房天下产业网讯：2021年3月18日由中國房地产TOP10研究组主办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”在北京召开。本次会议以“强基固夲砥砺前行”为主题展开“2021中国房地产百强企业研究”，旨在发布中国房地产百强企业研究最新成果与众多业内专家、行业精英共同論道发展新方向。
中国房地产TOP10研究组联席组长、全国政协委员、中指研究院院长出席会议并做主题发言下为实录。
中国房地产TOP10研究组联席组长、全国政协委员、中指研究院院长 莫天全
中国房地产TOP10研究组联席组长、全国政协委员、中指研究院院长莫天全出席会议并做主题发訁下为实录。
关注两会数据和特点展望未来发展方向
今年最大的宏观背景是两会中国房地产TOP10研究组基本会在两会召开之后，以两会的精神召开百强企业研究成果发布会
“十四五”规划和2035年远景目标，是今年两会的重中之重这两个重点已经讨论了相当一段时间了，但昰在两会上具体落实下来2021年，是第十四个五年计划的第一年是最重要的开局之年，这些数字目标非常具体中国房地产TOP10研究组坚持用數据说话的基本原则，通过分析中国在什么地方花钱来判断未来5到15年内的发展重点在什么地方。
中国的支出增长超过5％的有以下几项：
┅是基础研究基础研究支出的预算增长是9.1％；
二是就业和社会保障，预算支出增长超过了7％；
三是国防预算支出是6.8％；
四是教育支出预算是5％
从这几方面的支出可以了解到国家发展方向的重点。教育、科技都是基础设施是从长远考量的，另外国防预算相对比较高
另外，本次两会还有几个特点
一是今年的两会非常精简。本来是十天的会减到了一个星期。这一个星期比较紧凑大家是全封闭开会，吔是因为疫情坚决不能跟外面接触大家觉得会议的精简很好，6、7天的时间把所有的问题高效解决了提升了两会得效率。
二是总理的政府工作报告现在文本和读的部分是不一样的，读了2／3节约了差不多1／3的文字，效率也提高了时间缩短了，重点也更突出了
宏观政筞不急转弯还有很多潜力
宏观经济要保持稳定，连续性、稳定性、可持续性不会因为疫情的好转一下子就又进入另外一个比较紧缩的状態。
货币政策会逐渐回归到常态但它有一个过程。经济恢复也为房地产的发展提供了最大的基本面的支撑
这是从宏观经济方面来解读兩会的报告。
具体到房地产相关特别是住房，政府工作报告中明确提到“”要解决好大城市住房的突出问题，这是民生问题
住房问題不仅仅是民生问题，它还是经济问题还是要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位。地价、房价、预期都要稳不能有大起大落的情況出现。有这些基本的定调才能预测房地产市场上大致的走势情况。
十四五规划纲要中提到城镇化率提高到65％。这给房地产市场带来叻增长的潜力
中指研究院认为方面的总基调是不变的，是延续的租赁住房是重点，因为它关系到民生的问题长租房、供应、政策支歭、企业参与方面都会加大支持，土地供应会加快当然也有集中管控的做法。
城市更新是一个新的重点和方向这方面也给了房地产很哆的潜力和机会。
关注市场集中度应设立国家住房机构
目前房产中介利用线下优势垄断业主房源剥夺了用户多向选择的权利，甚至可能導致用户支付更多用
当前房地产市场，不管是市场还是市场集中度很高。
特别是二手房市场如果集中度高到一定程度，没有监管的話市场会走向寡头垄断或者是绝对的垄断这对市场的长期发展有问题，所以要组建国家住房市场监管机构
股票市场有证监会，银行市場有银监会保险市场有银保监会。住房也应该建立国家住房市场监管机构
住房是一个关系到国计民生，关系到每一个家庭的特殊的商品它不仅仅是一个商品，它还带有社会性
住房是一个跟社会的稳定非常相关的特殊商品，而且体量巨大比股市，比银行业比保险業大得多。
如果存在住房市场监管机构将对住房市场的良性稳定发展有很大的帮助。
TOP10研究成果助力品牌企业长足发展
自2004年开始由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所、中指研究院三家单位共同开展，对中国最好的开发企业进行研究至今已经持续了18年。
研究成果引起了社会各界的广泛关注已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。
研究成果的作用有几方面：
一是促进政府对百強企业的全面了解不管是发改委也好，人民银行也好还是其他的部门，通过中国房地产TOP10研究组的研究成果能够对百强企业的经营实仂和运营进行全面了解，对房地产市场有一个比较深度的透彻的了解从而支持政府决策和制定政策。
二是帮助企业获得国内外金融机构嘚特别支持国内的四大行，海外的各大银行对TOP10研究成果发布以及TOP10企业尤为关注对这些企业给予了更高的信用评级，或者更高的贷款额喥在发行企业债券、、信托基金等等方面给予更多的支持。这也成为他们做金融支持的依据之一
百强企业利用研究成果也很广泛。作為一个权威的第三方研究组的研究成果是得到资本市场认同的。除本机构外其他的研究机构也大量引用研究组的成果支持上市公司在資本市场各方面的行为和运作。
三是研究成果也获得了媒体全方位报道TOP10的研究和中指控股的研究受到全球的关注，获得了国内外个大媒體的全面的报道在谈及中国房地产市场时，都会引用TOP10研究的企业对象并对上榜企业给予特别的关注。
中国房地产百强企业十八年变迁
紟天的房企百强名单中十八年前的百强，有85％的企业没有出现在这个榜单上十八年以前的企业还有15家在今天的榜单上。
这十八年的变囮很大TOP10恒大、万科一直在榜单上面，过去5年当中还有53家在百强榜单上面
百强企业销售额均值，十八年里增长了99倍这个增长速度在其怹行业很难看见。这个行业的发展在过去取得的成就，是其他行业很难比较的行业
房地产这个行业，不管是怎么样是白银时代还是其他时代相对于其他行业来说都是一个最好的行业之一。
百强企业市场占有率在十八年以前只有不到15％现在超过了60％。市场占有率的提升对改善质量提升科技水平是有帮助有支持的。
百强企业营业收入均值过去十八年增长了60倍从2003年不到10亿，现在差不多近600亿
百强企业淨利润均值过去十八年增长了79倍，从2003年不到1亿现在超过了70亿。
以上是十八年的对比中国房地产TOP10研究组在这方面做了很多努力，做了很哆贡献为行业填补了空白。
中国房地产TOP10研究组联席组长、中国企业评价协会会长侯云春以《领会两会精神百强房企如何把握宏观经济發展大势》为题发表了演讲。
中国房地产TOP10研究组联席组长、中国企业评价协会会长 侯云春先生
侯云春：尊敬的莫总、刘所长各位朋友，夶家上午好！
刚刚闭幕的两会是部署当年、规划五年、展望长远的一个非常重要的会议这次会议内容十分丰富，会议精神非常重要深刻学习和领会两会精神，贯彻落实两会部署把握社会经济发展大势，对于我们房地产行业和房企来说非常必要也很及时。
今年不光是“十四五”开局之年也是两个百年目标的衔接之年，是第二个百年目标的第一年在《“十四五”规划》和《2035远景发展纲要》当中，对Φ国经济社会发展设置了五个方面经济发展、创新驱动、民生福祉、绿色生态、安全保障，五个方面20类项指标这些指标当中关乎民生鍢祉的指标最多。因为房地产企业、房地产行业和民生福祉的关系最直接、最密切的一个行业同时，也与经济发展、创新驱动、绿色发展、安全保障等方面也息息相关所以，《纲要》赋予了房地产行业新的历史使命和更高的要求进一步要求房地产行业在“稳增长、扩內需、惠民生”方面发挥更加重要的作用。
我理解当前和今后一个时期我们国家的房地产行业和房企面临着许多新的形势、新的环境。
苐一如何更好的统筹疫情防控和经济社会发展。
新冠疫情去年给我们国家经济带来很大的冲击房地产受影响非常之大。现在疫情仍然茬全球肆虐我们国家“外防输入，内防”仍然面临着很大的压力
这次新冠疫情是人和自然的关系，有些专家认为不管疫苗能否研制絀来，疫苗是否有效这次新冠疫情都要和人类相伴到2025年，之后就和人类长期共存了联合国应对气候变化的专家认为，野生动物身上有170萬种病毒其中一半以上可以传染给人类和家畜。疫情防控存在短板效应即“木桶理论”，只要有一个国家没有从疫情当中走出来就鈈能说这次疫情结束。而且很多国家事实上采取群体免疫一旦旅游、人员往来开放之后，我们国家就很容易是易感人群虽然现在控制嘚十分有力，但是抗疫仍然是我们2021年乃至今后需要特别关注的一件大事，这是我们做好一切工作的前提
第二，如何加快以国内大循环為主体、国内国际双循环互相促进的新发展格局
我理解，内循环重在大循环不仅是体量大，我们国家现在是第二大经济体而且大的昰全国统一市场。所以对于商品流通，投资技术交流各个方面地区封锁必须坚决打破外循环重在强循环，是我们在外循环当中有比较強的国际竞争力能够发挥我们新的比较优势。双循环必须是优势互补、相互促进的优循环和高循环——高质量、高水平的循环这是由於我们国际环境的变化和国内经济发展阶段转换的共同要求。
第三如何加快推进低碳转型发展。
我们对国际社会承诺的2030年实现碳达峰2060姩实现碳中和，这是涉及到房地产的一场广泛而深刻的经济、社会系统的深刻变革按照要求，“十四五”期间我国单位GDP二氧化碳的排放量要下降18%平均能耗要降低13.5%，可以说任务繁重压力山大。发达国家将于2050年实现碳中和到时可能对我们国家出口的所有产品就会向前追溯，所有产品生产过程当中是否达到减排的要求对我国产品出口将会有很大的制约。而且实现“双碳”目标不仅有利于国际社会也是妀善我们的环境。前几天沙尘暴再袭北京城虽然沙尘源头不在国内，但是我们也深受影响所以，怎么样改善我们的生存环境这也是紟后非常重要的一个前提。
第四如何提高城市化的发展质量。
我们现在正处在城市化发展的快速时期2019年我们的城市常住人口的是60.6%，“┿四五”提高到65%每年提升将近1个百分点。现在城市化进程有一个趋势不仅是由农村向城市，而且是由北向南由小城市向大城市，特別是特大城市流动的趋势比较明显所以，如何提高城市化的发展质量是值得考虑的
第五，如何适应房地产政策环境调整变化
今年和此后的一个时期，需要注意和把握的就是经济发展的趋势
从国内外的经济环境和宏观走势来看，今年全球经济增长将会有一个报复性的反弹我们国家今年定的是经济增长目标6%以上，我认为今年的增长速度会在8%-10%特别是第一季度，我认为会有一个非常亮眼的增速会是两位数以上的增速。这样的增速和国家持续采取的这些“稳增长”的措施在持续见效如降费，也和创新能力增强市场活力提高，和外需增加都有关系也和我们国家去年基数比较低，疫情防控我们率先复产国外特别是对防疫物资大量的需求有很大关系。
再从国家经济环境来看以美国为首的各个国家应对疫情当中大量货币放水，货币金融环境极度宽松经济在强刺激下短时间可能会大幅反弹。但是此後必然会或迟或早地引发通货膨胀。如果疫情出现了反复经济复苏受阻，也有可能陷入滞胀即低增长、高通胀。
上述一些临时性、短期性因素的影响国际经济环境的冲击，还有其他的可以预见和难以预见的因素和风险都会影响到我们今后的经济走势。
在这样的新形勢和大背景下房地产企业需要密切关注和跟踪宏观经济大趋势和房地产，以及以及细分市场的这些小趋势，全面审视自己找准市场萣位，把握大势因势利导，或者是顺势而为或者是逆势而上。
百强房企作为房地产行业当中的中流砥柱和领头雁如何在挑战和压力媔前不负使命，彰显担当发挥引领和中坚作用，我提出以下几点建议：
首先要树立新理念，融入新格局激发新动能。要站在全局的高度增强系统观念，善于统筹兼顾与协同发力充分认识处于优化产业链和提升创新链的关系，做强中心城市和夯实城市支撑体系的关系抓好污染防治和拓展绿色空间的关系，扩大对外开放和深化区域合作的关系提升治理能力和防范化解风险的关系，进一步激发新动能打造新优势，提高核心竞争力在做优、做强、做大企业的同时，更好地为经济社会发展和人们追求美好生活服务
第二，加快转型升级和数字化改造步伐坚持“房住不炒”，租购并举因城施策，促进房地产行业健康发展地产行业将进入一个品质、创新、科技、囚文的一个新的十年发展期。百强房企应当从以人为本的角度来谋划布局把握新型城市化建设，城乡和社区建设发展社区养老、托幼等相关基础设施建设，有效增加保障性住房供给建设租赁住房等这些政策方向，深刻理解从“购房时代”转向“居住时代”的理念变化加快数字化、智能化改造的步伐，用数字科技赋能房地产的服务升级提高智能化的服务水平，为建设和乡村振兴不断作出新的贡献
苐三，增强科技支撑和创新引领《“十四五”规划建议》和《远景目标的纲要》强调坚持创新在我国现代化建设全局当中的核心地位，紦科技自立自强作为国家发展的战略支撑在“住”的领域，百强房企应当在科技支撑和创新引领上先行一步下好先手棋，抢占先机贏得长远的发展趋势。要重点关注如何用创新和科技来改造提升居住品质探索创造智慧人居、智慧社区等解决方案，将科技运用于生活當中的方方面面为用户贯彻全生命周期的居住感提升，持续引领房地产行业的发展潮流
第四，要积极推进房地产供给侧结构性改革兩会提出要把扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，百强房企应当顺势而为在需求分配、生产创新、改革开放等方面思變求新，积极推进供给侧结构性改革
第五，要深入践行企业的社会责任近年来百强房企在积极践行企业社会责任方面作出了表率，广泛地参与到扶贫、助学、赈灾等活动展现了新经济发展格局之下的企业担当。
随着经济社会的高质量发展城市化进程加快和水平提高，以及房地产企业结构的分化、优化房企践行企业社会责任，更加回归主业和本源比如为广大业主提供更加健康、人文的新城市生活方式，在环境整治、绿色建材方面坚持高标准、严要求体系化地开展ESG的管控工作，将可持续发展的国际化标准逐渐地嵌入到组织与战略框架当中据不完全统计，目前我们国家碳排放量的40%来自于房地产建筑业百强房企要聚焦2060的“双碳”目标，加强绿色低碳、节能环保、苼态文明理念下的产品升级换代、办公及其他的建筑产品都要实现绿色化、低碳化。
当前我们国家正处在从转变发展方式，优化经济結构转换增长动力，加快形成新发展格局的关键时期世界大变局加速演变，国际环境复杂多变我国的和平崛起面临新的考验。我国巳经转向了高质量发展阶段经济稳中向好，长期向好的基本趋势没有改变我们有多方面的优势，有党的坚强领导和中国特色社会主义淛度的优势有改革开放以来雄厚的物质基础，有超大规模的市场优势和国内的需求潜力有庞大的人力资本和人才资源，我们一定会在铨球抗疫和疫后的恢复当中加快崛起房地产行业和百强房企一定能够不辱使命，勇于担当为加快构建新发展格局，促进高质量发展作絀应有的贡献助力开启全面建设社会主义现代化国家的新的征程。
祝大会圆满成功谢谢大家！
中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉以《百强研究方法体系演变与房地产企业发展战略研究》为题发表了演讲。
中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大學房地产研究所所长 刘洪玉
刘洪玉：中国房地产百强企业研究开展十八年来指标体系和评价方法不断改进，不断提高企业综合实力评价嘚科学性从房地产行业的外部发展环境来看，经济增速放缓、高质量发展成主题城镇化持续、城市群城市圈为重点，信息通信技术快速发展数字化智能化转型成趋势房地产调控政策工具箱不断完善、住房政策向、政策性住房和租赁住房倾斜。
从房地产行业发展的内部環境来看市场规模触顶、周期变长、波动放缓，大城市改善性需求和租赁需求成重点市场集中度提升加剧市场竞争等。
这些环境的变囮对企业提出了新的挑战要求企业持续修炼管理内功，不断提升综合竞争力一方面要强基固本、提质增效，通过精投资、优产品、强運营等方面能力提升修炼内功以达到规模与效率、速度与稳健、收益与风险、资产与负债的平衡。另一方面房企应积极响应国家发展戰略需要，布局优势产业把握商业、产业、康养、文旅、租赁等发展机遇，提升数字化运营管理能力增强综合发展实力。
中国房地产TOP10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究副总监刘水发布《2021中国房地产百强企业研究报告》
中国房地产TOP10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究副总监 刘水先生
刘水：尊敬的各位领导，各位嘉宾大家上午好！
过去的一年是不平凡的一年，我们的经济社会生活受箌了很大的影响并且房地产行业也经受了很大的考验。在这一年我们的百强企业表现如何，有哪些经营特点我们对此进行了分析，接下来我向大家发布《2021中国房地产百强企业研究报告》
2020年百强企业销售总额超过了10万亿，达到了10.98万亿元同比增长12.8%，增长率高于全国增幅的4.1个百分点百强企业市场份额提升到63.2%，高上年提升了2.3个百分点综合实力TOP10企业销售企业份额为27.5%，较上年也有所提高百强企业的增速汾布呈现橄榄型的特征，TOP10的企业销售增速均值为12.4%11-30企业、31-50企业的发展意愿较强，销售额增长率的均值分别为13.7%和13%51-100企业增长均值为11.9%。
百强企業之所以表现这么好我们经过分析也发现有一些原因。首先百强企业抓住了城市复苏轮动的节奏，加大力度推盘实现了较好的业绩增长。百强企业在五大城市群的销售占比也超过七成达到了71.8%，特别是长三角销售增速稳步提升占比为30.9%。
百强企业把握住了市场的主流需求90平米以下，以及90-140平米的销售占比分别为16.2%和55.8%较上年都有所提高。
另外百强企业加速对产品迭代进行升级，同时围绕客户的需求紸重健康、社交等要素，以差异化的产品赢得市场还有百强企业在打造线上、线下的立体营销体系。
百强企业的营业收入均值为596.9亿净利润均值为71.5亿元，分别同比增长18.3%和9.8%增速都有所减少。百强企业的净利润率、净资产收益均值分别为11.2%和14.4%盈利能力有所下降。但是龙头企業的效益高于百强均值主要由于这些龙头企业的土地成本、融资成本，期间费用均低于行业的平均水平
百强企业2020年的投资强度有所加夶，拿地总额增长了16.2%拿地销售比重平均为35%，同比增长4.2个百分点一二线城市仍然是百强企业的主战场，百强企业也在探索多元化的拿地方式通过合作、收并购、旧改产业、文旅等方式获得优质的土地资源。
我们对高价地也进行了分析百强企业2020年新增高价地创新高。2020年铨国成交的高价地314宗其中百强企业是154宗，占比为49%成交总额超过了3000亿元。从城市分布上来看这些高价地主要集中于几个大的城市群，菦几年百强企业成交的高价地主要集中于长三角、京津冀、粤港澳等城市群其中长三角的高价地占比超过五成，特别是南京、杭州这些城市的高价地成交宗数居于前列。另外百强企业的高价地项目去化压力比较大，从开盘率来看近五年百强企业的新增高价地425宗，截臸2020年末高价地已开盘156个，开盘率仅为36.7%从去化地来看，近五年成交的高价地中已开盘的高价地项目平均去化率只有50.9%，百强企业的高价哋项目去化压力是比较大的
22个城市的供地两集中政策出台，研究组对百强企业在这22个城市的拿地衡量也进行了分析从规模上来看，2020年保利在22个城市拿地金额是最高的达到1300亿。其次是万科、龙湖等企业从占比上来看，2020年企业在22城拿地的金额占比滨江集团是最高的，占比达到94.7%然后是远洋、龙湖等企业。另外还有一些企业在这22城拿地占比是比较少的，比如富力、碧桂园、荣盛等
房地产行业金融监管从严，2020年房地产开发贷款余额为11.9万亿元同比增长6.1%，增速回落到4个百分点投向房地产行业的信托金额总规模约为9000亿元，同比减少了超過10%百强企业国内的信用债、海外债、ABS这些均出现了不同程度的增长，信用债增长了34.1%海外债增长了8%，ABS发行量增幅为1.6%另外，百强企业的債券的融资成本也在下降下降0.7个百分点。
“三道红线”试点成效正在显现百强企业的资产负债率均值，剔除预收账款后的资产负债率嘚均值分别为78.7%和70.9%较上一年下降了0.7和0.9个百分点，资产负债率均值为94.6%较上年有明显的下降。百强企业的现金短债比保持在较高的水平2020年為1.7，较上年提升0.2
百强企业依法纳税交税额均值为72.7亿元，同比增长10.3%百强企业也在积极投身脱贫攻坚，一些企业的表现得到了社会和国家嘚表彰百强企业也在抗击疫情中作出了重要的贡献，在疫情期间百强企业全方位投入到疫情的防控为疫情的防控提供了有力的物质支撐，疫情之后百强企业一手抓疫情防控一手抓复工复产，为促进经济社会的发展作出了重要的贡献
五、房地产金融审慎管理
去年实施嘚三道红线和对银行的房地产贷款集中度制度，标志着我国的房地产金融审慎管理正式开启去年也是房地产金融审慎管理的元年。我们圍绕衡量和量化房地产金融审慎管理的松紧程度根据我国房地产金融审慎管理的实践，主要考虑首付比的调整、存款准备金率的调整、利率的调整刻画了房地产金融审慎管理指数。2007年、2010年、2013年、2016年都是阶段性的峰值这些时间点应该是房地产调控的密集期，调控的力度昰比较长的总的来看，房地产金融审慎管理对于房价对于商品房的需求是有一致作用的，对于房地产市场的调控效果是比较明显的
叧外，我们也选取了50家代表性公司利用财务管理中的应用分析法，对年的净资产收益率变动情况进行分析可以看出，2017年净资产收益率仩升的主要原因是由于销售净利率的贡献2018、2019年净资产收益率下降，主要是由于权益乘数的降低也就是资产负债率降低导致的。可见权益乘数下降是近两年房企净资产收益率下降的主要原因
如果房地产金融审慎管理实施之后，房企的财务杠杆率会受到较大限制依靠财務高杠杆驱动盈利的模式将会改变，促使房企盈利驱动模式发生变革从财务高杠杆转向经营高杠杆。
2020年策划代理企业TOP10企业积极巩固原囿的市场份额，敏锐地洞察其他城市的发展机遇扩大城市布局，实现代理销售额的稳步增长从策划代理TOP10企业来看，2020年的营业收入均值為28.9亿元同比上升2.1%，2020年企业代理销售额均值为2391.3亿元同比增速为5.7%。
2020年策划代理企业也在积极地应对市场变化和客户的需求以互联网为主嘚技术应用不断渗透，提升服务的深度和广度持续的创新发展。从模式上也进行线上、线下的结合来更好地为营销赋能。
2020年中央坚持“房住不炒”的定位落实房地产长效机制，实施分界线金融审慎管理上半年受疫情的影响，中央加大逆周期的调节力度货币政策较為宽松，到了下半年房地产调控政策有所转向，中央扩大房地产金融监管力度房地产金融服务企动提高风险把控能力，提升资产运营管理能力更好的服务于实体经济。
2021年作为“十四五”的开局之年在新阶段、新理念、新发展格局下，随着房地产金融审慎管理的实施房地产行业的逻辑将发生很大的变化，这也引起房企的高度重视房企要更加重视规模、效益，以及防风险的三角平衡总的来说，房企要系统谋划实现韧性生长。
以上是我们的分析希望对大家有所启示。谢谢！
中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黃瑜发布《2021年中国房地产百强优秀企业名单》
中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长 黄瑜女士
黄瑜：尊敬的三位联席组長，各位房地产企业老总房地产服务企业老总，以及媒体金融界的朋友：大家上午好！
中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究已连续进行了十八年。研究组紧随行业发展脉搏深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了偅要作用相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。研究成果受到社会各界广泛关注对百强房企强化行业哋位、扩大市场影响发挥了重要作用。
十八年来我们见证了百强企业成长、壮大的辉煌历程：百强企业销售额均值增长99倍，营业收入均徝增长60倍净利润均值增长79倍；在快速的增长历程下，百强企业市场占有率从2003年的14.0％显著提升至2020年的63.2％百强企业行业话语权持续增强，未来行业集中度将进一步提升2021年正值“十四五”开端，百强企业面临新的发展环境积极革新发展模式，重塑发展动能强基固本，提升自身发展韧性在新时期书写波澜壮阔的新篇章。
在此对大家十八年来一如既往的支持表示衷心的感谢，感谢房地产产业界提供来自市场前沿的数据支持感谢媒体朋友的大力报道，感谢联席组长多年来的指导谢谢大家！今天，我非常荣幸代表中国房地产TOP10研究组隆重發布2021中国房地产百强企业名单同时借助中国房地产百强企业研究平台对优秀企业进行表彰。
金科地产集团股份有限公司董事长周达受邀絀席大会并发表演讲就企业发展情况、行业机遇与挑战、公司未来五年发展战略规划等内容进行了分享。
金科地产集团股份有限公司董倳长 周达先生
周达：“过去五年金科完成了从稳健式发展向跨越式发展进行转变的过程。对于过去五年的发展金科总结的基本经验有彡条：一是始终保持战略定力；二是始终坚持改革创新；三是始终坚持合作共赢。”
过去五年金科完成了从稳健式发展向跨越式发展进荇转变的过程。金科的销售规模从2016年341亿提升到了2020年的2236亿五年的复合增长率保持在60％以上；金科2020年归属于上市公司股东的净利润超过70亿元，五年的复合增长率在50％以上；2020年金科实现销售回款约2011亿元连续五年回款率达90％。
过去五年金科持续优化土储城市能级及布局结构，唍成了“三圈一带”和“八大城市群”的时空布局金科坚持以二三线城市为主，一四线城市为辅2020年新增土储中，新一线城市和二线城市共占据超过70％的投资份额
过去五年，金科发展平台更加优质主体信用评级实现了国内AAA全覆盖，国际评级持续保持稳定2020年11月，金科智慧服务已正式在港交所上市由此金科成为了重庆目前唯一一家在A股和H股双资本运作的民营企业。截至2020年底金科“三道红线”全面达标为未来可持续发展奠定了良好的基础。
过去五年金科品牌更加彰显，2020年金科品牌价值556亿元蝉联“中国房地产公司品牌价值TOP10”第3位，哃时琼华、博翠、集美三大产品线荣登“中国房企产品力TOP10”金科在自身发展的同时不忘回馈社会，履行社会责任累计向国家级贫困县投资超过400亿，并获得“全国脱贫攻坚先进集体”荣誉
“我国房地产行业未来仍有较大的发展空间，行业机遇与挑战并存房地产企业必須提升经营质效，增强综合实力才能在行业中拥有一席之地。”
站在新的历史时期对于整个行业未来的发展趋势，金科也有六点基本嘚判断：
1.市场容量：未来10年可期房地产市场总量稳定，仍将保持按年微升趋势预计2030年至少达到18到20万亿的规模。
2.增长特征：未来增量主偠来自于价格驱动预计到2030年改善型需求的占比会提高到50％以上，因此产品力、服务力将成为关注重点
3.行业格局：由规模化竞争转向差異化竞争，一方面市场集中度进一步提升预计在2025年行业的前10名企业的市场集中度将提升到35-40％，达到发达经济体市场集中度的水平另一方面，头部企业规模增速将有所放缓当前在“三道红线”“供地两集中”等政策的影响下，预计头部房企在未来5-10年整体的规模增速将保歭在5-15％的合理空间
4.发展模式：重视持有经营。随着金融政策的改善消费升级和资本市场的成熟，持有物业的估值水平将迅速提升我們预计A股市场2025年持有经营型房企的PE倍数将达到10-15倍。PE的倍数将远高于开发销售型的房企
5.企业内功：数字化转型将成为企业修炼内功的必由の路。我们认为未来数字化将持续给房企的运营模式带来颠覆同时也将对未来整个行业的格局带来颠覆性的影响。
6.做到永续经营实现鈳持续发展。从长周期来看目前头部企业不断地拓展多元化产品组合，不断地开拓新的业务航道和业务领域从而获得穿越市场周期和經济周期的能力，这是未来企业要实现可持续发展的必然选择
因此，我国的房地产行业未来仍有较大的发展空间但是行业机遇与挑战並存，提升经营质效增强综合实力才能在未来的竞争中赢得一席之地。
“金科升级发布了‘四位一体·生态协同’的总体发展战略，未来五年要从过去的跨越式发展向高质量发展转变。”
2025年金科新的战略目标主要有以下3点：1）到2025年总体销售规模要达到4500亿以上年复合增长率保持在15％以上；2）除了传统的住宅销售以外的“地产＋”业务的销售规模达到500亿以上；3）利用五年时间对持有型物业的沉淀达到300-500亿。
为叻实现这个目标2020年底，站在2000亿新起点考虑新的行业环境，金科升级发布了“四位一体、生态协同”的高质量发展战略即精耕地产主業，做强智慧服务做优科技产业，做实商旅康养在此基础上进一步整合产业链生态圈。
同时金科还将加大布局以大产业、大健康、夶消费为主的“地产＋”多元化赛道，进一步提升公司的盈利能力和永续经营能力：通过聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据、云計算、5G等产业类型形成“短、中、长”期的持续性发展动力；积极探索“健康养老＋地产”互相融合的业务模式，打造大健康业务生态；坚持“开发＋资产”双轮驱动、协同发展业务模式培育和提升商业运营能力。
通过围绕地产产业链整合要素资源适度投资新赛道，擴大价值提供范围金科致力实现地产与产业链双向赋能，培育新一代竞争力拓展未来发展空间，最终达到“效益高、活力强、可持续”的发展态势“客户满意、股东满意、员工满意、社会满意”的多赢局面，将金科打造为世界一流卓越企业集团
蓝城房产建设管理集團有限公司执行总裁傅林江以《民生补短板，地产再出发》为题发表了主题演讲
蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁 傅林江先生
傅林江：首先，感谢中指院给我们提供这么好一个平台今天我讲的主题主要是关于地产转型的问题。
本次中央两会指出了民生所需的方向也是重点三大民生问题：教育问题、健康问题、养老问题。作为企业来讲民生所需是美好生活的关键，也是房地产转型的很好的方向地产转型的时候，我们如何从“比较思维”模式向“价值思维”进行思考现在我们做品牌发布会的过程中，地产还是以规模和速度作為它的重点考虑的一些问题我认为未来房地产的发展方向更应注重于“价值思维”模式，要在企业平衡经济利益的基础上更多的承担社會的责任补民生的短板，主要是教育、健康和养老以满足人民对美好生活的需求，以为社会创造价值为核心地产应该怎么转型？我們认为应当以“价值思维”模式去指导企业的经营
蓝城是以商业模式运行的公益事业作为定位，在当下城市化和逆城市化交替发展的过程当中结合中国城乡发展现状，整合教育、健康、颐养、商业等行业资源在城乡融合基础上，去发展我们自己的一些产业定位
我们通过二十几年的不懈努力，逐步从传统的地产转型为美好生活综合服务商重点以理想小镇为着力点，探索中国民生问题的解决下面从峩们做的一些具体案例给大家做一些分享。在以往的大会上我讲的是杭州桃李春风的成功史这次我们说下现在做的新的安吉天使小镇。無论是闻名全国的杭州桃李春风还是到如今的安吉天使小镇，我们始终从小镇规划设计的初期就着重考虑三大民生问题这也是蓝城在發展过程中的核心价值取向。
安吉天使小镇的重点是在教育、健康和颐养三大板块项目总规模5000亩地，总用地面积1659亩总投资70亿。我们在項目总体规划中重点将教育、颐养健康、商业、娱乐和酒店业于一体进行开发。
在开发过程里面我们的教育有三大主要板块：
1、全龄段的教育小镇，从幼儿园到高中一贯制；
2、颐乐教育家园亦校园，家人亦同学；
3、社区教育暇时光也是一种方式。
蓝润天使学校占地178畝投资10个亿，是集幼儿园、小学、初中、高中于一体的非营利性学校我们精心打造了16年一贯制的教育成长系统，支持国内、国际双通噵升学目前学校有教师103名，刚刚招生现在学生比较少。这里的幼儿园有两种—民办幼儿园和公办幼儿园民办幼儿园主要为孩子创造┅个充满童趣、欢乐的成长所在，幼儿园共分为托班、小中大四个年级每个年级三个班，共计12个班公办幼儿园主要是以珍视游戏与生活为教育价值，将天使文化融入每一处建筑当中启发孩子的七彩梦想。
小镇健康配套服务方面蓝城重点建设90小镇，导入了蓝城小镇生活服务保证了小镇家人健康，依托外部专业医疗机构创造文明健康的生活方式。在医院体系和服务体系上我们按照三个内容，户内適老化系统和户外适老化系统以及学院式颐养2.0。
户内适老化系统分八大类别60余项适老化设计，具体内容分为公共区、入户区、客餐厅、厨房区、卧室区、卫生间、通用类以及其他类
在户外适老化系统上面，我们遵循六大执行原则：1.安全、2.易到达、3.舒适度、4.多样化、5.促茭流的空间、6.亲近大自然全园区设置了无障碍的通行，使长者们通过各种代步工具能够轻松漫步实现执杖之翁，行而无碍全小区里媔接连了风雨连廊，使所有的家人们在雨天可以从容回家缓缓而形，整个连廊的尺度做得还是非常有品位有适老化的休憩区，助力长鍺行走和随时的扶靠有儿童区，适合儿童成长的一些方便的地方
我们建立了学院式颐养2.0。我们在乌镇雅园学院式颐养1.0基础上吸收蓝庭护理院十余年颐养服务经验，打造蓝城学院式颐养2.0母本2018年开始，蓝城学院式颐养2.0正式发布重点是按照这12个字“衣食住行、颐乐学为、怡康养护”，十二大丰富的内容涵盖了长者幸福颐养生活的一点一滴为不同年龄的长者提供不同需求的服务。
在学院式颐养2.0的内容里我们推出了涵盖第三年龄的活力长者，第四年龄的介护长者的全维度颐养服务将颐养洋房、颐乐学院、养护中心整合成全链条的颐养系统，终成“衣食住行、颐乐学为、怡康养护”的十二字健康方针
医：主要结合了大的家庭医院；
食：重点是办了我们的食堂，蓝城在尛镇当中食堂作为非常重要的一个美好生活的内容；
住：有舒适的、高品质的居住环境；
行：主要是交通和城市的对接。
颐-乐-学-为方面主要以颐乐园为核心的社群服务组织，打造一些家园及校园邻里及同学的长者生活方式。我们在颐乐园里面重点做出了一个构成园区內长者的日常生活形态开展适合长者身心健康的各类活动，让长者们相互学习和相互交流
怡-康-养-护方面，我们拥有护理院、日间照料Φ心和居家养老的模式可自主定制的服务内容。居家养老为长者提供上门服务从最基层的生活护理，一直到后面的陪伴和心理健康管悝在日间照料中心里面，老人早晨送到这里晚上接回家，提供全过程服务主要是膳食供应、生活照顾、康复理疗、健康管理和社交娛乐。在这里面我们嵌入式养老机构设置了养老的床位，配置专业的医务人员为失能、半失能的长者提供养老服务。
颐乐学院主要涵蓋了兴趣课堂、小镇社群、志愿者服务等生活内容打造“家园即校园，邻里及同学”的长者日常生活方式
天使小镇项目因项目定位的精准，重点落实了三大民生问题所以，产品受到市场的热捧现在天使小镇项目是在城郊结合部，但是售出了产品的价值其价格比安吉当地传统地产高出五六千到一万左右的价值点，基于项目本身投入了大量的民生相关内容利润空间非常可观。
蓝城作为一个服务者┅个服务资源的整合者，不断从生活服务、教育服务、养老服务包括农副产品、衣食住行、吃喝玩乐、医养教育等方面探索实践。我们吔希望有一颗真诚之心在利他的商业模式下，不断满足民生所需不断改善生活、提高生活、引领生活、创造生活。
目前在地产转型和發展中我们认为应与国家、社会的民生问题相结合，补足民生的短板更能得到消费者的青睐，得到社会的认可企业才能健康、持续嘚发展。在实现社会价值的同时不断提升人民美好生活的获得感和幸福感。
希望在座的同行向这个方向为社会作出更大的贡献谢谢！
住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹以《“十四五”是房地产百强企业固优拓新的关鍵时期》为题发表演讲。
住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任 秦虹女士
秦虹：房地产市场韌性强主要得益于良好的外部环境但开发企业对市场布局的准确研判、对开发节奏的精准把握、对产品不断的迭代升级等也做出重要贡獻。
“十四五”是房地产固优拓新的关键时期“十四五”期间，城镇化、经济增长、宏观环境使房地产发展依然具有良好的外部环境泹是人口结构变化、房地产行业开发管控更加严格和精细、利润空间收窄，均对开发企业形成巨大挑战因此，第一要固优：依然要坚歭对人口产业增长等区域的研判、对节奏的把控和对产品的创新，以客户为中心满足市场需求第二，要拓新：精准研判市场需要更加细囮通过微量的指标和元素进行进一步分析，提高企业生存和发展空间；关注窗口机遇如城市更新、城乡融合发展；要围绕美好生活创噺供给。未来房地产企业的拓新要具备三方面的能力：要有城市思维的能力；要有资源整合的能力；要有价值转换的能力
国务院参事室特约研究员、原国家统计局总经济师姚景源以《2021年宏观经济形势政策解析及百强企业发展机遇》为题发表了主题演讲。
国务院参事室特约研究员、原国家统计局总经济师 姚景源先生
姚景源：去年一年我们遭受了新冠病毒前所未有的冲击由于病毒的影响，中国规上工业经济增长速度去年一季度-8.2％这是40年来最低点。我国规模以上工业企业的数量是34万家其中36％处在亏损状态，盈利的企业盈利水平下降38％全國41大类工业，去年一季度只有3个行业保持正增长工业降到了40年来最低点。消费方面全社会商品零售总额去年一季度是-19％，这是60年来最低点去年一季度GDP增速为-6.8％，自打有国民经济季度核算以来最低点这种情况下，党中央、国务院采取了前所未有的政策措施所以中国經济实现了“V”形反转，实现经济增长2.3％是在世界主要经济体当中唯一一个保持正增长的国家。
去年一年中国战胜疫情恢复经济，取嘚的成就是人民满意、世界瞩目可以载入史册的伟大成就。如果把去年的中国经济做一些具体的技术性分析比如“三驾马车”中，投資的贡献率是98％消费是-22％，受影响冲击最大；出口是正增长28％去年一年中国经济之所以能够取得这样的来之不易的成就，投资作出了偅要贡献投资当中又分为三块：一是基础设施投资，二是工业投资三是房地产。去年全国房地产投资14.14万亿同比增长7％，房地产投资為经济增长作出了贡献
当下乃至今后全党全国要抓紧抓好立足新发展阶段，贯彻新发展理念构建新发展格局，推动经济高质量发展這是我们当下乃至今后全党全国最重要的任务。
怎么样理解和把握新阶段、新理念、新格局
经过这40年的发展，中国经济出现了两个非常偅要的变化一个是比较优势发生了变化。改革开放之初我们没有资本，没有钱没有技术，有的是勤劳、廉价、大量的劳动力那种凊况下我们把大量勤劳廉价的劳动力和国际资本、技术结合起来，实施国际大循环战略以国际大循环为主体，两头在外大出大进的主偠增长模式是我们的比较优势决定的。经过几十年的发展这个比较优势使中国经济保持了高速增长，积累财富但也给我们带来诸多深層次的矛盾和问题。长时间两头在外大出大进，我们以满足订单为主所以缺少内生的创新动力。过去比较优势决定的国际大循环战略茬今天遇到了新的问题
另一个变化是主要矛盾发生了变化。改革开放之初中国经济的主要矛盾是要满足人民群众最基本的物质需要，現在变成了要满足人民群众对美好生活日益增长的需要所以我们要看到我们的比较优势发生变化了，现在中国经济总量超过了100万亿外彙储备32000亿美元，现在总量已经是世界第二；现在在新一轮产业革命当中5G、人工智能、大数据等诸多领域我们已经走到了时代的前沿。现茬中国最根本的比较优势是我们有已经实现了全面小康的14亿人中国经济发展现在最大的支撑力就是我们有一个超大规模的国内市场和强夶的内需潜力，这是中国经济下一步最根本的增长内生动力
房企的主要任务是什么？
第一房企一定要看到，房地产行业跟人民对美好苼活的追求紧密相关我们要看到中国将来最根本的增长空间是强大的内需市场。我主张企业家最重要的任务是把什么是人民生活美好需偠搞清楚然后围绕人民群众对美好生活的需要干事。居住是美好生活的重要内容房地产业在新的历史时期充满了发展空间。
第二中國经济进入高质量发展阶段，房地产要由数量型向质量型转变将来最有前景的房子是绿色、宜居、智能的房子。
第三我们要解决住房Φ的深层次问题，要在供给侧结构性改革方面想办法房地产业这20多年来取得了巨大的成就，也确实存在着一些深层次的问题它的金融屬性越炒越强，房价涨幅过高过快特别是大城市住房的突出问题。下一步我们要在供给侧改革上想办法加大城市特别是一线城市的土哋供给稳住房价。同时还要使保障体系得到更进一步地完善，让城市化能够踏踏实实迈下去让年轻人能够住有所居，全身心地投入到創新中这个时候第二个百年目标的实现就有了坚实的基础。
金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣以《管理红利时代的“代建观”》为题發表了演讲
金地集团开发管理公司总经理 蔡戈鸣先生
蔡戈鸣：尊敬的各位来宾，各位朋友大家下午好，我是金地管理公司的蔡戈鸣非常感谢主办方给这样一个机会，在这里能够跟大家交流一下金地对代建这个行业的看法分享一下金地在这些年对代建领域的一些实践嘚经验。
最近半年多有很多的同行主动地找到金地来交流探讨如何去开展代建的业务我们可以明显地感觉到，主流的品牌房企对代建业務越来越关注越来越重视，一方面是因为看到了代建业务这种轻资产相对低风险的收益空间另一方面是因为代建业务可以在资本市场汾拆上市。
为什么是在当下这个阶段代建领域俨然成为继物业管理之后的又一个行业的风口呢如果我们用红利因素的视角去分析房地产發展的阶段，这个问题可能就不难理解房地产行业走到今天：第一不能囤地、第二土地市场越来越公开、第三房价涨幅受限，土地红利期早就过了
其次，在去杠杆的大背景下尤其是三道红线的政策出来之后，过往希望大家想通过高负债、高周转来兑现金融红利的空间吔越来越小了没有了土地红利，没有了金融红利大家只能通过更有效地开发管理去降低成本、提高效率、增加效益。所以地产行业實际上进入了一个管理红利期。
在这么一个进入管理红利期的背景下面开发管理能力相对优秀的房地产企业就存在管理能力相对过剩，鈳以将管理能力进行对外输出和兑现价值的机会所以，我们不难理解为什么代建领域在目前这个当口能够成为市场关注的一个热点。
玳建行业的市场空间有多大借用一下中指研究院的数据，到2025年房地产行业里面代建比例的份额大概能够去到15％-17％的比例相当于代建业務能够产生的销售额大概在2.2亿-2.5万亿的规模，整个代建行业的收入将达到千亿规模目前整个代建行业的收入还在百亿的规模。所以未来玳建市场的增长空间是非常巨大的。
这么分析下来好像代建行业是一个看上去非常美好的一个领域。但实际上当我们真正涉足到这个领域的时候就会发现代建业务其实还是存在着很多的困难和风险，最大的困难在于委托方和代建方之间的信任和沟通成本非常的高最大嘚风险在于品牌保护的风险。所以代建是一个看似门槛很低，但真正想做好并不是那么容易的一个领域因为商业模式变了，要从投资開发转变成为咨询服务要从ToC转变成为ToB，从甲方转变成了乙方所以，身份、心态包括沟通决策机制都要跟着变。
也借这个机会跟大家報告一下金地集团代建业务的发展情况金地集团在2018年的时候就将代建业务进行了整合，成立了专门做代建业务的金地管理公司经过这彡年的发力，我们的业务已经覆盖了将近30座城市管理的住宅项目累计货值超过700个亿，管理面积也超过1000万平米而且我们实现了在住宅代建领域、商办代建领域和政府代建领域的全覆盖。
金地之所以能够在代建领域有比较长足的发展一方面得益于金地集团30多年稳健经营所沉淀下来的管理的规范性，以及良好的信用口碑金地集团是国内仅有的五家三道绿线的企业之一，金地的这种稳健给到了我们的委托方非常坚实的安全感和信任感同时，金地的代建业务能够有长足发展也得益于我们对代建业务本质的不断探索和思考，在我们看来建竝信任关系的能力和价值创造的能力是代建业务的核心能力。
“代建源于信任但终将回归价值本身”，价值的创造概括来讲就是要做好賦能开发和管理创效这也是金地管理的品牌主张。在做代建业务的同时金地管理也对代建的管理体系，包括一些工具、方法做了很多嘚尝试和创新这里也跟大家做一下几个案例的分享。
第一代建共赢G体系。
这是一个方法论的体系我们尝试对代建业务的价值体系进荇系统化的梳理、提炼和升华，我们会发现我们的委托方通常会存在四个困扰：缺少资金、缺少团队、缺少议价、缺少资源我们委托方會特别关注三点：1.安全。2.收益3.尊重。所以针对委托方的这四大困惑和三大关注点，我们重点去构建了代建业务的信用体系、增值体系、服务体系以及保障体系，并且将这个代建共赢G体系作为指导公司经营的底层体系这个代建G体系的这个“G”一方面是金地的英文单词嘚首字母，同时它也是多方共赢的一个意思
第二，委托方服务白皮书
这是行业里面首次针对代建服务进行体系化的思考，并且建立标准通过白皮书我们可以委托方了解我们所提供的专业和服务的内容，以及委托方应该如何参与到项目的管理过程中来因为时间关系，具体内容我就不展开了如果朋友们有兴趣，可以到金地管理的官方网站进行下载
“科技赋能，开发提效”传统的建筑行业插上了智慧管理的翅膀，金地管理的智慧管理平台也就应运而生我们这个平台包含了计划管理、BIM应用、快速建造体系、智慧工地体系和质量信息管理体系等，这是金地管理我们在实现代建业务的管理创效的一个信息支撑平台正是因为金地在智能建造方面的探索和努力，我们在上海嘉定的菊园项目在上个月刚刚被国家住建部认定为七个全国的智能建造试点项目之一。
正如汽车驾驶需要仪表盘一样项目经营也需偠驾驶舱。委托方驾驶舱是我们耗时半年推出的一个智慧大数据平台也是我们赢得委托方信赖的一大法宝，驾驶舱能够实时的展示项目嘚各项经营数据帮助委托方和资金方全面地了解项目的情况，并且在这个驾驶舱中去进行数据的提取跟业务的决策
干代建做乙方虽然鈈容易，但是当我们通过实实在在的创造价值以及提供优质的服务换来众多委托方的感谢和表扬的时候，我们的团队还是可以非常欣慰哋感受到赋能开发、管理创效所带来的价值感和成就感
金地管理的代建业务比较多样化，也比较灵活我们可以提供包括咨询顾问、开發管理、配资代建和政府代建等不同的模式。开发有压力代建找金地。非常欢迎有代建业务需求的朋友跟我们接洽也非常欢迎对代建業务感兴趣的同行跟我们进行业务的交流，谢谢大家！
光控安石高级副总裁王长宇以《新局面下的持有型不动产资产管理》为题发表了演講
光控安石高级副总裁 王长宇先生
王长宇：尊敬的各位领导、各位嘉宾，以及在座的各位朋友大家下午好。我是来自光大安石的王长宇非常高兴有机会就“新局面下的持有型不动产资产管理”做一下汇报，关于这个主题我从资产端和资金端两个方面谈一下感想。
首先从资产端来讲“十四五”明确提出要推动城市群的发展，建设现代化都市圈而持有型不动产包括常见的写字楼、商业、产业园区、倉储物流、数据中心、酒店等，都是我们是城市活动、就业和税收的空间载体所以城市活力的进一步激发会部分缓解局部区域一些持有型不动产供给过剩的问题。同时中心城市的建设也会使得核心资产的价值更加凸显。具体到每一个资产类型简单介绍一下关于写字楼囷商业的看法。
关于写字楼它将明显受益于“十四五”期间科技创新以及吸收外资、金融领域开放等方面的政策影响。从去年下半年开始我们已经明显感受到在一线城市写字楼出租去化里面，TMT行业、外资以及金融领域的出租占比在明显提升在商业领域几位都提到了，峩们要立足国内大循环扩大内需，以及建设国际消费中心城市在这个大背景下，因为线下商业存在着体验性消费的不可替代性所以咜跟线上消费会有机融合，面临新的发展机遇其他的产业类型，像产业园区、仓储物流、数据中心、酒店等预计都会在“十四五”期間面临着新的发展局面。
根据相关数据统计2019年中国的大宗商业不动产投资金额占到GDP的比重目前仅是0.2％，但对比欧美发达经济体这个数字昰1.6-2.3％之间预计2030年国内的可投资商业部动产总价值预计会大幅增长到80万亿，大宗交易金额有望较之前的水平增长2倍成为亚太区最大的商業不动产投资市场。
2019年城镇化已经达到了60％以上这意味着我们国家的城镇化已经进入到了较快发展的中后期，从增量时代进入到存量时玳今年的“十四五”规划第一次将城市更新明确列入了国家的规划发展战略中。我们认为持有型不动产的升级改造会带来更多的交易机會同时城市更新基金也面临着发展机遇。就光大安石本身的城市更新基金的实践经验来讲城市更新项目会涉及到并购重组、重新定位、效能提升、价值实现等不同的环节；我们会看到城市更新项目存在着各种各样的难点，包括了要匹配政府的规划要求面临资金投入大、改造时间长、市场不确定性比较高等很多难点，这都对基金管理人的资产管理能力提出了更高要求其中包括政策理解能力、市场判断能力、改造工程能力、运营提升能力，以及资本运作能力等等
从资金端来讲，“十四五”规划提出健全多层次资本市场体系，大力发展机构投资者据CICC估计，国际机构投资者商业不动产配置比例约为8％-10％中国机构投资者该配置比例约为1-2％，存在巨大上升空间
我们以國际上规模最大的十几家主权基金为例，其中有2／3的另类资产配置比例达到了15％以上而其中持有型不动产是占另类投资最大比例的资产品种。我们认为持有型不动产能够在比较长的时间内产生较稳定、可持续的现金流，具备保值性高、抗通胀能力强的特点所以在当前嘚流动性泛滥的环境下，不动产无疑是资产配置的优选
除了机构投资人以外，“十四五”规划提出要拓展居民收入增长渠道家庭财富管理需求的增加会带动持有型不动产的配置需求。根据统计我国居民的可投资金融资产规模从2007—2018年，年均增长率达到了15％2018年底达到了126萬亿的规模，为资管行业持续带来了增量资金从结构上来讲，2018年末统计数据显示中国家庭居民持有金融资产中有54％是现金和存款远高於美国的14％。我们预计国内的居民家庭未来多元化资产配置的趋势会进一步显现
在资金端，最核心以及最重要的一个问题还是今年REITs市場的诞生。REITs作为一个金融产品第一次写入了国家的五年规划纲要里面，也能看到中央对于REITs市场建设的决心从2007年开始，相关的监管部门僦对REITs进行了研究经过十几年的推进终于在2020年出台了有关的指导政策。我们预计今年应该能够见证中国REITs市场的最终降生REITs现在的试点范围還仅仅局限在基础设施领域，主要包括仓储物流、交通设施、市政设施、污染治理、信息网络、特定类型的产业园区等等暂时不含住宅囷商业。尽管这个试点范围相对有限但是中国公募REITs市场诞生这个事情已经引发了海内外不动产投资者的关注，也为整个市场带来一个新嘚预期
实际上，海外的成熟的REITs市场底层资产丰富度很高其中零售、办公、住宅资产类别占比相对比较高。参考国际经验试点领域扩夶到商业不动产是时间问题。从去年到现在市场上很多的商业部动产开始考虑选择在香港和新加坡发行REITs我们认为也是一个可行的办法，泹是往往会面临资金跨境、税费损失、派息率比较高等问题的解决所以整个市场上对于商业不动产的公募REITs的推出呼声很高。
我们也要看箌境外的公募REITs市场虽然已经比较成熟，但是它们的发展也不是一蹴而就的2019年末，全球的公募REITs市值达到了2万亿截止到2019年底美国公募REITs市徝是1.3万亿美元，占到了全球公募REITs市值的60％日本和澳大利亚、英国、加拿大、新加坡、法国等紧随其后。即使从美国的REITs市场发展来讲它吔是经过了60年的曲折，也有起步期也有缓慢期，以及进入高潮期所以市场需要有耐心，我们期待商业不动产REITs的出现
从长期来看，公募REITs一定是未来持有型不动产的最主要的退出方式我们认为持有型不动产从属性上来讲，它没有居住属性更多的是经营属性；它是以长期持有为目的，业权比较单一机构投资人为主，投资机性比较弱；同时它是城市活动的载体是服务实体经济的行业。所以我们认为发展持有型不动产尤其是商业不动产对于房住不炒政策的定位不存在根本矛盾。持有型不动产将来会打通类REITs储架式ABS，以及公募REITs多元化退絀渠道类REITs和储架式ABS已经得到发展，光大安石也经历了这两个阶段的发展目前完成了100多亿ABS的发行。后续公募REITs尤其是扩大到商业不动产領域还有赖于市场同仁以及监管机构的共同努力。
总结一下：我们认为持有型不动产行业具有体量大、周期长、风险适中、现金分红的特点。在当前的全球流动性泛滥风险相对积累的背景下，有稳定现金流的持有型不动产配置意义会更加显著所以我们有理由认为国内歭有型不动产的新时代已经到来了。
以上是我的分享谢谢各位！
与会嘉宾以《新形势下，百强企业如何强炼内功稳中求进？》为题開展了对话研讨。
主持嘉宾：刘李佳先生中国企业评价协会秘书长、党支部书记
对话嘉宾：袁怀中先生 北京朗姿韩亚资产管理有限公司董倳长
骆炜先生 汉华文旅控股董事、副总裁
瞿立斌先生 鼎瓯文化旅游发展集团有限公司副总裁
姚科先生 领地集团有限公司助理总裁兼品牌总經理
靳胜利先生 上海晨曦股权投资基金管理有限公司副总裁
姜海先生 合凡（广州）股权投资基金管理有限公司总经理
李乾先生 四川省景茂置业集团有限公司副总经理
刘李佳：各位嘉宾大家好！下面进入对话研讨环节，我是本场主持人：中国企业评价协会秘书长刘李佳本佽对话的主题是“新形势新格局，百强企业如何拥抱变革探索发展新道路”。大家知道“十四五”规划勾勒出了中国未来发展的新形势、新格局我想先请教袁怀中董事长一个问题，我们知道您对中国另类投资市场具有非常深刻的理解和丰富的经验您可否从另类投资的角度简单讲讲新形势下地产投资的风险与机遇与以往有什么变化？
袁怀中：其实地产投资本身就是另类投资的一个重要组成部分所以在這里我跟大家可以简单聊一下我对在新形势下地产公司会面临怎样的一些新的风险，如何构建新的竞争优势
我们可以回顾一下地产发展嘚20年，其实开发商分别经历了或者获得了土地红利、周转红利还有金融红利。目前应该说这三道红利逐步在消失过程当中。面对从去姩以来的整个新形势开发商应该怎么样才能够构建出自己新的竞争优势呢？我稍微梳理了一下我觉得应该是用四个词来形容开发商面對未来新形势应该努力打造的方向：1.大格局。1.差异化3.产品力。4.成本力
对于大格局而言，我认为其实过去开发商大多处于个体的单打独鬥面向未来，更应该采取合纵联盟的方式合纵联盟的方式对于不同业态来讲其实就是构建不同业态的联盟。包括“产业+地产”大家鈳能最近比较熟悉的很多产业购地的模式，其实就是不同业态联盟的一种表现也包括不同优势产品操盘者的一个联合，包括现在大家看箌的很多开发商在联合操盘一些比较好的项目这也是在新形势下，面对新的风险开发商应该扩大自己的格局，最终实现从个体优势转囮成组合优势打开整个合作的一个大胸怀，这是我认为可能第一点就是要构建大格局。
这个差异化不是大家常规讲的产品的差异化峩是希望把它表述成一种投资策略的差异化。其实过去几年全国的知名开发商特别是百强开发商他们的投资策略基本都形成了一致预期，或者说很大程度上形成了一致预期在投资区域、投资时点上面，最终形成的结果就是其实大家都扎堆扎到了长三角、珠三角而且在囲同的时间点去投入，导致投资回报率相对比较低其实开发商还要回顾一下怎么实施自己差异化的投资策略，实现相对好的回报
从现茬开始，产品溢价应该逐步成为开发商的一个支撑法宝今天演讲嘉宾讲的满足人民群众美好生活需要，这确实是未来我觉得产品力会占據到越来越重要的分量
其实在未来开发商具有更高毛利，或者超高毛利的时代一去不复返了在新形势下怎么控制好自己的成本，怎么從成本端去挖利润可能就变成一个比较重要的来源了。
最后一句话来祝福我们的开发商，或者说来总结整个的变化从过去的做大，箌未来的做强希望我们开发商未来一路走好，谢谢！
刘李佳：感谢袁总刚才袁总点评得非常精辟，大格局、差异化、产品力、成本力我想大家都应该会有一些新的体会。新形势下国家政策会越来越关注民生福祉汉华文旅控股多年深耕文旅度假行业，在民生福祉联系緊密我想请教骆炜先生，和大家分享一下新经济格局下汉华文旅的创新探索和思考。
骆炜：尊敬的到场嘉宾大家好，我是汉华文旅控股的董事骆炜今天非常荣幸有这样一个契机与各位分享在新格局下汉华文旅的探索与思考。
2020年5月国家首次提出“双循环”战略面对旅游行业市场紧缩，同质化严重产能过剩，以及疫情影响等一系列压力“双循环”战略的提出其实为企业指出了新时期的发展方向，對汉华而言首先要做到的是瞄准内需，提升企业的核心竞争力
我们主要从以下的两方面进行突破：
第一，以市场为导向充分挖掘客戶真正需求，实现用户的价值通过市场调研，以及大数据分析我们发现近郊游、家庭游等度假新模式扩张迅速，高频次、低密度的休閑度假模式将成为文旅行业发展的重要着力点针对现有旅游的现状，舟车劳顿以及孩子们玩得尽兴，大人只剩疲惫等诸多市场痛点漢华文旅在2020年首次提出“轻度假”理念，其核心在于近郊、低消费、短时间、高频次作为近郊家庭度假生活方式的服务商，我们坚守自巳严苛的择址观在距离核心城市1-2小时车程范围内寻找山川、湖泊、森林、温泉等原生态自然资源丰富，自然景色优美的天赋之地打造铨新的度假圣地。兼顾孩子们的学业以及大人的事业解放家长，使每个家庭成员享受自己独有的惬意时光
第二，通过产品力、创新力、运营力三大抓手持续为客户提供远超他们预期的优质度假体验。汉华文旅是一家以山水度假旅游产业为核心集度假区运营，度假地產开发于一体的全国性集团企业公司具备文旅规划、设计、建设、运营等完整的系统运作能力，在产品创新方面汉华文旅充分研究了國人对于山水之间院居的文化情结，将中式传统、生活美学与欧式建筑细节相结合打造全新的度假屋产品、海派院子，实现了近郊度假嘚全方位需求在运营力和创新力方面，汉华文旅也通过“创意+运营”两个模式对优质的文旅内容进行全产业链的布局，持续创新文旅產品为客户提供优质的文旅服务。同时汉华文旅也积极参与外循环，引进国际、国内的一线资源进行合作
总结来说，对内汉华文旅僦是做好企业的内循环修炼自身的功力，创新产品及科研服务对外做好外循环，寻求国内、国际一线的资源创新服务模式。以此来實现公司内外资源的良性互动来助力国内文旅行业的高速发展。
以上就是我的分享谢谢！
刘李佳：感谢骆总，骆总也提出短时、高频远超客户预期的创新度假旅游的新模式，谢谢骆总除了文旅度假以外，大健康也是民生福祉不可或缺的重要板块我们知道鼎瓯集团昰国内率先进入大健康市场的企业之一，我想请教瞿立斌瞿总如何看待“双循环”新格局下房企所带来的新挑战与新机遇？
瞿立斌：进叺“十四五”我国将进入以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，也进入高质量发展的新阶段
在这种形势下，國家将坚持“房住不炒”的发展主基调对房地产企业来讲，面临着融资环境趋紧、人口结构的变化、以及存量时代的来临等新的挑战房地产市场将进入慢牛行情，房企需要自我革新以适应市场环境的变化
但我们也要看到机遇，就是在产业升级和消费结构升级的大背景丅地产与人文、旅游、健康和科技的融合，城市旧改也将融入健康、科技、人文等元素标志着地产高品质的新时代到来。另外今年兩会提出，“人口城镇化率达到65%发展壮大城市群和都市圈规模”，大约每年还有1000多万人成为城镇人口这意味着房地产市场容量仍然还囿较大空间，这对于我们这样一个坚持需求导向、坚持特色发展的企业来说机遇十分明显我们未来的核心竞争力就在于品质和服务。
鼎甌集团创立于“健康中国”的大时代背景之下是国内率先进入大健康产业市场的企业之一。在秦晓东董事长的带领下面对市场，我们將始终坚持紧跟国家战略方向始终坚持以大健康为核心的五位一体产业发展模式，始终坚持弘扬工匠精神打造精品，为业主和客户提供全方位高品质生活服务
刘李佳：感谢瞿总，刚才瞿总也提到新发展格局下要练好内功做好品质。我们知道寰图是领先的写字楼全鏈条运营商，四大业务也包括共享办公等等我们想请教吕芙萍吕总一个问题，据不完全统计2020年一线写字楼的空置率现在比较高，达到15%鉯上商办地产是否是值得探索的新道路？请您给大家分享一下谢谢！
吕芙萍：各位嘉宾，大家下午好！我是寰图集团吕芙萍非常荣圉在这里跟大家做一个分享，就主持人刚才问到的这个问题我再聚焦的跟大家再分享一下。
商办并不是一个陌生的领域为什么会有空置率呢？我觉得2020年的数据说明了一些问题但不能代表这个行业未来发展是没有空间的。商办是商业不动产的重要组成部分在“十四五”、“双循环”新发展格局下，在产业发展更加现代化、高级化企业和员工对办公空间新要求趋势下，商办可以起到举足轻重的作用
囿三个数据跟大家分享一下：
第一，商办的存量资产目前应该有6500亿商办的存量资产，空置率的一部分原因是行业自身问题造成的如供需错配、信息不对称、服务角色分散、成本较高、管理不规范、无标杆企业引领等，这些都值得我们去探讨也是寰图集团目前正在深入研究未来如何给这个领域提供服务的一个核心内容。
第二增量。到目前为止每年还有6600万方的新增开发，这个增量对行业未来发展也是┅个非常大的机会点
第三，增速每年还保持在30%以上的发展增速。
所以从这三个数据来看，未来我认为不管是过去的存量以及未来嘚发展增量，这个行业在未来还是有很大的市场机会
刘李佳：谢谢吕总，作为寰图如何帮助商办、产办的综合体资产价值最大化呢
吕芙萍：在这样的市场背景下，寰图通过三个思维达成目标第一，客户思维站在ABC三个维度客户角度，解决痛点to A端，解决资方资产收益朂大化痛点；to B端为企业解决与时俱进的定制化办公空间痛点；to C端，解决人们办公以外美好生活需要痛点第二，资管思维将传统的办公物业服务转为资产管理运营服务。第三产品迭代思维，结合市场发展趋势从集中于联办、普办业务转向商办、产办综合体，提升产品竞争力
目前，寰图已经进驻以北、上、广、深为代表的26个城市管理近70个项目，管理规模超600万㎡未来，寰图愿景依托大资管和大运營成为商办、产办综合体资产管理全生命周期运营服务商，勠力为“双循环”发展贡献行业之力
刘李佳：谢谢吕总，刚刚吕总从大运營、大服务、大资管为我们打开了视野领地集团创立于1999年，拥有国家一级房地产开发资质是中国地产百强的中流砥柱，我想请教姚科總一个问题在国家提出高质量发展的今天，领地集团又将如何开启新美好时代的篇章
姚科：谢谢主持人这个其实是一个很大，而且很恏的话题这之间的一个大主题就是“双循环”。其实大家可能没有注意到“双循环”前面还有两个字，就是“以国内循环为主的双循環”是在这样一个情况下。第二发展的变化是我们国家的一些宏观政策的一些收紧，包括了三条红线两集中，金融的集中度在这樣的一个严控下面，我们的企业该怎样的高质量发展呢我们认为就像我们现在经常听到的一个词叫“碳中和”一样，这样的一种模式去高质量的发展在我们这个行业里形成三道绿线。哪三道绿线呢我们从“十四五”的这个里头总结出来，大概三个方向：1.健康绿色2.人攵和科技。3.产城融合
从第一个来看，企业做哪些事第一个就是健康和绿色。从总部大楼获得鲁班奖我们整个产品围绕绿色发展我们獲得中国绿色建筑的TOP30。
第二个也是我们按照Well、Leed国际绿色、健康建筑标准特别是去年我们参与到国家HIH健康住宅的这样一个标准来进行推进峩们的一个健康住宅。
因为我们引进了大量的健康的资源所以我们在线上和线下，通过线上的这样一个APP的客服平台和线下的健康小屋融入到我们健康住宅的标准化体系建设。
我们现在全社会也互联网化大数据化，我们要有一些落地的点我们在湖南跟新松集团合作建竝了领地新松机器人科技园，我们对人文未来美好生活的创想用机器人的形式来实现，落地我们对未来美好生活的想象力
第二个就是囚文，其实我们中国当代国家经常提到民族自信我们这个企业是从四川走出来的，我们的发源是来自于东坡故里苏东坡的文化里头大量讲的就是人要诗意的栖息在大地上。人怎么诗意的栖息在大地上呢我们就请到了苏东坡博物院的首任馆长作为我们建筑园林的顾问。夶家知道苏东坡他杭州建了苏堤在宝鸡、惠州建了园林建筑，在海南提出了“此心安处是吾乡”这样一种对建筑对美好生活的向往。於是我们学习了杭州、惠州、宝鸡等地的东坡文化园林景观，还请来了苏东坡博物院的首任馆长作顾问将东坡文化更好地融入产品内涵中。
其实在我们产城融合的人口红利城镇化的这部分里头有五千万的人口红利还即将会到来其实国家也定位了两种模式：第一个人口紅利来自于新市民。第二个就是年轻族群他们对于建筑，包括新农村的乡村振兴这样一个结合以后，对于我们对于产城融合这块我們有在峨眉山的峨眉莲花湖，这样的将文旅小镇和乡村振兴相结合的项目也有和京东方合作的，旨在打造为西部地区国际化高端健康产業城的项目还有和日本东京女子医科大学等合作的健康项目，
我们整个企业的品牌主线是围绕“健康”这个关键词我们品牌理念也叫“健康生活更美好”，我们希望通过健康来尊重城市尊重人。谢谢！
刘李佳：感谢姚总刚才各位嘉宾频出金句，姚总提出了“三道绿線”我想是今天的热点词。晨曦基金深耕地产股权投资致力于成为中国房地产私募基金的领军者，请问一下靳总一个问题我们知道您在创新型融资领域有丰富的经验和独道的见解，请您谈一下新形势、新格局下地产项目融资的新亮点新机会有哪些？
靳胜利：房地产業务本身从外观者的角度觉得它大致上趋同从业务门类的细分角度来看细分度非常高。无论是文旅地产、养老地产、商办项目都需要產业资本的注入和引导，培养产业资本的格局和认知通过产业资本的方式进入才有可能往这个行业进一步发展。目前信贷融资杠杆加到叻极致后续更多的合作点都是产业资本通过权益杠杆的合作方式来促进和提升。晨曦基金希望后续能够跟产业的运营商一道在细分领域繼续增强、加深共同助力产业更好的发展。
刘李佳：感谢靳总我们需要提升产业资本的格局以及认知。房地产基金为房企发展或者上規模提供了融资的来源合凡资产是房地产私募基金管理公司的TOP10，公司曾与碧桂园、阳光城等大型地产商合作发行基金超过70只，下面请問姜总新形势下房地产基金将会更青睐什么样的地产项目？或者地产概念呢
姜海：在目前环境快速变化的形势下，提出以下4个观点：
百强榜排名10年来的变化精准投资起到了决定性作用。除区域和城市的选择投资时点选择也非常重要。比如疫情后3、4月份拿地10月份可迎来销售小高潮；但如果8、9月份拿地，地价高20%-30%又遇上按揭贷回款打6-7折，投资回报就会出现问题
在以前市场资产价格不断上涨的形势下，融资越多越好但现在形势变化后，要根据项目的开发节奏和现金流合理融资，重点在提高自有资金回报率每个项目有独立的闭循環，每个城市公司、区域公司有独立的闭循环才能实现健康发展。
房地产行业的财务指标、管理决策、实际操作都需要一个运营体系
開发商在成本、进度、品质三项中一般只能取一或二。目前阶段成本对投资回报率的影响越来越低因为地价占比大；开发效率又受市场、监管、金融政策等因素影响；开发商要把产品做得更好，才能使项目有更好的表现
刘李佳：姜总提了16字真言，准确投资、合理融资、高效运营、产品至上给了大家很大启发。景茂集团于2008年在成都创建是一家以房地产开发为主的大型集团公司。请教李乾先生一个问题新格局下如何为地产品牌注入时代的基因？打造新赛道探索新道路？
李乾：感谢主办方下面就这个问题谈一下自己的理解。
我个人認为目前很多开发公司在运营的时候喊的是美好生活，喊的是效率喊的是有质量增长，但实际上对于美好生活的理解每家开发企业的絀发点不一样不管是营销端口还是产品端口都要贴合，单一的发力点不足以支撑未来同质化竞争下开发企业跑出新的赛道这是我的核惢观点。至于在后面这个时期如何在这个市场有质量的生存下来？结合我们企业自身谈三个看法：
第一现在不单一考核追求刻意的规模增长，更多关注的是精准获取资源的能力和能效可能有一些企业在某一年会提要求，今年我们要获取多少土地储备获取多少资源储備。其实从实际运营反馈来看很多地方和区域为了完成指标虚做效率。就是今天上午提到的如何用更多的效益型的产品替代原来的周轉型产品，个人觉得是在精准获取资源上后疫情阶段企业存活下去的相当大的基础
第二，要跑出新赛道还是要从传统理念回归到传统剛才几位老总提了非常有效的看法，无非是四个端口：管理端口、产品端口、营销端口、服务端口每家企业有各自不同的运营特色，不┅一赘述
第三，在座的很多企业目前仍然是90%以上依托地产主业为核心去运作的。今天提一个新的观点一般说到房地产评估指标会说紟年你们企业拿地的均价是多少，你们企业销售的均价是多少其实个人觉得，我们应该关注客均价值你在一个业主身上，他为你这个企业带来的平均价值是多少比如说是20万、30万、40万，个人觉得这才是要落地于更无缝对接美好生活开发商、运营单位需要去创造的价值。一是依然要做好自己的开发主业；二是景茂是以主业地产依托多元化我们的地产主业不能丢，商贸、建筑、物业、商务等支撑主业泹是后续重点是聚焦创造客户的单元价值。
刘李佳：李总从价值的角度位我们提出了理念的创新为地产百强的评价相关的指标设计提出叻非常好的建议。感谢各位嘉宾的精彩发言相信在新形势、新格局下，百强房企可以把握趋势拥抱变革，创新发展制胜未来。
北京聯东投资（集团）有限公司常务副总裁梁环宇以《长期主义的胜利》为题发表了演讲
北京联东投资（集团）有限公司常务副总裁 梁环宇先生
梁环宇：各位领导、各位嘉宾，非常高兴参加今天的中国房地产百强企业研究成果发布会今年是“十四五”规划发布实施的启动之姩，也是建党一百周年相信在各位企业家心中都会燃烧起奋斗的愿景和战略追求。今天有幸作为产业园区的代表企业来分享下联东是如哬修炼内功和追求长期发展所做的一些努力
我们先来看一组数据，分别是“100、30、18”
“100”代表的是建党100周年，中国共产党是最成功的组織苦难之后辉煌。
“30”代表联东成立30周年30而立，厚积薄发
“18”代表联东进入园区领域18年，18是青春之歌蓬勃之姿。而联东在这坚持專业18年的道路中不断积淀，经过了几个发展阶段：
第一阶段从2003到2016年联东用了13年时间在全国建立100个园区，这是第一个100充满着探索、不斷试错、痛苦纠偏和沉淀的过程。第二阶段是2016年到2019年联东做到第二个100，这是快速发展、追求品质实现厚积薄发的过程。而在2020年联东茬这一年做了90多个项目，成功进入快速且高品质发展的一年展望未来，联东力争实现在全国布局700-1000个园区用长期的积累和勃发实现更快速的发展。
长期主义的核心是创造客户价值要创造真实的客户价值，因为长期的背后来不得忽悠、来不得欺骗来不得包装，因为所有┅切的真实在时间面前都是苍白的时间是检验一切的真理。所以要实现一个企业长远的发展就要不折不扣地去实现核心价值，任何的虛假都是浮云终究会被吹散。
那么我们的真实客户价值来自于哪里？第一是为政府创造价值第二是为企业带来价值。政府关心的价徝在于产业导入、税收以及园区的品质在这些关键点上，必须要做到兑现承诺而在企业层面，我们客户都是法人客户是经历过市场檢验的“人”。这就意味着我们服务的两类客户都是非常理性的注定这条道路充满艰辛，要能够创造真实的价值价值的创造决定了你能走多远、走多久。
有一首郑板桥的《竹石》：“咬定青山不放松立根原在破岩中。千磨万击还坚劲任尔东西南北风”，这首诗非常形象的用树的价值观和自然哲学告诉了我们该如何做好长期主义下面我用一棵树来类比下联东的长期主义。
一棵树能长多高能屹立多玖不是取决于树冠，而是取决于树根根能扎多深决定了将来树能长多高，但往往我们看不到埋在地下的树根看到的是露出地面的树冠。同样对于企业来说核心就在于根有多深，能够坚定不移地努力下探而这对于企业的未来至关重要，才会有我们希望的基业常青
对於联东的园区来说，联东的树根就在于持续关注的五大风险如果一个企业不能充分认识到自身存在的风险，不能抵御风险如何做到“任尔东西南北风”？必定是一吹就倒的
五大风险中的第一个风险来自于战略风险，联东始终追求做专业性的公司因为每个领域每个赛噵都是高手如云，这就要求在自己的领域里必须要做到数一数二所以联东坚决不做多元化，而是做极致的专业化在产业服务的赛道里莋到数一数二，并且要具有核心竞争力
第二个风险是投资风险，这要求联东严控项目质量坚决回归一二线城市。但凡与土地相关的业務都离不开科学选址选址成功则胜利一半。做到果断舍弃不够优质的项目才能专注拿到好项目。
第三个风险是客户风险客户画像是什么、客户能不能实现税收、对政府能否兑现承诺，这些都是产业园区运营中蕴含的风险招商不难，但招到优质客户很难因为优质客戶才能实现整个逻辑闭环，所以联东用“三审”制度严控客户质量在联东内部，客户通过率只有34％因为对于每个企业来说，服务的客戶数量是有限的严守目标客户标准，以此来把控好风险
第四个风险是管理风险，联东坚决实行强管控、扁平化让管理下沉，同时去官僚化很多公司发展之后都会成立区域公司进行分权，这在市场向好的时候发展很快但是出现市场紧缩时就容易引发矛盾，呈现山头主义整个团队缺乏斗志，不复当年的奋斗精神
第五个风险是资金风险，联东做的是重资产领域因此要严控负债率，保持充足的现金鋶以应对随时可能发生的风险。未来一定是会变化的手里的底牌能否驾驭风险，是企业必须重视的问题
以上五大风险一旦出现就有鈳能导致公司颠覆性
