
为1.5%考虑，期限为1年。

④ 确定房地产出租总收益：

房地产出租总收益＝房地产租金收益＋房地产出租押金利息收益

（2）年运营费用的确定

运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出。主要包括增值税及附加、
房产税、维修费、保险费及其他管理费等费用。

按照不含税租金收入的12%计征房产税

② 出租房地产应缴纳的增值税及附加

增值税及附加=房地产出租总收益×9.25%

待估宗地为五级地地区，按3元/平方米土地面积计算土地使用税。

根据估价人员经验，房屋维修费年费率为1.5%，房屋重置成本约为3200元/平方

根据估价人员经验，保险费费率为0.15%，保险费缴费基数按照建筑重置成本估

管理费用按照年不含税年租金收入的2%计算。

净收益是指有效收入减去运营费用后归因于估价对象的收益。

年净收益=年房地产出租总收益—年运营费用

（4）确定房地产综合还原率：

根据《城镇土地估价规程》【GB/T18508－2014】及《房地产估价规范》
【GB_T】，综合还原率的确定方法主要有三种：房地产纯收益与价格比率
法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。估价人员根

据估价对象的特点及掌握的资料情况，决定采用安全利率加风险调整值法来确定建筑
物还原率，即：还原率＝安全利率＋风险调整值。安全利率选用同一时期中国人民银
行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括通货膨胀调整、风险调整、投资资本
回收调整以及其他影响因素等。

根据中国人民银行2015年10月24日调整后的一年期存款利率为1.5%。根据估
价对象所处地区的社会经济发展和房地市场等状况对其影响程度确定风险调整值为

（5）确定未来房地产使用年期

根据本次评估目的，设定估价对象土地剩余使用年期为38.35年，考虑1年的建
设期，故确定未来房地产使用年期为37.35年。

（6）土地到期后的建筑物价值

拟建房屋重置成本为3200元/平方米，经济耐用年限为60年，预计2020年12
月31日建成，至土地使用权到期后建筑物尚可使用22.65年，成新率为38%。

（7）开发完成后房地产价值

日租金×年天数×（1-空置率）×建筑

日租金×月天数×（1-空置率）×建筑

3. 房地产后续开发成本

根据前述不动产总规划建筑面积及建安成本单价，确定建筑安装工程费为

（2）市政配套费：根据北京规定需缴纳的市政配套费为200元/建筑平方米。

（3）前期费用：包括设计费，开发手续费及其他（前期手续费、临时设施、环评
费等），为建安费用的5%。

（4）公共配套设施费：根据总规划建筑面积及各基础设施费水平，考虑到佰能大
厦建设时已经建设部分室外配套设施，根据其造价及建设情况，确定公共配套设施费

（5）不可预见费：不可预见费约占建筑安装工程费的5%。

（6）土地契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》，土地契税为土
地出让价格的3%；确定土地契税＝委估宗地价值×3%

确定开发成本费用＝建筑安装工程费+市政配套费+前期费用+公共配套设施费+
不可预见费+拆迁安置费用+土地契税

投资利息因购置委估宗地使用权及开发成本产生，假设购置委估宗地使用权资金
一次投入，开发成本资金均匀投入，开发期为1.5年；根据中国人民银行公告[2019]
第15号规定：自2019年8月16日起，各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场
报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准，基准
日贷款市场报价利率LPR为：1年期为4.15%、1-5年期在1年期利率基础上上浮0.4%，
5年期以上为4.75%，故本次取4.55%，在则投资利息的计算公式为：

投资利息＝委估宗地价值×4.55%×1.5+（开发成本+管理费用）×4.55%×1.5/2

（1）租赁和推广费用，考虑自持物业出租所发生的租赁和推广费用，约占开发完
成后的不动产价值（不含税）的1.5%。

（2）管理费用，约占开发完成后的不动产价值（不含税）的2%。

确定销售税费＝销售费用+管理费用

开发利润是按开发成本乘以同一市场上类似项目所要求的相应平均利润率来计
算，即选取收入利润率进行计算，通过对房地产开发市场的调查，类似项目销售收入

开发利润＝不动产开发完成后价值（不含税）×10%

7.委估宗地价值的确定

委估宗地价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本费用-投资利息-销售税费-开

将上述公式进行叠加运算，委估宗地价值＝19,266,781.00 元（取整）

楼面单价=6445.00元/建筑平方米

根据《城镇土地估价规程》及委估对象的具体情况，分别采用了基准地价系数修
正法和剩余法进行地价测算。因宗地二现状容积率仅为0.48，低于待估宗地所在六级
工业用地平均容积率1.2，也低于北京市近期出让工业用地的平均容积率，按照此设定
容积率进行开发建设，不能完全反映土地价值。考虑到基准地价系数修正法是北京市
自然资源和规划委员会进行各类土地招拍挂和协议出让的必选方法之一，且在低容积
率工业用地出让过程中作为主要评估方法，更能反映地价水平，故本次评估价值取基
准地价系数修正法的评估值作为最终评估结果。

评估地面单价（不含代征道路用地）=.63÷45元/平方米

对于代征道路用地，佰能电气2011年按照与出让土地同样的单价购入，且《国有
土地使用证》中未记载代征道路相关事项，本次评估按照与企业建设用地相同的单价
确认评估值。故宗地二9,354.18平方米土地使用权评估值为32,225,150.00元。

本次评估，因委估宗地二目前无明确的规划条件，故按照现状容积率进行设定，
若后续在建研发楼在补办相关手续的同时获得该地块的规划条件，则会对土地价值有
所影响，提请报告使用者注意。

(八) 评估结果及分析

评估增值的主要原因：宗地二周边同类地价有所上涨。

B、其他无形资产评估技术说明

评估基准日计算机软件著作权5项资产账面价值277,294.07元。核算内容为研发
支出发生的材料与人工费。

1.专利资产的基本状况

（1）账面记录的其他无形资产

账面记录的其他无形资产为计算机软件著作权5项，具体情况如下：

BP-焦炉集气管单孔压力调节系统V1.0

BP-精轧自动厚度控制系统V1.0

BP-十一辊热钢板矫直机控制系统V1.0

（2）账面未记录的无形资产

佰能电气已获得授权正在使用的、法律保护期限内持续缴费、账面未记录的无形
资产为：商标3项、专利18项及计算机软件著作权51项，具体情况如下：

截至评估基准日，佰能电气拥有3项商标，具体情况如下：

截至评估基准日，佰能电气持有的在专利有效期内持续缴费的情况如下所示：

一种电解槽低温烟气余热利用的系统和方法

一种联合利用焦炉荒煤气显热及废烟气余热

一种利用炼焦炉烟道气余热资源的余热锅炉

一种黄磷尾气余热资源回收系统

一种材料位置变化的图示方法

一种联合利用焦炉荒煤气显热及废烟气余热

冷连轧酸循环用石墨加热器的保护装置

一种基于低谷电供暖预测所需热量的方法

一种加热炉钢坯定位位置检测系统及方法

一种测量钢水含碳量的方法及装置

利用转炉炼钢氮氧复吹控制装置实现转炉炼

一种打捆控制系统及方法

分钢器以及包括该分钢器的数钢系统

一种板坯烧除线的急停系统

一种板坯处理线点到点运输的控制系统

截至评估基准日，取得的计算机软件著作权具体情况如下：

BP-层流冷却控制系统V1.0

BP-工业余热发电控制系统V1.0

BP-冷轧平整二级控制系统V1.0

BP-矿山生产控制系统V1.0

BP-余热发电智能控制系统V1.0

BP-转炉炼钢一体化信息控制系统V1.0

BP-型材智能控制系统V1.0

BP-水处理智能控制系统V1.0

BP-烧结智能控制系统1.0

BP-焦炉智能控制系统V1.0

BP-变频器自动选型系统V1.0

BP-焦炉自动配煤系统V1.0

BP-发电数据无线远传系统V1.0

BP-除尘自动控制系统V1.0

BP-轧钢飞剪控制系统V1.0

BP-冷轧拉矫机控制系统V1.0

BP-高炉喷煤自动控制系统V1.0

BP-轧钢智能控制系统V1.0

BP-高炉料面成像系统V1.0

BP-真空热处理炉控制系统V1.0

BP-棒材二级过程控制系统V1.0

BP-万能轧机立辊辊缝调节控制系统V1.0

BP-冷轧平整延伸率压力控制系统V1.0

BP-高速棒材穿水冷却路径控制软件V1.0

BP-高速棒材尾部张力控制软件V1.0

BP-鼓风机倒切辅助控制软件V1.0

BP-焦炉烟道压力烟气控制软件V1.0

BP-冷连轧楔形轧制前馈控制软件V1.0

BP-双线精轧机速度主令控制软件V1.0

BP-加热炉能耗控制系统V1.0

BP-余热发电汽轮机控制系统V1.0

BP-轧钢平整在线物流优化系统V1.0

BP-高炉炉温采集控制系统V1.0

BP-二维图像识别系统V1.0

BP-棒材性能专家控制系统V1.0

1.核对账目：根据被评估单位提供的账面记录、无账面记录的专利及计算机软件著
作权资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相
符；然后与被评估单位的专利资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后对
部分专利资产核对了原始记账凭证等。

2.资料收集：评估人员收集了专利证书、计算机软件著作权登记证、最近一期的专
利缴费凭证等评估相关资料。

3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日专利资产的实施情

4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解到专利及其他知识产权为原有项目相
关研发申请注册，未来佰能电气不再承接项目，子公司有可能会延用；调查了解了有
账面记录的其他无形资产账面原值构成、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。

根据其他无形资产的特点、使用情况、资料收集情况等相关条件，采用成本法进

1. 有账面记录的5项计算机软件著作权，其入账价值为当时研发支出材料与人工
费结转，按软件著作权有效期10年进行摊销，核实经审计的账面价值与摊余价值一致。

原经营项目研发产生，期后佰能电气经营模式发生转变，不再承接项目，其他子公司
可能会延用，在法律保护有效期内，并持续缴费，故按摊余价值确定评估值；

2.无账面记录的18项专利及51项软件著作权，在法律保护有效期内，并持续缴费，
期后的使用情况同上，考虑研发过程中的人工支出确定重置成本，按有效期10年或发
明专利有效期20年，采用年限法判断实体性贬值，重置成本扣除实体性贬值确定评估

评估增值原因主要如下：

大部分专利及计算机软件著作权无账面记录，导致评估增值。

案例：其他无形资产-BP-工业余热发电控制系统 V1.0（明细表序号29）

原经营项目研发产生，确定其研发人工费支出20,000.00 元，为重置成本；

发表日期2011年11月，计算机软件著作权法律保护有效期为10年，距离评估基
准日已使用8.17年，尚可使用年限=有效期-已使用年限=1.83年；采用年限法计算贬

第三 流动负债评估技术说明

纳入评估范围的流动负债包括：应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、
应交税费、应付股利、其他应付款、其他流动负债。上述负债评估基准日账面价值如

主要为2019年签发的期限为6个月或1年的不带息银行承兑和商业承兑汇票，共
计74笔，账面价值26,639,996.52元，每张票据的详细情况见评估明细表。

评估人员查阅了明细账，抽查了原始凭证，向财务人员了解票据的支付情况和业
务情况，同时检查了有关票据存根和协议，对债权人进行了函证，函证结果无误，会
计记录真实、完整，无核实调整事项。对于不带息票据，按照票面金额确定评估值。

应付票据的评估值为26,639,996.52元，评估无增减值。

纳入本次评估范围的应付款项包括应付账款，系原材料款与工程款，共303笔，
账面价值57,671,180.41元；预收账款，主要为预先收到的未开票工程款，共13笔，
账面价值7,645,405.98元；其他应付款，主要为计提的代扣的社保和与其他单位之间
发生的主营业务之外的往来款项保证金与违约金，账面价值3,266,245.40元，除代扣

社保与中冶建工集团有限公司工程施工合同纠纷案终审判决败诉裁定应付违约金外，

对应付账款，评估人员抽查了部分材料采购合同和会计凭证，审查核实了评估基
准日收到但尚未处理的所有发票，以及虽未收到发票，但已到达企业的商品，以防止
漏记或多记应付账款，同时评估人员关注了评估基准日后的付款情况；对预收账款，
评估人员抽查了相关销售合同和会计凭证，审查核实了评估基准日开出但尚未处理的
所有发票，向财务及销售人员了解已销出但未开发票的业务，评估人员按企业会计制
度规定确定销售收入和预收账款，以防止漏记销售收入和销售税金；对其他应付款，
评估人员通过向财务人员询问了解业务性质和内容，查阅合同、进账单、账簿，确认
会计记录的事实可靠性。应付款项的评估，对于债权人确实存在的，同时企业确认能
收回的，以核实无误的调整后账面值确定评估值。

应付账款的评估值为57,671,180.41元，评估无增减值；预收账款的评估值为
7,645,405.98元，评估无增减值；其他应付款的评估值为3,266,245.40元，评估无增减

三、 应付职工薪酬的评估

纳入本次评估范围的应付职工薪酬为企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。

包括按企业规定应支付给职工社会保险费、按工资计提的工会经费，账面价值

评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时查阅
明细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处理正确，
合乎企业规定的各项相应政策，无核实调整事项，按核实无误的账面值确定评估值。

应付职工薪酬的评估值为715,746.58元，评估无增减值。

应交税费为企业按照税法等规定计算应交纳而未交的各种税费，包括印花税、企
业所得税及代扣代交的个人所得税，账面价值26,406,891.68元。

对应交税费评估人员首先了解佰能电气适用的税种及税率，调查是否享有税收优
惠政策；其次，评估人员查阅了明细账、纳税申报表及期后实际缴纳税款的完税凭证。

经核查，账务记录属实，无核实调整事项，按核实无误的账面值确定评估值。

应交税费的评估值为26,406,891.68元，评估无增减值。

应付股利为企业经股东大会决议确定应分配给股东2019年度及以往未分配的现

评估人员对投资协议、公司章程、经审计后的年度会计报表、利润分配方案报告
和企业董事会决议等相关资料进行查阅。经核查，账务记录符合规定，余额正确，无
核实调整事项。在核实投资方、投资比例等无误的基础上，以基准日后应实际承付股
东的分配利润确定评估值。

应付股利的评估值为128,806,000.00元，评估无增减值。

六、 其他流动负债的评估

纳入本次评估范围的其他流动负债为评估基准日前未到期的银行票据已背书、贴
现，应收票据承兑人信用等级不在信用等级较高的银行中，未终止确认已背书未到期
商业承兑汇票一笔审计期末调整，账面价值200,000.00元。

评估人员根据核实评估明细表，核对财务人员提供明细账查看其支付情况，经核
查，账务记录符合规定，余额正确，无核实调整事项。以核实后的账面价值确定评估

其他流动负债的评估值为200,000.00元，评估无增减值。

七、 流动负债评估结果汇总

流动负债评估结果及增减值情况如下表：

流动负债评估结果汇总表

流动负债评估值251,351,466.57元，评估无增减值。

第四 资产基础法评估结果

根据以上评估工作得出资产基础法评估结果如下：

七、净资产(所有者权益)

资产基础法评估结果详细情况见资产基础法评估明细表。

本次评估采用资产基础法对佰能电气股东全部权益价值进行评估。佰能电气截止
评估基准日2019年12月31日经审计后资产账面价值为73,108.66万元，负债为

具体评估结果详见下列评估结果汇总表：

资产评估结果汇总表(资产基础法)

附件一：关于进行资产评估有关事项的说明