成都麓湖生态城案例 1.1 区位交通 外部交通高效便捷 项目位于成都南延线——天府新城的核心区，天府新城为成都2011年规划的高端服务功能新城，将大力发展科技创新、软件外包、会展商务和文化旅游等高端服务业，项目区位优势明显。 天府新城“三纵三横”高效连接体系的骨干网络，为麓湖的建设奠定了良好交通基础。依托于完善的快速道路交通体系，从麓湖到双流国际机场和成都第二国际机场的时间都在30min内，麓湖距天府新客站不到10分钟的车程，交通十分便捷。 在公共交通方面，麓湖规划有众多公交站点，线路四通八达，地铁也将贯穿麓湖而过。同时，麓湖拥有一个完整的可以环绕整个项目的步道及自行车道，还建有完善的自行车租赁系统。 内部交通系统完整 1.2 技术指标 项目地址 成都市天府大道南延线一段（万安体育公园旁） 开发商 成都万华投资集团 总占地面积 8300余亩 景观用地 2100亩生态湖域 容积率 1.2 建筑面积 700万㎡ 绿化率 45% 物业类型 高层、小高层、洋房、别墅 开盘时间 2011年5月 物业公司 成都麓山物业管理有限公司 一座以稀缺生态资源为基底，聚合高端居住、高端产业及休闲娱乐配套为一体的国际化新城 1.3 土地情况 2009年-2010年，万华以较低楼面价竞得麓湖8宗挂牌土地，合计7007亩，总地价超70亿元。地块以商业兼容住宅用地为主，商业占比较高，整体容积率不大于2，成交楼面价普遍低于1000元 /平方米。 两年（）8次拿地超7000亩，整体楼面价不过1000元 序号 129 967.5 8 826.87 商兼住 50% 2.0 129 967.5 2.1 功能布局 滨湖公园区 湿地公园区 城市公园区 从功能布局来看，项目整体由滨湖公园区、湿地公园区和城市公园区三个公园组成。 滨湖公园区：以高端定制别墅产品为主 湿地公园区：以低密度产品为主 城市公园区：以商业及总部办公产品为主 2.2 起步示范区 滨湖公园区为一期开发，是麓湖生态城的起步示范区，住宅主力产品以高层和低密两种类型为主 黑珍珠 组团 产品概况 天星月影 约195-280㎡水岸大平层 天玑幻影 约300㎡湖景大平层 水晶溪岸 约120-180㎡水岸大平层 琥珀瀛洲 约190㎡湖景洋房 云龙荟 约160㎡高层 麒麟荟 280-600㎡跃层 黑珍珠 约630-900㎡独栋别墅 琥珀台 约630-900㎡独栋别墅 麓客岛 2.2 起步示范区：住宅产品展示 天星月影组团，方与圆的美妙平衡，刚柔并继的湖畔新经典，北面的空中花园以立方体的形态交错咬合，气势挺拔。重新定义虚与实、光与影、秩序与统一，以独特的建筑密码呈现湖畔新经典。 2.2 起步示范区：住宅产品展示 天玑幻影组团，错落有致、层层交叠的阳台设计，呈现多层次的波动韵律。连贯的弧形空中花园，带来超长观景面和更舒展的景观视野。 三梯两户、电梯入户，配保姆电梯。 约70㎡阔尺方厅设计，约25m长观景面宽。 预留地暖、中央空调、新风系统，室内环境随手可控 2.2 起步示范区：住宅产品展示 环湖半岛，公园独栋主力面积约630-900㎡   2009年，麓湖启动琥珀台研发三家外方设计团队参与设计   2011年，道格拉斯·道林正式受邀进行琥珀台的研发任务这是继麓山黑钻、黑鹰及麓山K城堡之后道林与麓系产品的再次携手   2016年，历经7年打造，终见琥珀台被称为“湖岸边的时光建筑”一线湖景独栋，仅16席 琥珀台组团 2.2 起步示范区：住宅产品展示 麒麟荟组团，占据麓湖最核心景观资源，以水晶盒子为灵感，悬空错落堆叠组合，让每一户都拥有接近360度的景观视野，是麓湖的高层开发的标杆产品。 2.3 起步示范区：配套产品 麓湖艺展中心，临水而建的艺展中心与周围

　　2021年麓湖以销售额89.7亿元，成为成都市场单盘排名第一的项目。

　　这不是麓湖第一次站到市场排名第一的位置。

　　激烈的房地产市场竞争，领跑的姿态并没有激发出麓湖狼性扩张的态势。一直以来信奉内生式生长、专注研发创新而不是通过快速反应追求规模的麓湖，以独到的方式守护着行业神话。

　　从楼盘案名到城市地名

　　时间回到十年前的2011年。

　　当麓湖生态城第一次开盘的时候，麓山还是城中富豪高端生活首选，关于住郊区别墅还是住回城里的大平层，还颇有争议。那时金融城和攀成钢正在蓬勃兴起，吸引着无数改善置业的人群。

　　在天府大道另一侧，麓湖生态城低调开盘，当时还没成立天府新区，麓湖的名气大不如当时的麓山。麓湖首开别墅组团蓝花屿，当年销售约10亿元。

　　人们不会想到，6年后的2017年，成都市民政局公示地铁1号线站点更名，原“段家山站”更名为“麓湖站”，原“香山站”更名为“红石公园站”。根据成都地铁的解释，作为国际旅游城市的成都，车站站名要有对外地旅客和国外游客的指引功能，另一方面地铁站要承载一个地方的文化。

　　由此可见，麓湖的宏大规划，以及日益显现出在文化、艺术、商务方面的潜力，给区域带来了巨大影响。当年麓湖艺展中心美术馆开馆、郎酒总部搬进麓湖。

　　麓湖 艺展中心 

　　从此，麓湖从一个楼盘案名变为一个城市地名。

　　地铁站更名，给麓湖带来荣誉，同时也带来了新问题：只要在麓湖站范围内，其他项目也可以使用“麓湖”的这个地名。所以现在才有了那么多叫“麓湖”的项目。

　　十年后的2021年，麓湖已成为很多现象级事件的主角：比如年接待游客300多万人次（其中带着专业考察目的而来的行业内从业者也将近3万）、举办分享交流会122场、麓客社群数量突破100个……麓湖成为了一种多元的现象、一种具体可见的生活方式代名词。

　　麓湖，成为一种生活方式代名词

　　而从房地产本身来看，2021年，麓湖的单盘销售额站上89.7亿元，排名成都第一。

　　从第一次开盘到现在，麓湖已经开发了10年，伴随着过去10年成都房地产的快速发展，对麓湖这个以20年为开发周期的楼盘而言，已经九局下半，步入盛年。未来10年的路要怎么走，麓湖到了关键时刻。

　　冲击单盘百亿的成都头把交椅

　　在过去几年的大多数年份，麓湖都是成都的单盘销冠。

　　从2016年至今，麓湖共有超过1.3万套高层住宅入市销售，累计销售产值超过300亿元，每年稳定地为万华提供50亿+的业绩贡献。尤其是从2019年起，麓湖的供货节奏加快，每年入市的住宅都超过了1500套。

　　2021年麓湖推出的住宅就接近2000套，是历史上推新幅度最大的一年，当年销售额超过89.7亿元，一己之力将万华送进成都房企销售二十强。在全国的单盘销售排行中，麓湖也升至全国18。

　　最近麓湖新组团观澜入市，单个组团的住宅供应量就超过1000套，由于起步面积达到了167㎡，预计绝大多数房源都是500万+级。如果保持这样的推货强度，麓湖今年甚至可能冲击单盘百亿。

　　把“美”视为第一追求的开发商

　　麓湖最开始被业界评为中国四大神盘之一，与城市级规划、水生态、建筑、景观美学有关。

　　麓湖规划面积有8000多亩，其中有5000多亩都是市政绿化，而绿化中又有2000多亩为水域面积。在麓湖的总平图上可以看到，阡陌的水系和绿景交错，公园与建筑掩映成趣。

　　2000多亩的麓湖是国内单体面积最大、由陆地生态系统转变为清水型生态系统的人工湖。

　　麓湖所在的区域原来并没有水系，麓湖研究成都的水系、水生动植物、对生态系统进行设计和构建，将人工湖与自然的河流锦江进行链接，保证了水质维持在最初设定的国家II类水质标准上下，用10年来搭建了稳定系统，造湖成功。

　　很难分清到底是湖吸引了人爱上建筑，还是因为站在那些建筑远眺让人爱上了湖。

　　在麓湖的理念，艺术与审美是一种弥足珍贵的财富，不断激发其对建筑、景观创新的灵感。

　　位于起步区的“麒麟荟”，不仅成为成都高品质住区的标杆，也成为国内首个登上了美国《福布斯生活》杂志的国内建筑代表；刚刚开放样板间的新组团“观澜”同样延续了麓湖的建筑美学，由维也纳DMAA、墨尔本XO等知名建筑机构操刀。

　　10年时间里，与麓湖合作过的全球知名设计团队，覆盖欧洲、北美，也包括亚洲、澳洲，甚至已经将触角伸到了非洲。

　　设计大师与麓湖的合作，不仅停留在建筑与湖区，麓湖里的那些公园也是大师之作。从最早在公园区的红石公园，到位于湖心区的云朵乐园，再到麓客岛，这些网红公园让麓湖成为城市微度假的目的地；而山林溪谷、艺展公园、小巨蛋以及不久前刚刚开放的麓坊运动公园，更多形式展现的新公园，让麓湖有了更多设置不同生活场景的可能。

　　麓湖运动公园（左）麓湖水线公园（右）

　　“产品+用户”的社群创新

　　当下再看麓湖“四大神盘之一”的标签，评价的维度更加丰富。

　　过去10年，当行业都在追求高周转和标准化时，麓湖选择了非标准化的内生式生长模式。

　　从顶豪的黑珍珠、黑蝶贝、隐溪岸、麒麟荟，到轻奢的林溪岸、白玉台、沉香谷等，再到后来的沄岸、云龙阁、观澜……难怪每年麓湖要接待近3万人的同行参观，但没有一个参观者把麓湖的建筑美学拿去为我所用。非标的学习成本太大，开发成本就更不在话下。

　　而更多同行来麓湖参观学习的是麓湖的社群运营。

　　对于麓湖这样的超级项目，多组团、业态丰富、开发周期长达20多年，如何管理，是摆在麓湖面前的问题。

　　在麓湖看来，形成“产品+用户”的双目标导向，是解答这个问题的底层逻辑。

　　高净值群体、追求生活品质、年轻化，是麓湖客群的画像，但深入背后麓湖客群的主人翁意识，邻里大院情节，对公共事务参与的热情，形成了麓湖社群运营的基础。

　　麓湖对社群运营制定了两个方向：一是去开发商化；另一个是发现同类。从最初开始以社群尝试到现在，麓湖社群数量已经突破100个，活跃社群数量高达85%，一年或有1000多场高质量日常活动。同时还成立了“麓湖共益会”，建立了社区公共事务讨论机制，在社区共治上大胆尝试。

　　麓客社群的背后，隐藏着的社会意义，比社群呈现出来的热闹要重要得多。麓湖社群在某种层面来说，更像是社会的创变者。

　　目前麓湖已经有成熟的四大节日，都是由业主自发而成，“花岛节”、“龙舟节”、“渔获节”、“麓客之夜”都成为了独属于麓湖的在地文化体现。

　　麓湖的社群已经形成良好社群自我管理，下一个10年，这或将成为麓湖生生不息的奥秘。

　　超大社区仅靠集中商业是难以维持其正常运营，所以在麓湖的规划图上可以看到，麓湖的商业配置由“一中轴三组团”组成。

　　一中轴指的是沿天府大道两侧的麓湖水镇，近百万的商业体量，建成后将成为天府新区商业配套的重要支撑；三组团是指类似麓坊的社区商业中心。

　　麓湖水镇近百万方的超级商业体量，一开始就定位目标辐射整个区域，无论从体量还是位于天府大道两侧的地理优势来看，水镇的目标志在全区甚至整个大城南；

　　麓坊这样的社区组团商业，满足的是业主基本生活需求，所以这三个组团分别位于项目前中后三个不同区域；

　　麓湖美食岛这样的景点式目的性消费吸引客群，在一些组团还设计有底商。

　　麓湖将商业配套拆零，散布到不同的空间去，根据不同的定位，吸引不同的消费人群，既减少了商业运营的压力，也满足了不同人群消费的不同需求。

　　从目前来看，麓湖的城市生活配套逐渐成熟，麓坊中心、运动公园、天府美食岛的人气日益浓郁，星巴克、U+咖啡、小馋院、威尔士健身、白鹭、子非、渔盼……各类生活消费空间为湖畔带来精致、独特的“烟火气”。

　　10年，麓湖积累了自己的光荣与梦想，一生之城大城已成。下一个10年，房地产市场行情已变，但在麓湖看来这些不过是茶杯里的风暴，麓湖信奉的内生式生长的方式，一直专注建筑、专注人、专注环境、专注生活，或将成为新一轮竞争中，麓湖穿越周期的持久趋势。

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