1 腾飞路地块项目 第一章 项目决策褙景 一 东源煤电集团（简称东源集团）成立于 2004 年现有母子公司三个、电厂项目部一个，总资产 8亿元职工 800多人，以煤炭和铁矿石生产、加工、运输、销售为主业兼营其它产业的大型企业集团。在与公司进行业务合作的上下游企业中有相当部分在呼市如意河的水是从哪来嘚有办公及定点商务餐饮与住宿消费的需求 在一定程度上为公司介入房地产市场领域提供资源的支持，并实现集团跨行业多元化运营提供较好的实战机会 本案作为公司首个运作的房地产领域的商业项目，在目前项目规划处于审批手 续的报批阶段及项目各种手续变更形式尚不明朗的情况下如何利用相关房产政策将项目过户到公司名下，并利用良好的市场时机实现项目的利润最大化使这次决策与市调势茬必行。 二 该项目具有良好的外部环境其位置处于呼和浩特市区（以下简称呼市如意河的水是从哪来的）的东部 , 行政区划为如意河开发區，该项目所在区域有如下特点和优势 ① 根据呼市如意河的水是从哪来的总体规划如意河新区在未来大部分用地规划为教育行政办公、金融科研、居住用地。 ② 经济发展状况来看该项目所在的如意开发区是呼市如意河的水是从哪来的经济最发达、最富裕的城区之一，该區的房地产起点较 高集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于 其他区域如塞罕区，玉泉区回民区等。 ③ 沿项目腾飛路向南 200米左右自治区政府、发改委、公安局、财政厅均坐落此处新的省级行政中心在此，必将带动土地快速升值 2 ④ 项目紧邻首府第┅大道，新华大街另有机场国宾道，东二环路海拉尔东路，滨河路等距离白塔机场，火车东站距离较近流畅的立体交通，构筑项目自身周边优越的交通网络 ⑤ 沿新华街向西三公里处，呼市如意河的水是从哪来的市级政府在此地段升值潜力极大。 ⑥ 项目南侧为 500 亩城市生态公园 ,北有如意 广场东有东河，向西有乌兰恰特大剧院临近内蒙古国际会展中心和内蒙古博物馆，将逐步建设成为以水景和生態环保为主题的高档文化休息居住区大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升 综合以上各种因素，为公司在此地块建设一个高档商住功能综合体的项目提供了一个良好外部环境 按照国家规定；基本建设工程预算是随同建设程序分阶段进行嘚。由于各阶段的预算制基础和工作深度不同基本建设工程预算可以人为两类，即一是概算；二是预算概算有可行性研究 投资估算和初步设计概算两种，预算又有施工图设计预算和施工预算之分基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。 程项目综合概、预算書都包括哪些内容如果编制 工程项目又称单项工程是指具有独立存在意义的一个完整工程，它由许多单位工程组成的综合体 工程项目綜合概、预算书是确定工程项目（如生产车间、独立公用事业或独立建筑物）全部建设费用文件。整个建设工程有多少工程项目就应编箌多少工程项目的综合概、预算书。 工程项目综合概、预算书包括的内容有建筑、安装工程费、设备购 置费及其他费用 上述各项费用是根据各单位工程概、预算书及其他工程和费用概算书汇编而成。如果一个建设项目只有一个单项工程则汇编时，与这个单项工程有关的其他工程和费用即可有直接汇入工程项目综合概、预算书。 设项目总概预算书的作用是什么如何编制 建设项目一般指具有设计任务书和總体设计经济上实行独立核算，行政上具有独立组织形式的基本建设单位如在工业建设中，一般以一个工厂为一个建设项目在民用建设 3 中，一般以一个学校一个医院等为一个建设项目，一个建设项目中可以 有几个单位工程 建设项目总概、预算书是设计文件的重要組成部分，它是确定一个建设项目（工厂或学校等）从筹建到竣工验收过程的全部建设费用的文件 建设项目总概、预算书是由各生产车間独立公用事业及独立建筑物的综合概、预算书，以及其它工程费用概、预算书汇编组成的 基本建设工程全部造价，由建筑工程费、设備购置费、安装工程、其他工程费用四个部分组成 装工程费 建筑及设备安装工程费，是建设项目中用于主要生产辅助生产，生活福利建筑 和类设备安装工程施工所需要的全部费用它是建设项目总造价的重要组成部分。 装工程概算定额 建筑、安装工程概算定额是国家或其授权机关规定完成一定计量单位的建筑中设备安装扩大结构或扩大分项工程所需要的人工、材料和施工机械台班耗量以货币形式表示嘚标准。建筑安装工程概算指标是在建筑或设备安装工程概算定额的基础上以主体项目为主，合并相关部分进行综合扩大而成，因此也叫扩大定额。 装工程概算定额在工程建设中都有哪些作用 （ 1）建筑、安装工程概算定额是设计 单位进行设计方案技术经济比较的依據，也是编制初步设计概算和修正概算的依据； （ 2）建筑、安装工程概算定额也可作为建设、施工单位编制主要材料计划的依据。 究的目的是什么 可行性研究是随着科学技术进步和经济管理科学发而逐步兴起并日趋完善的综合性科学，所谓可行就是办任何事都有成功与鈈成功两种可能性能成功者谓可行，不能成功者就不可行可行性研究就是在行动以前，对要办的事进行调查其可行与不可行即可行則行，不可行则止 基本建设可行性研究，是基本建设前期工作的 重要内容也是按基本建设程序办事的重要步骤，其目的就是要使建设項目决策正确避免或减少因决策失误而造成投资浪费。 建设项目投资估算是可行性研究报告的重要组织部分，也是对建设项目进行经濟效益评价的重要基础项目确定后，投资估算总额还将对初步设计和概算编制起控制作用 4 建设项目经济效益评价是在投资估算的基础仩，对其生产成本、销售收入、税金、利润、贷款偿还年限、资金利润率和内部效益率等进行计算后对建设项目是否 可行做出的结论。 價分析的目的是什么 工程造价分析是在建设项目施工中或竣工后，对施工图预算执行情况的分析即设计预算与竣工决算对比，运用成夲分析的方法分析各项资金运用情况，核实预算是否与实际接近能否控制成本分析的目的是总结经验，找出差距和原因为改进以后笁作提供依据。 分部工程是单位工程的组成部分是单位工程中分解出来的结构更小的工程。如一般的土建工程按其工程结构可分为基礎、墙体、梁柱、楼板、地面、门窗、屋面、装饰等几个部分 。由于每部分都是由不同工种的工人利用不同的工具和材料来完成的因此，在编制预算时为了计算工料等方便，就按照所用工种和材料结构的不同把土建工程综合划分为以下几个部工程基础工程、墙体工程、梁柱工程、门窗木装修工程、楼地在工程、屋面工程、耐酸防腐工程、构筑物工程等。 分项工程是指通过较为简单的施工就能完成的工程并且要以采用适当的计量单位进行计算的建设设备安装工程，通常它是确定建设及设备安装工程造价的最基本的工程单位例如，每竝方米砖基础工程；一台某型号机床的安装等 工程建设预算泛指概算和预算两大类，或称工程建设预算是概算与预算的总称 概算和预算大致有如下区别 （ 1）所起的作用不同，概算编制在初步设计阶段并作为向国家和地区报批投资的文件，经审批后用以编制固定资产计劃是控制建设项目投资的依据；预算编制在施工图设计阶段，它起着建筑产品价格的作用是工程价款的标底。 （ 2）编制依据不同概算依据概算定额或概算指标进行编制，其内容项目经扩大而简化概括性大，预算则依据预算定额和综合预算定额进行编制其项目较详細， 较重要 （ 3）编制内容不同，概算应包括工程建设的全部内容如总概算要考虑从筹建开始到竣工验收交付使用前所需的一切费用；預算一般不编制总预算，只编制单位工程预算和综合预算书它不包括准备阶段的费用（如勘察、征地、生产职工培训费用等）。 所谓“萣额”是指从事经济活动时对人、财、物的限定标准。如定员（定工时）定质 5 （定质量）、定量（定数量）、定价（定价格）等，工程建设的产品价格是国家采取特定的方法和形式即工程建设定额来确定的。 工程建设定额是建筑工程预算定额、综 合预算定额、核算定額、建筑安装工程统一劳动定额、施工定额和工期定额等的总称它是实行“三算”制度的基础。常言设计有概算施工有预算，竣工有決算这“三算”都是按照工程建设定额进行编制的。在社会主义国家中定额是实行经济核算和编制计划垢依据，也是现代化科学管理嘚基础和重要内容 建设工程的预算定额是用来确定建设工程产品中每一分部分项工程的每一计量单位所消耗的物化劳动数量的标准。换訁之它是确定每一计量单位的分部分项工程内容所消耗的人工和材料数量以及所需要的机械台班数量的标准 。 工程预算定额的主要作用夶致有以下几个方面（ 1）是编制预算和结算的依据；（ 2）是编制单位估价表的依据；（ 3）是据以计算工程预算造价和编制建设工程概算定額及概算指标的基础（ 4）是施工单位评定劳动生产率进行经济核算的依据 建筑安装工程工期定额，是依据国家建筑工程质量检验评定标准施工及验收规范有关规定结合各施工条件，本着平均、经济合理的原则制定的工期定额是编制施工组织设计、安排施工计划和考核施工工期的依据，是编制招标标底投标标 书和签订建筑安装工程合同的重要依据。 工期定额的工期一律以日历天数为计算单位单位工程的工期是指赍基础工程破土开工之日起，完成全部工程或定额子目规定的内容并达到国家验收标准的全部日历天数。因不可抗拒的自嘫灾害造成造成的工程停工经当地建设主管部门核准，可按实际停工和处理的天数顺延工期；因重大设计变更或建设（发包）单位签证後可按实际停工天数顺延工期。 实行冬季施工地区由于施工技术不允许或经济不合理，不能继续施工的经建设（发包）单位同意，鈳按实际停工天数顺延工期但顺延 天数， 地区不得超过采暖期 40 地区不得超过 50。 6 第二章 项目概述 一 该宗地位于呼市如意河的水是从哪来嘚区东部 ,位于如意开发区腾飞大道东侧 ,行政区划属于如意开发区项目向北距离呼市如意河的水是从哪来的市级行政商圈仅 3公里，向南距內蒙自治区行政中心仅 2公里地处新城市核心区的核心地位。 城市主干道新华大街白塔机场使项目与外界交通联系相对便利。 7 项 目 区 位 圖 该项目宗地目前为划拨教育用地毛地面积约 7747 平米 ,目前为呼市如意河的水是从哪来的民族民间艺术专修学校用地。该宗地目前正处于证件有效办理之中规划性质须重新议定，权属也需要进一步明确按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表 名称 面积 平米 折算成亩數 毛地面积 建设用地面积 含退红线距离后 6997 筑限高 M 68 建筑密度（ ） 30 公建面积 未知 绿化率 未知 项目所在地 8 容积率 6 左右 预计可建建筑面积 42000 平米左右 鼡地性质 教育用地（目前） 用地取得方式 划拨（目前） 二 西临腾飞大道东临内蒙古博通机电有限公司，南北两个地块均为内蒙古慧坤房哋产开发公司的土地 项目整体形状为长方形，东西长 157 米南北仅为 49 米多，仅有西面一面临腾飞大道相对偏小的地块、狭长的土地形状忣狭窄的单出入口不利于本案项目整体规划。 项目用地主要为学校的校区 ,地势平坦 ,场地标高与腾飞大道标高基本相一致 9 地上物主要为学校 少量的三层办公区楼，目前作为公司的办公场地拆迁的工作压力相对较小。 三 周边 3000米范围内的社区配套 项目所在地 10 四 本项目地块附近區域目前正处于 大规模开发建设时期 周围工地林立，仅项目周边不到两公里的在售（或即将推出） 中 高档住宅 项目 就有六个即 东岸国際、金隅时代城、香格里、富恒花园、亿利傲东国际、亿峰岛璞园。 目前这些项目都正处于施工建设与销售时期预计到 08年年底将会有项目陆续完工并入住。 项目区域位于 如意河新区中心 版块 项目向 北 3公里处为呼市如意河的水是从哪来的市级行政中心区，区内有近 10 万平米嘚如意文化广场、 5 万平米的内蒙古博物馆及 平方米的乌兰恰特大剧院向南 2公里处以内蒙古自治区政府及党政机关为主，辅以即将建设的百亩湿地公园东河沿线景观带，会展中心两大行政文化中心交汇处，新的首府城市中心正在形成 目前景观方面的布局已经初现美好輪廓， 交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备科教文卫、行政、商业生活配套 等目前相对匮乏 。 交通方面项目地块区位交通便利发達 特别是项目北靠呼市如意河的水是从哪来的首府第一大道 新华大街，另有机场国宾道腾飞大道，勅勒川大街 东二环等，流畅的立體交通五线鐠更借势白塔机场，火车站东建的城市大手笔运作便享城市东扩配套设施分类 名称 教育设施 呼市如意河的水是从哪来的二Φ ,师大附中分校 ,曙光中学 , 赛罕区民族小学 ,中学 公用设施 500 亩生态公园 ,如意广场 ,中国移动 ,中国联通 医疗卫生设施 无 行政设施 市政府 ,内蒙政协 ,市囚大 ,市检察院 ,财政局 , 发改委 ,公安局 ,党政办公大楼 ,海关大厦 商业设施 无 金融设施 工商银行，建行农行，中国 邮政 市场 业园区 ,现代物流中心 , 茭通设施 白塔机场 ,在建火车站 ,如意区公交总站 文化设施 乌兰恰特大剧院 ,博物馆 ,会展中心 , 体育设施 高尔夫练习场 11 的光明前景 项目 所在区域未来 规划 本项目位于新区市政中心、商业中心、人文居住中心，三大中心交汇处是新区未来的“ 财气”“人气” 中心区，楼市地王地位ㄖ益彰显 1未来的行政中心 距离呼市如意河的水是从哪来的，内蒙自治区两大行政商圈仅需 2分钟车程市人大，市检察院市公安局，财政厅海关等等，随着这些市政机关的逐步进入未来的行政辐射力日益彰显 2未来商业休闲功能逐渐显现 两大广场，一个会展中心火车站东移，一个以会议展览，商业为 主体兼具休闲娱乐为功能的休闲中心正在形成。 （ 3）未来文化居住中心初现轮廓 仅项目周边不到一公里的在售 中 高档住宅 项目 就有六个 一个集别墅，花园洋房高层住宅，为主体的超大规模的人文居住中心正在形成 第三章 法律及政筞性风险分析 一 1. 项目用地现状 ① 土地所有权归属 划拨用地（部分为协议） ② 土地使用权归属内蒙古民族民间艺术专修学校 ③ 土地的他项权益 没有 ④ 土地的用途 教育用地 ⑤ 项目用地现状的文件 无 12 2. 项目用地规划 ① 项目用 地规划用途 目前无具体规划要求，大致以教育金融等商业設施为主 如意区规划部门不建议作为住宅用地 ② 规划批文无控制性详细规划 目前尚未办理项目的任何手续。 两种途径 途径 1 （ 1） 取得土地使鼡权程序 ① 学校获取地块的划拨土地使用权证 ② 将划拨用地变为国有出让土地 ③ 东源煤电集团与学校签定土地转让协议并办理相关手续。 （ 2） 取得土地使用权需要的工作日 时间上存在较多不可预测性因素不易推算。 （ 3） 取 得土地使用权的风险及控制 原土地方土地证的办悝（含 12 亩地）其次是土地用途能否及时改变取决于目前呼市如意河的水是从哪来的政府对于本项目遗留问题处理的意见，这是风险所在 途径 2 （ 1） 取得土地使用权程序 ① 与学校，如意区政府签订三方协议直接走入规划批建流程 13 ② 进行一对一招拍挂，将土地过户给有开发資质的企业确定综合的土地性质 ③ 按正常的流程操作相关手续 （ 2）取得土地使用权需要的工作日 估计需要一年左右时间 （ 3）取得土地使鼡权的风险及控制 原土地方产权是否明晰及在正常操 作过程中土地上市是否会引入别的房地产公司介入，这是风险所在 风险控制 需要协調政府有关部门，从相关法律政策中寻找对于项目有利的条款尽快办理完毕相关证件。 二、 政策性风险评估 （ 1） 项目前身以划拨方式取嘚的土地土地性质为教育用地，如果按此方式运作的话 以公益性质获取的划拨用地是无法上市交易的 ，更无法进行用地性质的变更 這种方式将与目前国家的土地政策相违背 ； 而且随着政府对于如意河新区的土地收归市规划后已在 07年 8月底之前处理完毕大批的遗留问题，現在再通过这种方式将土地过户给东源困难相当大 但限于目前事实的存在，而且考虑到如意河新区正从前期规划的工业园区向金融行政Φ心转换的过程开发成商业用地也是规划新的要求，在此通过公司与政府的关系 如能从初期以新规划要求改变土地性质，直接办理土哋产权将是最佳方案 。 （ 2） 其次是东源公司作为煤电企业尚无开发企业资质 如果寻求项目的市场销售，仍需与开发公司合作或重新注冊有开发资质的企业公司并将土地过户其名下。 三 该项目总体讲法律手续比较复杂在结合现有的国家土地政策下寻求一个有 14 利的突破ロ，将是项目开发的关键 第四章 项目定位市场背景研析 一、 房地产政策 走势对 本项目的影响 自 2004 年以来，国家加大对房地产行业的调控力喥各种政策法规不断推出，几乎涉及到了与房地产有关的各个环节尤其是 土地、信贷、税收、交易这四个关键环节， 力度更大措施哽严，其结果使房地产行业的介入门槛越来越高市场越来越规范，相应的利润空间也越来越小。 房地产是一个深受国家宏观政策和法規影响的行业每一次新政的出台，对行业都是一次洗牌的机会；新政力度越大行业洗牌的机率就越高。 2006 年 “ 国六条 ” （ 9070 计划）开始逐步推广实行， 2007 年国家宏观调控政策的出台更是有过之而无不及， 连续 六 次提高存贷款利率 9月 27 日，提高房贷及二次置业首付比例 物權法在当年颁布实施，楼市开始处于相对波动与博弈过程中 ?? 2008年在实施“从紧”货币政策背景下，几次重大的自然灾害如 08年初的南方雪灾， 5月份的汶川大地震都将极大影响国家经济的发展，而楼市在受美国次贷危机的影响下预测房地产各项政策政府应该不会轻易放宽， 在这样的大形势下如何 有效降低项目风险将是我们应对宏观调控下房地产市场首要考虑的问题。 二、呼 市房地产经济背景分析 1、外部环境 宗地所属地域城市 资源 15 『历史文化』 呼和浩特蒙古语意为 “青色的城 ”，位于华北北部内蒙古自治区中部，是华夏文明的发祥地之一在汉唐时期，这里就是中原地区开展对外交往的重要通道是 “草原丝绸之路 ”的重要枢纽 ， 北方沿边开放城市是我国陆上、空中通往蒙古、俄罗斯以及东欧国家的重要桥梁并与之进行贸易往来的重要窗口。是全区政治、经济、科技、教育、文化中心 『地域囚口』 呼和浩特土地总面积为 1． 7 万平方公里，建成区面积 149 平方公里现辖四区、四县、一旗和一个国家级开发区。全市总人口 258 万 市 区人ロ 150 多万， 是一座以蒙古族为主体汉族为多数，满、回、朝鲜等 36 个民族共同聚居的塞外名城 『气候特征』 呼和浩特市属温带大陆性季风氣候，春季干旱多风冬季寒冷干燥，夏季温热短促而降水集中年平均温度北部山区 2 ，南部丘陵 ≥ 10 ℃ 积温 ℃ ，无霜期 105 150 天大部分地区姩日照时数在 小时，日照百分率 56 是全国除青藏高原外的又一高值区。全市年平均降水量 400 毫米 左右 6 8 月份集中，占年降水量的 63 66 ；降水很不穩定 『水利资源』 全市境内有大小河流 21 条，中小型水库 26 座哈素海是境内最大的湖泊。除黄河外较大的河流有清水河、浑河、大黑河、小黑河、什拉乌素河、抢盘河等，以及源于大青山、蛮汉山沟谷的几条季节性河沟受构造、岩性及地貌的控制，地下水资源分布极不均匀除丘陵山区外，广大的平原区都埋藏有较丰富的地下水全境水质较好，适宜于农田灌溉和人畜饮用但水资源人均占有量低，属沝资源不足地区林果、渔业、蔬菜、草场农作物等生物资源丰富，品种较 多是发展农林牧副渔综合生产的重要物质基础。 『矿产资源』 境内已发现的矿床 60 余处矿种 30 余种，贮量丰富开发利用价值大。 16 『 旅游资源 』 有万部华严经塔、大窑文化遗址、昭君墓、乌素图召、伍塔寺、大召、席力图召、清真大寺等文化古迹和乌素图、哈素海、大青山公园、托县南胡、武川李齐沟、白二爷沙坝风景旅游区及哈达門国家森林公园景区等灿烂的文化、众多的名胜古迹，是发展旅游事业的良好基础 宗地所属地域 经济发展 九十年代中期 ， 呼和浩特市經济呈加速发展的态势 抓住西部大开发的历史机遇， 在加强生态建设和基础设施建设的同时积极推进工业化、城市化和农牧业产业化進程，不断提高人民生活水平促进了经济社会全面协调可持续发展。2007 年全市地区生产总值按可比口径计算 近千 亿元，财政总收入达到 城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 17500 元和 7600 元概括起来，主要有以下几个特点 一是发展速度逐步加快 年呼和浩持市经济增长速度连续 三 年位居全国 27 个省会城市第一，平均增速超过 31％ 2007 年经济总量在全国 5 个少 数民族自治区首府城市中位居第一，固 定资产投资呈快速增长态势 二是特色产业优势已经或正在形成 经过几年的培育发展，呼和浩特市的乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等具有特色和核心竞争优势 的支柱产业已经或正在形成 乳业 食品 以伊利、蒙牛两大龙头企业为依托，带动了奶牛养殖业的快速发展建成了全国最大的乳业基地，并被中国乳品工业协会正式命 名为 “中国乳都 ” 城市 电力 以大唐托电为重点的电力建设快速发展，已建和在建电力项目装机容量近 720 万千瓦到 2007 年，全市电力总装机容量达到 1000 万千瓦以上呼和浩特市将成为国内 地级市中最大的火力发电基地。 电子产 业 已经引进了 鼎光电、合谦电子、刨维等一批大企业集团初步形成 造业在呼和浩特市的聚集效应。 生物制药 呼和浩特依托洎身电力优势依托自治区丰富的玉米产品，依托黄河水利资源一批投资额度大、技术含量高的生物发酵项目相继建成。石家庄制 17 药集團年产万吨青霉素项目已投产产量占世界的 1／ 4；华蒙金河饲用金霉素产量占世界的 70％。经过几年的努力呼和浩特市将成为北方地区重偠的生物发酵制药基地。 冶金化工 目前呼和浩特市正在利用丰富的煤炭资源，积极引进煤制甲醇、煤转油等煤化工项目使冶金化工成為呼和浩特又一支柱产业。 机械制造 长春一汽汽车工业园、上海电气输配电等项目的 引 进对我市机械制造装备产业集群形成和发展打下良恏基础 三是对外开放程度明显提高 近年来，呼和浩特始终坚持实施外向带动战略形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局。对內对外开放相互促进国际经济技术合作快速发展，外向型经济已成为国民经济的重要组成部分和极富生机与活力的增长点 四是以乳业為主的农牧业产业化经营带动了农村经济的快速发展 依托伊利、蒙牛、奈伦、华蒙金河、华欧淀粉等农畜产品加 工龙头企业，引导农民大仂调整种养结构、种植结构加快乳、肉、薯、菜生产基地建设，重点发展以奶牛养殖为主的农区畜牧业不断提高农业比较效益，促进農民增收目前全市已建成奶牛生产、肉牛生产、肉鸡生产、生猪生产、绒山羊生产和绵 羊生产六大基地。 五是城市化进程明显加快 从 2001 年開始呼和浩特进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由 2000 年的 83 平方公里扩展为目前的 160 平方公里拉开了城市的框架，拓展了城市发展涳间扩大了城市容量；与此同时，引黄入呼、天然气入呼、 “两河一库 ”、电网改造、道路、给排水、集 中供热等一批基础设施建设步伐不断加快使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善提高了城市承载能力和持续发展能力；加大旧城改造力度，积极推進新市区建设加强城市管理，不断提升城市品位增强了呼和浩特作为区域中心城市的辐射力和带动力。同时坚持 “大中小 ”协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高 18 2、 宗地所属 如意区经济特点 如意开发区昰呼和浩特市实施西部大开发战略的重要基地，是对外开放的重要窗 口是全国 49 个国家级经济技术开发区之一，是国家火炬计划 呼和浩特苼物医药产业基地（中心区） 开发区 坚持优势产业、特色产业和重点项目立区、科技兴区、人才强区的发展战略，成为 中西部吸引外资囷发展高新 技术产业成绩最为显著的地区之一 开发区坚定不移地实施资源转换战略，充分发挥地区的资源优势把资源优势变成经济优勢，已经成为呼市如意河的水是从哪来的乃至自治区新的经济增长点成为呼市如意河的水是从哪来的、自治区对外开放的窗口；成为当哋高新技产业的龙头区、辐射区。 如意开发区“七通一平”土地积达到了 方公里基本上形成了建设环境优美 ,配套设施齐备 , 服务功能完善 ,綜合竞争力较强的区域。开发区先后累计投资 元进行基础设施和配套设施建设 区内道路交通已建成主次干道 15 条，其中 6车道一级公路 3条 ,4 车噵一级公路 2条 ,3条公交线路及 1条高速路与市区和机场相通区内有 11万伏变电站 1座、提供 日供电能力。供水水厂两座提供 吨 / 日供水能力。污沝处理实行雨、污水管理分流排放污水经初级处理后排放到呼和浩特污水处理管线。供热 40吨供热锅炉 1台、 20 吨供热锅炉 3台、 6吨供汽锅炉 2台可提供 112 吨 / 小时供热（蒸汽）能力。天然气输送管道已进入开发区呼和浩 特邮政分局、呼和浩特网通分局、中国移动分公司、中国联通通讯枢纽大楼均坐落开发区。可提供国际互联网出口带宽两个 155s 程控电话装机容量达 5万门的电信服务。如意文化广场、东河公园、太伟高爾夫球场、内蒙古外事培训中心、耕耘商厦、众生国际商务中心、如意住宅小区等综合服务设施可提供办公、住宿、餐饮、娱乐等服务。 如意开发区现已形成特色明显的四大支柱产业 , 电子及信息产业、生物医药产业、贵金属及新材料产 业、精细纺织产业四大产业的产值占全部制造业产业的 开发区共有国家、自治区 高新技术企业 13家，占全部工业企业 143家的 ；实现产值 所有工业企业产值的 三资项目多数来自美國、日本、韩国、新西兰、加拿大、新加坡、香港、台湾等国家和地区； 目前开发区现有各类工商企业 526户 43家 ,外商投资企业 33家 . 2005年实现工业总產值 实现财政收入 19 3、 宗地所属地域 战略规划 『 产业规划 』 以发展微电子及电子信息产业、新材料产业、环保、机械制造及精细化工等高新技术产业为主导产业 ；其次 服务业以金融、保险、休闲、旅游、教育、社区服务、商贸等为主的服务业。 『 规划年限 』 近期 2002～ 2010年远期 2010～ 2020年。 『 规划范围 』 规划用地范围沙尔沁乡以南一间房村以北， 209国道以东约1209国道以西约 4规划面积为 步区面积为 6 『 总体布局 』 从规划区的現状条件和周围的外部条件出发规划区总体上是向南北两个方向发展。形成 “ 三轴、六带、五区 ” 的规划结构 “ 三轴 ” 是指如意工业園新区整体发展的三个轴线。起步期内以开放大道作为发展的轴线，从 209 国道开始向西发展此为一轴。 另外两轴是指远期内规划区的喃部沿创新南路从起步区向南发展，北部沿胜利北路向北发展形成如意工业园新区的南北发展轴。 “ 六带 ” 是指为了提高绿化面积改善生态环境，创造开敞空间形成视觉通廊而规划的六条带状绿化带。 “ 五区 ” 是指根据功能的不同用地性质的不同，将如意南区分为商贸金融管理区、居住区、科研孵化区、一类工业区、仓储区五个分区 『 环保规划 』 绿地系统控制规划 在边界设置 30米宽的防护林带，绿哋率达到 40以上；人均公共绿地达到 三、呼市如意河的水是从哪来的房地产 场 整体 分析 从房地产供 给市场来看 20 一、 呼市如意河的水是从哪來的房地产投资增长明显，办公楼及商务公寓同比增长幅度较大 今年 1～ 4 月呼和浩特市房地产完成投资 元 与上年同期相比增长了 占本年计劃总投资额的 从投资构成增长幅度看，商品住宅投资 63500 万元与上年同比增长 经济适用住房投资 11100 万元，同比增长了 33 倍； 90 平方米以下投资 17800 万元；140 平方米以上 4300 万元； 别墅、高档公寓 投资 3600 万元 同比增长14； 办公楼投资 2500 万元， 同比增长了 ；商业营业用房投资 9500 万元 同比上升 其他投资 2000 万え，在完成投资中仍以商品住宅为主占完成投资的 经济适用房占 90 平方米以下占 办公楼占 商业营业用房占 其他用房占 经济适用房和 90 平方米鉯下分别占住宅投资的 （见表 1、图 1） 2、 企业自筹资金明显增大 21 从资金来源情况分析， 1到位资金 534000 万元其中上年节余151600 万元，本年到位 382400 万元其中国内贷款 61300 万元元，占资金 总额的 银行贷款 47000 万元占资金总额的 非金融机构贷款 200 万元，占资金总额的 企业自筹资金 241200 元占资金总额的 其怹资金来源 79900 万元，占资金总额的 见图 2 与上年同期比较到位资金总额增长了 其中上年节余增长 国内贷款增长 企业自筹资金增长182、其他资金增長 二、土地开发状况分析 2008 年 1 购置土地面积 137400 平方米，同 比下降了 完成开发土地面积 424700 平方米同比增长了 待开发土地面积 2591000 平方米，同比增长叻 （见图 3） 22 三、房屋施工及新开工状况分析 1、 商业用房及办公楼施工量大幅上涨 1房屋施工面积 8373000 平方米，同比增长 其中；住宅施工面积 6484000 平米同比上升 在住宅施工面积中90 平方米以下 1490000 平方米， 140 平方米以上的 915000 平方米分别占住宅施工面积的 经济适用房 870300 平方米，同比上升 占住宅施笁面积的 别墅、高档公寓 522000 平方米同比上升了 办公楼施工面积 411000 平方米，商业营业用房施工面积为 1042000 平方米。其它用房施工面积 436000 平方米同仳上升 房屋施工面积构成看，与 2007 年相比增长幅度均较大结果如图示。（见图 4、图 5 ） 23 2、新开工 1房屋新开工面积 660000 平方米同比增长 住宅新开笁面积为 609000 平方米，同比增长 其中经济适用房新开工 177800 平方米同比增长 办公楼新开工面积为 12000平方米，同比下降 商业营业用房新开工面积 14000 平方米同比下降 其它房屋新开工面积 25000 平方米 ,（见图 6） 据了解，今年截至 4 月末呼和浩特市商品房施工面积为 比增长 其中商品房住宅施工面积 岼方米，同比增长了 商品房新开工面积 66 万平方米商品房住宅新开工 平方米，同比增长 1～ 4 月份首府商品房竣工面积 平方米同比增长了 59；其中商品房住宅竣工面积 平方米，同比增长了 到 4 月份为止首府累计商品房可售面积 平方米，同比增长 3、房屋竣工情况 24 1房屋竣工面积 957000 平方米同比增长 59％。住宅竣工面积为 827000 平米同比增长 办公楼竣工面积为 45000 平方米，同比下降 商业营业用房竣工面积为 81000 平方米其它用房 竣工面積 4000 平方米，同比增长 从房屋的施工效果来看 1房屋竣工率 其中住宅竣工率最高为 其他房屋竣工率最低 90 平方米以下为 140 平方米以上 办公楼为 商業营业用房为 别墅、高档公寓 （见图 7） 呼和浩特市 1～ 4 月份全市商品房施工面积 平方米，从房地产需求市场分析 一 、商品房销售状况 1、销售總括 1呼和浩特市新建商品房实际登记销售面积 平方米，与上年同比上升了 其中商品住房实际登记销售面积 平方米与上年同比增长了 批准预（销）售房屋面积 平 25 方米，同比下降了 58环比增长幅度为 批准预（销）售住房面积 平方米，同比下降了 环比增长 100 本期商品房实际 销售面积占可售面积的 本期商品住房实际销售面积占可售面积的比例为 见表 2 从 商品房现售面积构成看，住宅占 办公楼和商业营业用房各占 与仩年同期相比住宅提高了 百分点办公楼和商业营业用房分别下降了 百分点；从现房销售面积看，住宅占 办公楼占 商业营业用房占 （见图 8） 在住宅销售面积中 90 平方米以下占 140 经济适用房占 别墅与高档公寓占 90 平方米以 26 下占住宅现房销售面积的 140 平方米以上占 经济适用房占 别墅与高檔公寓占 （见图 9） 2、分户型销售状况 截止 4 月不同套型商品 住宅登记销售中， 90 平方米以下为 1304 套销售率达到 90方米为 平方米， 1006 套销售率达箌 144 平方米以上为 平方米，148 套销售率达到 从不同套型商品住宅登记销售套数构成看， 90 90方米的占 120方米的占 144平方米以上的占 （见图 10） 27 3、房屋空置 面积继续增长 截至 4 月底空置 1商品房 1884500 其他用房 37600 平方米，同比增长 比 2007 年 12月下降 （见表 3、图 11） 商品住宅占商品房空置面积的 办公楼占 商业营業用房占 其它用房占 2住宅和商业营业用房分别比去年同期提高 百分点， 办公楼和其他用房分别下降 百分点 （见表 3、图 11） 28 二 、房屋 销售 價格 1、商品房价格基本情况 截止 4 月末，商品房平均售价 3840 元 /平方米 与上月环比增长 其中商品住宅平均售价 2883 元 /平方米，同比增长 与上月环比增长 （见图 12）从不同价位 商品房实际登记销售构成看 1500 元以下 /平方米的，平方米 218 套，平均成交价 1500 元 /平方米； 1500 /平方米的 393套平均成交价 1950元 /岼方米； 2000平方米的 平方米， 553 套平均成交价 2400 元 /平方米； 2500 /平方米的 平方米， 502 套 , 平均成交价 2800 元 /平方米； 3000 /平方米的 平方米 609 套，平均成交价3800 元 /平方米； 4000 元 /平方米以上的 平方米 183 套，平均成交价 4500 元 /平方米（见图 13） 29 2 、 二手房 基本情况 本期二手房成交面积 平方米，与上年同比下降了 与仩月环比增长 成交套数 1776 套与上年同比下降了 与上月环比增长 平均销售价格 2666 元 /平方米，同比上升 31环比增长 二手住房成交面积 平方米，与仩年同比下降了 环比增长了 成交套数 1571套与上年同比下降了 与上月环比增长 平均销售价格 2014 元 /平方米，同比上升 环比增加了 （见图 14） 市场总結分析 1、市场运行基本特征 ① 房地产开发投资在结构调整中大幅下降 在房屋各项投资中均有不同程度下降投资主体仍然以商品住宅为主，其次是经济适用房和 90 平方米以下住房可以说在宏观调控条件下，房地产投资结构在向合理方向发展 银行贷款和自筹资金占资金总额嘚比重也比去年分别提高了 百分点。表明尽管在国家实施从紧的货币政策使得货 币信贷明显减弱的情况下， 呼 市的房地产投资需求仍然強劲特别是中小房地产企业对资金的刚性需求，在企业银行贷款困难的情况下以高成本从民间融资，形成了企业自筹资金增幅较高的狀况 30 ② 外地人买房比例增加 外地人在呼和浩特市买房的人增幅较快，由 2006 年的 13提高到 23； ③ 施工规模不断扩大新开工面积大幅增加 从房屋施工、新开工面积来看，增长幅度均较大房屋竣工面积增幅较大，表明住宅市场目前供应比较充足 ④ 房屋销售较好，市场运行基本平穩 房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情 况下 3 月开始回升，4 月涨幅超过了 20特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了 13說明住宅商品房需求仍然旺盛。 ⑤ 楼市价格在高位平稳运行 今年以来我市房屋价格始终在高位运行，同比指数在去年 4间小幅上涨的基础仩保持了缓慢增长，涨幅略有回落的态势因受诸多因素影响，今年一线城市部分地段、部分楼盘商品房价格有不同程度下降这种气氛虽波及到我市市场，也有持币观望的现象但并未给楼市带来太多冲击，刚性需求、理性消费仍占据市场主流 2、主要问题 ① 投资仍高速增长，到 12月房地产投资同比达到了 80；土地购置费增长幅度较大每平方米增加近 400元；房屋施工总量面积与住宅施工面积增长幅度均较大；房屋空置面积增长较快，其中住宅空置面积比重过大占 ② 今年施工面积比较大，竣工面积较小竣工率占 这说明有 工程转入跨年续建笁程，续建施工面积 平方米其中住宅续建工程面积 建工程估计 3至 4年内完成。 ③ 房屋空置面积增长较快 房地产空置面积增长尽管低于房屋施工面积、新开工面积、竣工面积但高于销售面积 百分点；由于前两年供需结构的问题，高档楼盘过多致使别墅高档公寓空置面积增長过快；房屋空置面积数量大、速度快，应引起 集团 足够的重视 31 四 1. 区域市场简述 呼和浩特经济技术开发区如意区自 1992 年创立之初，就确立叻致力于发展高新技术产业的建区原则 13年来，如意区不断加强创新体系建设坚持走科技强区之路，已初步形成了电子信息、生物医药、新材料三大高新技术产业群体一批科技含量高的企业脱颖而出，为呼市如意河的水是从哪来的乃至自治区的经济发展作出了应有的贡獻如意区也因此而成为自治区高新技术产 业化基地。近年来随着自治区、呼市如意河的水是从哪来的两级人民政府的入驻和博物馆、烏兰恰特、会展中心的开工建设以及东河治理工程的向南延伸，东河区域已初具呼市如意河的水是从哪来的新城市核心区的雏形 目前该區域市场住宅累计供应量为 188 万平米，市场基本处于平衡状态 2. 区域市场在市内各项指标成长状况 销售量 该区域市场的销售量一直稳步增长，尤其是 2007年的增长幅度最大与 2006 年同比增长了 61。 销售量与上市量的比较 目前如意河新区区域市场基本处于供销平衡状态 平均单价走势 如意开发区的平均单价一直在 3500 元 /平米到 5000 元 /平米之 间，平均价位是呼市如意河的水是从哪来的各区中高价位之一； 3. 区域市场供应产品特征 通过菦一周大量的市场调研目前在如意开发区以商品房形式开发的项目项目（目前在售或即将推出的）有 12 个，如果包含一些单位自建或不对外销售的项目整体市场投放量应该在 150 万平米左右，由于一些单位房信息相对存在一些计划体制下的福利因素不能作为市场参考下的标准，因此我们主要对于市场化作业的 12个项目进行总结分析 ? 区域市场各档次产品供应状况 32 价格空间 主要产品类型 供应比例 多层、小高层 50 高層、花园洋房 42 5000 以上 高层、别墅 8 ◆区域市场各档次产品的集合特征 如意开发区市场产品几乎汇集了整体市场内各档次的产品产品类型丰富，但各档次产品分布区域相对明显进入市场时期相对比较集中。 依据产品单价可将该市场产品分为以下几类 1 2500 3500 元 /平米 该档次产品多数分布茬 如意开发区相对偏远的位置且这类物业多是在如意开发区推出时间较早的项目，而且还有部分为经济适用房 在小区的规划设计及产品配套上都存在一些缺陷； 其次该类物业多为中型规模的开发项目，产品主 要以多层小高层为主辅以部分高层。具有代表性的项目有 项目名称 规模 （ 发售资源（ 建筑形式 容积率 均价 （元 / 主力产品 （ 销售状况 碧龙江畔 9 在售 2 元 /平米 此类产品项目规模比较大 ,档次比较高 ,且物业类型丰富 ,优势是绝对的同时，产品开发上追求深度比较注重对文化、环境、产品等方面雕琢。 该档次产品的开发均为高层小高层 ,依仗地悝优势跻身于该空间市场；极其强调产品外的环境、文化、配套等优势主动拉升区位，从而大幅度 提高物业档次 第三是在 这个层次的樓盘多为在近期新开发的项目 ，在企业、项目理念上能够更好地吸取一些发达地区的商品房理念因此售价普遍偏高 项目名称 规模 （ 发售資源 （ 建筑形式 均价 （元 / 主力产品 （ 销售状况 金隅 时代城 12 万 32 万 高层 小高层 4000 99（两室） 165（三室） 未开盘 亿峰岛·璞园 18 万 高层 盘 上东领海 高层公寓 ,写字楼 售中期 香格里 31 万 高层、小高层 三期即将开始 亿利·傲东国际 22 万 花园洋房 小高