商业规划与设计概论（课件速记分享） - 凯斯特地产顾问博客
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商业规划与设计概论（课件速记分享）
&&& 大家下午好！今天很高兴有机会跟大家分享一下在商业地产规划设计领域的一些经验和体会。我准备的资料分两块儿：一是自我总结，就是对商业地产规划设计原则的总结；二是我们做过的一些实际案例。因为三个小时不是很长，所以我想听一下大家的意见，是先看一些实际案例，还是先看一些总结性的分析。差别是这样的，一个是相对比较系统的，对整个商业地产行业各个产业链的总结和设计原则的总结提炼；另外是一些案例。
&&& 商业地产是一个非常宽泛的领域，涉及到产业链上的很多个环节，我是一个建筑师，我参与了这个环节上最物质和实体上的环节，所以多年对商业项目的设计工作积累了一些经验，营造一个硬件环境，也整理了一些资料和建设性意见，今天借这个机会和大家分享一下。
&&& 商业项目的策划定位：商业项目运营模式，这两方面给大家做一些简单的介绍。主要是跟大家重点介绍的是商业项目的设计规划、商场室内设计要素、商业项目其他设计、商业地产设计的前景和趋势。
&&& 首先，拿到一个商业项目的话，最重要的其实要了解它的策划定位。我们在行业里基本上把商业类的项目做了几个基本的分类：
&&& 从业态，从定位的角度来分的，第一类是城市中心区CBD商业综合体，通常以奢侈品为主的购物中心；第二类是奢侈品集市上文化商业综合体；第三类是城市时尚型商业购物中心；第四类是社区配套型商业；第五类邻里中心型购物中心；第六类郊区型购物中心；第七类品牌折扣店奥特莱斯；第八类城市型风情商业街；第九类旅游文化风情商业街；第十类密集型零售及批发市场。
&&& 第一类奢侈品店比如像上海的恒隆广场，这个工程造价装修造价是不惜成本，空间的使用上也是相当的奢侈，最重要的是比较要奢华的空间区，有比较高端的消费人群。北京的金融界购物中心，都是一线的奢侈品牌。
&&& 第二类是奢侈品集市上文化商业综合体，所在位置是城市比较中心的区域，既有奢侈品，又有其他类二三线的品牌，这种类型的商业综合体整体的规模也会比较大，一般都会在8&10万平米以上，这是韩国的一个时代广场，比如说上海的港汇广场。
&&& 第三类城市时尚型购物中心，这是目前比较多的类型，比如说西单的大悦城，大悦城这个系列的，通常座落在城市的中心区域，或者副商务圈的核心区域，规模会比较大，品类会很多，各种时尚消费、餐饮、娱乐、教育都会结合在一起，其实是一个真正意义上的商业综合体的概念，而不只是满足购物功能的地方。
&&& 第四类城市社区配套型商业，通常是房地产开发商做的，可能开发了一个大的住宅社区，通常在规划上就会有配套的商业设施，社区型服务半径就是3&5公里，服务整个社区的。比较典型的就是在望京区域的望京嘉茂购物中心，规模在5&8万平米左右。
&&& 第五类邻里型购物中心，整体不会太大，配套商业的体量也会小一些，这种邻里型是相对比较新的做法，因为以往通常开发商的做法是把这些配套商业都用做底商的方式销售，或者自己经营，而不是把它变成一个集中商业的形式。上海瑞虹生活广场做的比较早，这类购物中心的面积比较小只有1.5万、2万，是整个住宅开发过程中要求的配套，主要是服务于本身的社区，里面有一些日常生活所需的理发、洗衣、餐饮、零售型商业，好处是作为一个小的Mini Mall的购物环境，提供了好的小的空调的购物环境，不是做成了一个小小的店铺，对小区的品质没有很好的提升，或者在人员管理、环境管理上对整个区域的影响都不是很好。
&&& 第六类郊区型购物中心，比较典型的就是日本的永旺购物中心，这个是在西北五环，他们通常会选择离城市比较远的近郊区域，通常有轨道交通可以直接到达，也是一个综合体的形式，通常会有比较大的停车场，也能满足去这边购物整天的消费需求，有餐饮、儿童游乐、百货、设施。
&&& 第七类品牌折扣店奥特莱斯，最早是从美国引进的，是专项类，就是把高端的品牌在季节和过季的情况下做一些打折处理。北京的奥特莱斯、韩国的奥特莱斯，纯粹是各种各样的品牌店在里面，很少配有餐饮和其他设施，这是最典型的，完全是复制美国的奥特莱斯。但是现在的趋势越来越综合化了，北京奥特莱斯的后面几期也融入了餐饮和其他品类的商业形式。
&&& 第八类城市型风情商业街，比较典型的就是上海新天地，南京的1912，是利用当地的一些文化建筑特点，结合现代的商业，通常有一些特色的商业和餐饮，主要是以夜店为主，而且是一个商业街的形式，有比较多的室外休闲场所。我们做过一个，在颐和园东门是龙湖的项目，现在叫星月汇，已经开街了，是去年5月份。因为是靠近颐和园，有旅游地产的特点，所以我们又叫旅游文化风情商业街，比如说成都的锦里就是这类的。
&&& 第九类密集型零售及批发市场，通常不太讲究所谓的购物环境，而是以密集，相对价格比较低廉见长的，比如说在西单华威大厦里的北京攻略，和大家耳熟能详的北京动物园世纪天乐国际购物中心，他们的特点几乎不需要中庭和公共空间，只要那个地方密集的聚集在那里，就会有特定的人群和消费者去。包括有一些投资商和开发商有对这类商业感兴趣的，因为从商业价值和运营的角度来说，利润和回报其实是很好的。
&&& 刚才跟大家介绍的大概有这些种类的商业形式，下面说一下商业策划定位。一般的开发商有市场及租赁团队，可以完成策划定位，或请专业的商业策划公司提供项目的策划、定位、推广等顾问服务，并能在招商环节提供协助及客户资源。定位至关重要，是设计的前提和依据，设计必须符合最终使用者的基本需求，并能够提供使用者的预期。这是设计师要从实的工作，但是对于我们来说，前期所有条件的输入是需要有策划定位来把控的，如果策划定位不准确，或者在设计或者建造过程当中，再出现偏差或者变更的话，很多工作就会发生颠覆性的变化，在时间、人力、财力上都会有很大的损失。
&&& 商业项目运营模式：不同定位的商业项目运营模式也会不同
&&& 第一类：全部持有，自主管理
&&& 第二类：先持有后销售
&&& 第三类：部分持有，部分销售
&&& 第四类：先出售后反租，统一管理
&&& 第五类：全部出售，无统一管理
&&& 这五种各自的特点是，如果是全部持有自主管理项目整体的品质就比较容易控制，可以树立起品牌，并且可以连锁经营，它的弱势对开发商运营资金和投入的要求会高，回报的年限会长；先持有后销售，是我们遇到过一些投资类为主的客户和甲方，他们在做商业地产通常是自建一些项目先行持有3&5年，或者更短或者更长的时间，然后整体出售，在转手的时候，因为物业升值以后所赚取的利润空间会非常大，大家都知道商业项目有一段很长的培养期，尤其在新区，不是一线城市、二线城市核心区域的话，在一些新区、开发区需要一定的培养期，在培养期完成以后物价价值的升值空间是非常大的；部分持有，部分销售，这是大家看到比较多的万达广场是典型的模式，包括其他一些开发商为了先期收回一部分资金会使用部分销售、部分持有，持有的主要是主力店部分，因为可以招一些主力店作为目的性消费，有利于销售的那部分，弱点是销售部分和自持部分有可能会出现业态上的冲突形成竞争，而且在整体形象上不体好控制和管理，出售的那部分其实很多，尤其是机电、物业管理方面不完全受控制，在前期设计也要完全分开考虑；先出售后反租，这是比较常用的方式，它的好处是既能收会租金又有利于销售，短期效益很明显，另外对迅速有一个商业氛围好一些，因为全部自己招租通常有一个非常长的时期才能满足开业，对项目整体形态的控制力会弱一些，因为毕竟由小业主管理控制的；全部出售，无统一管理，短期资金收益会很大，但是整个商业发展随市场自由发展。这些基本上归纳了目前从运营模式角度来说的几种运营模式，全部销售定位和业态无法控制，无法按照前期的定位去招商和管理。
&&& 商业项目设计规划的基本原则：
&&& 1、区域属性，选址原则
&&&& 区域属性主要是要考虑在什么城市，在城市的哪个区位，什么样的人口，人口结构以及消费能力；周边商业的现状，现有的周边商业是什么情况，是怎么样的布局，是什么类型；定位规模，我们把项目是定位在高端、中端、是普通消费还是高端消费；研发概念，是一般的商业形式，还是空间状态。这是在商业策划阶段要做的各方面调研，能够最终完成定位；支柱业态，主要业态及品牌，各种品太的服务半径；供需与竞争，结合现状分析影响力，服务半径和目标人群的指向性；交通现状，这对于后期的商业规划设计是非常重要的，主要的出行方式是指周边人群，你的客户的出行方式，以及周边的市政的路网条件，货运需要的交通条件和要求。以上这几点是在选址的时候需要考虑的重要方面。还有规划条件，需要考虑的就是容积率、建筑面积，还有另外两个指标就是覆盖率、绿化率，因为覆盖率决定了整个商业项目的单层面积，尤其是首层面积，因为大家知道商业首层的价值是最大的，如果你们去谈一个项目，在选址和拿项目之前，拿到了很高的容积率和建筑面积，但是你的覆盖率很低的话，那么这个项目的商业价值就没有最大化。还有限高，建筑退界、高程，其他市政条件，比如说道路是单行、双行，还是都是右转能够进入整个地块，进出是否是右进右出，是否是这样的条件。对于商业项目来说，进入汽车时代，周边交通不够便利，即使你有停车库，人家觉得开车来不方便，或者这个地方非常容易产生拥堵的话，对后期整个项目的进展和运营都会有一些影响，就是违反了商业项目的基本原则，就是商业项目的可达性、易达性。
&&& 2、商业形象，空间形态
&&& 1）规划布局，完全了大的选址和周边条件满足的情况下，进行规划布局，主要是道路、主要出入口、人行、车行系统。
&&& 2）Mall形象，包括广场、外立面、体量。
&&& 3）业态分布，业态分布在平面布局中是最重要的一个环节，这个环节决定了业态的各种种类分布方式和业态之间的关联性，各种业态面积的指标配比，有些业态可以放在一起，有些业态不适合放在一起，还有不同的面积配比，在这个阶段需要进行仔细的规划。一个正确的商业项目的操作，在这个阶段业态种类和分布和你前期的定位有关，和本身的招商能力、招商资源有关，和业态彼此关联性也有关。举一个简单的例子，我们原来做西直门嘉茂购物中心的时候，就遇到这个情况，他们在三楼招了一及麻辣香锅，隔壁是卖牛仔裤的服装店，麻辣香锅即使有排风、排烟系统，但是味道和油烟还不能百分之百在这个租赁区解决，造成在他周边的几家服装店都有油烟的味道，也是一个比较失败的业态组合，影响很大，后来租期满了就不再租给他们做这个了。
&&& 4）内部交通，内部商业人行动线设计（包括水平和垂直），内部与外部连通方式。通常内部交通是以中庭、自动扶梯、电梯为主要的组织方式，这里面对于人流的组织也非常有讲究，怎么利用主力店的拉动作用和人流的自动扶梯的导向作用和垂直电梯的可达性作用来组织内部的交通。
&&& 5）空间形态，目前的商业大家都知道，虽然商场所在的位置不同，可能形象也各有不同，但是收买的商品几乎雷同，就是在不同的商场里面买到的东西和你可以看到的品牌同质性非常强，所以一个新的商业项目如何具有竞争力或者能够吸引客流，对于建筑师可以贡献的就是对于空间形态的重新考虑，考虑如何提供更新颖，满足人对环境的舒适度、新奇度的整体空间设计要求。因
&&& 6）微观设计，比如说室内的单项设计、扶梯、电梯、柱子装饰、咨询台、收音台、办公室、卫生间，卫生间是体现人性化的集中设计点；还有标识/广告、车库、消费终端、灯具、栏杆、铺地、吊顶、入口、LOGO、设计、店铺装修等。
&&& 现在的一些商业设计不是简单的做一个大盒子的概念，而是有很多设计感的造型去吸引人，打造项目的名片。从外形来说也有一些基本原则，大家可以看到几个项目都有，一层一般都会很通透，因为一层是进人的尺度，所以一般都是全透明玻璃的，有好的通透性和导入性，二层以上以实体为主做外立面，这里面有几个原因：一是外墙需要一定的广告位；二是在一般的零售型店铺是不需要外窗的，需要内部放更多的展柜的位置，有餐饮的才需要有外窗或者需要获取外部景观的情况下有一些外窗和通透的考虑。一些虚实的设计是根据内部功能的要求去设置的，而不仅仅只是去做建筑造型表皮。另外，还需要考虑的就是项目的名称，开发商对名称的要求。比如说大的LED屏是因为上面是有影院的，有影院的话体量是一个比较重要的关系，另外影院也有对广告的要求，需要比较巨幅的广告位。
&&&& 还要考虑建筑的风格和主题特性，因为我们的项目& 可能在不同的城市，不同的区域，当地的规划也好，开发商也好对当地的文脉有一定的尊重和体现。我们做过一个天津的项目，天津的项目要求有欧式复古的元素，体现城市的一些历史的延续和机理，我们在做的过程中，在商业外立面设计中会考虑一些元素，虽然用了齐楼这种空间形式，以及拱形的元素体现地域的特征。同时在用这些元素的过程中，还是要满足商业形象和外立面应该有的基本元素，一层依然是以通透为主，上面可以做一些实的，预留足够的广告位。在一些核心的转角区域利用现代的声光电的特点，使整个项目尤其在晚上有比较好的受瞩目的程度。
&&& 3、交通动线，人流组织方面的原则。
&&& 1）从外部进入的可达性、便捷性，比如说道路走向、城市开口、地铁站、巴士站、足够的停车位。
&&& 2）出入口及广场的设置，因为出入口及广场是会聚人流的地方，要有起到引导人流的作用。
&&& 3）内部垂直和平面交通网络，促进人流有效的停留、推进及流动。
&&& 4）人车分流，人货分流，人车分流大家比较容易理解，人货分流很多时候是更纠结的问题，因为当综合体的规模越来越大，业态越来越多的时候，货流就会非常的复杂，对卸货区的数量、位置，以及不同类型商家的区分都很重要。
&&& 5）利用业态（主力店、餐饮）分布对人流的带动作用。现在有几种，有哑铃式，把主力店和餐饮分在两头。
&&& 6）利用清晰明了导视标识系统，这个做的是否好差别也很大，包括它是否够人性化。
&&& 7）运营状况，消费人群示意，消费时间示意。现在综合体越来越复杂，比如说餐饮和影院、电玩、超市，他们的营业时间各不相同，超市开的最早，影院、KTV、餐饮关的很晚，所以在前期设计过程当中，对这些业态的布局以及营业时间的差别和各自独立的交通体系都需要在规划设计当中有所考虑，合理的组织和安排，有超市的话就要安排坡梯，在规划当中就会占很多面积，跟自动扶梯所占的面积会不一样。消费时间的差别也会很明显，通常KTV、影院都会在相对比较高的楼层，当他们依然在营业的时候，可能商场已经关门了，而且这些场所又是人员相对密集的场所，所以他们必须有非常完善的疏散和引导的考虑。
&&& 仅从外部进入型：这是刚才看到的韩国的那个综合体商业，特点是在这个项目周边，为什么他现在相当火，每天的客流量很高，里面总是有很多人，也有很多的消费，周边所有的交通很复合多元，交通有地铁、巴士、机场快线，各个角度、各个方位都导入了城市的公共交通。在商业周围的入客点和停车场和停车位的设置也非常多元的考虑，所以就有了很好的可达性、便捷性。
&&& 出入口及广场的设置，有明显的出入口的形象，而且能迅速的把人导入商场当中，商业设计的一个原则是并不需要设计一个很漂亮的广场，让大家都在外面待着，设置广场的目的是怎么尽快把人群吸引进商业，在里面进行流动和消费。
&&& 内部垂直和平面交通网络，这个商业重油很多点都有人流进入，第一个点是地铁，地铁在地下三层，出口在地下二层，通过地铁有大量的人流可以进入这个商业。首层前广场有一个很大的雨棚，在LED屏下面有几个主要的沿街的出入口，可以把人直接导入商业。在城市拐角的部分，大雨棚下可以直接把人导入到地下。在二层的位置有一个出租车的落客点，从出租下车的地点已经到了二层，大家可以看到他进入的区域有很多点，而且都在不同的楼层。还有在上面，下面是地铁通道，所以车库是建在四层顶上，5&8层是停车库，5&8层可以直接通过自动扶梯跟每个楼层相连，这又是人流进入商场的点，从这个图上就很容易看到，在立体的有N多个点从不同楼层进入这个商业，他把不同的人群又进行了适当的区分，有坐车来的、坐地铁来的、步行的，引入不同的楼层，几乎模糊了首层跟沿街的概念，这样的话就有了均好性。在整个区域里面，时刻人流流动都很多很快。目前在国内，在规范上有一个未解决的问题，在新加坡这种建在屋顶上的停车场是不记入容积率的，而目前来说中国的规范还没有对这个有明确的政策支持，原则上你建了建筑，就计入建筑面积，计如容积率的，所以目前在中国很少见到把停车楼建在屋顶上，因为开发商、投资商都把这些面积用做可租赁的商业面积和销售面积，这有政策上的差异存在，但是这个在新加坡非常普遍，尤其在商业类项目上，有很多车都停在屋顶上。
&&& 说到停车的问题，前来购物的顾客有很多种交通工具会到，关于停车的方式大概总结了一下有几种：一是场地停车，就是在商场外面有大片的停车场，尤其是郊区类的，像永旺、家乐福早期的项目都是有大片的地面的停车；二是目前来说最常用的是地面和地下相结合，而且以地下为主的停车方式。现在很多开发商，对于做地库停车也非常谨慎，尤其是商业类的项目，因为地下车库的造价是很高的，而它的回报率几乎是没有的，靠收停车费其实对他的收益是很弱的；三是顶地停车，既有顶部停车，又有地下的停车，对整个商业各个楼层人流的密度和整个均好性会有比较好的效果；四是主体停车，就是单独在侧面有一个停车楼，如果有停车楼在边儿上每一层都可以连通，这对便捷性是非常有影响的，有很多男士或者目的性消费的人士，他去一个商场知道直接要去哪里，如果从一层慢慢转上去对便捷性有影响，如果他知道他到哪层买东西，可以把车直接开上去，买完就可以直接走，这类比较便捷，我在迪拜、新加坡就见过这样的停车场。
&&& 下面简单说一下停车数量的问题，在中国的规范里面，对停车数量有明确的规范要求的，就是说对商业和办公类的建筑停车每万平米要求65辆，这是国家规范，如果是餐饮类的建筑停车位要求125辆/万平米，事实上这个标准远远低于实际的汽车工业和汽车时代发展的需求，我们做的一些项目，玩儿是在外地的项目，比如说山东的一些项目，规划局给出的规划要求已经远远高于这个指标了。根据实际的工作经验，我们会建议，如果你希望这个项目停车符合目前的需求和有一定的发展空间的话，推荐的停车基本配比应该是100&120辆/万平米，如果是大规模的商业停车的配比可以更高一些，这还跟周边公共交通的情况和整个城市发展的状况有关。
&&& 4、业态配置，店铺落位，租售得房率。
&&& 总结了这几条原则：
&&& 1）动线简洁直接，我们最常用的做法就是一个单动线的设计，在一个商业设计中出现双动线肯定不利，必须通过特别的处理方式解决，如果能够做到动线简洁直接是最理想的，但是因为各个项目用地的不一样，建筑进深本身不得不大的话，就没有办法简单的做到单动线，就要通过其他的方式去解决和处理。
&&& 2）交通网络的导向作用。
&&& 3）店面可视性，这个在商业当中很重要，因为可视才可达。其实中庭的出现，从原来的商业形式，大家一般在商业街购物，当出现多层商业的情况下，中庭就应运而生了，中庭的价值就在于可视性，可以看到其他楼层在卖什么东西，才会把人往上导引。
&&& 4）业态布局的可逛可歇，才能留住人流。经过调研，人如果能在商场里连续逛的时间是2&3个小时，就是说在业态布局当中一定要有可以歇息、停留的功能在里面，比如说餐饮、咖啡、影院，他可以停留一段时间，才可以继续在里面逛，继续消费和活动。
&&& 5）主力店的哑铃作用，所谓的主力店是有一定的品牌效应和消费群体，所以来这些主力店本身有一部分就是目的性消费，这些目的性消费的人流，只要有这样的主力店，因为有ZARA才有人去逛这个店，去逛的同时在经过的其他店的时候也可能产生一些非目的性的消费，尤其是像餐饮类，所以要充分利用这些主力店对客流的拉动作用。为什么叫哑铃，通常会放在两头，或者路的尽端，可以导入人流，经过其他的店铺。
&&& 6）交通及公共空间设计最优化，与得房率取得平衡。公共空间的优化是指跟前面说到的定位有关，如果是以奢侈品高端定位的话，得房率不是他追求的内容，可能更多的追求的是空间的舒适度；如果说是社区型和一般城市中心区域定位的购物中心，得房率就是一个很重要的考核指标。通常我们在做这类平面布局的时候，都先会做一版业态布局和得房率的计算，由开发商的招商和测算部门进行严格的经济测算。因为不同的店铺租金本身不一样，不同的位置也不一样，不同楼层也不一样，在平面布局完成之后就可以进行租金回报率的测算，这个租金回报率的测算之后会得到一个值，比如说这样的布局经过几年之后可以收回成本，或者多少年开始产生盈利。如果这个布局经过测算是不符合盈利模式的话，就会请设计师再做一些更优化的设计和调整。我们认为这其实是商业项目正常的工作程序，在做业态布局和平面布局过程当中是这样。我们遇到过一些不是太成熟，或者有经验的开发商，他会觉得建筑师认为怎么好就做，做的够漂亮，更吸引人就可以了，但是事实上最终还是会面对这样一个问题，就是有时候管项目的甲方和团队里面最终的物业管理、运营管理、租赁管理的不同团队对整个事情的看法会完全不一样，我们还是认为正确的模式应该在做方案的时候完成应该有的经济测算和预期，这样才能使建筑师所完成的规划设计是一个可以落地，可以实施，最终可以投入运营的建筑物，而不是建筑建成以后，因为后期租赁和运营的实际情况，会造成大量的拆改和不符合实际使用要求，又勉强去用的状况。
&&& 5、关键设计控制参数
&&& 1）规模：在规划设计当中对商业类比较重要，建筑总体商业面积；各业态面积；比如说餐饮的比例就会比较关键，通常商业在一个培养期通常要靠餐饮类进行前期的培养，其他的零售类需要培养的时间会长，过一段时间才会做一些业态上的转换，达到最终想要的定位标准。不同的业态在建筑设计当中，包括各种机电专业设计预留的条件是不一样的，所以这些需要在前期有一个比较周到的考虑。商业街或室内商业流线长度和动线的整个设计。
&&& 2）高度：一般是指层高、建筑的净高，层高前期要有一个经济合理的测算，因为层高做的高总个层数就会降低，有限的条件下容积率就达不到，如果做的太低会造成特别压抑，使整个空间环境就很差，或者有些业态就进不去。因为各种不同的业态对净高的要求也不一样，有没有超市，或者多大规模的超市对层高的要求完全不同。我们通常会建议在商业项目规划设计初期，对整个项目的定位必须确定，大主力店也必须有前期的合作意向，因为各打不同的超市要求也不一样，不仅仅限于层高，还限于卸货、仓储、内部动线，各个商场都有差别。还有餐饮、影院，都应该在定层高之前，这类主力店都应该先提出需求，都有合作的意向才会去做，不然要么就特别浪费，提高成本，不然就是后期的适用率会很窄。
&&& 3）结构形式，比如说柱网布置都会影响商业形态的经营，不同的业态对荷载的要求，比如说有中餐、西餐，荷载的要求也不一样。
&&& 4）公共空间：中庭高度、宽度、走道宽度，定位略低对走道的宽度就会低一些，但是对得房率的要求就会高，奢侈品或者高端的对空间的要求就会更高一些。
&&& 5）店铺店面：各业态店铺面积、店铺面宽、租赁线控制区域、门头高度都需要考虑。
&&& 6）竖向交通：电福特数量，服务楼层等。
&&& 7）环境：主要空间照度、灯具功率，使用寿命，色温及数量。光环境一般情况下，商业开业的时候有可能不是全铺开业，你的照度很大程度上受店铺本身照度的影响，所以这里面要有一个平衡，如果你把公共部分做的很亮造价就会上去，当店铺开出来的情况下他会补充一些照度，但是你在开业之初店铺没有全开的情况下，照度又有差别，所以这里面需要一个比较好的平衡点。
&&& 6、技术预留条件
&&& 1）建筑柱距、层高、荷载。自持的那种租户3、年；10年、8年都会有调整，要提供更多的空间满足可变性和灵活的转换空间，比如说建筑的柱距、层高、荷载。
&&& 3）餐饮条件，餐饮是密集场所，对防火分区、车位、疏散、高空排烟、排风换气量、隔油吃都有一定的要求。
&&& 4）主力店、次主力店尽可能招商设计同步进行。
&&& 5）店铺合并、拆分、跨层的机构机电条件可能性。有的时候租赁情况不同，店铺可能会拆也可能会分，还可能有越层需求，所以在这些机电条件上和结构条件上都要有这种可能性，尤其是机电，因为有各种计量的问题和保安的问题，弱电、强电都要有分户计量，以及对保安的要求。
&&& 6）各种业态货运及垃圾处理要求，这个在商业规划当中，很重要，但不是那么受重视的一点，因为通常汇报领导都不会关注这些问题，但事实上在后期运营当中，这些问题没有事先很好的规划和处理的话，会是一个很大的隐患。而且现在随着业态越来越丰富，货运越来越复杂，我们可能原来只是两个卸货区，一个给商场用，一个给超市用，现在更多要有一个专门给餐饮用，因为餐饮有餐饮垃圾要单独处理，包括有一些大主力店，自己要求有自己一套单独的货运和垃圾处理系统。
&&& 商场室内空间设计要素：
&&& 这样一个简图让大家知道大概有几部分：入口：引入；中庭：主要起到展示、推广的空间、上下交流的空间；天窗：拓展、宜人、舒适、购物欲望、休憩、广告空间、延长；扶梯：商机、思考、放松、视域、消费机会，一般自动扶梯的数量和设置对人流导向和整个人流的组织是核心问题，而通常垂直电梯因为输送力在商业项目里面，尤其是商业项目里输送能力非常弱，是一个辅助的作用；电梯：主要是解决目的性比较强的，比如说餐饮，还能解决营业时间有差异的情况下的业态，可以相对独立的管理，因为它可以独立设置，而不是在一个公共空间里；店铺：主要是店面，有一定的自由行；屋顶：屋顶花园可以成为另外一个城市的活动空间。
&&& 天窗说一下，白天的阳光变化使中庭充分生机，高出屋面的天窗拓展了有限的室内空间，创造出宜人的购物环境，舒畅的心情与购物的欲望相辅相成。但是天窗也会带来能耗的问题，现在大面积的大玻璃的天窗会越来越少，前期可能更多的在造型方面会做的比较多，其实使用下来会有很多的问题，很多要后期加遮阳，保洁上也有很大的问题，还有一些玻璃高空如果有东西掉下来会碎。所以，现在依然会做玻璃天窗，但是做的方式已经不是全面大片的做，而且这样做造价也会非常高。
&&& 扶梯的导向作用，对不同的店家客流的流动和导向会有很大的作用，包括扶梯所在的位置，对靠近扶梯周边，或者离扶梯远近的店铺的租金也有很大的影响。同时，扶梯在整个中庭和整个空间当中是一个很重要的造型手段。
&&& 垂直电梯在中庭也是一个动的因素，另外从风水上的说法，在一个大的空间，商场有一个一直流动的东西，对提高财运有一定的作用，但是这个要非常小心，因为这样一个垂直的空间，大家可能会发现，以前这些电梯通常都是封闭体，但是这种全透明电梯越来越多，除了钢结构构建外面都是用玻璃包的，除了外圈是玻璃包的，轿厢越来越多也是使用玻璃包的。如果这个电梯出现在中庭区域有一个最大的弱点和不利因素，就是对视线有很大的遮挡作用，这些电梯可能会挡住后面很多的店面，直接影响那个店面的人流和销售，最典型的例子就是国瑞城，有很大的中庭，一东一西两个中庭，中间放了两部垂直电梯，那个垂直电梯比较老是全部封闭的，就造成了你进大门就只看到一个中庭，这个中庭周围的商业都还好，人气比较旺。你再往里面走根本看不到另外那个中庭，如果有机会走到那个中庭就冷冷清清没有人，经常换店面，一直在装修，这就是可达性和可视性受到了影响，对运营当中实际店家的利益差别很大。所以，传统的全封闭电梯用的越来越少。核心的观点是，在商业项目中，尤其是市镍，它的通透性、可视性永远是第一位的，比你放一些所谓的装饰，原则上新加进去的东西都不能影响它的可视性。你发现现在做的好的商业，里面放一些雕塑、休息座椅都是在人的视线以下的范围，甚至公共区域为了提高可租售面积，会增加很多铺位，这些铺位都是以矮贵的方式存在，必须保持空间的连续性，整个中庭都可以一览无余，即使增加了花车这类的东西也要放在很低的位置上。
&&& 店铺的做法有很多种，不同的定位，不同的商业地产商，他们各自的要求也不一样，但是基本上现在越来越多会有中间歇息的场所，会设置酒吧、咖啡，设置在公共区域，提供一些座椅，主要是起到有停、有歇，可以持续在商场里面逛的目的。所谓的要求的差别是在于有的项目允许店家自己全部装修整个租赁区域，比如说凯德置地交房的时候是没有门的，只是交两道墙，就是你跟别人家的区分，整个租赁面全部是空的，可以让店家完全自己做，有的商家是做好的，最外面的面只留了店的招牌，位置已经限定好了，写不同的字或者放不同的LOGO可以，但是整个玻璃门都是做好的，这两个差别在于，第一种肯定丰富性、多样性会强，第二种统一性会比较强一些。最后出来的效果也会很不一样，那种纯社区型，每个店铺各有铅球，各种设计都是小的零售业，会使生活气息比较浓郁，非常统一的相对整个品质会稍微高一些，看上去会更高档统一一些。
&&& 另外一种形式，我们叫回归街道式购物的方式，因为对于商业购物行为最终是来源于集市或者来源于街道，是人们最早的购物和逛街的体验，现在有一些项目也开始有更多的开放性的空间和开放性的收售卖区，把整个室内空间营造成室外的街区式购物的体验，回归了传统的集市购物的空间，产生了一定的趣味性。现在做的各种花样百出，比如说这个天空是花上去的，有的时候这个天空会从白天变成晚上，有的还是可以下雨的，在街区一定的区域还会有小水池，有小桥，水池上面的这片天空会打雷还会下雨，完全给你一些室外的体验，这是大家在追求的，我刚才说过卖的东西越来越雷同，品牌就是这些，所以给大家提供的空间体验不同就显得比较重要了。在拉斯维加斯各大赌场下面各类不同的购物中心，有的就是按照巴黎的方式做了一个埃菲尔铁塔，其实就是室内的，所有的店铺装修风格都是巴黎式的街区，还有欧式、阿拉伯式的，慢慢这也会成为一种类型，我相信商业的类型会更加的多样化，不是千篇一律的，可以有更多的可能性，更多的变化。这些店铺可以打破原来是排排座的方式，在一些位置出现一些出人意料的点缀，比如这个店铺是一个360度的商业，这个店铺可以有360度的景观，成为整个中庭的某一个亮点和焦点。
&&& 还有对屋顶花园的考虑，在新加坡有一个非常成功的例子，叫VIVO CITY，在屋顶花园做了一个溪水吃可以供孩子玩儿，这上面有一个可以提供演出的剧场，边儿上有各种餐饮，也有很多露台可以放露天座位，这个项目非常成功的原因就是很多人，包括一些孩子直接都往上面走，按理说应该是一层、二层的租金最高，实际上他们三层、四层离屋顶近的也非常好，所以整个商场的运营都非常好，这个屋顶平台给整个商业的销售和运营带来非常大的价值，这跟气候有关，他们一年四季都是夏天，屋顶花园可以有很好的使用的频率，包括室外餐饮的氛围可以有常年露天进餐的条件。
&&& 这给我们的启示是，我们要解决的是商业里面人流的问题，客流拉动的问题。我们通过业态的布局，通过空间的组织，包括自动扶梯的组织去解决一部分这样的问题，也可以通过在屋顶上设置停车场和侧面停车场来解决这个问题。屋顶花园也是一个解决方案，如果我们有一个很好的屋顶花园，屋顶花园上面还有很多儿童游乐的设施，小孩子可以骑电动的小的游乐设施，可以吸引很多人，还有小喷泉，可以直接把人先吸引到屋顶，直接到上面再往下，使整个商场高楼层不会出现特别冷清的状况。因为现在商业规模越来越大，高楼层已经是不可避免的状态，现在做到五、六层非常普遍，大悦城已经在做十层、十一层的商业，这么大的体量肯定要解决垂直的人流输送的问题，电梯肯定是一个方式，如果在屋顶有非常好的室外空间的利用是非常好的方式。按照现在的规定，室内是不可以抽烟的，很多男士、女士都会有这种需求，所以我们在设计当中会在一些高的楼层适当设置一些室外的平台，可以在每层，不要一直在一个大盒子里面转，在一定楼层，或者在一定空间跟室外有一些交流、停歇，屋顶花园的利用是一个很好的解决人流组织的方式。
&&& 商业项目其他的设计：
&&& 1、细节设计&&园林灯光
&&& 广场的灯光设计比较重要，夜景对于商业项目来说对城市的影响和对人的吸引力都非常的明显，所以怎么考虑灯光的效果，尤其是外广场，也是我们目前很重要的考虑点。包括我们做的银河天街，所有的建筑都有一点儿仿民国的风格建筑，每一个室外的照明点、定位都是我们确定的，再由灯光顾问配各种各样的光源和灯具。整个气氛包括地面都会起到一定的导示作用和渲染气氛，而且在这些光源里面全部不是直接照明，就是你不会看到发光点对人的眼睛产生任何的眩光，有发光，但是你不会看到光源，全部都是通过环境光和慢反射这种方式来实现照明的。
&&& 克拉码头，这个项目的特点是城市中心改造的项目，原来这些建筑都是仓储码头，在N多年前是一个货运码头，因为时代发展，这里已经变成了城市的核心区。所以这些码头的仓库都搬出去了，这个区域是自发形成的所谓的美食街，就是自发形成的不同类型的餐饮，整体的环境和档次是比较差的。这个项目是凯德置地的项目，他们把整个区域进行重新的整体的打包改造，保留了街区和建筑，对公共区域和河边的区域做了全面的改造，增加了顶，这个顶里面有LED灯，可以变很多种颜色，有红色、绿色，以很慢的速度一直在换颜色，而且这个是双层的，中间会有波形气体，有很好的遮阳和隔热的作用。这个区域做了中心广场，还有外立面更新改造、整理，现在是一个非常时尚的场所，里面有很多酒吧、餐饮、精品店、俱乐部。新加坡常年下雨，气温比较高，室外温度都在30度左右，这个顶可以遮阳、隔热，还有一些机械送风，送风口送很多凉一点的风，这个风是通过水循环，雨水收集以后，雨水的温度是用来凉空气，再从送风口里面吹出来，不像空调那么冷的风，比一般的通常的室外的温度会低一些。这是一个非常成功的商业运作项目的成功实例，因为原来就是自然生长的餐饮，没有很好的组织和规划，提升以后环境变了很多，进入的商家的数量、品类、档次都提高了很多。
&&& 有的没有经验，中庭的照明没有解决的非常好，中庭因为没有顶，所以必须要考虑光的问题，不能在中庭最高的玻璃天窗放高热量的射灯，或者像小太阳来补充照明，所以在栏杆下面做灯光照明其实是一个非常常用有效地对中庭照明的方式，但是唯一的问题是需要考虑这些灯具的更换，这个设计的细节都要考虑好，要不然你安装的时候在中庭搭脚手架装的，但是一旦灯具坏的话，有可能是没法更换的。
&&& 2、简单介绍一下另外一个重要的元素，也是一个细节问题，就是标识导示系统，有几个体系：
&&& 室外标识系统、都够标识系统、吊顶标识系统、卫生间标识系统、车库标识系统。这个设计的好坏，对人性化和人们在里面消费的便捷性和舒适度影响很大，它也是一个亮点因素，因为它出现的频率很高，各个地方都会有，有很好的可识别性。现在各个商业项目里面都会有专门的设计和项目本身的LOGO，会形成他的特征，对这个项目来说是独有的很个性的因素。
&&& 室外LOGO包含了商业LOGO，有一些形象的灯塔，商场的主入口的形象标识，以及出租车等候站标识，人行、车行线的标识，超市手推车停放区域的标识系统。比如说在外立面，这个项目是在成都，我们做了一些分析，在商业的外立面其实有几个层次的标识/广告位，第一个层次是项目名称，要事先考虑好放在什么位置，放多大，还有商场的主入口。下面大一点的层次会给主力店，再下一面是给一些小的品牌店用的广告位。有些是立在室外广场的这个地区的地图，包括商业里面主要有的品牌，在室外会立一些主要的标识和广告位。
&&& 导购标识系统，导购标识系统现在发展的非常快，这里我提供的图片已经属于上一代了，现在有很多新一代的标识出来。它包括了咨询台的标识，这些标识的设计和布置通常会跟商业的设计理念和核心元素相关联，最主要的是引入了电子和多媒体方式，现在的导示购物系统有触摸屏、多媒体、三维的越来越多了，我后面等一会儿可以给大家看一些实例，就是在导示方面的发展，有些甚至导示系统可以做到你自己在什么地方，比如说你要去ZARA，他会直接告诉你需要怎么走，是一个三维的图片，直接告诉你在这个位置怎么走，在哪个电梯下，走哪个自动扶梯，走多少米可以到达你要去的那个店，而不是二维看一张地图来找，已经完全是一个非常人性化的，更加友好更加动态的指示方式。但是不管怎么样，它会包含这些内容，咨询台标识、购物指南、平面图各个店铺指示标识、电梯的指示标识、吊顶的指示标识、警示类、温馨提示类的标识。标识的要求一定要清晰、简洁，便于引导人流。韩国的一些标识设计的更细一些，每个门会有编号，在标识系统会指向门的标识。卫生间的标识系统其实是设计感最强的，会更五花八门，当然会包括这些内容。男卫生间、女卫生间、无障碍卫生间、母婴卫生间标识，这些更新的非常快，这里面只有几个例子，这也是N多年前凯德用的标识，现在已经升级换代了。还有家庭卫生间，这个卫生间比较大，有小孩儿专用的尺度的洁具。现在的卫生间设计叫无触摸式卫生间设计，你进的所有的门都是电子感应的，人不需要触摸到门把手、龙头开关之类的东西。地下车库的标识系统，在不同的柱子上有一些编号和分区，功能的指向、车位的指向显示。这些除了满足功能要求以外，通常和每个项目的定位和特征有关。这个设计是在设计当中用的是圆形元素和年轻时尚的色彩，每个楼层用不同的颜色，做的过程中做更多有变化的图案，跟商场整体的定位和氛围起到统一和烘托作用。现在对字体、图案、颜色现在做的越来越精致、越来越好看，现在地下车库配置里面通常会告诉你这个方向有多少停车位，车位上是有灯的，你很远就能看到这个地方有没有停车位，红色的表示有车，你从很远的地方就可以看到有没有空的停车位。卫生间的设计在商业里面也是一个很重要的一个点，通常也代表着这个商场的人性化和服务水平，首先其实卫生间需要考虑男女卫生间的比例，按照国家设计规范来说，没有因为性别的差异和性别行为的差异，通常逛街的女性和孩子的数量要远远大于男性，现在我们在考虑设计卫生间的时候，除了普遍的计算卫生间的数量以外，主要是考虑性别的差异，在男女卫生间的设计比例上至少以1：3的比例去设置，要避免女卫生间经常排队，男卫生间反而很空。这个女卫生间的隔间数量远远大于男卫生间的隔间数量，至少是1：3的方式去做。我刚才提到所谓无触摸式，是没有门的，都是通过走一个&S&形进入各自的卫生间，另外女卫生间设在里面，男卫生间设在外面，女生会经过男生的卫生间，但是男生不能经过女生卫生间的门口，还有残疾人和家庭卫生间的布置原则。另外，在布置卫生间的时候，除了蹲位隔间的数量配比以外，外区还设计了等候区，这是我们最近做的一个，我们同样把男女卫生间的设计做了一些变化，女卫生间都是用一些圆形的元素，地面地砖也是圆形的。所谓无触摸就是感应的，感应的洗手液、感应的烘手器。男卫生间的元素都是方的，所谓的洁具、颜色，女性卫生间是用暖色，男性的卫生间是用蓝色来区分，镜子都是内嵌式的。外面有一个休息和等候区，因为通常去购物可能是三五成群，或者一家子的话，在这里有一个比较舒适的可以等候的区域。在香港很多地方，在这个区里他们也大做文章，有很多的广告册子，还有LED屏不停地播着各种促销和广告的内容。
&&& 大家有机会做一些新建的项目可以由更多的视野可以把整个项目做更多的细节考虑，在人性化设计方面，在广场设计方面结合商业设计的特点去做广场，它要通透、直接，但又要有设计。为什么这么说呢？我们看一些韩国的例子：
&&& 三的不同的商业有三个不同的外广场：传统式的商业建筑广场设计，广场上布置的职务与小品遮挡，有利于人群停留，但不利于尽快将人流导入商场；新式的商业建筑广场设计，没有多余的遮挡，让顾客一目了然的找到进入商场的入口；结合商业建筑特点进行广场设计，通透、直接却又不乏亮点。他们很多服务很好，韩国很明显的特点就是几乎不分周末和工作日，因为大量的韩国女性是不工作的，所以在工作日商场里面女性人流也是非常多的，因为他们的服装也和化妆品业非常发达，购物也是一个主要的活动。这些人购物，买了很多东西，所以这个地方其实是代客泊车的服务点，你到的时候钥匙交出去，有人帮你把车开到停车场，当你购物出来的时候，同样在这个地方可以请服务人员把你的车开出来，你在门口就可以开车，你购物的东西可以有人帮你装好，你可以直接开车走，这是一项非常周到的服务，尤其是有些女性会买很多东西。这个地方还有一个房间，这个房间是你等候取车的房间，因为很多人都要去取车，这个房间非常舒适，里面有水、有沙发、有小点心、母婴设施，所以这里提供了这样一个房间，有人帮你开车，你可以在这里开车、喝水、吃点儿点心。这一点在那边很明显，而且所有人的服务状态，服务员的服务状态也非常的好，非常热情、非常周到、积极性很高。
&&& 专门出租婴儿车的，好像还可以临时照顾孩子什么的。你不用自己带婴儿车，商场有一系列对于有孩子的顾客的照顾和服务。这个是VIP会员室，有一些特别的服务，还有另外一项服务，你是这个商场的贵宾会员的话，你可以受到的礼遇是你到了商场可以直接进贵宾室，你要买什么东西，穿什么衣服有专门的人去店里取上来，你有一个专门的购物顾问，他去各个店把你要配的衣服鞋子拿上来让你试，试完了再去换，不需要去每个店里买不同的东西，你只需要说今天我买什么东西，你相当于有一个私人更衣室，去商场找你需要的东西送到VIP室，为你提供专门的服务。
&&& 这个卫生间在女卫生间有洗手台的部分，也有化妆台的部分。在国内的商场一般也会做一个梳妆镜和一个小的梳妆板，可以放女士的化妆包，但是没有这么大的空间和这样的设施。这个设施是提供漱口水，可以直接用这个刷牙。还有卫生间外面的等候区，经过这个等候区可以进入男女卫生间，他们的卫生间是非常干净、舒适，是一个提供休息的场所，你在商业里面累了，其实可以在这里稍微调整一下，休息一下，补补妆的地方。这个外面是卖场区，里面是员工服务区，在这个地方有一条线，有一个标志，这个标志叫&微笑线&，在员工培训当中，是要求所有的员工在出场工作的时候，站在这条线上需要向所有卖场的人鞠躬微笑才出去，说明我要开始提供服务和工作了，他结束工作回到工作区也是要在这条线向卖场鞠躬微笑，说明他完成工作才可以走，这条线是一个标志，就是说我走过这条线是去上岗提供服务，退出这条线说明我的工作完成了。后区也有这条线，我们也参观了后面的区域，出门的时候也有这条线，相当于提醒的作用，有一个镜子，可以通过镜子检查一下，通过这里就可以出去了。所以，在这个卖场你看到所有服务人员的精神状态都非常好，服务意识也都非常强，这给员工培训也都有关系。
&&& 员工餐厅，这个商业项目里面跟运营管理有关，他们对自己员工的待遇各方面都照顾的很好，员工餐厅整体环境也很好，楼层也很好，不是塞到地下室，员工餐厅也有天光进来，就餐区域虽然是自助的形式，但是也非常干净，非常舒适。他们也有图书室，可以看报纸、杂志。他们有一个品牌咖啡，在韩国当地很有名的一个咖啡，员工在这里喝咖啡有3折的优惠，相当于是公司给补贴的，包括你可以带朋友家人来这里喝都是一样的待遇。
&&& 还有一些细节，比如说室外不可避免出现地下室的通风设施，这个做了比较好的装饰和设计，包括一些灯光，不会简单的漏出来一个很难看的东西，因为这些东西是功能设施，是必须要有的东西，我们要事先考虑它的存在，做一个很好的设计。这个外立面的石材百叶的重要作用是空调新风的取风口，大家看到很多高层建筑上都会有百叶，包括CCTV都有竖条的矩形的零乱布置的百叶，这本身作为建筑来说它是功能的需求，怎么能跟外立面设计更好的结合起来，成为外立面设计的一部分，而不是一个附加的，不是一个像膏药一样贴上去的东西，这是让我觉得受益匪浅的启示。外立面的广告位的设计也有一些细节，除了有品牌以外，还告诉了你楼层，非常清晰简单明了有组织。一开始第一眼看到的时候就觉得很舒服，也不会外立面形成很大的侵占，也不会很花哨，信息又很清晰。现在看到的一些项目在这些方面做的也越来越好，不会随便就把很大的巨幅的图案性的广告在外立面随便贴，把外立面贴的跟建筑围挡一样，而是在外立面上有机的结合，因为这些是应该有的东西，应该传递的信息和推广的东西，只是它需要有一个有机的组织和更友好，更人性化的散布这些信息，让大家既得到这些信息，又对整个环境建筑各方面是一个补充完善的作用，而不是一个矛盾的关系。我觉得这个做的就非常简单清晰明了，不同的品牌在哪个楼层。现在的指示标识也趋向这种做法，不像以前一层就是化妆品，现在很多一层有哪些品牌都做上了，这样指示的会更清楚。
&&& 指示标识比我们通常看到的会多一个元素，它有多少米，会告诉你从这个店去这个店，他在四层，从现在这个位置到那里需要270米，你要从哪个门进，这会增加很多工作量，这个牌子设置在每个地方数值都不一样，但是带来的便捷性就会很强。
&&& 室内的中庭很有意思，这样看不太注意，其实这个柱子是斜的，在这儿这个地方非常宽敞，大明亮，防火卷帘是直的，柱子的边儿是斜的，这个作用是什么呢？后来我研究了一下，当这个柱子斜下去的话可以加强透视，可以使空间显得更高更大，本来是直的，因为三点透视，你越往上看透视就会越窄，故意做的斜了一下，其实是把透视加强了。
&&& 吊顶里面用的机电设备也相对比较统一，用圆形的全部都是圆形的，没有出现其他的，因为很多东西类别很多，烟感、报警、监视都会有，但是形式都相对比较统一，不像有的时候灯是圆的，检修孔是方的，风口是长的，那样就会非常的杂乱。
&&& LED屏这些位置也是事先预留的，如果往上加是没有办法做屏的，而且也要跟机电做联系，这些广告位都是要事先做的。还有商场整个导购系统，越来越高科技，这个最大的特点是在于你的车开进商场的时候，有一个扫描系统会记下你的车牌号，也就是当你要开车离开的时候，你通过这里可以知道你的车停在什么位置，这个是比较先进，而且他们用了一段时间后反映是非常有用的，因为很多时候大家停完车就去买东西，有经验的人会特别关注自己停在哪个颜色区域，哪个柱子哪个号上，但是很多没有经验的人不会注意，逛完出来会满世界找车，所以他们提供了一个服务，你的车进入地下车库之前你的车牌已经记录了，你通过刷一下那个卡就可以找到你的车停在什么位置。
&&& 这个做的更卡通，像一个游戏机，是三维的，也是一个导购，可以告诉你要去哪里，什么店在什么地方，这上面已经把店的LOGO做的更加清晰，我还特别试了一下，会告诉你从这个点开始走，需要走400米，需要步行7分钟可以到达那个地方。我给大家看的一些设计是比较有意思的，这个电梯你站在前面怎么知道它是往下走还是往上走呢？这个电梯两个灯是嵌在门框里面的，下面这个灯亮的时候，就是下行，如果上面那个灯亮说明是上行。
&&& 新加坡现在看到一个新的电梯，上面的灯分红色和绿色，红色代表下行，绿色代表上行，这样更加形象化，更加直观的传递一些信息，不需要你转来转去看电梯是上行还是下行，而且这些设计会增加趣味性和独特性，使整个地方或者这个场所与众不同，有不同的地方就比较容易被记住。
&&& 这是一个不常见的设施，这是一个逃生的设施，这个窗户是可以打开的，是临时逃生的设施。这个盒子里面有一个绳子，这个绳子是扣在刚才的刚架上，你就可以从窗户逃生了。这个设施在韩国也很普遍，这个是在商场里的，后来我发现在酒店里也有，在酒店的窗户边上也有预埋在里面的铁架的环，旁边有这么一个包，如果出现紧急情况可以通过这个从窗户相对比较安全的逃生。
&&& 这也是一个标识，不仅指出了出口的方向，还指出了门的编号，基本上可以定位你从哪个门出去了，去卫生间的话会告诉你从这个点去卫生间需要多少米，不需要你还要拐呀拐，走很久还没有找到。
&&& 这个地下车库的柱子上的图案都不一样，这样做其实很复杂，本来图一面的颜色也可以解决分区分色的问题，或者可以把所有的柱子四面都图成一个颜色，这样也很简单。但是现在做的每一面涂的都不一样，我觉得有几种可能性：一是有比较明确的方向感，比如说你开车是沿着这个方向来的，有方向的导示作用，除了你知道你的号码和停车的颜色区域以外，还有方向；二是因为柱子是白色的，我觉得其实有的时候停车的时候这条线不太容易看到，如果有这两个倒车入库的时候会有更加清晰的指导作用。整个地下车库非常干净、明亮，所有该有的信息非常清晰，环境也看上去比较舒适、友好，车库通常在设计的过程中，环境的舒适度通常会被忽略，至少它的重要级没有像上面那些公共空间那么重要，其实事实上大多数人开车，家庭的主要赚钱的那个通常是开车去地下车库的人，把孩子、老婆放在上面下车去买东西了，我们在设计的时候其实应该照顾在家里赚钱的人的感受，所以地下车库反而是这些人员的主要会接触的环境，所以也应该设计一个更加舒适宜人的环境。
&&& 大家有没有问题？
&&& 能不能挑一个项目给我们讲一讲主要的设计思路和理念？
&& 这次在天津塘沽远洋城的一个项目，这个项目历时时间非常长，为什么放在这里作为第一个项目来说是因为这个项目经历了很多波折，这个波折也说明了我刚才说到的几点原则问题，显示出为什么那么的波折。本身这个项目整体定位标杆很高，整个区域都是远洋城，应该也有几百万平米的住宅项目，商业项目是整个这个区域中最核心的商业综合体，总体面积在46000平米左右，当时的标杆也是要非常高端，定了很高的目标。在刚刚开始接手这个项目的时候，而且还是一个竞标的项目，当时是招标的，由美国、日本几家设计公司一块儿大家设计竞赛的结果，竞赛做了一段时间，当初我们做的时候有一部分是住宅，有一部分是商业，这个不仔细说了。这是第一轮，当时投标的方案，这些都是住宅，前面这部分是商业。后来整体中标以后做了商业的外立面设计，这是第一轮的效果（PPT）。
&&& 当时商业的配比不同楼层的业态分布和面积比（PPT）。 这个项目开始的时候是2010年4月，我们得到了商业部分的设计委托，设计任务为自持型社区购物中心，地上4层，地下2层，无商业策划定位及招商计划，我们的甲方管理团队是原来长期管理和做住宅项目的，整个团队从来没有做国商业项目，但是在这个地块里有一个商业项目，到这个阶段必须要做了。所以，开始做的时候没有这个一是要有商业策划定位和招商计划，他们觉得任务是负责要把这个房子盖起来，就像盖住宅，盖完了怎么销售，商业这部分也要先盖起来，再看公司怎么安排管理这个物业。临时只确定了超市、冰场、影院三大主力店，并且做了很大的推广和公布，这样的推广对他周边的住宅销售是非常有利的。但是外立面设计我们也做了很多轮调整，但是只限于空壳子的形式。在没有商业策划和定位的情况下，整体上类别是属于整体自持型的购物中心的设计要求，所以在这个要求的情况下，我们做了第一轮的平面设计，这个平面设计很简单，因为他们的要求要很大气，空间要大，中庭要做的大，看上去很气派，所以当时我们做了很简单的单动线，中间有一排中庭，主要的入口有比较大的中庭，这边是主力店，当时要定的主力店这个区域会有一个百货，在端部有一个大主力店，这里会有银行，这些都是假想，两端会有大主力店、次主力店，中间是小的零售店铺，简单的单动线有一个大的中庭，把整个串联起来，整个动线组织非常简单。这个项目另外一个特点是，它的进深很小，因为完成用地以后，这个进深属于比较小的，所以相对做平面布局是比较容易的。如果进深大的话，就会出现所谓单动线，如果平面布局相对简单的话，这样的平面布局是比较保险常用的做法，我们在空间上再做一些局部重点的处理，比如说中庭做一些视觉的焦点。二层是百货，三层是冰场，他主要靠冰场做一个拉动，在冰场的周围做一些餐饮，四层、五层是影院。
&&& 这个项目按照这个思路实施做下去比较简单，因为空间布局各方面都比较简单，他们也没有提出策划定位的要求，以及对于得房率的明确要求，我们做的切铺的方式也是最普通的，一般的适用面和可变通性都比较大。
&&& 在2010年12月份，业主就决定聘请商业策划公司对整个项目进行商业策划定位，整个项目就停了。可能他们的高层意识到这个问题，同时也是2010年底的时候也是商业地产开始重视的时候，他们的高层也开始决定设立专门的商业地产的管理部门，考虑到应该有商业策划公司对项目进行前期的策划定位的情况下再来做这个项目的规划建筑设计。所以，这个项目就停了一段时间，停了一段时间以后，请了一家商业策划公司对整个项目进行了策划。策划的重大变化就是，整个方案出现了租售比，就是说他的建议有56%的面积是销售，44%的面积是自持。当然，这个策划案也不是策划公司自己想出来的，其实也跟他们领导沟通情况下的考虑，前期的考虑是这么一个商业项目全部投入建设，并且自持的话对资金要求很高，所以从管理层的角度来说希望卖掉一部分，自持一部分，其实最好是全部卖掉，但是为什么不能全部卖掉了，因为广告、宣传全部放出去，他要有冰场、超市、影院，这部分是没法卖的，所以就出现了这样一个策划方案，出现了有租售的情况，有50%是销售，有44%是自持。有了三大主力店，超市、冰场、影院的面积要求。2011年6月份项目重新启动，设计任务改为以销售为主，部分自持商业购物街。改的另外一个原因是不可能做成一个购物中心的概念，因为有大量的面积需要销售，销售的情况下，集中空调以及将来的分户管理都会有问题，另外一方面有成本控制的考虑，所以就变成了购物街，所以售卖的部分是以购物街的形式存在，每个店都是分体空调，只有自持的部分才有一些中央空调是室内的，同时为了降低成本，把原来地下2层改成了地下1层。到目前为止车位没法满足规划要求，所以还得被迫做，目前规划正在争取当中，虽然施工图已经做完了，但是因为去报的时候，车位数还是报不过，就会有这个问题。策划公司意见为多条动线的小街铺，便于销售。原来定位为部分销售和部分自持的情况下，策划公司给了这个意见，给的这个意见是多条动线小街铺，就是我刚才说的最后那种形式，非常密集的没有什么空间可言的小型的零售店铺的形式来做这个。还举了一些在天津其他地方的案例，阳光诺卡商业街、御龙湾商业街。这种作为投资型卖掉没有问题，但是没有什么空间和品质可言，他们当时这样策划的情况下，我们是比较反对的，觉得这样的东西放在这个大型的社区里面整体的购物环境和品质都会很差，所以最后还是做了一些调整，这是调整以后的方案。我们根据他的策划意见，从建筑设计角度做了一些方案的优化。地下1层所有的停车位全部变成机械停车，其实还是不能满足停车位的需求，地面也做了一些停车，希望通过一些设计做到规划的要求。它外形没有什么变化，因为本身规划条件的限制就是这样，但是平面布局已经做了很大的调整，红色的部分基本上都是售卖型的店铺，很大的差别是它不再是一个购物中心的概念，所有都是向外开门的，这些店铺卖掉，门都是沿街外开了，里面的是在里面转。超市的外租区在一层，这部分是自持的部分，将来绿色区域是自持，二层、三层是超市，白色的是切成小铺，中间是街，都是露天的没有顶的。我们认为这样的形式不太好，因为很多条动线，基本上是一个小商品市场的布局了。
&&& 我觉得如果完全按照刚才那套做不太理想，同时甲方的领导虽然一部分物业要卖掉，一部分自持，但是也不能把品质和档次做的太低，因为对整个区域的形象和销售，以及企业本身的品牌都不利。所以，还是要求我们做一些空间各方面的调整，保证租售比不变的情况下，对整个建筑空间重新规划提出更好的建议和要求，不要全部用小商品市场的方式解决这个问题。所以，我们另外排了三个方案做比较：一是相对比较整体的空间；二是室外街比较碎的；三是有完全独立的相当于小楼的设计，还有联排布局。做了不同的三套效果图，初步的结果确定了方案三，就是做一些联排的，造型和体块都得到认可。
&&& 大家看到不同的颜色，蓝色、紫色、浅绿色、粉红色是我们提供的不同的机电预留条件，蓝色的部分全部都是餐饮条件，所谓餐饮条件就是有煤气、上下水、隔油池、排烟，粉红色是作为普通店铺可以用，紫色是中间有上下水，也就是机电预留条件不一样，粉色只是普通的店铺，蓝色是按照重餐的调整预留的，中间还有轻餐条件的预留。不同店铺的分割有不同的预留条件，将来的售价也会不一样。二层是超市，有自动扶梯，沿着城市主要街道的有一拖三全部连在一起的，这样最大的好处就是在里面形成的还是单动线，里面二层、三层也可以走到里面，但是主要的入口是在一层。三层是哑铃式，两端是主力店、此主力店；四层是冰场，周围有一些餐饮。
&&& 这个规划要求要有500多个车位，我们全部做了机械停车的情况下，因为砍掉了一层，原来计划做地下2层，后来只做地下1层，原来的车位是按照2层报规的，造成后来的设计全部产生机械停车位，但是实际上机械停车是完全没有办法满足商业项目需求的。因为商业项目运转率很大，而且需要停车的频率很大，实际上如果要做车库是不可行的，只是说前期不会建停车库，因为前期对停车的要求可能不会那么高，但是后期这个项目长期来说停车位还是一个问题。
&&& 另外一个难点因为都是销售型店铺，所以空调机位都是单体空调，所有单体空调就有一个很大的问题需要解决，牵扯到每一个小店铺都会有室外的空调机外，这些室外机比较找地方放，又不能影响外立面整体的效果。所以，关于个问题也专门做了一些考虑，想了一些解决方案，比如说沿着内街的室外部分，所有的室外机是做在吊顶的上面，有很多格栅的部分就是是放室外机的，冷凝水管都收集了集中排放。在外立面设计的时候考虑了侧面的百叶，靠外立面的凹凸关系把室外机放在凹进去的部分，预留了空调百叶，在外立面上肯定看不到这些空调室外机。
&&& 层高对于商业来说，小店铺，一般正常的层高应该是比较合理的，一层是6米，上面每一层是5.4米，到四层有一些比较小的店，控制在5.1米，这个是相对比较合理或者常用的层高的要求。因为6米层高的情况下，应该差不多可以达到4&4.2米的室内净高，5.4米的情况下就减少道路1.8&1.9米，减到2米很保守的，这样就可以达到3.5&3.6的净高，这基本上符合商业空间的要求的。
&&& 这个有屋顶花园的利用，但是目前做的比较简单，这个做的主要目的不是用做给人活动，不是纯粹给商业用的，这里面是解决第五立面的问题，因为周边是围了很多的高层住宅，所以我们做了比较图案化的立面，屋顶花园铺地的设计，也可以上人，但是园林的东西一方面是气候的原因，可利用的时间不是很长，再一个也是成本的考虑，不会像我们设计的这么丰富，但是会做一些。
&&& 这个案例总结：策划定位主力店招商必须先行，否则设计只是海市蜃楼；技术条件充足预留，以便将来业态的灵活调整；消防规范及要求应重点关注，是否加盖对消防机电设施配置及造价影响。天津的空气条件不是非常好，露天不如加盖室内的条件好，但是加盖的成本又会非常高，所以最终还是没有加盖。
&&& 商业地产设计的前景和趋势：
&&& 商场最早大家都是在街区型的方式里面购物，到了19世纪因为有了大空间的发展，出现了可以实现的大空间以及随后出现的自动扶梯技术的发展，使得多层大空间的商业购物中心在技术上成为可能。我们展望未来的商业，会是什么样的发展趋势呢？尤其是现在E时代的到来，往购已经逐渐渗透到人们的生活当中，买东西在网上买非常方便，甚至在网络上可以通过虚拟的商场购物，有很多虚拟的空间在你挑选商品方面是非常便捷的，考虑在未来，现实生活中的购物型的商场会不会消失？我们分析了一下，其实人永远是需要这种面对面的交流需求，就像咖啡厅一样，它其实提供的是大家可以交流的空间和环境，所以我们要做的是能够有更多的创新的造型，创新的空间，创新的体验来满足这种交流的需求。当你有空间的体验，又能满足交流体验的话，商业综合体的形式还是有存在的必要性的。所以，对于商业地产的设计来说，商业策划应该根据科学性和前瞻性，商业的配置会更加复合化和娱乐化，商业空间要更加魅力化和人性化，而且街道化也在悄悄改变人们购物逛街的休闲方式，总的来说更多的是要给人的体验，满足交流的需求，而不仅仅是买东西满足生活的需求。
&&& 在整个产业链上的各个环节，理念上的更新，专业化和职业化非常重要，因为这个行业真的是产业链的各个环节，作为设计来说只是一个环节，是很物质的一个环节，不是前期的定位环节，只有所有的环节大家的观念都是比较新的，得到了更新，所有的从业人员都非常专业化、职业化，整个商业地产的发展才会比较成熟和先进。
&&& 下面给大家看几个比较新的项目，目前来说在商业地产的设计领域全新的理念，和我们平时看到的项目不太一样，可以给大家一些开拓性的视野，未来在设计领域可以怎么样做到更新，更有创造性。
&&& 韩国&天安：这个项目是一个百货公司，外立面上没有任何的广告位了，除了一层通透性那部分，是靠整个造型和光影的变化，夜间是整个LED屏，成为整个项目大的名片和广告。室内会给你不一样的空间感受，会吸引你去感受在这里是什么样的购物体验。
&&& 伊斯坦布尔，一个比较新的商业购物街的形式，一种抛曲线的变化，整个空间非常的不一样，栏杆有很大的斜度。
&&& 澳大利亚&墨尔本，这个外立面成为一个商场的标志，这个商场很特别。
&&& 英国&伦敦，这里用了很多玻璃镜面的设计，反射非常强，非常现代和工业化。
&&& 瑞士，这个有点儿像游乐场，把梁柱打破了原来常见的形式。
&&& 以上是我这次讲课的全部内容。谢谢大家！我所有的内容都是很开放的，希望在将来的时间中能够不断地深化、修正、补充
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