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重庆模式能拯救中国房地产吗？
早晨上班途中，收音机里报道说外媒称重庆是扬子江上的“芝加哥”，不禁哑然失笑。发笑的原因倒不是因为觉得这个比喻有何不妥当，而是让我想起了好莱坞那部由泽塔琼斯，齐薇格，李察吉尔主演的同名歌舞电影――《芝加哥》。现在的重庆城市营销做的确实厉害，大卡士，大阵容，大热门的题材，连跑龙套的配角都红得发紫，相比之下，冯小刚和华谊兄弟算个P啊。
郎咸平说“只有重庆模式才能拯救中国房地产”，我百度了一下,找到702000条。哦，郎先生就是我说的红得发紫的跑龙套的配角（此处绝无不敬之意，完全是红了眼珠的羡慕）。现在的重庆比传统意义上的房地产一线城市―北京、上海，广州、深圳，要更具有眼球效应，分明就是摆出了一副要做“影帝”的架势，无论是舆论造势，还是先后出台的措施都极具震撼性，譬如郎先生振臂高呼的拯救中国房地产的“重庆模式”。
从今年开始，重庆计划投建2000万平方米公租房。公租房建房成本需1000亿元，包括土地成本500亿，建设资金500亿。500亿的土地成本，将在今后土地升值空间中消化掉，除了各种补贴，其他400亿要靠企业自筹资金。这个任务由重庆地产集团和城投集团承担。
从2月28日开建第一个公租房项目以来，今年上半年重庆主城区开工建设了6个公租房楼盘，总投建面积在750万平方米以上，加上今年在该市郊区启动的250万平方米公租房项目，今年该市启动的公租房项目面积将达到1000万平方米。按照规划，每个地块都配置了学校、商业等公共配套设施，周边还有城市公共绿地。并且公租房的每个区域都将有轻轨等其他公共交通和市区连接。系统化的考虑，将保证入住公租房的中低收入阶层享受到中档商品房的居住标准。同时，公租房还强调了一个混居的理念，理由是有利于社会各阶层在一个区域内和谐相处。
这一政策完全由政府强势主导，无论是从土地征用还是租金收入都由政府一手操办，并成立了专门的公共租赁房管理局负责公租房的日常管理运营。
申请标准上不设户籍限制和工作年限等门槛，只要满足一些硬性的指标条件，如有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力等，即使外籍人士也可以申请。初步计划，租金将按照市场的60%收取，租住50平方米左右的公租房，月租金预计在500元左右，这对刚毕业的大学生、城市新迁入人员、中低收入且无房者等城市“夹心层”来说应该可以承受。
除了大兴公租房之外，重庆市政府于近日更是开启了大规模的“以宅基地换户口”的运动。按照政府规划，在今后三年内将有周边区县300万左右的农民将转变为城市户口，但是他们必须拿出自己包括宅基地在内的土地作为交换。
公租房、“以地换户口”和大力引进诸如富士康等科技企业三步分针被郎咸平称为“重庆模式”，这一模式的核心就在于公租房的建设，同时放宽商品房的限制，从而形成“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的差别化调控策略。满足市场的不同需要。并且，在公租房的分配上实行宽进严出，住满五年后，才可以购买下来，如果要卖掉的话也只能以合适的价格卖给政府，这样就控制了公租房的炒作。
虽然政府的蓝图中看似非常美好，然而事实却又一次证明“理想很丰满，现实很骨感”。失地农民除了获得有限的补偿外，很难享受到土地增值以及经济发展的受益，大多数失地农民的生活仍比较艰辛。要给农民一个城市户口很简单，但是农民变成市民后的工作，养老之类的问题该如何解决，那才是重点。
我和多个重庆的朋友聊起公租房，他们宁愿选择在城区内条件差一些，租金相对便宜一些的地方租房，也不愿意去公租房。而理由就是，公租房太遥远，上班很不方便，还有就是里面人员复杂。
大部分大学毕业生也不太会去住公租房，他们和朋友或同学一起合租，虽然可能会有点挤，但是算下来，租金不比公租房高，而且大家都熟悉，上班又方便。他们依然坚持着通过自己奋斗来买房（商品房）的理想。
让农民工去住公租房？可能性更不大！除非政府把市区里面的“贫民窟”全部拆掉。这些本来就来自农村的农民工什么苦都能吃，对于他们来说只要有一个地方住就行，关键是价格便宜，况且重庆市区里面目前并不乏犹如城中村之类的一个月一两百的住处。
除了需求的尴尬，还有一个最大的问题----资金来源。虽然政府信心满满，但我们都知道通常这样的信心都是表决心表出来的。现实是怎样的情况呢？具体负责重庆公租房的重庆地产集团和城投集团目前负债累累。根据有关数据统计，重庆的几大地方政府融资平台目前的负债大多在60%以上，而他们的抵押标的绝大多数都是土地。重庆的土地一级市场也几乎是由这几大地方政府融资平台完全包办，严峻的是这些集团目前手上的土地大多是亏损的。所以也难怪政府一直宣称要稳定房地产市场预期，只不过他们所理解的预期是房价只能涨，不能降，土地价格也是如此。在面对国家目前的严厉调控中，重庆的房价依然在小幅上涨，7月的最后一周均价又将近6000元每平方米，比6月差不多多出1000元每平方米。然而在政府看来还是得稳定预期，在重庆市统计局7月的分析报告中甚至建议通过政府购房来稳定预期（实际是稳定价格）！
除此之外，重庆的几大地方融资平台还肩负着为其他基础设施建设融资的重任。如果要想顺利完成任务，唯一的途径就是通过土地的升值以及出让土地来维持目前的大投资、大建设。只是，这样的方式目前受到的监管越来越严，离它的尽头也越来越近。土地市场也不见起色，而且重庆主城区一环内的土地几乎已经出让完毕，剩下的都是一些如旧城改造之类的硬骨头。
据外媒称黄奇帆是中国最懂房地产的市长，“重庆模式”在他的主导下走在了全国的前列，也赢得了众多喝彩。只是以土地换户口是不是一次变相的“圈地运动”？重庆这一模式是成为先进还是先烈？我们还不得而知，只有拭目以待。
最后，再次百度了一下“芝加哥”,词条说：一个充满机遇和冒险的地方。这倒是和今天的重庆颇为相似。我钦佩重庆及主政者的勇气，也期待它不光是成为“影帝”，而是真正意义上的“老大”。&哦，天佑中华。天佑重庆。
注：数据提供-格致地产研究中心重庆组，可能部分和官方数据有出入。
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贴数:1&分页:The man in the high castle发信人: xueche (Breaking Bad), 信区: EconForum
标&&题: Re: 为什么整天有人说黄奇帆能力强？
发信站: 水木社区 (Wed Feb 17 13:19:18 2016), 站内 && 搜到了，看到下面这几句就不想往下看了： && 这三句话是否道出了金融的本质可以见仁见智，我先要说的是，即使它们道出了金融的本质
，那也只是道出了资本主义金融的本质，据其就可以判断： &&&& 1）我们国家其实就是一个资本主义国家了； && 2）黄奇帆懂资本主义金融（和经济）。 && 进而演绎出结论： && 3）黄奇帆是否懂社会主义金融（和经济），不确定。 &&&& 【 在 flamesea (cyc) 的大作中提到: 】
: 标&&题: Re: 为什么整天有人说黄奇帆能力强？
: 发信站: 水木社区 (Wed Feb 17 13:13:49 2016), 站内
: 标题是《能人黄奇帆能拯救中国经济吗?》，自搜吧，网上还有一些未删的。
: 【 在 xueche 的大作中提到: 】
: : 被删除了
: ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 101.231.127.*]
&&&& -- && ※ 来源:·水木社区 newsmth.net·[FROM: 211.99.222.*]
文章数:1&分页:黄奇帆又亮相了。
这是黄卸任重庆市长后，第一次公开亮相。
黄现在的身份是，全国人大财经委副主任委员。
5月16日晚，黄在复旦大学做了一次&楼市演讲&，题目是：关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考。
建立房地产基础性制度和长效机制&&好家伙！题目相当宏观，显然有备而来！看来，黄是要公开宣示其对中国楼市调控的看法和对策哪。
当今中国楼市，做分析者多矣。然而，黄的演讲，却是格外引人注目！何也？皆因黄既有实际操作经验，又懂经济理论，被业界称为&中国最懂经济的特大城市市长&、&一个并非经济学家的真正的经济学家。&其治下的山城重庆，曾因&高GDP&和&低房价&这两项&几乎不可能同时实现的奇迹&而为舆论所关注，为民众所点赞。
黄的演讲，分两部分，第一部分，分析中国房地产存在的10大失衡，第二部分，提出5个方面的制度安排。
因演讲较长，达两小时，老詹细读其上万字文稿后，做一些梳理解读
先看第一部分，分析。
黄对当下中国楼市的分析，非常简练，只两个字：失衡。
失衡表现在10个方面。
失衡之一：土地供应
失衡之二：土地价格
失衡之三：房地产占用的社会资源
失衡之四：绑架金融
失衡之五：税收
失衡之六：销售租赁比例
失衡之七：房价收入比
失衡之八：房地产内部结构
失衡之九：市场秩序
失衡之十：调控方向
对中国楼市之分析，能够做得如此详尽、如此周密，引用这么多数据，且能归纳总结出十方面失衡，这在当今&专家学者&中，从未有过。
没有一点经济学基本功力，没有对中国楼市全面情况的宏观把握，显然是不可能的！
究竟观点如何，咱们暂且不论，其认真严谨之态度，不得不令人佩服！
何况，其中精彩观点不少，频频爆出&黄氏金句&。
黄对中国楼市失衡究竟讲了些什么？即所谓是什么？为什么？各位如感兴趣，可到百度一搜，非常好找，阅读原文即可，此不赘。
我想，人们更关心的是，怎么办？
再看第二部分，对策。
这是关键中之关键，要害中的要害。
为中国楼市开方号脉者，不计其数，且看黄市长对策如何吧。
黄认为，调控楼市，必须进行五个方面的制度安排，即，建立土地、法律、税收、租赁市场、地票这五方面长效机制。
长效机制一：土地。
黄的观点是，一个城市的土地供应量，是和这个城市的人口成正比的，必须配套。
假如，一人按100平方米土地算，100万人，需要100平方公里，一千万人，就需要1000平方公里。
人太多，土地太少，就会出现不平衡。人太少，土地太多，也会出现不平衡。
出现不平衡，楼市就没法调控，难度极大。
土地少了，就得补，多了，就得减。这就是宏观调控。土地总量，是最基础的调控。
长效机制二：法律。
黄的观点是，所谓人均100平方米，用来干嘛的？当然不是100平方米都去搞住宅。作为城市，100平方米大体是上55平方米搞城市基础设施，公共设施，包括学校医院，城市绿地；20平方米为工业用地。
换句话说，一个城市有1000平方公里土地，就有200平方公里搞工业。倘若1平方公里工业可以产出100亿，那么，200平方公里就是2万亿啊，很大的工业体量。
土地的使用，必须用法律加以限制，不能想怎么搞就怎么搞，那就要乱套。
又如，金融，也要有法律措施，坚决守住底线。任何开发商买土地的钱，必须有一定比例的自有资金，如，自有资金是1，社会融资可以是3，其比例为1：3。
然而，现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9，这么说可能还是保守的，有的开发商可能到了1：50。
你听他有几千亿资产，然而一了解，其债务为95%，万一有坏账，银行必倒霉！
这些，都需要非常刚性的约束，即，用法律管住。
长效机制三：税收。
黄将其概括为：高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障。
高端&&你想买一5000万元的高端别墅，交易契税要交5%。如果别墅两年或五年就要炒掉，就得把交易税从5%递增到8%！香港就这么干的，不断在印花税上递增，加到没人敢炒。
中端&&普通住宅只交1%，还要有鼓励，老百姓买的是自己住，总的要有各种抵扣，鼓励他去买。
低端&&保障房只交0.2%交易契税，还可以抵扣，不仅不收税，政府出钱帮你解决住房问题，这就叫差别化税率。
对于时下议论颇多的房地产税，黄是极力主张征收的。
黄认为，实行房地产税，房子越高档，持有成本越高；住房越是多，持有成本也越高，这对炒房是有一定遏制作用的。说房地产税对炒房没作用，要么是弱智，要么是闭着眼睛说瞎话。
长效机制四：租赁市场
黄认为，习总书记在2014年城市工作会议上讲过，每个城市特别是大城市，总有20%人买不起房子，政府要造公租房配置给他们，这个观点是非常正确的。
一个城市，如果有1000万人，200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的商业性的租赁房，还有100万人住了小业主出租的房子。这样，能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了。
对于公租房，黄认为要把握五个要点。
第一，不能造太多，大体覆盖20%的人口即可。
第二，要有配套，房子造好了，各方面都得配套。
第三，公租房是国家的，决不能让二房东赚外快。
第四，不能造成贫民窟，要建在商品房集聚区，共用公共设施。
第五，租金不要太高，应是商品房租金的百分之五十到六十。
长效机制五：地票
地票这个词儿，人们比较陌生，这是黄市长在重庆的一大发明。
地票是什么呢？
简言之，地票就是，把农民进城以后的宅基地、集体组织废弃的企业土地、小学土地、粮站公用地等，复垦为耕地。然后，将其折算为地票，可以到交易所交易。房产商要买城乡结合部的土地，需要指标，就来买地票。
地票好处有三。
一是耕地保护。
农民进城了，农村闲置的宅基地变成耕地了，城郊结合部新增的耕地小于农村复垦的耕地，最后增减挂钩，全社会的耕地总量不但没有减少，反而会有增加。
二是反哺农村。
房产商买地，一亩花几十万甚至几百万来买这个指标，这个钱给了农民，可以反哺农村，这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，而是100公里以外的农村。
三是增加农民有收入。
这些年重庆一共卖了20多万亩地票，每亩地票十多万元，差不多有四五百亿，农民拿了这个钱，可以在农村造房子，也可以进城安家。
黄认为，地票制度对城乡之间的土地交易是有帮助的，在城市化过程中，对平抑城市中土地不足造成房价畸高起到了遏制作用。
他举例说，重庆这些年每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标，都没有用国家指标，主城动迁，一概用地票，不受国家约束。土地供应量实际上增加了一倍，这操作起来就比较宽松了。
通观黄奇帆为中国楼市开出的药方，总体看是靠谱的，有理论依据也是有实际效果的。
耐人寻味的是，既然这么好的药方，为什么尚未得到中央明确肯定与采纳，也未听说其他城市尤其是特大城市照方抓药，按此办理呢？
分析下来，原因有三。
一是，此策略仅在重庆一市实行并取得某些效果，尚未在更大范围试验并形成成熟经验。而重庆经验亦有其特殊性，如GDP的高速增长，与前期的大规模投入密切相关，长此以往，能否坚持，尚待观察。而其新建直市范围内有大量农村土地，也是其他城市一时难以仿效的。
二是，某些长效措施，比如，土地供应量的调控，楼市调控法律的制定，地票制度的试行等，都还有待从法律和政策层面进行可行性论证，一个城市尝试，未尝不可，全面推开，时机尚不成熟。
三是，城市与城市之间，各有各的情况，因而，&各村有各村的高招&，即各有各的政策与办法。尤其是级别和体量相当的城市，没听说A城市因为B城市有&高招&而前去取经学习，并公开将其经验拿来借鉴的。为什么？原因比较复杂，你懂的。
甭管怎么说，作为曾经&高GDP&加&低房价&的重庆市行政一把手，一个以经济学研究为兴趣且应用于实践并取得成效的特大城市市长，黄奇帆的经验，值得重视，值得研究。
毕竟，这是一笔相当可贵的财富。
&（来源：公众号码字工匠老詹）
（责任编辑：王依彤）
.cn/apple/fullview_926500.htm
2017年至今，北京商品房销售面积同比降40.9%；商品房市场进入调整期，专家称房地产趋于稳定。
房企早八点黄奇帆开出的“药方”能根治中国房市“顽疾”吗？
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作者：美房网主编日前，全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学，以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题，进行了长达两个小时的分享。黄奇帆之所以被众人关注，是因为他在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。这是媒体对黄市长的评价。纵看中国，能够取得的这种平衡，确实是平常中的不平常，如“走钢丝”一般艰难。黄奇帆通过算账的方式，把脉中国楼市，问诊矛盾问题，开出对策良方。细细读来，既加深了对中国房市长期发展的认知，又强化了对中国房市存在诸多体制和现实利益的“顽疾”的理解。中国的房地产，每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，成为诸多城市的支柱产业。房市链条上的产业也成为龙头产业。黄市长说房市是财富的象征，的确在国人中比较严重，房子确实成为“炫富”、“露富”的象征和体现。因为在当下，中产阶级的普通人都在努力的工作，拼命的挣钱，最终的积蓄都用在了购房上。为什么呢？比如在农村，没有楼房的年轻人，都没有“娶媳妇”的资格。这就是房市需求“牛市”的动能。再有，成功人士凭借财富的拥有，看到房市的利益回报，将“闲钱”投在了房子上，无形中也助推了“牛市”的房产行业。高稳定、高效益让中国房市的高温依旧，甚至是越烧越高。有需求就有市场。中国房市在利益的驱动下，调控只是一种政治管理手段，但实际取得的效果却适得其反。每一次的限购调控，都强有力的推高了中国房市，房价居高不下，房市高温不退。黄市长认为：中国房市主要是土地供应失衡、土地价格失衡、房地产占用的社会资源失衡、税收失衡、销售租赁比例失衡、房价收入比失衡、房地产内部结构失衡、市场秩序失衡、调控方向失衡是十个方面。十项失衡的后果，主要有实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的；实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投，都投到房地产；实体经济的职工，也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房，没地方住。对此，黄市长建议从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。十项失衡的现状、三种后果的分析、五个方面的对策，既一针见血的指出中国房市存在“疑难杂症”，又冷静分析中国房市的“疼痛疾痒”，还把脉问诊中国房市的“良药良方”。但是，实际能不能有效的既治标还治本，最终标本兼治，药到病除，还要看实际的效果，就是要看政策、法律、机制、问责等“组合拳”能否精准发力，土地、金融、投资、财税等“连环招”能否精确对接，调控、限购、严管、救市等必杀技能否精细落实。显然，静下心，稳住神，冰冻三尺非一日之寒。诊治中国房市，还需全面的看，纵向的看，不能只看政治的宣传引导，还要看房市的走向。直白一点讲：就是要看房价降了多少、房市高烧退了没有。说一千道一万，不看广告看疗效。所以，黄市长开出治疗中国房市的良方，会不会治好中国房市的“顽疾”，看实际效果吧。
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