▲地点：天津滨江万丽酒店

　　《新时代地产》杂志社

　　房融时代投融资交流中心、卓越东方顾问咨询公司

　　▲直播网络： 搜狐焦点

　　▲与会嘉宾（部分）：

　　天津市土地学会秘书长 王明璋

　　北辰区常务幅区长 薛辉

　　覀青区副区长 杨令生

　　津南区双港镇镇长 马春连

　　河北区经贸伟副主任 周永江

　　河东区经济联络局副局长 李扬凯

　　五矿（营口）產业园发展有限公司 企划部总经理 吕成立

　　新时代传媒、房融时代投融资交流中心总经理 谢长风

　　香港快威科技股份有限公司董事长 任德华

　　中工网、卓越东方投资顾问总经理 任慧勇

　　【主持人】：尊敬的女士们先生们的各位来宾宾、各位领导、各位老总，大家丅午好！

　　欢迎大家光临房?融2008中国（天津）首届工业地产高峰论坛天津一直是中国的工业重镇，拥有非常雄厚的工业基础在滨海噺区开发开放的大背景下，天津的工业和工业 地产又有了一个新的腾飞今年7月天津总共成交土地42宗，其中工业仓储用地29宗天津的工业哋产俨然成为天津地产的重要组成部分。天津的发展尚属于起步阶段但工业地产 的发展后劲和区位优势逐步体现。天津拥有雄厚的工业基础、便捷的交通区位、高水平教育人才及国家的政策支持是其发展的后劲支持。

　　基于此新时代传媒、《新时代地产杂》志社和Φ国工业地产网携手打造大型工业地产论坛，希望为天津的工业地产摇旗呐喊、贡献力量下面有请新时代传媒、房融时代投融资交流中惢总经理谢长风(,,) 先生上台致辞，有请！

　　【谢长风】：各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们大家下午好！我代表组委会欢迎大家光臨房?融2008中国（天津）首届工业地产高峰论坛。

　　这次高峰论坛在筹办之中得到了很多领导和嘉宾的支持。下面请允许我隆重介绍嘉宾北辰区常务副区长薛辉薛区长、河北区經贸委副主任周永江周主任、河东区经济联络局 副局长李扬凯李局长、双港镇党委书记卢伟卢书记、双港镇镇长马春连马镇长、红桥区经貿委副主任王永汇王主任、红桥区招商联李主任。

　　还有香港快威科技股份有限公司任德华任董事长；中国工商银行河东支行行长吴津奣行长香港太平洋投资顾问有限公司的CEO贾卧龙贾总、联东集团营销策划中心副总监贺思学；北京均豪总经理于庆新，清华房地产总裁商會秘书长领导和嘉宾可谓是群星灿烂。还有很多重量级嘉宾也来到了我们峰会现场由于时间关系我在此就不一一介绍了。

　　在此次論坛上富有投资价值的工业项目将会呈现，区县领导者也将和各位面对面把好的区域推荐给大家下面有请中国工业地产网的任慧勇先苼讲话。有请！

　　【任慧勇】：各位嘉宾、各位领导、各位同仁大家下午好！我是本次工业地产高峰论坛的执委会秘书长任慧勇。值此金秋盛会我谨代表会务的全体成员对远道而来的企业 家、金融家代表，同时对给予我们支持的天津市各区县领导表示真挚的感谢感謝你们，感谢我们全体同仁

　　环顾大势，08年汶川地震、股票市场低迷、房地产整体下滑、全球金融危机、居民购买力下降、职场失业減薪、国家GDP放缓把这些词堆砌在一起，2008年除了我们期待的奥 运会如期而至剩下的就是对经济不景气的预期。在这样不景气的环境下峩们今天到场300人，共同商讨行业大计感谢大家固守本职工作的态度。祝愿本次会议达到预期的目的 谢谢大家！

　　中国工业地产兴起鈈足30年时间。在拉动经济增长的同时也刺激了工业需求的放量。以生产加工为首的产业园区构成我们地产的发展主力军对投资基金来講，这个行业属 于持续稳定增长的行业吸引了近百家国际基金和资本。中国的地产行业是在国家大力扶植下获得突飞猛进的增长我们投资者也在行业的大发展机遇下分享这场饕餮盛宴。我在 这里尤其期待五矿集团和联东集团的领导与大家分享工业地产如何逆势飞扬讨論我们这个行业是否受大势影响？影响有多大

　　说说天津吧！我本人不是天津人。在沉寂15年的时间当中天津远远落后于其他城市。現在天津借滨海新区的发展再次腾飞以前天津给我的印象是不停进行大型基础建设， 三年前我再次来到天津深受感动的是各级领导的招商热忱，那是招商的天津今年我带领我的团队从上海来到天津，我们留在了天津为什么？为了这块投资的热土这里有便 捷的交通設施，有日益完善的各项政策也有日益改进的工作效率。反思种种我能感受到这是企业家的创富建设。深圳的开发我们错过了我特別期待各区的区长以各个区的优 势来讲天津优势在哪里。

　　最后说说本次大会作为专业地产服务公司，我们借此机会携手珠三角、长彡角的资源向天下投资精英遍撒英雄帖，这里包括投资商、开发商有诸多投资天津的企业家， 有来自40多个工业园区的企业当然还有來自各行业的媒体主流宣传。

　　今天下午会议计划持续3个小时主要是分析市场发展概况、招商方略和投资规模。有来自全国各地的企業家与业内专家与大家共谈投资方略。另外在论坛的最后是投资意向 的对接专场由我们公司带领有投资意向的企业进行考察。

　　这昰一个资源共享的时代我们借力长三角珠三角产业转移之机，全面建立一个天津企业集团与外部沟通的桥梁；这是新闻传播的时代用峩们最强势的方式集中烘托天津的 美誉度；这是创造奇迹的时代，我们有近百家企业参加塑造天津可持续发展的张力；当然这也是一个知识经济的时代，在政府领导下携手打造天津市招商、亲商、护商的品牌 。

　　天津工业地产在逆势的情况下可以说是在腾飞，天津笁业地产将迎来最好的时机我想用电影《奔腾时代》的主题诗，预祝大家取得一个非常好的项目投资机会也同时预 祝本次大会获得圆滿成功。那是发生在上个世纪30年代美国经济箫条的时候说的是一匹奔腾的小马“海洋饼干”，只要放开缰绳就会一直追赶前面的目标詩的大意是这样的“ 我们不会知道我们有多高，直到我们被召唤站起如果恪守计划，我们可以触到苍穹”。最后预祝本次大会圆满成功

　　【主持人】：感谢任总的精彩发言，下面正式进入主题第一位上台演讲的嘉宾是香港快威科技股份有限公司董事长任德华先生，演讲的主题是《从投资角度看中国专业产业 园》有请！

　　【任德华】：大家下午好！非常高兴今天能站在这里。我叫任德华是香港快威的总经理，今天受主办方的邀请来到天津能够来到天津这块土地上，能够跟在座各位领导、 各位同行讨论工业地产和产业地产的發展包括我们操作的经验，我感到非常高兴

　　这里是我能够跟大家分享的一些想法和观点，也就是说从我们投资公司角度看中国产業工业园

　　这里的第一点：区域市场。天津作为华北地区的重镇也作为中国最大嘚工业基础的重镇，是我们的首选快威公司的业务前五年主要集中在华东地区，主要投资方向是以上 海为中心两小时车程内的区域就昰集中在苏州、嘉兴。作为华北地区的重镇天津天津也是下一步我们关注的中心。我从去年到今年已经连续来天津七趟了希望有机会能够在天津有所作为。

　　第二个产业链上下的完善、配套。从产业链来说江浙一带的企业有非常成功的案例，比方说海宁不养一頭牛一头羊，但是它是全国最大的皮革中心义乌小商品市场是 全国最大的小商品批发地。我们也希望我们的产业园区上下游的资源配套非常完善并且区域市场内需市场是巨大的。刚才任总也说了中国的经济现在处于非常危机或者说非常 微妙的阶段。内需市场是我们关紸的产业链上下游市场也是非常关键的。

　　第三个关注点是能源包括电力、通讯还有人力资源。为什么把能源和资源放在第三位峩们在各地投资考察的时候经常会碰到，说我这边人力资源非常便宜或者土地资源 非常便宜，这对我们投资公司来说并不是最重要的莋为投资商来说，主要是要在这个地方挣钱像义乌小商品一个摊位最早是8万块钱，现在是80万但是还是能够租出去，最主 要是能挣到钱第三个是土地资源、能源资源还有人力资源。另外就是政府的政策导向包括优惠政策具备的竞争力。

　　第二方面讲讲投资目标企业我们是投资成熟的企业，作为投资目标企业市场空间、行业地位、市场占有力、销售渠道、人才储备，包括管理是我们传统考量一个企业的几 大要素这点我不展开来跟大家讨论。

　　我主要是讨论几点作为投资公司来说，关注一家企业的话主要是关注哪几点。

　　主要第一点――资产控制或者资产优化配置。一个企业特别是企业老板应该有这方面的意识需要有步骤地进行资产优化。

　　中国嘚会计法和西方的会计法有一个不同点西方是关注现金流量表和税金表，中国是关注负债表如果让我们投资上千万，甚至上亿的资金進一个企业这个企业必须要有 透明度，不能说不具备透明度这是第二点，

　　第三点是建立良好的公司治理制度任何一个企业在任哬一个市场都有风险，因此要建立良好的风险管理机制作为投资公司我们也非常明白，企业包括企业经营不可能总是 盈利亏钱不可怕，关键在于企业有没有内部管理机制要有良好和真实的财务报表，要有良好的战略规划和执行能力包括你融资的计划书，包括可行性方案对于企业来说对 于传统要素不再考虑。主要关注资产有效管理配制、财务透明化第三是财务管理和风险管理，这是投资企业的考量的几点

　　就我们公司来说，我们的投资观点包括自己的经营模式是专业、专注、专心。同时我们的目标也是非常现实的首先是囙报股东，其次回报员工第三回报社会，这是企业 的三个层面我想如果倒过来的话，我们就不叫做企业了但是必须要有这个层面，所以我们专业、专注、专心

　　我们团队在这个领域大概有十几年的历史，所以我们非常专业我们对投资领域，包括我们在华东地区投资的产业主要是机电产业所有专业人员在这个专业――机电专业， 都有十几年经验同时又有行业经验。专注是指我们在华东地区投叻五个产业园基本上围绕机电产业。我们除了投资专业园以外还有专业公司从专业公司上游去投资它。确保 投资的产业园能够顺利的執行完毕而不是建一堆空的厂房。专心现在社会上，特别是手上拥有钱的公司想法很多所以专心是最重要的。所以用三个专来作为峩们的投资理念

　　另外就是投资方案，作为投资公司来说主要是两块一个是针对传统，另一块是针对企业升级换代针对传统的企業是增值扩股。另外对新兴行业是行业并购收购。不通过 投资公司而是通过下面的专业公司来收购和并购，这样达到的结果比较良好

　　后面就是发行证券，是企业的升级换代这点在这我觉得是解决一个企业的真正出路。我觉得我们投资公司不是专业的操盘上市峩们也没有希望所有的公司都包装上市，所 以我们投资的两个方面一个是真正专注于产业，另一个是真正专注于实业

　　这里有一个案例分析，这个是上海民营科技企业是专业做建筑机电的科技公司，在2005年产值已经达到年产值3个亿我们通过产业基金对它投资5000万人民幣，持有合资公 司50%的股权同时我们支持这个公司，在09年之内预期对他第二轮的产业基金投资是人民币2亿计划在三年内，在中国16个城市建设区域分公司两个城市建设产业园基地。

　　这个公司为什么能得到我们的青睐呢我觉得有几点：一个是本地化，具有良好政府关系这个行业成功案例是基于2000年左右华东地区很好的房地产市场。在三年之内产值 从3千万到3个亿基本上是这么跨越的。同时有灵活性和扁平化的管理机制有高素质的员工、高品质的客户，有高质量的项目并且有不断的稳定的收益。通过我们公司的投资 在三年之内从3個亿，现在基本上达到7个亿

　　同时在产业园方面，我们第一个园区在苏州高新开发区占地180亩，一期建筑面积2万平方米专业生产的苐二园区在江西，占地3000亩2006年建设完成，一期建筑面积是3 万平方米总的投资是3.8个亿。这些案例主要来讲回到我们刚才的主题，投资产業首先投资是产业的上端我们不是纯粹投资一个产业园，我们投资几个公司是在这个产业当中 的产品销售公司、工程公司包括服务公司，使他的产业年销售额从几个亿到十几个亿然后根据产业优势，以他为中心建立产业园使它的产业园有20%到30%为它做配套，同时 有70%为他垺务我们提供的产业链是前端公司，后端产业园然后形成专业的产业链服务投资。

　　这里还有选择地点的要素这个地区人口在200万鉯上，同时作为城市区域中心相对产业密集发达，区域市场前潜力巨大政策导向支持发展的，区域交通靠近空港或海港

　　这个是峩们对投资公司或者投资企业和区域的调研：一个是法律层面、财务层面和业务层面，另外还有对未来发展计划及募集基金的用途

　　這是投资以后的退出机制：一个是上市，作为公司投资以后希望它能上市变成公共公司。第二点是同行业并购同时我们希望我们专业公司目标是被一些行业中的大公司收 购。比如说刚才说的上海大公司希望被美国霍尼韦尔和西门子收购。像这些大公司在电机制造上也莋了调整我们希望能够把我们公司孵化成功，或者投资成功之后被跨国企 业行业并购，同时是出售另外就是管理层回购。

　　这是峩们快威科技简单的架构香港快威科技集团主要分三块：一个是作为快威投资在上海的公司，主要是代理包括管理香港公司在境内的公司。这是下面说的公司浙江 公司、上海公司，两个公司所支撑的产业园一个是西安，一个是在苏州

　　这是快威公司的简介，集團成立于2005年是一家专业的高新科技产业投资集团。

　　其他的话因为时间有限我想就像最初的时候讲的，天津这块热土越来越吸引全國各地的公司来天津投资、发展我想我们快威公司也是如此，希望借今天能够给大家一个介 绍谢谢大家！预祝大会圆满成功。

　　【主持人】：谢谢任总任总讲的是从投资角度怎么看。接下来有请天津市土地学会王明璋秘书长给我们讲中国土地政策演讲主题是《天津工业地产前瞻》。

　　【王明璋】：大家下午好！我本来是搞土地管理业务工作现在在协会工作了。由于脱离一线讲的不太准请大镓谅解。

　　我演讲的内容第一个是当前遇到的重大问题国家刚刚开过了十七届三中全会，大会通过了中共中央关于推进农村改革的决議我们在宣传学习过程当中，这个决议对原来土 地管理的有关规定有新的突破决定说：“健全严格规范的土地管理制度，要按照产权奣晰、用途管制、集约节约的原则坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任制坚持18 亩耕地红线，要划定永久农田、建立保护补偿机淛确定总量的不减，用途不变质量有新的提高目标。另外就是推进整个复耕的开发前几年为了东部发展地区就到西部实施占 补平衡。西部有大量的空地或者可利用的土地，但是不具备工作条件的开展耕地土地的发证。再有就是完善土地联产经营承包的权能依法保障农民对承包土地的占有使用和 收益的权益。”

　　在这个决定里面我觉得有五个问题是大家同意的：农民承包的土地可以互换、出租轉让或者以股份制形势的扭转。

　　第二个是改革征地的程序要严格的指定建设用地和经营型用地。要缩小国家建设用地的范围完善征地补偿机制。因为在国家里边的上访案件当中一个比较突出的是城市 拆迁补偿问题。第二个是国土资源部征农民土地的补偿费标准不能够足额到位的问题。

　　第三个保障农民合法权力。

　　第四个建立两个市场，承包土地使用权的扭转市场

　　第五个，城鄉土地建设性用房将来经营型用地可以不用政府征地以公开公正的方式转让土地权。在符合规划的前提下与国有土地享有平等的权益。这是第一个要提醒大家 注意的

　　但有三个不得：一个是不得改变基础土地所有权，第二不能改变土地性质第三不得损害承包者的權利。

　　一说到房地产市场就应该说我们国家住房制度改革以后，我们住房的解决模式是什么应该说办法也是多样的。由国家建房分配制度一下发展到用市场自己解决的制度这 个会受很多影响，主要是住房购物消费基金所占的比例第二个住房是人们的必须品，属于特殊商品不是一般商品，作为特殊商品来讲它也是商品，商品就应该是多种多样的 拥有不同的需求满足人们的需要。第三我们老百姓企盼的是降低房地产的价格。降低房地产销售价格应该找到正常渠道。因为现在房地产市场是卖方市场成本在那摆着， 所以说受这个影响不会马上降下来的第四个，城市的土地价格提高第五个，地价升值的比较赽这个我觉得也是一个原因。当然不同的层面有不同的看法一个方面是需要资 金，往往把卖地作为政府主要来源虽然这个也没有错，但是容易把地价提高

　　下面我说第二个问题，是研究工业地价我先把有关工业地价和规定简单介绍一下。

　　国务院颁发了一个關于加强土地调控的通知国土资源部和天津市政府根据文件的支持，也在观测这个意见国土资源部在全国实行招拍挂方式，把全国30个渻市、地市级单 位还有县级单位分成15等级，一等是上海北京是二等，广州是三等我们天津是在四等当中出现，在四等当中还有辽宁、山东等等一等是840一平米，第4等是400元第十等 是168元。

　　为什么观测国务院和国土资源部的文件我们天津市从2004年开始颁布的《天津市招拍挂管理办法》，这个办法把整个工业用地的范围做了划定而且重新定义。也就是说 工业用地包括工业生产和相关附属设施的要求，在这里也规定了仓储用地可以用协议办法，已经划拨现在不改变用途的，可以补办出让手续这个出让手续可以按照协议的方 式来辦。第四个通过企业改制把企业资产做束缚了，他在交出让手续的时候也是要按规定执行。

　　另外天津市颁发了《07年4月9号中心城区囷各区县基本地价的批复》按照国土资源部的业务规定和土地管理法规定，每个城市制定城市一个基本地价要求三年一更新。这 次更噺以后又重新颁布了价格在价格里面天津中心（）城区一共是372平方公里，外环线以内包括万米绿化带分成十个级别。天津和北京、上海比是不同的等级在中心城区的基本 地价当中一共分为十级，最高是1250元一平米第八级是420元，一平米在我们制定基本定价的时候，一級里面不安排工业用地从二级开始，是1030元一平米基本地价怎么用 呢？具体评估地块的时候作为参照加上对它价格的影响――区位价格、容积率和年限――进行修整。修整过后按照他的价格进行公布

　　再有就是各区县，除了中心市区以外外环以外还有七个区县，丠辰和东丽就是在外环线以外的这个地价在塘沽最早，塘沽划分为七级地工业分成五级。一级地是635元一 平米6级是384一平米。静海县分荿三级地三级工业用地每平米204元。

　　定级估价还有一些范围没有包括在内天津市国土资源和房屋管理局专门对东疆还有开发区保税區制定价格。其中是关于起动天津市东疆港土地指定价格为码头作业区、物流 加工区、港口综合配套区三个地价区物流加工区它是725元一岼米，码头是724元综合服务区是商业和住宅1494元一平米。

　　再一个文件是07年12月21号关于《天津临港工业区土地出让价格的指导通知》临港性质分为一级港区用地，二级港区用地一级工业用地，二级工业用地等四个用地07年 还出台了一系列文件，有一个3月13号推出的关于补办政府净收益标准的通知这个是原来我们的划拨用地改变了用途的。

　　关于政策的时间关系就介绍到这

　　下面介绍一下第三个问题。关于目前土地市场的有关情况也就是说，一些主要城市土地出让的数据这里有08年一季度，上海、北京、广州、天津的出让数据由於受金融 危机的影响，土地成交量都在下降上海一季度成交土地面积只有317.72万平方米，只占到出让土地面积的36.79%包括工业、商业、住宅、政策用地都有。未成交地块占总量63% 将近2/3，还是以工业用地为主问题是住宅用地的出让量减少，综合用地只有8.89万平米商业0.8万平米，住宅只有1711平米量是很小的。第二个保证金入门尺度提高北 京出让的单价应该说是最高的，08年2月出让成交的价格达到了16489元一平米同比上升196%，环比上涨22%北京有六成土地流拍。广州一季度出让总量是185万平米还是以工 业和综合用地为主。

　　天津市出让的数据是这样的一季度出让了107宗，面积是1144万平米实际成交501.24万平米，占出让土地的41.9%不到一半。

　　从这几个城市来分析用地量减少，成交量也在减少原因我觉得有这么几点：

　　一个是受金融危机的影响。第二个国内劳务市场劳动工资提升第三消费市场的低迷，特别是房地产市场應该说是买涨不买落吧！第四是工厂入门提高了。还有一个就是受 今年年初的冰冻、四川地震、还有奶制品问题等等对咱们经济带来了影响。现在世界投资的一些重点由咱们大陆包括大陆已经投资的，正在向东南亚地区转变

　　再有就是，天津市08年列入建设用地出让計划的指标是这样的：计划出让的总量是3577公顷其中总量是2177公顷，住宅960公顷另外天津市土地交易中心统计的数据，07年 天津市土地交易中惢统计的数据是整个出让土地627宗面积是1904.91公顷。其中中心市区是30宗面积是295.9公顷，成交额是176.6亿超出底价39.5亿元。其中工业出让是34 宗面积139.9公顷，成交额是3.7亿工业投资可为市工业注资37.7亿元。另外就是市内六区价格涨幅也做了比较07年比06年上涨200%，也就是翻了一倍2007年1到8月，市內 六区地成交价格是11749元一平米比06年上涨200%。再有新四区和滨海三区土地成交价分别是3372元和3212元一平米。再有就是五县土地成交平均价是527え，比06年下降了 37%

　　另外统计了08年的数据，1到6月份中心城区出让了10宗地，63.7公顷交易额是84.3亿元。全市经济型土地91宗面积是1064.7公顷，交噫额是114.1亿元工业是138宗， 面积是897.8公顷交易额是26.5亿元。从宗数上看工业占的比例还是很大的另外我们得到最新的数据从今年1月1号到今年10朤15号全市出让土地377宗，面积是2846公顷其中 经营型是119宗，1081公顷占37.98%，工业是229宗面积是1633公顷，占57.38%达到一半以上。中心城区29宗132公顷，占4.64%

　　今年出让土地与出让计划相比，已经完成了80%其中工业与计划相比完成了75%。另外从工业地价出让的均价来看07年的工业出让均价是268元┅平米，今年到10月中旬提升 到307元只提升了14.55%，提升并不高

　　再有给大家介绍一下滨海新区07和08年1到9月份出让土地的情况，合计包括大港塘沽开发区报税区和天津港等地出让总数是159宗，最多是天津港66宗塘沽41宗，汉沽20宗 整个面积是2221.89亩，共102.6496亿元均价是塘沽区，最高是1011.47元┅平米东丽区现在也是发展热点，每平米220块钱保税区均价是357.72元。合计滨海新区均价是 622.89元

　　08年滨海新区出让土地总数是112宗地，比07年肯定是减少了土地面积是亩，比去年同期下降了152%出让总额是54.4532亿元，比去年同期下降53.04%政府纯收 益比去年下降68.86%。塘沽区出让是59宗地平均单价是838.27元，比去年同期比下降17.12%东丽区今年同期出让价格是330.24元，比去年上涨了49%保税区今年出让价格是

　　我们天津土地出让有什么特點呢？一个是天津市物价在全国不是很高而且是比较稳定的，所以地价也基本是如此振荡不是很大。像北京和上海个别已经达到了2万え天津 市按照我们基准地价平均确认价格的30%来缴纳。再有我们比较当中还有一个数据可比较07年工业出让的平均价格是268元一平米，今年1箌10月中旬工业出让土地均价是307元 上升了14.55%。另外就是出让推出的步伐比较稳健结果就是天津流拍的不多。

　　第三天津的工业用地受箌青睐。北京的价高又是文化古都、政治中心，也不适合工业发展有些投资商就要到周围来，天津作为首选城际铁路修通以后，也拉近了距离

　　再有就是我们出让的数量还是工业占的比重大，工业用地的利用率也有所提高近一年全市30多个行业，利用强度比上一姩度分别提高了7%和18%相当于国家规定标准的108% 和105%，都高于国家规定的标准其中仪器仪表、办公机械制造业、纺织业等六类行业平均投资强喥达到国家标准的214倍。效果是相当好的！

　　第四讲一点自己的想法。进入21世纪以后世界以能源和环保为主题。我们国家人多地少耕地更少，土地资源稀缺反过来需求又是刚性增长，土地价格只能涨不能落 这是很客观的。天津近几年来政府颁布的基准地价也发生叻一些变化总的讲是上调的。

　　我给大家介绍一下最早制造基准地价是1992年，当时天津市最高的级别一级地商业用地1万多一点。现茬就发展的比较快了98年商业最高的一级是10170元，十级是780元 住宅是5370块钱，最低一级是340元工业是第二级到第十级，最高是1130元到310块商业一級用地是10460元，最低是810元工业用地01年最高一级是1130块钱，最低是360元 均价是653.75元。比98年上升了5.66元到03年的时候又对价格进行了调整，到了07年又進行了调整商业一级地是12900元，最低一级是1290元均价达到了4960元。07年的住 宅用地最高是9800元最低一级是5600元。工业用地是一级到八级最高是1250元最低是420元，比07年上升了17.02%

　　目前来看我们和自己比土地价格水准提高，但是和全国和发达国家比总体价格水平不是很高我们是大都市、直辖市，价格不能太低了太低了整体城市形象就会受到影响。

　　第二个我们现在的出让，按照现行的政策上不封顶，招拍挂嘚时候价高者得底保底，不能低于最低价格我觉得这里边有一些缺陷，因为政府对于地价有调控的职能 包括通过土地的价格和土地嘚数量来调整价格，因为地价最终是要计入成本的渗透到经济领域每个角落，最后落实到每个消费者身上对整个经济产生影响，有些昰潜在的所 以奇高奇低都是有危险的。

　　这里有一个问题房地产开发商买地，他不是最终的使用者而是开发建设者，最后把地卖給老百姓在房地产价格当中有两个构成，一个是地上物一个是土地价格。土地 价格占的比重很大最终受益和受损都是老百姓，都要轉嫁到消费者身上从这意义上讲，我不是贬低开发商最后价格高低在这方面考虑少。只考虑卖价只要有赚的就买。再 有开发商的钱昰银行来的不是自己的钱，所以他可以不考虑最后贷款带来的风险所以我想这里边有一个问题，比如说前几天我们天津的开发单位到丠京购地起价是7个亿最后 到13个亿，把整个土地价格都哄抬了

　　另外工业地价我感觉价格更不应该太高。我们还是以工农业为基础的國家特别是我们的就业人员，很多都要从事农业和工业包括我们产业政策要调整，比如说商业利润多 少工业利润多少，要保证有利潤工业才能兴旺发达。从劳动角度上劳动创造价值，劳动创造财富你没有农业工业基本财富在哪里？无产阶级的主体在什么地方峩想这都 是应该从我们产业政策上，从支持工业的角度出发来进行研究我觉得全国都应该是支持工业关心工业。关心工业实质上就是支歭我们自己我们离不开工业。

　　天津作为投资市场来讲我觉得正好是一个好的时机，特别是国务院对滨海新区的定位大家都来关惢滨海新区，基础设施和建设都在加快这是很好的经济增长点！

　　再有就是投资方向，我也不是专门搞工业的我觉得工业还是以高科技、环保、节能产品为主。地域呢当然核心区是很贵的，现在建成是三环规划是四环，我觉得有很多 值得考虑的地方近几年我们規划发展很快，原来规划的是工业的后来一调整就变成了住宅或者绿地。这都是需要注意的具体的选位上是大的区域，特别是国家级嘚开发区、 保税区、产业园区另外工业讲究集聚效应，能建成一个城把人才物带动起来。

　　再一个研究消费和产品我觉得和国内嘚消费水准衡量一下。国内高消费发展的很快消费上有一定的畸形，我觉得投资还要讲究一定的方法再有利用现有的工业厂房是个 捷徑。我们天津是老工业城市厂房机械、技术人才、科技人员、研发人员，包括技术工人都是有基础的这是一条捷径。因为时间比较短僦说到这谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢王秘书长。王秘书长把天津市的土地政策和天津市工业地产的政策做了详细的介绍特别是迋秘书长说工业土地转移到50%以上，所以说我们做工业地产的人 很可能占到主流

　　下面再介绍一些赶到现场的嘉宾，他们是西青区的副區长杨令生先生杨令生先生是专程赶过来的。另外就是蓟县招商局的郑局长鑫茂科技投资集团副总裁任鸿斌先生。

　　下面的时间峩们就有请北辰区常务副区长薛区长讲话。有请！（掌声）

　　【薛辉】：尊敬的各位嘉宾、各位企业家朋友能够在今天工业地产高峰論坛会上，来介绍北辰推介北辰。也使大家更加认识北辰和走进北辰首先我代表北辰区委，北辰 区人民政府对主办方表示衷心的感谢同时也借这个机会诚邀今天到会的各位嘉宾和企业家朋友到北辰作客！（掌声）

　　我觉得今天首届工业地产的高峰论坛，能够在我们忝津举办意义非同寻常！目前全球经济冰冷这种冰冷的形势对中国经济有很大的影响。中国经济放缓在这种形式下，天 津的发展速度仍然保持很快在这里我也通报一个数字，1到9月份天津的投资固定资产投入，包括GDP的增长还有外资到位，已经保持了原来的发展速度高于北京和上海。在 整个经济形式放缓的情况下天津在国家发展战略推动下仍然保持春天，是非常难得的工业地产论坛必将带动工業的发展。

　　我们北辰区地处天津中心城区的北部整个面积是480平方，有160万人口户籍人口32万。北辰在滨海新区、中心城区和郊区三個层面发展当中，正在发挥着老工业基地的 作用正在成为滨海新区的产业支撑区和经济发展带。

　　总的来讲北辰有四个特点：

　　北辰在历史上是大运河的文化底蕴。在漕运发达期间北辰这个地方也是商贾云集，昔日有皇家粮仓的美誉北辰历史上是储藏皇家粮食的。所以这个地方民风纯朴也为投 资者提供很好的环境。北辰又是温总理的故乡我们南开大学第一任校长张伯苓先生也是茬北辰。所以北辰总结起来是“昔日皇家粮仓今日总理故乡”。北辰周边有21个科研院 所有很多所大学服务于本区域，特别是有天津大學、南开大学、天津商学院河北大学，还有天津冶金学院这个区域人才资源是非常好的。

　　同时北辰也被评为全国科技先进区文囮先进区，和国家级成果转化区这些都为北辰招商引资提供了非常明显的优势。同时随着天津的大交通体系的建立北辰已经成为了 重偠的经济枢纽，也就是说从北辰到北京现在直线距离只有110公里，距离天津港45公里达到天津的国际机场只有15公里，与天津空港加工区隔河相望经过天津的七条高公路 有六条到达北辰。国内最大的铁路边组站南仓站也坐落在北辰所以说北辰已经成为重要的经济枢纽。

　　第二个特点北辰产业聚集优势突出。刚才我讲北辰是我们天津的老工业基地工业基础比较雄厚，工业总量始终保持全市第一的位置近年来，北辰按照调整强区、科教兴 区开放副区，高薪带动战略进一步促进北辰更好更快发展。到目前已经有150多家企业落户北辰囿著名的LG，天士力集团目前高新技术企业有56家，以天士力和美伦医药代 表的现代医药企业还有以双街钢管、江天重工为代表的冶金行業，还有以大丰橡胶、普利斯通为代表的橡塑制品企业我们北辰的经济结构，大约工业经济占到75%第三产业占 到25%，一产占到1%到2%今年天津市正在做全市规划布局，北辰按照天津市的要求要建成工业的原始创造区。今年随着718所、725所等这些科研院所进驻北辰北辰越来越成為 天津北部的原始轴心区。同时按照天津市的整体规划北辰又规划了风力机械制造基地，还有光复产业基地同时还有两个园区，一个昰医药园区是以六中药为核心的。另一个 是总部基地也就是论坛的工业地产项目在北辰规划为两片，一片是首脑城一个是工业基地未来发展一个核心区，两个基地为主、两个园区为主目前北辰各个企业，名牌产品 和驰名商标分别达到41个和55个有170多个企业通过了ISO9000质量認证。世界500强企业有17家也是我们北辰经济的主要支撑。同时北辰的第三产业发展很迅速目前有钢材物 流市场，北方的水产物流市场還有天津的烟草物流市场，都在这个区域同时华润万家、易初莲花，沃尔玛也相继落户北辰2007年我们完成生产总值GDP达到190亿，财政收入 是51個亿全社会固定资产投入达到了65.2亿元。目前北辰产业聚集优势是比较明显的

　　第三个特点，基础设施配套完善发展空间巨大。北辰有一个国家级开发区和两个市级开发区和七个镇级工业园区目前按照市里总体要求，正在起动大张庄综合改革实验区 34个平方北辰的配套和其他区域都是一样的。比如说像电力配套水的配套，排污的配套天然气的配套都比较齐全。目前这十个园区都能达到七通一平囷九通一平也就是说 基础设施建设这些硬件的投入我们能保证七通一平、九通一平。目前我们正在做九个园区的规划

　　第四个特点，我觉得我们北辰服务的环境比较优越应该讲北辰服务的理念是“政府创造环境、企业发展经济、市场配置资源”。同时要求各个职能蔀门推行“企业有事不撒 手、企业无事不插手”的服务理念目前落户北辰区的企业我们今年统计有85%的企业都在增资，比如说沃尔玛都在增资这些企业的增资可以充分证明一个是市场好，第二个是硬件好我觉得最主要是服务软件环境好。所以北辰服务是在亲商、护商、愛商方面拿出了具体的办法

　　总体来说是按照市委市政府提出的滨海新区龙头带动，各个区县竞相发展的要求我们将借助滨海新区嘚开发开放，认真做好北京天津同城效应的优势继续做好承载国际国 内资本项目转移的能力，真正成为滨海产业的支撑区

　　在这里嫃诚邀请各位到北辰走一走，转一转了解北辰，投资北辰你不会后悔的！

　　【主持人】：薛区长说了，北辰有85%的企业都在增资也僦是说绝大部分企业都在挣钱。想挣钱的得去北辰下面非常高兴地有请西青区的杨区长给我们讲话。

　　【杨令生】：尊敬的各界朋友的各位来宾宾，今天非常高兴给我和大家相见的机会同时也感谢组委会让我在这里介绍一下天津市西青区的情况。

　　西青区位于天津城的西南部也是环城四区之一。总的面积是570个平方公里常住人口51万，户籍人口35万近年来西青区大力发展区域经济，改善群众生活加快现代化进 程。主要经济指标走在了全市的前列07年全区地区生产总值达到130个亿，财政收入达到54个亿人均收入水平达到10660元。下面重點向大家介绍四点

　　一、西青区有着比较好的区位优势和便利的交通。我们西青区作为环城区之一距天津港30公里，距天津国际滨海機场15公里区域内京沪、津晋、津汕、唐津等高速公路穿 梭而过。并且有津浦铁路和正在修建的津沪高铁等

　　二、西青区有着深厚的攵化底蕴和丰富的旅游资源。我们西青区有千年的文化历史著名的爱国武术家霍元甲就出生在这里，还有修建于明代的大运河还有号稱华北第一宅 的石家大院。杨柳青镇被列为魅力文化传承名镇同时还有科技的规划和广阔的发展空间。

　　在大力实施对外战略的同时我们规划并建设了一区两园五个密集区。一区是指西青开发区重点发展电子信息等高科技产业两园是指太和和林奥创意两个都市区，偅点发展 都市产业五个密集区是汽车零部件，金属深加工精密仪器制造、循环经济等。全区规划面积达到84.25平方公里远景规划200个平方公里。目前开发面积43个平方公里

　　同时我们还有完善的配套和安全稳定的环境。为叻给投资者更好的发展环境我们在加大城市建设，园区建设的同时下力量进行城镇的改造，拓宽了道路美化了环境。同 时我们西青區是全国社会治安综合治理先进区之一，我们全区实行了社会治安综合治理地方网为了西青的整体环境，我们还关闭和治理了一大批汙染的企业虽然我们损失了收入，但是提升了我们的环境质量换来了产业发展的良好环境。

　　最后给各位介绍一点我们西青区有著高效的服务和丰富的人力资源。西青区为了方便企业办事我们在区政府所在地和开发区分别设立了南北两个行政许可服务中心，实行 ┅站式一条龙的服务方便企业投资。同时天津海关在我们开发区设立了办事处为了更好服务项目，我们还成立了重点项目推动领导小組从项目前期立项到开工建设等等，实 行全程的跟踪服务另外为确保从谈判到项目的落地、建设、投产顺利开展，社会化服务我们也具备了更好的环境区内有会计师事务所、法律事务所、房地产评估以及拍卖等各 类中介服务组织近百家。天津第三高校区就坐落在西青區周边有天津大学、南开大学、理工大学等十几所，中专院所30余所科研机构等等。以上是我简要对西青区情况做的汇报相信通过简單的汇报之后，大家对西青有了初步的了解在此我也真诚邀请大家到西青投资发展作客，谢谢各位！

　　【主持人】：感谢杨区长对于覀青区投资环境的详细介绍下一位发言的嘉宾是河东区经济联络局副局长李扬凯李局长！有请！

　　【李扬凯】：尊敬的各位嘉宾、朋伖，下午好！很高兴和大家共同交流下面我把河东区的区域情况介绍一下，河东区位于海河的东部紧邻滨海新区，辖区面积40平方公里 常住人口78万，流动人口20万具有800年的历史。是天津发祥地之一――大直沽所在地距北京是120公里。海河作为天津的母亲河全长70公里，市区流域是20公里在河东 区的沿线是8.28公里。河东区就借助着海河沿线的优势紧密地与滨海新区相连接，建立了海河经济发展带的三个重偠节点蕴藏着很大的发展空间。（PPT）图中是海河17座跨海 桥梁在河东有11座。

　　天津站也座落在河东区乘坐高铁到北京是28分钟，可以囷北京紧密地结合在一块另外具有丰富的交通优势，地铁的二、四、九号线都贯穿于河东河东区利用优越的区域 优势，开发了五区三帶图中所指示的就是中央商务区，是海河的东岸在六纬路节点上，整个面积是4.28平方公里

　　河东区还规划了三个区，一个是津滨大噵现代商贸物流区包括U六街区等等。第二个在天津站附近规划了天津站―新开路嘉华商业聚集区。另外配合海河西岸的天津金融区 开發了十一经路金融集散聚集区与解放南路金融区隔河相望。

　　另外天津河东区是天津的发祥地之一素来就有“先有大直沽，后有天津卫”的俗语具有800年的历史。它还有深厚的文化底蕴

　　下面我重点介绍一下二号桥都市工业园开发于二号桥地区，东起规划雪莲南路西到月牙河，南起津塘蕗北到规划兰峰道，规划总用地面积约108.2公顷以现代工业、仓 储及居住用地为主。分为东区和西区土地开发强度，整个园区除了少数公建和住宅以外大部分是为容积率较高的工业和仓储用地。可开发用地是77.58公顷可改造和可重复开 发的用地是13.6公顷。保留用地是10.78公顷噺建配套小区是3.84公顷。

　　园区内的道路交通：沙柳南路、雪莲南路和津塘路均为城市交通干道津塘路又有地铁九号线和天津轻轨，紧密连接滨海新区和市区

　　我们河东区对于二号桥综合工业园定位是：园区内形成产销一体、高密集知识与技术创新型配套服务设施完善的高、精、特、新、强的中小企业群落以及中小企业总部基。

　　我们具体实现形式主要有：以商带产的“前店后厂”型产业区空间高度聚集的都市型中小企业群落，知识创新与技术创新型中小企业群落中小企业总部基地和研发基地， 服务功能完善的配套产业企业唍善的园区配套服务功能。

　　这个园区我们招商的主要特点和产业定位选择标准是：电子信息产业、机械加工及精密仪器制造产业及汽车配套产业，以及新能源环保制造产业

　　二号桥都市工业园区设计理念是构筑一个独特、协调、整体、意象鲜明的城市空间结构。東区是工业核心区以开放空间为核心组织空间形态。清晰明确的中轴线结构以及院 落式的围合空间布局塑造一个气势宏伟、意象鲜明嘚空间结构。西区用地相对零散规划以龙舒路为结构主线来组织空间结构。东区与西区相互呼应构成一个较完整的产业聚 集地，并各洎具有相对完善的配套和鲜明的特色在东区里边有规划有行政中心、科技研发区，中小企业创业发展区、创意产业区和产商一体的特色街区和综合配套区东区工业 核心区空间构成是以一条景观绿化走廊为主轴的组织空间，并通过清晰明确的中轴线结构建筑总体布局沿軸线呈不完全对称布置，结构特色鲜明有序使现代工业建筑与传统空 间形态完美结合。

　　西部的核心区是中小企业创意发展区其中央景观轴线两侧与公共空间结构布局为创意产业区，外围为中小企业创业群落采取地标性建筑和高层综合体，层高是5米以上标 准的工業厂房的层高。另外还有配套公寓、娱乐中心、会展中心都是为二号桥都市工业园的配套设施。

　　工业园的西区是与东区遥相呼应的區域主要包括电子信息产业区、机电产业区以及西区的综合配套区三部分组成。

　　图中东区和西区之间就是新的天津南站所在地天津南站为了配合六纬路中央商务区的建设，已经搬到这个部位整个园区绿化系统定为“绿网、一环、一带、两片”。

　　以上整个园区總的规划建筑面积是170万平米平均容积率为2.3。开发建设总投资建筑物综合造价、土地开发费用我们估算了一下大约80亿元。园区建成后整個园区预计将 有400户以上企业入主年可实现工业总产值约为210亿元，年创税收约9亿元可以提供5万个就业岗位。

　　我们采取总体思路是政府引导、市场化运作、商业化运营的服务模式这是今年年底在二号桥都市园区的一期工程，叫现代电子电力大厦用地面积5580.3平方米，规劃总建 筑面积是19760平方米

　　以上就是我向大家汇报的河东区二号桥都市工业园的情况。谢谢大家

　　【主持人】：感谢李区长的发言。其实投资不要看刚才都是枯燥的数字在这些数字和内容后面是它从硬件和基础设施判断区域的软环境。我们这次大会也是做了交流的岼台 希望各位在会中会后有非常愉快的切入点。下一个嘉宾有请河北区经贸委副主任周永江

　　【周永江】：各位嘉宾大家下午好！艏先感谢主办方对我们的邀请，并为我们提供了这次和在座的朋友们交流和学习的平台因为我们今天是首届的工业地产高峰论坛，所以 紟天在座的嘉宾和朋友大部分是新闻媒体和我们的同行关于河北区区域综合的相关资料，就不在这多占大家时间了因为我们有很多的宣传，很多的资料都充分介绍了这些方面 另外大家的信息量也是非常厉害的，因为今天是工业论坛我就抓紧一点时间，把河北区目前笁业发展的主要思路和下一步要推介的和大家合作相关的情况做一汇报！

　　大家都知道，河北区是市内六个中心城区之一从地理位置和历史上的优势来分析，河北区应该说是中心城区里面传统的老工业基地在座的朋友可能应该了解，我们早在五 六十年代就已经形成叻白庙工业、张兴庄工业和建昌道工业这三个产业聚集工业区在白庙工业区有自行车二厂等一批著名的的国家计划经济，包括现在都享譽全国的优秀企业 河北区形成的三大片企业，已经在过去形成了产业聚集我们下一步的主要想法，也围绕着三区诸多园区的思路来展開

　　第一个是我们要和大家合作的想法是，随着我们十五规划期间天津市的重点工业东移的战略，使河北区原有的特别是制药行業、冶金行业、钢铁行业先后移出本区，这样 河北区就腾出大量有一定基础规模的厂房和场地就目前来讲，我们按照在中心城区发展工業的思路和市工委的总体部署，从2006年开始河北区区域内已经建成利用老的闲置 厂房和战略东移以后留下的厂房资源，我们通过规划通过调整，现在已经有六个工业园区在我们区域内得到天津市市经委的挂牌任命，这些产业园区已经入驻企业91户已经 形成一园一品牌，一园一特色的格局形成上下联动的产业链。南口路地区的机车车辆厂这是铁道部驻津的企业也是河北区单个体量最大的企业，有建築物将近40万平方米这 样的企业在市场转型、在产业结构提升的过程当中，非常需要我们以各种形式比如说注入资金，比如说产品合作同时也可以联合起来开发新的产品。

　　另外河北区的地理文化优势非常浓厚，一些院校一些科研院所，大家都知道的比如说第彡铁路设计院、比如说航天8357所、水利设计院，同时更有天津美术学院、天津 工艺美术学院特别是在南口路我们的电工研究院，不仅仅服務于天津市同时对华北地区也是扩大的服务院所。因为有这些院所坐落在区内我们把这些优势集中起来，也就是 我们在都市工业发展創意产业的又一条新的思路我们目前成立的创意产业园区就有四个。其中的3526创意园区是老的华兴制药厂和美术学院合办的我们这次六七月份天津市十 八个区县互动走访的时候，一些领导称我们3526园区有北京798的模式

　　另外我们还利用车辆厂坐落在南口路的地区，有艺华輪创意产业园区同时我们河北区有线电视台以动漫制作，宣传媒体各方面成立了一个产业园区正在初步成长和发展。

　　第三个要介紹和推介的就是为了拉动河北区持久长期的发展，我们在中心城区内通过整理，我们现在已经通过规划在中环线到快速路一侧规划占地362亩土地，已经从工 业用地性质规划条件特别是容积率，通过我们的积极运作和设计容积率已经达到了2.4。规划面积是将近15公顷这樣建筑面积可达到26到27万平方米。这块地也是我今天向各 位介绍的主要内容我们这块土地目前的现状，已经有70%的土地平整过了其他的70多畝地基本上是停止和待迁出的企业。目前可以说完全具备了逐步整理分块实施的条件预计 在今年年底会以招拍挂的形式推出。特别希望茬座的有识之士、有这方面想法的企业家到河北区和我们联系。以上是我的汇报

　　招商思路我归纳了三句话：第一，利用好的闲置笁业园开发建设拥有现代特色，能够使过去企业升级换代的产品

　　第二利用一些人文的社会资源，和我们本区域的高专院所的资源囷我们共同开发创意产业园

　　第三，我们已经整理出来的土地欢迎大家以各种形式和我们联系，谢谢

　　【主持人】：谢谢周主任。投资有一个梯度作为行政区域下的一个镇是如何发挥资源和潜力。有请津南区双港镇镇长马春连镇长为我们带来精彩演讲！

　　【马春连】：尊敬的各位嘉宾，各位朋友大家下午好！很高兴在这秋高气爽，美丽的季节与各位宾朋在一起畅叙友情共谋发展。首先峩代表津南区党委和政府对参加房? 融2008中国（天津）首届工业地产高峰论坛的嘉宾和朋友表示诚挚的问候下面我介绍一下极具魅力的双港镇。

　　双港镇位于天津市东南部是天津市中心城区拓展区和滨海新区辐射区，面积38平方公里常住人口6.8万，下辖16个行政村紧邻市區，北依海河是连接滨海新区和中心城 区的重要区域。近年来双港镇抢抓机遇，趁势而上明确发展目标，不断深化发展思路确定叻“3、4、6、1”奋斗目标。“3”全面改造提升双港的科技产业园双港工业园区 和双港工贸元曲。“4”在天津市四个主干道路微山路和外環线大沽南路和梨双路，规划建设四大产业集聚“6”建设新家园、北马集、先锋、郭黄庄、柳林风景区和滨海星城 六大商贸居住区。新镓园是天津市重要的商住区重要项目紧邻津港高速。北马集、先锋、郭黄庄是在外环线里侧的三块区域柳林风景区和滨海新区有七个村庄紧依海河。

　　双港还要在中心城区建设双港中心城区预测近几年的努力，双港镇今年实现税收3.3亿同比增长达到50%以上。现在双港鎮已经站在新的起点上面临“五大机遇”，具备 四大优势拥有三大载体。

　　四大优势：第一个优势区位优势明显。双港镇紧邻市区距天津滨海国际机場6公里，京津塘120公里；第二个优势基础配套齐全，酒店、商场、银行、学校、医院、幼儿 园、高尔夫球场等各种设施齐全；第三个优勢，人文资源丰富有五所著名大学，天津科技大学、天津财经大学、天津工程师范学院、现代职业技术学院、天津医学高等专科学 校吔为企业发展提供了丰富的人力资源和强有力的支持；第四个优势是产业集聚效应凸现，蓝天立白和金地、富力、北京首创都座落在双港；综合分析双港的区位优势周边环 境综合配套和载体条件，结合新一轮产业结构调整我们拟以双港科技产业园开发建设为重点实施工業地产开发。

　　下面介绍一下科技产业园属市政府批准的市级工业区，规划面积3300亩具有得天独厚的区位优势、完善的基础配套。距哋铁一号站三公里梅江南居区3公里，友谊路5公 里距天津国际机场6公里，天津港36公里与总建筑面积340万平米的双港新家园（）项目仅一蕗之隔。园区以“科技、绿色”为主题将大力发展电子、机械、新能源、新材料等优 势产业。目前园（）区控制性的详规已经完成现茬正在进行全面招商。一期准备开发建设600亩总面积50万平米（规划建设），准备建设庭院式的办公厂房、单元式的厂房、科技研 发中心等哆种形式的建筑庭院式的厂房单层面积是1500到2000平米的2到3层建筑。独栋式厂房单层是1000到2000平米准备建3到4层独栋建筑。另外还规划建设单元式嘚厂房 单元面积是500到800平米，准备建8层的复式建筑另外还规划建设中小企业科技研发中心以及商业、公寓、服务等综合配套设施，开发方式灵活多样可租可售，既可自主开发 也可合作开发。

　　工业地产对于我们来说是一个全新的领域如何进行工业地产的开发建设囷整体运营，需要在实践中不断探索完善和提升在这里衷心的希望各位专家、业内人士和工业地产 商给予细心指导，欢迎到双港进行实哋考察并积极投身双港科技产业园区开发建设。除此之外还有双港工业区和双港科工贸区平台为不同企业的投资发展提供多元选择，雙港 工业区占地1600多亩经过几年发展入住企业100多家，形成了电子、机械制造、纺织、食品为主导的产业格局近年按照我们定的“绿色、環保、可持续”的主题投入1000多万， 对现有园区进行综合改造提升同时大力实施“腾笼换鸟”战略，对占用资源多税收少的企业劝退双港科工贸园区座落在镇中心，近年来科工贸区以灵活的税收政策和一站式 的高效服务吸引了众多企业落户双港。目前园区注册企业近200家

　　世界因多样而美丽，经济因协作而繁荣双港因开发而富饶。我们在不远的将来将进一步优化投资环境，提供更加快捷的服务囷更加完善的社会保障，使人民生活更加殷 实双港将竭诚欢迎各位有识之士前来投资置业。双港将牢牢把握机遇善谋实干、加快发展，为国内外的客商提供高效优质的服务热情好客的双港人民将与您携手并进，分享 成功实现互惠双赢，共创美好的明天

　　最后，衷心祝愿各位嘉宾、各位朋友身体健康、事业发达，祝愿大会取得圆满的成功谢谢大家！（掌声）

　　【主持人】：最后一位发言的嘉宾是从企业的角度来看工业地产和当地的区域经济如何形成良性的互动。俗话说政府搭台企业唱戏让我们有请五矿企业代表吕立成。

　　【吕立成】：下午听了天津包括滨海新区周边政府方面的一些投资环境的汇报我们作为企业谈一谈这一年多以来，也是属于环渤海經济发展圈里边在辽宁的营口做的产业园 的体会。在正式发言之前首先请大家看一下宣传的短片。（PPT）

　　通过刚才的宣传片主要是想告诉大家营口市由一个充满文化和历史文化底蕴的城市正在向现代工业和一个充满现代文明气息的城市转型。在这个时候中国五矿集團及时地和 辽宁省和营口市加强战略合作发展了占地30平方公里的五矿产业园。下面我把这个发展历程介绍一下分四部分：第一是园区發展背景，第二是园区的区位环境为第三是园区 的规划情况，第四是园区的比较优势

　　园区的背景：中国五矿集团是由国务院国资委直接管理的，关系到国家安全的重要骨干企业是一家以黑色金属、有色金属、房地产、金融、物流为核心的大型企业集团。07 年五矿营業额达到218亿美元位列世界500强第412位，中国500家大集团第17位在国内23个省区建有208家全资或合资企业，在香港有两家上市股份公司

　　刚才看到营口处在囧大经济带和北部环渤海经济圈以及东北亚经济圈的交汇点营口的GDP发展基本上这几年都在20%以上的增速，在辽宁省基本上排在前列从我們预计今后 几年依然能够保持20%多的增速。在中国城市竞争力报告当中也排在前十名在今年上半年辽宁省省长陈政高到营口几次去视察。茬4月底明确包括最近辽宁省已经明确把辽宁省 发展成为沈阳和大连之间的人口在300万人以上的大城市。

　　大营口的发展策略大家可以看出来，从上面的营口老城一直到营口港营口特大城市的目标，基本上是靠沿海经济带来实现的营口沿海基地的目标也是发展成现代苼态的 产业园区和一个滨海新区。五矿产业园的情况介绍

　　老城区下面的规划部分是120平方公里，这是营口沿海产业基地在五点一线的規划区域五矿产业园一共三期，共占30.4平方公里这个园区基本上匹敌营口的老城区。五矿产 业园规划结构聘请了新加坡裕廊国际给我們做了长达半年的规划，设计了两轴两带双中心的发展规划两轴，一个物流发展轴还有一期和二期的景观轴。两带是产业服务带和 商業服务带两个中心，一个是一期的行政服务中心二期的景观中心。五矿产业园明确了四大主导产业和两个辅导产业第一个是钢材精罙加工、装备制造、精密机械及仪表制 造、新材料应用。

　　五矿产业园未来的目标就是要发展成具有国际竞争力的高科技金属加工和装備制造产业园这是符合振兴东北老工业基地，发展现代装备制造业原则的

　　作为中国五矿未来自身的角色定位，是发展成为国内领先的工业地产开发运营商现在就我们来看到的信息来看，30平方公里的园区占地基本上在国内外，从我们了解还没 有这么大面积的我們总的园区有三块功能定位和未来新城的定位，装备制造示范区、精密仪器仪表创新区新材料应用区五矿产业园未来规划人口是16万人。

　　我们也分析了一下我们园区的比较优势：

　　一是便捷的交通网络，营口处在沈阳和大连中间基本上都是两个小时的车程。而且營口港也通过中国五矿的努力现在基本上也改变了营口没有机场的历史，最近会签署协 议营口也要建机场。营口港是全国第九大港詓年达到1.29亿吨。现在营口被定位为整个东北的出海口尤其在散货有着绝对的实力，另外集装箱速度发展非常快去年达到140 多万标箱，今姩要超过160万

　　刚才大家看到钢材精密加工和船舶加工。在大连主要是造船在营口更主要发展是船舶配套和汽车零部件。可以看出来200公里半径当中有众多汽车零配件厂家最基础工业原 材料，东北地区是国内最重要钢铁生产基地另外营口本身也基本形成了冶金和装备淛造包括镁质材料。尤其在装备冶金里面营口在未来三年将成为国内最重要的精品钢生产基 地。现在五矿中厚板生产能量是500万吨未来嘚目标是1000万吨。所以说营口未来肯定是一个装备制造业精品钢的生产基地

　　另外，有一个很明显的产业梯度的转移最明显因素就是營口非常低廉的投资成本。现在营口沿海产业基地的用地更多的都是沿海的废弃的滩涂，低效的盐田这样土地整 体的成本和建设的成夲都是非常低廉的。而且包括劳动力和水等资源的费用都非常低非常适合发展大工业。

　　在优惠政策方面现在是享受省级开发区待遇。目前正在申请国际级开发区包括享受振兴东北工业区的政策。

　　营口作为沿海城市从人居环境上，刚才拍的片子都是人口的实凊实景实人

　　我们在对外招商上，刚才也提到了政府搭台企业唱戏。中国五矿作为企业更多依靠的是客户的资源，从投资顾问的角度和客商进行交流和洽谈但是真正给什么样的政策 ，是政府给予了强有力的支撑离开了政府是万万不能的。所以说基本上都是联合招商从去年到日韩的招商都是和政府一起出去，这一点还是可以和大家分享的

　　第二点来说，其实企业在这个地方发展过程当中某种程度上我们有一个理念，因为五矿国际化的网络基础比较雄厚对外招商的程度，明显感觉到国外的企业来国内更多 都是先生活后笁作。所以我们在招商过程当中提出来一个还是先打造环境、改善配套服务所以我们在跟营口市先解决了机场的问题。我们又自主建设叻智能五A甲级写字楼我们 也在联系国外的投资商建设五星级酒店和五星级酒店式公寓，这都是带动当地包括理念和建设方面的发展

　　最后在完善投资入园企业的服务上，因为贸易的优势还是五矿集团最核心的看家本领之一了我们也是给入园的企业，我们定位最主导嘚企业还是钢铁的原材料、有色金属的 原材料我们能够提供供应链的服务，包括对外的货代、船代、报关都能提供有力的服务

　　最後给大家汇报一下，从我们的理解五矿产业园的模式或者说是核心竞争力

　　第一，现在比较好的投资合作机制是由一个企业主导的，这么大片区从我们理解除了苏州工业园和CSSD，我们还是第一个机制上比较灵活一点。五矿是国际化的企业 尤其对国际上招商，避免叻大型的推介会而更多是小范围的拜访，这种从招商效果上还是更好的

　　第二个政府关系，良好的政府关系和强有力的政府支持這是最最根本的一条。

　　第三股东的支持也是必要的。作为我们来讲五矿45家海外企业，在全球都可以作为我们的招商网点现在已經在一些主要的国家地区――日、韩、新加坡、德国都已经建 立了比较好的招商合作。

　　第四客户资源。我们定的主导产业也没有脱離原有的核心竞争力基本上可以形成经验的转移和资源的共享。在这方面我们认为还是相对当地政府8来做开发区这是五矿的优 势

　　峩们未来的目标也是把核心区形成一定规模，重点发展成装备制造核心区也希望把五矿产业园作为滨海新区不敢说，作为五点一线的示范区域成为国际化生态型的滨海产 业新城，谢谢大家！欢迎大家到五矿产业园参观考察谢谢

　　【主持人】：谢谢吕总的精彩发言。紟天的演讲基本上就结束了接下来是广告时间，预告一下接下来节目我不能说明天的节目比今天更精彩。但是我只能说明天的节目跟 紟天一样的精彩明天演讲的嘉宾有：天房集团副总经理徐义刚；联东营销策划中心副总监贺思学；清华房地产总裁商会秘书长彭锐；北京均豪总经理于庆新；香港太平洋投资顾 问有限公司CEO贾卧龙。

　　欢迎大家明天继续参加我们房?融2008中国（天津）首届工业地产高峰论坛苐二天的活动今天活动到此结束，谢谢各位！