当前住宅小区物业管理工作存在五大问题亟待解决
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　　如何理顺住宅小区物业管理工作体制，提升小区整体管理品质，成为当前城市管理的重要内容。鄞州区人大近期对住宅小区物业管理工作进行了专题调研，发现存在五大问题亟待解决。
　　（一）工程质量问题多发。质量问题主要有二方面，一是住宅小区的工程遗留质量问题，在竣工质量验收环节没有检测出来，交付后在使用过程中逐渐暴露。二是使用过程中产生的共用部位、共用设施多发性、普通性问题，如地面及墙面开裂、屋面渗漏水。保修期内这二方面问题，尤其是工程遗留问题应由开发商解决，物业服务企业协助解决，但许多业主把开发商和物业服务企业混同为一体，出现质量问题就找物业，当物业无法解决时就认为物业服务不到位，对物业不满。
　　（二）资金监管体制不顺。住宅小区管理中涉及的资金有物业费、停车费、经营用房租金等公共部分收益、前期物业服务费、住宅质量保修金、中修以下房屋维修资金（未建立该资金账户的则为日常维修费）、专项维修资金。这些资金少则几十万（停车费、公共收益），多则几百万、上千万（维修基金），按照相关规定，要按时足额入账、接受审计、公开收支财务收支，但目前这些资金的收取和使用缺乏有效的监督，透明公开程度不够。虚列支出套取前期物业费、日常维修费用价格明显高于市场平均、截留公共收益、不及时公布财务收支等不规范现象普遍存在。由于资金使用上的猜忌、争夺，业委会和物业服务企业之间不是互相信任、支持，而是互相防范、斗争。
　　（三）共用设施设备移交难。《宁波市住宅小区物业管理条例》规定：物业交付前，相关专业单位应及时从建设单位处接收验收合格的供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备，接收后所发生的维修、更新、养护等费用，在企业成本中列支，各单位向最终用户收取使用费用。目前，煤气、通信、有线电视移交比较到位，水、电尤其是供水，自来水公司基本没有接收，不少小区账户水费由物业服务企业代收，小区内管道的维修、更新、养护也由物业服务企业承担，小故障费用少还好，遇到大的故障，如鄞州万达公寓自来水管更换需要上百万元，物业公司无法承担。
　　（四）维修资金保障缺乏。日《宁波市物业专项维修资金管理办法》实施，新建住宅小区开始建立物业专项维修资金，但之前的大量已交付的小区没有建立专项维修资金，保修期满后，消防设施及电梯等共用部位、共用设施维修更换数额巨大，日常维修费无法承担，也无其他渠道资金保障。已交付8年的新都美地小区，36部电梯都有重大问题需要大修；东湖花园消防设施整体改造花费800万，西湖花园消防设施改造花费150万元。这些问题的解决都耗费了大量时间、精力，解决方式不具有代表性和普遍性，随着大量小区保修期满，这类问题将越来越多。
　　（五）物业费标准调整难。现有物业管理条例中的物业费调整方式可操作性不强，物业服务企业往往以减少人员或设施设备维护费的方式来减轻成本压力，造成服务水平下降，业主更加不愿提高物业费，服务水平再下降，形成恶性循环。万达公寓业委会新聘请了物业公司，将原2.6元的物业费降到1.7元/平方，但街道在检查中发现物业公司对设备维修维护不到位，是服务质量随物业费下降的典型例子。
　　（六）安置小区市场化运作难。拆迁安置小区业主自觉缴费意识低，物业运营费用一部分靠原村集体在股份分红中扣缴，一部分由村经济合作社拨付，还有一部分依靠收取物业管理费的农村小区每年存在较大的亏损缺口（最终由镇、村或开发商补助）。钟公庙街道现有9个半拆迁安置小区（芝兰新城部分是拆迁安置户），7000多拆迁户，在原物业服务企业纷纷退出或不愿接手情况下，街道成立和美物业公司，接管了8个小区，去年人员等成本支出800万元，而物业费低的只有0.30元/月、平方，收入仅200万元左右，征迁办及街道补贴360余万，补贴额度逐年递增，加之没有建立维修资金，随着使用年限的增加，维修费用与日俱增，政府包揽兜底压力越来越大。
　　（七）停车位严重不足。住宅小区停车位配建滞后，2010年前，《宁波市建设工程停车配建指标》规定商品房每100方米配建停车位为0.5个，2010年后提高为1个，而大部分住户都有私家车，不少住户一辆以上，东湖二期最多的一户8辆车。规划车位数量有限，大量车辆停放在路面，小区车满为患，车辆随意进出、无序停放、人车混行，损毁绿地，堵塞消防通道，影响和干扰了居民的正常生活及安全，北仑、江北、海曙都发生过住宅小区火灾，消防通道被车辆占用，消防车无法靠近火场的事件。停车难已成为小区业主最不满意的物业管理服务项目。
　　（八）部门监管职责落实不到位。《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》中对物业管理涉及的城管、规划、工商、民政、物价、公安、消防各部门的工作职责做了详细列举，并提出建立镇乡（街道）牵头的联合执法机制，但实际操作中，职能部门的考核不到位，而镇乡（街道）责权不统一，既缺乏对开发商、物业服务企业的制约措施，又难以牵头组织开展联合执法，物业管理合力没有有效形成，对小区违章搭建、无照经营、违章停车等现象执行力不足，小区内成为行政执法空白点。
　　因此，建议政府相关部门研究政策，出台物业规范管理规定，加强住宅小区物业管理工作，提升群众满意度，提高城市管理层次。
来源：鄞州区人大办
作者：尹继群
责任编辑：章越群
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盘龙社区老小区物业管理问题调研报告
发布日期： &&来源：龙虎塘街道&& 浏览数：&& 字号:〖
今后五年，是常州新北区率先实现新跨越关键五年。作为新北区北部新城建设的窗口，龙虎塘街道办事处坚持以“改善民生为重点，努力构建和谐新北区”为目标，经济社会持续快速发展，城市化建设突飞猛进。龙虎塘街道自上世纪90年代末起实行撤村建居以来，90%的龙虎塘乡镇村民通过拆迁安置，搬进了小区。经过近几年的建设发展，小区的物业管理日趋正规化，但同时也出现了一些不容忽视的问题。笔者从目前的工作单位、具有代表性的盘龙社区着手，深入探究老小区存在的问题及原因，总结提炼龙虎塘街道和盘龙社区在老小区物业管理上的成功经验和做法，并对新时期创新社区物业管理工作提出合理化的建议。
　　一、老小区物业管理现状分析
　　盘龙社区由盘龙苑东区、西区、藏龙苑一期、二期、三期五个拆迁安置小区（一小部分为商品房）和老镇区商城、南街构成。近几年，社区物业管理中存在的问题和矛盾日益突出，实施物业管理存在着重重困难，主要表现在以下三个方面。
　　（一）硬件设施不足
　　盘龙社区个小区建设时间较早，以多层楼房为主，老小区的硬件设施亟需维护，经常会出现如住宅墙面、屋顶渗漏水、窨井、雨污管网经常堵塞、道路旁赭石严重损坏等情况。同时，随着人民生活水平的提高，老小区的基础配套设施已经跟不上时代，如停车位缺少、体育健身器材和文化活动空间较小、绿化面积少、消防报警系统、视频监控系统不够健全等等。
　　（二）物业管理成本高
　　与新建的住宅小区相比，老小区的物业管理成本要高得多。一方面，盘龙社区各个住宅小区布局相对分散，社区物业必须在各个服务项目上进行相应的人力、物力配备，难以实现规模化管理。另一方面，街道、社区对老小区存在的问题进行不同程度的改造，资金少则需几十万，多则上百、上千万，目前的老小区改造完全是依靠街道财政资金的扶持，而老小区的环境是否能够得到长期维护，仅仅依靠财政资金投入是远远不够的，目前社区的物业管理收费标准较低，但仍然存在收费难的问题。
　　（三）综合管理难度大
　　盘龙社区现有总户数6004户，常住人口16048人，其中大多由原龙虎、仙龙、东社、龙渔四个村委村民构成，小区内多为“农转非”的安置居民和外来租住于小区的流动人口，其私人废旧物品长期堆放楼道，小区绿地成为“菜地”，违章装修，随地乱扔垃圾、乱张贴，单元门不关等现象十分普遍，擅自改变房屋结构和功能对外出租、倚门设摊等违规问题比较多。另外小区居民的房产证长期未能办理到位，居民的意见较大，也给小区的管理带来较大的困难。
　　二、街道、社区对老小区管理的有益探索
　　（一）积极成立社区物业公司
　　为加强小区的物业管理，社区成立了专门的物业公司，以专业的队伍全方位服务小区居民。物业公司成立后，一是对小区的房屋漏水裂缝、下水道堵塞等问题进行了逐一登记和排查，有计划地进行了维修和疏通。二是针对小区停车难的问题，通过增加车位，并进行划线，实施定位管理，同时派专人对车辆停放进行管理。三是在物业公司自身建设上，注重发挥本地资源，面向小区居民提供诸如保安、保洁、绿化的工作岗位。四是社区积极探索新物业管理模式，2011年以盘龙苑东区为试点，将社区保安工作外包给专业保安公司进行管理，社区负责协调、督促、监督，有效提升了保安服务管理的质量和效率。
　　（二）创新物业管理工作运转机制
　　自2009年起，社区全面实行网格化管理，根据人口数量、居住集散程度等实际情况，将社区分为3个片区25个区域，形成了“社区党总支书记 三个党支部书记 社区工作人员 楼道长”的组织架构，建立了社区、小区、楼栋、楼道长四级网格化管理格局，确保责任落实到人，真正做到了辖区内的每条道路、每个角落都有人管、有人负责，不做表面文章，不留死角，打造形成了社居事务管理的“直通车”。同时，不断加强网格化管理各项制度的落实，强化人员的管理和考评，促进了网格化管理的可持续性。
　　（三）建立快速反应服务模式
　　社区把解决老小区存在的各类问题，作为实施惠民便民工作的落脚点，针对居民提出的问题，能快速反应，迅速为其解决。例如，针对居民反应小区治安不是很良好的情况，社区及时对小区视频监控系统全部进行了升级改造或安装，针对小区内的邻里矛盾，社区成立了老娘舅工作室，邀请德高望重的居民做老娘舅为居民排忧解难；针对小区不方便晾晒衣物的情况，社区通过向街道反应，争取到资金为每个单元都免费安装了耐用、结实的不锈钢晾衣架。
　　（四）分批进行老小区改造
　　针对老小区存在的问题，盘龙社区党总支、居委会高度重视，汇报街道后决定对老小区进行分批分次改造。2011年底，社区顺利完成了盘龙苑西区老小区环境改造建设工程。改造内容包括绿化带重新规划翻种，道路全面维修整改，宣传栏、健身设施、楼道等全面促新工作，小区面貌焕然一新，功能设施日臻完善，得到了社区居民的大力支持和认可。目前，社区正在进行盘龙苑东区老小区环境提升改造工程。
　　三、对老小区物业管理的几点建议
　　推行物业管理是小区持续发展的需要，笔者对老小区内的楼道长、退休老干部、普通职员、暂住人员、学生等不同群体进行了抽样调查。结合调查分析结果，笔者认为老小区物业管理工作，还要从以下几个方面进行加强和改进：
　　（一）加大宣传教育力度，转变居民观念
　　加强安置小区物业管理，首先要把加强对“农转非”居民及租住人员的教育和引导作为一项长期性、艰巨性的重要工作来抓，通过多渠道、多角度、多形式的开展宣传教育活动，加强物业管理有关政策法规宣传，强化城市生活消费观念教育，倡导文明生活方式，引导“农转非”居民及租住人员改变农村生活习惯、纠正各类违章行为和不文明行为，加强主人翁意识和家园观念教育，提高居民共建共享美好家园的自觉性和参与意识。通过教育群众、动员群众、组织群众、引导群众，形成自觉支持、共同关注、多方参与小区建设的良好氛围，促进安置小区真正向成熟的城市社区转型。
　　（二）组建业主委员会，提高自我管理能力
　　近年来，社区、政府投入了大量的财政资金用于老小区改造和管理，老小区的基础设施逐步完善了，管理也逐步到位。通过在整治中建立业主委员会，实施居民自我管理、自觉维护小区建设。社区负责对业主大会、业主委员会的工作提供帮助和指导，并定期组织召开业主座谈会，宣传物业管理政策、汇报物业管理工作，听取业主意见，争取业主的理解和支持。同时，积极探索社区居委会、业主委员会、物业管理部门等相互配合、相互监督、互为补充的长效合作机制，合力把小区管理工作做得更好。
　　（三）抓好物业公司建设，全面提高物业管理水平
　　把抓好物业公司的建设，作为加强社区管理的重要举措之一来抓，通过提升其管理服务水平，促进社区管理水平的整体进步。一要通过建章立制，并引进现代管理理念和管理方法，建立完整的物业投诉受理制度、纠纷调解机制和日常管理措施，做到每一个投诉都有人受理，每一个纠纷都能尽早化解，每一个角落都有人管理。二要通过教育培训，提升物业管理人员的专业水平和服务意识。社区和物业公司要经常性地组织物管、保安、保洁人员等进行教育培训，不断学习专业知识，培养服务意识，树立职业道德，提高职业技能，为业主提供更加专业的服务，减少物业管理纠纷，提高业主的满意率。
　　（四）合力解决疑难问题，让广大人民群众满意
　　一切依靠群众、一切为了群众是我们工作的出发点和落脚点。只有把人民群众关心的、涉及他们切身利益的问题解决好了，才能得到他们的支持和拥护，才能把小区建设和管理提高到新的更高水平，才能确保管理的长效性。要协调有关部门，着力解决安置户至今仍未拿到房产证的问题，让业主住得安心。要加强部门联动，以城管部门为主，联合各有关单位，不定期进行环境专项整治，积极解决乱堆放、乱搭建等突出问题。要想方设法解决业主普遍反映的小区环境问题，通过绿化、美化、亮化工程，为业主提供一个优美、和谐的居住环境。
　　从郊区村落到城市社区是深刻的社会转型，从农民到居民更是艰难的身份转换。失地农民领到城市户口，住进新建小区，跨入城市门槛后，及时健全安置社区物业管理体制和综合协调管理机制，改进社区管理工作思路、方法手段和运行机制，既是为他们创造良好的生活环境的迫切要求，也是给予他们广泛社会认同和更多人文关怀的重要体现。通过调研和走访，我们不难发现街道在老小区物业管理上的探索和实践是成功的，受到了社区居民的欢迎和支持。同时也有一些需要改进的环节，我们希望通过此次的课题调研，能进一步理清社区物业管理服务的思路，找准今后努力的方向，争取通过各方共同努力，使之成为老小区物业管理的示范和样板。
常州国家高新技术产业开发区管理委员会　　　　地址:江苏省常州市衡山路8号在区“专题协商、建言献策会”上的发言稿
××市小区物业三大突出问题亟待解决
物业管理成为人们心中最大的痛
2005年9月，中国社会调查事务所（SSIC）用计算机辅助电话调查的形式成功访问了京沪穗三地的500位公众。在与购房有关的问题中，消费者最担心的、也是最关心的问题是物业管理服务问题（94％）。
　　在物业管理服务问题方面，调查结果表明，42％的被访者表示“非常不满意”；26％的被访者表示“不满意”；22％的被访者表示满意度一般；8％ 被访者表示“比较满意”；只有2％的被访者表示“非常满意”。
被调查者对于物业管理的不满意点主要集中在以下六点：一、物业乱收费（89％）；二、房屋出现问题，物业公司维修不及时出现问题（81％）；三、物业公司的防范管理存在严重问题（74％）；四、由于某些住户不交管理费，物业公司不提供服务（67％）；五、公用设施不到位（55％）；六、物业公司工作人员的服务态度不好（40％）。
客观的说，虽然我国发展很快，但物业管理却没有得到相应的发展，加之法律法规的不健全，往往出现消费者投诉无门的现象，有关的标准虽然出台了，但管理标准却没有细化，使人无所适从，难以操作。虽然说物业公司与业主之间可以通过形式确定具体的管理标准，但毕竟没有一个参照系数，双方在理解上很难达到一致，在发生纠纷时很难达到统一。
我市的物业管理纠纷，同样，呈逐年上升趋势。
收费难；拒缴费 ―― 本市小区物业管理一大突出矛盾
一、矛盾的症象：恶性循环
××市物业管理起步于19××年。随着我市城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入,物业管理亦日益成为我市社会各界人士和老百姓关注的焦点。近几年来,物业管理从无到有,取得了飞跃性的发展。但存在的问题和矛盾也很多,不管物业管理公司，还是业主，都有一肚子的苦水,一边是业主指责物业公司工作不到位，于是拒不交纳物业管理费用；另一边是物业管理公司抱怨业主不理解、不配合、难伺候且收费难、收费低、成本高，无法进行有效的管理。物管困难重重，步履维艰，由此陷入了恶性循环的困境。
我市普通住宅的物业管理费，在日新政策出台前,一直采用定价的收费标准，除了少数新开发的楼盘外，大部份普通住宅定价都在1角2分、1角4分、1角6分，此后，虽有少数物业公司与业主委员会协商后稍稍做了些调整，但大部份新村、小区仍就沿用2003年的政府核定价（例如，×××村，25万M2，物业收费单价0.14元／M2）。
低廉的收费标准，一方面调动不了物业管理企业的积极性，大家都叫嚷着“亏本买卖”；另一方面，业主觉得钱交了却又得不到服务，以致双方情绪非常抵触。根据对我市的31家物业管理公司调查，除少数几家规模较大、新开发的小区，物业管理费收缴率达到80%左右的物业公司略有营利外，多数的是规模较小、收缴率不高的物业管理小区，全线亏损，物业管理公司基本上处于苦苦支撑甚至入不敷出的状况。由于缺乏资金投入，物业管理企业在硬件的改善、员工、服务管理等方面力不从心，造成管理不到位，服务质量、水平很难提高，物业管理费的收缴率呈逐步下降趋势，从而形成物业管理恶性循环的怪圈。
二、矛盾的原因：多方所致
笔者认为，小区物业管理之所以困难重重，主要是由于政府、物业管理公司自身、开发商及业主等四方行为不规范所致。
1、政府行为方面
这里所指的政府行为，是指政府及政府各相关职能部门对物业管理行业行为规范的指导、重视、关心和支持的综合行为。由于物业管理行业立法滞后且仍然缺乏科学性和可操作性，加之前几年政府对物业管理行业的重视、关心、支持程度远远不及行业，因此急需在政策上及力度上予以必要的倾斜，以正面引导物业管理企业与业主。
2、物业管理公司自身方面
由于物业管理行业仍是一个新兴行业，受过物业管理正规培训的人很少，绝大多数人都是从其他行业改行来的，造成物业管理行业专业人才缺乏，整体素质不高。目前，不同组建形式的物业管理公司数量很多，但是从行业整体发展来看，普遍存在着管理规模过小，员工素质偏低，缺乏服务意识及缺少管理经验等问题。由于市场化水平不高，缺少有效的市场竞争机制，导致物业管理企业缺乏活力。
3、开发企业与物业管理公司关系方面
纵观物业管理公司发展，大多是由开发商派生出来的。当开发商完成小区或楼盘开发后，为满足小区日常管理的需要成立物业公司。因此，物业管理公司大多与开发商有着千丝万缕的联系，存在着管理机构不健全、人员素质差、管理职能不明确等弊病。一些开发商在项目完成并销售一空后，一走了之，往往遗留下施工质量、规划纰漏、房屋大修、售后服务等一大堆问题，结果物业管理代人受过。
4、业主方面
权利与义务的不平衡是当前物业难以管理的焦点，许多业主将一些社会性矛盾纠纷怪罪于物业管理，有一点点不满意都成为不交物业管理费的理由。造成这种局面的原因是政府制定的《物业管理办法》或《物业管理条例》对物业管理企业有诸多的约束，而对业主的义务却没有相应规定，对业主的不当的行为没有相应的制约措施。形成物业管理与业主之间的权利和义务存在不对等、不明确的关系。这种关系直接威胁物业管理行业的生存。此外，业主长期享受住房和管房的理念还没有转变，交费意识淡漠也是业主行为不规范的又一重要原因。长期以往，物业管理服务跟不上，甚至倒退，业主愈加不满意，矛盾更尖锐，形成恶性循环。
三、矛盾的对策：相互协调
对策一：政府要完善政策，创造良好的外部环境来扶持物管企业的发展。
由于物业管理起步晚，专项性法律、法规明显滞后。物业管理基础不扎实，需要一个较长的成长期，为此政府必须在政策上予以扶持。首先要建立和健全物业管理的法律体系，要制订出科学性、可操作性强的物业管理地方性法规，以此规范政府职能部门、开发商、物管公司、及业主的行为。并且根据市场上新出现的情况，及时做好政策调整和法律、法规的修订、完善。与此同时，应加快行业的建设，将微观管理的职能交给行业协会来完成。行业协会作为行业性社会应当随着政府职能转变逐步发挥作用，协助政府行政主管部门宣传行业的法规、政策，使物业管理工作深入人心；协助政府主管部门做好年检、资质、上岗证的审查工作；推动行业内外的横向联系，加强与其他地区物业管理行业的合作，积极开拓地区外物业管理市场；开展物业管理人员培训等，真正发挥行业协会在政府主管部门与物业管理企业之间的桥梁和纽带作用。其次，为有利于物业管理事业的健康发展建议出台新的按服务等级收费的办法，对业主拒交物业管理费的行为也应有制约措施。再次，由于物业管理企业是属于为老百姓服务的公益性行业，政府要采取税收、前期的资金投入等优惠政策，扶持物业管理企业发展。第四，政府主管部门应当在物业管理行业中更多的引入以招投标为核心的市场竞争机制，积累经验，发现问题，做出总结，逐步完善招投标机制，建立起良好的市场竞争机制，使物业管理公司在公开、公平、公正的市场竞争中不断完善自我，提高自身竞争力，推动物业管理市场逐步走向规范化。促进物业公司做大、做强、注重自身形象，树立品牌意识。
对策二：物业管理者要有良好的服务意识
对于物业管理者而言，首先应摆正自己的位置，弄清是管理在先还是服务在先的关键问题,物业管理,管理的是物,服务的是人.纵观物业搞得好的小区，管理者无一不是有着良好服务意识，即使是管理，也是以服务为基础、为前提，富有人情味，让人心悦诚服。有了这种心态，就明白了“物管无小事”这一道理，有利于做到“体贴入微”，即便出现了问题，也不会高高在上，不理不睬，而是放下架子去解释、去沟通，大事化小，小事化了，将问题消灭在萌芽之中。“攻城为下，攻心为上”，靠服务赢得民心，换得“众望所归”，就不会再有“众口难调”一肚子苦水的感叹了。另外，物业管理企业生活在业主中，可以走一业为主、多种经营的道路，比如出租、经营好小区经营用房、停车场，开展一些有偿服务，创收增加了，不仅为国家和业主减轻负担，而且还为自身找到了生存空间。
对策三：开发商要把物业管理当作自己所创品牌的售后服务工作
开发商应树立“讲诚信，创品牌，让人们住得舒心、放心”的理念。开发商在建设小区时应设计一定比例的物业管理用房，一部份作为物业管理办公用房，另一部份作为物业经营用房来增强物业管理的“造血功能”，以弥补经费不足。开发商对售房的承诺必须完全履行，如没有完全履行的，需要与物业公司共同努力来做好自己所创品牌的售后服务工作，而不能一走了之，让业主将对开发商的不满转嫁到物业公司头上，使业主与开发商之间的矛盾扩展到物业公司。
对策四：业主要转变观念，主动履行交纳物业管理费的义务
从福利分房、优惠购房到购买商品房，一方面老百姓的福利性住房观念还根深蒂固；另一方面商品房购买已完全进入市场，市场经济规律告诉我们有投入才会有回报。业主主动承担履行交纳物业管理费的义务是对物业管理企业的支持，更是对自己物业的负责态度，所以应主动履行交纳物业管理费的义务。良好的物业管理至少有两大好处：一是能享受到优质的服务，工作生活心情舒畅：二是可以使自己的物业保值增值，延长房屋的使用寿命。把交物业管理费当作一种对物业的投资来看，物业管理并不单单是物业管理公司的事，它直接关系着业主自身切切实实的利益。认识到这一点，业主就有了一份主人翁的意识和责任感，对物业管理也不再只有发牢骚抱怨，更多的是理解、配合，积极出主意，想办法，遇到少数人的不良行为，能够站出来，维护大多数人的利益。
总之，随着国家政策的不断完善，开发商、物管企业服务意识不断增强，业主消费观念不断更新。相信我市的物业管理业在大家的共同努力下，一定会走上健康、有序、规范的发展道路。
小区停车难 ―― 本市小区物业管理第二个突出矛盾
随着我市社会经济的快速发展和城市居民生活水平的不断提高，近年来，私家车数量也在与日剧增。大量的私家车涌进城市住宅小区，使得住宅小区“停车难”的问题也日益显现，停车问题已成为目前全市社会的一大难题，尤其是许多物业管理住宅小区更是车满为患，由此而引发的矛盾纠纷日渐增加。
一、矛盾的症象：车满为患
根据资料，2003年，××市停车泊位总量与全市社会汽车保有量之间的比率为56.5%，缺口量12225个；2004年末，全市社会汽车保有量己经达到37691辆，增幅很大，而2004年乃至2005年，全市社会停车场（库）却未能有较大幅度的增加。
比照国外的经验，城市汽车基本停车泊位达到“一车一位”，才能从根本上解决停车难的问题。
按我市实施物业管理住宅小区的不同类型，我们选择了几个具有代表性的住宅小区，对小区停车情况进行了抽样统计：
名 称&住宅小区
类 型&汽 车
拥有量&停& 车& 位& 情& 况&缺口数
（个）&缺口比率
（％）&路 面
临时停车位&配 建
停车位&私 人
停车位&××东村&封闭管理
配套不全&535&0&0&0&535&100%&××小区&封闭管理
交付时间久
配套滞后&140&68& &16&56&40%&×× 苑&未曾封闭
交付时间久&316&0&8&0&308&97%&××北园&封闭管理
交付时间短&140&70&0&0&70&50%&××花园&配套较全
交付时间短&250&150&120&0&-20&-8%&（说明：路面临时停车位以业主委员会认可并划定规范的停车位为标准；配建的公共停车位和私人停车位以规划设计的功能为标准）
根据以上抽样调查的数据分析，我市物业管理小区中，2000年前交付使用的小区由于规划滞后，汽车停车位与汽车拥有量的供需矛盾十分突出，平均相对缺口为60%；2000年以后交付使用的住宅小区由于管理到位，配套较全，克服了因汽车位配建标准不足引起的矛盾，基本能满足停车的需求，如，××花园等。
由于“停车难”，客观造成了业主的无序停车，从而导致小区管理上的“并发症”：一是部分汽车野蛮的停放在绿化带内，严重破坏了现有的绿化带；二是车辆的数量多，占据了整个小区的主干道、次干道，影响了小区的安全和安全；三是汽车露天停放，容易出现汽车被损坏和被盗窃的现象；四是汽车停放产生的噪音和尾气污染扰乱了居民的正常生活，同时也引发邻里纠纷不断。
二、矛盾的原因：多方所致
1、机动车数量急剧增加
车辆数量的增加，尤其是私家车的急剧增长，是导致当前“停车难”的最直接的原因。近年来，汽车的销售价格越来越低，花8～10万元就能买一部较好的汽车，业主购买的私家汽车数量迅猛增加，远远超过了小区配备的停车位。据专家预计，将来几年汽车价位还将下降，私家汽车的数量也将大幅度增加，停车位供需矛盾会更加突出。同时，大量的单位公车也涌进了住宅小区过夜，增加了小区的车辆容量。比如本市晨苑小区，夜间停在小区的汽车有100辆，其中单位公车就有30辆，公车与私车是3：7的比例。
2、管理部门职责不清
停车管理涉及规划、建设、交通、公安等部门，管理责权既交叉重叠，又分割脱节。到目前，我市尚缺少一家主管部门对全市静态交通发展进行系统的战略研究，并对城市停车实施统一的协调管理，难以形成统一的停车产业政策、行业规范和技术标准，难以调控日益增长的停车需求，同时，也缺少责能部门对全市停车泊位的基本数据进行全面的统计与分析，以反映规划建设和管理上可能出现的盲目性和无序性。
3、停车位规划滞后
由于住宅小区在规划设计时没有充分考虑到汽车停车位和停车场，使得停车位难以满足业主停车的需求。一是96年以前建成的住宅小区，根本就没有设计汽车停车位和汽车库，使得车辆无处可停，比如××东村、××二村、××新村等；二是部分新建的住宅小区，没有从发展的角度充分规划停车位和停车场，不能满足车辆的停放。比如晨苑住宅小区，交付时间不是很长，也规划建设了部分汽车位，但是明显的不能满足业主的需求。
由于缺乏一个完整科学、统筹协调的停车，造成停车设施布局不合理，规划用地未预留，停车场（库）建设明显滞后于城市经济与社会发展的需要。
4、停车配建标准低
我市1996年以前住宅小区的停车泊位配置标准明显落后于发展需求。1997年修订出台的《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》，该《标准》与近几年机动车迅速增长的情况不相适应。即使这一较低的停车配建标准，在实施中往往也不到位，监督缺乏有效手段。
据对近几年住宅小区车位配建随机抽样调查，我市有91%的小区车位配建没有达到现行标准，实际停车配建平均达标率仅为57%。由于停车配建标准太低，且标准执行又不到位，建筑物配建停车泊位缺口很大，造成住宅小区停车供求矛盾尖锐。
5、停车管理措施不到位
一方面，外来车辆进入增加了小区停车压力。由于部分住宅小区没有实行封闭式管理，对车辆的随意进出缺乏有力的管制措施，对外来车辆管理不得力也会增加本小区停车的压力；笫二个方面，现有的停车库没有得到充分的利用。部分业主买了汽车库，为了图方便，仍然将汽车停放在小区道路上，多占了小区现有的停车位；笫三个方面，停车位经营机制不合理。尤其是路面与地下停车场（库）的经营机制缺乏合理性，收费价格倒挂，未能发挥以价格经济杠杆来调节停车供需关系的作用，客观加剧了住宅小区“停车难”的矛盾，形成了停车“总体供给不足、路面停车日增、地下泊位闲置”的怪圈。比如××花园，每到夜晚，路面停满了汽车，而地下停车场却空空荡荡。
6、停车管理法规不完善
我市住宅小区停车管理主要依据各物业管理企业制定的《机动车停车管理规定》、《公共停车库（场）管理规定》、《业主公约》和《物业管理合同》。由于缺乏具有完整性、系统性、统一性的行政法规，无法适应住宅小区停车管理的需要，同时，也由于没有强有力的行政措施，出现了停车位被占用或被挪做他用、不服从规定乱停车等现象，直接影响了我市住宅小区停车依法管理的效力和相关政策措施的实施。
三、矛盾的对策：多头并进
1、采取有效措施，控制私家汽车的急剧增加
当前，居民购买汽车的势头迅猛，如果不加以控制，未来几年“停车难”的问题会越来越严重。可以参照上海、北京等城市的做法从以下几方面来加以控制私家汽车的增加。一是对私家车牌照进行拍卖；二是要求居民买车前必须要有已取得有效泊车位的证明材料；三是大力发展城市公交事业，在部分具备条件的住宅小区内设置公交站点；四是合理调整车辆的税费，如，车辆购置税、燃油税、养路费、上牌费等。当人们发现选择公交出行的方便与舒适度均得到大大改善，而购置私家车的成本很大时，购置车辆行为会趋于理性，从而使城市机动车的总量有望得到控制。
2、&&& 规范停车位的规划、建设和验收程序，从源头解决停车位规划滞后和配建标准不足的问题
解决“停车难”的矛盾，关键在于源头。停车场的规划与建设管理极其重要，必须强化管理。一是严格规划。规划局要严格按照标准规划停车位，要求新建居住区必须按标准配建停车泊位。可以参照执行北京市目前的规划标准：中高档商品住宅按每户1个车位标准设置；高档公寓别墅按每户1到3个车位标准设置；普通住宅按每千户300--500个车位标准设置。二是建设局要强化建筑物配建管理，对于未达标准的已建公共建筑物，在改建扩建时应当按照标准补建停车泊位；三是强化停车场（库）设置标准的地位与作用，明确停车场（库）的设计方案应当符合停车场（库）设置标准。规划和建设部门在审核建筑工程时应当将配建停车场（库）的内容列入审查范围，凡不符合停车场（库）设置标准的，不予审查通过。这样可以从源头上防止不符合停车场（库）配建标准的建筑物产生。
3、制定科学合理的收费政策，完善停车场（库）的经营机制
价格管理是停车场（库）管理的重要机制之一。过去由于没有很好地利用这一经济杠杆，造成停车市场经营中的“怪圈”现象。物价局要会同局制定科学合理的收费政策：一是要采取按时段、按方位区别收费，“记时为主、记次为辅”的收费办法，并体现“地下高于路面、室外高于室内、白天高于夜间”的要求；二是要根据不同性质、不同类型的停车场（库）分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价；
4、发挥政府引导功能，培育停车产业发展
首先，政府要全面开放公共停车场建设市场，在住宅小区周围优惠供应土地，按现行政策免征或少征停车场营业所得税，提供贷款贴息等优惠政策，积极吸引、鼓励和支持社会资本投资建设公共停车设施，实现“谁投资、谁经营、谁受益”的良性循环；其次，制定相关政策，鼓励小区附近有空停车场和空地的机作单位，向社会开放，提供有偿服务，使有限的资源得到充分利用；再则，培育停车产业的发展。停车业如同汽车业一样是一个很有前途的朝阳产业，是低投入、高利润的产业，停车业市场的前景十分看好。况且，还可以解决一批失业人员问题，如保安等。在一些发达国家和地区，停车业已成为年产业数十亿美元的大产业。对停车收费实行市场导向，完全按价值规律办事，收费适合大众消费水平。
5、制定切实可行的管理措施，以良好的管理拓展停车空间
物业管理企业要主动和业主委员会协商，对小区内车辆的管理制定切实可行的管理措施。
一是充分利用小区内的公共区域改造成停车场，可以在一些次干道、支路等不影响交通的区域开辟临时、夜间停车场，以缓解停车矛盾；
二是做好车辆进出登记工作，严格控制外来车辆的进出和停放。本区域内的车辆要进行登记，并发放进出通行证，每次进出要实行验证放行制度；对外来车辆，除消防、救护、搬家等车辆外，一律不得随意进出，确要进出的，实行登记收费制度；
三是盘活现有的停车场（库）资源，监督有车位的车辆入库停放。对于私人拥有停车位或是在公共停车场拥有车位的车辆，管理人员要加强监督和管理，确保入库（位）停放，严格禁止停放在公共道路或楼梯间；对却需停放在外面的车辆，要画停车线，并要求车主停放整齐。对于被占用或挪做他用的停车位要进行全面清理，尽快恢复其使用功能；
四是加强公车停放的管理。对于单位的公车，一律不得停放在住宅小区，物业管理企业可以与所在单位联系，求得支持。对于有困难确实要停在住宅小区的，应当要提高收费标准。对于强行停在小区的公车一律通过进行曝光，以减少此类现象的发生；
五是引入先进的智能化磁卡管理系统。在新建的住宅小区启用先进的管理系统，业主凭缴费磁卡停车。
6、建立健全停车管理法规，规范停车管理的行为
要尽快出台××市停车场管理的有关规定，明确交通行政主管部门是本市停车管理的主管部门，对停车场的审批建设、竣工验收、经营管理、收费价格、等做出明确的规定，严格禁止任何单位和个人擅自将已建成的小区停车场（库）、公共建筑配建停车场（库）挪作他用。改变停车场（库）、公共建筑配建停车场（库）使用性质的，应当经市规划行政管理部门会同市、交通行政主管部门和公安交通管理部门批准。
就目前情况而言，我市小区“停车难”的问题，恐怕一时难以彻底解决。我们抓紧要做的，还是应从二个方面着手，即：一是政府部门必须立足于长远发展，合理规划；二是建筑设计单位和物业管理企业一起，在设计、规划、制度、规范上，明确和规范小区拥有停车场地的数量及规模，把能否满足居民停车需求作为一个考核指标，以此衡量和制约新建物业小区的开发、建设、验收和颁证。
小区拆除违建、违章装修难 ―― 本市小区物业管理第三个突出矛盾
一、矛盾的症象：违建、违章装修风蔓延，物业不敌“钉子户”
近年来，城市居民居住条件的改善也使违章搭建出现了新的动向：从旧房转到新房，从所谓解困、改善转到以升值为目的。高档住宅楼顶露台搭建“玻璃房”，别墅再加一层楼，品字楼凹处扩建致使本来间距就小的前后楼几乎成了“握手楼”……，违章搭建风日渐蔓延到我市各种类型的新老住宅小区。有物管公司调查发现，其受托管理的住宅小区的违章搭建占总量的20％。
一些新近开发的住宅区域，其“违建”类型基本涵盖了目前本市已有的几种：搭建阳台；搭建车库；搭建阳光屋；房屋加层、改建；挖地下室；花园中搭建平台；侵占公共绿地，扩大私家花园。
二、矛盾的原因：缺乏自律意识
不少居民认为在自己房屋的“四至”内，要怎么搞都行，更有购房业主对“公共部位”、“公共区域”的概念不清，搭建项目“无所不至”，甚至搞成“一劳永逸”、“升级换代”。老工房居住区在上世纪80年代前留下的违章搭建，大多是为了增加自用面积，属所谓解困型的；上世纪90年代后形成的违章搭建，开始与开店经商连在了一起；现如今，违章搭建更是跃上“台阶”。在某些高档住宅小区，楼顶露台搭建“玻璃房”竟成时尚，有的别墅区业主竟投入几十万元，请施工队进场，搭起脚手架，进行占地扩建，因违章搭建使小区变得面目全非。
不少业主向物业管理公司反映，其所在小区违章搭建成风，有的业主在三层别墅上再加一层，有的在原门外再搭建新的大门，有的竟拆除承重墙将厨房间和间都进行彻底改动，有的在墙 “天安花园”违章搭建风蔓延&外再扩建一间新的房间。多数业主强烈呼吁救救小区。据了解，反映的问题，在××市居住小区已不罕见。
根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定,业主的产权内容不是一个独立的整体,而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成。所以，业主的装修,应当根据国家建设部关于家庭居室装饰装修管理的相关规定,由相关部门进行严格的管理。
那么，到底该由谁来制止小区、新村日渐蔓延的违章搭建呢？
三、矛盾的对策：有效制止违章搭建需要解决五个方面的问题
1、对违章搭建的合理界定
根据现有的法规，在对违章搭建的界定上，基本根据国家《物业管理条例》所规定的范围加以认定，其核心是，原规划、土建上没有的就不能搭建。物管企业业内人士建议，在界定违章搭建问题上，可以从两方面考虑，一是是否侵害他人或邻里的利益；二是是否影响居住区的整体形态。可以通过业主公约的方式作出界定和分类，并约定。对扰民的，要及时整治；对严重影响他人利益和居住区形态的要坚决拆除；对一般的违章要分轻重缓急予以处理，对不影响他人利益和居住区形态的可酌情认可。
2、落实执法队伍
由于目前缺乏专门的联合执法队伍，导致处置违章搭建时步履维艰。物管企业业内人士建议，要么把房地产执法的权力，委托或授权于其他执法队伍；要么建立一支专门的队伍，落实执法行为。在没有落实执法队伍的情况下，应明确由、区牵头，采取联合执法的方式，对严重违章搭建的问题加以制止，物管公司予以辅助和配合。
3、建立快速反应、处置机制
物业公司要在预警机制的设置上下功夫，针对不同的居住区，接手管理时，就应拿出预案，力求做到第一时间反映、第一时间劝阻。对新出现的个案处置，时间控制在两周内，避免邻里效仿，产生新的违章搭建。
4、加大对居民的宣传力度和加大对违章处罚的力度
导致违章搭建难以控制的原因之一，是少数居民素质低，尤其是法律意识薄弱。对此，有关部门要加大对居民的宣传教育力度，要让居民深知违章搭建的实质。在加大宣传教育力度的基础上，还应加大处罚力度，通过加大违章户违章成本，控制违章搭建蔓延趋势。
5、加大行政资源整合力度
居住区违章搭建涉及规划、和等部门，要加大对违章搭建的控制力，就要加大上述部门之间及其与街、区的互动和联手，以减少违章搭建者的可乘之机。有的小区违章搭建，既有占地搭建，又有天井搭建，需要规划部门与房地部门的同步执法。有的小区的违章搭建，既有噪声、油污等环境污染问题，又有乱搭建问题，需要环保部门与房地部门的同步执法。有的小区违章搭建，既有无证经营和噪声、油污问题，也有破墙开店问题，这就需要工商部门、环保部门和房地产部门的同步执法。
部分业主违章搭建侵害了其他业主的利益，双方通过司法途径解决纠纷是常有的事。我们认为，要有效制止居住区违章搭建，除了需要解决上述五个方面的问题，此外，还建议出台“先拆后诉制” 。
日，上海市第十二届人民代表大会常务委员会笫十四次会议审议通过了《上海市住宅物业管理规定》，《规定》明确，今后再碰到这样的“钉子户”，房地产管理部门及物管公司将不再犯愁。对于破坏房屋外貌、擅自改建、占用物业公共部分的，由区（县）房地产管理部门责令限期拆除，恢复原貌，可处以最高10万元的罚款。当事人逾期未拆除的，区（县）房地产管理部门即可区(县)人府强制拆除。
住宅小区违章搭建的实质，是一部分业主侵害另一部分业主及居住区、社区的公共利益，引发多重危害。对邻里的影响，主要表现为侵占性、阻挡性和干扰性。
针对违章搭建“走高”，诉讼、纠纷不断的现象，我们还建议，物管公司要加强预警机制，接手管理小区时，就应拿出预案，力求做到第一时间反映、第一时间劝阻，不让第一个违章搭建出现。同时，建议有关部门组成“联合执法队”，快速反应，早发现、早制止，对新出现的个案处置，时间控制在最短周期内。
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