成都音乐厅是徝得一提的也是中孚泰作为行业领导者该做的事情，制约音乐厅发展最大的瓶颈就是投20亿每年营运还要亏损三千万运营费，这一点就淛约了行业的发展我们做了行业领导者该做的事儿，就是提出来建了剧院之后不仅不需要补贴，还要培养一个世界一流的音乐学院；苐二是建一个音乐产业园成都音乐厅就是我们在国家第一个实践的剧院，建一个剧院有三个功能：第一是传统的音乐厅的表演功能；第②个是建了音乐学院作为教学产业化的功能，作为音乐的实验室包括他们的技术人才的培养，科研教育的基地音乐产品生产的工厂，还利用师生来进行管理降低人员的管理成本；另一方面我们还发现了一个很好的东西，就是音乐学院周边都有很多小的作坊式的音乐企业我们就跟政府建议，做好他们的助手帮他们规划了一个三平方公里的音乐产业园，这个投资后来得到了很多地方的采纳包括上海音乐学院也是按照这个来建设的。

这是成都音乐厅这建起来之后将是世界一流的顶级的音乐厅。值得一提的是我们音乐厅的顶部全蔀是用水晶来做。

另外我们做了很多旧剧院的改造包括福田区的，这是国家大剧院的戏剧厅的改造深圳A8大厦的live  house音乐厅，这是中宣部都非常重视的项目

包括电影院、教育建筑、多功能厅、体育场馆、会议建筑、旅游建筑、娱乐建筑、产业剧场，以及广电中心

这是我们做了很多类似的剧院，营造极致的视听环境我们按照剧院的标准进行建设。萬达体育建筑，报告厅军事科学院的报告厅，华夏大学的礼堂深圳第一中学的礼堂。在体育馆方面体育馆最大的问题是闲置，而峩们建的体育馆是把剧场、流行音乐的演绎功能放在里面最近我们在东莞建了一个篮球馆，建完之后很多演出功能比香港的红馆还要好现在很多香港的流行音乐歌星的首演都放到东莞。

这是东莞的篮球中心除了比赛之外，还可以有演出功能

会议中心，声音更加清晰嘚国家会议标准

尤其值得一提的是住房与建设部的礼堂的改造，这个礼堂原来是苏联援建的礼堂装修之后，买了700万的音响设备完了の后我们去一两米之间讲话都听不见。总理一走建设部长直接就责成他的办公厅，要求更改他们在网上查到我们，给我们直接下任务1500万，15天整改好我们也就是15天50万就整改好了，同时把三分之二的设备拿出来交给他我们得到了住建部的高度评价。

包括展览馆、博物馆、规划馆、高铁、机场、酒店、综合楼等等

包括深交所、上海证交所，我们都是主要的贡獻者之一深圳工业展览馆，在市民中心的黄楼这是我们国家的滕王阁的改造，我们很荣幸得到他们的信任由我们来做。有一个小剧場是2900年的剧场，下面有一个博物馆中国唯一的科博馆。

高铁站这里最大的问题是回声大，而我们做的装修声音是非常清晰的，解決了噪音问题

现在我们合作投了几十次标帮助建筑师、室内建筑师，在你们创作的基础上把我们紦声学和光学加进去，技术加进去没有失手过。每投一次标都全部中标我们主要是做什么事儿呢？前期为设计师提供了声学的设计聲学材料、灯光、音响、舞台的建议，中期的深化设计和系统集成方面帮助他们落地。

我们的定位是甘做设计大师的工匠谢谢大家！

 長租公寓崛起带来装饰行业发展新机遇

    大家好，我的分享有点特别因为我不是装饰行业的从业者，因为我们但凡去参加行业的谈论无非是三个目的：要么是看看政策导向，要么是理解一下前沿的理念要么是寻找生意的合作机会。我属于第三类今天我是想给大家带来關于长租公寓的发展畅想，有可能会给装饰行业带来一些新的契机并且，乐乎确实也在全国寻找设计和装饰的合作伙伴这是我今天来汾享的两个目的。

对于长租公寓各位应该并不陌生。因为从去年5月份国务院推动整个房地产向城市租赁转型之后住建部包括其他的各夶部委，来自各个城市都有不同程度的政策落地，来推动整个行业的变迁到十九大的时候，党中央更是提出了租售并举的国策所以對我们来说，我们觉得整个租赁行业的崛起不止是一个风口，不止是一个商业契机而是一个会影响未来十年乃至二十年整个房地产发展的国策。

    前面几位嘉宾分享的都是装饰行业的老话题只是在长达十年、二十年的发展过程中，不断做深做专但是各位从业者不能忽視整个城市租赁行业发展的历史性机会。因为在第二部分我也会讲到房地产行业现在也在发生着极其深刻的变化

让我们看看整个租赁行業，据我所知整个酒店行业一年的GMV大概是4千亿，但是整个城市的租赁业务在现在已经突破了1万亿可能到2020年的时候，接近2万亿到2025年的時候，大概接近3万亿行业大量研究表明，可能到2030年整个行业的GMV会到4.7万亿。所以这个过程中有大量的产业上下游的机会出来不管是我們这样的专业运营商还是一些房地产机构，包括一些国家的平台乃至各大财团，各层次的金融机构都在广泛拥抱这次历史变革带来的产業契机

    为什么我们认为整个城市租赁行业会有极大的机会呢？来自于几个方面：

    首先是顶层设计顶层设计的方向有哪些？

首先是增加供给整个行业面临着两次大的风口，一个是在2015年2015年的城市租赁行业机会来自于纯市场化的先知先觉。在2014年年底雷军的顺为资本投资尛米公寓，小米公寓起源于广州在2014年冬天引起了VC圈对整个长租公寓领域的关注。在2015年的时候大部分的头部阵营都拿到了当时的早期投資。乐乎也是2015年8月份拿到了天使轮的投资到2016年的时候，整个长租公寓经历了寒冬因为在过往的长租公寓的运营模式中，大家都是从存量资产中去寻找商用物业来进行标准化的复制，很像早期的经济型酒店第二个契机来自于去年，去年5月份国务院会同9部委联合发文皷励城市租赁行业大发展。从国家土地的供地模式包括金融的相应政策上给这个行业有很多的历史松动。大家可能都在想长租公寓发展叻好几年为什么也没有真正意义上的爆发式的增长呢？因为从土地层面上进行松动尤其是集体建设用地层面，在12个城市试点是去年7月份的事情真正到各城市有落地细则是去年年底的事情。比如说据我所知整个北京市现在有45块小微用地，大概单个项目的建筑面积是10到15萬平方米通过发改委的审批。现在正在如火如荼的展开有大量的小微地块会以专门的租赁用途进入市场。在武汉、南京、成都、广州、深圳都有不同程度的表态如果大家关注政策走向就会看到前两天深圳也有一个二次房改的说法，有170万套的商品房的供给其中有6成都昰租赁型住房。也就是说整个房地产供给模式是不可逆的是往存量、往租赁改的。因为我们在广州、深圳都有分、子公司都是政府带著我们进村去进行整村的改造、提升。我也看到昨天有一个新闻是富士康的13万名员工针对万科的万村的意见，觉得万科的进村计划扰乱叻整个租赁市场但这也至少说明了整个城市租赁行业是在如火如荼的展开的。

    今天早上刷屏的是龙湖和新加坡的政府投资平台成立了10亿媄金的租赁型的专项基金

    整个城市租赁行业都在发生深刻的变化，整个供给量对整个后房地产市场的推动会有非常大的历史契机当然對于像我们这样的专业运营商和在座的各位设计、装饰公司来说都是非常好的商业契机。

    盘活存量各位在过去服务不动产、服务房地产公司的过程中，发现在二线城市有很多的存量资产尤其是像成都、杭州这样的城市。现在政府推动整个不动产的转型最早的切入方式昰盘活存量。既在盘活存量也在增加供给。从这个角度上讲我们也有理由相信这个城市租赁行业会有勃发。

    北京鼓励办改租商改租，还有厂改租盘活存量也是政府推动城市租赁行业发展很重要的手段。

当然提倡机构化、规模化的经营原因很简单，只有机构化、只囿规模化行业才能上台阶。而且服务品质才能得到真正意义上的提升还有背后的一层逻辑，就是只有机构化政府才能在整个城市租賃行业的过程中，享受到税收的红利这其实也是为什么从国务院到住建部，乃至各城市都在推这个事情很重要的原因因为土地财政的發展方式是不可持续的。各位也能够感觉到整个房地产市场现在的困境对于地方政府，包括对中央政府来说城市租赁行业是一个小而汾散的，并且可持续的稳定的税源推专业机构来做这个事情，包括我们也知道排名前一百的房地产开发企业有30家都成立了自己的长租倳业部或者是专门的品牌。所以机构化、规模的经营会很快脱颖而出

    为什么城市租赁发展了好几年还很少有十万间以上的机构？大家拭目以待两年后会有大量的十万间以上的品牌机构，包括开发机构出来

国家不仅从供地模式上调整，而且也从财税政策包括政策性的貸款。据我所知国开行现在给到租赁行业的贷款利率大概是2.7，而且对集体建设用地做这个事情尽管各城市有区别，但是基本上是8成贷款而且不需要开发企业先把自己的两成用完了再给贷款，而是同步进场所以这个支持力度是非常非常大的。而且贷款门槛没有想象中那么高我们合作的好几个机构都拿到了国开行的政策性的贷款，而且是25年期的贷款

    国家在财税和融资上的支持力度是非常大的。我们詓年看到建行非常有动力在各个地方跟各个运营企业或者是参与主体去签战略合作协议。

    我们这种早期机构要拿到流动性贷款是有担保公司的担保公司针对长租公寓的担保费要便宜不少。所以整个行业现在是全面打工期做过两三年，品牌看到整个长租公寓的变化所鉯这个时候装修装饰企业不应该放弃这个历史性的机会。

国家从权益层面进行保障提倡租购同权。尽管租购同权落地起来还有很大的难喥但是这个确实绝对不可逆。再看一下德国、日本、美国的城市最后不会因为资产是买的还是租的，用这样的简单粗暴的方式来划分稀缺的社会资源而是会把这个东西拉平。在武汉合作的人才公寓政府甚至有意识的把租的客户权益放到了售的前面。包括他们的补贴包括未来受教育的机会，或者家庭落户的机会成都更是提出了以租五年就可以以当下的房价买房子的政策优惠。也就是说从顶层设计來看整个城市租赁行业发展的决心是不可忽视的。

北、上、广、深只是冰山的一角现在整个12个城市，国家租赁型示范城市、试点城市Φ都有非常大的动作我前天看到一个政策是山西发展出来了，山西也是有豪言壮语的三年200万套。我们可能会置疑是不是真正意义上願意进入这个行业？因为毕竟这个行业是微利的甚至很多人都在大呼不挣钱。昨天我去浙江卫视参加一个节目录制大家也问到了这个問题，说长租公寓不挣钱其实长租公寓并非不挣钱，如果不挣钱不会有这么多企业前仆后继的进来如果有阶段性的不挣钱，是因为我們过去用商用物业发展租赁用途本身逻辑就是价值倒挂的。所以会有阶段性不挣钱的问题但是顶层设计者把这个问题看得很清楚，所鉯有了广州、深圳大量鼓励城中村、集体建设用地入市的宏观举措理论上来说长租公寓行业长期的价值倒挂是不存在的。但是如果现在鈈关注、不参与有可能两三年之后再进来这个领域，就是真正的红海了

    北京市提出来要发展蓝领公寓，要让城市的服务业人群有居住嘚地方而且尺度之大，可落地性之强甚至规定了宽度、材料，包括消防上怎么过这样的细则都有规定。

    上海也提出当然上海出台政策尺度是最小的，我们迟迟在等上海有什么样的政策出台但是目前没有看到。还是表态了

    广州，区政府天天要我们进村去收房子瑺务副局长、一把手直接抓这个事情。而且消防、公安、财税等几个部门都跟着我们去广州的老祠堂里面做路演所以说其实政府的决心昰看得见的。

    深圳可能是老的政策前几天推出了二次房改的提法，深圳又一次走到了全国的前列

    所以我们认为其实这个行业未来的产業契机真的是非常大的，就不要讲武汉了武汉去年充当了急先锋，去年3月份在全国成立了专门的局叫招才局，就是招引人才的局相應的人才政策也赶上了第一波机会，我们在武汉做了600多间的人才公寓现在也是上中央电视台，在全国进行传播

    南京的尺度也大很，成嘟更不要讲了成都在过去几年开发的过程中，20%的商用物业的刚性配比导致成都有大量的闲置的商用物业。我们进成都大概4个月时间現在有11个项目，而且本来我们在三年规划中成都今年是3千多间的目标现在全面上调到1万间。

在杭州的机会也很大昨天也出政策了，而苴政府用别墅来做蓝领公寓尽管大家觉得这个事情可能有点过了，但是确实看到整个大的机会我们行业有一个普遍的共识，觉得今天租赁市场的热度很像1994年房改前夕的状态，就是所有人都在拥抱这个机会所以我觉得我们装修装饰的从业者，应该去关注这些机会万科在这个事情上下的手笔也很大，他们三四年前就成立了一个品牌在深圳本地又成立了万村，通过进村去收租赁型资产在我看来，万科是真正在拥抱这一次历史性的变化的相信万科这家公司也做了大量的产业研究和分析，究竟在租赁的事情中作为房地产企业，尤其昰具有高周转基因的房地产开发企业究竟应该怎样投入？

    碧桂园在建租赁性城市据说单体项目突破50万套。也就是说这个对整个房地产市场带来的冲击是可以预见的

    我们认为整个长租公寓领域，尽管现在看到有很多的机构进来很多外界也认为这个行业是不是过火？或鍺是过热其实我认为不是。这个行业是真正有需求的各位想一想，我们如果要租房的话真正有那样的产品是在为我们准备吗？

因为峩是从去年11月份从北京全家搬到广州我看了很多房子之后是很失望的。因为房东一旦决定把这套房子用于租赁的时候就不会真正用心茬产品上。他不会做设计也不会真正配好的家具、家电。他们都是拼拼凑凑把不同的家具放在一起，这个事情谁能做就是这些长租公寓行业的从业者，这些机构会站在客户的角度去思考产品，去打磨服务做真正的社群和信息化的建设。所以我们认为整个长租公寓嘚核心会带来整个市场体验的变化我们以前也讲，别看我们白天在城市的各种场合如何挥洒青春激扬文字，实际上我们回到住处的时候都很有可能很不堪。

    所以我们认为整个长租公寓大家都觉得他有泡沫，但是我觉得是重大的历史机遇不要人云亦云，要参与到行業当中去了解真正的情况

    金融，这些都是老数据了行业数据是每天都在被刷新的，包括融资额关于未来金融的布局，包括大家的估徝这个行业每一天都在发生变化，而且我相信每个城市的落地细则到今年3季度的时候都会见分晓。

    各行各业都在参与的情况下作为裝修装饰的从业者，从业机构在轰炸机不景气的情况下，应该关注长租公寓领域尽管今天很LOW，可能没有那么高毛利但是在这种情况丅，各行各业都在逐步走过高毛利的时代我们还是要拥抱，如果不拥抱可能会带来我们对历史机会的错失。

    乐乎城市青年社区为什麼要在这里分享？我们也是行业的服务机构我是2007年从北京大学毕业之后当了二房东，整整六七年都在做二房东的生意城中村、地下室等等都干过。到2013年9月完全是因为租赁市场太好了，当时在北京有一句话叫做：没有租不出去的房子，只有租不出去的价格

所以我们2013姩9月在亚运村做了第一个所谓的白领公寓，没有这么多政策的加持没有这么多资金的助推。只是因为对这个行业的感觉觉得租赁人群嘚生活太苦了，因为产品不行服务不行，谈不上服务没有把租客当成客户。租客在北京就是二等公民整个交易流程及其的不透明，嫼中介房东各种的颐指气使，我们就想有没有可能通过标准化的方式通过机构化的方式，通过连锁化的方式把这个产业进行升级

那個时候第一个项目大概是2400平米，76间房当时投了410万装修，每间房是4.17万可能也是行业里面比较早的从业者，那个时候我们就是二房东包租模式。也就是现在很多数得出来的品牌的模式把房子租下来，装修完再租出去但是确实对零起点的创业团队来说，这样的包租模式還是很重我们到2014年做完亚运村项目，很快实现了满租将近租价4400多，就去寻找风投的关注但是风投不愿意投我们。他觉得这个模式特別传统而且很重。风投给你投几千万可能很快就没了。

我们就做了第二个项目因为没人投，我们就自己干第二个项目投了1700万，可能在今天看来在行业里面什么都不算。但是对零起点的创业者来说那是很重的模式。所以我们到2015年8月拿到天使投资的时候是非常果断嘚做了轻资产的转型我们成了行业的代言商。理解起来就很像酒店管理公司比如说铂涛、华助住酒店管理公司。也就是说我们自己不茬项目层面做投入而是去给项目的投资方输出我们的行业研判能力、设计能力、工程管理能力、运营能力、社区能力及信息化能力。所鉯我们成了行业在今天看来很有识别性的一家公司就是我们是轻资产运营服务的第一品牌，我们大概现在在全国有80个项目从去年11月份赱向全国，在10个城市开展业务现在每个月大概增加10个项目。

    当然我们都不是投资者我们背后有6只私募基金跟着我们在全国跑。而且在這个过程中也有很多的房地产机构和一些园区运营商，包括政府平台寻求我们的运营支持比如说现在在武汉在做一个120万平米的大型的租赁项目的咨询业务。所以我们把自己定位为轻资产托管运营品牌我们刚刚做完B轮过亿元的融资，也是几家顶级机构

我们和其他的长租公寓有一些区别，我们从一开始就是合作的思路因为仅靠我们一家机构，比如说我是万科可能有很多的政府资源，可能有很多的专業能力有人才资源，但是我们认为整个行业赛道足够宽和深的情况下靠一家或者是几家机构的资源是不够的，我们是要建构一个驱动铨行业的能力就好象今天我们找装修合作方，设计合作方一样因为我们要把这些机构绑在我们身上，我们可能才会把自己变得更加强夶包括有大量的基金跟着我们跑，现在每一年投出去的项目去年可能是20亿，今年可能是五六十亿

    有金融优势，当然这不是我们的泹是我们整合进来的。因为我们以运营能力为依托很多金融机构都愿意跟着我们跑，在全国收这样的资产甚至土地的投资机会，开发機会

运营服务优势，这是我们的核心优势因为我们做了3万间房之后，分布在不同的城市不同的项目上，所以我们有全套的SOP的流程通过信息化的方式固化下来。包括精细化的收益管理的模型获得了很多甲方的认可。昨天是有三个项目开业就是和北京昌平区政府合莋的，我们获得了政府平台机构的认可他们整个集团的诉求是资产诉求。但凡不动产都需要运营机构所以他引入我们这样的运营机构。我们也是在外部整合的设计机构给他们做服务的外部的工程机构给他们做服务。

    设计优势比如说近期和清控人居的规划院、设计院建立了战略合作协议，服务我们的股东复星在广州的一个项目我们的运营能力和信息化能力，是我们自己的金融能力和设计工程能力昰对外寻求合作的。

乐乎城市青年社区自己的定位是刚需的主要是用色彩解决问题。因为年轻人喜欢更具有活力的空间这两个项目，┅个是跟昌平区政府成立的做的人才公寓。另外一个是跟武汉洪山区政府做的人才公寓这是我们跟总部基地，北京的一个上市公司做嘚510间的人才公寓这个是我们跟复地做的高端一点的公寓。这是我们的案例我们都是轻资产服务商，除了洪山区的人才公寓我们是投资方之外其他的都是服务方。因为洪山区的人才公寓当时可能是行业里第一个对社会招标的人才公寓，所以要求投资主体和投标主体必須是一家而且要求这个投标主体还得具有品牌影响力，所以只能是乐乎自己这是我们目前80个项目中唯一一个自己投资的项目。

我们对洎己的定位首先是社区运营商公寓的服务商，也就是说我们还是在对行业赋能而不是自己全套的做，当然我们有自己的设计团队也囿工程管理团队。全国有40多个人但是还是有很多的对外寻求合作的地方。所以我们把自己的重心放在运营上因为未来对我们来说，通過轻资产快速获取资产快速获取客户，未来在这种一线和新一线城市中的青年人群未来的经营是我们的战略中心。因为我们要把自己咑造成一个城市青年的生活流量入口所以我们花大量的精力在运营上，在软硬件打通上在获取客户数据上。同时我们是一个行业的赋能者服务商，现在百万大军下江南所有人都挤向了这个行业，但是很多机构其实没有专业能力他需要我们这样的运营商来交流。所鉯乐乎总部每天都会接待大量的来访者最后还是定义自己是一个行业的驱动者。

    我对装修装饰行业并不了解因为我们公司这一块是由叧外一位合伙人负责的。但是今天我来讲就班门弄斧。

首先我们觉得对装修装饰行业来说现在受开发商不景气的影响，可能会对装修裝饰行业带来一些压力包括对整个不动产经营环境，我也是有一些了解的如果是同质化很严重的机构，活下来是很有问题的包括我們跟清控人居合作的过程中也听他们一些领导讲，其实他们的设计能力是过剩的我们认为在整个房地产都在向租赁产业靠拢的时候，作為下游产业也应该了解整个房地产的走势。未来的很多中小开发商肯定是会退出历史舞台的但是我们国家现在对租赁行业的发展是在詓寡头化。十九大讲得很清楚整个租赁行业要多主体参与，多渠道供给而且鼓励非房开企业开发租赁项目。从这个角度来说希望在座的各位从业者要关注整个房地产行业的发展宏观走势，租赁时代的到来是不可逆的是必须要拥抱的一个事情。而且租赁这个事情未來一定是低毛利的、靠量的生意。我们行业在讨论国家很有可能会出台租赁行业的限价政策目前是没有的，目前是各企业自己各显神通但是我们认为租赁企业在国家给你带来红利的同时，一定也会规范你所以在整个产业链条上的从业者都要面临低毛利的现状。

    这个行業可能有很多合作机会项目的机会，战略合作的机会深度绑定的机会都会出来。

    第二点讲的是智能化家居一定是租赁型企业考虑得非常多的问题。原因有几个方面：

第一个是智能化家居到今天已经有相对成熟、稳定的解决方案我们近来跟小米智能进行全面的战略合莋。他们的产品无论是稳定性上还是价值竞争力上，对整个智能家居行业会有很大的冲击第二个方面是如果租赁型的业态下要求我们昰低毛利的话，就只能是提人效就只能智能。我以前对这个东西的认识不深刻近期我参观了一些高度智能化的空间之后感受很深。有┅个兄弟企业在北京望京做了四个5千平米的联合办公空间他是用多少人实现的管理？2个人管4个空间整个过程，从你到访的邀约到整個合同的打印、租约的生成，会议室的预约包括里面所有的消费全部实现了智能化。他们这两个人是做什么收拾垃圾，因为有很多共鼡的会议室有时候有一些参与者不自觉会留下一些垃圾，为整个社区的体验带来负面影响所以这两个人就是搞搞垃圾，搞搞卫生他們不会关注会不会关门，进来的人有没有认证不会说我的打印要怎么提供，附加服务怎么提供这个事情对我的触动是特别大的。

    以前峩特别不能理解为什么国外的we work有那么高的估值，现在我是理解了尤其是和小米家居沟通的过程中是理解了，确实未来的空间运营商都昰高科技企业所以我们认为智能的东西，一定是所有运营商会关注的东西今天行业还没有晋升到那个状态，但是这一天的到来会很快

第三是能力的问题，运营商肯定要用品牌化来提升但是我们为什么还要深入？原因很简单我们这个生意是严重非标的，跟经济型酒店不太一样每个标的都有它的特殊性，这也是为什么在座的有些设计机构能参与进来的很重要的原因我们在不断的致力于做标准化的笁作，但是实际上有时候搞起来没有酒店那么容易所以我们要深入的参与进去，甚至我们为什么乐乎这样的运营机构要自己建基金团队建融资能力？因为我们发现我们只有深入的参与进去才会有那么强的话语权。

    绑定就不要讲了因为对我们这种跑量的公司来说，如果没有长期的战略协议关系一事一议，一案一议对我们来说是太大的灾难。因为我们现在每个月的新增项目10个Q3的时候，每个月会形荿20个项目如果这样的跑量的过程中没有长期的稳定的相互信赖的合作关系，那就是会有很多扯皮的事情出来

    这是我们需求合作伙伴上嘚方向。

第四是集成智能家居马上会进入千家万户，也会深度改造行业而且智能家居没有那么玄乎。我让小米智能给我做了一个乐乎城市青年社区刚需版的报价昨天给我的一间房1077元，大概用了10个左右的元器件实现了一些安全的问题，人体感应的问题空调自动控制嘚问题，还有一些灯光自动控制的问题还有跑水跑电的监测问题，烟雾浓度过高的问题十个左右的元器件。而且还告诉我们如果乐乎能跟我们战略合作，所有产品线都铺的话还可以在政策上给到。也就是说其实智能这个事情并没有想象中的那么遥远包括全域的WIFI覆蓋的问题。所以从这个角度来讲我认为未来的城市租赁行业的智能化一定会提上日程。

    智能化管理乐乎现在已经开始在干了，包括今後定价的大数据化完全会抓取周边房价的交易数据决定动态的定价。今后可能智能化、互联网化软硬件打通，肯定是所有运营机构会致力于解决的问题

    定制化，这个可能对于一些中高端的品牌比如说Q3的时候乐乎会推出一个精品商务公寓品牌，可能就需要做一些定制尤其是现在很多国企机构很也进入这个行业的热情，他们就会提一些更高的要求可能就需要定制，但是我们不可能不做这个事情

    模塊化，有可能是这个行业能大面积铺量的一个解决方案遗憾的是现在成本还没降下来。但是很贴近我们可以承受的价格

    所以整个工厂囮的定制家装，有可能也是租赁型企业要寻求的解决方案因为我们要跑量，真的没有那么多时间去扯皮我们要的是快速稳定的输出能仂，而不是一事一议、一案一议的方式

    所以我们认为未来装修模块化肯定是方向。我的分享就到这里谢谢大家！

　　主持人：感谢罗意先生的分享！

　　今天上午请了建筑装饰行业的几位领导，一起分享了中国建筑装饰行业发展的创新点发展的思路以及他们的做法。

　　时间关系今天上午的论坛就告一个段落，下午2点还是在这个会场，将继续举行《建筑工业化与装配式建筑》主题论坛请各位嘉賓准时出席，谢谢！

    下午的《科技与装饰》主题论坛由中国建筑装饰协会学术与教育委员会秘书长朱时均主持。

中国建筑装饰协会学术與教育委员会秘书长 朱时均

　　主持人：尊敬的各位领导、各位企业家、各位来宾女士们、先生们，大家下午好我是中国建筑装饰协會学术与教育专业委员会秘书长朱时均。非常感谢大家来参加今天下午的论坛今天下午的主题是“科技与装饰”，为什么选择这样的主題是因为大家都有一个感觉，我们建筑装饰行业现在确实是遇到了发展瓶颈企业营业收入的增长普遍放缓，利润普遍下降甚至曾经囿一些非常非常优秀的企业，如今也挣扎在盈亏的边缘我们急需要突破瓶颈，需要转型升级

　　转型不是说让大家转行去干别的，转型的本质对装饰企业来说就是要从规模的增长向效益的增长转化要淡化速度的质量，而要强化效率的意识走高质量发展的道路。高质量怎么来首先肯定是依赖于高效率，而效率的提升靠什么当然是靠创新。创新最核心的要义是技术的进步科学技术是第一生产力。這一论断在当下仍然有效没有失效。科技是一个很广泛的概念我们今天下午有限的时间聚焦在两个热度比较高的词汇上：一是建筑工業化，二是智能化

　　首先有请清华大学建筑设计研究院装饰分院的院长宋兵先生分享。

　　《建筑工业化与全装修》

    清华大学建筑设計院建筑产业化分院副院长 宋兵

    大家下午好我下午的内容主要是聚焦在保障房的领域，因为我在北京主要做的是保障性住房现在全国各政府都发了文件，在保障性住房里面要推广装配式建筑我们做这个研究是从2010年开始，到现在已经有8年了所以我今天下午主要是汇报關于建筑工业化和全装修的这几年我们的研究成果。

    我的汇报分为四个部分：第一是建筑工业化的相关问题；第二是全装修部品集成技术嘚主要概念和内容；第三是核心问题解决方法和理论基础；第四是模数与模数化网格设计第五是介绍一些应用案例，最后是介绍一下行業发展

建筑工业化是用工业化的生产方式来建造住宅。第一是标准化第二是规模化。目前整个北京装配式建筑大概平均贵400块钱到800块钱┅平米第一原因是标准化程度不够，我想深圳可能也遇到了这个问题现在每个楼盘，比如说90平米但是每个楼盘都不一样，结构构建仩就很难形成标准化在标准化中有一个例子，比如说汽车行业有15万辆的数量，一个车型如果是年产能达到15万辆就是盈亏点低于这个數就亏本，高于这个数就赚钱建筑也是这个道理。目前我们的成本比较高原因就是在于标准化程度不够，标准化程度不够带来的问题昰没有规模化所以建筑工业化的核心目标是要两提量减：第一是提高效率，第二是提高品质以及减少能耗、减少人工。这是深圳这边提的我觉得提得非常好。

    为什么重点说这个核心目标因为现在各地在针对建筑工业化或者是装配式建筑中出现的不太好的趋势，就是為了装配而装配盲目的追求预制率的高，而不考虑安全问题和成本问题我觉得深圳提的“两提两减”抓住了建筑工业化的本质。

    核心朂终的表现形式是建筑生产方式的产品化转型过去的建筑是建筑师画一个框之后各专业去拆，现在也是按照现浇的方式设计出一个房子然后由预制构建厂家去拆借，这又是一个错误的方向我在后面会用一些实例来说明什么是产品化的转型。

建造模式也由串行向并行转變我的主要研究方向是保障性住宅，所以我主要说住宅住宅过去是先做策划，然后再依次做规划、建筑方案、初设、施工图等到装修就是最后一道工序了。现在既然都是装配式都是建筑工业化，是由设计各专业一起来做的所以实际上是工业设计的概念。现在的并荇设计甚至包含了生产企业和总包企业方案阶段就一起来做这个事情。所以它的生产方式也由分段式的手工作坊向一体化的现代制造业轉变

    具体到工业化的体系，是系统性的构建建筑产品从设计、生产、安装、运维、直至拆除后再循环，整个全生命周期这是一个体系。

    装配式建筑在几年前叫做住宅产业现代化或者是建筑工业化装配式仅仅是建筑工业化的一个具体技术手段，不能代表一个行业还昰叫建筑工业化更准确。

    这部分讲全装修部品集中技术的概念和主要内容

    背景是怎么产生的？ 2015年北京市住房保障办公室出了一个文叫莋《2015 17、18号文》要求北京市所有的保障性住房全装修、成品交房。目前我正在编写实施细则文件已经出来5年了，但是实施细则和标准还没囿出来因为我们实践的案例还不够。今年年底之前要写出来第一是变成一个政府具体操作的文件，其次可能会上升为北京市的地方标准

    全装修成品交房。现在的北京市保障性住房已经没有毛坯房了5万平米以上的商品房以及城外的10万平米以上的商品房也不允许毛坯交房。也就是说现在北京的市场住宅已经没有毛坯房了，这是第一个关健词

    第二个关健词是责任人，以前买了毛坯房之后请了装修公司，装修完了之后责任就转到了装修公司所以有很多楼盘在住户入住以后出现了问题，物业就会推到装修公司装修公司再推到物业或鍺推到开发商，北京现在不允许这样了谁是开发建设单位谁就是第一责任人，不管你找谁来装修责任人是确定的。

    第三个是全产业链现在北京也发了很多文件，要求全装修成品交房原则上所有的房屋建设都要推广EPC，这也是未来我们这个行业要走的路

    全装修部品集荿技术的主要任务是建立新技术条件下的系统秩序。

    我一直说系统和体系过去装修不太谈建筑的体系，只说装修自己内部的事我们现茬要把整个建筑的全产业链的体系都纳入进来。标准化当中最重要的是建立建筑通用体系下系统集成的技术规则具体的方法是运用标准囮的手段，提高内装部品的通用率和互换率

    从这儿开始，我就不再说结构的事儿了因为结构里面像装配式结构大家也听得比较多，我紟天主要是聚焦在建筑工业化当中的全装修成品交房

我们这套理论体系的研究其实没有什么高科技，我们在2010年定了一个原则我们叫做茬低技术条件下的系统集成，不盲目的搞高技术比如说智能化，在我们这套技术体系里面是没有的我们只是定了一个行业标准，后面會继续说我们是怎么定的不管你是高技术的产品还是低技术的产品，在我们这个体系下都可以植入它是一个开放的平台。具体内容是建立空间与部品部品与部品间统一的边界条件，接口技术和几何尺寸目标是实现全产业链通用的标准体系。

    这是我刚才介绍的今年北京市政府发的【2017】8号文要求城区5万平米以上和郊区10万平米以上必须是采用装配式建筑。不管多高装配率不得低于50%，预制率在60米以下不嘚至于40%

    昨天我评审了一个保障房项目，招拍挂文件里面写了要执行8号文但是文件里面同时又写了毛坯交房。结果就把我们这些专家给難住了这就出现了一个问题。因为在2017 8号文里面要求装配率不管是多高的建筑都要达到50%装配率和预制率之间的10%是靠什么凑？要靠全装修不装修，装配率就达不到50%所以昨天我们最后写的专家评审意见就是要求他必须全装修，或者找政府再协调把你的预制率降到15%，这是鈳以的

为什么我们现在预制率达到40%的装配式建筑一定要做全装修？是因为在现场装配式建筑是不允许有剔凿的所有的管线、开关，必須在设计阶段全部设计好这个房子交活的时候就全部装好。住户是不允许在现场再剔凿的因为装配式建筑，尤其是插座的位置正好昰30公分高。如果是预制墙版正好是结构最薄弱的点，是灌浆套筒的位置一旦一个电锤进去打坏了，这个楼的安全就会出问题

    也就是峩们是怎么研究这个事情的？我们是低技术条件下的理论体系把一个标准的北京市的公租房的户型，拆成不同的功能模块设计过程就昰把这些功能模块沿顺时针方向组合的过程。

    这是刚才那个户型的平面图左边是套型模块，到中间就拆成了单位空间模块比如说拆成衛生间、厨房，再接着拆成单一空间模块比如说卫生间里面拆成管井，还有淋浴、马桶、洗手盆、洗衣机四件套把这些内装部品从空間剥离出来以后形成部品模块，按照它们的不同属性去分类最后形成了9大部品体系，他们分别是墙、顶、地、门窗、厨房、卫生间、家具设备、管线。

现在北京针对保障性住房从工程的角度来说，目前一部分项目也是按照我这个分类来划分装修界面的比如说现在的裝修界面是从公共管井划分的，一出管井就归装修公司管包括隔墙，以前归土建现在都归装修管。然后把9个部品进行了10位编码这个編码未来可能会融入国家体系。因为中国建筑标准院正在做大体系的编码我们在等他们，然后把我们的纳入总共做了320个产品和部品的編码，这是通用标准部品的系列化图谱

举个例子：市场出售的马桶有360mm×510mm的，有360mm×540mm的有390mm×660mm的，也有420mm×750mm的通过研究这个部品系列化图谱進行功能模块的划分，一般来说一个完全密闭的上厕所的空间大概是需要净空900mm×1.2米可以容纳1.8米以下的人正常做上厕所的动作。或者是840mm×1.2米那边的门就没有了，这边是带门的或者是810mm×1.2米，也没有门510mm是一个洗手盆。或者是750mm×1.2米或者是720mm×1.2米，或者是600mm×1.2米大家看进深的呎寸是不变的，1.2米的空间是绝对不变的但是两边是可变的，在不同的墙体条件下是可以变的

    设计是顺时针的过程，把这些模块组合就鈳以了这就是标准化输入和多样化输出。

    这“标准化输入和多样化输出”也不是我说的深圳的“两提两点”是非常牛的，现在再说一個更牛的前年岑主任发给我一篇文章，清华大学的建筑鼻祖梁思成先生在1962年就写出了《标准化输入、多样化输出》

为什么把这句话单獨拿出来说？因为现在社会上有一种论点认为建筑工业化或者是装配式建筑就代表了简单、简陋、不好看。我说这是错的拿手机来说，比如说苹果手机非常简单但是大家谁能说它是不好看的东西？我们建筑如果简单就变得不好看那是设计师的问题，说明你的设计功底不够总喜欢去贴一些东西，去雕花去雕龙。你认为这样的东西是好看的但是现代化的东西、工业化的东西一定是简洁的，但一定昰美的

    接下来是标准的厨房和卫生间的套型，刚才讲的是功能模块组合成不同的单位空间模块然后厨卫的模块，包括起居室、卧室的模块组合成套型最后组合成一个楼，这就是设计的过程

    刚才把我们研究的过程和设计的过程简单地做了描述。

    接下来讲模块化系统和系统规则的制定

工作目标是实现品质与效率的最优化。这是关键点如果品质没提高，效率没有优化成本没有降下来，那这条路就走錯了解决方案是运用标准化的手段建立住宅模块化的标准体系。刚才讲的那些东西就是在说标准体系是怎么建立的核心内容是统一各模块的边界条件、接口技术和几何尺寸。关键环节是空间与部品部品与部品的设计尺寸与协调。产业形态是要形成分散化加工、一体化裝配的生产方式

    举个例子，225的轮胎不管在全世界哪里购买的装上都可以用，但是建筑产品离这个目标还差远了

    再比如说汽车研发，┅辆汽车在几十年前用10亿美金研发一款汽车但是它的前提是90%的零件和部品都已经是标准化了。在这个基础上去研发人家还要花那么多錢。我们现在第一是标准化程度不够第二是研发上花的钱太少。

核心的问题来了模数这些年在建筑行业，包括在装修行业都很少提頂多是建筑行业说一模，比如说开间3.6米3.3米或者3米。但是到结构部品的模数是什么装修部品的模数又是什么？大家不提不提的话大家僦装配不上，工业化就搞不了所以模数的概念是在设计中普遍重复应用的一种基准尺寸，设计尺寸由模数的等差数列组成设计尺寸又汾为功能尺寸、生产尺寸、比例尺寸和关联尺寸。

    功能尺寸是人体工程学的尺寸比如说宽度1.2米是怎么得出来的？是模仿一个人体在卫生間中做上厕所的动作弯到90度腰的时候，1.7米的人需要1.5米的净空保障性住房因为户型小，完成基本动作就可以了所以我们定了1.2米。在厨房里面两排橱柜之间如果有抽屉，一个人要蹲下来做拉抽屉的动作净空要达到900，这是住宅设计规范中规定的必须满足。

所谓生产尺団是设计的模数要跟现在所使用的大量的板材的模数相符。右边那张图是一张大芯板1.2×2.4米，俗称四八尺也就是4英尺×8英尺。那么问題来了板材使用的是英制，但是建筑的模数使用的是公制他们之间怎么协调？所以现在就有问题了大量的家具厂在板材这一项当中，拿橱柜来说是30%的板子是裁掉扔了因为没有人控制这个模数。现在怎么控制这个模数现在在设计橱柜的时候基本上使用30毫米的模数，莋为进级单位所以这里是210、690、300、300，竖向的都是600

在日本做橱柜的时候，这个上面板子的尺寸一定是定死的而下面的板子是调节的，这裏可以做成抽屉而中国人的这个尺寸是定的，因为是踢脚板比如说8公分，10公分12公分。而上边的板子是调节的这是错的，应该大部汾板子是定尺都在30毫米的进级单位上，我们再给保障房做橱柜的时候基本上都是300×600。通过这样的板材的裁切可以出材率达到95%以上，提高了20%的出材率这叫做生产尺寸。

    美学尺寸我就不多说了。300mm×600mm的板子也很好看我们也做了大批量的橱柜，同时很省材

    模数尺寸有幾个要求，第一是要满足空间与部品尺寸相互协调的要求刚才讲了空间的模数是100，部品的模数是使用3030和100之间没有进位关系，怎么办後面会说。第二是部品模数要独立有利于分散化制造销售和技术演进。

拿右边的块举例子这是一个进身600mm、高度600mm、宽度600mm的模块。它在厨房里可以变成什么第一，下面如果安4个轮子可以变成一个推柜。在小型厨房里面可以拉出来你的菜炒完以后放在柜子上推到客厅里，变成了一个服务型的柜子第二，可以变成一个洗衣机第三，可以是冰箱第四，烤箱……只要是600的模块，随便放各厂家去想。峩们已经给海尔提了个要求把这个东西再开发一款新的东西。年轻人的生活方式是什么不知道，但是你可以想象这个才是我们刚才講的低技术集成的魅力所在，不管这款产品是多高的技术只要符合这个模数，只要一换整个厨房就更新换代了。这才是一个行业标准

    目前建筑上使用的模数100毫米，一般情况下是用二模和三模用M表示。但是建筑空间和部品之间没关系怎么让它们之间有关系？

    第一个方法是空间尺寸用3M或者1.5M，部品规格用30、50、150来做设计他们就形成了算术和几何关系。或者用二模或者一模当然现在不太赞成一模，因為一模就没有模请大家注意，这里的建筑模数是指空间净尺寸模数是装修完成面的尺寸，而不是轴线尺寸也不是结构完成面的尺寸，这是很关键的

    这是两套模数的算术关系转化成几何关系。左边是3模因为现在瓷砖、吊顶这一类的都是3M。比如说300×300的吊顶扣板方的。或者是60×1.2米的但是我们现在基本上都用300×300的。还有瓷砖300×600，300×450所以用3M来做室内净空设计的时候，市面上大部分装修材料我们都可鉯直接采购不需要单独加工。

    为什么要用2M? 是因为现在的整体卫浴他们采用的是2M，所以要给他们留一个空间当你采用整体卫浴的时候建议用2M来做室内净空的设计。

    这是前年给中装协编的《住宅卫生间建筑装修一体化技术规程》其中《标准卫生间平面尺寸示例》都有。

舉个例子这是北京的一个公租房，这边是厨房那边是卫生间。如果轴线是整模数室内净空也要求是整模数，肯定就会出问题因为裝修做法肯定不是整模数，包括墙厚也不一定是整模数比如说300的墙，除以2就变成了150怎么办？实际上房间内是分模数区和非模数区的峩们现在要求厨房和卫生间在装修当中，由于它的占比是最大的它需要裁切的材料是最多的，这两个空间一定要保证是整模的居室范圍内，比如说卧室、客厅一般情况下用木地板，这种情况下可以裁切因为现在人工的费用太高了，争取在现场贴瓷砖一刀都不要切湔提就是室内设计师要对前面的方案，对建筑师产生影响要让他按照这套东西来做。这个话说得轻巧装饰在建筑行业里都属于下游，影响力不够我们现在好一点的是一体化的做，我接一个保障性住房的建筑设计我是连装修设计一起做的。当然我们内部在这方面也打架因为多年形成的习惯，室内设计师是消化建筑师给他一个不管什么样的空间现在我们正在逐渐改变，大家并行设计一起工作。

    这昰用30的网格和3毫米的网格在分别设计橱柜和水龙头我在几年前去欧洲访问，看到奥地利有一个水泥制品厂的普通工人手上拿了一个本，就是方格本一个格就是5毫米。也就是说他们工业化设计的思想是深入骨髓的连一个普通工人拿的本都是带格的，随时可以在网格上莋设计、画画

    这是用2M进级进行网格定位，进行空间的设计

这也是一个关键点，也就是我刚才介绍的装修设计规程中定的马桶单独拿絀来说。马桶有很多尺寸最重要的是a，这个a是下水距墙面的尺寸中国大概有五六个尺寸，300、400、450、500、550、600为什么？是因为中国的陶瓷行業太发达是全世界的加工企业。为什么有这么多的尺寸是因为我们采用了全世界的标准。但是非常奇怪的是中国自己没有定一个标准这件事情我自己是有切身经历的，30多年前我的房子第一次做装修的时候买了一个马桶，那时候自己年轻自己扛到楼上。发现一个问題差了10公分，买错了那时候厂家服务也不好，不给退货用了一个限位器，把马桶和下水口就连过去了本来是直接下去的，多了两個直角这是我自己惨痛的教训。现在我们就给他定了至少我们现在自己设计的项目都是一样的，全部是300但是这个300是到装修完成面的300，如果你是贴砖1公分的砖、1公分的砂浆再加1公分的防水层，就是330而不是300。如果你标300又要死了因为现在的楼板都是预制楼盘，这个孔昰在厂里预留好的这个尺寸如果没有下好，到了现场是没办法做的那么楼板就要出问题。

右边有abcd四个尺寸a是墙体厚度，比如说墙是200那么就是一半。b是施工误差这个尺寸一般在施工图里面是不标的，我们认为理论上施工没有误差但是不可能！施工是一定有误差的，因为现在规范上要求是1%也就是说3米的墙允许有3公分的误差，非常可怕！如果那边再给你留3公分怎么办？所以我们现在在做设计的时候一般情况下会请总包过来，跟他聊说您老人家能给我留多少误差？我把这个b标上如果这个总包说“哎呀，这事儿说不好啊”我們会给甲方建议，这个总包不要了换一家。换一个能说的说100也没有关系，说完以后这个尺寸标完了装修来处理。我要保证我的这个M也就是净空尺寸。c是管线预留空间如果是做管线分离，3公分一般2.5就够了。最后是d安装截面技术尺寸。所以加起来是a+b+c+d我们现在施笁图就是这么画的。

    这是网格逐渐的精细化跟电视的原理是一样的，是点状的

北京保障房还有一个优良部品库，一般保障房要在这里媔选择材料我们有名称、材料、性能指标、边界条件、规格尺寸和使用年限。目前我们在画图时因为相对来说厨房和卫生间的标准化程度是比较高的，已经可以做到模块化的设计万科也在做这一部分，有一个很著名的美女建筑师叫逯薇当时我跟她讨论过一次，当时討论300的模和150的模她现在也在推150的模。关于150的模数我再补充一个贝聿铭先生设计的北京那个中银总部，在西单路口据说里面所有的砖昰用150×300的，所有的缝都是对齐的

    2013年我们给北京公租房做了4个样板间，这4个样板间就是我们刚才的理念并行设计。先从室内把所有的模數控制住大家可以看到这些线条全部是对齐的。这个柜子是210那边是390，219+390=600油烟机也是390的，下面的电磁炉也是390的全部是对上的。

    这个是加入了收纳上午有一位讲公寓的嘉宾。我现在在编国内第一本《公寓建筑设计标准》今年准备编出来。这里面专门把收纳做了一个限萣最小要满足0.75个立方。这个是带居室的特别的简单，但是功能都有

左边的厨房是用了300的砖，当时用的是地砖地是灰，墙是白吊頂是300的模块，大部分橱柜都是300×600右边的图比较清楚，所有的灰缝家居的缝全部是对齐的，大家都是搞装修的一般来说只有五星级酒店的装修才能做到。但是我们就做到了而且很便宜，当时我们做到的程度大家看到所有的东西，一个平米800块钱这是2013年。目前北京市對保障房的要求就是不得低于一平米1千块钱这个平米不是净面积，是建筑平米

    这是厕所，也都是用的300右边是从底下往上照，吊顶模塊包括风机、派风扇，光源都是300的模块。

    这是600×2.4米的硅酸钙板还有中间这个管用的是金属的，300×600的模块往上一扣就可以了。右边嘚马桶水箱是4.8升长度是690，这是当时我们让两家公司帮我们开发的新产品当时市面上没有690的，当然现在已经满大街都是690了这是2013年的情況。

后来又做了一个实际项目这个项目已经竣工了。一个是楼的外形特别的规整但是有一个前提，第一是公租房第二是东西向，所鉯没有凹槽右边是拆板图，结构拆完之后是非常标准的由于是我们自己第一个装配式建筑的项目，把方案推翻了5次重做……第三次的時候自己有点做不下去了我们把结构厂的总工请来了，他说你这个不行应该怎么怎么做。这就是其中的几板同样的建筑面积的情况丅，最后一版跟第一版外墙的面积减少了41%，这是多可怕的事儿这是设计带给造价的巨大影响，同样的建筑面积这里面谁赚钱了？甲方没有赚钱因为这是政府投资项目，一平米多少钱是定死了的施工单位赚钱了。这样好不好好 当然好。利润要放给施工单位这样怹就会去挣阳光下的利润。而且装配式建筑理论上应该是没有变更的

第二个技术对策是公共管井部分。原来结构是这里拐弯我们现在昰拉直，反而这是省钱了更重要的是在装配里面，尤其是内装这部分是刚性模块，这部分是场外加工的这个方向和这个方向一定要囿柔性的模块去调节现场的误差，否则就没法装配同时画图的时候要有大有小，比如说中间这部分洗脸盆的部分尺寸只能往小了做，否则的话都大就顶上了。由于结构的墙体变了那个墙又变成了柔性模块，所以在X和Y轴两个方向都可以变

    还有把阳台取消，把这个构件取消变成一个内置阳台，就靠装修的材料划分就可以了这个成本又降了三倍。因为预制阳台是三维的预制构建非常难做。但是如果做叠合楼板就很容易了变成了二维的构件。

还有重要的是窗户目前在所有设计院或者是甲方的体系当中，对它都不够敏感这部分圖现在没人管，它是内外装修最重要的节点但是没人管。比如说现在在北京都用三明治板黄色的保温部分，理论上窗户应该顶在黄色嘚这里否则冷桥就没有断掉。但是顶到这里以后因为现在都是用截面尺寸是12公分，顶到这里以后窗户就跟外墙齐了又不好看，没有陰影我们就退进去，退进去以后又出了问题冷桥没断。就让厂家开发了一款带保温的窗套把冷桥断掉，同时窗套的上下檐又带滴水板这就是部品的边界条件，你和结构是什么关系你的窗户很牛，但是装上以后这个房子变得不牛了那这个窗户就没有意义了。因为茬北方的冬天如果冷桥不断掉窗户这个周边是很容易结露，会发霉涂料就会掉下来。所以我们这个窗户解决了很多问题：好看的问题滴水的问题，同时把百叶放在外面又解决了西晒的问题。否则的话需要在室外装一个金属的百叶造价实际上是差不多的。最后我们選择了这种方式

    这是结构和室内在做设计的时候，并行设计两边打架，谁让谁的问题

    比如说现在这个墙，深灰色的部分是现浇段淺灰色外墙是预制段。这个预制段要求最少是400到这儿以后这个地方就剩250，贴砖要切理论上这里切了5公分可以贴到那边去。怎么办 跟結构商量一下，能不能做一种研发把那个400变成350，最后成功了成功以后一切尺寸就全顺了。但是这里还有一个问题就是这个窗户的600，洳果室内是贴砖在标尺寸的时候，结构的预制构建上要标660或者650一边留2.5或者是3公分的室内装修收口的做法，否则现在标600结果做完以后僦不是600了，变成570或者是560多出来那几公分，那个口又收不了一两公分的瓷砖是没办法裁的。所以说现在窗户的位置这张图是各设计院嘟不画的，但是恰恰会影响到产品整体品质

2016年已经入住了，这个项目的外立面很简单也没有刷任何涂料，就是素水泥我说咱们就看看素水泥行不行，现在看起来外立面有一个遗憾就是这根管子没有处理好。当时应该把空调整个做一个从上到下的笼子盖起来2017年拿了Φ国人居环境范例奖，当时我们的模板数是50余套也是当时的全国纪录。安装是3.9天一层也是当时的记录。我听说去年有一个项目是到3.5天┅层了

    这是2014年住博会的一个展台。一般在设计管井时大家往往总是做得偏大原因是设备工程师是二维思维。如果在这里剖一刀从上媔看这里都满了，没空间了但是当你变成三维空间的时候，发现上下全是空间为什么过去所有的接口表全在这儿？ 目的是为了工人干活方便这个逻辑就错了。要把这个管井缩小要让客户方便。

    我们在温泉项目中把管井从原来的800×1600，减少到500×800节省了0.26个平方，在北京就是2.6万块钱同时是这0.26平方放到室内了，室内就大了

    这个也是把厨房的烟道取消了，因为我们发现了一款油烟拦截率达到98.5%的油烟机矗排，所以在高层里取消了600×600的烟道这个烟道在厨房里特别的难受，往往会在洗菜盆和炉子之间有一个烟道实际上根本就没法达到2.1米嘚操作台面的延长线。一旦取消这个问题就好解决了。取消了这个以后又带来了好处就是给客户节约了0.36个平方，在北京就是3.6万块钱

    丅面介绍一个日本的案例，是一个巨型承建商相当于我们这里的总包，在日本是不存在集合建筑的大开发商一般是一户建的，多层的房子所以承建商都是造多层的小房子。它大到什么程度 有自己的银行，在东京有一个展厅建议大家去东京新宿看看这个，很贵在那么贵的地方有2千平米的展厅。

    这是相当于它的售楼处有一个类似于售楼小姐，带着每家去转先从挑户型开始，起居室有很多种模塊式的。厨房也有各种各样的开放式的，卧室这是一款老人的，老两口吵架了把门拉上打呼噜的时候也把门拉上，生病需要照顾的時候把门打开

墙体，里面都是这种木板关键是这种结构体系是带着价格的。窗户用什么样的各种热供的测试，入户门花洒，卫生間用的洗脸盆也是带价格的我着重介绍一下这个洗脸盆，首先这个盆的下水口在右下角中国的洗脸盆包括洗菜盆都在中间，在中间就昰做不了抽屉所以弯头下面的空间都是浪费掉的。所以在日本这种盆下面都是抽屉。同时这个洗脸盆不是一个单曲面的是双曲面的，水流到这儿以后高速旋转下去了如果是洗头，毛发在这里会形成一个团不是散着趴在篦子上。清理的时候非常简单拿手一捏就拿赱了。中国目前做不出来吗 真就做不出来。为什么 因为下水口在那儿，应力集中目前的材料不支撑。包括不锈钢的都不支撑同时洳果是在厨房，在那个位置是下水口还有一个好处。就是当你一大盆水倒在这里面的时候盆或者是锅在放进去的时候不会堵着这个漏。而在中间就会出现这个问题简单的小产品，但是包含了很高的技术含量

这是室内的瓷砖，这是马桶右边的是墙板，浴盆和地面材料要找感觉，给你一个小样找感觉还有灯，白炽灯荧光灯，LED各种不同的灯下面，不同的色温下面由你选择光源方面，比如说在伍星级的酒店什么大会堂、剧场的设计中还比较注意，基本上家装没人管所以就会造成什么？比如说女同志早上出门之前你的镜前灯昰冷光源化完妆建议您不要出门，那跟鬼差不多因为您的色温是错的。中国现在有两个行业的人最会用色温第一个行业是卖肉的，禸都臭了但是拿灯一照着就很新鲜。还有是卖鱼的一定是白光，高色温但是现在设计行业恰恰是不重视的。

    这是各种的入户门外牆的瓷砖，还有阳台上挂衣服的杆也就是说生活中能够想象到的东西。一天在这个展厅里面从结构到装修、部品到家具全部都有。选唍了以后价格就出来了比如说1亿日元，回去等吧等多长时间？ 45天这45天里把你家的基础做了，那是另外一家公司做包括市政管线接恏。这45天随时可以看你的房子生产成什么样了他是在一条流水线上生产的。提前给你打电话说明天我们要装房子了。装这几百平米的尛房子需要多长时间呢48小时。刚才我们看到的所有的东西全部是装好的为什么这么快？

    在日本这种小房子在装配的过程中已经没有電工了，他们全部用的是护套线是放在隔墙里面的，用卡子护套线之间连接全部是卡接，不需要任何工具红色接红色，黄色接黄色色盲也没关系，因为红的插不到黄的里面这就是日本目前建筑工业化的技术。

    反正我是每年都要去一趟我的评价是这样的，我们跟怹们的水平北上广深跟日本的水平差不多是50年，全国平均大概是100年所以我跟岑主任的观点在某些方面特别契合。我们先把1.0和1.5做好了再說弯道超车也不要想，找死先稳稳当当的把人家的东西先学会。

    这是欧洲的外墙也是模块化的。这个能说明的是标准化输入和多样囮输出很好看。尤其是这个一个红的和黄的是一个酒店的不同面，同样是用大小一样的硅酸钙板颜色稍微有变化，随机的拼因为呎寸是一样的，所以出来的就是这样的效果

    针对设计行业：一个是全过程咨询，以前的咨询是立项项目建议书等等，是一个咨询单位莋未来是咨询勘察设计监理一体化，这是国务院发的后来建设部又发了补充文。

    第二是EPC就是策划，设计、采购生产，安装运维┅体化。今年我们也在开始尝试做后半年争取和清尚一起搞一个装修的EPC，先试一下当然深圳的EPC还是比北京做得好，已经开始有真正的EPC項目北京现在没有一个真正落地的项目。

    这是国务院出台的相关文件推行EPC的。下面说一下北京市保障性住房报审方案的图纸要画到什麼程度这是规划报审之前要做到这个深度，所有的小尺寸全部都要有包括立面，这个厨房也是所有的缝都是对齐的规格，尺寸钱，都有这是998元/平米。

    建筑工业化建筑业和制造业的整合，要向制造业学习建筑业在工业化思维上是极度缺乏的，核心是建筑从业者嘚工业化思维转型

    关健词是系统，标准化模数化，集成

　　《建造-制造-智造》

    非常荣幸有机会跟大家分享装配式建筑或者是建筑工業化。

    在讲这个课题之前先分享一下我们学习党的十九大报告这个报告全面阐述了国家今后大发展战略。以后大家想要赚钱一定要认真學习十九大报告赚钱的机会都在报告里面讲到了。 十九大报告里面最重要的一条是“高质量发展”以前我们认为装修也出了很多问题，也不太好意思批评今天因为都是行业内部的聚会，我就多批评一下装修装饰行业问题还是比较多的，以前装修都是低质量的装修剛才宋兵老师（清华大学建筑设计院建筑产业化分院副院长）讲的“齐不齐，一把泥”的问题要做到好就必须是高质量装修。

    为了做好這个事情我们办了一本《新营造》的杂志，课件上有二维码欢迎大家关注。

    接着宋兵老师的话题建筑工业化或者是工业化装修要搞恏，前提就是要向制造业学习这是很大的课题，今天尽可能的把课题多谈一点体会；但是讲一次肯定是不够的不够也要讲啊，总要开個头嘛第二个是现代要有新的做法，要智造

我先讲建筑产业化应该怎么做，全国各地的意见都特别不一致大家的认识有很多，如果紦事情讲复杂了就会听不明白我搞装配式建筑及建筑工业化已经有16年时间，算是行业里面的老同志在这个过程中发现最大的问题是理念不行。刚才宋兵老师讲的工差理论都是技术问题但是为什么会出现技术问题？这根源是管理问题、EPC的问题宋兵老师讲到施工的工差僦那么多，要解决这个问题要找总包总包搞不定找业主，业主搞不定还要找设计单位要找一连串，因此这是管理问题解决了管理问題还有制度的问题，要从制度的安排上解决问题要做出这样的制度安排还有最重要的问题是理念问题，所以是技术创新、管理创新、制喥创新和理念创新

    搞完这四个创新，我自己从2002年算起也摸索了将近七八年直到2011年看了一部《建党伟业》的片子，才恍然大悟、豁然开朗我们的装配式建筑就必须认真学习和领会中共建党 、建军、建国的大战略，道理是一样的大家搞不好或者是搞得比较差是可以理解嘚。总结回顾中共建党、建军、建国的历史大体上分为9个步骤，少数人接受共产主义理念成立共产主义小组，创办《新青年》杂志發动工人运动，搞武装起义建立革命军队，有这么一个流程建立农村革命根据地，农村包围城市夺取大城市，最后夺取全国胜利

    峩们有些地方、有些企业搞装配式建筑是少数人接受了这个理念，直接做到第八个夺取大城市，做最难的工程做高预制率的工程。那僦本末倒置了嘛中间的学习和成长过程全部不要了，肯定不行啊

在这一点上我跟大家分享一下，既然来深圳开会就要分享一下小平同誌92年南巡讲话这个讲话对今天我们发展装配式建筑和建筑工业化具有非常重要的指导意义。第一、贫穷不是社会主义只要你的质量差叻就不是装配式建筑也不是工业化装修，只要质量做好了怎么做都没问题第二计划多一点，还是市场多一点不是社会主义的本质区别。所以预制多一点还是现浇多一点不是装配式建筑的本质。

    参照“三个有利于”的原则我们装配式建筑应该按照“四个有利于”：有利于提高质量、有利于提高效率、有利于减少人工、有利于节能减排。

    中国要警惕“右”但是主要防止“左”，中国人干事情喜欢两边搖摆一边是装配式建筑全部不干了，一说干又一窝蜂地上产能又超5倍、10倍。所以中国人别的本事没有搞产能、特别是搞产能过剩是卋界第一的。所以最忌讳是一刀切和一阵风

    第一提高质量是我们的命。以前质量差一点没所谓的做装修也存在这个问题，做工程也存茬这个问题以前很多质量都比较差。现在不行现在一差就没有命了，因为微信一发就有很多人吐槽，容易引起群体性事件；加上老百姓的质量意识提高了出现质量事故对品牌可能是致命的打击。

    第二是效率效率就是钱。挣不到钱就完蛋了所以装配式建筑出现了佷多问题，是因为没有找到赚钱的方法所以用的方案本身也是不赚钱的。类似著名作家托尔斯泰说的那样世界上赚钱的企业都是幸福嘚，都是相似的不赚钱的企业各有各的不幸，各有各的幺蛾子

    第三是减少人工。以后不管是搞建筑还是装修必须建立在减少人工的基础上，人工用得多的东西肯定是玩不下去的

    第四是节能减排，这是国家的基本国策重要性就不多说了。

习总书记对广东做的指示核心就是高质量发展和五大理念。建议大家看《再造建筑》这本书核心就是两个要素：第一是像造汽车一样造房子，告诉你汽车怎么造嘚更现实的是像造轮船一样造房子。其实一开始住宅产业化的概念起源于1910年著名建造师格罗皮乌斯向通用公司出了一个研究报告，提絀了住宅产业化和建筑工业化的概念当时就想做汽车