前几天，住建部约谈5城，房价涨幅过快，其中就包含了宁波。紧接着，宁波就发出史上最严的“4.17新政”，限购区扩大了4倍，堵住了外地人补缴社保、个税破限购的漏洞，热点学区房出台政府指导价等……

那么，宁波真的不能投了么？哪里还值得入手？这一篇我们好好聊聊宁波买房如何选筹！

宁波买房，只看限购区！

先看一下宁波的基本面：

GDP排名：全国城市第12位（宁波市2020年GDP12408亿元，长三角排第5，仅次于上海、苏州、杭州、南京），GDP排在宁波前1名的是直辖市天津，14084亿元！

房价排名：全国城市第11位（宁波市2020年房产均价24465元/㎡，长三角排第4，仅次于上海、杭州、南京），房价排在宁波前1名的，也是直辖市天津，26332元/㎡！

面积：9416平方公里，辖6区2市2县

常住人口：854万（2019年宁波新增常住人口34万，当年新增人口数仅次于杭州、深圳、广州，排全国第4）

城市级别：全国5大计划单列市之一（另4个：深圳、厦门、青岛、大连）、副省级市、长江三角洲南翼中心城市

限购政策：在主城区990平方公里限购区范围内，非户籍需缴2年社保才可买房，自取得产证之日起限售2年

首付政策：首套首付3成，二套首付6成

接下来，我们通过宁波今年“两会”最新发布的“十四五”规划纲要和轨交近期建设规划，来了解一下宁波的城市格局。

“十四五”规划纲要提出：宁波要深度参与长三角一体化，高水平共建沪杭甬湾区经济创新区，协同唱好杭甬双城记，做实做强宁波都市区，全力建设海洋中心城市。

推动中心城区“东揽、西拓、南融、北强、中优”，提升南北两翼发展水平，加快形成“一核引领、两翼提升、三湾协同、多极支撑、全域美丽”的市域发展总体格局。

一核：都市核心，包括了市辖6区；

两翼：北部副城，包括余姚、慈溪和前湾新区；南翼副城，包括宁海、象山；

三湾：杭州湾、象山湾、三门湾

争取10年内，实现全域撤县（市）设区。

我是长三角房哥，干过销售做过电商，喜欢研究城市发展和数据，现在主要做长三角楼市分销和代购。准备好好奋斗赚钱，打算在上海买套房，希望对长三角感兴趣的朋友加我群聊：djwl（备注：知乎），咱们一起努力，买房路上多个伙伴多条路

市域“大饼”虽然摊得大，但是我们来看一下宁波轨交近期建设规划：

目前宁波已开通轨交1-4号线，运营里程154.3公里，全国排名第18位，相比宁波在全国城市GDP排名第12位，房价排名第11位，“非省会”的宁波，地铁建设还是滞后不少！

今年（2021年）年底，轨交5号线一期，27.5公里，22座车站将投入使用，初步形成宁波轨交网基本骨架。

下一步，年，宁波将开建5号线二期，及6、7、8号线三条新线，1、4号线各西延1站。

上述新、延轨交线路建成后，5年后（2026年）宁波轨交运营图如下：

除1号线东段@五乡+北仑主城区8站、6号线东端@北仑滨江新城（小港）3站、鄞奉线南端@奉化城区2站外，其余都处在宁波4.17新政的限购区范围内。

新政后宁波限购区范围图

北仑是重化工业区+港区，奉化城区也都是本地需求，也就是说，宁波值得买的区域，尽数在限购区范围内，4.17新政后，外地人通过补缴社保、个税破限购的漏洞已经堵上，宁波主城区楼市已彻底沦为宁波人自己的狂欢。

外地人若想在宁波买房，目前只有以下3个办法：

（1）全日制普通高校和中等职业学校（含技工学校）毕业15年内的毕业生，可落户宁波买房；

（2）具有普通高等教育大专以上学历或职业资格，在宁波缴纳社保6个月，签订劳动合同，可办理人才落户；

（3）缴纳2年社保后，不落户，也可以买房。

至于主城区以外的前湾新区（原杭州湾新区），笔者认为这是一个高能级的产业新城，号称浙江版“小浦东”，距离宁波、杭州、上海车程均在1小时左右，房价只有宁波主城区均价的一半，各种高能级配套越来越齐全，是环甬长三角投资的价格洼地、未来的价值高地，最早期8000元/㎡入市的已赚了好几千，目前均价在1万3、4,基本上每年有着800-1000元/平的涨幅，随着通苏嘉甬高铁、杭州湾轻轨的修建，未来前景依旧看好。

宁波主城买房，只看“一廊、四区、两轴”！

宁波“十四五”规划纲要，特别强调：全力建设“甬江科创大走廊“，布局3个以上科学装置，高起点建设甬江实验室，推进“科技创新2025”，“变革性创新引领2025”计划，到2025年R&D经费支出占地区生产总值比重达到3.6%

目前，大走廊重点聚焦北部甬江两岸，南部东钱湖2大创新圈，建设5类，16个创新功能片区，在北部甬江两岸先行启动了宁波文创港（@江北孔浦）、甬江时尚东外滩、宁波软件园（@高新区梅墟）、国家大学科技园（@镇海庄市）、宁波新材料科技城启动区（@镇海骆驼）等7大功能板块。

宁波“十四五”重点发展的4大片区是：

（1）泛三江口，也就是老海曙+北江东+老江北，宁波的核心，甬城的经典之区！

（2）东部新城，市政府所在的新贵之区；

（3）鄞州南部新城，宁波最“壕”之区，宜居花园新城；

（4）镇海新城，“崇文”之区，科创走廊；

大东部新发展轴：镇海新城—甬江科创大走廊&高新区—东部新城—南部新城—东钱湖

余姚江-奉化江“两江”发展轴：江北慈城—姚江新城—泛三江口—海曙鄞奉—空铁新城

沿着“两轴”去看盘，有这些盘值得关注！

该板块位于老海曙区段塘街道，离市中心很近，地铁1站到宁波火车站，4站到天一广场&老外滩，阿里宁波总部在该板块。4月下旬有两个新开盘在PK：

龙湖天玥，宁波第2座龙湖天街TOD项目@在建中8号线南苑站，主力户型110-170㎡，报价36000元/㎡基础装+3000元/㎡升级包，旁边海曙金茂府二手房挂牌价49000元/㎡，倒挂1万元/㎡！

保利雅戈尔江上印，一线看奉化江无敌江景房，在建中8号线段塘站距小区约800米，主力户型116-180㎡，报价35000元/㎡基础装+2500元/㎡升级包。

5月1日，又有1个新项目建发春江悦售楼处将开放，主打104-147㎡国风洋房，与周边的网红景点南塘老街交相辉映，预计均价38000元/㎡。

该板块入门盘是万科海潮映月，主力户型87-139㎡，均价34000元/㎡。

江北老外滩，是宁波开埠后最早发展起来的商圈，与上海外滩一样，具有城市地标的象征，该板块目前有2个盘待后续加推房源：

一是绿城春月金沙，去年12月开盘限价是37000元/㎡；

二是中海逸江源境，一线看余姚江无敌江景房，上一批均价41000元/㎡；

二手房有2004年交房的外滩花园34000元/㎡，2010年交房的汇豪天下37000元/㎡

被余姚江、日湖和甬江包围的湾头板块，中国铁建花语江湾，还有178-243㎡的大户型在售，均价38000元/㎡，二手房中铁建青秀澜湾，均价42000元/㎡

3、姚江新城（五江口）

江北宁波奥体中心旁，江来上府，4月8日首批开盘即售罄，限价31800元/㎡，旁边姚江金茂府二手房挂牌价48000元/㎡，倒挂有1.6万元/㎡！江来上府下一批7、8月份会推出，估计还会是“日光盘”！

江南属于海曙区望春街道，有宁波“被指导价”的9大学区房之一海曙外国语学校五江口校区加持，宝龙雅戈尔江汇城，4月下旬最后一批300多套，离江仅150米的高层房源推出，主力户型99-113㎡，毛坯限价31500元/㎡，对面二手房青林湾挂牌价44000元/㎡，倒挂有1.3万元/㎡，上一批开盘中签率1:7，也是超级网红盘！

慈城，是慈溪县的老县城，也是中国历史文化名城。4号线通车后，业已成为江北刚需上车首选之地，4.17新政后也被划入了限购区！

慈城新城，围绕历经10年开发的云鹭湖发展，已引进江北新城外国语学校、宁波市妇女儿童医院江北院区，并集聚了前洋E商小镇等特色产业，值得关注的新盘有：

（1）“入门盘”新希望映辰府，主力户型86-121㎡，报价20900元/㎡；

（2）万科坤和湛蓝云镜，主力户型95-143㎡，报价26200元/㎡。

镇海区新的区政府所在地@骆驼板块，也称“镇海新城”，是“十四五”期间，宁波重点发展的4大片区之一，目前暂未开通轨交，房价尚处于洼地。

（1）教育：有全省数一数二的省镇海中学（公办），市重点私立名校蛟川书院；

（2）产业：“十四五”期间宁波市的“1号工程”甬江科创大走廊的2个先导区在镇海：

一是宁波新材料科技城启动区，在镇海骆驼，华为、鲲鹏产业园已经入驻；

二是国家大学科技园，在镇海庄市；

（3）配套：新城吾悦广场、镇海银泰、爱琴海购物公园都已开业，吾悦广场3期二手房已卖到3.1万元/㎡；

（4）交通：5号线今年年底通到庄市，通到骆驼的3号线北延、7号线五年内通车。

值得关注的新盘：绿城春雨云树，宁波植物园景观房，预计5月下旬开盘，精装限价25800元/㎡；万科海上都会，骆驼城西机电产业园内，在建双轨交（3、7号线）刚需大盘，主力户型98-142㎡，精装限价22499元/㎡。

6、甬江科技大走廊（高新区）

近期有新盘供应的主要在江北孔浦板块、镇海庄市和高新区梅墟板块。

居于甬江科技大走廊文创港客厅位置的江北孔浦板块，享2、3号线换乘之“地利”，在售新盘有：美的保利君兰锦绣，主力户型98-132㎡，报价33185元/㎡；滨江拥涛府，主力户型99-129㎡，报价32600元/㎡；

宁波国家大学科技园@镇海庄市板块，崇文花园，是年底即将通车的5号线一期终点兴庄路站TOD项目，主推90、96㎡高层，120-139㎡洋房，上一批3月开盘均价24200元/㎡，下一批房源预计在5-6月份推出。

甬江南岸的宁波软件园@高新区梅墟板块，目前只有绿城春月云锦一个尾盘在售，在建中的6号线梅墟路站距小区约700米，主力户型94-165㎡，报价33700元/㎡基础装+1800元/㎡升级包，对面海曙雅戈尔东海府二手房挂牌价33500元/㎡，几无倒挂！

市政府所在地东部新城核心区，目前已无新盘在售，去年6月绿城凤起潮鸣最后一批房源5万元/㎡售罄，板块内二手房挂牌均价超过6万元/㎡的有：宁波府60710元/㎡、东方一品62570元/㎡、保利印江南63664元/㎡，明洲水乡邻里花苑65965元/㎡，泊璟廷一期77390元/㎡，泊璟廷别墅126148元/㎡为宁波最贵楼盘！

东部新城南部边缘，3月30日开盘的“迷你”小盘绿城春来晓园，新房限价33000元/㎡，开盘当日即售罄。目前，4号线矮柳站（宁波火车东站）旁，又一“迷你”小盘绿城春和锦庐正在报名登记中，估计也是“日光盘”的节奏！

近期东部新城还有一大新闻就是：位于绿城宁波中心对面的阪急百货，本月底开业，将成为东部新城新晋网红商圈。

近十年发展起来的宁波最壕新城，“宁波GDP第一区”鄞州区政府、宁波博物馆、2.4公里长的宁波版“中央公园”鄞州公园、宁波版“迪士尼”罗蒙环球城，皆位于该板块。坐北朝南瞰鄞州公园景的江山万里二期住宅挂牌价78727元/㎡，别墅挂到了106200元/㎡，就这公园景，没江又没山，居然卖10W+？真是刷新了我对宁波房价的认知！

南部新城鄞州大桥的东堍，柳岸闻莺5月开盘，报价38000元基础装+2000元/㎡升级包+车位，最后144套房源，已经有10+倍于房源量的认筹量，可见有多火。

绕城高速以南的姜山镇上（4.17新政后也限购），祥生潮起云悦，是泛南部新城唯一稍微好买一点的新盘，限价27000元/㎡，入门户型91㎡，总价246万元起。

另外，宁波东钱湖板块以低密度度假产品为主，空铁新城（栎社）板块暂无新盘供应，在此就不详述了！

我是长三角房哥，欢迎对长三角楼市感兴趣的朋友加我群聊：djwl（备注：知乎），一起探讨城市发展和楼市行情，我们也有带看业务，如果你对某个板块和楼盘感兴趣，可以免费带你过去考察，和粉丝一起交流！

1：宁波北仑凤凰山主题乐园

南站789到主题乐园下车。

北仑城区北仑影剧院搭乘716路公交车，到主题乐园站下车。

704，706，68路沿途增设主题乐园站。

自驾车同三高速北仑出口，右转泰山路后直行，到长江路左转。

开放时间：9：00—17：00

票价：120（全园一票通玩）。

2.慈溪达蓬山80天环游世界主题乐园

宁波出发坐车：【汽车北站】—（中巴车/11元）—【三北镇（达

山）】—（三轮或公交）—【乐园门口】；

平日票价90元，节假日票价110元

开放时间暂定为每日9：00-17：00，其中每周一（国家法定节假日外）全天闭馆整休.

市区公交633.363、623、526、635、636、650、205路到鄞州区政府（四明路口）下车即可。

公交南站541，宁波第三医院341路。

自驾车从市区出发转入镇海区按公路指示牌走县道即到景区。

市区汽车东站901路公交。

全天开放（景区内景点另外收费）。

门票价格：30元/人；

交通：901路(湖心景区方向)直达终点站下

门票价格：25元/人；来回车票价格：15元/人。

门票价格：10元/位，可乘901路（湖心景区方向）、906路至岳王庙站点下即可

沙孟海书学院（周尧昆虫博物馆）

门票价格：10元/位，乘901路（湖心景区方向）至国七寺下即可。

位于宁波市鄞州区龙观乡

交通：汽车南站有到五龙潭的中巴。

票价：龙潭飞瀑40元，青云梯30元，联票60元。

交通：汽车南站中巴车5分一班。

自驾车从市区出发上高速公路--宁波奉化，按公路指示牌走县道即到溪口。

票价：统票门票价格130元/人。（包括蒋氏故居景区，蒋母陵园景区，雪山景区和徐凫岩景区）。

景区票价格：1：蒋氏故居门票价格：70元

2：蒋母陵园门票价格：30元

3：雪山景区门票价格：55元

4：徐凫岩景区门票价格：15元

开放时间：8：00—17：00

交通：南站乘到奉化的中巴车途径滕头村时下车。

自驾车：宁波出发转入奉化，按公路指示牌走县道即可至滕头村。

交通：汽车南站乘坐中巴到鄞江镇。

交通：宁波汽车南站直达宁海，到宁海西站转乘到前童即可。

交通：宁波汽车南站直达宁海客运中心（23元），到宁海西站转乘至白溪（8元）。

票价：大松溪峡谷65元（包括门票与船票），双峰森林公园60元（包括门票与船票）。

开放时间：8：00—17：00

交通：宁波汽车南站乘往宁海的长途班车，在梅林下车后转往南溪林场的中巴车前往。

票价：120元（含温泉浴池）

交通：宁波汽车南站直达宁海，宁海汽车西站专乘到梁皇山即可。

交通：宁波汽车南站直达宁海客运中心，转乘108到西站，转黄坛镇即可。

开放时间：开放时间:平时：8：00—16：30，节假日：7：00—17：00

交通：宁波汽车南站直达宁海，转108路公交车到汽车东站，转乘到长街，再到伍山即可

交通：宁波汽车南站乘车，至河姆渡村下车向北再摆渡即到。

宁波333路（起点：双东路，莱茵堡大酒店门前），自6:00-17:00，每隔20分钟一班。

票价：成人25元，学生13元

交通：乘坐市公交第三医院站362路直达、黄鹂站365路

交通：宁波汽车东站中巴车直达。公交车82路，356路。

开放时间：6：00—16：00

交通：公交江夏公园331，汽车东站335，第三医院337可到达。

票价：慈城的慈溪县衙门景点门票10元

交通：宁波汽车南站上午7：30专线，下午1：00大巴直达。

公交望春站902路、火车南站106路、途径体育馆388路终点站下，乘黄鹂新村

365路至动物园北门站下即可。

开放时间：8：30—16：30

22：四明山李家坑漂流

交通：乘坐617直达。

票价：118元（包含漂流）

23：松兰山海滨度假区

交通：汽车：宁波汽车南站

乘宁波——象山快客,象山爵溪车站——松兰山度假区。另外宁波南站到象山几乎每30分钟一趟车，象山县城到松兰山有许多小巴，（15元）至景区。

自驾车：从宁波出发转入象山按公路指示牌即可到达景区。

交通：汽车：公交开明街(新街)238路。

自驾车：从宁波出发入鄞州区城西5公里处的高桥乡邵家渡至景区。

交通：汽车：宁波—象山，象山客运总站—石浦，石浦—中国渔村。

交通：宁波直达象山客运总站，到旁边新桥车站转乘

交通：宁波汽车南站乘到石浦的快客

交通：中巴南站乘353、82、83、556路公交车到北仑中河路下车，往前50米到北仑影剧院，转乘游1线或游2线。也可以去体育馆乘车。

1.网岙景区：30元整

2.瑞岩景区：30元整

交通：（1）乘快艇：你需要到轮船码头买票，早上6：30，这里有专车把你送到穿山码头，乘快艇抵达。全程票价66元（包括车费及快艇费用），时间约2小时。

（2）乘汽车：每天早上7：15，汽车北站有班车直达桃花岛射雕影视基地，路程约2小时；下午3：30返程，一天一班。单程票价33.50元。

票价：桃花峪35元，安期峰38元，射雕城38元，塔湾金沙18元。

交通：汽车北站至五里下车转乘浒山至东方埠头的车

开放时间：8：00—16：30

交通：宁波南站至天下玉苑（中巴车或旅游巴士07：00--17：00，每隔半小时一班）票价：15元

开放时间：8：00—16：00

东钱湖位于宁波东南近郊，面积比杭州西湖大了三四倍，不过东钱湖沿岸开发了各种收费景区，相比之下显得稍市侩些。想要享受东钱湖之美，可以花钱进入景区游玩，年轻人则更愿意骑自行车环湖，赏景拍照好不惬意。

沿东钱湖分布着小普陀、陶公岛、福泉山、南宋石刻遗址公园、雅戈尔动物园等多个景区，还有一些自然村、小公园，通常会用周末的一两天挑几个感兴趣的游玩，并不会环游所有景点。环东钱湖有多条公交线路，可以到达几乎所有主要景区，很方便。

环湖皆山，溪水七十二条汇集于此，形成个巨大的天然水库。每逢天旱，开闸放水，可灌溉奉化、鄞县、镇海八乡的农田，又是淡水养殖基地，故又称万金湖。东钱湖原有陶公钓矶、余相书楼、百步耸翠、霞屿锁岚、双虹落彩、二灵夕照、上林晓钟、芦汀宿雁、殷湾渔火、白石仙坪十景等。

东钱湖全湖可分为三个部分：西湖以师姑山、笠大山为界，称“谷子湖”；东北以湖里为界，称“梅湖”，此湖已于1961年废湖，建立梅湖农场，其余湖面称为“外湖”，外湖自1976年建成湖塘边后，又分为南、北二部分。三者合起来统称为“东钱湖”。东钱湖周围山并列、秀峰峥嵘，千姿百态；它的东南方雄峙着福泉山，西北方横亘着月波山；东北方则围以龙蜷山和梨花山，前对白云后忱目塔，陶公山巍峨地虎踞其北，百步尖屹立于遇，二灵与霞屿遥对，大慈共隐学相望。四周有七十二条溪汇流于湖；三峡溪倾于东，泉月溪灌于西，郭童溪流于北，象坎溪注于南，其余如上水、下水、韩岭、青山、黄菊、紫场，大慈等溪 ，纵横贯注，汇成烟波浩淼的东钱湖。因而素有“西子风光，太湖气魄”之称。