本人是青岛的，看到这个问题，真是有很多话要讲。说起青岛未来发展潜力，真是喜忧参半。

首先咱先谈一谈青岛的背景 (背景非常重要，希望青岛本地的朋友也了解一下，不要跳过）

谈到青岛的过去，90年代的青岛相比现在，其实是一个不折不扣的农村，或者说是渔村。

在1990年之前，青岛凭借丰厚的海洋资源和各种有利条件却落后于大多数的沿海城市。由于落后和吃老本，多次受到中央领导人的批评。相关背景大家可以看一下下面的报道。

此段历史太过遥远，我并不想做出哪些分析与比较。 但不得不提的是青岛的腾飞与1989年俞正声的到来有莫大的关联。(不太不了解这段历史的，请点击下面两篇新闻，来了解一下。)

1989年，俞正声来到青岛，十分看不惯青岛人坐井观天的心态。当时俞正声提出“青岛人陷入自我欣赏、自我满足的状态，这种坐井观天、目光短浅的状态就是“红瓦绿树综合征”。俞在任期间把青岛红瓦绿树综合征的浮躁心态彻底扭转，提倡“多做打基础、利长远的事”。

俞正声在任期间，青岛名牌遍地开花，海尔，海信，澳柯玛响遍全国。当时青岛东迁政府带动地区发展成为全国学习的经典案例。从1989年至1997年，俞正声在任8年时间，青岛在山东GDP一举超过省会济南。“打基础，利长远”不只是口号，俞在任期间并没有为一时政绩，透支长期潜力。且为青岛打下坚实基础，加上青岛具有天然的地理优势和丰厚的海洋资源，令青岛具有长期增长潜力。

1998年到2000年王佳瑞（现任中共十八届中央委员，十二届全国政协副主席。）曾短暂出任过青岛市市长，王佳瑞是一名“学者市长”，经济学教授，还是博导。任期虽短，但这位“学者市长”不遗余力的推动着青岛向健康有序的方向发展，在任期间，青岛成功申办2008年奥运会奥帆赛。相关新闻请点击下面链接

2000年-2004年，杜世成上台，这位土生土长的市长于2006年落马，这大家都是知道的。但我并不想谈杜如何贪腐，只是谈一下在其任内青岛这座城市的发展。相关背景可以点击如下链接

前几任领导是务实派，而杜不同，杜喜欢在各种场合宣传施政方针，善于喊口号。杜世成曾经多次在公开场合表示，青岛房价不能降，高房价能提升青岛形象。杜在任期间房价攀升，民生与经济环境却没有得到太大发展，且城市开始向“空心化”的方向发展。

杜在任期间力推“挺进西海岸”战略构想，希望将青岛经济中心西移，吸引更多投资，将青岛整体框架拉大。力推此构想并没有错，错在杜世成好大喜功，并不尊重市场规律，杜对于青岛房价的理念，城市的定位有极大的偏误，且上马了不少面子工程，比如大剧院和跨海大桥。

大剧院我就不说了，到现在也近乎于闲置状态。以青岛人民目前的收入水平不知何时才能欣赏。这里重点说一下跨海大桥，提起跨海大桥，许多青岛人都为此自豪，一谈起都眉飞色舞。我不得不感慨青岛人又重新患上自我欣赏、自我满足、坐井观天、目光短浅的“红瓦绿树综合征”。

早在1990年代，青岛的专家们就多次论证过如何解决“青（岛）黄（岛）不接”的问题，专家们提出的解决方案有4个，一是轮渡，早就实现了，但需与国际接轨，搞大轮渡。二是环胶州湾高速公路，现在运量已经饱和。三是海底隧道。四是跨海大桥。其中，跨海大桥是最长、也是最差的一条线。 当时，专家们大多力主建海底隧道，它造价低，技术成熟，建成后可全天候通行，不受天气、战争等因素影响。但一些搞桥梁研究的专家力主建桥，因为他们吃的就是这碗饭，有用武之地。两派争来争去，力主建桥的占了上风，因为杜世成支持建桥。“隧道建在海底，没人能看得见；跨海大桥一建，就是个形象工程。”青岛大学的一名教授说。一名知情者说，在海湾里建大桥，建设成本近100亿，维护成本就得500亿。等于是600亿的造价，节省了30公里的路，而高速公路的造价与维护费的比例则只有1∶1。（如今跨海大桥建成，耗资百亿。隧道也通车几年了，总投资才33亿）

山东省交通科研所研究员许云飞说：“2005年，我专门到青岛一次，千方百计想阻止跨海大桥的建设，结果还是没成功。青岛市政府说现有的胶州湾高速交通已经满了，所以要修这个大桥。我说很简单，在现有的胶州湾公路旁边增加4个车道，不就解决问题了……”他介绍说，目前，胶州湾高速公路两边都是荒地，一边增加2个车道，投资25亿就够了。高速公路扩建耗费低，维护成本低，且效果好，不会像跨海大桥一样，天气稍微不好，就要封桥。

说实话，一说起到跨海大桥，青岛没有创造多少经济奇迹，而是浪费奇迹。

若青岛不建此桥，青岛可用100亿做哪些事情呢？其中，25亿用来拓宽胶州湾高速（完全可以代替跨海大桥，甚至使用效果更佳）。剩下75亿可以用来建设两条海底隧道还富余，且后期维护成本极低。

今天所有的青岛人都知道，跨海大桥成了摆设，因为没有人真正的需要它（除了面子）。如果胶州湾高速拓宽不拥堵，没有人会选择走跨海大桥，因为它太贵了，跨海大桥的影响已经渗透到了胶州湾高速和现在已开通的胶州湾隧道，这项错误的投资，最终成本都要转嫁到老百姓的身上，现在百姓通行胶州湾高速和隧道的成本依然居高不下。因为这三者的利益是捆绑的。

2006年后杜下马后，全国地产投机势头高涨，青岛又得益于地理优势和奥运会概念，地产需求更是尘嚣直上。此前杜在任时，上马的项目因为前期投入和影响太大，也不得不硬着头皮继续做下去。青岛2000年后逐渐把前几任领导打下的基础和发展潜力透支殆尽。还有相关内容如下：

青岛是中国重要的海滨城市,被国家列为“经济中心城市、沿海开放城市”,也是2008年北京奥运会帆船比赛的主赛场。消息透露,过去几年在杜世成的纵容下,青岛市滥批土地,曾规划兴建八个高尔夫球场,不过最后在北京压力下只建一个(另有一个已完成过半工程而停工荒废)。

当局还放任地产商利用承办2008年奥运会风帆比赛之机,哄炒楼市,导致民怨沸腾。近年青岛房地产业畸形发展,房价每年翻番,市区均价已达每平方米一万元人民币,接近上海广州等天价地区,但市民收入未见改善,只能望房兴叹。杜世成曾称青岛房价愈高就愈能提升青岛形象。此话激起滔滔民怨,市民们送杜外号“毒死城”。有网民说,“青岛房价迟迟降不下来,最大障碍不是开发商,而是‘上骗中央下瞒百姓’的省以下官员,他们从中渔利。”并指杜口口声声建设大青岛,但大多数青岛市民几代人挤在阴暗潮湿的棚户区。

如今青岛房价已经畸高，东区沿海一片房价每平米两万三万，千万豪宅遍地都是。甚至西区沿海一带，一万、一万五每平米也都是稀松平常。青岛人戏称青岛就是一块“镶着金边的抹布”，也确实是形象到位。

杜的腐败其实只是表面现象，其真正痛点是他所引领的理念与导向，让青岛的产业越来越“空心化”，“低端化”。

我不想拿数据来说事儿，举几个例子可管中窥豹。首先，在2000年后，青岛再没有出现几个像样的品牌。工业，轻工业于2000后逐渐走向下坡路逐渐萎缩。像海尔，海信等龙头企业也纷纷投身于房地产，主营业务竞争力逐渐下降，现在海尔主营的白色家电已被格力全面反超。这并不能只单纯的埋怨海尔的管理，地方导向如此，企业是趋利的。但这是政府导向的短期利益。

高端服务业也错失良机没有发展起来，金融业，信息服务业，文化娱乐在同级别城市中普遍落于后位。2015年底，青岛银行赴港上市，IPO当天盘中就跌破发行价，半年过去了，依然是“破发”状态。表面上看是投资者对于企业的期望不佳，但这背后，难道不是青岛金融业的一个缩影吗？

就连旅游业，青岛也落后于厦门等旅游城市，反倒是房价杀入前几名。

青岛发展至今，还依然是国企扮演主要角色，民营经济发展受限。各种生产要素价格，土地房屋成本，融资成本居高不下。令各路投资商望而生畏。

当然青岛的发展也有外部因素，地理位置，国家政策等等。那些大家都可以看的到，那种学院派的分析大家也可以查到，就不多赘述了。

接下来现在，青岛东部发展趋向成熟，已经并无太多增长空间，只能在此基础继续做优化了。青岛发展还要依赖于扩大城市框架，得益于天然的地理优势，青岛未来的发展战略可以聚焦于西部，北部开发。思路是环胶州湾拓展城市框架。

西部是黄岛区和胶南市，北部有城阳区，即墨市。在此前沸沸扬扬的争论到底是发展高新区（城阳红岛一片），还是发展西海岸（黄岛胶南一片），在青岛西海岸新区正式获批后，逐渐方向明朗了，因为资源是有限的，这个大家都明白。此后青岛大刀阔斧的开始布局，搁置多年的地铁项目开始投资建设，青岛计划“十三五”期间花3400多亿建6条地铁。在东海岸，华润集团，招商局集团投资1000亿建设青岛游轮母港，华润，世茂纷纷投资。在西海岸，万达投资500亿的东方影都，中铁置业投资500亿的中铁博览城，详细介绍请看

随着招商引资，青岛也逐渐拿出新区的规划

看到这个规划和这几幅效果图，我真的是哑口无言，感觉到我们又回到了喊口号的时代。

在 中：预测西海岸新区2030年城镇建设用地面积面积为468平方公里，常住人口达到410万人左右，近期到2020年常住人口达到240万人左右；在 介绍 2015年黄岛区常住人口为149.36万人，比上年增加0.94万人，同比增长0.63%，增幅回落2.1个百分点。从以上数据可以看出，黄岛区常住人口净增值较小，增幅明显回落。主要原因分析如下：一是经济新常态下，全国经济下行压力增大，黄岛区受大环境影响，导致外来人口有所减少。

请问现在已是2016年，距离2020年还有4年，请问4年内去哪里抓100万人呢？更不用说长期了。看到了引进的项目列表和规划后，我更是一句话也说不出来，我居然没有看懂新规划中，有些功能区是什么作用。除了之前的产业和影视产业，我居然没看到能带动就业和有高活力的产业规划。除万达和一堆国企之外，我也没看到哪些民企入驻。可能有人会说，我懂个屁，这里给大家放一个重庆两江新区的规划，天津滨海新区的规划。

当然相比重庆，天津我们是不能比的。经济体量不同，政策力度不同，条件也不同。这里我只想从一个片面的角度比较一下，从政府的执政能力上谈一下，首先介绍一下 重庆市长黄奇帆，背景我就不啰嗦了，直接看连接吧。

黄奇帆2001年于重庆上任，至今已经默默辛劳15年。重庆现在已经是一列高速的经济列车， 除了汽车和电子信息产业，集成电路、液晶面板、物联网、机器人、石墨烯和纳米新材料、新能源及智能汽车、页岩气、MDI一体化、生物医药、环保装备都是节节开花。

高端服务业，如金融业也开始发力。三年前，互联网金融潮如火如荼之时，重庆对其严防死守。如今，P2P行业风险爆发，各地闻风色变。重庆却又敞开怀抱，让网络小贷、互联网消费金融等机构落地重庆，阿里、百度、京东、平安、小米、乐视、海尔、苏宁等巨头纷纷赶赴山城布局。

之前介绍，青岛2000年后的各种情形确实是令人沮丧，别人小心翼翼的筹划，而我们却毛手毛脚的经营，结果可想而知。黄奇帆在重庆一直在努力营造“五低”环境。所谓“五低”，就是低税费成本、低融资成本、低要素成本、低物流成本、低土地房产成本。可如今，青岛除了低物流成本，其余成本都压的企业喘不过气来。当然吸引有含金量的投资是非常有挑战的，但是如果做不到，就不要喊口号炒概念，为一时政绩透支长期潜力。这样大家又会蜂拥涌入地产业，开始轰轰烈烈的造城运动中。西海岸新区现在地产库存高筑，再加上人口虹吸能力有限，房屋大片空置已在所难免。作为家乡人，实在是不愿看到这样的情形发生。

再加上‘国家级新区’的含金量已大大降低，未来可能批准新区的会达到二三十个。几乎每个省都会有。现在批准的国家级新区，已经不再与之前的上海浦东新区，天津滨海新区，重庆两江新区一样，各种政策也不会有多少倾斜。现在的新区批准，更像是一种鼓励和授权，而并不是实打实的好处。长期来说，不修好内功，单纯靠低效的国企投资和炒作概念实是自取灭亡。

如今，青岛又重新上演了90年代的一幕，拥有丰富资源和优越地理位置而落后于众多同级城市。青岛人又陷入自我欣赏、自我满足、坐井观天、目光短浅的“红瓦绿树综合征”。难道这就是我们的劣根性？稍有点成绩就开始走下坡路，现任领导貌似也意识到了这个问题。口号可以学着喊，实际是不是做的到呢？ 借用 的两张图

当然这未必意味着青岛开始了转变。

“总体感觉，北方城市除了北京全部都是投资拉动，全部都是强弩之末，饥不择食。北方政府坑投资商开发商真是臭名昭著，青岛更是黑，连央企都敢坑，来投资的深圳那些开发商各个都把青岛拉进黑名单。青岛本地文化非常不利于发展经济，盲目自大眼高手低，做项目各个都是口气比天大，但其实根本不适合青岛这么弱的基础。” 确实是一针见血。

就个人来说，我希望青岛未来向好发展，虽说不能挤进二线城市像重庆天津，但起码不要落后于南京，宁波等同级别城市太远。但是客观来说，我对青岛的发展潜力表示担忧，还是那句话“高不成，低不就”。青岛虽又重新上演了90年代的一幕，但与彼时不同的是，青岛并不是简单的落后，而是在一条错误的道路上走了很远。青岛虽天然条件优厚，但后天培育的的商业土壤却非常贫瘠。相比于落后赶超来说，转型的难度系数显然是大了很多。

在90年代青岛落后的时候，青岛迎来了俞正声。而现在，有谁来带领青岛走泥潭呢？青岛本地民众对于土生土长的官员并没有好感，这些‘土鳖’官员在民众心中的形象通常是没能力，没眼光，毛手毛脚。现在，一提起90年代的领导，像俞，民众都是赞不绝口。但是，一提起杜，‘夏帆船’，‘张种树’，民众都是破口大骂。

回归主题，说起来青岛的发展，确实是喜忧参半。喜的是青岛确实有非常好的条件，忧的是青岛的执政理念和执政能力。

有朋友说看了我写的东西只感觉青岛未来发展没戏了，只有忧哪有喜啊？

所以有必要在这里补充一下“喜”的部分。

这里以大连为例。大连的人口流失问题现在已成近忧，用前段时间炒的沸沸扬扬的“小学在校生人数”为例（虽然此指标有一定缺陷，但可以体现城市的人口问题）。从2008至2013年的5年间，大连的义务教育阶段数从52.2万人减少至43.4万人，减幅-16.9%，因为是义务教育阶段数，所以实际小学生下降比例会更大。而青岛小学在校生人数从47.7万人增加至49.6万人，涨幅4%。南京涨幅12.2%，杭州涨幅7%，宁波涨幅4.1% 。就这点来说，青岛现阶段来说还维持着比较不错的人气。只要有人，各种投资，比如基础设施，就有了意义，人口是城市发展的基石和保障。

而青岛未来也应该不会有太严峻的人口问题，因为青岛的大腿够粗。青岛背后是山东省，2014年山东省人口9789.00万人。而大连背后是辽宁省，2014年人口4391.00万人。山东的人口为青岛的未来发展提供了坚实的保障。这里再说一点文化观念上的原因，可能很片面，但确实是我的切身感受。山东人与别省一个很大的不同是，山东人有着变态的乡土情结。虽然其他省份，比如福建人的落叶归根观念也非常重（从各种回乡祭祖就可见一斑），但我感觉山东人却不是那种出人头地后衣锦还乡式的观念，山东人是压根就不想走。以大学生就业举例，山东孩子领着极低报酬却固守乡土的不在少数，很多人并不是没有能力去别处发展，但就是固守。虽然这固守从某种程度上限制了山东人的发展，但这也为山东的发展带来了莫大的好处。都出去去建设别人的家乡，谁来建设我们的家乡呢？

正因为有了人口保障，基础设施的投资才有了意义，若不是人口有保障，青岛的地铁项目不不知何时才能落地（青岛地势复杂，地铁造价奇高）。很多人评论青岛地铁的投资是一项亏本生意（票价收入远远不能平衡正常营收，与总投资来说更是九牛一毛），但我认为从微观的角度看地铁建设是很片面的，而且在中国没有几个城市的地铁能从票价上平衡营收，地铁投资对经济的拉动作用是非常巨大的，一块钱的地铁投资，可能会起到拉动两块钱GDP的效应，而其中社会效益就更不用多赘述了。

看到青岛地铁的规划，还是很欣慰的。其中体现了规划者对人口密度，未来发展等多个因素的考量，这里为青岛地铁点个赞。从地铁的规划看，青岛确实是向“两翼”方向发展了，这有别于之前的“环湾”发展思路。很多人说这是某领导刻意的规划的结果，喜欢发展沿海。但这种看法我觉得是比较狭隘的，因为这并不是以个人意志为转移的，原因在后面会有阐述。

青岛虽然有海洋优势，但青岛没有上海那样延绵的长江内陆运河，也不是交通枢纽城市。整个胶东半岛都处于全国交通网络的边缘末端，“来而不往”。在全国铁路或省铁路网上，青岛仅仅是一个小支路。

在现有的全国“四纵四横”铁路网中，青岛仅仅处在“一横”中的末端。得益于济青铁路，青岛虽然可顺利北上，但青岛由于没有真正意义上的高铁，也不是十分便利。青岛至济南乘火车最快需接近3小时，而济南至北京最快仅需不到两小时。而青岛南下更是短板，青岛至上海需7小时，而济南至上海仅需4小时。交通上的短板严重的限制了人流、物流。

2016年7月，国家发展改革委、交通运输部、中国铁路总公司联合发布了《中长期铁路网规划》，勾画了新时期“八纵八横”高速铁路网的宏大蓝图。其中的“一纵一横”包括青岛。

其中“一横”的青银通道。青岛～济南～石家庄～太原～银川高速铁路（其中绥德至银川段利用太中银铁路）。连接华东、华北、西北地区，贯通山东半岛、京津冀、太原、宁夏沿黄等城市群。济南青岛段的济青高铁预计在2018年完工，设计时速350公里/小时。届时，济南至青岛最快1小时就可抵达，青岛北上和西进的不便利将被大大的改善。而原有济青线的货运能力会大大增强，青岛的汇集和辐射效应会相应增强。

而“一纵”的沿海通道。大连（丹东）～秦皇岛～天津～东营～潍坊～青岛（烟台）～连云港～盐城～南通～上海～宁波～福州～厦门～深圳～湛江～北海（防城港）高速铁路（其中青岛至盐城段利用青连、连盐铁路，南通至上海段利用沪通铁路），连接东部沿海地区，贯通京津冀、辽中南、山东半岛、东陇海、长三角、海峡西岸、珠三角、北部湾等城市群。

沿海通道会将青岛南下的交通短板彻底弥补，天津至烟台快速铁路现在还未开工，相关内容给我会在后面阐述。但青岛至连云港段的青连铁路已开始建设，未来，青岛至上海仅需4小时，加上城际铁路的完善，青岛未来会成为胶东半岛南下的交通枢纽城市。

很多朋友对青岛“两翼”发展非常疑惑，但看到这里应该有一些感觉了。如果沿海通道贯通，南面禁锢的需求将会被大大释放。新的人流，物流将会生成，相应会有更多的旅游需求，商业需求等（回想一下，2008年北京至青岛动车开通的情形），这自然也会促进新商圈的形成，而西翼是青岛面向南方的窗口，所以两翼发展就是顺理成章了。

而青岛确实把城市框架拉的够大，下图1为新机场，2是红岛站，5是青西站。未来，青岛会成为区域性的（胶东半岛）陆运和空运交通枢纽。

“一纵一横”会弥补青岛交通上的短板，尤其是南下铁路的贯通更是会让青岛成为区域性的交通枢纽。说来说去，讲的还是青岛各种条件上的优势，在人的因素上，青岛确实做的不够好，要承认。在政策条件甚至更优的情况下，落后于同级城市这也是事实。而烟台在各种条件逊于青岛的情况下，A股上市公司居然有30多家，而青岛才仅有20几家。还不够说明问题么？要知道，懂得自我批判才能进步。

况且，青岛的条件放在大地理区域下，并不是大家想象的那样好，胶东半岛虽有海洋优势，但北，南，西三面皆有优势城市截流。北有京津冀，南有长三角城市群（上海南京等），西面有中原城市群（郑州洛阳等）。而省内还有济南截流。由于地理交通，政治，经济等各种原因，胶东半岛的人流，物流等被三面截流，潍坊青岛都受困于此，烟台更是被截的惨不忍睹。相关请看下图

胶东半岛和辽东半岛是“宝地”，其实也是“困地”。在渤海湾经济区中，天津是连接东北与华北的重要枢纽。加上天津的政治经济地位，大连被东三省晾在一边并不意外，烟台就更不必意外了（从图上看，青岛潍坊好像是被孤立的难兄难弟，大连烟台更是被孤立的牛郎织女。）

与长三角经济圈和珠三角经济圈相比，环渤海经济圈的一体化并不理想。从地理条件上讲，长三角和珠三角都以两个三角洲为基础，通过陆路相连，交通方便。而环渤海经济圈环绕渤海湾，且被渤海海峡的所阻隔，形成一个“C”字形状，经济区域松散的分布四周，地理跨度太大。山东半岛和辽东半岛分布依托自己的中心城市形成了山东半岛经济圈和辽东半岛经济圈。而京津冀与山东、辽宁之间，山东和辽宁之间的联系密切程度都不够，环渤海地区要成为真正意义上的一体化经济圈，首先需要破解交通体系的瓶颈问题。

那有什么方法缓解这种格局呢？连通胶东半岛和辽东半岛------烟大海底隧道。当然我不懂技术上安全上能不能建，院士说技术没问题，我也相信没问题，专家说能十年能收回成本，我也相信能收回成本。由于不懂只能放图，然后默默的不说话。

回答问题几个月来，收到很多私信咨询各种问题，也看到一些提出质疑的评论，在这里和大家交流一下。

1. 有些朋友质疑之前回答中提到大剧院闲置的问题， 票卖的很好，很繁荣的景象啊？

此前回答中的闲置是指几年前的事了，但现在的繁荣与往日的闲置只是表象不同而已，我们来看看本质。真实情况是，每年财政补贴青岛大剧院接近3000万（数据都是可查的），反正都是亏钱，闲置莫不如补贴，又能让市民得点实惠，还能不冷场，何乐而不为呢？当然，大剧院靠财政补贴这种情况，青岛并不是个别现象，省里的大剧院基本都是靠财政补贴。但是，济南大剧院每年补贴才1000多万，烟台每年补贴1000多万，相比之下，青岛大剧院的补贴是不是有点太高了？当然你也许认为，几千万的补贴对于财政来说并不算什么，但是初始投资的差额呢？想想其他项目呢？大剧院是低效投资的一个偶然，还是一个代表？

2. 一些朋友提出，跨海大桥是为了三城联动和连接胶州，是为了拉动经济。还一些朋友提出，大桥是山东高速投资的和政府财政没有关系，不修大桥，钱也用不到其他地方。

首先，要明白大桥亏损的逻辑和隧道是不一样的。大桥在收费如此之高的情况下每年亏损几个亿，因为车流量连预计的一半都达不到，它的运营根本已经不是市场供需能够调节的，换句话说，它涨价降价都亏损。而隧道的通行量很高，单凭市场也是可以自给自足的（而现在市区的交通已经渐渐承受不了隧道带来的流量）。之前介绍过，大桥，高速，隧道这三者利益是捆绑的。什么是利益捆绑，背后有什么逻辑？首先，大家都知道山东高速接下大桥签署的是特许经营协议，政府把环湾高速的收费权做为补偿给了山东高速。如果不是大桥上马，负责任的说，环湾高速早就可以实行免费（按规定期限来说，2009年之前就应该免费）。从原则上讲，这就等于擅自延长收费期限，违规设站收费。当然，这只是原则上。本质上，ZF是把这个亏空转嫁给了社会，说到这里不禁想到，我们低物流成本的优势呢？再者，山东高速不是为青岛人民做慈善的，协议中当然会有竞争性的条款，若青岛修建与大桥竞争性的道路，按协议财政是要为大桥亏空补贴的。假设不建大桥，你看环湾高速会不会拓宽，未来的几条隧道会不会早几年上马。大桥确实已经影响到了其他项目的决策。

再者是三城联动和连接胶州拉动经济的问题。这其实和大桥车流量是一个问题，车流量的数据和收费标准在那摆着，拉动效果怎么样？相比之下，隧道流量如此之高，财政却硬是要补贴。而大桥吃不饱为什么财政不伸伸援手？因为即使是伸手，也不会得到多大的改观。这个黑洞实在是太大了，所以还是让社会先负担吧。而红岛的联动莫不如上马一条隧道来的实在，一条低价或免费的隧道，才能真正使红岛活起来，才能起到联动的作用，而货运真的还是靠高速吧。但在有了大桥之后，这个美梦还要再做很多年，因为跨海大桥是靠整个青岛来埋单的，即使红岛隧道上马，也要继续负起为大桥埋单的责任，因为利益是捆绑的。退一步来说，即使大桥应该建设，也不应该是彼时上马。因为投资是讲究效率的。该吃窝头的时候，却上白面馒头，那后面的饭还吃不吃了？很多朋友不明白什么叫透支，这就是透支。

当然这都是事后聪明，因为结果是不可逆转的。客观的说，在当时GDP竞赛的背景下，各地都依赖于投资基础设施建设拉动GDP，接下来的问题就是看谁的投资效率高，后续的利用率更好。

3. 一些朋友质疑之前回答中关于东部房价问题。

本来不想理会这个问题，但很多朋友私信问我到底懂不懂房价，还有朋友评论说13年东部房价就4万了，是在单指万丽海景吗？而我此前回答的东部房价两万三万就是指2016年，而北京，深圳现在是四万五万的水平。说地区房价是指均价，就现在市南，崂山，你看过三万了没？麦岛的别墅最贵10W一平，是不是青岛房价已经到了10W的水平了？

4. 有些朋友说看了我的回答后感觉对青岛很失望，感觉青岛发展很畸形，没戏了。

首先阐明一点，我真的不是在黑青岛，只是自我批判一下，但就这也招惹了很多老乡不高兴，是不是稍稍感受到我们这儿的风气了？扯远了，青岛的发展确实畸形，看看房价和工资比，看看经济结构。但是，放眼全国，有多少城市发展是不畸形的？北京上海畸形不畸形？省竞争

很多朋友私信期望更新，无奈水平有限，实在非常感谢大家的支持。

这可能是朋友们最关心的问题了，聊一聊地产其实不算跑题，因为地产和青岛的发展潜力紧紧相连。不想笼统的从什么经济实力，就业吸纳能力，交通便利程度罗列，罗列一堆数据再废话一通想必也不是大家想要的，只是想从点到面，帮助朋友们有些独立的思考。2016年的楼市简直是波澜壮阔，居民拼命贷款加杠杆买房，还有超高杠杆，像首付贷，众筹炒房，消费贷花样百出，房企也是拼命加杠杆非理性拿地，房价一次又一次的刷新。限购又取消又限购是为什么？我们就以限购为切入点吧。

我们先回顾一下青岛的限购之路。

• 2010年4月27日 国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。
• 2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施，限购是重中之重。
• 2011年1月31日： 青岛七区实行住房限购措施，郊区五市暂不实施。
• 2013年2月20日：“国五条”出台，出售自有住房将按20%征个税。
• 2013年3月31日：青岛“国五条”出台， 未明确提及征收20%个税
• 2014年3月：公积金新政3月10日实施 提取限本人及配偶
• 2014年7月：青岛启动不动产统一登记
• 2014年8月1日：青岛“部分”取消限购， 黄岛、城阳区全面放开限购，东区市南、市北、李沧、崂山区144平方米以上新房、二手放开限购。
• 2015年9月1日：青岛全面取消限购，市南区、市北区、李沧区、崂山区购买房屋将不再受到限购政策的影响。
• 2016年2月22日： 山东省契税缴纳的住房查询范围做出调整，首套房的认定由“市”变“县” （市、区）。
• 2017年3月15日：青岛实施限购限贷新政，力度空前。

这里给大家罗列了青岛从首次实施限购，取消限购，再到限购的过程。

2011年为什么限购，08年四万亿，各地大举鼓励刺激地产等等等。大家都懂，不废话了。但08年经济危机后，央行宽松的货币政策，放出天量信贷，大多数的二三线城市除了大力发展基础设施和房地产，基本上是“无事可做”或者是“无利可图”。同时，民众手中迅速贬值的钞票没有地方可去，从供给和需求两方面看，唯有房地产是一个好去处。

宏观背景不啰嗦了，单点青岛。08年后，在天量信贷和ZF大举鼓励地产的背景下，青岛沿海一线房价持续暴涨，这里值得注意的是彼时的城市格局，08年的青岛与现在不同，那时青岛既没有开通隧道，也没有上马地铁，青岛还只是一个小格局的青岛，还是一块巴掌大的“镶着金边的抹布”。这意味着什么？这意味着咱这小框架的青岛要迎接爆炸式的需求，那时还没有限购，天量的投机性需求，加上天量信贷背景和奥运光环，各地的投资客蜂拥而至，房价飙升给老青岛们迎头就是一记闷棍。什么“ 宁要山前一片瓦 不要山后一间房 ”、“崂山十年起不来”等这样的老式谚语全被生生打脸。往日脏乱差的浮山后让投资客炒的炙手可热，像崂山这种价值洼地被瞬间抹平，现在已是洼地变高地，令人高攀不起。

2014年8月1日，青岛“部分”取消限购， 黄岛、城阳区全面放开限购，东区市南、市北、李沧、崂山区144平方米以上新房、二手放开限购。为什么率先是黄岛，城阳？为什么先放开市区大户型？首先，城阳黄岛两区地产库存高筑，加上人口虹吸能力很有限，如果不靠投机性需求只靠刚需，在短时间内根本解决不了如此高的库存。就拿很多朋友非常关心的西海岸为例，2011年的限购实施后，黄岛区房价在2012年骤跌8%左右，此后一直阴跌，成交量保持低迷，一直持续到2014年底解除限购。再者，市区内沿海一线的“豪宅”库存严重，入市的门槛又高，不多给一些时间，大户型真的很难在短时间内消化掉。

2015年9月1日：青岛全面取消限购，市南区、市北区、李沧区、崂山区购买房屋将不再受到限购政策的影响。市区内的“豪宅”变的炙手可热，黄岛区量价齐飞，在央行发足弹药的背景下，也就放开闸口一年多，房价暴涨，库存任务迅速完成，放几个媒体新闻让你感受下。

到此大家应该看出端倪了，从限购历史和影响看，城阳，黄岛，市区内的大户型，仅凭正常的居住需求真的是很难在短期被消化，那怎么办？刺激刺激，鼓励鼓励，本来不需要房子的，你给我投资跨区持有，还没打算改善环境的你给我换大房，没落户的买房我让你落户。好嘛，2016年ZF充当起了金牌房产销售，放出各种促销售去库存的政策，为什么？因为2011年限购之后，青岛的地产库存长期位于全国三甲，还一度排名全国第一。为了刺激需求，出台了“跨区首套”、“购房补贴”、“60平米落户”等，刺激刺激再刺激，就怕没人来炒房。所以，比起限购，恐怕青岛ZF在去库存促销售方面下了更扎实的功夫。很多民众直到现在才反应过来，原来2015年才是抄底年哇！通过一轮猛烈的刺激，积压的库存从开发商手中转移到了民众手中，GDP有了，开发商的资本活了，房价泡沫会随着时间的推移通过通货膨胀和工资水平上涨消化一大块，这应该是ZF最愿意看到的结果。但实际上损失的是托盘的民众，所以准确的说，并不是限购会导致青岛房价暴涨，而是ZF对地产市场一次又一次的鼓励和刺激。

2017年3月15日：青岛实施限购限贷新政。此次限购力度空前。中央工作会议上习大大给的信号“房子是用来住的，不是用来炒的”其实已经很明确了。后续的金融，财税，立法等会逐渐出台，一套组合拳会打出来，央行也喊话不再乱发弹药了，接下来就看央行会放出什么大招了。其实谁也说不准中央ZF此次对于地产调控的决心，一朝天子一朝气象，记得反腐之初，也有不少人在叫嚣“新官上任而已，也就半年的事儿”？可到头来反腐力度空前。

不多废话了，展望一下未来市场吧。

青岛限购限贷一出，总体上成交量骤减是必然的。但因为价格是有粘性的，这需要一小段时间刹车然后价格逐步平稳下来，这也就意味着高位接盘的投资者要开始痛苦的托盘之旅，在有价无量的市场里，出手的难度会大大增加，尤其是大户型的出手难度更是会大大增加。银行在高位抽血，时间在折磨本金，资金困在山顶是有多难受。楼市不同于股市，变现成本极高。很多人可能会说，等就是了，等限购取消。但这里的问题在于，确定老经验不会失灵吗? 别忘了我所说的“一朝天子一朝气象”，如果ZF不像原来那样妥协呢？从二手房市场来看，炒房者的暴买对立的是套现者的暴卖，那到底是谁在承接更高风险和面对更不确定的未来？

在市区内，小户型可以稍舒一口气了，因为刚需就是刚需，限制的是投机的炒房者，但由于投机性需求被砍，小户型可能出手的周期也会变长，议价的底气也不会像原来那么硬了。真正痛的是大户型，从炙手可热到罕有问津的滋味会越来越重，大豪宅显然要受冷落了。为什么市区内144平米以上的户型要提前一年放开限购？因为大户型的库存高，再者入市的门槛高，不多给一些时间，怎么让更多的韭菜入场呢？

还有值得注意的是限购对青岛各区其实是不一样的，有心者可以再看一看限购历程。2011年的限购是不包括的郊区的，比如即墨胶州胶南。像很多朋友关心的西海岸，2011年限购影响的是原黄岛区而没有影响原胶南市，但现在黄岛胶南已经合并，同受限购影响，像很多朋友关心原胶南的那些N亿的大项目，恐怕会受更大的影响，因为2011年它们可是不受限购影响的，再就是你要知道，现在黄岛区的面积可是比主城区要大的多，那些郊区N亿大项目背后是天量的土地供应量。当然这并不意味着大跌，因为黄岛市区的库存在上一轮刺激中已经消化的差不多了。但以黄岛2011年限购来看，那些N亿的大项目阴跌的可能性很大，因为历史总是惊人的相似。

换个角度看，青岛的限购是为了单单阻止围城外的人进来吗？青岛不是北京上海，虹吸能力绝对不是一个量级，像市区沿海一线豪宅空置率其实还是很高的，还有，郊区“大项目”的开发周期长的可以到十年以后，像青岛的这一轮的限购，正面看是为了打压投机性需求控制房价，但是换个角度说，限购也是让民众高位接盘后持续托盘的一种手段。所以限购也是为了限制围城内的人出去，在有价无量的市场，迅速套现离场是件容易的事儿吗？

稳定地产市场，让房子回归居住属性本身就是利于长期发展的好事。就拿青岛来说，人口稳定增长，地铁上马，各种交通欠账被解决，本身房地产市场就应该稳稳的向上发展。但爆炒的地产会对青岛的发展潜力给予重创，这里不列数据，放几个例子，一、像崂山区其实完全可以抗一抗金融，信息产业等高端服务业的大旗。曾几何时，多少人是奔着金家岭“金融新区”涌向崂山？可现在人们还记得青岛曼哈顿的名号吗？爆炒的地产把涌向崂山的年轻人挡在了门外，崂山正一步一步被塑造成养老基地，难不成住满富有的老人家崂山就会变成金融中心？ 二、人们还记得高新区的全称吗？ (青岛国家高新技术产业开发区)，请问高新技术被摆在哪里？现在人们只关心北岸城区的规划和政府搬迁的小道消息，逢人就宣扬地产商的广告标语 “俺们这房子未来潜力无限！”。三、还记得青岛经济技术开发区吗？现在技术在哪？人们只知道万达，中铁投了N个亿的地产大项目，只记得房价又涨了多少。四、 海信，海尔没几年功夫就杀入青岛地产三甲，但同时你是不是感觉格力，美的的产品越来越受欢迎了？

好，下面谈谈长期吧，胡乱聊一聊。

在山东，青岛的人口虹吸能力肯定是数一数二的，这就不必多废话了，但是放眼全国，青岛的人口虹吸能力其实非常的一般，无论是从数量上，还是质量上。青岛的经济结构，创新能力，相关产业集群的就业吸纳能力，这些都不必细说了，想必大家都明白。

我想从一个侧面的点，窥视一下青岛人口虹吸的能力。有兴趣就看一下下面报道。

为什么深圳和青岛引进高校力度如此之大？因为深圳和青岛是无可置疑的“高校洼地”。论高校数量，朋友们基本可以用手指头就可以把青岛的本科高校都划拉一遍。首先985/211，一二，数完。省属，三四五六七，数完。外地观众：啊!? 这就完事儿了？对，这就完事儿了，这就是现状。论质量，就说海大吧，海大在全国的比较对象有谁呢？试着举几个例子，中国农业大学， 电子科技大学 ，中央民族大学，北京科技大学。本地观众：中国农大在哪? 民族大学是干啥的学校？北京科技大不就是个211吗？能和咱985比吗？ 我只能说呵呵，反过来，这就是拿着海大学子出省所面临的问题。高校的数量和质量直接决定了一个城市的虹吸能力，北京有上百所高校，每年高校毕业生二十几万人，上海每年也有小二十万人。再加上北上的经济实力，就业吸纳能力，这种巨无霸式的城市房价上天一点也不稀奇，放眼过去，纽约，伦敦，香港，东京等等早已是前车之鉴，历史总是是惊人的相似。

很多朋友质疑，诶？你这不对啊，深圳也算巨无霸，但也是高校洼地，为什么深圳房价也上天呢？首先，广东省的高校实力非常强，而且多聚集在广州市，而广州与深圳的交通异常的便利，高铁动车几乎超负荷运转。二，深圳的证交所，大企业和与之配套的小公司吸引着不计其数的年轻人就业。记得几年前的报道深圳人口平均年龄34岁。从这我们会感受到深圳是个多么年轻的城市。但即使是这样，随着时间的推移，深圳与北京上海的房价稳定程度上比，还是会略逊一筹，因为你不可能总是用强心针的方式吸引人口，中国的经济不可能一直保持高速增长，科技的更迭也是需要时间的，一个产业链吸纳就业的量是会饱和的。假设说，如果北上深这种巨无霸城市的房价撑不住了，那也首先会从深圳开始。因为，“高校洼地”的帽子必然起到了不小的作用。

我承认青岛有着得天独厚的家底儿，山东庞大的人口基数，山东人变态式的恋土情结，适宜的环境，但紧紧靠这点儿家底儿真的够吗？看看鬼城榜上，有多少城市拥有无敌的宜居环境。很多朋友说，你别扯那没用的，那青岛的房价还不是挺住了？但青岛房价挺住的背后是ZF对楼市不遗余力的刺激。如此下去青岛会越来越向养老城市靠近，这座城市会变的越来越“老”。像厦门房价2016年已经超越广州，仅次于北上深，相应的，年轻人已经在渐渐逃离。论吸纳就业，青岛现在就几十家不大不小的上市公司，也没有像样的产业集群，一份薪水掰开养活几个人，在青岛司空见惯。为什么我要谈一下青岛高校洼地的问题，因为教育是一个城市非常重要的软实力，切关一个城市吸引人口的能力。毕竟，吸引到人的城市，才有未来，人才旺盛的地方地产市场才会坚挺。

回答问题中说了很多不相干的废话，但也是有感而发吧，关于其他问题，有时间再和朋友们交流。