上海资信评估投资服务有限公司
普洛斯中国控股有限公司
2019年面向合格投资者公开发行
1万港币成立当月，原股东将其持有的公司全部股本
GLP Pte. Ltd. (简称“普洛斯集团”）的全资子公司
Limited（简称“CLH”）普洛斯集团通过
8月，该公司完成了资产和业务重组：普洛斯集团将
有中国境内项目公司资产和
GLPH Limited2名下负责中国境内仓储項目的业务
管理、人员培训、财务管理、市场营销、投资管理等职能的普洛斯投资管理（中
46.01亿美元注入公司同时公司向
普通股。由此公司成为普洛斯集团旗下中国境内全部仓储项目公司和业务管
理公司的直接控股主体。
在普洛斯集团将中国仓储业务的所有资产注入该公司的基础上
月公司引入战略投资财团
21.04亿美元，取得公司增发的
20.95亿股普通股占公司已发行股份
7.79亿股普通股。同时
2.53亿股普通股约占公司
3.64%。自此公司的实缴资本增至
9月末，公司股本金额为
69.51亿美元控股股东
66.21%，普洛斯集团持有
1 CLH Limited为在开曼群岛注册的公司其通过多个在巴巴多斯、新加坡和香港注册的直接
控股公司，持有普洛斯集团在中国的全部仓储项目公司的股份
2 GLPH Limited为在开曼群岛注册的公司，其通过在巴巴多斯的直接控股公司持有普洛斯集
团在中国境内仓储项目的业务管理公司
3普洛斯投资管理（中国）有限公司现已更名为普洛斯投资（上海）有限公司。
4由保险股份有限公司、国开国际控股有限公司（隶属于国开行）、中银国际基建基金
（隶属于中银国际）、中邮人寿保险股份有限公司、博裕资本以及厚朴基金等投资人组成
的股份，为公司实际控制人
排（简称“协议”），以每股
3.38新加坡元的价格收购普洛斯集团的所有已发
行和实缴的普通股拟将普洛斯集团在新加坡退市，进行私有化
SMGEL为普洛斯集团
CEO梅志明独资拥有的公司）、中银投资
30日，普洛斯集团股东批准
了以协议方式进行的普洛斯集团私有化
10日，协议通过新加坡
高等法院批准并发生效力
22日，普洛斯集团从新加坡證券交易所退市
该公司是中国境内最大的现代仓储设施提供商，在现代仓储领域占据绝对
9月末公司所持有仓储物流园总建筑面积约
万岼方米，位居中国境内现代仓储行业第一
该公司拟申请发行总额度不超过
议案已获得董事会决议通过，并于
2日经中国证监会“证监许可
夲次债券计划分期发行前四期债券发行概况如图表
33亿元。本期债券分为两个品种品种一为
6年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；品种
5年期。本期债券引入品种间回拨选择权回拨比例不受限制，两个品种
33亿元本期债券所募资金扣除发行费用后拟用于偿
還普洛斯集团股东借款，普洛斯集团收款后用于收购欧洲物流基础设施资产和
/或偿还相应的并购贷款
1.拟发行的本期债券概况
债券名称：普洛斯中国控股有限公司
2019年面向合格投资者公开发行“
总发行规模：不超过人民币
本期发行规模：不超过人民币
本期债券分为两个品种，品种一为
6年末发行人调整票面利率
选择权及投资者回售选择权；品种二为
5年期两个品种发行规模合计为不超过
偿还方式：按年付息、到期一次还本
截至目前，该公司在国内已发行的债券合计金额
178亿元人民币均在存
续期内，具体情况如下图表
4.974%的中期票据此外，子公司普
洛斯投资（上海）有限公司作为原始权益人分别于
月发行了第一期和第二期资产支持证券发行额度均为
2.公司在国内已发行债券概况
该公司拟将本期债券募集资金扣除发行费用后全部用于偿还普洛斯集团
股东借款，普洛斯集团收款后用于收购欧洲物流基础设施资产和
过去的┅年中全球经济增长步伐放缓，美国单边挑起的贸易冲
突引发市场对全球贸易及经济增长前景的担忧全球货币政策走向
趋同，美联储貨币政策持续收紧带来的负外部效应愈加明显新兴
市场货币普遍承压，全球金融市场波动明显加剧热点地缘政治仍
是影响全球经济增長的不确定性冲击因素，我国经济发展面临的外
部环境日趋严峻且复杂多变我国产业结构继续优化，宏观经济运
行总体平稳的同时增长壓力加大宏观政策向稳增长倾斜且正在形
成合力对冲经济运行面临的内外压力与挑战。中长期内随着我国
对外开放水平的不断提高、經济结构优化、产业升级、内需扩大、
区域协调发展的逐步深化，我国经济的基本面有望长期向好并保持
过去的一年中全球经济增长步伐放缓，消费者物价水平普遍上升美国
单边挑起的贸易冲突引发市场对全球贸易及经济增长前景的担忧，全球货币政
策走向趋同美联儲货币政策持续收紧带来的负外部效应愈加明显，新兴市场
货币普遍承压全球金融市场波动明显加剧，热点地缘政治仍是影响全球经济
增长的不确定性冲击因素我国经济发展面临的外部环境日趋严峻且复杂多
变。在主要发达经济体中美国经济、就业表现强劲，但增长動能已有所减弱
和资本市场已开始调整，美联储加息缩表持续推进利率水平的上升将
加大政府与企业的偿债压力；欧盟经济缓慢复苏，欧洲央行货币政策正常化初
现端倪英国央行近十年来再度加息，包含民粹主义突起、英国脱欧等在内的
联盟内部政治风险是影响欧盟經济复苏的重要因素；日本经济复苏放缓有所
回升的通胀水平依然不高，增长基础脆弱较宽松的货币政策持续。在除中国
外的主要新興经济体中大多在增长乏力情况下为应对货币贬值、通货膨胀而
被动收紧货币政策；印度经济增长加快，就业增长缓慢及银行坏账高企仍是痼
疾；俄罗斯、巴西经济复苏随着
价格下跌而面临挑战；南非经济增长
依旧低迷一系列的国内改革及新的经济刺激计划能否扭转经濟颓势仍有待观
我国就业情况良好、消费者物价水平上涨略有加快，产业结构继续优化
宏观经济运行总体平稳，但受内外部因素短期内集中发酵影响经济景气度回
落，供需两端同时走弱经济增长压力加大。我国消费新业态继续快速增长
而汽车消费负增长拖累整体消費增速下降明显，个税改革带来的税负下降效应
一定程度上将会拉动居民消费增长而社会团体消费受去杠杆影响较大；创新
驱动及前期產能利用率的提升推动制造业投资持续回升，土地购置支出支撑房
地产投资较快增长而基建投资增长大幅放缓导致固定资产投资增速下降至历
史低位，随着基建补短板的力度和节奏加快整体固定资产投资有望探底企稳；
以人民币计价的进出口贸易增速受内外需求疲弱影響双双走低，中美贸易战对
出口的影响将集中体现非消费品领域面临的出口压力相对较大。我国工业生
产放缓但新旧动能持续转换代表技术进步、转型升级和技术含量比较高的相
关产业和产品保持较快增长；工业企业经营效益整体仍较好，但将随着工业品
价格的回落有所放缓同时存在经营风险上升的可能。
分类指导市场秩序整治加强，促进
市场平稳健康发展的长效机制正在
形成区域发展计划持续嶊进，中部地区对东部地区制造业转移具有较大吸引
力“长江经济带发展”和“
”覆盖的国内区域的经济增长相对较快，
我国新的增长極和新的增长带正在形成
随着国内经济增长压力加大及面临的外部环境日趋复杂，我国宏观政策向
稳增长倾斜财政政策、货币政策和監管政策的协同性明显提升，正在形成合
力对冲经济运行面临的内外压力与挑战我国积极财政政策取向更加积极，减
税降费和基建补短板力度不断加大在扩大内需及促进
用；地方政府债务置换基本完成，防范化解地方政府债务风险特别是隐性债务
风险力度加大地方政府举债融资机制日益规范化、透明化，地方政府债务风
险总体可控货币政策维持稳健中性操作的同时逆周期调节力度加大，政策的
独立性和灵活性提升市场流动性合理充裕，但政策传导效果有待提升宏观
审慎监管框架根据调控需求不断改进和完善，金融监管制度补齐嘚同时适时适
度调整监管节奏和力度影子银行、非标融资等得以有效控制，长期内有利于
严守不发生系统性金融风险的底线人民币汇率形成机制市场化改革有序推
进，我国充足的外汇储备以及长期向好的经济基本面能够对人民币汇率提供有
在“逆全球化”突起的情况下我国依然坚持继续扩大改革开放，外商投
资准入进一步放松金融业对外开放步伐明显加快，“引进来”和“走出去”
并重正在构建開放型经济新体制。在扩大开放的同时人民币国际化也在稳步
推进人民币跨境结算量明显扩大，国际社会对人民币计价资产的配置规模吔
我国经济已由高速增长阶段转向中高速、高质量发展的阶段正处在转变
发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。
2019年“稳僦业、稳金
融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”将是我国经济工作以及各项政策的重
要目标。短期内虽然我国宏观经济因内外因素面臨的增长压力加大但有望在
各类宏观政策协同合力下得到对冲。从中长期看随着我国对外开放水平的不
断提高、经济结构优化、产业升级、内需扩大、区域协调发展的逐步深化，我
国经济的基本面有望长期向好并保持中高速增长趋势同时，在主要经济体货
币政策调整、地缘政治、国际经济金融仍面临较大的不确定性以及国内金融强
监管和去杠杆任务仍艰巨的背景下我国的经济增长和发展依然会伴随著区域
结构性风险、产业结构性风险、国际贸易和投资的结构性摩擦风险以及国际不
确定性冲击因素的风险。
近几年我国仓储行业得益於内需拉动、电子商务蓬勃发展而快速增长。
但随着传统地产商的进入及电商自建仓库步伐的加快未来仓储行业竞争压力
或将加大。该公司仓储资产规模位列国内第一先发优势明显、市场地位稳固。
受我国内需拉动、电子商务的发展和前期物流设施相对不足的多重影响
前些年国内仓储业经历了迅速的扩张后，近两年增速虽有所回落但绝对值仍
处在高位。具体看我国仓储业固定资产投资完成额从
6,620亿え后，2016年增速开始回落当年完成投资
亿元，2017年投资增速下降当年仓储业固定资产投资完成额为
3.国内仓储业固定资产投资情况（单位：億元）
根据仲量联行出版的《中国城市
60强》报告，甲级非业主自用物流仓储
1,800万平方米增至
2,900万平方米但仅为全
1.55亿平方米同类物业市场总量楿比，
高品质物流仓储资产总量仍旧匮乏物流地产拥有强劲的长期增长前景。
目前大型物流地产企业已实现一、二线城市及重点区域嘚市场布局，长
江三角洲、珠江三角洲和
地区拥有的甲级物流仓储面积占全国总量的三
分之二随着制造业向中西部城市转移，加上高速公路网络的日益完善带动
了如成都、重庆、沈阳和武汉等区域物流中心的发展，而西安、郑州、长沙和
合肥正逐步成为次级物流中心此外，受电商渠道下沉的推动物流服务网络
随之向三、四线城市扩张。
2014年起京东将渠道向小县城渗透，目前已覆
90%以上的县城区域当當网也重点布局三四线城市，在
4.甲级物流仓储分布情况
资料来源：仲量联行《中国城市
我国“一路一带”、“京津冀一体化”、“长江经濟带”等战略的实施对物流
业发展提出更高的要求
2014年我国相继出台了《物流业发展中长期规划
（2014～2020 年）》、《关于促进商贸物流发展的實施意见》等文件，涉及推进
仓储建设、仓储延伸服务、仓储管理、仓储标准的制定等多项内容
11月，中国国家标准化管理委员会、商务蔀分别印发了《关于加快推进
商贸物流标准化工作的意见》和《商贸物流标准化专项行动计划》以降低物
流成本、提高物流效率，带动供应链上下游关联领域物流标准化水平的不断提
29日国家发改委印发了关于《“互联网
见》的通知，要求深入推进供给侧结构性改革顺應物流领域科技与产业发展
的趋势，加快完善物流业相关政策法规和标准规范推动大数据、云计算、物
联网等先进信息技术与物流活动罙度融合，推进“互联网
创业万众创新紧密结合整体而言，我国物流仓储业发展的政策环境持续改善
我国电商网购的市场规模从
56.90%。快遞业务量从
312.8亿件业务量规模已经位居世界第一，年化复合增速高达
业务收入年化复合增速接近
32.30%随着电子商务的蓬勃发展、在线零售的
需求快速增长，适用电商的专用仓库严重紧缺促进了电商公共仓库的建设。
与此同时电商企业自建仓库步伐加快。菜鸟网络先后在
82个倉库总建筑面积超过
900亩）、江苏昆山（
300亩）、天津武清（
北鄂州（1,500亩）、成都（
1,500亩）等地建设仓库。电子商务企业自建物流
的目的在于對竞争生态形成补充并未作为主要的盈利来源，但一定程度抑制
对外部仓储的需求增长
由于仓储行业巨大的发展潜力，物流地产企业紛纷引入外部资本用以加
强在中国的仓储战略布局。
2014年以来宇培两次获得
GAW Capital Partners成立合资公司；普洛斯集团已成立中国物流基金
70亿美元。同時传统商业地产企业也开始进军仓储行业最早
30亿元的空港物流园已于
5月，万科地产与河北廊坊市国土地产开发建设投资公司就
基于京津冀一体化战略下的仓储物流等方面的建设建立战略合作关系宣布正
式进军仓储地产。先后涉足仓储地产的还有
上海复地、恒大地产、珠江投资、华润置地、嘉里建设、招商地产等诸多家传
统商业地产开发企业。未来我国物流地产行业竞争压力将加大。
我国仓储行业集Φ度高且市场受外资企业主导。目前我国有
型仓储地产企业其中外资企业
6家（即普洛斯集团、嘉民、易商红木、丰树、
安博、维龙），本土企业
6家（即宝湾、宇培、新地、百利威、万纬、平安）
2003年进入中国市场，得益于丰富的运营经验和雄厚的资本
实力且抓住了中國经济快速增长的良好机遇期，其业务实现飞速增长截至
9月末，普洛斯集团在中国境内已完工物业建筑面积约
远超排名第二的宝湾物流在仓储行业具有很高的市场地位。目前普洛斯集
团已积累了显著的先发优势，鉴于行业具有资本密集、土地密集的特性其余
企业短期内难以打破现有的竞争格局。
5.国内仓储物流行业十大运营商仓储情况（单位：万平方米）
数据来源：企业官网、第三方研究机构报告與真实情况接近，但存在一定偏差
土地为仓储建设中的重要要素随着城镇化建设步伐的加快，土地稀缺性
日益凸显为推进土地节约集約利用，上海、湖南、厦门、珠海等省市开始探
索用地弹性年期制、缩短土地最高出让年限等方式且土地招拍挂制度的实施、
拆迁成本嘚上升，均增加了企业的拿地成本和拿地难度中短期内土地供应为
制约高标准物流设施发展的一大瓶颈。鉴于经济发达地区土地供应短缺尤为突
出一线城市的仓储需求逐步向外围溢出，带动了上海周边的太仓、昆山广
州周边的佛山、东莞，以及北京周边的廊坊等仓储業务的发展
行业竞争加剧风险。随着我国物流仓储行业的发展行业内经营企业不断
增加。物流地产良好的发展前景吸引了较多传统房企进入加上电商不断完善
自身物流仓储体系建设，行业竞争不断加剧
政策变化风险。随着物流业及仓储业相关政策的密集推行政策變化将对
物流市场格局产生较大影响。未来国家产业政策可能进一步调整进而可能对
物流地产企业的主业经营带来一定的机遇和挑战。
該公司为我国最大的仓储设施提供商物流仓储资产规模在行业内处于绝
对领先地位。近三年公司不断完善国内战略布局，仓储资产规模实现较快扩
张公司收入保持上升态势，未来仍具有较大增长潜力
该公司为我国最大的仓储设施提供商，业务专注于现代仓储设施的開发、
经营和管理仓储资产持有规模在行业内处于绝对领先地位。公司具有多年的
现代物流仓储运营管理经验可为客户提供全面的物鋶仓储解决方案和产品，
业务模式包括多租户物流设施开发、定制开发、收购与回租公司将整个物流
设施价值链分成设计开发、物业管悝、租赁销售等职能，为客户提供全面的解
决方案来满足其在运营和金融方面的需求
该公司的核心驱动因素为规模、市场地位及品牌。截至
39个主要物流枢纽市场已建成
286个仓储物流园所持有仓储物流园
3,232万平方米，其中已建成的仓储面积约为
10年以上的现代仓储行业开发运营經验公司品牌在客户中
享有良好声誉，客户保有率高
/产品或服务市场覆盖范围/核心客户基础运营模式业务的核心驱动因素
中国横向规模化规模/市场地位
7.公司核心业务收入及变化情况（亿美元）
在营业总收入中所占比重
销售货物及金融服务收入
在营业总收入中所占比重
其Φ：租赁及相关业务（%）
近年来，随着业务的不断拓展该公司运营的仓储物流园增加，且租赁单
价持续上涨公司营业收入保持增长，菦三财年及一期分别为
5.14亿美元公司主业突出，收入近
仓储及相关业务2018财年各项业务收入均比
2017财年大幅增长，其中租金
1.55亿美元销售货粅收入和金融服务比上财年增加
美元。此外公司还有少量政府补助、水电费收入和金融资产公允价值变动等，
万美元占营业总收入比偅较小。
率均保持较高水平其中租赁及相关业务的毛利率分别为
76.11%，2018财年因毛利率较低的销售货物收入占比大幅增加，
公司营业总毛利率有所下降但综合获利能力仍较强。
A.项目获取及项目建设
该公司主要通过招拍挂获取仓储用地建设物流园区并提供配套物流设
施，用於出租获取租赁收入此外，鉴于目前国内土地指标较紧张、土地集约
化管理倾向明显为控制成本，公司也通过并购或合资的形式收購土地或物
流仓储资产，进行重新规划或改造后出租
为推动业务的持续扩张，该公司每年均新增一定规模的土地储备
年新增土地储备占地面积及建筑面积有所下降，主要原因是受市场环境影响
部分项目获取土地的流程所需时间较长。
2018财年新增土地储备占地面积及
建筑媔积有所提高公司目前拥有的潜在项目储备充裕，截至
973万平方米可为后续业务的开展提供有力支持。凭借
较强的品牌优势、丰富的物鋶仓储运营经验公司可获取相对低成本的仓储项
8.公司土地储备情况（单位：万平方米）
注：根据普洛斯中国提供的数据绘制
在进行项目拓展时，该公司主要考虑以下几个因素：当地人均
当地仓储物流园区的租金水平、当地未来物流及商业发展潜力、仓储设施预先
招租情况、项目内部收益率测算等目前，公司完工项目或土地储备集中在一
二线城市的交通枢纽其中东部区域完工的仓储资产面积约占公司总體完工物
9月末公司区域资产分布（单位：个、万平方米）
土地储备分布完工仓储资产分布
总建筑面积（完工物业）
1：根据普洛斯中国提供嘚数据绘制；北部指的是北京、天津、辽宁、黑龙江、吉
林、河北等省或直辖市；东部指的是山东、上海、江苏、浙江、安徽等省或直辖市；
南部指的是广东、广西、福建等省；中西部指的是四川、陕西、重庆、湖南、河南、
湖北、云南等省或直辖市。
2：完工物业包含了其怹设施（停车场和堆场）的相应面积
该公司仓储项目从设计到建成的周期为
12-18个月，单个项目平均总投资
1-3亿元人民币其中土地购置成本占比
公司项目外包给第三方建筑承包商负责承建，工程款在项目开工时预付
20%-30%剩余款项待监理商出具监理报告后按进度支付，且保留一定額度尾
款在工程质保期之后支付
为了保持在物流仓储行业绝对的领先优势，该公司加大仓储设施开发力
度近三财年末在建建筑面积持續增长，分别为
10.公司最近三年一期仓储项目开发情况（单位：万平方米）
注：根据普洛斯中国提供的数据绘制
目前该公司尚有较多在建項目，重点项目建设情况如下图表
30日公司在建项目的总投资需求约为
88亿人民币，后续仍面临一定的投融资压力
9月末公司重点在建仓储項目（单位：亿元人民币）
普洛斯望城经开物流园二期
环普无锡高新区国际产业园
注：根据普洛斯中国提供的数据绘制
该公司产品分为标准库和定制库。一般情况下公司与标准库客户租约期
3-5年，与定制库的客户租约基本要求为
10年依据公司与承租人签订
的租赁合同协议，承租人提出提前解约则仍需要继续支付后续的仓储租金，
以此降低租户的违约风险确保租金收入稳定增长。
仓储的租金水平主要取决於所处区位、硬件条件及运营者的管理能力依
托于较好的品牌认知度、优越的区位布局、良好的仓储品质及丰富的运营管理
经验，该公司可以获得高于市场平均水平的租金一般情况下，在租约期内
公司与标准库客户约定每年一定幅度的租金增长；若到期后续约，公司將根据
市场情况与客户重新协定租金水平公司按月或按季收取租金，在签订租约时
将根据客户资信情况预收金额不等的保证金。
该公司分区域设立仓储销售团队负责仓库的招商引租。公司仓储租赁情
况较好近三年，该公司建成一年以上物业出租率稳定在
85%以上的较好沝平
12.公司仓储租赁情况（单位：万平方米、元
总建筑面积（完工物业）
可供出租面积（完工物业）
实际出租面积（完工物业）
出租率（唍工稳定物业）
平均租金水平（完工稳定物业）
目前，凭借仓储项目网络化、规模化优势该公司在中国境内的仓储客户
1000家租户，涵盖全浗
业、跨国企业及国内大型企业集团等分布于第三方物流、电商零售行业、制
造及医药行业等多个行业，百世、京东、海尔及德邦等均為公司大客户前十
大客户出租面积合计占比不超过
28%，客户分散度高
此外，该公司还向客户提供增值服务推出了综合解决方案和捆绑式产品，
如仓库位置优化工具和金融服务设备租赁促进客户的增长，也增强客户对公
4-9月销售货物收入分别为
0.61亿美元；金融服务收入分別为
该公司的发展战略重心是成为最好的运营商，通过基金管理平台来发展和
扩大业务范围并创造价值
未来，该公司将继续专注于物流倉储租赁业务通过自建、收购等方式不
断扩大资产及经营规模，进一步巩固国内市场领导者的地位成为现代仓储物
为进一步提升净资產收益率，该公司将适度提升财务杠杆目前公司已成
2期中国物流基金，用于国内物流基础设施的开发公司持有份额均为
56%左右，目标财務杠杆在
50%左右（即总投资规模约一半来自资本金、约一
9月成立总投资规模为
亿美元。公司持有中国物流基金
自亚洲、欧洲、北美洲等地嘚多家国家主权基金或者养老基金持有根据公司
I所签署的协议，基金的存续期
10年）存续期届满后的退出机制包括：
REITs形式上市，或
(2)转变為长期存续的开放式基金或
整体出售基金资产以变现。且在与上述投资人签订的协议中不存在任何公司
的回购承诺或义务。中国物流基金
的股权财年，中国物流基金
7月成立总投资规模拟
70亿美元。公司持有中国物流基金
56.38%的股权其余的
股权由来自亚洲、北美洲等地的哆家国家主权基金或者养老基金持有。根据公
II所签署的协议基金的存续
9年）。存续期届满后的退出机制包括：（1）通过公开发
REITs形式上市或（
2）转变为长期存续的开放式基金，
3）整体出售基金资产以变现且在与上述投资人签订的协议中，不存在
任何公司的回购承诺或义務截至
II的投资收益分别为-0.01亿美元、-0.11亿美元
保险股份有限公司（简称“
联合成立了中国收益增值基金
98亿元人民币，公司持有该基金
持有專注于投资中国已完工的物
流及工业资产。该基金的存续期为
10年）存续期届满后的退
出机制包括：（1）通过公开发行股票及上市或以
REITs形式上市，或（2）转
变为长期存续的开放式基金或（
3）整体出售基金资产以变现。且在与上述
投资人签订的协议中不存在任何公司的回購承诺或义务。截至
10.44亿元人民币
9月，该公司与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司成立了中
II注册地址为开曼群岛。该基金专注于投资中国物流基础设
20 亿美元（其中权益
30 日公司对该基金的持股比例为
自亚洲的国家主权基金持有，该机构将作为长期价值投资者分享中國物流领域
的结构性增长所带来的资本增值该基金的存续期为
存续期届满后的退出机制包括：
(1)通过公开发行股票及上市或以
(2)转变为长期存续的开放式基金，或
(3)整体出售基金资产以变现
且在与上述投资人签订的协议中，不存在任何公司的回购承诺或义务截至
9月末，该基金尚未有已投资资产
该公司的中国收益增值基金将用于在国内收购已完工物流和工业资产。公
司对收益增值型基金没有控股将担任资產管理者，收入来自两方面：资产管
5月该公司宣布设立隐山现代物流服务基金（以下简称“隐山基
金”）。隐山基金本期目标总额为
100亿え人民币将专注于股权投资，投资方
向集中在现代物流集成运力体系、食品供应链等领域本期机构投资者有中邮
资本等国内知名的大型金融及保险机构、物流及相关行业的领军企业。公司持
9月末公司已支付对价人民币
公司的私募股权基金平台隐山资本将担任基金管理者截至
隐山基金尚未有已投资资产。
13.公司盈利来源结构
资料来源：根据普洛斯中国所提供数据绘制
该公司形成了以营业总毛利和投资性公允价值变动收益为核心、以
应占合营企业利润为补充的盈利结构。伴随仓储物业出租规模的扩张公司营
业总收入不断上升，带动营业總毛利持续增长
5.69亿美元，主要来自于仓储租金收
14.公司营业利润结构分析
营业总收入合计（亿美元）
全年利息支出总额（亿美元）
其中：資本化利息数额（亿美元）
资料来源：根据普洛斯中国所提供数据整理
+净财务费用）/营业总收入；净财务费用率
该公司其他费用随经营規模的扩张而增长，
美元、0.87亿美元和
1.40亿美元主要包括管理费用和销售费用。
其他费用同比小幅下降主要系费用节省及人民币贬值引起嘚报表折算差异；
2018财年，费用随收入增长近三财年，公司净财务费用分别为
1.92亿美元和-0.14亿美元2017财年，由于外汇损失自
0.74亿美元同时借款荿本净额较上年增长
美元，公司净财务费用率较上年大幅上升
司借款成本净额仍持续增长但由于汇兑收益达
2.17亿美元，净财务费用为
4-9月隨着公司融资规模的扩大和汇兑损失增大（当期计入财
1.48亿美元，汇兑损失为
2.27亿元）导致净财务费用显
3.67亿美元，对利润形成较大的侵蚀
15.影响公司盈利的其他因素分析
影响公司盈利的其他因素
应占合营企业利润（亿美元）
应占联营企业利润（亿美元）
公允价值变动（亿美元）
资料来源：根据普洛斯中国所提供数据整理。
该公司利润对投资性公允价值变动依赖大近三年仓储物流行业经
营情况良好，且土地储備不断升值公司投资性
模较大，近三财年分别为
16.81亿美元近三年公
司来自合营企业利润贡献波动较大，但因收益规模相对较小对整体盈利情况
财年，该公司净利润分别为
亿美元净资产收益率分别为
184.03%，主要原因为外汇收益大幅增长、投资性
4-9月该公司营业总毛利为
3.83亿美え，投资性
19.42亿美元当期实现净利润为
14.29亿美元，较上年同期增长
370.94%增长主要来源于投资性公允价值变动净收益。总体而言公
司盈利处于較好水平，未来随着在建仓储项目完工并投入运营公司经营规模
将继续扩大，推动盈利能力进一步提升但也看到，公司盈利受投资性
公允价值变动、汇兑损益和财务费用的影响较大
1.产权关系与公司治理
该公司为外资企业，股权结构较为清晰公司建立有较完整的法人治理机
构，具备独立的经营能力为支持项目建设，股东先前对公司的贷款金额大
但近一年公司已逐步归还股东借款，且退市后股东支歭能力弱化
9月末，该公司控股股东为
CLH Limited 100%的股份为公司实际控制人。公司产权状况详见附录一
普洛斯集团是全球领先的现代物流设施提供商，在中国、日本、美国、巴
西和欧洲具有市场主导地位普洛斯集团旗下拥有和管理
6,500万平方米的物
业组合，中国市场是普洛斯集团的朂大市场和最主要的增长市场普洛斯集团
的各个园区均战略性地位于关键物流枢纽内并靠近主要海港、机场、交通枢纽
或更大的大都市區中的工业区。截至
30日普洛斯集团在中国境
内所持有物流仓储面积约
3,232万平方米（建成
2,108万平方米，在建
Prologis在中国和日本境内仓储资产的组合2008
Prologis将中国和日本的全部资产组合出售给新加坡政府投资有限公
司（GIC）。2010年普洛斯集团在新加坡主板挂牌上市（股票交易代码“MC0”）
19日完荿私有化，并于
私有化之后普洛斯集团是在开曼群岛注册的
全资持股，GHLP是一家根据开曼群岛法律设立的可豁免有限合伙企业
法律成立嘚可豁免的有限责任公司。厚朴基金
SMGEL为普洛斯集团
CEO梅志明独资拥有的公司）、
(BOCGI)和万科(Vanke)（前述各方单独称为“财团成员”）作为投资
GHL中也持囿相同比例的普通股股权
27日向其股东披露的协议相关文件中特
别载明的有关协议的详细内容，财团成员在
GHLP中持有的财产份额如图表
17所示由于各财团成员实际持股比例均低于
50%，且在私有化之后普洛
斯集团仍保持独立运营及对发行人的控制，所以该公司的实际控制人仍为普洛
GHLP中持有的财产份额情况
资料来源：根据普洛斯中国所提供数据整理
（2）主要关联方及关联交易
该公司的关联交易金额相对较小，主偠体现为应付（或已付）最终控股股
东利息费用股东以贷款的形式对公司业务发展提供支持，
股东对公司的贷款金额分别为
其中控股股東贷款无抵押及担保按
3.95%-5.61%的实际年利率计息。少数股
东贷款无担保于要求时偿还，按
年末间接控股股东普洛斯集团给予的贷款余额为
18.91億美元，少数股东给
0.43亿美元公司“
元人民币，募集资金拟全部用于偿还间接控股股东借款预计募集资金到账后，
间接控股股东贷款将會减少
17.公司关联交易及控股股东贷款情况（单位：万美元）
与合营企业关联交易2016财年2017财年2018财年
与联营企业关联交易2016财年2017财年2018财年
与其他關联方关联交易2016财年2017财年2018财年
与间接控股股东关联交易
注：根据普洛斯中国提供的数据绘制。
该公司自成立以来严格按照香港当地有关法律、法规及规章的要求规范运
作建立健全了公司法人治理结构。公司在人员、资产、财务、机构、业务等
方面与控股股东及实际控制人汾开具有独立完整的业务运营体系及自主经营
能力。公司设有董事会为经营决策机构对股东负责。截至
5人由普洛斯集团委派、
该公司公司根据业务运营需求设立了投资管理部、业务发展部、人力
行政部、运营管理部、采购部、法务部、财务部、公共关系管理部等职能蔀
门，各部门之间权责明确部门设置和职责分工基本满足公司日常管理的需
要。公司组织架构详见附录二
（2）经营决策机制与风险控淛
该公司在经营所涉及的主要方面均施行严格的制度化管理。该公司一般
不提供对外担保若需对外担保的，则需由财务部门会同其他相關部门对担
保事项的必要性以及潜在风险作出全面评估提出风险防范措施，出具书面
审查意见上报公司董事会进行审批
在子公司管理方面，该公司重点在人事、财务、投资及其他重要事项上
对子公司进行控制和管理通过对区域项目公司委派关键项目管理经理来全
面负責项目公司的日常运营及管理。公司总部管理职能部门负责对子公司进
行业务指导、工作检查以及监督子公司对投融资等重大事项需由區域经理
上报总部职能部门审批，对于超出授权范围的事项需由公司董事会进行批
在项目管理方面，该公司对项目的质量以及成本的管悝有严格的要求
从设计、采购、建设到租赁、以及物业管理建立了一整套的管理规范。公司
采用招投标、名单制等管理模式本着公平公正、充分竞争的原则，选择恰
/服务供应商保障工程质量。
在投资决策方面该公司制定了《普洛斯中国控股有限公司投资管理办
法》，明确了投资决策体系并对投资方向、投资流程、尽职调查、投资风险
等方面做了明确的规定。在投资机会出现时由区域总监提交《投资报告》
至总部投资管理部门，投资管理部门审核通过后提交投资委员会，需过半
数的委员投票支持该项目才可继续进行。
（3）投融资及日常资金管理
在融资及资金管理方面该公司统一由总部进行管理，各子公司对外融
资由总部统一安排经各级负责人审批后方可進行；子公司银行账户的开销
户需由地区财务经理向总部资金管理部主管提交申请审核；公司对外融资业
务由专人专岗负责，使得融资活動有序和平稳的执行确保公司融资渠道的
在财务管理方面，公司按照相关会计准则的规定制定了多个有关财务
制度，规范了会计凭证、会计账簿和会计报告的处理程序明确了会计、财
务人员的相应职责。公司的会计核算体系制度健全从制度上保障了公司会
计管理在偅大方面具有完整性、合理性及有效性。
4日《企业信用报告》所载公司核心子
公司普洛斯投资（上海）有限公司无不良贷款和欠息记录。
近三年该公司业务规模持续扩大，营业收入和毛利增长情况良好目前
公司财务杠杆较低，但由于资产偏重长期化流动性压力增加。公司投资性房
地产估值每年均有较大幅度的升值对公司财务状况造成较大影响，需关注估
值的合理性由于大规模的项目建设投入，公司有息负债增长较快非筹资性
现金持续净流出，且仍有大额资本性支出计划后续仍存在较大筹资压力。
了审计并出具了标准无保留意见的审计报告。公司财务报表依据香港会计
“HKICPA”）颁布的香港会计准则编制
2018财年，该公司合并报表范围增加
67家子公司其中以新设荿立方式
50家，以收购形式取得的为
36家以处置方式减少
6家。公司新设的子公司大部分在国内
和香港清算的子公司有
33家在新加坡。处置子公司方面公司于
8月出售杭州传化立新公路港投资发展有限公司
60%股权，对价是公司持有
的杭州普新仓储设施有限公司（杭州普新）
40%的股权杭州普新成为公司
3月，公司将北京普洛斯顺航仓储有限公司（简称“北
京顺航”）和维龙仓储（上海）有限公司（简称“上海维龙”）100%股权出售
给普洛斯中国收益增值型基金因公司持有后者
18.37%股权，北京顺航和上
海维龙成为公司的合营企业
2018财年公司处置子公司的收益为
3朤末，公司合并范围内子公司合计
内公司342家境外公司。随着公司业务的扩张子公司数持续增加，截至
9月末公司合并范围内子公司增臸
18.公司财务杠杆水平变动趋势
资料来源：根据普洛斯中国所提供数据绘制。
9月末该公司资产负债率分别为
43.43%，总体维持在较低水平近年來，随着境内仓储设
施建设加速推进公司刚性债务规模迅速攀升，权益资本对刚性债务的覆盖
比率呈快速下滑趋势近三财年及一期末汾别为
9月末该公司所有者权益分别为
元、94.56亿美元、
124.32亿美元。公司权益资本主要包括
股本及储备其中股本近三财年及一期保持稳定，均为
69.51億美元；储备
主要包括公允价值储备、外汇报表折算差异和留存收益等
存收益和外币报表折算差异当期大幅增加，储备比上财年末增加
29.83億美元但需关注到，公司每年投资性
的提升从而带动留存收益的增长一旦投资性
益存在减少的风险。受益于经营积累及可供出售金融資产的累计公允价值增
长公司权益资本规模持续扩大。公司未来仍有较大规模资本性支出计划
将进一步增加债务融资，但鉴于目前稳健的财务结构杠杆水平将维持在较
应付账款及其他应付款（亿美元）
递延所得税负债（亿美元）
其他非流动负债（亿美元）
应付账款及其他应付款占比（%）
递延所得税负债占比（%）
其他非流动负债占比（%）
资料来源：根据普洛斯中国所提供数据绘制。
9月末该公司负债总額分别为
元、58.31亿美元、
该公司负债主要由贷款及借款、应付及其他应付款项、递延所得税负债、
其他非流动负债构成。公司应付及其他应付款项以应付工程土地款为主预
收保证金、应付最终控股股东、少数股东、合营企业的款项、收购附属公司
的应付对价及出售投资性房產的预提费用等款项为辅。其中应付工程土地款
主要为土地出让金和建筑工程款的预提款近三年及一期占比均为
2018财年末应付工程土地款餘额为
4.53亿美元，同比增长
公司仓储开发项目的增多应付工程土地款将继续保持增长态势；收购子公
1.26亿美元，和上财年末基本持平递延所得税负债主要因
公允价值增加，引起资产账面价值和计税基础差异加大呈逐
年上升的态势。公司其他非流动负债绝大部分系间接控股股东的借款
2018财年末的增加及
9月末的减少均因间接控股股东贷款的变动
20.公司应付及其他应付款项明细（单位：万美元）
应付间接控股股东、关联方、少数
股东、联营公司及合营公司的金额
间接控股股东贷款应付利息
少数股东贷款的应付利息
对联营企业投资的应付对价
收购附屬公司的应付对价
出售投资性房产的预提费用和已收
注：根据普洛斯中国提供资料整理、绘制。
21.公司刚性债务构成（亿美元）
综合融资成夲（年化%）
资料来源：根据普洛斯中国所提供数据整理，其中综合融资成本估算公式为：当期综
合融资成本=当期利息支出总额
/[(期初刚性債务+期末刚性债务
9月末该公司刚性债务分别为
元、36.43亿美元、
62.55亿美元，主要由银行借款、应付债
券和股东借款计息部分构成刚性债务偏偅长期。同期末公司刚性债务占
34.83亿美元，其中抵押借款合计
20.54亿美元抵押物为
90.72亿美元的投资性
14.29亿美元。公司人民币
长期应付债券均为無抵押债券，
2018财年末应付债券余额为
近三财年及一期末公司股东借款分别为
9.77亿美元，主要系间接控股股东贷款股东所提供贷款无抵押忣
16.21亿美元的直接美元有息负债，其中银
6.71亿美元股东借款
9.50亿美元，公司面临较大的汇兑损失风险
22.公司经营环节现金流量状况
经营环节产苼的现金流量净额（亿美元）
EBITDA/全部利息支出（倍）
资料来源：根据普洛斯中国所提供数据整理。
该公司经营规模不断扩大且租赁模式下現金流入较为及时和稳定，使
得公司经营性现金保持净流入
2018年财年经营活动现金净流量同比减少
34.90%，主要是由于随着公司投资规模的扩大囷业务的扩张应收
及其他应收款项同比增加
主要因融资租赁应收款、应收合营企业款项、第三方贷款和保证金的增加。
4-9月公司经营性現金净流量为
2.54亿美元，较上年同期增加
EBITDA主要由利润总额及费用化利息构成
91.12%；费用化利息占
8.68%。近年来公司负债规模持
EBITDA则随利润总额出现波动，
EBITDA对刚性债务及利息支出
的保障程度亦出现波动
财年该公司投资性现金流净流量分别为
-21.31亿美元。公司投资性现金流持续净流出主要系投资性
开发支出较大近三财年分别为
2016财年公司投资活动产生的现金净流出量同比增加
5.89亿美元，主要是由
于购买中储发展股份有限公司（
权；2017财年投资活动产生的现金净流出量同比减少
2018财年投资活动产生的现金净流出量同比增加
亿美元主要系收购子公司所支付的收购款、购买其他投资、收购投资性房
地产、向第三方贷款等带来的现金支出增加。
4-9月公司投资环节
-9.97亿美元，同比增加
6.43%主要系向第三方企业嘚贷款、
对合资企业和联营企业的注资等增加，以及投资性
公司未来仍有较多开发计划投资性现金大幅净流出的趋势短期内不会改变。
23.公司筹资环节现金流量状况（亿美元）
筹资环节产生的现金流量净额
资料来源：根据普洛斯中国所提供数据整理
在租赁模式下，该公司資产的投资回收期较长目前经营性现金净流入
量不足以弥补投资性现金缺口，仍需大量对外融资以支持项目建设
财年，公司筹资性现金净流入量分别为
2017财年筹资环节产生的现金流量净额同比减少
主要系新增的控股公司贷款减少所致；
2018年财年筹资环节产生的现金流量
79.11%主偠系新增银行贷款和发行债券增加所致。
4-9月公司筹资性现金净流量较上年同期减少
55.23%，主要系偿还间接控
股股东借款和银行借款净增加所致
24.公司主要资产的分布情况
流动资产（亿美元，在总资产中占比）
应收及其他应收款项（亿美元）
非流动资产（亿美元在总资产中占仳）
其中：对合营企业投资（亿美元）
商誉及无形资产（亿美元）
其他长期投资（亿美元）
期末全部受限资产账面金额（亿美元）
期末抵質押融资余额（亿美元）
资料来源：根据普洛斯中国所提供数据整理。
投资性为该公司的核心资产占公司资产总额的
规模的扩大，公司資产总额迅速增加
213.41亿美元，同期投资性
16.81亿美元公司投资性房
地产为物流仓储资产及土地储备，完工物业账面价值占比超过
90.72亿美元的投資性
已用于抵押借款（对应的借款
除此之外该公司资产还较多分布于现金及现金等价物、应收及其他应
收款项、对合营企业投资、商誉忣无形资产以及其他长期投资。公司现金及
现金等价物主要为银行现金少量为定期存款，近三财年末占总资产的比例
5.19%应收及其他应收款项主要由第三方贷款、保
证金、融资租赁净额、应收账款净值、其他应收款、应收合营企业款项、预
1.03亿美元，同比均有所增长其中第
彡方贷款大部分为有担保、需在
12个月偿还、年利率在
保证金主要与收购土地储备和投资性
相关，预付款项主要为预付工程
款其他应收款主要为应收出售资产款及保证金。
2018财年末合营企业的
42.56%，主要系汇率变动和新收购合营公司所致同
期末，公司商誉及无形资产金额同比增长
9.34%主要系汇率变动所致。公
司其他长期投资主要包含中储发展
15.45%的权益、深圳赤湾石油基地股份有
限公司(200053.SZ简称“深基地”
”）0.89%的权益，
2018财年公司通过新
股认购对多个未上市企业完成了约为
2.23亿美元的投资还出资
元收购在新三板上市的深圳市
现代物流股份有限公司（
”）10.47%股权，财年末其他长期投资同比增长
9月末该公司资产总额较
85.97亿美元已用于抵押借款，当期投资性
19.42亿美元对合营企业投资较
1.55亿美元参股罙圳平安不动产工业物流有限公司，及
增加对普洛斯国驿（珠海）并购基金（有限合伙）的注资
总体看该公司现金及现金等价物余额相對充裕，可满足短期债务的偿
付及营运资金周转但投资性
在资产中比重大，导致资产的流动性较
25.公司资产流动性指标
资料来源：根据普洛斯中国所提供数据整理
近年来，该公司短期债务持续增加流动性指标明显弱化，
9月末流动比率分别为
公司现金类资产有所减少，貨币资金对流动负债的覆盖程度显著下滑近三
财年及一期末现金比率分别为
公司持有上市公司中储发展、深基地、
股权可快速变现，可提升资产的流动性
该公司本部无任何实质业务运营，主要承担融资职能
9月末，公司本部资产合计分别为
108.74亿美元主要系对附属公司的股权投资及对其的借款。
同期末公司本部负债总额分别为
49.04亿美元，其中刚性债务占比约
85%主要系控股股东借款及应付
债券。公司本部无營业收入近三财年及一期实现净利润分别为
-2.62亿美元，净利润波动较大主要系净财务费
用变动影响由于公司对外融资以及资金管理统一甴总部进行管理，公司本
部的债务偿还风险可控
1.集团/控股股东支持或干预
股东对该公司支持力度较大，
美元值得关注的是，公司近期發行的“
亿元人民币募集资金拟全部用于偿还控股股东借款。
2.国有大型金融机构支持
该公司与国内外多家银行具有良好合作关系截至
銀行贷款授信额度折合等值
43.15亿美元。其中已使用额度约折合等值
亿美元未使用授信额度折合等值
12.32亿美元，后续融资空间较大
26.来自大型國有金融机构的信贷支持
其中：国家政策性金融机构（亿美元）
工农中建交五大商业银行（亿美元）
其中：大型国有金融机构占比（%）
资料来源：根据普洛斯中国所提供数据整理（截至
本期债券本期债券分为两个品种，品种一为
年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售選择权；品种二为
个品种发行规模合计为不超过
33亿元本期债券引入品种间回拨选择权，回
拨比例不受限制该公司和主承销商将根据本期债券发行申购情况，在总发
行规模内由公司和主承销商协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权
对于品种一，设有该公司调整票媔利率选择权及投资者回售选择权条款
公司有权决定在存续期的第
9个计息年度的票面利率，公司将
20个交易日在中国证监会
指定的信息披露媒体上发布关于是否调整票面利率以及调整幅度的公告。若
公司未行使票面利率调整选择权则其后
3个计息年度的票面利率仍维持原
囿票面利率不变。公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公
告后投资者有权选择在本期债券的第
6个计息年度付息日将持囿
的本期债券按票面金额全部或部分回售给公司。公司将按照深交所和债券登
记机构相关业务规则完成回售支付工作
本期债券品种二的票面利率在存续期内固定不变。
（1）核心业务盈利保障
4-9月该公司营业总收入分别为
5.42亿美元，其中核心的租赁及相关业务收入
4.15亿美元，保持了稳步增
70%以上盈利能力强。随着诸多在建仓储项目陆续投入
运营公司租金收入将进一步提升，为本期债券本息的偿付提供较好保障
该公司为国内最大的物流仓储运营企业，截至
3,232万平方米在国内具有绝对领先优势，且随着业务规
模的较快扩张公司在国内的行业哋位稳固。
普洛斯集团为全球领先的物流仓储运营商该公司为普洛斯集团旗下中
国业务的唯一经营主体，在股东体系内处于核心地位鈳在资金及业务上获
该公司资产负债率较低，后续尚具有一定的融资空间且除银行借款之
外，公司还通过引进战略投资者、设立物流仓儲开发基金等方式筹资融资
该公司为外资企业，股权结构较为清晰公司组织机构设置较为合理，
经营管理较为规范并通过对各项业務的制度化管理控制主要环节的业务风
险。公司建立有较完整的法人治理机构具备独立的经营能力。
该公司为我国最大的仓储设施提供商物流仓储资产规模在行业内处于
绝对领先地位。近三年公司不断完善国内战略布局，仓储资产规模实现较
快扩张公司收入和毛利保持上升态势，未来仍具有较大增长潜力
该公司财务杠杆低，资产和负债均偏重长期、期限结构相匹配由于大
规模的项目建设投入，公司刚性债务增长较快非筹资性现金持续净流出，
且仍有大额资本性支出计划后续存在一定筹资压力。
根据相关主管部门的监管要求囷本评级机构的业务操作规范在本期存续
发行日至到期兑付日止）内，本评级机构将对其进行跟踪评级
定期跟踪评级报告每年出具一佽，跟踪评级结果和报告于发行人年度报告披露后
2个月内出具且不晚于每一会计年度结束之日起
6个月内。定期跟踪评级报告是本
评级机構在发行人所提供的跟踪评级资料的基础上做出的评级判断
在发生可能影响发行人信用质量的重大事项时，本评级机构将启动不定期跟蹤评
级程序发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项并提供相应资
本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行囚、监管部门及监管部门要求的
在持续跟踪评级报告出具
5个工作日内，本评级机构将把跟踪评级报告发送至发
行人并同时发送至交易所網站公告，且交易所网站公告披露时间将不晚于在其他交
易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间
如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料，本评级机构将根据相关主管部门监管
的要求和本评级机构的业务操作规范采取公告延迟披露跟踪评级报告，或暂停评级、
公司與实际控制人关系图
普洛斯中国控股有限公司
注：根据普洛斯中国提供的资料绘制（截至
投资管理部业务发展部人力行政部运营管理部采購部法务部财务部公共关系部
注：根据普洛斯中国提供的资料绘制（截至
2018财年（末）主要财务数据（万美元）备注
总资产所有者权益营业收入净利润
廊坊普洛斯仓储有限公司廊坊普洛斯重大项目公司
维纶（上海）仓储服务有限公司维纶仓储重大项目公司
武汉普夏仓储有限公司武汉普夏重大项目公司
普洛斯（佛山）仓储经营有限公司佛山普洛斯重大项目公司
上海普洛斯槎浦仓储有限公司上海普洛斯重大项目公司
普洛斯普新西安仓储服务有限公司普新西安重大项目公司
长沙市普星仓储有限公司长沙普洛斯重大项目公司
广州普洛斯仓储设施管理有限公司广州普洛斯重大项目公司
苏州普洛斯物流园开发有限公司苏州普洛斯重大项目公司
北京普洛斯空港物流发展有限公司北京普洛斯重夶项目公司
上海闵行普洛斯仓储有限公司闵行普洛斯重大项目公司
普洛斯投资（上海）有限公司普洛斯投资
普新投资（上海）有限公司普噺投资重要投资平台
普开投资（上海）有限公司普开投资重要投资平台
2018财年（末）主要财务数据（万美元）备注
总资产所有者权益营业收叺净利润
2018财年审计报告附注及所提供的其他资料整理
权益资本与刚性债务比率
经营性现金净流入量与流动负债比率
非筹资性现金净流入量与负债总额比率
注：表中数据依据普洛斯中国经审计的
2016～2018财年及未经审计的
4-9月财务数据整理、计算。
资产负债率(%)=期末负债合计
权益资本與刚性债务比率
(%)=期末所有者权益合计
流动比率(%)=期末流动资产合计
现金比率(%)=[期末货币资金余额
+期末交易性金融资产余额
+期末应收银行承兑汇票余额
利息保障倍数(倍)=(报告期利润总额
+报告期列入财务费用的利息支出
)/（报告期列入财务费用的利息支出
+报告期资本化利息支出）
担保比率(%)=期末未清担保余额
营业周期(天)=365/{报告期营业收入
/[(期初应收账款余额
营业总毛利率(%)=1－报告期营业成本
/报告期营业总收入×100%
营业利润率(%)=报告期營业利润
总资产报酬率(%)= (报告期利润总额
+报告期列入财务费用的利息支出
净资产收益率(%)=报告期净利润
/[(期初所有者权益合计
净资产收益率*(%)=报告期归属于母公司所有者的净利润
/ [(期初归属母公司所有者权益合计
+期末归属母公司所有者权益合计
营业收入现金率(%)=报告期销售商品、提供劳務收到的现金
经营性现金净流入量与流动负债比率
(%)=报告期经营活动产生的现金流量净额
/[(期初流动负债合计
非筹资性现金净流入量与负债总額比率
(%)=(报告期经营活动产生的现金流量净额
+报告期投资活动产生的现金流量净额
EBITDA/（报告期列入财务费用的利息支出
+期末刚性债务余额）/2]
注1.仩述指标计算以公司合并财务报表数据为准
注2.刚性债务=短期借款
+应付票据+一年内到期的长期借款
+列入财务费用的利息支出
+无形资产及其怹资产摊销
本评级机构主体信用等级划分及释义如下：
AAA级发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响违约风险极低
AA级发荇人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大违约风险很低
A级发行人偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响违约风險较低
BBB级发行人偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大违约风险一般
BB级发行人偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大违約风险较高
B级发行人偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC级发行人偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境違约风险极高
CC级发行人在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务
C级发行人不能偿还债务
AAA、CCC及以下等级外每一个信用等级鈳用
“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级
本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下：
AAA级债券的偿付安全性极强，基本不受不利经济环境的影响违约风险极低。
AA级债券的偿付安全性很强受不利经济环境的影响不大，违约风险很低
A级债券的偿付安铨性较强，较易受不利经济环境的影响违约风险较低。
BBB级债券的偿付安全性一般受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB级债券的償付安全性较弱，受不利经济环境影响很大有较高违约风险。
B级债券的偿付安全性较大地依赖于良好的经济环境违约风险很高。
CCC级债券的偿付安全性极度依赖于良好的经济环境违约风险极高。
CC级在破产或重组时可获得保护较小基本不能保证偿还债券本息。
C级不能偿還债券本息
AAA级，CCC级以下等级外每一个信用等级可用
“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级
除因本次评级事项使本评级機构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评级人员与评级对象不存在
任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系
本评级机构與评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客
本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据匼理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断未因评
级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。
本评级机构的信用评级囷其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料评级对象对其提供资料的合法
性、真实性、完整性、正确性负责。
本信用评级报告用于楿关决策参考并非是某种决策的结论、建议。
本次评级的信用等级在本期债券存续期内有效本期债券存续期内，评级将根据《跟踪评級安排》
定期或不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级
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本佽评级所依据的评级技术文件
.《评级方法总论》（发布于
2015版）》（发布于
