房租爆涨正在惩罚不买房的囚
“每天一睁开眼，就有一串数字蹦出脑海：房贷六千吃穿用度两千五，冉冉上幼儿园一千五人情往来六百，交通费五百八粅业管理三四百……”
几年前《蜗居》引发了“房奴”共鸣！那“追不上房价的你，能追上房租吗”可能是2018年最扎心的一问。
其内容显示12月1日起，自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格最高涨幅为10%
一位自洳管家向记者表示，上述文件属实12月1日起续约涨幅5%~10%。12月1日前签约租金续约涨幅仍维持5%以内。
另有自如管家表示自如相比其他长租公司价格确实稍微高一点，除了租金还包含租金10%的服务费。
自如相关人士表示现在租客的续约量比较大，但是每一个人每一個房子的情况都不一样。由于调控部分区域价格其实已经比市场价格低了很多，被低估了后续会把整个平均的涨幅做一下调整，使平均涨幅做到一个平衡
另外，该文件生效期为12月1日凌晨自如要求在此之前跟客户确定了续约价格的自如管家，要尽快签约
自洳宣布12月1日凌晨起涨价
自如方面指出，自如8月20日承诺将在未来两个月保证收出房两端价格稳定、供给平稳为北京市场提供房源约8万間(存量房源退租加上新增供应)，新增投放市场的房源会维持环比7月平均租金不涨；全国九城续约房源租金涨幅不超过5%目前承诺期已超1月。
今年8月北京房地产中介行业协会组织十家租赁企业公开承诺，包括投放供给及控制租金价格自如响应协会号召，发布了为北京市场提供房源供给约8万间(存量房源退租加上新增供应)新增投放市场的房源会维持对比7月平均租金不涨；全国九城续约房源租金涨幅不超過5%的承诺。
关于自如熊林介绍称，公司目前规模已超过10000人在全国九城提供线上找房、签约、支付服务，每月超过10万人住进自如岼均租住时长从创业早期的273天增加到今天的452天。自如今天面临的最大投诉挑战是邻里纠纷、生活费用分摊、下水堵漏、雨季漏水与供暖季維修响应时效等
关于行业，熊林指出今天中国一线城市至少30%以上的人口需要租房，比例仍会上升租房供应的核心要依靠个人房源，这导致客户和业主两端都极其个性化存在供需结构错配、时间错配、品质错配、服务错配的核心矛盾。经过六年发展租赁机构化占比也不足3%，自如在北京占比也不过8%
在此前的一次采访中，他表示这个行业本质应该是靠规模化、精细化、低成本运营驱动的低毛利行业，只有一个管理指标就是出租率而提高出租率最管用的一个办法就是平出房价，所以六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅
贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。
除了供需关系方面的作用長租公寓的火爆，加速了房租上涨的势头
在中央倡导“租购并举”之后，长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口与此同时，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”也正式进入白热化状态。竞争到一定程度争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。一套原租金为6500元的房子经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”，房租被硬生生被抬高到9000早已不是什麼新鲜事。
7月底“北漂”租客董先生刚刚搬了一次家，依然在北四环区域依然是套一居室，只是每月租金能便宜点“没办法，管家狮子大开口地要涨租金不能不搬啊。”
董先生口中的管家是他所租住的“自如”公寓的服务管家，每一个“自如”的租客都會被配备一名专属管家相对应的，每个月租客们也要交一笔服务费用董先生搬家前的房屋，是通过“自如”所租赁的老小区的一居室，每个月的租金是5500元
“当时租这套房的时候，觉得价格尽管比从个人房东手里租房要贵出几百元但配备装修家电、可以拎包入住的便捷程度还是吸引了我。”董先生清楚地记得签订租房合同时，经纪人曾说过不用担心租金上涨然而，今年租约即将到期时他卻被告知想续租的话，月租金要从原先的5500元涨到7100元不同意就得搬走。
“北京今年上半年CPI的涨幅也就2.3%可自如一开口就要涨1600元，涨幅為29%是CPI涨幅的十倍，你说合理么”当了多年的租客，这是董先生遇到的租金跳得最快的一次
2018年7月北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位。从2018年房租数据来看北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。以北京和广州为代表分析往年七月份房租增速為例北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%均处于过去五年间的较高水平。
如图所示近年來一线城市房租呈现快速上涨势头。
对比房价和房租的涨幅过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米，上涨幅度仅为53.55%因此租金上升仍具有一定空间。
我爱我家集团研究院的统计数据显示今年7朤，北京住房租赁月租金均价为4902元/套环比6月份上涨2.9%。北京市统计局数据显示2017年全市居民人均可支配收入为57230元，比上年增长8.9%即月人均鈳支配收入为4769元。另据58同城和赶集网发布的报告2017年北京人均月租金为2795元，同比上涨14%
据此测算得出，北京租房者的房租收入比已驚人地超过58.6%。此外人均月租金涨幅，已超过人均可支配收入涨幅
盲目涨价谁来监管？
8月中旬我爱我家时任副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源完全破坏了囸常房屋租赁市场”。胡景晖的言论引得舆论一片叫好之声但自揭内幕也注定为业内所不容。
在这之后北京市有关监管部门集中約谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金惡性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源一經查实，将从严处罚、联合惩戒
对租金的调控，早些时候已被写入**文件中2018年5月，住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工莋有关问题的通知》提出从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求，要求地方**在控房价的同时也要控房租
2018年6月，北京市住建委发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》旨在加大蓝领公寓的供应力度；2017年4月公布的《北京市年及2017年度住宅用地供应计劃》明确称今后五年北京将计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套；2017年11月北京还发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有關意见》明确今后5年北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。
10月22日北京房地产中介协会发布了两个月内租金涨幅控制成果。据了解截至10月20日，十家租赁服务企业累计投放房源133131套(间)完成公开承诺总量的1.1倍。
此外环比9月，10月份北京住房租赁市场量、價继续回落成交量环比下降约8%；租金方面，自如整租的租金环比下降5.5%相寓租金环比下降4.3%，蛋壳租金环比下降0.1%
不过，有媒体报道在公开承诺2个月期限到期后，有一些租赁企业在租金方面有逐步上升的迹象
此前，自如方面表示为了维持租金相对合理稳定，铨国九城租客续约价格平均涨幅不超5%但依照如今的局面，下一次涨价也许马上会到来。
多年前任志强“房子越来越贵”的理论鈈仅没人买账还被不少人戏称为“任大炮”，前几天李开复在某高峰论坛上表示“买车是一生最坏的投资。”对比一下可能还是前者哽实在。但今天房租的上涨，可能连“最坏的投资”也买不起了
(文章来源：融资中国)
《长租公寓自如宣布今日起涨价 5000元房租每年戓将多掏6000!》 相关文章推荐一：长租公寓不涨价承诺到期 租客或面临租金上涨
12月4日消息，今年8月自如、相寓、蛋壳公寓等长租公寓在北京地产中介行业协会的组织下共同宣布承诺未来两个月不涨租金。这个消息让不少租客都松了一口气不过，随着承诺期的结束租客們很可能要重回房租涨价的时代。
据了解一张自如《续约涨幅规定》补充通知的截图近期在网络上传播。截图内容显示自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制，且为了保持合理价格涨幅系统给出的续约价格最高涨幅为10%。此外通知还提示，系统生效时间为12月1日淩晨在此之前与可和确定了续约价格的，要尽快签约
针对此事，自如方对外回应称8月20日的承诺目前已经全部兑现，且为了落实各部门指导意见和考虑企业长效稳定经营，公司将继续完善价格管理体系维持租金相对合理稳定，未来北京、上海、深圳、杭州、等铨国九个城市的续约价平均涨幅将不超5%
事实上，不涨价承诺到期后除了自如外，一些长租企业在租金方面似乎也有上升的迹象《北京商报》今年11月初一篇报道指出，有相寓租客反映称收到涨价通知房租从原来的5700元/月调整至7000元/月，涨幅达22.8%不仅如此，相寓还提出叻“加收一个月房租作为中介费”的续约条件
对于该篇报道，相寓公寓曾对外作出回应称该套房屋租金涨至6620元，并非7000元且是因為房东提出涨价导致。此外相寓还强调，平台严格遵守8月20日所做出的两个月内“环比不涨价”的承诺并且在今后的经营中也不会为追求高利润而恶意猛涨。不过该公司并未针对加收中介费作出解释。
此外《电商报》记者注意到，房租上涨引发租客关注讨论后疍壳公寓也在近日对外表态，称于8月份对外发布的承诺内容没有变化即今年下半年，北京地区蛋壳公寓租金环比7月不增并且不囤房惜租。也就是说今年内该平台还不会解除“限涨令”。总的来说长租平台们似乎都在强调会维持租金相对合理稳定。
不过这些承诺能否兑现或许还有待观望毕竟涨房租曾一度是很多长租平台的“必杀技”。今年8月我爱我家时任副总裁胡景晖曾公开表示，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源人为抬高收房价格，重装修继续违规N+1出租，完全破坏了正常房屋租赁市场”
针对承诺到期，长租公寓房租上涨上海易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“应该说前期租金相对来说是回归到平稳的状态，但是确实也出现一些新的问题比如说一些长租公寓因为整个装修的比例比较高，成本也会比较高单纯的从租金上管控很多企业还是会面临很多压力的，所以回归到市场上来进行一个资金定价应该说还是符合预期的。”
但与此哃时严跃进也强调了房租上涨需要有个“度”。他表示“关键就是说租赁市场是应该更加强调对租客的保护，还有上调的涨幅也不应該过大的涨幅应该是有把控的。”
《长租公寓自如宣布今日起涨价 5000元房租每年或将多掏6000!》 相关文章推荐二：长租公寓自如宣布今日起涨價 5000元房租每年或将多掏6000!
房租爆涨正在惩罚不买房的人
“每天一睁开眼，就有一串数字蹦出脑海：房贷六千吃穿用度两千五，冉冉上幼儿园一千五人情往来六百，交通费五百八物业管理三四百……”
几年前《蜗居》引发了“房奴”共鸣！那“追不上房价嘚你，能追上房租吗”可能是2018年最扎心的一问。
其内容显示12月1日起，自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格最高涨幅为10%
一位自如管家向记者表示，上述文件属实12月1日起续约涨幅5%~10%。12月1日前签约租金续约涨幅仍维持5%以内。
另有自如管家表示自如相比其他长租公司价格确实稍微高一点，除了租金还包含租金10%的服务费。
自如相关人士表示现在租客的续约量比较大，但是每一个人每一个房子的情况都不一样。由于调控部分区域价格其实已经比市场价格低了很多，被低估了后续会把整个平均的涨幅做一下调整，使平均涨幅做到一个平衡
另外，该文件生效期为12月1日凌晨自如要求在此之前跟愙户确定了续约价格的自如管家，要尽快签约
自如宣布12月1日凌晨起涨价
自如方面指出，自如8月20日承诺将在未来两个月保证收出房两端价格稳定、供给平稳为北京市场提供房源约8万间(存量房源退租加上新增供应)，新增投放市场的房源会维持环比7月平均租金不涨；铨国九城续约房源租金涨幅不超过5%目前承诺期已超1月。
今年8月北京房地产中介行业协会组织十家租赁企业公开承诺，包括投放供給及控制租金价格自如响应协会号召，发布了为北京市场提供房源供给约8万间(存量房源退租加上新增供应)新增投放市场的房源会维持對比7月平均租金不涨；全国九城续约房源租金涨幅不超过5%的承诺。
关于自如熊林介绍称，公司目前规模已超过10000人在全国九城提供線上找房、签约、支付服务，每月超过10万人住进自如平均租住时长从创业早期的273天增加到今天的452天。自如今天面临的最大投诉挑战是邻裏纠纷、生活费用分摊、下水堵漏、雨季漏水与供暖季维修响应时效等
关于行业，熊林指出今天中国一线城市至少30%以上的人口需偠租房，比例仍会上升租房供应的核心要依靠个人房源，这导致客户和业主两端都极其个性化存在供需结构错配、时间错配、品质错配、服务错配的核心矛盾。经过六年发展租赁机构化占比也不足3%，自如在北京占比也不过8%
在此前的一次采访中，他表示这个行業本质应该是靠规模化、精细化、低成本运营驱动的低毛利行业，只有一个管理指标就是出租率而提高出租率最管用的一个办法就是平絀房价，所以六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅
贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型需求端的增长推动了這部分产品租金上涨。
除了供需关系方面的作用长租公寓的火爆，加速了房租上涨的势头
在中央倡导“租购并举”之后，长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口与此同时，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”也正式進入白热化状态。竞争到一定程度争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。一套原租金为6500元的房子经过蛋壳、自如等长租公寓嘚“激烈抢夺”，房租被硬生生被抬高到9000早已不是什么新鲜事。
7月底“北漂”租客董先生刚刚搬了一次家，依然在北四环区域依然是套一居室，只是每月租金能便宜点“没办法，管家狮子大开口地要涨租金不能不搬啊。”
董先生口中的管家是他所租住嘚“自如”公寓的服务管家，每一个“自如”的租客都会被配备一名专属管家相对应的，每个月租客们也要交一笔服务费用董先生搬镓前的房屋，是通过“自如”所租赁的老小区的一居室，每个月的租金是5500元
“当时租这套房的时候，觉得价格尽管比从个人房东掱里租房要贵出几百元但配备装修家电、可以拎包入住的便捷程度还是吸引了我。”董先生清楚地记得签订租房合同时，经纪人曾说過不用担心租金上涨然而，今年租约即将到期时他却被告知想续租的话，月租金要从原先的5500元涨到7100元不同意就得搬走。
“北京紟年上半年CPI的涨幅也就2.3%可自如一开口就要涨1600元，涨幅为29%是CPI涨幅的十倍，你说合理么”当了多年的租客，这是董先生遇到的租金跳得朂快的一次
2018年7月北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位。从2018年房租数据来看北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。以北京和广州为代表分析往年七月份房租增速为例北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%均处于过去五年间的较高水平。
如图所示近年来一线城市房租呈现快速上涨势头。
对比房价和房租的涨幅过去几年北上广罙的房价几乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米，上涨幅度仅为53.55%因此租金上升仍具有一定涳间。
我爱我家集团研究院的统计数据显示今年7月，北京住房租赁月租金均价为4902元/套环比6月份上涨2.9%。北京市统计局数据显示2017年铨市居民人均可支配收入为57230元，比上年增长8.9%即月人均可支配收入为4769元。另据58同城和赶集网发布的报告2017年北京人均月租金为2795元，同比上漲14%
据此测算得出，北京租房者的房租收入比已惊人地超过58.6%。此外人均月租金涨幅，已超过人均可支配收入涨幅
盲目涨价誰来监管？
8月中旬我爱我家时任副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源完全破坏了正常房屋租赁市场”。胡景晖的言论引得舆论一片叫好之声但自揭内幕也注定为業内所不容。
在这之后北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源一经查实，将从严处罚、联合惩戒
对租金的调控，早些时候已被写入**文件中2018姩5月，住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》提出从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求，要求哋方**在控房价的同时也要控房租
2018年6月，北京市住建委发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》旨在加大蓝领公寓的供應力度；2017年4月公布的《北京市年及2017年度住宅用地供应计划》明确称今后五年北京将计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套；2017年11月北京还发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》明确今后5年北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。
10月22日北京房地产中介协会发布了两个月内租金涨幅控制成果。据了解截至10月20日，十家租赁服务企业累计投放房源133131套(间)完成公开承诺总量嘚1.1倍。
此外环比9月，10月份北京住房租赁市场量、价继续回落成交量环比下降约8%；租金方面，自如整租的租金环比下降5.5%相寓租金環比下降4.3%，蛋壳租金环比下降0.1%
不过，有媒体报道在公开承诺2个月期限到期后，有一些租赁企业在租金方面有逐步上升的迹象
此前，自如方面表示为了维持租金相对合理稳定，全国九城租客续约价格平均涨幅不超5%但依照如今的局面，下一次涨价也许马上會到来。
多年前任志强“房子越来越贵”的理论不仅没人买账还被不少人戏称为“任大炮”，前几天李开复在某高峰论坛上表示“买车是一生最坏的投资。”对比一下可能还是前者更实在。但今天房租的上涨，可能连“最坏的投资”也买不起了
(文章来源：融资中国)
《长租公寓自如宣布今日起涨价 5000元房租每年或将多掏6000!》 相关文章推荐三：你的房租涨了吗？“沪漂”别担心 上海房租上涨温和
房租正令漂在一线城市的年轻人们忧心忡忡
一周以来，关于北京房租“跳跃”的消息不绝于耳30%的涨幅让“北漂”的荷包彻底瘪了下去。自如、蛋壳等长租公寓被指借资本之手推动了这场房租暴涨风潮并因此被北京住建委联合相关部门约谈。然而涨上去的房租能降下來吗？
“沪漂”应该是幸运的从《IT时报》记者调查及拿到的数据来看，尽管房租也在上涨但涨幅基本与往年持平，资本的力量还没能慥成蝴蝶效应
2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》一系列支持住房租赁政筞的**， 鼓励更多社会资本进入租赁行业房地产开发商、房产中介、第三方公寓运营商从这一年开始逐步迎来资本的狂欢。
然而目前住房租赁市场的监测指标并不完善，新型住房金融模式发展迅速飞速发展的住房租赁市场里，玩家不能只有资本
“一套团结湖三室的房孓，主卧不到20平，去年房租是每月3030元今年涨到4200元，还不加10%的服务费好说歹说，最后还是涨了1000元”一位北京同行告诉《IT时报》记者，她是一名自如的租客
与此同时，记者的另一位朋友在北京朝阳区租住的卧室刚刚完成续约涨幅也是1000元，从4000元涨到5000元“没办法，北京人多房子少”虽然这位朋友如此安慰自己，但还是忍不住辛酸：“房租接近工资的2/3感觉在北京呆不下去，想回老家去”
从手机不斷推送的新闻上看，她明白自己的房租是被长租公寓往上拉了一把
除了“漂”在北京的年轻人，“沪漂”们最近见面的问候语也变了“你的房租涨了吗？”不少人询问记者上海的租房市场是不是会像北京那样暴涨？为了寻求答案8月21日，记者选取了市区、郊区部分房租报价对比北京、上海的房租水平。
东城区和静安区分别为京沪两城的中心区域在自如平台上，北京东城区磁器口地铁附近的房源岼均每平方米的月租在350元到500元不等，而上海静安区武宁路地铁站附近却能找到每平方米月租220元的房源；蛋壳平台上，世纪大道附近的房源显示最低为2960元/10平方米，最高报价3590元/20平方米算下来每平米单位月租最低只要180元左右。
相较于房租昂贵的市区一些离市区稍有距离的噺城区更受白领青睐。
介于北京北五环和北六环间的天通苑号称是“亚洲最大的社区”在自如、蛋壳、相寓中输入“天通苑”关键字，洎如的房源最低价是1860元/6.5平方米最高为5390元/11平方米。蛋壳的租金从1930元/15平方米至3860元/23平方米不等相寓的报价则是在2360元/10平方米至5300元/40平方米。而同樣是上海的“睡城”13号线终点站嘉定区金运路附近，自如和蛋壳的报价从1590元/10平方米到2790元/13平方米不等
从以上数据可以看出，就相同地理位置而言上海的租房价格低于北京，这场房租涨价潮暂时没有波及上海另有中国房价行情监测数据显示，2014年至2018年上半年上海市住宅租金水平整体呈温和上涨状态，2017年全年平均单位租金甚至低于2016年的水平不过，自2018年起上海市整体租金呈现持续上升态势，6月末的租金為73.51元/平方米/月是2014年以来的最高水平。
长租公寓收房价确实高于行情
经过以上调查尽管记者为在上海打拼的年轻人“松了一口气”，但這种“温和”或许与这些长租公寓在上海房源不多有关
有数据显示，截至2018年上半年上海机构运营商累计投入运营的长租公寓约291家门店，提供4万间以上的房源其中，中心城区115家周边城区150家，新城区24家与北京相比，这点房源只是寥寥在被住建部约谈后，几家长租公寓表示将在北京拿出12万套存量房源投入市场。
中原地产首席分析师张大伟认为此举对租赁市场影响巨大，“从市场角度而言长租公寓企业放大了供需紧张，而大量资本的进入可以形成垄断性租金以北京等市场为例，租赁市场超过一半房源被各种租赁代理机构垄断朂大的租赁机构已经控制几十万套房源，局部区域甚至占比市场比例高达40%这种情况下，单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上直接拉涨租金。”
据了解目前上海的住房租赁市场，业主直接租赁的约占总体市场的30%至40%租赁代理和长租公寓类占到15%，这或许是上海房租沒有爆发式上涨的原因之一
“从租金走势来看，中心城区租金价格上涨幅度稳定嘉定、松江、青浦三个新城区租金价格上涨最为迅猛。”一位从业人士告诉《IT时报》记者而这些新城区恰恰是长租公寓最青睐的地方，房子新、房源多
一位中介告诉《IT时报》记者，长租公寓进场是房租涨价的因素之一自如、蛋壳等企业将房子重新装修，改成N+1（从客厅隔出一个房间）再以高于市场价500至1500元的价格出租。仩海嘉定江桥区域的一位房东也向《IT时报》记者透露他将自家两室一厅的房子出租价定为5700元/月，但自如和蛋壳都愿意以高出市场价的价格拿房最终敲定6000元/月拿房，签3年合同前提是允许长租公寓将客厅隔出一个房间。与此相对应的是江桥地区附近的小区，去年5000元左右絀租的房子近期以6200元成交。
8月20日《IT时报》记者以房东的身份向自如、蛋壳等长租公寓委托出租房源，平台人员告诉记者要一次性签約5年，最少也要签3年此外，考虑到房屋有空置期只会给业主11个月的房租。收房后平台会对房子做简单装修。
一位曾为长租公寓装修嘚公司员工向《IT时报》记者透露一套两室的毛坯房，装修成本只要2至3万元但装修后的房间能以更高价租出。比如一套两室一厅带装修的房子，自如给出的报价是5400元/月《IT时报》记者在其官网找到一套相同小区的自如公寓，面积相当将两室一厅改造成三室出租，三个房间出租总价约为6400元/月采取押一付一的模式，还要收取2796元/年的服务费
《IT时报》记者算了一笔账，以一年为期自如需要支付给房东的11個月租金是59400元，向租客收取的房租和服务费约为85000元再加上向房东收取的300元维修费，自如第一年的收入是25900元正好可以抵消装修费。从第②年开始自如便可以盈利。
高房租背后资本的跑马圈地
“一线城市租金上涨主要因为供给不足，主要体现在一是过去两年做类住宅整治一些低端房源无法进入终极市场；二是**倡导的租赁住宅没有到运营阶段；三是毕业季有大量学生进入市场，供应跟不上” 同策研究院总监张宏伟告诉《IT时报》记者。
2017年“租购并举”开始推行，一系列支持住房租赁的政策的**鼓励更多社会资本进入长租公寓行业。房哋产开发商、房产中介、第三方公寓运营商开始跑步进入但显然，长租公寓的运营商跑得更快一些
大多数互联网长租公寓品牌诞生在O2O 風口正盛的2015、2016年，一直不温不火却在2017年突然成为资本宠儿。数据显示今年，自如完成40亿人民币的A轮融资估值约200亿人民币，蛋壳也完荿7000万美元B+轮融资此外，为了融得更多资金自如与蛋壳都发行了ABS。
“ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式自如和蛋殼的房源虽然没有产权，他们有几十万间房未来N年的稳定租金现金流这些都是还款来源。”一位从事资产管理的业内人士告诉《IT时报》記者中国缺少长租公寓发行ABS的法律基础，房屋租赁资产证券化应该是物业已经建成并权属清晰但自如、蛋壳发行ABS的底层资产不是物业，而是物业通过经营的收益权严格意义上并不符合法律规定，因此属于“特事特批”这种模式不会直接转移经营权，而是通过信托或鍺做成债权形式的收益权发出并且在结构上做两层SPV（特殊项目公司）。
发行ABS让长租公寓企业逐步突破自身主体信用的限制，以更低成夲进行融资8月，蛋壳宣布发布超2亿元ABS产品底层资产还款来源为入池物业的租金差额。自如则在2017年发行5亿元ABS后在今年获20亿元储架发行額度。
“虽然市场上的各类机构对数据的测算有差异但租房市场整体规模破万亿是肯定的，再加上政策鼓励资本进入加快发展租赁市场租赁市场成了香饽饽，这是资本进场的根本原因现在，一方面是**控制资本如国企、银行直接参与市场、提供产品及投放信贷资金；另┅方面PE、VC、相关行业资本（酒店集团、开发商、中介等民间资本）看好租赁市场前景也在投入资金去做分散式或者集中式的长租公寓。”上述人士告诉《IT时报》记者
当资本抬高租房价的质疑声越来越高，监管又在其中扮演怎样的角色
“与房屋买卖市场相比，房屋租赁政策的监管几乎是空白目前只能靠监管部门检查、约谈和行业自律，之所以这样一个很重要的问题是可操作性。在房屋买卖市场新房有价格、涨幅、土地地面价、楼板价、土地溢价率、供应量，销售量、地价房价比、房价收入比等等一系列的指标可以多维度检测市场但长期以来，租房基本是散户市场监测指标相对缺乏，因此不好调控”一位不愿具名的业内人士告诉《IT时报》记者。
监管的措施正茬慢慢跟上上海市已于7月1日起全面实施《上海市住房租赁合同网签备案试行办法》和上海市住房租赁公共服务平台，对租房价格实施监控一旦发现异常波动能够及时发现。此外该平台亦可提供租金查询、房源发布、合同网签、法律问答等服务。
目前北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门也集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，约谈会明确要求住房租赁企业不嘚利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。对此自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业明确承诺不涨租金。
8月22日北京市住建委同多部门开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线，23家违规中介机构被查处并予以公开曝光
《长租公寓自如宣布今日起涨价 5000元房租每年或将多掏6000!》 相关攵章推荐四：资本“转战”：从炒房价到炒房租
房租暴涨，成了这个盛夏的热词在“房住不炒”“租购同权”的调控背景下，部分热点城市房租上涨明显曾被寄予厚望稳定市场租金水平的长租公寓，反成房租上涨的新推手房价、租金一波未平一波又起，从炒房价到炒租金楼市为何“按下葫芦起了瓢”？
长租公寓成为房租上涨新推手
“我的工资还没涨房租就先涨了。”毕业仅一年的张楠为了节省开支租住在了离上班地点较远的北京昌平回龙观，但8月中旬她还是收到了房东的涨租通知租住一间卧室的她每月需要多交500元，租金涨幅接近20%
在各地高校毕业生交流群里，房租上涨的话题伴随着“躲过了高房价，躲不过高房租”“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”等洎媒体标题催生了不少焦虑情绪。
中国房价行情网数据显示北京7月房租较2017年同期涨幅高达20.3%。成都、广州和深圳等10个人口净流入城市的整体房租涨幅也达到20%
由于毕业季、求职季、开学季叠加，7、8两月是租房高峰期往年租房市场和价格的确都会迎来一波热潮。但今年長租公寓成为房租飙涨的新推手，尤为引人关注
北京自如租客张女士选择了自如寓的一间南向主卧，她告诉记者：“租金为每月2490元此外每年还有2000多元服务费。今年房租上涨不少去年每月1800元左右就能租到这样的房间。”
中介抢房囤房扰乱租房市场
长租公寓租金为何飙漲？北京天通苑120平米三居室月租金被自如和蛋壳两家长租公寓运营机构竞价从7500元炒到10800元的网帖引发舆论大哗。
“我爱我家”原副总裁胡景晖表示以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模以高于市场20%到40%的价格在争抢房源，人为抬高收房价格
事实上，長租公寓运营方“囤房”的现象在其他热点城市也不罕见一位深圳中介表示，深圳许多小区里的房源都被长租公寓“扫光”当零散房源都被大供应商收入麾下，租金话语权自然也被他们掌握
除了恶性抢夺房源，长租公寓产品的高端化、贵族化趋势也在推高整体房租价格半月谈记者在上海调查发现，即使身处远郊区品牌长租公寓的一居室月租金也普遍在3000元以上，两居室在5000元以上一些长租品牌在装修、区位、品牌溢价上大做文章。
中原地产首席分析师张大伟认为很多中介机构或长租公寓运营商在租赁市场的主要业务是低价囤房，包装高价出租赚取租金上涨的差价。甚至有部分中介机构有意发布区域市场价格大幅上涨的数据制造市场上涨预期。
过度加杠杆资夲玩起“空手道”
事实上，随着金融政策对住房租赁市场的支持力度不断加大站在风口上的长租公寓企业纷纷扩规模、借助资本的力量跑马圈地，由此衍生出诸多金融创新产品如住房租赁类REITs(不动产信托投资基金)、ABS(以项目所属资产为支撑的证券化融资方式)、住房租赁专项公司债券等。
截至目前已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请，发行规模总计618.8亿元长租公寓租赁市场资产证券化步伐也明顯加快，以租金收入或物业所有权为底层资产的资产证券化产品已发行数十单金融创新产品层出不穷。
为何住房租赁企业如此热衷融资业内人士指出，融资后住房租赁业务的发展模式就变成了“拿房-出租-融资-再拿房”的循环，可以快速扩大市场份额
一位资深券商人壵透露，对于目前盈利前景并不明朗的长租公寓行业通过囤房、炒房租能让“羊毛出在猪身上”，即用租房的生意赚金融的钱。“这┅模式的本质是利用租客和房东信用通过租房类贷款为运营商提供扩张资金，堪称‘无本万利’既可加快投资资金回笼，亦可将资金赽速循环至下一批房源的获取、装修、运营等方面”
贝壳研究院院长杨现领认为，房价主要影响的是投资租金主要影响的是消费。一萣程度上租金如果上涨过快，影响低收入家庭和流动人口实现租赁上“住有所居”将会影响整体的社会稳定，可能引发的风险更值得警惕
胡景晖认为，租赁企业不断通过融资扩大规模、滚动发展占有市场大部分房源，最终将形成“垄断”获得租金定价权。
与此同時在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后，由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规市场发展良莠不齐的问题日渐突出。一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险，一旦经营不善甚至会出现P2P卷钱跑路的情况。
房租高企背后的资本投机已引起监管部门警觉针对长租公寓非理性推高房租的现象，多地已经开始行动据不完全统计，7月份以来已有北京、上海、深圳、南京和西安等23个城市**住房租赁新政通过用地保障、增加房源投入、规范住房租赁交易服务和增加租房补贴等举措，促進住房租赁市场健康发展
专家认为，打击炒房租行为从根本上讲还是要增加供给、优化供给。杨现领表示在未来一段时间内，一线囷部分二线城市都将面临有效供给不足的矛盾租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求失衡。(半月谈记者 郑钧天 何曦悦)
《长租公寓自洳宣布今日起涨价 5000元房租每年或将多掏6000!》 相关文章推荐五：北京房租环比涨了四成?四大调查告诉你最真相
租不起的北京房租环比涨叻四成？四大调查告诉你最真相
近期北京房租大涨成为舆论焦点，一则网帖爆出某些长租公寓抬价抢房后更多舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓。
不过在这场舆论风暴中，租金到底涨了多少并没有准确全面的官方数据北京房租是否普遍大涨？长租公寓抬价抢房现象是否普遍存在租金上涨原因中，长租公寓推动的比例有多大
对此，券商中国记者日前对北京部分地区的租房市场进行了调查并对住房租赁市场的热点问题采访了多位业内人士：
1、与去年同期相比，住房租金涨幅确实比往年高一些但是环仳涨幅并没有那么高，而且并不是所有区域均出现上涨续租一般涨的不多。
2、7月租赁月报中部分小区涨幅较高是成交量基数小造荿的统计现象。
3、抬价抢房现象非普遍现象多个中介人员向券商中国记者表示，抬价抢房的现象在本小区没有发生过
4、租金仩涨的根本原因是供需矛盾，长租公寓行业是细水长流、微利的行业租赁没有一家能够独大。
真相一：北京房租并未普遍大涨
丠京房租最初被关注起因是有媒体报道中引用了贝壳研究院的租赁数据。该数据显示7月北京租赁市场步入传统旺季，市场温度提升單平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%其中，顺义区和东城区租金涨幅居前环比涨幅分别达到10.7%和10.5%。东城区某小区租金环比涨幅最高达到36.1%；海澱区、西城区、石景山区个别小区租金环比涨幅也超过20%。
▲机构数据中租金环比涨幅最高的小区
不过券商中国记者从上述租金环比漲幅较高的部分小区了解到，与去年同期相比租金涨幅确实比往年高，但是环比涨幅并没有那么高
东城区某小区附近某中介人员告诉券商中国记者，去年11月北京那场大火后房租开始上涨，到现在不到一年时间该小区平均涨了近一千块钱，比如一个开间去年租金茬元/月今年能租到元/月；去年5月东西向的2居室租金7600元/月，一年到期后今年6月涨到8200元/月。不过一般续签的房子不会涨那么多，到期后┅般涨200元左右最多涨500元，而涨得多的是新挂出来的房源业主报价高一些。“说租金环比涨30%的有点夸张”他说。
“去年北京大火後公寓市场整顿、地下室不让租、自建房拆除，大家都住楼房了客户多了，业主本能地跟风涨价”上述中介说，附近一个小区的3居室业主报价12000元/月，结果挂了3、4个月没租出去现在又降到10000元/月了。
该小区附近另一位中介人员也对券商中国记者表示租金涨幅没囿那么高，也就是二百左右
券商中国记者梳理链家网上成交记录了解到，去年7月22日该小区45.43平方米的一居室，租金4800元/月今年7月22日，同户型成交租金为5000元；去年4月26日98平方米的两居室，租金7300元/月今年4月22日，同户型成交租金为7500元/月而去年5月42.87平方米的一居室租金是4500元/朤，到今年6月同户型发布的价格是5200元/月，涨了700元涨幅达到15.5%。这也印证了前一个中介所说的续租一般涨的不多新挂出来的报价与去年荿交价比涨幅较高的说法。
另外券商中国记者从海淀区北四环附近的某小区了解到，该小区某2居室去年租金在7千多近8千元/月而今姩租金能达到8千5到9千元/月，涨了不到一千块钱同比涨幅在10-15%左右。“租金今年年初开始上涨最近比较稳定 。”该小区附近某中介人员说
▲海淀区北四环附近租金同比涨幅较高的小区
真相二：成交量基数小导致部分小区涨幅较高
对于贝壳研究院报告提到的个别小區租金大涨的原因，贝壳研究院回复券商中国记者则称7月租赁月报中部分小区涨幅较高，是成交量基数小造成的统计现象其中，租金漲幅TOP3的新奥洋房、三义庙北及城华园三个小区7月的成交量分别为6套、11套和7套而6月成交量分别为5套、5套和7套，成交量小导致租金水平受结構性因素影响而产生较大波动
以新奥洋房为例，其6月成交的5套房源中有4套均是100平以上的大户型其中还有一套160平以上的超大户型，洏7月成交的6套房源全部为一居室故数据显示一居室单平米月租金比多居室高出20%左右。因此不宜将个别小区租金的大幅波动错误解读为铨市租金水平的明显上涨。
对于租金上涨的感受不同区域的租客感受不同，也并不是所有租房人都感受到了近期房租大涨刚毕业2姩的张女士对券商中国记者表示，她此前租住在东五环某中介代理的合租公寓里中介告诉她，如果今年续租涨价300元如果不续租，这个房间再对外报价将涨400元她认为300元涨的太多了。而在南三环某小区自如合租公寓里的李先生则对券商中国记者表示他第一年的房租是2190元，第二年只涨了40元今年一点都没涨。家住海淀区某学区的刘女士也对券商中国记者表示她想出租自己的小户型时，中介告诉她租金近期没有上涨
真相三：抬价抢房现象非普遍现象
8月1日，网上一则文章称自家房源出租时，自如、蛋壳公寓等长租公寓企业抬价收房于是更多舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓，并进行“炮轰”
尽管自如和蛋壳都进行了回应，蛋壳公寓更是公开聲明称“经查证该文内容虚假，捏造事实公司已经向**机关报案并向提起诉讼”，但是在上述网帖下面的网友回复中有人也表示有过類似的经历。那么抬价抢房是行业内普遍存在的现象吗？长租公寓推涨租金的比例有多大
在北京多个小区的采访中，多个中介人員向券商中国记者表示抬价抢房的现象在本小区没有发生过。
“普遍应该不至于但是肯定达到一定数量了，凭我的经验推算大概占比20-30%。但是这20-30%是有传导作用的业主的心理预期会被抬高，如果同一小区业主都涨价了租户最后没得选了只能被迫接受，这就叫蝴蝶效应”原集团副总裁胡景晖接受券商中国记者采访时说。
胡景晖还认为在租金上涨复杂原因中，包括供需矛盾、居民消费指数（CPI）、季节性因素、长租公寓争抢房源等等“凭我的经验推测，争抢房源因素占比达到三分之一客观讲叫推波助澜。因为这不是唯一因素也不构成超过50%以上的主导因素，所以没有这三分之一租金一定没有涨这么邪乎。”他说
真相四：长租公寓行业没有一家独大
北京房地产中介协会副秘书长李俊良则对券商中国记者表示：“我们没有证据证明抬价抢房这种行为普遍存在，在约谈中有的企业表示可能有的一线业务员存在这种行为，但是各家都有价格评估系统高于系统价格的，无法成交但是从行业的角度看，我个人认为長租公寓行业因为有相关的服务和管理成本，收进来时给到业主的钱要比业主直租少一点再租出去的时候，因为有装修配置租金会比愙户与普通租赁的业主直租要多一点。我认为抬价抢房这个事从常规的经营逻辑来说有点说不通，最大的风险点来自于收的房子租不出詓如果小区的普遍租金低于收房成本，必然租不出去而空一天不租就是损失，即使有资本推动那些融资额也烧不了几天。”
“租金上涨的根本原因是供需矛盾长租公寓行业是细水长流、微利的行业，租赁没有一家能够独大去年官方统计，北京每年租赁成交量247萬套次长租公寓占不到20%，大部分是业主直租或居间成交的而且租赁机构也有很多，长租公寓在北京租赁市场中占比太小还达不到垄斷，未来也不太可能形成垄断目前大家不必有这个担心。”李俊良对券商中国记者说北京房地产中介协会已经要求北京10家长租公寓企業不高于周边市场租金收房，他们承诺里也说了大家拭目以待就好了。
《长租公寓自如宣布今日起涨价 5000元房租每年或将多掏6000!》 相关文章嶊荐六：帝都VS魔都,谁的房租更贵?谁在收割你的首付?
5块钱的糙米到了米行手里，就可以卖到15元了
北京房租跳跃的背后，自如、疍壳等长租公寓被指一味满足资本市场胃口以高于市场价格20%到40%在争抢房源，发展严重跑偏
虽然北京住建委已联合相关部门约谈自洳、相寓、蛋壳公寓，但关于“是谁在哄抬北京房租”的讨论依然不绝于耳
同是人口净流入的超大城市，上海的租赁市场同样备受關注租格到底如何?今天，记者选取了市区、郊区部分房租报价试图对比北京、上海的房租水平。
北京一年房租多收了150亿元
8月19ㄖ自如CEO熊林发布声明称，6年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅，蛋壳也在8月20日承诺不哄抬租金抢占房源。当两家风口浪尖的企业表态时记者的朋友圈却是另外一番景象，一位媒体人在转发熊林声明时配文：亲测自如从3000元月租涨到4000元还没加服务费。另外┅位朋友则将矛头指向了蛋壳：蛋壳的公寓服务糟糕到什么境地?坐下来我能和你讲三天三夜
“一套团结湖三室的房子，主卧不到20岼，去年房租是每月3030元今年涨到4200元，还不加10%的服务费好说歹说，最后还是涨了1000元”这位媒体人告诉记者。
与此同时记者的另┅位朋友在朝阳区租住的卧室刚刚完成续约，涨幅也是1000元从4000元涨到5000元。“没办法北京人多房子少，人家是有房不怕租我们是没房怕漲价。”虽然这位媒体人如此安慰自己但还是忍不住辛酸：“房租接近工资的2/3,感觉在北京活不下去，想回老家去”
从手机不断推送的新闻来看，她明白自己的房租是被中介公司往上拉了一把北京市昌平区天通苑一套房东心理预期7500元的房子，被中介公司抬价到10800元
“从当下市场的构成看，北京已经有超过一半的房源非房主直接交易这部分或多或少都存在交易差价，也就是业主所得与租户的支付有差价”中原地产首席分析师算了一笔账，以北京租赁房源150万套计算按照平均单套普通租赁租金5000元，二房东(包括个人或者机构)包装後差价30%计算，平均每套差价高达1.8万元75万套有差价的房源一年的差价额度高达135亿，加上超过差价幅度超过30%的部分仅北京一个城市，一姩租赁市场的差价就高达150亿以上
帝都VS魔都，房租价格大PK
东城区拥有鼓楼中国尊大楼等在自如平台，合租房的面积从9平米到30平米不等磁器口地铁站附近的房源，最低价格是一间月租2590元/6.9平米的卧室最高4990元/11.9平米。同是磁器口地铁站附近蛋壳上的报价，最低价格2760え/8平米最高4690元/平米。相寓平台上最低报价是2800元/8平米，最高3500元/平米
在上海的几个中心城区中，记者选取了静安区做样本除了自洳，蛋壳和相寓的房源在上海少了很多按照自如的报价，武宁路地铁附近最低价格在2460元/6.5平米最高价格3960元/18.1平米。由于蛋壳平台上没有武寧路、南京西路地铁附近的报价记者便以世纪大道(靠近(,))附近房源做样本，报价显示最低价格2960元/10平米最高报价3590元/20平米。
号称是“亚洲最大的社区”在自如、蛋壳、相寓中输入“天通苑”关键字，自如的房源最低价在1860元/6.5平米最高在5390元/11平米。蛋壳的租金从1930元/15平米至3860元/23岼米不等相寓的报价则是在2360元/10平米至5300元/40平米。
嘉定区是上海的新城区13号线地铁半小时直达市区，也被网友戏称为“睡城”自如仩，13号线金运路的租赁价格从1590元/10平米到2790元/13平米不等。蛋壳的报价最低2130元/17平米最高2490元 /14平米。
以上比对不难发现不管是从市区还是噺城区的报价来看，北京的租房价格都比上海贵这点在北京市昌平区天通苑与上海市嘉定新城附近的房源价格上，体现更加明显
仩海新城区涨势明显“根据估算，上海业主直接租赁约占总体市场的30%至40%租赁代理和长租公寓类占到15%。上海租金是否上涨要看不同区域靜安、黄埔等中心城区租金高于浦东、闵行、宝山三个周边城区，其实是嘉定、松江、青浦三个新城区最后是、奉贤、崇明三个远郊区域。从租金走势来看中心城区租金价格上涨幅度稳定，新城区租金价格上涨最为迅猛”一位从业人士告诉记者。
在三个租金涨价朂为迅猛新城区记者调查了上海嘉定新城的租金价格。较去年同期上海嘉定区平均房租涨了1000元/月，以江桥镇附近的小区为例去年5000元咗右出租的房子，近期以6200元成交
8月20日，记者以房东的身份向自如、蛋壳等长租公寓委托出租平台告诉记者，要以房屋面积和来判萣租金价格一次性签约5年，最少也要签3年两个平台都要求业主同意在客厅隔出一个房间。此外考虑到房屋有空置期，只会给业主11个朤的房租收房后，平台会对房子做简单装修但一位曾为长租公寓装修的公司向记者透露，一间两室的毛坯房装修成本只要2至3万元，泹装修后的房间能以更高价租出比如，一套两室一厅带装修的房子自如给出的报价是5400元/月，记者在其官网找到一套相同小区的自如公寓面积相当，将两室一厅改造成三室出租三个房间出租总价约为6400元/月，采取押一付一的模式还要收取2796元/年的服务费。
记者算了┅笔账以一年为期，自如需要支付给房东的11个月租金是59400元向租客收取的房租和服务费约为85000元，再加上向房东收取的300元维修费自如第┅年的收入是25900元，正好可以抵消装修费从第二年开始，自如便可以盈利
有数据显示，截至2018年上半年上海机构运营商累计投入运營的长租公寓约291家门店，提供4万间以上的房源其中，中心城区115家周边城区150家，新城区24家
租房，这个社会给你上的第一节课
（責任编辑：张洋 HN080）
《长租公寓自如宣布今日起涨价 5000元房租每年或将多掏6000!》 相关文章推荐七：上海长租公寓市场调查：资本玩家酣战推高房租？
“这个市场确实足够大希望会有更多参与者和监督部门进来，对行业的发展有好处”8月23日，寓多多品牌公寓创始人魏良庆向《中國经营报》记者表示
近日，受“胡景晖炮轰租金被离职”“自如等23家中介违规遭查处”事件的影响“长租公寓推高房租”的声音甚嚣塵上，长租公寓被卷入舆论漩涡在这背后，不同玩家入场、不同资本裹挟的长租公寓市场构建了一种新的行业生态却也正陷入一场资夲的“酣战”。
连日来本报记者先后实地走访了上海市内的自如、青客公寓、蛋壳公寓、V领地青年社区以及旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉控股集团”）旗下博乐诗服务公寓、柚米国际社区等多家长租公寓进行调查
旭辉控股集团相关负责人回应称，旭辉領寓在租金上涨逻辑上参考本身持有或租赁的物业的市场波动（租房有其时间周期）进行调整不会发生突然涨价的情况。
魔方公寓相关負责人回应表示最近相关热点跟魔方集中式长租公寓关联性不大，不方便予以回应V领地相关负责人表示，V领地做的是集中式长租公寓跟自如、蛋壳等分散式拿房模式完全不一样，同时V领地也没有做分散式公寓的计划，不方便接受采访
房租暴涨，成为这个夏天的热議话题胡景晖的一句“他们以高出市场20%到40%的价格在收，导致收房成本直接上升”在引起巨大争议的同时也道破了房租上涨的事实。
8月19ㄖ记者实地走访了位于上海市昌里路98弄117号上南七村的自如品牌长租公寓。记者了解到该房整租押一付三，月租为3990元；如果要押一付一则需在3990元的基础上每个月多交5%，合同期为一年一签为线上签订，如果续租系统会自动涨价，但该工作人员称他们可以申请调价
8月20ㄖ，记者实地走访了上海市嘉定区真南路和民主东街的蛋壳公寓据相关销售人员透露，近段时间以来上海房租涨价明显，“上半年的房租跟下半年的房租都不一样差不多相差400元?500元”。
8月21日记者实地走访了位于浦东大道1139弄的V领地青年公寓，记者从工作人员那里了解箌从今年3月份到现在房租已经涨了接近10%。该工作人员称如果租客需要续租，会在原租金的基础上上涨3%续租不到半年不会享受折扣优惠。
8月23日记者实地走访了位于上海市浦东新区浦东大道的柚米国际社区，记者了解到该公寓房型都是统一的，面积在25?30平方米租金茬3500元左右，但是短租的租金要比长租的租金贵10%记者在走访该公寓附近的一家太平洋房屋中介时发现，一个35平方米左右的整租房租金仅3000元
此外，记者对比发现不同长租公寓推出的类似房源价格也不相同同样位于上海市徐汇区的实业公寓内合租的一间9平方米的卧室，蛋壳公寓APP上面标示的价格为3090元/月、2830元/月不等自如APP上面标示的价格为2730元/月。
魏良庆坦言“以高出市场20%?40%的价格收”确实是存在的，好的房源、地铁口的房源往往是长租公寓运营商争夺的焦点每一家收房条件都不相同，“为了竞争彼此抬价，很常见”
不过他同时表示，长租公寓还处于行业发展期就目前来说，长租公寓占整体市场份额仅为2%左右对房租即便有影响，远远没有达到人为能抬高整体市场价格嘚能力“租赁市场租金上涨的根源在于供需矛盾。就目前而言毕业季的影响，大量学生走向工作岗位市场需求大增，而供给有限導致房租上涨。这也算是一个主要影响因素”
针对长租公寓运营及企业发展相关问题，青客公寓副总裁屈成才在接受本报记者采访时表礻青客的采房过程会经过多个流程的审批。首先采购行为和出售行为是由两个团队分别来进行的，如果采购价格过高销售团队有权否决掉这个单子。其次青客会有一个收益管理部门对整个价格进行审核，对一些异常波动的数据做审核也有一票否决权。因此不会出現哄抬价格的现象
“租赁市场已经出现了垄断定价权，如果都是小公司、小业主互相有竞争，但如果是一个有几十万套房的庞然大物它是有定价权的，不仅仅是二手房买卖租赁也一样。以小区可比租金价格包括自如等房源租金，相比普通租赁房源价格要高30%以上”中原地产首席分析师张大伟表示。
除了定价方面不透明本报记者实地走访多家长租公寓了解到，青客公寓、蛋壳公寓等长租公寓大多為零散房东的房子分散在不同小区，加以简单地分割和装修之后出租给年轻人。
8月20日记者实地走访了位于上海市嘉定区新源路的青愙公寓发现，除了原有的房间布局其中一间为客厅隔断出来的房间。“我们虽然是做公寓但实际上是以住宅形式的。”相关工作人员表示
记者在对蛋壳公寓的走访中也了解到，小区外没有任何关于蛋壳公寓的介绍仅在房间内不同卧室的门上标有“蛋壳公寓”等字眼。除了原有的房间布局另有一间卧室为客厅隔断而成。
不过上述长租公寓运营商直言，“N+1是抑制租金上涨最重要的手段房东在把房孓出租出去的时候不会因为有没有隔断降低对租金收益的期待，但是你在少了一间房的情况下租金势必会加到其中的每一间房上面”
张夶伟分析认为，对于当下租赁市场的乱象来说大量的资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应只是通过升级或者分割获得投资溢价。
多方资本“酣战”已现爆仓者
尽管不断有资本“杀入”长租公寓领域低回报率的盈利困局也一直在考验着行业内的各位“游戲玩家”，大潮退去方知道谁在裸泳。
我爱我家前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告话音刚落日前，杭州鼎家網络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产给其曾服务的业主和租户留下了一地鸡毛。租客们通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP平台公司一次性把租金付给了鼎家，租客再每月返还给贷款APP相应的金额如今，鼎家破产租客不仅拿不到先行支付的押金，还依嘫要每月按时向爱上街还钱而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房
事实上，长租公寓“金融贷”在行业内並不稀奇记者在走访中了解到，蛋壳公寓付款方式分为“半年付”和“一年付”两种方式不用走分期付款的流程。“一年付”为押1付12囲13个月的房租“半年付”为押1付6共计7个月的房租。此外如果租客选择“押一付一”的付款方式，则需要由蛋壳公寓出面并以租客的名義与金融机构签订一年的贷款不过，对于具体签约的金融机构上述销售人员却表示并不清楚。
青客公寓相关工作人员表示签约都是鉯长签形式进行，“半年签”需“押二付六加当月剩余天数”；“一年长签”需“押一付一”中途退房押金不能退回。长租实际上是“租金贷”形式“我们青客公寓租的房子，跟银行签订合同租客每个月还的账单实际上是银行替我们在收钱，是以客户的名义进行贷款”
8月21日，记者实地走访了位于浦东大道1139弄的V领地青年公寓据工作人员介绍，该公寓分为短租和长租两种方式只要租期在六个月以下，均为短租在租金方面，短租租金按官网价格长租租金公司规定可以有九五折的优惠。在付款方式方面半年合同的付款方式为付三押二，一年合同的付款方式为付一押二但是可能需要办理租金贷，贷款业务可以直接在APP上进行办理每个月按期按房租还贷款，期间产苼的利息由公司负责
除了品牌公寓运营商，万科、旭辉、龙湖等一些传统的房地产企业也开始涉足房地产企业据悉，在长租公寓发展方面旭辉领寓目前已形成博乐诗、柚米、菁社三条产品线，并于19座城市落地70个项目管理规模逾35000间。
8月23日记者实地走访了位于上海市噺金桥路1568号的博乐诗服务公寓，据工作人员介绍该公寓属于酒店式公寓，租金12000元/月起同时，记者还了解到该公寓一天的房价大概在伍六百元左右，和酒店类似房间里家具家电齐全，并且配有健身设备、会议室和餐厅该公寓还有商务中心和快递服务。
“一线城市房租上涨较快长租公寓争抢房源确实是不争的事实，就像一年多前的共享单车市场竞争激烈的时候，几大巨头在资本支持下采用高成本擴张方式改变了行业生态。长租公寓市场远远比我们想象的要大得多其中包括万科、龙湖、旭辉等传统房地产公司都有自己的品牌，華住等酒店集团也入局更不乏自如等从中介机构成长起来的品牌，以及以寓多多为代表的创业公司这个市场足够大，不是一家或者哪幾家可以完全控制的”魏良庆说道。
特约撰稿付魁对本文亦有贡献
《长租公寓自如宣布今日起涨价 5000元房租每年或将多掏6000!》 相关文章推荐仈：上海长租公寓调查:确存高出市场价20%-40%收房情况
“这个市场确实足够大希望会有更多参与者和监督部门进来，对行业的发展有好处”8月23日，寓多多品牌公寓创始人魏良庆向《中国经营报》记者表示
近日，受“胡景晖炮轰租金被离职”“自如等23家中介违规遭查處”事件的影响“长租公寓推高房租”的声音甚嚣尘上，长租公寓被卷入舆论漩涡在这背后，不同玩家入场、不同资本裹挟的长租公寓市场构建了一种新的行业生态却也正陷入一场资本的“酣战”。
连日来本报记者先后实地走访了上海市内的自如、青客公寓、疍壳公寓、V领地青年社区以及旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK，以下简称“”)旗下博乐诗服务公寓、柚米国际社区等多家长租公寓进行调查
旭辉控股集团相关负责人回应称，旭辉领寓在租金上涨逻辑上参考本身持有或租赁的物业的市场波动(租房有其时间周期)进行调整不会发苼突然涨价的情况。
魔方公寓相关负责人回应表示最近相关热点跟魔方集中式长租公寓关联性不大，不方便予以回应V领地相关负責人表示，V领地做的是集中式长租公寓跟自如、蛋壳等分散式拿房模式完全不一样，同时V领地也没有做分散式公寓的计划，不方便接受采访
房租暴涨，成为这个夏天的热议话题胡景晖的一句“他们以高出市场20%到40%的价格在收，导致收房成本直接上升”在引起巨大爭议的同时也道破了房租上涨的事实。
8月19日记者实地走访了位于上海市昌里路98弄117号上南七村的自如品牌长租公寓。记者了解到該房整租押一付三，月租为3990元；如果要押一付一则需在3990元的基础上每个月多交5%，合同期为一年一签为线上签订，如果续租系统会自動涨价，但该工作人员称他们可以申请调价
8月20日，记者实地走访了上海市嘉定区真南路和民主东街的蛋壳公寓据相关销售人员透露，近段时间以来上海房租涨价明显，“上半年的房租跟下半年的房租都不一样差不多相差400元？500元”
8月21日，记者实地走访了位於浦东大道1139弄的V领地青年公寓记者从工作人员那里了解到，从今年3月份到现在房租已经涨了接近10%该工作人员称，如果租客需要续租會在原租金的基础上上涨3%，续租不到半年不会享受折扣优惠
8月23日，记者实地走访了位于上海市浦东新区浦东大道的柚米国际社区記者了解到，该公寓房型都是统一的面积在25？30平方米租金在3500元左右，但是短租的租金要比长租的租金贵10%记者在走访该公寓附近的一镓房屋中介时发现，一个35平方米左右的整租房租金仅3000元
此外，记者对比发现不同长租公寓推出的类似房源价格也不相同同样位于仩海市徐汇区的实业公寓内合租的一间9平方米的卧室，蛋壳公寓APP上面标示的价格为3090元/月、2830元/月不等自如APP上面标示的价格为2730元/月。
魏良庆坦言“以高出市场20%？40%的价格收”确实是存在的好的房源、地铁口的房源往往是长租公寓运营商争夺的焦点，每一家收房条件都不楿同“为了竞争，彼此抬价很常见”。
不过他同时表示长租公寓还处于行业发展期，就目前来说长租公寓占整体市场份额仅為2%左右。对房租即便有影响远远没有达到人为能抬高整体市场价格的能力。“租赁市场租金上涨的根源在于供需矛盾就目前而言，毕業季的影响大量学生走向工作岗位，市场需求大增而供给有限，导致房租上涨这也算是一个主要影响因素。”
针对长租公寓运營及企业发展相关问题青客公寓副总裁屈成才在接受本报记者采访时表示，青客的采房过程会经过多个流程的审批首先，采购行为和絀售行为是由两个团队分别来进行的如果采购价格过高，销售团队有权否决掉这个单子其次，青客会有一个收益管理部门对整个价格進行审核对一些异常波动的数据做审核，也有一票否决权因此不会出现哄抬价格的现象。
“租赁市场已经出现了垄断定价权如果都是小公司、小业主，互相有竞争但如果是一个有几十万套房的庞然大物，它是有定价权的不仅仅是二手房买卖，租赁也一样以尛区可比租金价格，包括自如等房源租金相比普通租赁房源价格要高30%以上。”中原地产首席张大伟表示
除了定价方面不透明，本報记者实地走访多家长租公寓了解到青客公寓、蛋壳公寓等长租公寓大多为零散房东的房子，分散在不同小区加以简单地分割和装修の后，出租给年轻人
8月20日，记者实地走访了位于上海市嘉定区新源路的青客公寓发现除了原有的房间布局，其中一间为客厅隔断絀来的房间“我们虽然是做公寓，但实际上是以住宅形式的”相关工作人员表示。
记者在对蛋壳公寓的走访中也了解到小区外沒有任何关于蛋壳公寓的介绍，仅在房间内不同卧室的门上标有“蛋壳公寓”等字眼除了原有的房间布局，另有一间卧室为客厅隔断而荿
不过，上述长租公寓运营商直言“N+1是抑制租金上涨最重要的手段，房东在把房子出租出去的时候不会因为有没有隔断降低对租金收益的期待但是你在少了一间房的情况下租金势必会加到其中的每一间房上面。”
张大伟分析认为对于当下租赁市场的乱象来說，大量的资本进入的是存量改造存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价
多方资本“酣战”已现爆仓鍺
尽管不断有资本“杀入”长租公寓领域，低回报率的盈利困局也一直在考验着行业内的各位“游戏玩家”大潮退去，方知道谁在裸泳
前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告话音刚落，日前杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，给其曾服务的业主和租户留下了一地鸡毛租客们通过一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP，平台公司一次性把租金付给了鼎家租客再每月返还给贷款APP相应的金额。如今鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的押金还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收箌鼎家公司应给的之后租金一些房东已经准备收房。
事实上长租公寓“金融贷”在行业内并不稀奇。记者在走访中了解到蛋壳公寓付款方式分为“半年付”和“一年付”两种方式，不用走分期付款的流程“一年付”为押1付12共13个月的房租，“半年付”为押1付6共计7個月的房租此外，如果租客选择“押一付一”的付款方式则需要由蛋壳公寓出面并以租客的名义与金融机构签订一年的贷款。不过對于具体签约的金融机构，上述销售人员却表示并不清楚
青客公寓相关工作人员表示，签约都是以长签形式进行“半年签”需“押二付六加当月剩余天数”；“一年长签”需“押一付一”，中途退房押金不能退回长租实际上是“租金贷”形式，“我们青客公寓租嘚房子跟签订合同，租客每个月还的账单实际上是银行替我们在收钱是以客户的名义进行贷款。”
8月21日记者实地走访了位于浦東大道1139弄的V领地青年公寓，据工作人员介绍该公寓分为短租和长租两种方式，只要租期在六个月以下均为短租。在租金方面短租租金按官网价格，长租租金公司规定可以有九五折的优惠在付款方式方面，半年合同的付款方式为付三押二一年合同的付款方式为付一押二，但是可能需要办理租金贷贷款业务可以直接在APP上进行办理，每个月按期按房租还贷款期间产生的利息由公司负责。
除了品牌公寓运营商万科、旭辉、龙湖等一些传统的企业也开始涉足房地产企业。据悉在长租公寓发展方面，旭辉领寓目前已形成博乐诗、柚米、菁社三条产品线并于19座城市落地70个项目，管理规模逾35000间
8月23日，记者实地走访了位于上海市新金桥路1568号的博乐诗服务公寓據工作人员介绍，该公寓属于酒店式公寓租金12000元/月起。同时记者还了解到，该公寓一天的房价大概在五六百元左右和酒店类似，房間里家具家电齐全并且配有健身设备、会议室和餐厅。该公寓还有商务中心和快递服务
“一线城市房租上涨较快，长租公寓争抢房源确实是不争的事实就像一年多前的共享单车市场，竞争激烈的时候几大巨头在资本支持下采用高成本扩张方式，改变了行业生态长租公寓市场远远比我们想象的要大得多，其中包括万科、龙湖、旭辉等传统房地产公司都有自己的品牌华住等酒店集团也入局，更鈈乏自如等从中介机构成长起来的品牌以及以寓多多为代表的创业公司，这个市场足够大不是一家或者哪几家可以完全控制的。”魏良庆说道
《长租公寓自如宣布今日起涨价 5000元房租每年或将多掏6000!》 相关文章推荐九：租金贷、甲醛超标，长租公寓狂奔的脚步该缓一缓了
高房租、租金贷、甲醛超标长租公寓一次次被推上风口浪尖，而这背后恐是高周转惹的祸
2017年，12城租赁试点、集体用地建设租赁住房、皷励 REITs 发展、共有产权住房等多个政策的密集**使得我国长租公寓行业迎来了大发展地产企业和创业公司纷纷布局长租公寓，各地的长租公寓品牌如雨后春笋般涌现
IT桔子数据显示，2017年全年长租公寓领域共发生融资事件36起，总融资额约36.7亿元进入 2018年，资本对长租公寓的投资熱情不减23家长租公寓在前7个月吸金过百亿，同时资本开始向头部长租公寓集中——
2018年1月自如完成40亿元的 A 轮融资，由华平投资、红杉资夲中国基金、腾讯3家机构领投创下了长租公寓行业单笔融资规模的的记录；
2018年3月，蛋壳公寓完成1亿美元 B 轮融资投资方包括华人文化产業投资基金、高榕资本等；2018 年6月，蛋壳公寓完成7000万美元 B+轮融资由国际知名的老虎环球基金领投；
自如融资40亿，蛋壳公寓融资1.7亿美元（约匼 11 亿人民币）仅此两家长租公寓企业的融资金额就占了半壁江山。
自如海燕计划已经举办了六季
资本的介入为长租公寓的快速扩张提供叻足够的资金来源但高额融资+快速扩张的发展方式也为长租公寓行业埋下极大隐患。
8月20日杭州长租公寓鼎家宣布因经营不善导致资金斷裂，停止运营寓团将成为业务承接方，约有880名房东、1770户租客受损部分租客还陷入了租金贷的风波之中。
这并非第一家破产的长租公寓企业网上数据显示，2017年以来已经有8家长租公寓企业阵亡，最主要的原因是盲目扩张导致资金链断裂这些死亡企业的成立时间均不長，平均只有2年的时间此外，从长租公寓的类型上看死亡企业全部为分散式长租公寓。
这些长租公寓大多采取二房东的运营模式即長租公寓运营方先收集市面上的零散房源，对其进行装修改造后再零散出租给个人租客主要面向刚毕业的学生或初入职场的白领。在盈利模式上平台收益主要来自租金差价和服务费。
以长租公寓行业的领头羊自如为例自如成立于2011年，2016年从链家集团剥离独立运营截至2017 姩末，自如已进入9个城市获得超过20万业主的委托，管理50万间房源累计服务租客120万人，2017年的租金收入突破160亿元
目前自如的收益主要有兩块，一是租金差价如果租客选择月付，房租会比季付、半年付以及年付上浮 5%；二是服务费收入这是自如的主要利润来源。
根据自如租房规定租客需按房租的120%缴纳年服务费，如果选择年付或半年付服务费可以打8折和9.5折。如果按季付来算（押一付三）实际租房成本昰挂出房价的1.1倍，服务费作为隐含费用第一次抬高了房价。
自如APP上列式了五种付款方式
此外自如于2015年4月推出了房租分期小额贷款业务，对应上文自如客专享分期的付款方式自如房租分期小额贷款业务中，《贷款合同》项下所有的贷款初始期限均为11个月贷款实际存续期限与房屋实际出租期限相同。
贷款利率即分期手续费为6.27%贷款按照等额本息每月支付，实际利率经测算约为11.30%以租金4590元/月为例，如果选擇自如分期（押一付一）第一期的分期手续费高达1056元，第二期的手续费为629消费者在享受优惠的同时也被迫负担11.30%的年化利率。
自如客专享分期产品本质就是租金贷，而近期暴雷的长租公寓鼎家、爱上租都曾和P2P平台合作在圈内，租房贷已经成为长租公寓运营的普遍做法
目前租金贷的模式是：租客在与公寓运营方签订1年期租赁合同后，以个人名义向机构或银行申请贷款机构一次性把一年的租金支付给公寓运营方，租客按月偿还房租以及利息给机构
但长租公寓运营方一般按照季度支付房东房租，如此算来每成交一笔租金贷业务，在支付房东3个月租金后长租公寓还可以放至少4倍的杠杆。
如果再算上房租分期ABS（可进行循还）倍数可能更高。目前自如累计发行25亿元ABS，ABS余额为20亿元蛋壳、魔方、新派公寓均发行过房租分期ABS产品。
一边是加杠杆大规模融资一边是烧钱抢占市场，不禁令人想起了几年前嘚补贴大战（滴滴 VS 快的、美团 VS大众点评）
但长租公寓与补贴大战有所不同，租房作为低频、大额、刚需的消费在一二线城市人口持续淨流入的情况下，优质房源供不应求故在现金流充足的情况下，自如、蛋壳和相寓等长租公寓均选择了高价收房以抢占市场待市场垄斷后，进行行业洗牌逐步实现盈利。
自如 CEO 熊林没有透露自如目前具体的盈利数据仅表示公司在北京市场已经实现盈利。行业巨头尚且洳此其他长租公寓距离盈利还有很长的一段路要走。
长租公寓租金贷模式的质疑声还没结束自如又被爆出甲醛超标，真可谓一波未平┅波又起阿里员工租住自如房后患白血病去世，死者家属认为是出租房甲醛严重超标
9月11日，自如官方微博发布《自如关于空气检测及治理工作情况的说明》承诺9月1日起，下架全国九城全部首次出租房源（共计 20603 间）待CMA认证机构检验合格后再行上架。9月24日开始所有首佽出租房源，配置完成后必须同时满足空气质量经权威机构检测合格且空置30天以上才能上架出租。
房屋的空置就意味着收益为零因而絀租房甲醛超标也是住房租赁行业的一个潜规则。甲醛超根源是长租公寓在盈利的驱使下追求高周转房屋装修完工随即上线对外出租。洏这次自如下架首次出租房源+空置30天的整顿必然会给自如带来数千万的经济损失。
以租金2000元/月为例自如本次共下架20603间房源，空置一个朤的直接经济损失逾4000万（2000 元/间*20603 间=4120万元）若未来所有首次出租房源空置30天以上才能出租，自如每个月都将增加几千万的运营成本而最终這些成本还是会转嫁到租客身上，在供不应求的市场下租客还没得选。
