我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：您好，看您推荐朝阳公园附近的房子很少提泛海的房子，想请教一下，能详细介绍下泛海这几个公园怎么样，和周边的盘比哪个好一点，有投资价值吗？泛海和星河湾的优点和缺点投资价值和自住性价比哪个高，感谢。

回答：你好，感谢付费！ 朝阳公园因公园地产的概念兴起，一直是公认的城市核心区的富人区。 经过了十多年的沉淀，朝阳公园板块仍然受到高端改善者的认同与热捧，区域价值首先体现在抗跌属性上。 这是因为朝阳公园区域是对外开放较早的区域，投资居住两相宜。 2001年入市的棕榈泉国际公寓吸引了众多演艺圈明星和互联网大佬，开启了区域豪宅化时代。 朝阳公园位处核心地段，有高端国际氛围也有浓厚的人文气息。这种文化底蕴并不是每个板块都能具备的。 区域代表楼盘有： 棕榈泉国际公寓 公园大道 泛海国际 观湖国际 明星大腕多偏爱棕榈泉国际公寓，而且棕榈泉国际的物业也确实是最好的，尤其小区内两栋VIP楼。加上紧邻朝阳公园，地理优势明显。 但是小区外的环境还是有点差强人意，没有拆迁的老破建筑仍然不少。而且小区南侧和东侧外围道路被车辆占道停车，影响了业主出行的心情与品质。 公园大道，这个社区在设计上属于美式高层公寓，楼间距80米，社区整体设计给人很舒服的感受。小区配有健身会所和游泳池，另外还有4000平米的儿童游乐设施，每一户都带有阳台。社区外籍租户较多，这一点对于很多人也是意见不同。 相比之下，位处四环外的泛海国际社区，周边的环境更好。泛海国际当初在新盘上市的时候就频登销售榜首，如今仍然是二手房销量最高的。一方面是因为体量大，另一方面就是源于综合品质较高。 最后，观湖国际相比其他几个项目来说户型偏小一点。 综合分析，朝阳公园板块几个项目略有差异，可以根据个人的需求选择。 朝青是十年前发展起来的区域，生活配套齐全、繁华，朝阳大悦城带了不少人气，以星河湾为代表的豪宅也聚集了不少明星大腕。 第一梯队豪宅：星河湾 高端住宅星河湾，众多明星、大腕、知名企业家、艺术家等高端圈层人士都住在这里。这种小区都是先建园林后盖房子，所以居住体验非常好。 小区内绿化率达到了50%，东边有上千亩的园林，周边不仅环境好，而且很安静，没有太多的嘈杂人群。 年入市的时候，这个楼盘的装修标准就达到了1.5w\/㎡，小区内配备泳池、蝴蝶泉、高端会所，地下车库尽是豪车，物业服务也是一级棒。 总之泛海和星河湾都是终极置业的板块标杆盘首选，至于买哪里，就看你个人喜好，喜欢公园买泛海，喜欢商业买星河湾。 至于性价比，还是要看每套房的价格。 我个人更倾向入手泛海系列。

提问：本人27岁，男，未婚，刚需买房，首套。门头沟区工作，单位在长安街西延线金安路附近，月入9000，公积金3000，首付准备了三百W左右，最近有了资格，感到房价涨，想买一个保值率高一些的房子，方便以后换学区，或者直接买一个学区还可以的品质较高的房子，距离单位稍微远一点没关系，有车，单位附近投资了一个商住。您的资源广、信息量大，请您推荐一下我需要重点关注的房源，如果有具体小区名字最好啦。 看到您对其他朋友提出的建议：“海淀的老破小要买、核心区二手房或无学区要买、进地铁的新房可以考虑。”我是否同样适用？ 谢谢！

回答：投资建议看下 丰台的丽泽、马家堡、角门、草桥等板块。海淀的老破小适合有学区需求的人，纯投资不建议，你还未结婚，搏学区的涨幅需要赌。近地铁的新房可以看，核心区二手可以看。 你适合看总价450以内的标的。 例如 星河城、草桥欣园、富卓苑、阳光花园、城市涧

提问：房姐好，第一次提问。个人情况，已婚，孩子年底出生，家庭收入100，有炫特卖掉能有150，但是17买在次高点，所以有亏损，可用子弹共计500左右。考虑几年内自住+增值需求的三居和西城老破小学区房配置。 问题是：1、先二套买学区房，再攒钱买自住三居，还是先经营贷三居，再买学区房？原因是感觉德胜这种均衡学区价格下降可能性不大。 2、如果买三居，大概预算900-1000，橄榄城、澳洲康都，香颂、东恒时代二期、首城国际您推荐哪个？看您推过橄榄城，但是相比于澳洲康都价格也高，从增值上看，还会比其他的长得好吗？ 3、如果买三居，需要卖掉炫特，感觉北京房子有所回暖，不知道该不该现在卖掉炫特一居室换三居，还是等炫特回本再考虑三居？ 谢谢！

回答：1. 小孩的学区4年后考虑都来得及，现在入一套改善三居更合适 2. 橄榄城、首城国际、东恒时代二期都不错，橄榄城和澳洲康都不是只看价格，档次还是有差距的，在北京品质还是值钱的 3. 要换就趁早，等炫特涨起来，三居你可能就上不了车了(三居不会原地等你的)

提问：你好，请问绿地华彤苑、金地华著和济南尊，这三个楼盘，学区、品质、交通等，哪个楼盘更有投资价值？现在买合适吗？谢谢

回答：1、学区方面，济南尊与金地华著应该还没明确学校，历下区学校整体都还可以。绿地泉华彤苑已明确是山大基础教育集团，还是不错的。学区方面，华彤苑领先。 2、品质方面、绿地在济南多年，整体品质还可以，之前开发楼盘也不少，品质上没出过什么问题，比它的大股东绿地的品质要好很多。 金地在房地产市场化之初的时候还是不错的，这几年有点走下坡路，不过还是可以的，但这个项目与电建合作，不是太看好。 但济南尊虽然用了这个命名系列，但在产品上还差一大截。依托于高端血脉，品质应该不会差。这点上我觉得济南尊会占优一点。 3、交通方面，济南尊处于CBD，交通可能会有点拥堵，但还是比较通达。三个项目交通都可以，比较起来，济南尊更好，次之是金地华著，再次是华彤苑。 4、户型方面，济南尊小户型设计一般，中信不擅长做小户型，大户型还可以。这方面最好的是金地，中小户型最差的是济南尊。 5、投资价值上，济南尊依托于CBD，配套越来越成熟，越来越完善，加之这几年市场低迷，在CBD几个楼盘中，入市晚，体量大，价格不高，后期有提升空间。 华彤苑主要是学区会带来升值。如果不买大户型，中小户型升值最大来源就是学区。这方面华彤苑占优。 济南投资价值高的楼盘 详见知识星球内部分享！

提问：房姐，你好。新人提问，期待回复。本人首套房，准备婚后刚需自住，子弹280左右。工作地点在丽泽（两年左右可能搬大红门），对象博士在读尚未工作，考虑在丰台买房。收入情况，我工作两年月收入约一万（稳定，可开收入证明），对象有兼职，收入5000左右，两年后正式工作。考虑目前公积金只能贷二十万，商业贷利息高月供压力较大，所以打算不贷款全款买套二手房（作为婚前财产），5-10年左右卖掉再置换大房，到时仍保留首房首贷资格。 问题一：以上这种思路是否可行？即全款购入280以内的老破小，最大限度利用全款优势（如买入高税费房子），等置换时再用首贷。还是利用商业贷或组合贷考虑更大标的？我们这种情况贷款政策是否利好？若贷能贷多少？ 问题二：已看新华街、造甲街、万柳园、西罗园、韦子坑、大井、程庄路等数套两居，目前倾向有二套，价格都可以接受。西罗园一区88年两居，5层，面积稍大四平米，价格稍高15左右；大井南里91年两居，楼层稍好，3层。从保值增值、交通、社区配套等方面比较，这两个哪个更好？另外还要考虑置换时是否好出手变现。 问题三：学区是否需要纳入考虑？以目前出价兼顾学区确实困难，但在置换时考虑再学区是否太晚？ 问题四：现在市场（尤其二手房市场）价格一直是下降趋势，12月底之前是否是好的购房时机？还是应继续观望？ 问题五：除了我们看过的是否有其他板块推荐？如角门东西、石榴园、木樨园等地段如何？是否有具体小区推荐？（不是丰台也可以） 期待您的回复，谢谢。

回答：你好，考虑到月供压力和房票问题，你的思路可行。 西罗园一区价格连续3年下跌，目前的价格，如果不是特别笋，不建议入手。 西罗园三区的价格相对坚挺。 总价280以内买不到像样的学区房，建议未来有了孩子再考虑入手学区房。 方庄可以关注下，比如新坐标和新世代

提问：房姐，我是首套购房，总价预算在800 - 1000+，需求是方正的三居、持有7、8年，不需要学区，工作地点在望京。有如下纠结 双井A派公寓，一套总价很合适（单价低于A派大盘）的南北三居带东窗、中间楼层。但是预算需要拉满 四惠远洋天地二期，次顶层全南三居带西窗户，预算较宽松 不知道对比四惠，在双井多掏100 - 150万，从保值、升值的角度看，是否合适？感觉双井的预期发展空间、地理位置（双井算南城吧？）不如四惠，不知道自己的判断是否正确？ 感谢感谢！

回答：四惠板块不错，最大的问题在于交通被各种因素割裂。双井是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。建议看看 首城国际、东恒二期、风度柏林

提问：房姐，请问：男，没钱、没车，没房 、没对象，应该怎么办，怎么才能人生逆袭？

回答：这种问题我一般回答的会很简略，好好工作就是了，整天想着天上掉馅饼，能逆袭才怪。 但是简略的回答被吐槽，于是我就写一篇长的。 想着逆袭的，大多数是普通人，在能逆袭之前，先要注意别掉进社会的更下层。 其实一个年轻人，如果老老实实工作，不好高骛远，基本上不会过得太差。 但是有些人，一心想着发财，不切实际。有时候反而被社会甩到深渊里。 如果你可以逆袭，能逆袭到什么水平？从社会最底层到最上面的几层？这个不要想了。终其一生，能跨越一两层就很不错。 先定可行的目标： 跨越一两层大致是什么状态呢？从体力劳动者变成脑力劳动者，或者是从农村进入城市生活，安家，让下一代可以享受过得去的教育。这就算不错。 这是改变自己的前提，如果不承认这一点，就会总去想着所谓的「公平」，比如有的人自己从不努力，却总在抱怨：为什么别人有，他没有。 人的家庭背景、成长环境、身体条件、基因、受教育情况…决定了个体之间的差异。越早接受这种差异，越能看清自己的位置。 然后建立自己对生活的基本认知。比如，一个年轻人，在餐厅打工，到了休息时间，跑门口抽烟，刷抖音或是看网络小说，下班回家玩好几小时页游，这种状态，没办法拿到高工资，也没有机会找到更好的工作。 要想改变，得学习新技能，得有时间投入，得接受不断的失败，然后不断尝试。 得结交良师益友，不能身边总是一群狐朋狗友，一起沉沦。 踏踏实实的工作很重要。年轻，身体好，又有的是时间，完全可以把你手头的事情做得超出同行。 当你把一些普通的事情做得足够好，你才会积累一定的社会信用。别人有新机会的时候才能想到你。 机会当然很重要。有些人会感慨社会没有给他们大的机遇，但是大的机遇来临的时候，你要有能力去抓住，能有那个判断力。遗憾的是，大多数人都没有的。 而机会，是可以自己创造的，是有可能抓住的。 这个世界上，有恒心的人是很少的。稍微坚持一下，就可以超过很多人。如果这个社会真有阶层的话，越是底层的人群，越有着更多的缺点，只要努力，进入到临近的一个阶层，没有太大问题。 比如，你高考没考上一本，再考一次，也没考好。这时候就不要指望自己将来上国内一流大学了，不擅长考试在这个体系里走不通。但如果你对某些不需要考试的事情很擅长，比如，你擅长写作，那么，你可以持续写下去，做不成作家，做个能赚钱的自媒体总没问题的吧。 再比如，一个程序员，不具备所谓的专业背景，无论怎么提升技能，怎么研究高深的技术，都不可能进入到 Google 这样的顶级公司工作，但如果你基本功扎实，在一个行业里深耕十年，成为一个资深的工程师，问题并不大。 能看到这里的人，想必都是有耐心的。这个时代，有耐心的人是少数。 能逆袭的人，也应该有耐心。 换个词儿讲，叫具备延迟满足感。 没有延迟满足感的人，会裹足不前，得过且过！

提问：房姐好，帝都户口，需要在另缴线入深Z，上H户口吗？如果需要，房姐聊房有类似帮忙的业务吗？

回答：北京户口是户口里的顶级产品了。 按照市场价来计算： 北京150万 上海60万 广州10万 深圳本科专科直接落户 天津2万 如果夫妻两人，有一人有北京户口，另一人还没有45岁以上结婚10年未满足随迁要求，可以根据买房需要，先落其他城市户口用于购房资格。 户口的作用，首先是为了买房赚钱； 有了钱，才有生活，才有户口的意义。

提问：房姐您好，首问，本人在五道口附近上班，未婚，最近想入手一套房，首套首货，是刚需，提问1.现在出手是否合适，（卖武汉的房子置换），首付500左右，2买新房还是二手，3现在是否考虑学区。4推荐几个楼盘

回答：1. 时机没问题，现阶段入手北京非常合适。 2. 500首付建议看二手，买海淀板块尽量兼顾学区， 看看车道沟南里，可以买到70来平带南向3居，小区环境在老公房里面不错，对口海实北洼路也算可以；或者万泉庄小区买个三居，小学万泉，海淀学区，这个在学区里面算不错了；或者翠微片区，柳林馆之类买个三居，翠微小学不错。如果想住得好点，可以考虑一下玉海园，里面回迁多，但也有不错的楼，可以买个100来平三居

提问：新人首问：房姐您好！手里子弹300+，正在出售一套朝阳的商住房，出售后总子弹为600+。在海淀西三旗有一套自住的140p的4室房子（还有245万贷款在还款中，小区物业一般），但孩子在附近上学。目前想再买1套将来能改善自住+保值的房子（物业好一点），本来看了昌平沙河中海丽春湖墅304平的合院（1200），但是因为二套首付比例80%，缺口太大，贷款没有操作成功；所以准备改变思路，换总价在750w左右的房子，这样的房子主要用来：1）自住+保值（希望物业好一点），2）投资+保值。目前看了东小口的奥海明月，朱辛庄的万橡悦府，北七家的翡翠公园：1）奥海明月离我现在住的和工作的地方均近，同时感觉绿城的物业好一点，比较中意其130p的房子；2）翡翠公园，户型设计、小区环境和物业都不错，比较中意其118p的房子，到离我住的地方远，另外周边的二手房一直很低。请问房姐我该怎么选，或者2者都不考虑，麻烦帮忙推荐其他的方案。

回答：你好，绿城上次发布的三个项目，明月在建材城，属于小高层项目。 建材城本身属于一个刚需居住板块，这片地区的购买力对接的是西二旗码农，缺点是距离地铁比较远。 这几个楼盘对比：奥海明月=万橡悦府>翡翠公园 自住奥海明月还不错。

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