开民宿真是一项大工程，方方面面都需要考虑周全，这里面有很多细节值得探讨学习，倘若你正准备开民宿，那么这篇文章或许给你一些提示。

做民宿的有两种人，一种是真的有情怀，但是不懂做生意，开起来就容易亏损。 另外一种觉得开民宿会赚大钱，觉得民宿是暴利行业。奉劝没做好心理准备的人都不要做民宿，其实民宿就是个正常的生意。

我做互联网10年了，2015年去丽江束河古镇游玩的时候，我也从0起步开了家客栈。写写自己的感悟，给后面的仅靠突然一个想法就想民宿的人泼泼冷水。

虽然我的民宿生意挺好，但是周边不少认识的民宿都是亏损的。

总的来说，只要规划得当，用情怀来把控客栈的装修调性和服务调性，用生意人的思路去控制好客栈的经营和管理。生意就会比预想的好做。

一句话：民宿是情怀+生意的结合体，少了一个都难以做好。

开民宿的人大部分都是很讲情怀的，从而忽略了民宿也是门生意，谁也没天生想着亏钱吧。情怀先放到边上不谈，毕竟想开民宿的人都怀揣着一份。

咱们重点说说干货，说说如何开一家赚钱的民宿。

民宿是一门实体生意，虽然内容跟酒店有点差异，但是本质还是酒店。

所以，李嘉诚的那句话永远没错：地段、地段、地段

想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的客栈？飞机还是火车还是自驾？周边停车方便吗？自驾游比例越来越多？周边吃饭方便吗？80后90后是消费主力，往往都拖家带口的。

好多人开民宿是开在古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有笔不小的转手费。

我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。

装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁，他们要的是什么，你未来的定价标准是什么？

1、我的思路：千万不要做每个间300元以下的民宿。

先申明，这只是一个经营思路，没有贬低的意味。300元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，民宿的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且300元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。更重要的是淡季的时候，真正去玩的一定是有钱有闲的人，中高端民宿是这些客户的首选。旺季就更不担心客源了哈，多贵都有人住，当然了旺季适当涨一点是可以的，不能太过分了，以免影响口碑。

2、价格的上限是多少？

我的思路：调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。我的民宿定价是300-1000元之间。

知道了民宿的定价了，然后计算下数字：

民宿价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。

计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出民宿需要的总费用。

一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间。具体装修的事情比较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。我家的民宿家里人基本天天盯着，制作了很多亮点出来，尤其是餐厅加了个天井，超级漂亮。看下图，原本是房间最里面比较暗，加了个天井之后非常的亮，而且晚上月光可以晒进来，超级舒服。

我经常出差住酒店，所以盯紧了几个地方:

(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多酒店都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。

我的民宿就刻意做了2个化粪池，让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。地漏要选好的，我的客栈就是选的纯铜的地漏，挺贵的，但是一次性投入而已，未来减少有异味的隐患。

(2)房间漏水。民宿经营的时间长了，好多民宿都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。

(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。大家已经离不开网络了，一个好的网络会让人舒服很多的。我的客栈就是拉的100M独享光纤，基本上每秒下载速度在3-6M。

注意：电视机顶盒和网络一定要分开。有线电视费没多少钱的，一个月也就100-200而已。有家认识的朋友开的民宿没开有线电视，用的是网络电视。

遇到满房时上网的开电视的一起来，电视也卡，上网也慢，后悔都来不及了。

(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。

总之啦，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，我们就是盯紧了，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。

(6)预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房（会请很多住店的工人的），我的民宿就留了3个小房间，后面招了6个工人，都是住在民宿，吃住全包。

(7)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀，那铁定超出预算。

亲，不要想着民宿是你一个人啥都做了，那样自己不仅忙的半死，服务也上不去，就更别谈睡到自然醒，喝喝茶的情怀了。民宿是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事了，开起来才是刚刚开始。

建议：真想做个赚钱的客栈，那就花6个月以上的时间先去别人的客栈打打工。

你会少走很多弯路的。我的民宿就是在找设计师以及整个装修5个月的时间内安排合伙人去别人的客栈实习了，做了6个月。

不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了民宿日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。下面说说经营的事情。

我的民宿总共10个房间，请了1个阿姨打扫卫生，1个杂工，1个厨师做饭，请了3个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。虽然是10个房间的民宿，但是也是正常的运营体系。

6-7个员工，且员工会有流失，就要涉及人员管理和招聘。

要做各种财务报表，要做采购预算。

民宿如果仅仅做客人住宿，那样服务也提不上去，基本也会亏损。

额外提供：餐厅点餐、旅游服务、代购服务、包车服务等等

旅游景点一般餐饮都很贵，所以提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。

管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务，所有都是客人自愿的。

而且提供的都是我们在当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。

雨季来临时我们还采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还“免费”提供充电宝、自拍杆等供客人借用。专门跟做SPA比较好的团队合作，客人需要的话可以提前联系过来给客人做SPA，让游玩一天很劳累的客人有个放松的方式。

用好互联网的推广平台，加大跟相关民宿网站之间的合作。

(1)开通微信公众号，将客栈介绍的文章做图文推广。

(2) 网站不能简单的上线就不管了

要多跟民宿网站编辑多沟通，多参与他们的活动。

搞抽奖活动，免费入住一晚，我们都积极参与

中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面民宿还是有收益的，总的来说一举多得。

(1) 这里才是重点，客人从下飞机接机开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。

一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。

因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。

所以，只要服务做好，口碑会越来越正向的。

六、开源节流-精细化运营

这个题有点大哈，单独抽出来讲，但是即使是一家民宿，也要考虑这块。

前提是财务报表一定要统计的详细，从开业开始，抓出大头的支出，考虑优化。

早餐是免费的：自己包的包子、小米粥、紫薯、玉米、鸡蛋、酸味米线等等。

还有6-7个员工都是包吃住的。这意味着餐饮有很大一块支出费用：1-2万一个月的支出。

所以呢雇了一个大厨(注意，只有一个大厨)，毕竟餐厅比较小，餐饮不是主业。跟大厨一起优化菜品，支持午餐、晚餐在店内点菜，结合住宿是高端的，所以推出的菜品味道、色相都要足够好，菜单也要精致，价格方面比外面专门的餐饮便宜一点，主推私房菜的概念私房菜，这样性价比就非常高了，利润也起来了。客人也愿意点菜，点完菜也是惊喜，大部分的评价都是在景区竟然吃到味道这么好、这么干净卫生、这么性价比高的菜。

效果：餐饮的营业收入正好覆盖了早餐、员工的饮食、大厨的工资。实现了盈亏平衡。

客人满意度还很高，毕竟没指望这里赚钱，这里也要讲情怀嘛，让人家吃住都满意。

水费消耗不多，基本都是洗澡的，没法过多去节省。当然了，如果条件允许，可以打口井，这样水费会节省很多。

电费：这里要注意了，电费可是大头，一方面在装修时要考虑用节能灯，更多是经营时的细节注意，很多民宿为了复古都采用的是钥匙开门或者高端点的密码锁。亲，千万千万不要这么做。

我的民宿一开始是用密码锁的。房间里的灯具都靠客人自己来开关，很多客人不留意，走的时候没关灯，满房状态下一个月的电费差不多有7000度。考虑这一点，统一都换成了插卡取电(装修时就是设计的插卡取电，后面觉得密码锁高大上)，目前满房状态下一个月电费降到了4500度左右。

所以建议：只要是开酒店，插卡取电就好了，情怀也比不上每个月节省的那么多的钱啊。

日常会用品，挑选商家促销季时囤2-3个月的客房用品。

用品考究：如床上用品、洗漱用品、拖鞋，浴袍，被子等等，都要挑选知名品牌。客房用品一定要把情怀体现出来，即使贵一点也要用好一点的，让客人觉得满意，增加口碑传播。

毕竟不是只开几天客栈，是要长期做的，品质越好也越不容易坏啊，对吧？

入住2个晚上，享受私家车免费接机。