W某某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回国泰公司请求撤销《房屋拆迁安置合同》的诉讼请求，支持W某某在一审中的反诉请求。2.一、二审诉讼费用由国泰公司、孙益贵、L某某负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定合同显失公平没有证据证实。国泰公司没有证据证明W某某有胁迫的行为，也未以受胁迫为由要求撤销合同，孙益贵多次答辩也称是迫于政府压力才签订的前述合同。2.一审认定财苑广场是棚户区改造工程并非单纯的商业开发错误，该工程虽有政府的优惠政策，但并不能否认其商业开发的性质。一审判决仅以"该项目的报批手续滞后于实际的拆迁工作"而取代征收的法定程序，来认定案涉工程不是商业开发没有依据。3.一审判决认定"能够证实W某某胁迫事实的存在"错误。一审判决列举的事实不能直接推断出受胁迫的结论。4.一审判决认定胁迫行为终止之日为房屋建设完工之日错误。国泰公司一审称是工程完工后才知晓案涉合同的存在，一审却认定之所以建房期间未主张撤销合同是因为害怕W某某阻止施工，该认定无任何依据。二、一审判决采信证据错误。一审判决不支持W某某按照每层面积160㎡标准计算还建面积错误。在签订合同之前，东鑫公司已经派人进行了实地测量，一审却依据翻修之前的土地使用证认定，明显不公。三、一审判决以合同被撤销，相应的民事法律行为自始无约束力为由，把应当支持的律师费等也认定为不该支付，于法无据。四、一审判决未同案同判，L某某与本案面积一样，却比本案收取的反诉费要少。

国泰公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.W某某的胁迫行为客观存在，W某某利用其房屋在棚户区的优势漫天要价，不达目的不签合同，将项目工程延误三年之久，为了工程顺利完成，W某某的任何要求孙益贵都不得不答应。案涉合同明显超过了政府的相关文件规定的还建比例。2.财苑广场项目确属旧城棚户区改造项目，具有公益性质，系规划开发。相关的补偿标准应当适用利川市人民政府颁发的（2011）10号文件的规定。二、一审判决采信证据科学、公正。W某某的房屋楼层状况有土地使用证、房产证、拆除房屋的照片等证实，补偿合同中也明确约定拆迁户必须提供拆迁房屋的相关权证，以权证为依据进行置换。三、案涉《房屋拆迁置换合同》已经被撤销，按照相关法律规定，无效或被撤销的合同自始没有法律效力，W某某的房屋被拆除，一审判决按照最大比例判决国泰公司对W某某进行补偿，国泰公司认可该内容。至于律师费，因合同中并无约定，也没有明确法律规定，故不应当支持。四、法院收取诉讼费因不同的诉讼请求，收取的金额也会不同，W某某不应当以此来评判一审判决的公正性。

国泰公司向一审法院起诉请求：1.撤销W某某与原利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》；2.诉讼费由W某某承担。

W某某向一审法院反诉请求：一、依法确认2015年5月11日签订的《房屋拆迁置换合同》有效；二、判令国泰公司、孙益贵、L某某全面履行2015年5月11日的《房屋拆迁置换合同》及补充《承诺》的各项义务：1.交付一楼门面房112㎡；2.在二楼交付一楼门面房剩余面积54㎡；3.交付商品住房1140㎡（含补充的公摊面积100㎡）；4.交付停车位2个；5.从2019年5月12日起到实际交付房屋时止按每年住房10000元、门面房50000元的标准支付房屋租金。三、判令国泰公司、孙益贵、L某某赔偿W某某因本案支付的律师费12万元。四、本案全部诉讼费用由国泰公司、孙益贵、L某某承担。

一审法院认定事实：利川市东鑫房地产开发有限公司成立于2012年8月23日，股东为孙益贵、L某某，法定代表人为孙益贵。2018年2月6日，利川市东鑫房地产开发有限公司登记注销。2012年9月16日，国泰公司（甲方）与利川市东鑫房地产开发有限公司（乙方）签订《市财政局（原函授站）地块联合拆迁开发协议》，约定：1、甲方负责与烟叶复烤厂宿舍相连的32户的拆迁事宜，乙方负责市财政局宿舍院69户的拆迁事宜。2、双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。该地块改造项目暂命名为财苑广场项目。3、双方约定，按市政府相关规定，做好被拆迁户的思想工作，拟定合情合理的补偿办法和安全搬迁措施。争取在2013年8月底双方完成拆迁，2013年9月办理相关开工手续。合同加盖了国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司印章，双方法定代表人王道胜、孙益贵分别签字。2018年3月22日，国泰公司（甲方）与孙益贵（乙方）达成《关于财苑广场合伙分配协议》，协议载明"财苑广场建设工程接近完工，已经具备销售条件，为了双方日后不产生争议，双方就财苑广场项目分配事宜达成如下协议：一、甲方按51%的股份分配，乙方按49%的股份进行分配。二、甲乙双方投入的资金均不算利息，各自的投入和辛苦均化作辛苦与感情，只算成本不算利息。三、双方投入差额部分，待项目开盘后在预售资金中按甲乙双方股份比例进行冲补。四、以上协议甲乙双方签字即具备法律效力。"甲方加盖了国泰公司印章，法定代表人王道胜签字确认，乙方由孙益贵签字确认。

W某某的父亲W某某原有私房一栋，位于利川市，集体土地建设使用证号：利集建（98）字第01-18-0070号；房屋所有权证号：利房都字第1××6号。《集体土地建设使用证》载明：用地面积279.4㎡，其中建筑占地155.4㎡；《房屋所有权证》载明"砖木结构二层房屋一栋，一层建面105.2㎡，二层建面105.2㎡。"W某某将上述房屋及用地平均分配给L某某与W某某修建房屋，后二人在原地对房屋进行了翻修，未办理相关产权证。

2015年5月11日，利川市东鑫房地产开发有限公司与W某某签订《房屋拆迁置换合同》，内容为："甲方：利川市东鑫房地产开发有限公司（加盖印章）乙方：W某某（捺印）（原房主W某某）按照市政府办公室文件"利政办发（2011）10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》"等老城改造文件精神，为了改善体育路市财政局（原函授站）片区水厂巷部分私房居民居住环境，由甲方出资改造该老城片区，根据中华人民共和国《物权法》和《合同法》等相关法律法规规定，甲乙双方本着互利互惠，公平，自愿的原则，针对乙方现拥有的房屋，采取产权置换的方式进行置换，经双方协商一致并达成以下协议：一、乙方将该片区内其拥有的建筑面积为48O平方米（须提供土地使用证和房屋产权证）的房屋与拟新建商品房进行置换。具体置换条件如下：1、乙方一楼房屋建筑面积计160平方米按照70%比例置换在拟新建商品房一楼（乙方所得一楼建筑面积为112平方米）；2、乙方剩余一楼房屋建筑面积计48平方米可以按1：1.2比例置换在拟新建商品房2楼，置换后乙方所得楼房屋建筑面积为54平方米（建筑面积以房地产管理部门测定面积为准）；......；3、乙方拥有的二楼以上（含二楼）建筑面积计480平方米选择在拟新建商品房5-20层按照1：1.5比例进行置换，置换后乙方所得商品房建筑面积为720平方米（建筑面积以房地产管理部门测定面积为准）；4、其他事项：1.补充地下室一层160平方米，2.空送顶层160平方米，3.商品房总面积为1040平方米。二、置换面积按原建筑面积依照本协议第一条所列比例计算，其超出置换面积部分的，乙方按甲方的销售时的价格补交差额全部房款，不足部分甲方同样按销售时价补齐。三、选房办法以每户业主迁出时间前后为序分批进行。四、建设改造期间的乙方的搬迁及过渡期租赁用房，按年租房费壹万元的标准，由甲方按年支付；拟拆迁房屋已出租的部分房屋，依照现出租租金标准，按二年计算，由甲方按年支付。五、乙方整栋楼的搬迁费用为贰万元（整笔费用按迁进迁出分两次分别补偿）。乙方领取搬迁费及过渡期租赁费时应向甲方提交本户的房屋产权证和土地使用证，甲方向乙方出具收证收据，并注明房屋建筑面积。六、合同签订后，天之内必须搬出（未搬出的，超出一天扣过渡租赁费50元，依此类推，超出一月扣发全部搬迁费）。七、住宅建设标准，新建住宅为电梯房、门窗采用塑钢双层真空玻璃，外墙装饰及保温隔热，入户安装防盗门，水、电、气、有线电视、宽带安装到户外；乙方现有水、电、气、电话、宽带、有线电视等户头的住户到有关部门报停，交清所有费用，甲方概不负责。建设改造工期，新建住宅建设工期为三年（除不可抗力因素外），建设改造工期从基础开挖之日起计算。九、甲方负责办理还建房屋的房屋产权证、土地使用权证，并承担还建面积产生的所有税费。增加面积产生的税费由乙方承担，其他具体办理方式，经甲方、乙方共同商定并确认。十、房屋搬迁及拆除，乙方房屋内物品可由乙方自行拆除，门窗及防盗网乙方自行拆除的，安全责任自负。原有旧房屋由甲方负责拆除的，费用由甲方承担，旧房屋拆除后的废旧物资归甲方所有和处置乙方房屋内有装饰装潢的，由甲、乙双方现场确认补偿金额，甲方按双方评估价值予以补偿，补偿时间在开盘后贰个月内一次性支付。也可抵交房款十一、甲方交付的房屋必须经建设工程质监部门验收合格后交付使用。十二、如果甲方不按时交付房屋，延迟在6个月内，则支付乙方年租金原标准的50%；超出6个月以上的则支付乙方年租金标准的100%。十三、被拆迁户不能提交相关产权证明的，若遇对该户产权有争议或异议的，以人民法院判决书或调解书确定产权人，否则以现实际占有人为产权人。十四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜，由双方另行商定补立协议，且与本协议同等具有法律效力（在本次拆迁补偿过程中签订的其他附件与本协议不一致的，以本协议为准）；本协议自双方签字之日起生效。甲方：利川市东鑫房地产开发有限公司（加盖印章）孙益贵（签字捺印）乙方：W某某（签字捺印）（原户主W某某）2015年5月11日"。

同日，利川市东鑫房地产开发有限公司与W某某签订另外一份《房屋拆迁置换合同》，除合同首部无"原户主W某某"，在甲方利川市东鑫房地产开发有限公司一边加盖"利川市国泰房地产开发有限责任公司财源广场项目部"印章，尾部加盖"利川市国泰房地产开发有限责任公司财源广场项目部"印章，W某某签字捺印外，其他内容与上述《房屋拆迁置换合同》完全一致。另在W某某的要求下，2015年5月11日，孙益贵出具《承诺》一份，载明："我公司给W某某承诺置换合同外条例如下：1、W某某置换复式楼面积只按五层出售面积置换。不另外加收价格。2、本公司承认置换总合同时，赠送房屋面积壹佰平方米。3、并赠送停车位贰个。利川市东鑫房地产开发有限公司法人：孙益贵2015年5月11日（加盖利川市东鑫房地产开发有限公司印章，国泰公司财源广场项目部印章，孙益贵印章）"。

合同签订后，2015年5月12日，利川市东鑫房地产开发有限公司给W某某利川农村商业银行账户转账34万元。2017年5月30日，原利川东鑫房地产开发有限公司孙益贵与W某某协商还应支付装修费及到2017年5月11日两年的租金共计12万元，双方约定将其中10万元作为借款借给孙益贵，并约定该借款月息3分借期一年支付利息3万元。同日，孙益贵给W某某出具《借款单》，并给W某某利川农村商业银行账户转账支付5万元。

2015年12月11日，利川市发展和改革局以利发改投资（2015）163号文件，核准国泰公司关于利川市财苑广场棚户区改造建设项目的申请。2017年9月30日，湖北省住房和城乡建设厅以鄂建函（2017）789号批复，同意将利川市财苑广场城中村棚户区改造项目纳入国家下达湖北省2017年棚户区改造计划。2018年7月19日，利川市住建局拨付给国泰公司财苑广场2017年棚户区改造资金350万元。

2019年6月20日，孙益贵将拆迁房屋的相关资料移交给国泰公司。2019年12月30日，孙益贵将国泰公司财苑广场项目部、国泰公司财苑广场财务专用章移交给国泰公司，双方约定：2019年12月30日以前发生的与以上印章有关的事项由孙益贵承担相关责任，2019年12月30日以后发生的与以上印章有关的事项由国泰公司承担相关责任。

2019年6月28日，国泰公司发出《关于办理财苑广场拆迁还建安置的公告》，载明："财苑广场项目克服各种困难因素终于基本建成，在此我公司感谢政府、社会各方及还建户的支持！为维护还建户权益，现启动对还建户办理还房安置，相关事宜公告如下：一、签订还建合同。财苑广场由我公司开发建设，原与利川市东鑫房地产开发有限公司签订协议的还建户需重新与我公司签订旧房改造置换协议，才能办理还房办证。二、相关事项安排。1、首先还住宅，住宅还建落实后再研究落实对商铺还建；2、原财政局宿舍从1、3号楼开始选房，私房从2号楼开始选房，顺序：原财政局宿舍住户、私房；3、原复烤厂宿舍因产权纠纷待定；4、具体操作：（1）按原签约腾房次序提前7日逐一通知到售楼部办理，原产权证人不来的应书面委托他人，未按时到场签约的由下一位接替；（2）先签订《旧房改造置换协议》，再选房签订《选房确认书》，再签订《商品房买卖合同》，落实面积差价款支付，交房及办证"。

因国泰公司诉请撤销合同，不同意按2015年5月11日利川市东鑫房地产开发有限公司与W某某签订的《房屋拆迁置换合同》进行还建，W某某提起反诉，要求国泰公司等履行合同并承担违约责任及损失，要求一并进行审理。

一审另查明，利川市人民政府办公室2011年3月1日印发的利政办发（2011）10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》中，关于拆迁安置补偿部分规定：拆迁安置补偿可以实行货币补偿和房屋产权调换（拆房还房）补偿两种方式。由拆迁人和被拆迁人具体协商确定。（1）实行货币补偿安置的，由拆迁人和被拆迁人共同委托具有房产评估资质的中介机构进行价值评估。以评估价为基础由拆迁人与被拆迁当事人双方协商达成拆迁安置补偿协议，然后由拆迁人兑现资金，并履行相关的义务后，再予以拆除建构筑物。（2）实行房屋产权调换的，按被拆迁房屋的建筑面积，并考虑房屋楼层、区位、结构差异因素和房屋新旧程度等因素后，确定调换的建筑面积。一楼房屋的还建方式为，主街道门面房按"拆建还建"方式还门面房。因房屋门面结构或设计等方面原因多出还建的，由被拆迁人按市场价的80%购买，但多出的面积不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购买。小巷道一楼房屋不还建门面，具有国有土地使用证、房产证的，按占地面积1：1.3的比例就近还建住房，其还建楼层被安置户有优先选择权。没有证件或证件不全的，弄清原因后降一个档次还建。超面积部分被拆迁人按市场价的90%购买，超面积部分不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购。二楼及以上居住房的，房屋权属有房产证、国有土地证，两证齐全的按1：1.2比例还建；属集体土地性质或证件不齐全的还建比例为1：1.1；属房改房的按1：1的比例还建。以上还建超面积部分按楼层市场销售价的90%计算补差金额，但超出的面积一般不能超过原面积的l0%。超过原面积10%的部分按市场价购买。

一审法院认为，本案争议的焦点有六个：一是国泰公司是否是本案适格主体；二是《房屋拆迁置换合同》是否可撤销；三是国泰公司主张撤销合同是否超过除斥期间；四是W某某房屋实际面积的如何计算问题；五是合同撤销后以什么标准还建房屋面积；六是国泰公司是否应当承担违约责任；七是孙益贵、L某某是否应当承担责任。对以上争议问题，评判如下：

关于国泰公司是否是本案适格主体的问题。2012年9月16日，国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《市财政局（原函授站）地块联合拆迁开发协议》约定，双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。故不论是国泰公司负责拆迁的对象还是利川市东鑫房地产开发有限公司负责拆迁的对象，其最终还建的主体均是该房地产的开发企业，即国泰公司，至于国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司之间的权利义务分配，双方可另行结算，国泰公司主张其不是本案适格主体的理由不能成立。国泰公司是本案的适格被告，亦是适格的反诉原告。

关于国泰公司主张撤销合同是否成立的问题。国泰公司认为，利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与W某某恶意串通，损害了国泰公司的利益，应当撤销。同时利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵因受胁迫而与W某某签订合同，合同内容显失公平，应当予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效，并非可撤销的范畴，故国泰公司以恶意串通损害他人合法权益为由主张撤销合同的理由不能成立。本案中利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与W某某不存在恶意串通情形，故国泰公司以恶意串通主张合同无效的辩解理由亦不成立。但W某某以达不到其要求就不同意拆迁房屋相要挟，胁迫利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与其签订显失公平的合同，应予撤销的理由成立。虽然没有直接证据证明W某某存在胁迫行为，但从以下几个方面的事实能够证实W某某胁迫的事实存在：1.财苑广场项目系利川市人民政府认可并批准的棚户区改造工程，不是单纯的商业开发，虽然该项目的报批手续滞后于实际的拆迁工作，但并不能改变该工程系棚户区改造工程的事实，因此，相关拆迁还建标准应当依照利川市人民政府的指导意见进行；2.该工程的拆迁工作从2012年8月开始，到2015年8月，绝大部分拆迁户均顺利签署拆迁安置补偿协议，只有W某某等十余户房主未能达成一致协议，客观上说明了此时尚未达成协议的当事人比其余拆迁户要求更高，而后来签订的《房屋拆迁置换合同》亦证明了该事实，其合同内容达到了显失公平的程度；3.从利川市东鑫房地产开发有限公司与W某某签订《房屋拆迁置换合同》后，W某某立即又要求利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵签署承诺的行为来看，利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵对W某某的要求是有求必应，没有协商的余地；4、利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵与W某某之间没有恶意串通，虽然合同的最终履行人是国泰公司，但利川市东鑫房地产开发有限公司与国泰公司系合作关系，利川市东鑫房地产开发有限公司也是该合同的权利义务主体，其与W某某之间系利益的对立面，不存在串通的基础。

关于撤销权的行使是否超过除斥期间的问题。《房屋拆迁置换合同》因受胁迫签订，从而导致显失公平，撤销的期间如何计算。《中华人民共和国民法总则》第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中胁迫行为终止之日如何认定是问题的关键。利川市东鑫房地产开发有限公司与W某某之间签订《房屋拆迁置换合同》是为了拆除W某某的房屋后对财苑广场进行建设，如果在房屋建设完成以前利川市东鑫房地产开发有限公司主张撤销合同，W某某有可能采用阻工等方式阻止其施工，因此在建设完成以前的胁迫威胁一直存在，故胁迫行为终止之日应当认定为房屋建设完工之日，即2019年6月28日。《房屋拆迁置换合同》于2015年5月11日签订，国泰公司于2020年5月8日提起诉讼，请求撤销合同，没有超过一年的除斥期间，也没有超过五年的最长期间。

关于W某某房屋实际面积的如何计算问题。W某某主张按照每层面积160平方标准计算还建面积，其房屋翻修后并未办理产权证，也未提供证据证明其主张，不予支持。其父亲W某某的《集体土地建设使用证》载明的用地面积为279.4㎡，W某某与L某某两家平均分配，每家最多可分得139.7平方米，从国泰公司提供的正面照片及W某某的陈述也可知，其翻修后所有房屋实际为三层。国泰公司辩称应该按照W某某原《房屋所有权证》记载的建筑面积进行还建，因W某某父亲W某某房屋已经在拆迁之前就由L某某、W某某两家拆除并分别重新翻修，其拆迁的是翻修后的房屋并非W某某原来的房屋，该辩解不予支持。根据公平原则，一审法院决定，W某某房屋实际面积按照三层进行还建，每层还建面积分别为：一层139.7平方米、二层139.7平方米、三层139.7平方米。

合同撤销后如何处理的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同撤销后，因W某某的房屋已经被拆除，不能返还，国泰公司应当为W某某还建相应的房屋面积。按照因财苑广场项目系棚户区改造项目，不是纯粹的商业开发，其还建的比例可以参照（2011）10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》标准，结合本地房屋拆迁安置补偿的实际，按照市场行情的最高比例确定。为平衡各方当事人利益，一审法院决定一楼以土地使用证记载的使用面积按照1：1的比例还建门面房，二楼以上以房屋所有权证记载的面积，按照1：1.5的比例确定还建住房，上述还建面积均为套内实有面积。国泰公司应还建W某某门面房139.7㎡，住房（139.7+139.7）*1.5=419.1㎡。车位按照一户一个的原则确定。关于未履行的房屋、门面租金及律师费的问题。因《房屋拆迁置换合同》被撤销，而被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，故W某某以合同约定主张支付自2019年5月12日起到实际交付房屋时止按每年住房10000元、门面房50000元房屋租金的理由不能成立。双方约定的装修款等46万元，已经履行且双方无争议，可不再返还。W某某要求支付律师费12万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。

关于孙益贵、L某某是否承担责任的问题。利川市东鑫房地产开发有限公司成立时的股东为孙益贵、L某某，公司于2018年2月6日申请注销，但并未依法清算，其股东应当对公司债务承担清偿责任。虽然L某某认为与公司的权利义务无关，且从利川市东鑫房地产开发有限公司注销后，孙益贵与利川市国泰房地产开发有限责任公司签订的《关于财苑广场合伙分配协议》看，L某某并未签字确认，但并不影响其承担相应责任。故孙益贵、L某某对国泰公司应当承担的义务承担连带责任。

综上，利川市国泰房地产开发有限责任公司要求撤销合同成立，依法应予支持。W某某要求国泰公司、孙益贵、L某某履行合同并承担违约责任的诉讼请求不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条第一款第（二）项、第一百五十五条、第一百五十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、撤销2015年5月11日W某某与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》；二、利川市国泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内在财苑广场返还W某某门面房139.7㎡、住房419.1㎡、车位一个，并协助办理相关登记手续；三、孙益贵、L某某对前款义务承担连带责任；四、驳回利川市国泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回W某某的其他反诉请求。案件受理费80元，反诉案件受理费8650元，由W某某承担4365元，利川市国泰房地产开发有限责任公司承担4365元。

二审中，国泰公司向本院提交了利川市住房和城市建设局《关于明确财苑广场棚户片区改造项目征收房屋面的复函》彩印件，拟证明，利川市财苑广场项目为利川市棚户区改造项目，系规划开发，具有公益性质。本院审查认为，该证据系利川市住房和城乡建设局文件，对其真实性本院予以确认，但与本案待证事实无关，本院不予采信。

经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

各行政村（社区）、企事业单位：

经镇政府研究决定，现将《戴村镇时代大道、戴临路拓宽、浙报产业园集体土地房屋拆迁安置政策的实施细则》印发给你们，请认真贯彻，严格执行。

附件：戴村镇时代大道、戴临路拓宽、浙报产业园集体土地房屋拆迁安置政策的实施细则（住宅房屋）

戴村镇时代大道、戴临路拓宽、浙报产业园集体土地房屋拆迁安置政策的实施细则

为加快城市化进程，提升人民生活品质，切实推进戴村镇美丽城镇建设和美丽公路进程，根据《杭州市萧山区人民政府办公室关于征收集体土地房屋实施多高层安置意见》（萧政办发〔2017〕51号）、《杭州市萧山区人民政府关于印发<杭州市萧山区农村宅基地管理暂行办法>的通知》等文件精神，结合《萧山区“22688”交通工程建设推进专题会议备忘录》2020第10号明确的征迁政策精神、《戴村镇G235国道（03省道）改扩建征收集体土地房屋补偿安置实施细则》（戴政〔2017〕11号）文件和《戴村镇美丽城镇三期集体土地房屋拆迁安置政策的实施细则》（戴政〔2019〕6号）文件，特制定本实施细则。

1.被补偿人房屋按照杭州市萧山区人民政府《关于调整杭州市萧山区房屋重置价格的通知》（萧政办发〔2017〕24号）文件执行，由评估单位结合房屋的成新、结构、层次、装修、设施等因素进行综合评估，确定补偿金额。

2.被补偿人房屋面积及建造时间，以符合农村私人建房一户一宅的原则为前提，以批准建造的审批资料为依据。建房审批年份资料缺失的，由被补偿人所在村委会提供具体年份证明,经公示无异议后予以确认。被拆迁房屋的建筑面积按实际丈量为准。

3.征地拆迁等冻结通告发布之日起不得进行房屋的新建、翻（扩）建、装修或改变用途；不得进行户口的迁入、分户；不得进行房屋的买卖、交换、赠与、租赁、抵押等活动。否则一律不予补偿，不作为安置依据，由此引起的一切经济法律责任均由被征收人承担。

4.被补偿人必须如实提交户籍和被拆迁房屋及附属物的权属等有关情况的证明材料。

5.被补偿人住宅房改作生产经营用房的，仍按住宅房评估补偿。

6.被补偿人主房、附房及附属物经补偿后，由补偿人负责拆除和清理，被拆迁房屋及附属物的残值归拆迁人所有。被补偿人必须保持房屋及附属物原状，不得擅自拆除和毁损，否则扣除相应的补偿费。

1.按照杭州市萧山区人民政府《关于调整杭州市萧山区房屋重置价格的通知》（萧政办发〔2017〕24号）文件执行，被拆迁房屋的装修，经评估单位评估后由拆迁人补偿。

2.被补偿人房屋的装修，在评估后必须保持原状，不得拆除、变卖和损坏。腾房时发现缺失或损坏，则扣除相应的补偿费。

（三）搬迁、过渡及其它补偿

1.过渡的方式及标准：采用由被补偿人自行过渡到征迁区域外、拆迁人发放过渡费的办法解决。①选择高层安置的，过渡费标准按规定确定的人口数每人每月800元计算，过渡期自被补偿人实际腾空房屋、交出钥匙、验收合格之日起至安置房交付后4个月止。超出24个月过渡费自逾期之日起按原标准加倍发放。腾房时间由拆迁人确定（不符合安置条件的常住人口，原则上不发放过渡费；符合安置条件的非常住人口，可发放过渡费）。纯附房户不享受过渡费。考虑到老年人及特殊人群（需提供特殊病证）安置房建设期间的实际住房困难，再给予特殊过渡费，标准为每人每月800元，与普通过渡费一起发放，超出24个月不进行翻倍（老年人是指单人75周岁以上，夫妻双人相加140周岁以上，特殊人群是指有特殊病例卡的人员）。②选择宅基地安置的，过渡费标准按规定确定的人口数每人每月500元计算，过渡时间为18个月，因客观原因造成安置土地无法确定，签约时可一次性发放24个月，超出24个月过渡费自逾期之日起按原标准加倍支付，纯附房户不享受过渡费。

2.搬家费按一次性3500元/户，按二次计算。（个体工商户按一次计算）
    3.电话移机费208元/号次，空调（室内外机）整套拆装费用200元/台次，太阳能热水器拆装费1000元/台次（空气能热水器3500元/台次，按一次计算），燃气或电热水器拆装费200元/台次，宽带网迁费208元/号次，有线电视移位费150元/号次。自行过渡后安置的按两次计算。
    4.房前屋后的附属物，按评估补偿；房前屋后种植的花木，给予酌情迁移补偿。

5.对工商企业经营户的补偿：

按照萧政发﹝2009﹞23号《杭州市萧山区人民政府关于公布2009年度城市房屋拆迁临时安置补助费标准和搬家补助费标准的通知》文件精神，可按照工业用房、营业用房和综合用房分别以26个月、20个月和4个月的临时安置费用标准计算，给予一次性补偿。临时安置费用标准为有证工业用房8元/㎡.月，有证营业用房12元/㎡.月,有证综合用房12元/㎡.月。无证用房停产停业损失费按有证用房的80%补助。

1.高层安置奖（该条款只适用于高层安置）：

（1）对被补偿房屋主房面积小于375平方米（含375平方米，下同）的，补足到375平方米，给予每平方米500元奖励，同时按家庭常住人口给予每人30000元奖励；

（2）对被补偿房屋主房面积大于375平方米小于525平方米（含525平方米，下同）的，375平方米给予每平方米500元奖励，大于375平方米的，给予每平方米300元奖励。同时按家庭常住人口给予每人30000元奖励；

（3）对被补偿房屋主房面积大于525平方米的，375平方米给予每平方米500元奖励，大于375平方米小于525平方米的，给予每平方米300元奖励，对大于525平方米的，给予每平方米200元奖励。同时按家庭常住人口给予每人30000元奖励。

在规定时间内完成房屋评估的被补偿人，按阶段给予按家庭常住人口一次性每人1000元的奖励。

（1）按主房面积计奖：在规定时间内签订房屋拆迁协议的被补偿人，按阶段给予按确认的主房面积一次性每平方米100元奖励；

（2）按家庭常住人口计奖：在规定时间内签订房屋拆迁协议的被补偿人，按阶段给予按家庭常住人口每人6000元的奖励；

（3）在规定签约期限的截止日提前5天（含5天）以上签约的，给予不超过80000元的奖励。

（1）凡在规定时间内腾空房屋、交出钥匙的按阶段给予按确认的主房面积一次性每平方米100元奖励；

（2）按阶段给予按家庭常住人口每人4000元的奖励。腾空的标准为腾空全部主、附房并以拆迁人验收合格为准；

（3）在规定腾房期限的截止日提前5天（含5天）以上签约的，给予不超过20000元的奖励；

（4）在签约截止日前能完成腾房的，给予一次性每户20000元奖励；

（1）为防止非正常装修和恶意装修，减少浪费，主房装修补偿总额按主房面积补足到720元/平方米，如评估超720元/平方米的按实补偿。主房面积不足依法核定面积（375平方米）的，不足部分另给予奖励400元/平方米（在签约截止日前完成签约的）；

（2）（该条款只适用于高层安置）对被补偿房屋主房面积小于375平方米（含375平方米），补足到375平方米，给予每平方米200元无突击装修奖励；对被补偿房屋主房面积大于375平方米小于525平方米（含525平方米）的部分面积，再给予每平方米100元无突击装修奖励；对被补偿房屋主房面积大于525平方米的，大于525平方米的部分不再给予无突击装修奖励。

（1）纯附房户处置：征地范围内纯附房户按评估价进行补偿，搬迁费一次性每户600元，签约腾房奖按每平方100元计算；

（2）非纯附房奖励补偿（该条款（划线部分）只适用于高层安置）：

a.附房面积不足50平方米的（含50平方米），补足到50平方米，按每平方米600元进行奖励；

b.附房面积大于50平方米小于100平方米的（含100平方米），50平方米按600元进行奖励；超过50平方米的，按每平方米400元进行奖励；

c.附房面积大于100平方米的（含100平方米），50平方米按600元进行奖励；超过50平方米至100平方米的，按每平方米400元进行奖励；超过100平方米的，不进行奖励。

7.凡超过规定时间段所对应的奖项均取消。被依法列入行政裁决或强制执行的被拆迁户取消一切奖励。

常住人口核定以村户口册登记的常住农业户口和非农户口核定为准，其中征地农转非人员视同农业人口。符合下列情况的给予列入或增加人数。

（1）服义务兵役的青年列入常住人口；

（2）正在服刑或被劳教，原户口在村的列入常住人口；

（3）已办理结婚登记手续，户口尚未迁入的列入常住人口；

（4）已到法定婚龄，未办理结婚登记手续，但事实已生育子女且按政策已征收社会抚养费的，列入常住人口；

（5）原户口在村的大中专在校生，列入常住人口；

（6）符合入赘条件，列入常住人口；

（7）世居居民的人口核定以实际人口为准，但原则上每户最多核定不超过3人；

（8）儿子户口原在本村、现户口不在本村，但其父母户口在本村，在外儿子家庭成员户口可计入常住人口，但外加户口原则上不超过3人；

（9）父母户口在本村，无儿子有女儿一人以上且户口不在本村，女儿家庭可计入常住人口（只限一个女儿家庭），但外加户口原则上不超过3人；

（10）法律法规规定的其他人员。

二、安置办法（分宅基地安置、高层安置）

（一）根据国家有关规定以“一户一宅”为安置原则，具体安置方式根据各村实际确定，农户以两户联建住宅方式安置的，每户建筑占地面积不超过130平方米；农户以叠排方式安置的，具体安置形式由镇拆迁工作指挥部确定；安置住宅统一规划、统一设计、统一放样、统一层高、统一管理、自行建设。

（二）宅基地安置因涉及规划调整、建房指标、土地指标以及土地收储等，有涉及的统筹安排。

（三）院落范围外的配套设施，如：道路、水、电、垃圾收集设施、公厕、路灯配电房等基础设施由所在村按照规划建设。

（四）需安置的拆迁农户如不要求安置或自行安置的，可视情况给予一定的安置费用。

（五）安置对象的相关规定

1.安置对象为拆迁范围内符合农村建房条件的农户，包括征地拆迁户、征地农转非人员及家庭主体属于农民的混居户（以下统称农户）。

2.农村居民一户只能拥有一处宅基地，在拆迁区域内有多处住宅的只作一户安置，在拆迁区域外另有农村主房的不予安置。

3.出卖或者以其他形式非法转让宅基地及地上建筑物的，不予安置。

4.不具备分户条件的，不予安置。

5.其他不符合农村建房条件的，不予安置。

6.根据国家有关规定以一户一宅为安置原则，农户以联立式住宅安置。

7.有子女的老人不得单独立户。老人一律随符合建房条件（安置）的子女安置。

8.农嫁农、农嫁居人员户口未迁仍在本村的，属于应迁未迁人员，与父母或兄弟合并安置建房，不得单独建房，包括新生子女户口放在本村的（该子女不享受独生子女政策）。

9.拆迁户有兄弟两人，户籍均在本村的户，一人已到法定婚龄（满22周岁）的可以分户安置。

10.拆迁户有兄弟两人以上，父母户籍在本村，兄弟户籍均不在本村的，按一户安置。

11.夫妻双方有一方户籍不在本村或双方户籍均在本村，其子女户籍不在本村或其女未婚嫁的，在拆迁时列为混合户，合并一户安置。

12.夫妻离婚的，且户口仍在本村的，不分户安置，由双方自行处理。

征收范围内符合农村建房条件和其他符合安置条件的被补偿人（户）。

安置方式为高层安置，安置地点以戴村镇人民政府确定的安置区块为准。

（三）安置人口与面积核定

安置面积按符合农村建房条件和其他安置条件的人口计算，高层每人安置60平方米，能够按时签约并按时腾房的被补偿人，可按成本价每人增购10平方米。

按实施拆迁或申请购房时符合农村建房条件的在册人口计算，其中：

（1）已领取《独生子女父母光荣证》的家庭，不再生育的，子女未婚且未满28周岁的可按两人计算；

（2）夫妻双方均为初次生育，2016年1月1日以后生育家庭第一个子女，安置时按实际人口计算，符合计划生育政策可再生育一孩而尚未出生的，经农户申请，村、镇审核同意，可增加一个安置人口；

（3）28周岁及以上大龄未婚青年按两人计算；

（4）夫妻双方均未生育子女的家庭增加一人计算；

（5）实施高层住宅建设期间（分房前），遇正常人口变动（出生、婚嫁等）增加的，可按规定计算人口；

（6）夫妻双方有一方为拆迁地内符合农村建房条件的被补偿人，另一方为户口在杭州市区范围内，并且居住在村（社区）内又未享受过房改政策的，可按其家庭常住人口计算；

（7）在杭州市区范围内无常住户口，属下列情况之一的人员，可计入安置人口：

①符合农村建房条件的被补偿人，结婚已三年以上的配偶（配偶方未独立审批建房、未享受过房改政策和拆迁安置政策）。

②原户口在被补偿房屋内，现在部队服役的义务兵（含未在外结婚定居的初级士官）。

③原户口在被补偿房屋内的大中专院校在校学生。

④原户口在被补偿房屋内，现在监狱服刑人员。

⑤在户口所在地无人赡养，并在被补偿人房屋范围内实际居住二年以上的被补偿人双方父母（是指其户口在杭州市区范围内，被补偿人为其唯一子女），在户口所在地无住房或愿意拆除旧房，可增加一个安置人口，已享受过房改及拆迁安置等政策的不列入。

⑥法律、法规规定的其他人员。

（四）以下人员列入照顾安置

1.被补偿人的不符合农村建房条件的子女的安置。

（1）夫妻双方或一方为拆迁地符合农村建房条件的被补偿人，其子女常住在父母处，户口在杭州市区范围内的，未享受过房改政策，且尚未结婚的，可参照在册常住人口计算。已享受实物分房（含经济适用房、集资联建房、房改房等）的，扣减实物分房面积的1.4倍后，以成本价照顾安置；已享受货币分房的，则以成本价照顾安置（已领取独生子女父母光荣证或为28周岁以上大龄未婚的，安置140平方米，其中60 平方米为安置价，80平方米为成本价）。

（2）夫妻双方或一方为拆迁地符合农村建房条件的被补偿

人，其子女（该“女”是指符合入赘条件的女，下同）已经结婚，常住父母处，且户口在杭州市区范围内的，根据不同情况，按以下方式安置：

该子女与其家庭成员均未享受过房改等政策的，该子女与其

配偶每人安置70平方米（其中60平方米为安置价，10平方米为成本价）；该子女的子女（即被补偿人的孙辈，该“女”是指符合入赘条件的女，下同）每人安置70平方米，按成本价购买；若该子女的子女已婚，则该孙辈与其家庭成员按实际人口每人安置70平方米，按成本价购买。

该子女与其家庭成员有一方已享受货币分房的，享受方按成本价安置。

该子女与其家庭成员已享受实物分房的，享受过的夫妻双方在安置面积扣减实物分房面积的1.4倍后按成本价安置。

（3）夫妻双方或一方为拆迁地符合农村建房条件的被补偿

人，其子女户口在杭州市区范围外，未婚且未享受过房改等政策

的，按成本价照顾安置70平方米；若其子女已经结婚，其本人、配偶和子女（不含其它家庭成员）户口在杭州市区范围外，且未享受过房改等政策的，按成本价照顾安置：一人安置70平方米，两人及以上按人均56平方米的标准安置，最高不超过168 平方米。

2.被补偿人的子女（该“女”是指符合入赘条件的女）为已婚大中专毕业生的安置。

符合农村建房条件的被补偿人的子女，1997年以后（含1997年）全日制大中专院校毕业，因入学户口迁出，迁出时为征迁地农业户口，回迁后为杭州市区范围内户口，现已结婚且常住在征迁地，若该子女未被行政机关、事业单位和国有企业正式录用（干部身份），且与其家庭成员均未享受过房改等政策，未生育的，照顾安置 210平方米（其中120平方米为安置价，90平方米为成本价）；已生育并领取“独生子女父母光荣证”或符合政策生育两个子女的，照顾安置280平方米（其中180平方米为安置价，100平方米为成本价）。

若符合上述条件的被补偿人的子女及其家庭成员已享受房改等政策的，参照前述 “被补偿人的不符合农村建房条件的子女”中关于已享受房改人员进行处理。

若符合上述条件的被补偿人的子女及其家庭成员户口在杭州市区范围外且未享受房改政策的，参照前述 “被补偿人的不符合农村建房条件的子女” 中关于户口在杭州市区范围外人员进行处理。

3.被补偿人的不符合入赘条件的女儿为1997年后毕业的已婚大中专毕业生的安置。

符合农村建房条件的被补偿人的不符合入赘条件的女儿为1997年以后（含1997年）毕业的大中专毕业生，因上学户口迁出，迁出时为征迁地农业户口，现户口回迁到征迁地范围内，未曾被行政机关、事业单位和国有企业正式录用（干部身份），现已结婚，配偶为户改（2016年12月31日）前不符合农村建房条件的居民户口的，按以下方式安置：

（1）在其本人与配偶均未曾享受过房改等政策或者仅享受货币分房的前提下，其本人照顾安置70平方米成本价。若其子女为杭州市区范围内居民户口的，24平方米按安置价购买，46平方米按成本价购买；若其子女为杭州市区范围外户口的，不予安置。

（2）若该类人员的配偶享受过实物分房的，该类人员的安置面积在70平方米扣减其配偶实物分房面积的0.7倍后，按成本价安置；其子女为杭州市区范围内居民户口的，安置70平方米，按成本价购买。若其子女为杭州市区范围外户口的，不予安置。

该类人员已领取《独生子女父母光荣证》或符合政策生育两个及以上子女的，子女计算一个安置人口。

4.被补偿人户内的女儿的安置。

符合农村建房条件的被补偿人，户内有女儿已经结婚，该女儿为户改前农业户口，户口未迁出，且居住在拆迁地，配偶为户改前不符合农村建房条件的居民户口的。 按以下方式安置：

（1）该人员的配偶未享受过房改等政策或仅享受货币分房

的，该人员安置70平方米（其中60平方米为安置价，10平方米为成本价）。 该人员的配偶享受过实物分房的，该人员的安置面积在70平方米扣减其配偶实物分房面积的0.7倍后，按成本价购买。

（2）该人员生育一个子女的，子女可安置70平方米：若该子女为杭州市区范围内户口的，且未享受过房改政策的，其中60平方米按安置价购买，10平方米按成本价购买；若该子女为杭州市区范围外户口且未享受房改等政策的，70平方米全部以成本价购买；符合计划生育政策生育第二个子女的，户口在杭州市区范围内，按成本价购买。

5.符合农村建房条件的被补偿人已享受房改的配偶的安置。

（1）符合农村建房条件的被补偿人的配偶已享受货币分房

的，其配偶以成本价照顾安置。被补偿人及子女按规定进行安置。

若其配偶在参加货币分房时，因在农村有住宅而扣除享受面积补贴的，在实际征迁安置时，该扣除享受面积的1.2倍后以安置价安置，其余部分以成本价安置。

（2）符合农村建房条件的被补偿人的配偶享受过实物分房

的，按下列方式选择安置：

①享受房改的配偶不再安置的，被补偿人安置70平方米成本价；

②享受房改的配偶安置的，被补偿人与其配偶在140平方米扣减房改面积的1.4倍后以安置价安置（安置面积扣减房改面积后，大于80平方米的，80平方米为安置价，其余面积为成本价）。

被补偿人的子女按规定根据不同性质进行安置。

（1）对户口在杭州市区范围内，且一直居住在世居房内，未享受房改等政策的，安置面积按以下方式安置：

一人户：安置70平方米。

二人户：原建筑面积不足50平方米的，安置70平方米；原建筑面积在50到80平方米的，按原面积的1.4倍安置；原面积超过80平方米的，安置面积为112平方米。

三人户：原建筑面积不足80平方米的，安置面积为112平方米；原建筑面积在80至120平方米的，按原面积的1.4倍安置；原建筑面积超过120平方米的，安置面积为168平方米。

四人以上户：原人均建筑面积不足20平方米的，按人均面积28平方米安置；原人均建筑面积在 20到40平方米的，按原建筑面积的1.4倍安置；原人均建筑面积在40平方米以上的，按人均面积 56平方米安置。

上述面积中，85.7%为安置价，14.3%为成本价。

已领取《独生子女父母光荣证》的家庭子女，按1人计算。

所有权人或其家庭成员已享受货币分房的，享受过的人员以

成本价照顾安置，其他符合条件的家庭成员按实计算安置人口。

若世居房所有权人或其家庭成员已享受实物分房的，享受过的人员夫妻双方在核定安置面积扣减实物分房面积的1.4倍后以成本价照顾安置，其他符合条件的家庭成员可按实计算安置人口。

（2）世居房所有权人及其子女（已婚的，该女是指符合入赘条件的女），现户口在杭州市区范围外有两人及以上，且未享受过房改等政策的，安置人口的核定最多照顾不超过两人（不足两人按实计算），按成本价购买。

7.对违反计划生育政策所出生的人员，符合安置条件的，按市场评估价安置，且不得享受其他照顾安置政策。

8.征地招工人员的安置。

被补偿人因土地征用招工，户口转为居民户口，且未享受房改等政策的，其本人及家庭成员根据不同情况按相关规定进行安置。

9.户口在杭州市区范围外人员享受房改的，不列入照顾安置。

10.鉴于离婚人员情况特殊，再婚人员随带子女已成年（年满18周岁）的不再安置，其他人员的征收安置办法由指挥部另行制定。

（五）以上所列的“户口在杭州市区范围内人员”是指户口在萧山区（包含钱塘新区）、江干区、西湖区、拱墅区、上城区、下城区、滨江区和余杭区，但实际常住在拆迁地的人员。

2.安置户型搭配：符合户型搭配条件下，由被补偿人在核

定的安置面积内自行选择，在签约时予以明确。

1.被补偿人签订补偿安置协议（以下简称协议）时由补偿人预扣安置房款，利息按一年期银行定期存款利息结算。
    2.被补偿人签订协议后，补偿人在30日内首付协议补偿款扣除预留安置房款后剩余部分的70%；30%余款部分待腾房并交出钥匙后，于30日内一次性付清。
    3.安置房安置优惠价为1470元/㎡。在拆迁区块内符合建房条件的无房户，安置优惠价为1810元/㎡。成本价为3000元/㎡。
    4.考虑到住宅设计时因自然间不可分割的因素，安置房建筑面积超过实际安置户型面积的，5%以内部分按安置优惠价结算，5%以上部分按成本价结算。不到实际安置户型面积的部分，按成本价结算。
    5.若放弃部分安置面积的(照顾面积除外)，按市场评估价补偿。市场评估价根据当年当地房地产市场价格经评估机构评估确定。
    6.车位等价格根据建设成本定价，并报区政府备案。分配方案另定。

1.居民小区房屋所有权证发放办理时，物业维修基金按规定收取，安置户承担一半。

三、被补偿人如在房屋产权、住房情况、家庭人口等方面弄虚作假，骗取房屋安置面积和经济补偿的，按有关规定处理。
    四、征收工作人员在征收公务中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位进行处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
    五、本细则由戴村镇人民政府负责解释,自发文之日起施行，本细则仅限于时代大道南延、戴临路拓宽、浙报产业园征迁项目，若与戴村镇其他拆迁文件相抵触，以本细则为准。