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淳化法院：双方租赁合同未终止
第三人强拆迁赔28万
&&发布时间： 10:13:51
　　日，原告王小军以损害赔偿纠纷案，一纸诉状将某天然气公司诉至淳化县人民法院，要求依法赔偿各项经济损失870430元。
　　原告王小军于日与淳化烟草专卖分公司签订了位于撑底村烟库租赁合同，用于石料搅拌厂用地。合同意向为五年，主要考虑到政策变动而逐年签订。日，淳化县人民政府决定收回烟库上的土地，用于某天然气公司开发使用。日，淳化烟草专卖分公司向原告王小军下发了终止合同、限期搬迁的书面告知书。在双方就终止合同事宜协商期间，被告雇工强行拆迁造成原告财产受损，要求被告予以赔偿。
　　该院受理此案后，办案法官没有就案办案，从支持产业、服务发展、维护稳定的大局出发，在依法保护当事人合法权益不受侵害的同时，明之依法，晓之以理，反复做原被告的思想工作，被告也承认其违法行为。经耐心调解，双方互谅互让，达成和解协议，由被告某天然气公司一次性赔偿原告各项经济损失人民币28万元。
来源：淳化县法院
责任编辑：殷春波我的位置： >
主张补偿安置协议无效胜诉判决
时间：日&&|&&作者：黄方明律师&&|&&关键词：补偿安置协议 胜诉&&|&&浏览：2111
黄方明律师接受委托后，从被拆迁方实际签字人的签字主体资格等关键证据入手，就系争房屋的取得来源、承租人的登记及变更情况、系争房屋内的户口迁进迁出变动情况及分户情况作了大量调查取证，特别是在系争房屋租赁卡登记信息与系争房屋内户籍登记信息有关“地址”不甚符合、事实不清的情况下，黄方明律师在法庭上据理力争的阐述并强调，房地产权属登记的行政职能与户籍管理的行政职能是分别隶属于两个行政部门的行政职能
主张补偿安置协议无效胜诉判决【黄方明律师按】不少人认为，打房屋动补偿安置权益内部分配的官司――“难”，而打拆迁人（动迁组）擅自与部分被拆迁人或无被拆迁人资格的人签订补偿安置协议无效的官司则是“难上加难”。本案即是一起典型的“难上加难”的使用权安置补偿合同纠纷案件，基于主张补偿安置协议无效胜诉“难上加难”的司法实践，本案原告面对强势的拆迁人及动迁组没有退缩，原告委托代理人黄方明律师虽大体了解了案情，但在未完全介入且未全面调查案情真相的情况下更是知难而进，毅然接受原告的委托，将房屋拆迁实践中以强硬作风见长的拆迁人告上法庭。黄方明律师接受委托后，从被拆迁方实际签字人的签字主体资格等关键证据入手，就系争房屋的取得来源、承租人的登记及变更情况、系争房屋内的户口迁进迁出变动情况及分户情况作了大量调查取证，特别是在系争房屋租赁卡登记信息与系争房屋内户籍登记信息有关“地址”不甚符合、事实不清的情况下，黄方明律师在法庭上据理力争的阐述并强调，房地产权属登记的行政职能与户籍管理的行政职能是分别隶属于两个行政部门的行政职能，公房租赁凭证地址与同住人户籍所在地地址完全是两个概念，本案被告徐华既不属于系争房屋的承租人，亦不属于系争房屋的同住人，被告徐华即便在系争房屋内实际居住几十年，亦无权以承租人或同住人的身份与拆迁人签订补偿安置协议。【案情介绍】位于市某某路2-4号三层西阁（租用公房凭证记载之房屋地址）公房承租人徐国栋日报死亡后，租赁户名未变更。该房屋内有一本户口簿，户籍户主为原告张秋萍，另有在册户口徐杰一人。被告上海骏兴房地产开发有限公司（以下简称骏兴公司）自日起对系争房屋所在地块进行拆迁，并于日以被告徐华为其和第三人李秀英、徐敏一家三口的签约代表，与其签订了沪拆协字第某某某号上海市城市房屋拆迁补偿安置协议，约定由骏兴公司支付徐华、李秀英、徐敏货币补偿款、搬家补助费、签约搬迁奖励费、面积奖励费、无认定建筑面积以外的使用面积补贴、就近安置购房补贴、购房补贴等共计人民币1，477，593.06元和家电提供券人民币3，000元，其中以人民币1，278，127.65元换购安置房屋两套，即爱特路185弄某某号某某某某室和新凯城A块3幢东单元某某某室。协议签订后，骏兴公司向徐华、李秀英、徐敏以实际的爱特路185弄某某号某某某某室和新凯城香樟苑泗凯路199弄某某号某某某室予以交付，并支付了拆迁补偿安置费用人民币199，465.41元及家电提供券人民币3，000元。系争房屋为原告张秋萍于1979年受配，配屋通知书中的房屋地址为“某某路4号三前阁”。两原告张秋萍、徐杰的户口先后于1979年和1980年报入系争房屋，户口簿记载之地址为某某路4号。张秋萍于1988年以该系争房屋与徐国栋互换承租权后。承租本市某某路2-4号二层中部前楼和二层西后阁楼（租用公房凭证记载之房屋地址：以下简称：二层房屋）。被告徐华、第三人李秀英、徐敏户口原包含于该二层房屋（户籍资料记载之住址为某某路2号）户口簿内，1987年因同号分户，徐华为新立户主，现该分立之户口簿记载仍为某某路2号，徐华为户籍户主，另有在册户口两人，即其妻第三人李秀英和其女第三人徐敏。另被告徐华一家于1988年起实际居住在系争房屋某某路4号内至今。【争议焦点】本案争议的焦点是：被告徐华一家户籍到底是某某路4号还是某某路2号？公有住房屋际使用权的调换是否意味着户籍的同时调换？作为补偿安置协议的被拆迁方实际签字人徐华是否具备补偿安置协议的签字主体资格？在原承租人死亡、新承租人未确定且另有同住人的情况下，拆迁人及动迁公司能否选择直接与在被拆迁房屋居住达20多年之久的实际居住人签订补偿安置协议？【一审判决】一、被告上海骏兴房地产开发有限公司与被告徐华就本市某某路2-4号三层西阁房屋签订之沪拆字第某某某号上海市城市房屋拆迁补偿安置协议无效；二、被告徐华、第三人潘爱菊、徐敏于本判决生效之日起一个月内将安置房屋本市爱特路185弄某某号某某某某2室、新凯城香樟苑泗凯路199弄某某号某某某室，和领取的房屋拆迁补偿安置费用人民币元及家电提货券3000元返还被告上海骏兴房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，由被告上海骏兴房地产开发有限公司负担人民币40元、由被告徐华、第三人李秀英、徐敏共同负担人民币40元。一审判决后，当事人双方均未提起上诉。【律师观点】黄方明律师认为，根据系争房屋拆迁地块所沿用的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和相关拆迁政策规定，房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的租用公房凭证计户，与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的房屋承租人，以租用公房凭证所载明的承租人为准。公房承租人注销户口的，由可以继续租赁该公房的同住人签订补偿安置协议。本案中，系争房屋的承租人徐国栋死亡后，该房屋内具有本市常住户口的两原告具备可以继续承租该房屋的资格。但被告骏兴公司却以被告徐华和第三人李秀英、徐敏户口在系争房屋内为由与其签订了本案被诉协议，而事实查明，某某路2号对应的是二层房屋，某某路4号对应的是三层西阁系争房屋。而徐华的户口在1988年互换承租权之前即已在某某路2号内同号分户为新户籍户主，且某某路2号和某某路4号的户籍住址记载沿用至今。因此，被告徐华等户籍事实上并不在某某路4号房屋内，其既不属于系争房屋内的承租人，也不属于系争房屋内的同住人，故被告徐华无权与拆迁人直接签订补偿安置协议，现骏兴公司与不具备签约主体资格的徐华一户签订的协议侵害了两原告的被补偿安置权益，该协议应当无效。最后，一审法院完全支持了原告代理人的代理意见。（本文系黄方明律师原创，转载时请注明作者和出处，否则依法追责）
作者： [上海-浦东新区]专长：拆迁安置 婚姻家庭 房产纠纷 法律顾问 公司法 律所：上海市佩信科诺律师事务所2170积分 | 帮助676人 | 5个好评电话:
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被拆迁人可以要求过目拆迁补偿安置款吗
就说我们家拆迁，政府拨款2000万，我们被拆迁方可以要求过目这些拨款的用途吗？城市居民，国有土地
09-11-06 &匿名提问 发布
一、房屋承租人在拆迁中遭遇行政和司法救济尴尬      1、房屋承租人是否是房屋拆迁补偿安置协议的必需当事人？旧《城市房屋拆迁管理条例》第3条规定被拆迁人包括承租房屋的使用人（承租人），房屋承租人作为被拆迁人享有权利、承担义务；而新《城市房屋拆迁管理条例》第4条第三款规定被拆迁人仅指房屋所有人而不再包括房屋承租人，房屋承租人已经成为房屋拆迁法律关系中区别于被拆迁人（房屋所有人）独立的当事人。      依照旧《城市房屋拆迁管理条例》第12条、第32条规定，房屋承租人作为被拆迁人是签署拆迁补偿安置协议的必然主体；而新《城市房屋拆迁管理条例》第13条虽然规定拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，但是第27条规定被拆迁人与承租人解除租赁关系或者对承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。这就给被拆迁人单独与拆迁人签订拆迁补偿协议、领取应当属于承租人所有的补偿款项提供了机会。为简化拆迁法律关系、实现快速拆迁的目的，拆迁人往往在被拆迁人未与承租人解除租赁关系、未与承租人订立拆迁补偿安置协议的情况下，就房屋拆迁补偿与搬迁补偿、停业损失等在承租人未参与的情况下或者根据承租人提供的相关材料与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而承租人也往往被拆迁人和被拆迁人所蒙蔽。上述案例属于此种情形承租人是否必须参加三方协议的签订呢？在所举案例中，房屋拆迁行政管理部门认为拆迁人与被拆迁人签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议书》就是《城市房屋拆迁管理条例》所要求的拆迁安置补偿协议，即承租人不是参与签订拆迁安置补偿协议的必须主体，《非住宅房屋拆迁补偿协议书》已经包括房屋拆迁补偿款、搬迁补助款和停产停业损失。但是，某区人民法院驳回张某日起诉和日起诉的裁定均认为张某的起诉属于拆迁人未与被拆迁人、承租人签订房屋拆迁补偿安置协议情形，即认为承租人必须与拆迁人签订补偿安置协议。但，是拆迁人与承租人签订协议，还是拆迁人与承租人、被拆迁人签订三方协议没有明确。      2、承租人未参与签订的拆迁补偿安置协议的法律效力如何？      为了简化拆迁法律关系、实现快速拆迁的目的，拆迁人即便在知道被拆迁房屋存在租赁关系的情况下也仅与被拆迁人签订补偿安置协议，而将承租人的补偿安置事宜推给被拆迁人和承租人之间解决。而被拆迁人则在取得房屋拆迁补偿款或者搬迁补助以及停业损失之后认为承租人应得的补偿应自行向拆迁人主张而拒绝支付或者少支付给承租人。承租人要想正确维护自身权益，认清拆迁补偿安置协议的法律效力如何便显得至关重要了。      实务中关于承租人未参与签订的房屋拆迁补偿安置协议的法律效力如何主要有以下三种观点：      （1）违反强制性行政法规，无效。理由是根据国务院颁布旧《城市房屋拆迁管理条例》，承租人是被拆迁人，是当然的协议主体。新《城市房屋拆迁管理条例》第十三条也规定“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，该规定属于强制性规定，必须遵守。从福建省建设厅制定的《房屋拆迁补偿安置协议》示范文本也可以看出，签订拆迁补偿安置协议的应该是拆迁人与承租人、被拆迁人三方。      （2）处理了应属于承租人的权利部分，部分无效。新《城市房屋拆迁管理条例》第13条第一款规定（拆迁非租赁房屋）拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。新《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定在被拆迁人自行处理了承租人的租赁关系的情况下（相当于非租赁房屋），拆迁人对被拆迁人进行补偿。此规定可看出承租人并不是必须与拆迁人处理拆迁补偿安置关系的。但是，被拆迁人是否已经妥善处理了与承租人的赔偿、安置事宜没有统一的判断标准，便容易出现被拆迁人与拆迁人签订协议时一并处理了属于承租人的权利而承租人最终得不到任何补偿。被拆迁人在签订协议时处理了属于自身的权利是合法的，但在未获授权的情况下行使了属于承租人的权利，应属无效。      （3）承租人仍有权向拆迁人主张权利，有效。新《城市房屋拆迁管理条例》第31一条、33条规定拆迁人应当向承租人支付搬迁补助费、停产停业损失，向承租人支付搬迁补助费、停产停业损失的义务主体是拆迁人。被拆迁人根据其与拆迁人所签订的协议取得的款项有合同依据，被拆迁人从拆迁人处所取得款项不论是否包括了搬迁补助费、停产停业损失均与承租人无关。即使被拆迁人所获得款项超出其应得数额，有权提出返还要求的也只是拆迁人，而承租人应得的补偿款可另行向拆迁人主张。3、根据拆迁补偿安置协议法律效力的不同，在现有法律框架下房屋承租人可以采用的救济方式效果有限。      （1）协议无效或者部分无效的，承租人可向人民法院申请宣告协议无效。在协议被确定无效之后，向房屋拆迁管理部门申请行政裁决。这是目前的法律框架下承租人所能采取的通常途径。但是，在实际的拆迁过程中，行政部门往往根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第8条认为承租人申请行政裁决时所承租的房屋已经灭失或者拆迁当事人已经达成补偿安置协议而不予受理。对于行政部门作出的不予受理决定承租人可以提起行政复议和行政诉讼，但是人民法院根据《行政诉讼法》及相关司法解释的规定，对行政裁决的事实认定、行政程序、法律适用、有无超越职权和滥用职权等进行全面合法性审查后难以变更不予受理的决定。      （2）协议有效，承租人另行向拆迁人主张。在标的物已经灭失的情况下，承租人申请裁决只会换来不予受理的结果，必然走上行政诉讼之路。      （3）承租人在申请行政裁决之前或者行政裁决不予受理之后直接起诉拆迁人或者拆迁人和被拆迁人，人民法院都会根据《房屋拆迁管理条例》第16条和最高人民法院法释〔2005〕第9号裁定驳回起诉。      因此，根据现行的《房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》以及最高人民法院法释〔2005〕第9号，承租人无法有效维护自身权益。      二、房屋承租人应如何维护自身权益      1、在签订租赁合同时对拆迁补偿条款进行特别约定      拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同两个法律关系。依法拆迁是合法行为，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保护，被拆迁人有权获得补偿，承租人有权获得因为解除合同而造成损失的赔偿。为使承租人在所承租房屋拆迁时所获得的赔偿有约可依，建议承租人在签订《房屋租赁合同》时对补偿内容进行详细约定。例如约定“在租赁期内，租赁房屋遇有商业拆迁或市政拆迁时，出租人应当从所得或应得补偿款中对承租人进行补偿。有关土地、地上物（房屋等）、速迁奖金、出租方出资所为之添附等内容的补偿归出租方所有；有关停产停业损失、设备搬迁费用、人员安置费、承租方出资所为之添附等内容的补偿归承租方所有”，同时还可以对出租人拒不支付补偿的行为定以相应违约责任。如此有了对补偿内容的详细约定，出现拆迁补偿情形时，双方即可按约分偿，不致引发纠纷，即使发生纠纷也可以通过民事诉讼途径解决。      2、房屋承租人应积极行使条例所赋予的权利      《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与承租人重新订立房屋租赁合同。”该条规定的原则是既要对房屋所有人进行补偿，同时又要兼顾房屋使用人的利益。承租人有权就拆迁补偿事宜与拆迁人、被拆迁人进行协商。在拆迁人发布拆迁公告之后、租赁房屋灭失之前，承租人应以独立的主体积极地就赔偿或产权调换要求与拆迁人、被拆迁人进行协商，不能过分地依赖被拆迁人。如果经协商不能达成拆迁协议的，应争取在房屋灭失之前请求房屋拆迁主管部门裁决。      3、被拆迁房屋承租人保存证据的重要性      2001年《城市房屋拆迁管理条例》被重新修订后，房屋承租人不再是被拆迁人，而成为区别于被拆迁人的独立当事人，承租人的权益很容易被侵犯。承租人在被拆迁房屋未进行价值评估与补偿的情况下交出承租房屋或未将其装修及相关财物进行证据保全或取得拆迁人的确认，最终拆迁人将可能不承认装修损失，仅补偿停工停业损失和搬迁补助费，甚至将全部补偿款项支付给被拆迁人；而被拆迁人则认为承租人的损失非其造成，拒不补偿。从诉讼角度来讲，房屋承租人过于轻信拆迁人与被拆迁人，未能及时保存证据有可能导致旷日持久的补偿争议。本文所述案例中承租人便是在承租物被拆迁之前委托公证处进行现场证据保全，该保全证据是承租人请求赔偿的重要依据。      三、关于承租人提起民事诉讼的探索      1、法复〔1996〕12号仍然部分有效      本文案例中张某作为承租人为主张自己应得的拆迁补偿款提起三次起诉、一次行政裁决和一次上诉，三次起诉两次被裁定驳回起诉、一次被裁定不予受理，为何起诉无门？最高人民法院法释〔2005〕第9号颁布之后，许多人误认为人民法院不再受理拆迁纠纷案件。而一些法院或出于行政部门的压力、或嫌此类案件繁琐，一看到是涉及拆迁的纠纷，便推脱敷衍，不管当事人是否经过行政裁决，不管其是否达成拆迁补偿安置协议，一律不再受理。      在我国当前有关拆迁立法体制甚不完善，拆迁纠纷日益增多的境况下，法复〔1996〕12号对于当事人达成拆迁补偿安置协议后，又反悔的，可以直接提起民事诉讼，就具有了独特的意义。同时，本人认为法复〔1996〕12号有关当事人达成拆迁补偿安置协议又反悔的规定符合我国民法通则和合同法的法律规定和立法精神，拆迁补偿安置协议属典型的民事合同，当事人达成拆迁补偿安置协议后又发生纠纷的，属合同纠纷。根据合同法的规定，当事人达成拆迁补偿安置协议又反悔的情况完全可以受合同法的规制，合同法足以维护当事人的合法权益。      已经失效的最高人民法院《关于适用〈城市房屋拆迁管理条例〉第十四条有关问题的复函》认为在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人属于平等民事主体，发生权益纠纷不论是否经过裁决，当事人向人民法院起诉的，人民法院应以民事案件受理。法复〔1996〕12号虽然废止了（1993）法民子弟9号复函，但仍然规定只要未经过行政裁决，就房屋补偿、安置等问题可以直接提起民事诉讼，当事人也可以通过民事合同纠纷寻求救济。      2、承租人有权提起不当得利之诉      法释〔2005〕第9号规定当事人达不成拆迁补偿安置协议的，应当先申请行政裁决。但是，对于承租人未参与签订拆迁补偿安置协议而其应得的装修赔偿款、搬迁补助款以及停产停业损失已经被被拆迁人领取并拒绝支付给承租人的，而行政裁决、行政诉讼无法获得有效救济，是否能通过民事诉讼途径来获得保障呢？本人认为根据一般的民事诉讼法律来救济是完全必要和可行的。在所列举的案例中，厦门市中级人民法院认为承租人张某对于拆迁人所应支付的赔偿款项目以及金额没有异议，承租人的起诉并不是因拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议而引发的，而是被拆迁人收取了本应属于承租人的款项、侵害了承租人的合法权益，承租人张某主张返还款项。承租人张某的诉求符合起诉条件，属于民事案件的受理范围。本人认为根据我国民法通则第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，被拆迁人领取且拒绝支付相应的款项给承租人的行为构成不当得利。      据法条分析，不当得利的特征和构成要件是：（1）一方受益，一方受损。（2）受益与受损之间必须有因果关系。（3）取得利益没有合法根据，即既没有法律上、也没有合同上的根据，或曾有合法根据，但后来丧失了这一合法根据。      罗马法将不当得利分为无原因不当得利和具不法原因不当得利两种。不当得利的取得，不是由于受益人针对受害人而为的违法行为；而是由于受害人或第三人的疏忽、误解或过错所造成的。不当得利或基于给付而发生，或基于行为而发生，或基于法律规定而发生，又或基于自然条件而发生。基于行为而发生的不当得利。一是基于受益人的行为而发生；二是基于受损人的行为而发生；三是基于第三人的行为而发生。      结合案例分析：《城市房屋拆迁管理条例》对于房屋承租人法律地位以及应获得相应补偿的权利作了规定，而《拆迁补偿安置实施方案》进一步明确了拆迁人应当支付给房屋承租人的搬迁补助款、停产停业损失的具体数额。房屋承租人对拆迁人应当支付的款项以及金额没有异议，而是认为拆迁人将搬迁补助款和停产、停业损失支付给了错误的对象，而且拆迁人在承租人第二次提起诉讼的过程中已经向法院提交了其已经向被拆迁人支付了搬迁补助款和停产、停业损失的凭证并在庭审中确认《房屋拆迁补偿安置协议》所涉及并已经支付给被拆迁人搬迁补助款和停产、停业损失系同指《城市房屋拆迁管理条例》和《拆迁补偿安置实施方案》中规定应当归房屋承租人（使用人）所有的款项。《房屋拆迁补偿安置协议》不仅处分了房屋承租人的权利，而且被拆迁人因此而获得了利益，该损害结果的发生是当事人（承租人、被拆迁人）之外的第三人疏忽、误解或过错所造成的。      拆迁人与被拆迁人签订的《拆迁补偿安置协议》是否是被拆迁人取得搬迁补助款、停产停业损失的合法依据呢被拆迁人往往认为其取得搬迁补助款和停产、停业损失是基于其与拆迁人签订的《拆迁补偿安置协议》，是有合同依据的，不属于不当得利。然而，本人认为《民法通则》第92条着重强调的是“合法”，即获得利益应存在法律依据或者合法的合同依据。不论是根据《城市房屋拆迁管理条例》要求签订三方协议的强制性规定还是根据一般的无权处分行为的效力来判断，拆迁人和被拆迁人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》无效或者处分了应当归房屋承租人所有的权利的条款无效，即《拆迁补偿安置协议》并不是被拆迁人取得搬迁补助款和停产停业损失的合法依据。      当前，房地产开发以及城市基础工程建设如火如荼，而拆迁、安置涉及的主体众多，关系错综复杂，如何公平、合理地维护各方当事人的合法权益，使拆迁补偿安置工作和谐进行，在《城市房屋拆迁补偿安置条例》以及现有司法解释的基础上亟待出台更完善、明确的法律、法规，以利于法律的正确贯彻、执行。
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城市房屋拆迁管理条例 国务院令第７８号（一九九一年一月十八日国务院第七十六次常务会议通过）
 目录  第一章 总则  第二章 拆迁管理一般规定  第三章 拆迁补偿  第四章 拆迁安置  第五章 罚则  第六章 附则第一章 总则    第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，制定本条例。    第二条 凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本条例。    第三条 本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。    本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。    第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。    第五条 拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。    第六条 国务院房地产行政主管部门主管全国的城市房屋拆迁工作。    县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门（以下简称房屋拆迁主管部门），主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。    第七条 县级以上地方人民政府应当加强对城市房屋拆迁工作的领导。对在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或者个人给予奖励。返 回第二章 拆迁管理一般规定    第八条 任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。    实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。    第九条 当地人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁。有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。    拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。    房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。    第十条 房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告或者其他形式予以公布。房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。    第十一条 拆迁范围确定后，由当地县级以上地方人民政府房屋拆迁主管部门通知房屋拆迁所在地公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方人民政府批准后，方可办理。    第十二条 在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订书面协议。    补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款。    第十三条 补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。    拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。    第十四条 拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。    当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。    第十五条 在房屋拆迁公告规定的或者本条例第十四条第一款规定的裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。    第十六条 法律、法规对拆迁使（领）馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等另有规定的，依照有关的法律、法规执行。    第十七条 房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁活动进行检查。被检查者应当如实提供情况和资料。检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。    第十八条 房屋拆迁主管部门应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。返 回第三章 拆迁补偿    第十九条 拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例规定给予补偿。    拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。    第二十条 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。    作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。    第二十一条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，或者由城市人民政府按照城市规划统筹安排。    拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿。    第二十二条 以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。    第二十三条 以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还住宅房屋与被拆除住宅房屋之间的差价结算及超过或者不足所拆住宅房屋的原建筑面积部分的价格结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。    第二十四条 拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改。    第二十五条 拆除有产权纠纷房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。    第二十六条 对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。    拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。返 回第四章 拆迁安置    第二十七条 拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，依照本条例规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。    被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。    第二十八条 对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。    对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。    第二十九条 拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。    第三十条 拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积（以下简称原面积）安置。    对按照原面积安置住房有困难的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。增加安置面积的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。    第三十一条 被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费。    在规定的过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费。    在规定的过渡期限内，由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置补助费。    搬家补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。    第三十二条 拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限；由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。    第三十三条 由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应当适当增加临时安置补助费。    由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，对由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人，从逾期之月起应当适当付给临时安置补助费。    第三十四条 拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。返 回第五章 罚则    第三十五条 对有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁，并可处以罚款：    （一）未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的；    （二）委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的；    （三）擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿、安置范围的。    第三十六条 拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限或者擅自延长过渡期限的，由房屋拆迁主管部门对拆迁人予以警告，并可处以罚款。    第三十七条 被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房的，由房屋拆迁主管部门对被拆迁人予以警告、责令限期退还周转房，并可处以罚款。    第三十八条 本条例中所规定的罚款，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。罚款全部上缴国库，任何单位和个人不得截留、分成。    第三十九条 被处罚的当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。    第四十条 辱骂、殴打房屋拆迁主管部门工作人员，阻碍房屋拆迁主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理处罚法规的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。    第四十一条 房屋拆迁主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第六章 附则    第四十二条 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本条例制定实施细则。    第四十三条 本条例由国务院房地产行政主管部门负责解释。    第四十四条 本条例自一九九一年六月一日起施行。
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