住房公共维修基金 说不清的糊涂账
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买房人在新房入住前，都会先把契税和公共维修基金缴纳到有关部门，其中，公共维修基金就成了伴随他们居住必不可少的一笔开支。但是，时至今日，很多小区、很多业主入住已经数年甚至10年以上，房屋开始出现这样那样的问题，但他们想用公共维修基金时却发现：公共维修基金不知放在了什么地方？谁能支配这项开支？使用起来怎么这么难？住房公共维修基金成为谁也说不清楚的一笔账。“为什么我们的外墙都裂缝了却用不了公共维修基金”，此类问题至今仍在不断提出，不得不说是公共维修基金的尴尬，同时也成为物业管理行业被人广为诟病的原因之一。开发商建议简化公共维修基金使用程序在公共维修基金使用中，物业公司、业主、开发商都涉及其中。有些物业管理公司为了转嫁责任，将皮球踢给开发商，托词往往是开发商遗留问题等。但开发商也有一肚子苦水。前文提到的刘女士所在小区开发商在接受记者采访时说：“按照规定，我们的确是超过5年后才把小区托付给物业管理公司的，保修期已过，我们没有责任了。但我们仍然积极协调，问工程部能否帮业主维修，工程部给出的答复是外墙维修费用较高，而且应该动用公共维修基金，不愿意做这种费力不讨好的事情，所以才作罢。”北京地产界资深人士季满如表示，开发商自持物业和外聘物业差别很大。如果是开发商自持的物业，很多问题就好解决，开发商碍于品牌、业主关系、社会舆论等压力，有时即使没有到使用公共维修基金之时，也会自己花钱去给业主维修，比如绿城、龙湖这样的品牌开发商大多如此。而外聘物业公司，固然是业主通过招标选出的，看似公平，但最大的短板就是跟开发商没有关系，开发商帮忙的积极性不高，等过了保修期，开发商完全可以撇清关系。谈及公共维修基金，季满如建议降低使用门槛。专项维修基金应该从两方面改善，一个是降低申请标准，提高这部分钱的使用效率。另一个就是进行细化管理，细化到户，维护谁的利益花谁的钱。他说：“如果一栋楼里的公共水管或者电梯需要维修，不关其他栋楼业主的利益，就可以由这一栋业主进行表决，通过之后只提取这部分业主的专项维修基金，这样就会好办得多。”“如果专项维修基金能建立个人账户是最好的，细化管理，让每一部分钱的使用和支出细化到每一位业主，该由谁出多少就扣除其账户上的资金，不足再由业主自己补交。这样就不会产生利益分摊、损失分摊的情况，业主的意见也就会减少。”业主谁动了我的公共维修基金刘女士在北京市北四环外购买了一套二手房，在交房时发现，阳台的墙面渗水已经致使墙皮脱落严重，本欲进行二次装修的刘女士找到小区物业管理公司进行维修，但得到的答复是这种问题应该找开发商解决。接下来，扯皮的一幕幕发生了。该楼盘2000年左右销售完毕，开发商将物业委托给物业管理公司后就撤场了。时间已经过去十几年，当初开发商的管理人员已经不知在何方。刘女士千方百计找到了开发商留守人员反映情况，对方的答复是：“开发商只对楼宇的结构安全终身负责，而5年的保修期过后，基本就没有义务对小区的一般质量问题负责，而应该由物业管理公司全权负责。如果遇到大修问题，应该由物业或者业主委员会向小区办申请使用公共维修基金。”开发商解释得很清楚，该楼盘5年保修期已经超过，如果遇到严重的问题应该动用公共维修基金。刘女士回过头来重新找物业管理公司要说法。物业管理公司派人查看了刘女士家漏水情况，发现的确是因为外墙年头长了，从外向里漏水，意味着如果不修缮，无论怎么装修还会发生漏水，的确应该申请公共维修基金来修缮。但如何申请又出了问题。“物业公司说他们要向小区办申请公共维修基金，必须经过全体业主2/3同意才可以。但我家的墙体漏水，别的楼没有漏，物业公司表示在征得其他业主同意方面存在很多困难。”刘女士无奈地说。好在负责刘女士买房事宜的中介公司认为没有帮业主调查清楚房子的质量问题，主动承担了维修责任，刘女士装修计划得以实施。以上案例是业主使用公共维修基金举步维艰的一个缩影。目前，大多数小区都按规定缴纳了专项维修基金，在心理上认为为房子购买了“养老金”，但是现实情况是，目前各个小区能够申请下来专项维修基金的很少。物业公司 1
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记者调查：动用物业维修基金难在哪里？
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中国江苏网4月17日讯 从3月中旬开始，尚城国际小区的100多户高层住户，仅能靠一部电梯上下楼。&楼高20层，每天早晚上下班高峰期，上下楼要等上10多分钟，太麻烦了，也不知啥时能修好。&家住7单元19楼的李先生向本报打来电话反映。
银行里躺着几十万元的物业维修基金，但坏掉的电梯却迟迟得不到维修，为啥？
&申请维修基金要报修、申请，还须让三分之二的业主签字同意&&我们还在一项项走程序。&负责该小区物业管理的宏阳物业公司负责人表示。
记者了解到，尚城国际小区的情况并不是个例。在小区一些公共设施出现问题时，维修基金不能及时提取，得不到及时维修，给小区业主生活带来不便。
那么，动用维修基金的正常程序是什么？有没有绿色通道可走？为此，记者进行了走访和调查。
可以动用维修基金
2002年11月起正式施行的《徐州市物业维修基金管理办法》中明确要求，一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。
物业维修基金有个形象的比喻，叫&房屋的养老金&。一般在业主办理房屋权属登记前一次性缴存财政专户，由市房管部门按幢核算、按户建账，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力原因毁损而实施的维修、更新和改造。
维修基金的缴纳标准是，按多层商品房(七层以下，含七层)的30元/平方米；高层商品房或设有电梯的多层商品房45元/平方米。以100平方米的高层电梯房为例，物业维修基金是4500元，那么一个小区几百户人家，物业维修基金就有上百万元了。
像电梯、消防设施、暖气线路等的维修，都可以用这笔钱。另外，超过保修期后，屋顶渗漏、外墙剥落等需要维修，也可以动用物业维修基金。
市物业管理中心相关工作人员说，由于提取物业维修基金的程序比较繁琐，徐州市区范围内支出物业维修基金并不算多，一般多为屋面、上下水管道、电梯、消防设施等几个大类的维修支出。
这次尚城国际小区的两台电梯&趴窝&，在物业公司向业主贴出的通知上说，电梯属于大修，因此要动用维修基金。
为何迟迟不维修
4月13日上午，在尚城国际小区2单元和7单元楼里，记者看到，原本是各有两部电梯的&两梯三户&式住宅楼，现在只有一部电梯能正常运行，另一部电梯关闭。
在2单元、7单元正常运行的电梯内，各有宏阳物业公司尚城国际服务处在4月5日张贴的一份通知，内容为：&小区于2009年上房，电梯使用年限已超5年，其中一部电梯确定为主机变频器损坏，现物业公司准备提取本单元的住宅专项维修基金对电梯进行维修，同意申报的业主近期请到物业办公室签字确认同意提取。&
家住2单元的赵先生说，&以前有两部电梯，基本上可随到随走，现在只有一部电梯，每天上下楼十分不方便。&而让他感觉郁闷的是，&电梯坏了近一个月了，迟迟不维修，同意申请维修基金的字也签了，到底什么时候能修好，物业公司也给个话啊。&
对此，宏阳物业公司尚城国际服务处的韩经理解释：电梯坏了后，物业公司一直在想办法。前期，物业公司先请来电梯维保公司专业人员进行鉴定，2单元的电梯故障是钢丝绳断股；7单元的故障是主机变频器毁坏。&维修费用一共需要16500余元，所以公司打算申请到维修基金后再维修。&韩经理说。
而按照维修基金申请规定，第一步是要业主委员会召集业主开会，要超过三分之二业主同意后，业主委员会盖章，然后再去房管部门进行审批。
&从通知贴出来，到完成业主签字，长达半个月时间。&业主柳女士表示出不满。物业方也十分委屈，韩经理解释说，&通知贴出后，根本就没有业主来物业公司签字。上周，物业公司的一名工作人员在业主委员会一名委员的协助下，挨家挨户上门去找业主签字。目前签字已经完成，正在进行下一项程序。&
有无&绿色通道&可走
申请使用物业维修基金的正常流程是什么？市物业管理中心工作人员介绍：首先，物业公司要根据维修更新计划和维修更新项目，提出经费预算方案；然后，由业委会审核签字，征求相关业主同意，要征得总人数及总面积两个三分之二以上业主的同意才行。
随后，物业管理企业持维修更新计划书、经费预算方案、物业维修基金申请报告、相关业主名单及分摊费用额、业主委员会意见及相关业主审查意见，上报给市物业管理中心。
管理中心经核实通过后，在7个工作日内，就可以预拨70%的维修基金费用到物业管理企业账户。而剩余部分的维修费用，在维修工程完工后，经物业管理审核后拨付。
尚城国际的高层业主发问：要三分之二的业主同意，挨家挨户表决，手续太麻烦。对于这类紧急的、关系到公共安全的，有没有&绿色通道&可以走？
市物业管理中心工作人员表示，现阶段动用物业维修金的程序，确实比较繁琐。因此在规定中也提出，当住宅共用部位、公用设施设备发生损坏足以影响公共安全或严重影响市容时，管理中心本着急事急办、特事特办的原则，将尽快办理审核手续。
同时，有关部门也提出，在某些情况下，先紧急启用物业维修金，事后再行申报程序，以有效提高物业维修金的使用效率，但相关细则还没有出台。
对此，中心工作人员表示，走&绿色通道&确实要慎重，如果不是很急的事情，建议最好还是走业主签字的途径，以防后面发生纠纷。
有没有更好的处理方法
走正常程序太繁琐，走&绿色通道&又可能存在纠纷，那么在现实操作中，有没有更好的处理方式值得借鉴？
某物业公司的相关负责人就提出，对于一些涉及金额较小，又比较紧急的维修，是否可以事先通过业主大会授予业委会一定的自主权，比如在一定额度内（如3万元以下)，和一定情形下(如事关公共安全比较紧急的情况)，不必再去挨家挨户征求意见，而是直接由业委会申请使用物业维修基金。
而有的小区物业公司负责人则提出，这些维修费用可先从小区经营性收入中开支。目前不少小区都有一些经营性收入，如营业用房出租、电梯广告费等等，如果把一些涉及到小区共用部位、共用设施设备的维修，从经营性收入中支出，而暂时不申请使用物业维修基金，也是一个可行的办法。
有人问，如果是某个单元的电梯坏了，还要动用整个小区的物业维修基金吗？对此，市物业管理中心工作人员解释，物业维修基金是按幢设置，核算到户，一个单元的电梯坏了，维修费用，就从这个单元使用这台电梯业主的维修基金账户内支取。
记者调查：动用物业维修基金难在哪里？
作者：郑微&&编辑：唐凯、娄静
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维修基金什么时候交 住房维修基金如何申请？
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是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。住房维修基金的全称是共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于屋顶、电梯等共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修和更新。从共用部位、共用设施设备的维修保障来讲，维修基金可以说是房屋的“养老金”。实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。维修基金又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。房屋维修基金由谁管理？按照自日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修基金由物业所在地的管理部门统一监督设立，由公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。维修基金管理需遵循如下规定：1、房地产行政管理部门应定期与专户银行核对维修基金的交存情况，并在该物业范围内公布。2、房地产行政管理部门应定期将维修基金交存情况报上级房地产行政管理部门。3、业主委员会应定期向全体业主公布维修基金的使用情况和剩余情况。4、单个业主可凭维修基金发票至开户银行查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。若物业因拆迁发生灭失的，业主可持相关证明至银行提取分户帐户内的余额。维修基金什么时候交？维修基金什么时候交？一般来说，购买期房是维修基金会由代收，开发商再转交房产管理中心。一般业主要在前一个月交给开发商，然后开发商转交房产管理中心。代收的时间节点一般为办理房产成前一个月(维修基金收取一个月后，业主应向代收单位索要相关票据)。当然，也有开发商会明确表示，维修基金通首付一并交齐。当然，这段时间产生的也需一并交由当地房管部门。一般情况下，房管部门是根据开发商代收维修基金的收据来判断业主的维修基金什么时候交的。因此，不存在开发商从中牟利的情况。已缴纳过房屋维修基金费用的如何处理(1)买卖双方经过协商按一定比例支付房屋维修基金费用。比例公式为(房屋-原业主所购房屋与出售房屋的时间差)/房屋产权年限。(2)买卖双方经过协商客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%。(3)房屋业主将房屋维修基金无偿顺延给客户。(4)房屋业主不同意将房屋维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔房屋维修基金费用。部分未缴纳过房屋维修基金应该怎么办?(1)在1998年以前建成并于当年交过的，如果未缴纳过房屋维修基金费用，其再次交易时购房者也需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项。(2)已购公房的房屋性质较为特殊，它是机关、企事业单位为了解决本单位职工住房问题以成本价出售给职工的福利性房屋，由于是职工按成本价所购买的房屋，因此对于房屋维修基金也就未曾缴纳过。那么，如果购房者购买这样的房屋根据国家规定，购房者需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项，方能合法生效。房屋维修基金比例如何缴纳？房地产开发企业应当在办理商品住宅所有权初始登记前，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。购房人应当在办理房地产权变更登记前，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。缴纳标准：(一) 配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米成本价的4%交纳;不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。(二) 配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳;不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。(三) 售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金如何申请使用?根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用，按照以下程序办理：1、由企业提出使用建议，无物业服务企业的由相关业主提出使用建议。2、维修资金列支范围内专有部分占建筑物2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。3、物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。4、物业服务企业或相关业主持有关资料向房地产行政主管部门申请列支。5、房地产行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。6、专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。哪些情况可以使用房屋维修基金?房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分(包括基储内外承重墙体、柱、梁、、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊等;公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。房屋维修基金是否可以用到他处?建设部的管理办法规定：维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。令据国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。住房维修基金的相关申请程序为，已的，业主委员会作为申报主体申请办理申请手续;没有成立业主委员会，已实施物业管理或者有房屋管理单位的，物业服务企业或房屋管理单位可以作为被委托申请单位办理维修基金使用申请手续;没有成立业主委员会，没有实施物业管理，也没有房屋管理单位的，由相关业主作为申请人办理维修基金使用申请手续。属于公有住房的，申请维修项目如涉及多家售房单位，可由其中一家售房单位经委托后办理使用申请手续。
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老旧小区电梯故障多&没物业也可申请维修基金
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老旧小区电梯故障多 没物业也可申请维修基金
作者：佚名&&&&新闻来源：本站原创&&&&点击数：&&&&更新时间：&&&&
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  4部电梯坏2部，居民上下楼难
  位于北环与丰庆路交叉口的中方园小区52号楼，四部电梯坏了两部，居民出行都成了难题，尤其是上下班高峰期。“我早上7点半上班，8点能下来就不错了！等电梯的队经常排七八米长！”住11楼的童女士满腹苦水。
  业主邓利涛介绍，52号楼共有四部电梯，东西两侧各停用一部，已经坏了4天了，而东侧还在使用的那部电梯，也是“带病工作”，电梯门要开合七八次才能关上。
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