买二手房交首付后是不是可以过户买卖买方付了首付款后就要过户吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-11-08 14:34 标签： 买二手房交首付后是不是可以过户

首付是指买房时按国家比例第一次支付的最低比例款项。对于二手房的首付支付时间，一般都是有买卖合同双方当事人协商决定的。

在实践中，具体有以下两种方式：

1、过户前直接支付。可以在双方约定的情形下，在过户前支付足额首付。而且，如果是需要按揭买房的，也是有这个要求的。

2、资金监管，除定金和贷款部分外，全部办理资金监管手续，在过户前打入监管账户，过户后直接打入卖家指定的账户。

不过，实际的首付往往会比规定的首付比例要高，这是因为二手房是以销售价购房，以评估价贷款。而...

市民张先生日前拨打党报热线反映，他前几天看中了一套总价40万元左右的二手房，想通过中介公司贷款，首付款想交30%。与中介公司签订合同后，办理下来的贷款首付款要求交纳40%。张先生不明白，觉得自己上了中介公司的当，“为什么首付款比预期提高了?”

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二手房首付，指的是购买二手房时除了银行贷款外买受方应当一次性支付的金额，其首付款的计算方式为：净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)。贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。购房者计算二手房首付时，也是按照以上方法进行计算的。

值得注意的是，在二手房交易中，首付的成数是需要购房者跟房主协商决定的，一般是2至3成。

一般情况下，银行是需要看到房主开具的除贷款部分的其它房款收据，才能批贷成功。<...>

【如何计算二手房首付】

净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)

贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)

贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。

在二手房贷款人群占主力军的当下，金融理财师给借款人指出申请二手房贷款时的“八大注意事项”：

注意事项一：评估价与最高贷款额

1、买卖双方先合意相关的过户事宜，就买卖房屋的价格、房屋类型及位置、过户时间及相关的材料提供等具体的事宜写入双方的买卖合同中，核实无异议便可签订合同。
2、到房屋登记发证大厅进行网签，提供买卖双方身份证明原件及房屋所有权证；卖方：身份证、户口簿、结婚证(是否为?)、房产证、土地证、。(注：若为夫妻共同财产，卖方的夫妻双方必须亲自到当地部门签字。)买方：身份证、户口簿、当事人亲自到当地房屋产权登记部门签字。
3、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。例如面积、房屋坐落等；买卖双方各需承担交易手续费合同印花税的50%，而契税按照房屋实际成交金额的0。75%计算，可由买卖双方约定由一方承担。中介费则是按照房屋实际成交金额的0。5—2。5%计收，卖方一般支付2。5%。过户手续费：每套50元。除此外，买方还需承担权证印花税：每本5元；登记费：如果房屋属于个人产权，每件收费100元；如果房屋属于其他产权，每件收费200元；维修基金：根据所购房屋的实际情况计算及其他相关费用例如房屋评估、咨询等费用。
4、办理产权转移过户手续。买卖双方在房屋登记发证大厅办理完房屋登记后，买方10个工作日后凭领取房屋所有权证通知单再次到房屋登记发证大厅领证。
5、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更后，银行将贷款一次性发放；
6、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。

千万不要这样弄，不然的话，可能会后悔莫及。

一、小姑看上一套房，先交钱没过户，结果对方反悔了。

我身边就有发生过类似的事情。事情是这样的，两年之前，我小姑他们要换房子，看中了县城一套二手房，地段挺好的，位于我们县城的中心位置，当时的总价格是61万元。

然而，当时那套房子，房产证还没有满两年，所以卖家就想着让小姑先付一部分钱首付钱，然后等产权满两年了以后，再进行过户，交了钱呢，小姑他们可以先进去住。

在这里，我先跟大家说一下，买卖二手房的时候，会出现两个非常重要的概念，一个叫做满二唯一，一个叫做满五唯一。

所谓的满二唯一的意思，就是说这套房子的产权满两年了，并且是卖家在当地唯一一套房子，那么，在买卖的过程中，就可以免除增值税。

而满五唯一的意思也差不多，就是产权满五年，并且是买家在本地唯一一套房子，那么在交易的过程中，就可以免除增值税跟个税。


增值税跟个税，是我们在买卖二手房中两笔非常大的支出，一般情况下，增值税是由卖家承担，个税是买家来承担。

就这样，小姑交了一部分首付的钱，然后房子就住了进去。可是谁知道，去年年末的时候，卖家却告诉小姑，说这房子他们不卖了，要自己住。

当时，小姑就跟对方吵了起来，但是毕竟房子没有办理过户手续，房子本身就不属于小姑，卖家又把当时小姑交的那一部分首付钱，还给了小姑，并且还多付了一些，说是补偿给小姑。

小姑没办法，最后只能搬出房子了。后来听说，卖家并不是要自己住，而是转手就把那房子以更高的价格转卖给了别人，知道这件事以后，小姑全家人都很生气，但是却没有办法，只能怪自己当初没有办理过户手续，才会导致这样的事情发生。

今年小姑再买房子的时候，看中的那套房子，虽然也没有满五唯一，还要交个税，但是小姑还是直接办理了过户手续，她说，还是把房产证拿在自己手中，才是最安全，最放心的。


二、看上一套二手房，房产证不满两年，卖方想让买方先交一部分钱，再去做个公证，两年期满再过户，这样做可以吗？

对于这个问题，我的答案是：不可行。

这样做，虽然能够省掉增值税，但是，也会出现一些其他的问题。

① 房子涨价，卖家不卖了。

也许等到两年以后，房子涨价了，举个例子从原本的80万元，涨到了120万元，那你说，在没有办理过户手续的情况下，卖家是不是会不想卖给你了？

所以说，如果房子涨价，卖家又不太守诚信的话，那么就会出现卖家反悔的现象，就像我小姑遇到的情况一样。


这种情况也是有的，有一些买家，现在想买，但是两年以后，可能又不想买了，那么也有可能就会反悔，说要自己住。

③ 房子涨价，卖家要求涨价。

因为房子还没过户，有可能房子涨价了，卖家想要多赚点钱，于是就想要以现在的价格转卖，叫买家要补齐费用。

总而言之：这样的方法，虽然能够免除增值税，但是却给自己留下了一个后患，毕竟房产证没拿到，什么情况都可能发生，谁都说不一定。


三、整个买卖二手房的过程，以及产生的相关费用。

接下来，我就来详细跟大家说一下，整个买卖二手房，最靠谱的过程是怎么样的？

① 找到卖家，商量价格。

假设你看中一套二手房，一般情况下，二手房的买卖，都是通过中介来进行的。你可以通过中介，跟卖家商量好价格，定好价格。

② 去银行办理中间账户。

这一点特别重要，一定不能直接把钱给卖家，在商量好价格后，让中介带着你去银行，然后开通一个中间账户，先把首付款打到中间账户里，这样是最安全的。

③ 申请房贷，办理过户手续。

接着，你就可以去银行申请二手房的房贷了，等房贷确认通过以后，那么你就可以跟卖家一起去办理过户手续。不要房贷还没申请通过，就办理过户手续，不然到时候房贷申请不通过，就麻烦了。

办理完过户手续，那么房子就是你的了，而卖家就等着剩下的房款到中间账户，最后再转到卖家私人账户就行了。


在整个二手房买卖的过程中，会产生一些费用，我们必须清楚。

前面说了，如果房子是“满二唯一”的话，那么就可以免除增值税，否则的话就要交增值税。

增值税的计算公式：网签价÷（1+5%）*5.65%。

举个简单的例子，如果你要买的房子，网签价是100万，并且房子产权没有满两年，那么你就要交增值税：

个税如果你的房子是满五唯一的话，那么就不用交，没有的话，就要交个税。个税的计算方式有两种，一般情况下，我们是采用网签价*1%来计算。

比如说你的房子产权没有满五年，网签价是100万，那么你就要交个税：


契税这是买卖房子过程中，没办法省的。契税的数额，按照面积的大小来计算，如果你要买的这套房子，是首套房，并且面积小于90平方米，那么契税就是网签价的1%，而如果面积超过90平方米，那么契税就是网签价的1.5%。

倘若你不是首套房，而是二套房的话，那么契税就更高了，一般要达到3%。

假如你要买一套二手房，并且是你的首套房，面积是110平方米，网签价是100万，那么你就要交契税：

中介费没有一个固定的计算方法，一般就是房子总价的2%到3%不等，每个地方不一样。

以上四个主要费用，增值税是买家承担，个税跟契税是买家自己来付，而中介费，没有明确说谁付，在买卖的过程中，买家和卖家可以商量。

现在买卖二手房的整个流程，一定很成熟了。我的建议是，最好不要为了省一点相关的费用，就先不办理过户手续，不然的话，后面随时可能出现各种问题。

如果你真想省费用的话，那么就直接找“满五唯一”的房子来买就行了。房产证拿到自己手中，才是最安全，最稳妥的。

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