十天内免登录
高考与房价的关系：预测房价拐点将在2017年到2018年
2015年的高考即将到来，今年高考报名人数达942万，与去年相比增加了3万人，与高峰期2008年高考人数相比，减少108万人。从2008年高考人数达到最高值1050万人之后，高考人数逐年下降。咋看之下，房价和高考似乎没有啥关系，怎么可能从高考人数可以预测房价走势呢？下面我们就对这其中的神秘关系进行分析，看看两者之间存在着什么关联。高考人数与中国人口生育高峰1949年以来，我国出现过三次生育高峰：第一次是20世50年代，第二次是在年，第三次是在年。目前参与高考考生年龄大体在年出生的，已经不再生育高峰期内，无怪乎高考人数不断下降。结合中国历年出生人口数据可以分析，接下来几年，高考人数还将继续减少。看懂人口就看懂房地产人口因素影响房价房地产业内有这样一句俗话——“看懂人口也就看懂了房地产”。这一说法很大程度上反映了人口对房地产的影响。世界上由于人口因素影响楼市的最典型例子是美国，美国的房地产市场曾伴随着人口的增减出现过明显的周期性特征。战后美国房地产出现过三次明显的繁荣期：第一次出现在年，第二次出现在年，第三次出现在年，这三个时期间隔都在18－20年左右，都是上次生育高峰期导致增量人口相继进入城市，从而加大市场需求所致。这种情况在我国也已有所表现，1998年以来国内房地产市场的快速发展在很大程度上与我国第二次生育高峰期进入消费期密切相关。所以可以想像，当我国第三次生育高峰人群成熟后，伴随着我国城市建设进程的加快，势必会有越来越多的人群涌入城市，其对房地产市场需求的推动作用也将不可小视。 这些人会对就业、婚育、房产等社会基本需求产生深远的影响。从高考人数预测未来房价走势
从年，我国高考人数快速攀升，到2008年达到1050后开始下降，虽然2008年人数开始下降，但是大幅下降是从2009年开始的，同时也该认识到，虽然高考人数开始下降，但是每年高考人数依然维持在900万人以上。以中国高考学生平均年龄18岁计算，平均4年大学时间，平均3-5年的毕业工作结婚和财富积累时间。初次买房的大致应该是27岁(18 + 4 + 5 = 27岁)！那么选取1996年至2009年高考人数为分析样本，可以大体估算未来房价的拐点出现在何处。如果以2008年考生人数拐点年份开始计算，毕业五年后买房在2017年；如果以2009年考生人数拐点年份开始计算，毕业五年后买房在2018年。由以上分析可知，未来房价拐点将会在2017年到2018年。从高考人数预测未来房价走势，只是从一个侧面去看待房价，并不能真实地反应未来房价走势，影响房价的因素有很多，比如供需关系、国家宏观调控、信贷政策、投机因素等。
本文来源：和讯网
关键词阅读
48小时评论排行
文明上网，登录发贴
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明网易立场。
1江北 14500
2江宁 14800
3浦口 17000
4周边 5800
5江宁 14000
6浦口 12000
7河西 22000
8六合 6500
9河西 25000
10浦口 15500
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈谢国忠：未来房价暴跌50% 中国楼市在2017年触底
是中国目前少有的、不为人左右的、敢说实话的经济学家“房价未来跌50%属正常”。对于2014年的楼市与股市，谢国忠在接受媒体采访时依旧坚持着泡沫理论。他的文章里很多时候充斥着“石油泡沫”“地产泡沫”以及“股市泡沫”等类似词语，因而被人们戏称为“泡沫先生”。　　逃不掉的泡沫　 　一直以来，中国房地产市场就围绕着泡沫争论不休。谢国忠曾称，房地产已经成了用来投资的商品，购买者追求收益，不断抬高房价，就像一个“击鼓传花”的游戏。只要存在投机心理和投机需求，楼市的泡沫就会一直被吹大。中国房地产市场正在经历一场价格泡沫，价格调整是必要的。虽然经过政府调控，把投机推高房价的最高点可能是削掉了一部分，但只是减轻了泡沫破裂会造成的调整之痛。如果政府不干预，房价的确还可以继续上涨，但只要是泡沫，就会有破裂的那一天。 　　他对“房价未来跌50%属正常”的预测再次引起了市场关注。“大家应该注意到一个很奇怪的现象，就是全球房地产市场都在暴跌，唯独中国的房地产市场还处于牛市中。事实上，未来国内的房价下跌50%都很正常。”谢国忠说。　　“我原来认为是在2012年，2014年年初我改变了我的预测，当时认为 2014年下半年将开始下跌，但这个下跌不是一步到位的，先期先下跌20%～30%，之后可能会有反复，到2014年会出现房价下跌50%。”谢国忠称。 　 　他对国内楼市供求关系进行分析说明。在他看来，目前国内的存量房高达160亿平方米、开发商囤地30亿平方米、政府也握有40亿平方米的土地储备， 即便今后城市人口总数到10亿也完全可以满足需要。因此，楼价高企其实都是货币吹出来的。只有当开发商把楼价降到首次购房者有能力购房的时候，才能消化如 此之多的存量房，这就意味着楼价要大幅下调。　　不过，他预测房价在2017年触底，“房价2012年下跌，2013年出现明显反弹，2014年将是又一轮下跌，之后又会有一轮反弹，但反弹幅度将远小于2013年。其后还会有一轮下跌，市场将最终在2017年或2018年触底。”　　预见到了陷阱　　“经济学家就是这样，一旦你预测了，就一定要坚持，肯定会等到你的预测实现的那一天。”谢国忠曾经这样自我调侃。　　他从1997年加入摩根士丹利任亚太区经济学家到现在的玫瑰石顾问公司任首席经济学家。这十几年来，世界经济发生了很多重大事件，诸如1997年亚洲金融危机、2000年左右互联网泡沫破灭以及2008年世界金融危机等。　 　谢国忠得到客户的广泛认可源自他在1997年亚洲金融危机爆发之前就预见到了陷阱。1997年7月，亚洲金融风暴席卷泰国，泰铢贬值。不久之后，这 场风暴不断扩大至马来西亚、新加坡、日本和韩国等地。而此前，他已看到“亚洲经济有巨大的结构性问题”，这使他在亚洲金融危机到来之前就作出了比较准确的 判断。　　实际上，1997年年初，当印尼的贸易顺差仍然很高，出口增加20%多，财政也平衡的时候，谢国忠就曾发表报告说印尼的经济会崩溃。“我懂得印尼经 济里最大的问题是腐败。”谢国忠解释称，印尼的财富是虚的，里面其实都被掏空了。等到外国人不愿意把钱放进去的时候，空架子就会倒下。　　坚定的唱空言论　　2004年10月谢国忠发表了《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》一文之后，就开启了他近十年的“唱空中国两市之旅”。“十年如一日”地坚持认为中国房地产存在“严重泡沫”，甚至不断给出房价跌幅。　 　十年来，谢国忠屡屡抛出“涉房”“涉股”言论30余次，成为了名副其实的“空军一号”。仅仅2014年一年，谢国忠对楼市就有过三次预测。2014 年11月，他表示：“大家应该注意到一个很奇怪的现象，就是全球房地产市场都在暴跌，唯独中国的房地产市场还处于牛市中。事实上，未来国内的房价下跌50%都很正常。”　　2014年8月他坚信房地产市场将一轮一轮缓慢下行，中国房价会下跌百分之几十，而且房价将会在2017年触底。不仅如此，他还声称中国进入了一个比较长期的房地产熊市，中国未来5年内，房价绝对不会涨。　　2014年5月谢国忠预测年底房价下跌25%，三年内的跌幅将达40%至50%。实际上早在2009年，谢国忠就表示过“2012年中国楼市终将破灭”。此后到2010年，他先后10次表示了“中国房地产已进入熊市，未来五年大城市房价跌一半”。　 　2011年谢国忠给出房价具体下跌幅度就在25%，三年内会继续同样跌幅。同时，他预测2012年是中国房地产的拐点。时至今日，中国楼市并没有如谢国忠预期的一样惨淡，很多人可能也感觉谢国忠的危言耸听。然而，当这位“屡败屡战”的预言家一次又一次地被推上风口浪尖时，可能他的初衷仅是让市场不忘 背后泡沫风险。
广东广州股友
姓谢的，你家房子卖了没有？
谢老师，你是不是还没买房子，持币待购？是不是还在等着国内的房子跌至最低谷状态时，然后进行新一轮的炒作····
评论该主题
作者：您目前是匿名发表 &
作者：，欢迎留言
热门港股吧1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、
意见反馈回到顶部福州房价过2017年会降价到6000元左右一平米，这是真的吗？_福州90后吧_百度贴吧
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&签到排名：今日本吧第个签到，本吧因你更精彩，明天继续来努力！
本吧签到人数：0可签7级以上的吧50个
本月漏签0次！成为超级会员，赠送8张补签卡连续签到：天&&累计签到：天超级会员单次开通12个月以上，赠送连续签到卡3张
关注：23,778贴子：
福州房价过2017年会降价到6000元左右一平米，这是真的吗？
听说国家有新政要下来，福州房价过2017年会降价到6000元左右一平米，这是真的吗？大家有没有听说相关消息？
你在哪里看的，听谁说。应该不靠谱吧。
咋可能，房价要跌也是从上街那一带开始跌，福州市区这跌不了
假的；，卖不出去也不会降价，这两年会倒掉一些建筑公司但价格不会低的那么离谱
内&&容:使用签名档&&
保存至快速回贴
为兴趣而生，贴吧更懂你。&或游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
财政部前官员：房产税立法最早在2017年
&&中央提出到2016年要完成相关的基本工作，但从目前的进度来看，还没有把税立法的第一版内容交给社会去调研。因此最乐观估计，房产税立法最早在2017年提交到全国两会讨论。&&财政部财政科学研究所前所长贾康在“博鳌21世纪房地产第15届年会”接受21世纪经济报道记者采访时表示，当前，房地产成交量和成交价格出现了明显回暖迹象。在经济下行的背景下，房地产不可避免要进行调整。但从目前情况看，房地产有把握实现软着陆。&&另外，贾康也注意到，房地产税的进展并不顺利。中央提出到2016年要完成相关的基本工作，但从目前的进度来看，还没有把房地产税立法的第一版内容交给社会去调研讨论。因此最乐观估计，房产税立法最早在2017年提交到全国两会讨论。??建议继续取消限购&&贾康认为，整个房地产正处于探底回暖的过程。&&“近乎崩盘的温州楼市已企稳了，2014年下半年温州房价从高点接近6万元/平米落到2.2万元/平米，现在终于企稳，这是一个好现象。而一线城市的情况更好，比如北京，成交量正在放大，地王也不断出现，回暖过程还在继续。市场基本上没有肆无忌惮的疯炒。其中，深圳的回暖速度可能猛一些。但从大面上看，一线城市情况不代表全局，未来半年到一年内，各城市陆续完成调整是大概率事件。”&&贾康据此得出的结论是，去年年初以来房地产市场变化的主题词应该是“调整”与“分化”，绝对不是有些人说的中国房地产进入崩盘的过程，或是整个房地产景气(如果以成交均价表现的房价而言)出现一去不回的根本性拐点。&&贾康认为，从一线城市到三四线城市，现在没有人担心炒房和房价疯涨的问题，更多的是关注它怎么继续演变。这种调整如果掌握好，就是挤出与消化泡沫，使全社会认知到房地产是波动的市场，在波动中应让市场机制发挥应有作用。&&贾康建议，新阶段到来之后，政府完全有必要进行适应性调整。比如，继续取消住房限购。他说，当年有关部门曾表示，“限购是不得已的权宜之计”。既然是权宜之计，如今其所对应的特殊必要性不存在了，可以退出，也应当退出。取消了限购也不会出现泡沫化，只会是使市场更好起作用。贾康认为，北京需要治理大城市病，而三亚需要打造成真正的国际旅游城市，除了北京和三亚以外，其他城市取消限购是合适的。??房地产税时间表不乐观&&贾康是房地产税的热情推动者。但他注意到，此前财政部提出的说法是要对房地产税“加快立法”，但最近在有关部门的报告中，这一说法变成“配合立法”。贾康分析，这可能是考虑到，经济下行以及楼市下行的因素，因此有意弱化房地产税出台带来的压力，给房地产市场回稳留下更多时间。&&贾康表示，从目前的进度来看，中央提出到2016年要完成相关的基本工作，但目前还没有把房地产税立法的第一版内容交给社会去调研讨论，第一步的工作最少需要1年，因此最乐观的预计房产税立法最早在2017年提交到全国两会讨论。&&贾康认为，征收房地产税的说法，在调控房地产过程中也起到了一定的舆论引导作用。此前，随着房地产税的舆论不断传出，一些多套房拥有者不乏抛售现象。这对增加市场供应量起到了积极作用。&&贾康认为，一旦房地产税立法获得通过，其作为一个地方税种在不同城市的表现也会不一样。房地产税的税率会有一定的浮动空间，预留给地方政府去调整。不同的城市也可能根据自己的实际情况决定具体推行的时间。不过，房地产税完成立法之后，与之前的重庆上海房产税试点有根本不同，房地产税的推出，会伴随着营改增等房地产全链条的税收调整而进行，其基本思路是降低从到交易环节的中间直接税，增加持有税，并会合并城市土地占用税等。房地产税还有助于促进地方税收的透明化。&&贾康对于购房者的建议是，买房投资尚有一定的操作空间，但闭着眼睛随便买房都能挣钱的时代不可能回来了。&&&声明：本文为许昌新浪乐居转载新闻，意在传播更多许昌房地产相关信息。本文仅代表作者个人观点，不代表新浪乐居官方观点。其原创性及文中陈述文字和内容未经本站证实，仅供读者参考。&&& 新浪乐居购房交流2QQ群： 众人拾柴火焰高，分享购房经验、咨询购房疑问，欢迎加入！&&& 新浪乐居购房交流3QQ群： 更多买房资讯、购房交流、买房跟团走，省钱、省心、省力！&&& 新浪乐居专业购房服务QQ：110 374 1188 随时接收你的咨询，7*24小时在线服务！　　
关键词：&&
市场动态相关的智库下载
市场动态相关的社区论坛
我要说两句
您好，请登录后进行评论。点击
文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。小浏览原图马光远　　2014,微妙的一年　　马光远　　经济学家,经济学博士,产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任,中央电视台财经频道评论员。　　2014年究竟怎么去描述,可用一个词是:微妙。　　为什么讲微妙?因为用其他任何的词去描述很难,的风险跟中国经济的机遇是实实在在存在。　　长周期视角看2014　　2014年开局以后,每一个数据、指标往上走的时候,我们就非常担心。从2008年到现在,经过五年全球金融危机以后,目前全球经济的逻辑已经非常清楚,以美国为代表的发达经济体已经基本完成了资产负债表的修复,最起码表面上来看是复苏的道路。发达经济体从开始在整体表现方面超过新兴市场。而在之前六年时间里面,新兴市场对全球经济增长的贡献一直远远大于发达经济体。　　进入2013年第一季度,发达经济体超过了新兴市场。出现了一个很大的逆转,这是一个很大的方向标。从历次的金融危机来说,这既是一个句号,也是一个开始。说句号是指全球整个经济失衡到再平衡的过程,从表面上来看,基本已经完成。说它开始指的是金融危机的最主要的表现,到最后阶段,新兴市场肯定要出问题。以新兴市场陷入危机作为金融危机最终的结点。除了中国目前由于有巨额的,在整个货币市场、外汇市场没有出问题,大量的新兴市场从2013年已经陷入危机。　　在这个历史节点,对中国来讲,事实上又回到2008年。当时出现金融危机的时候,国内也是两种声音,第一种声音是中国可以独善其身。另外一种认为谁也不可避免。到了2013年以后,当我们谈到新兴市场出问题的时候,中国会不会出问题,也是两种声音。　　在这种情况下,20 14年究竟怎么走,很微妙。看2014年的中国经济,应该站在一个比较长的视角去看,从一个大周期去看。　　这个周期的节点,一个重要的事件是2013年的十八届。2012年,我讲过一句话,2013年是中国百年历史上最重要的一年。这个会开得怎么样,对中国的未来作出什么样的描绘,决定中国往前走,还是往后走。决定中国未来30年、50年甚至是100年,以及中华民族的伟大复兴。　　第二个大的历史节点也重要,全球经济重心开始东移,这是从全球大周期去看的。经过这一轮金融危机以后,全球经济的重心已经转移到亚洲,亚洲重新成为全球经济第一。这对美国的刺激非常大,美国的全球战略里面,这两年提出要重返亚太。重返亚太的目的是什么?就是为了遏制中国,重新看到了亚洲的重要性。美国主导的T PP谈判,美国在东南亚的一系列举动,在东亚的一系列举动,包括西亚,所作所为的目的只有一个就是提防中国。这不是阴谋,而是阳谋。　　在这种情况下,中国面临很多的政治层面的东西。中国发展的时候,没有特别重视周边的关系。中国发展起来了,但是周边全部是很穷的国家。这样的地缘政治,这种发展意味着中国的发展给它的邻居带来恐惧。美国也看到了这点。所以中国现在搞新丝绸之路经济带,跟整个西亚、中亚搞好关系,主要目的是打破这个包围圈,打破美国对中国的包围。现在的T PP谈判,战略意图非常明显。　　在这种情况下,中国2013年的的改革,我们应对的不仅仅是国内的问题,不仅仅是发展过程中深层的矛盾和问题,更主要的是我们在整个发展过程中内忧外患,整个全球经济的格局,包括地缘政治发生了很大的变化。　　决定全文2万多字,我认为亮点非常多,决心非常大。改革本身回应了大家的呼声,特别是与全文发布的同时还发布了一个讲话,习总关于这个决定的起草说明,这个说明最重要的是两个时间点。第一个是讲改革开放35年以来,中国的面貌如何如何。第二个是讲了小平南巡。中国改革的三个时间,一个是78年,一个是92年,第三个能不能是2013年,这还是一个问号,我们希望是。　　这个内容,我想大家已经耳熟能详,目的是打造中国升级版。要达到的目的是什么?打造中国升级版,实现中国梦。要实现什么,我想是“六化”:社会去行政化、企业去身份化、国家治理制度化、城乡去二元化、司法去地方化、财政立法化。　　这“六化”非常难,每一化都非常难。比如说社会去行政化,这个要完成的不是我们建国以来的使命,也不是改革开放以来30多年的使命,而是要完成中国5000年历史的使命。中国5000年都是以行政为主导,以行政为中心去配置资源的一个社会。三中全会的灵魂提法是“市场在资源配置中起决定作用”,事实上要达到这点非常难。除了多年以来,我们行政行为的基本理念和方式以外,更重要的是怎样去剥夺其中的各种各样的利益。　　现在提出来,总体的改革很好,每个项看上去都有很多的亮点。而且三中全会的改革不仅仅限于经济领域,它包括所有的领域。2万字的内容太少了,60多项大改革,一百多项的小改革,每一项都需要去细化。未来三中全会2万多字的报告,60%的内容得到落实,中国的面貌就会完全不一样。那个时候我们就敢说中华民族伟大复兴的梦想实现了,肯定能实现。改革的举措都很好,但关键是能不能得到落实。　　中国经济步入8%以下的增速周期　　2013年,可以讲完成得还不错,最起码是给大家带来一个比较满意的答卷,整体来讲已经很不容易了。　　看2014年中国经济,除了今年是新一轮改革起始之年外,也要看中国经济的大周期。现在谈到中国经济,两种声音交锋很厉害。最最乐观的经济学家是原来北大的林毅夫,认为中国未来的经济发展还能以8%的速度增长20年。后来稍微变了一下,叫有增长20年的潜力。　　这个周期怎么看?2010年是金融危机应对的第二年,中国经济实现两位数的增长。从2010年开始,经济逐渐下滑,2011年也是下滑。2012年前三个季度下滑,第四个季度反弹。第四个季度反弹的主要原因是推出了“迷你版”的4万亿计划,2013年紧接着又回落。　　这种下滑,究竟是一个长期的趋势还是短期的现象?2010年谈趋势的时候,绝大多数人认为不是趋势,认为是金融危机外部因素导致的结果,如果把外部因素去掉的话,问题不大。当年,我提到中国经济低于8%增长的时候,有人认为是胡说八道。2012年的时候,我看很多人的预期,当然别人也看我的预期。完了以后,一验证,前几年乐观的人都好像很正确。进入2012年以后,非常不正确。所以,2014年的经济增长取决于中国经济增长的大周期,这个大周期是什么?就是中国经济很有可能以后再也没有8%以上的增长。2014年中国经济增长目标没有悬念,还是7.5%。现在中国处于经济换档周期,整个经济潜在的增长率一直在下降。　　从习近平到李克强,2013年的表态都在讲经济减速,他们做了一件非常正确的事情,在2013年刚上任的第一年,可以抵住各种各样的压力,没有过多的经济刺激。　　2013年中央政府做的很多事情,切入点都很好,比如行政审批。比如的,中国目前为止最大的短板仍然是金融,金融不解决,最后不管你的其他实体经济怎么样,在整个国际金融博弈中都要吃大亏。　　对中国来讲,关键是要走正确的路。2013年到最后的年终经济工作会议的时候,对经济增速明显提出不能留下隐患、后患。新的经济周期指的是什么?就是8%以下增速的周期,一定要适应。　　在这种情况下,新的周期里面,美国货币收缩以后对中国的影响。美国退出量化宽松第一是预示着金融危机进入尾期。第二是预示着新兴市场要出问题,第三个是预示着货币收紧。在2014年,全球泛滥的时代基本结束。　　这个转折点意味着新兴市场的借贷成本要大速提升,也意味着全球的流动性流向会发生逆转。以前看到的是美国放钱进入中国、印度,现在是中国和印度的钱流向美国。从大趋势来看,人民币加速升值的历史基本上已经结束了。今年美元肯定升值,这是毫无疑问的。美国资产会越来越值钱,因为美国经济已经复苏,欧洲经济在慢慢复苏,但是新兴市场肯定面临很多的风险,这是一个长周期的事件。　　影子和企业债的风险　　就这个背景来讲,2014年中国经济的基本面就是很缺钱。2013年的钱荒,有人讲是时间节点,事实上是全年都是钱荒。在这种情况下,未来对中国经济来讲可能是一个很大的风险周期。中央的调子列了这几个风险:债务风险、过热等。我认为最大的是两个风险,债务风险要看是什么债,现在我们强调的是政府债。我认为政府债不是最大的风险,政府债可以化解。现在政府想还钱,这是可以还的,因为地还没有卖完。但是最大的风险是企业债,企业债的风险2014年可能会更加严重。现在很多产能过剩的行业,包括行业,负债率非常高,又不赚钱,又大量地贷款,资金成本很高,它在玩什么?它在玩“影子银行”。很多钱拿过来以后,不是去做它自身的产业,而是又拿去玩钱。如果这些钱是产能过剩行业玩,一旦收紧的话,资金链一崩盘,所有问题都会出现。现在我们的债务指标里面,最严重的债务指标是企业债。这是第一个风险。　　第二个是影子银行,哪个领域会出问题,事实上已经出现了,就是信托。它所有的设计,指向的最终面是不赚钱的。以前最好的信托是煤矿、矿产信托。因为这个产业一直往前走,处在一个好的周期,大家都赚钱。现在我们看到的信托风险不是已经披露出来的一两个违约风险,而是已经出现了大面积的实质性违约。还有很多基础设施的信托,当然背后是政府项目的好说。但如果是那些市场化的项目,都有可能会出问题。　　所以影子银行的最大问题是什么?它在资产负债表设计的时候,你看起来好像没有债务,事实上绝大多数都是债务。名义上是股权信托,实际上大部分是你肯定要还钱的。这个风险相当大。　　还有一个房地产的问题。今年房地产也很微妙,现在很多人讲一、二线城市没问题,三、四线会出问题。如果经济逆转的话,可能会出现全面性的问题。当然,我们预期中国房地产到2017年会出问题,那时候产能过剩,房子比人还多。但是2014年很微妙,首先能不能扛过钱紧。现在我们全面收紧房地产方面的信贷。去年12 .2万亿的资金已经创了新高,在经济逆转的情况下,有多少房地产公司可以扛住。1-2月份一线城市已经为房地产开市摇旗呐喊,北京批了好几个高价楼盘来刺激老百姓买房,最高的每平方米9 .5万元。但是去年的时候,为了那个数字好看,4万元以上就不批了,今年全部批,又放了很多地,目的是对抗这个预期的逆转,让大家仍然对整个房地产有信心。　　但是房地产的信心建立在三个方面:从过去十年来看,第一个是货币,负加货币的大量投放,这是导致房价上来的主要原因。2014年会不会?我觉得不会,中国的货币政策跟着美联储走。房地产第一个引擎熄火。第二个引擎,这么多年讲的经济高速增长,经济高速增长主要是靠投资拉动,投资拉动20%是靠房地产。现在大家去看房地产,2013年的房地产非常好,房地产投资增速也没有超过20%。按照我们的预期,正常的房地产投资10 %就能够避免产能过剩,超过20%是非常吓人的,现在仍然是高位运行。经济增长下滑,房地产投资增速不可能太高。第三点是需求,这个需求的原因来源于两个需求:一个是住房需求。中国的人均居住面积,考虑到商品房、福利房、小产权房,加起来算一下,最起码超过40平方米。40平方米超过日本、法国、德国的人均居住面积。　　按照房地产的基本规律,人均超过35平方米,房地产就要熄火,我们现在是40平方米。现在很多人说一旦不动产推进,房地产信息联网了,房价就要大降,背后的逻辑是房子够了,只是我们不知道信息。目前来讲,房子的严重供给不足已经结束。　　在这种情况下,今年如果经济减速,再加上整个住房的需求,供需基本平衡,意味着房地产的三大引擎要画上句号。　　今年很微妙,但是总体来讲,如果改革的决心很坚定,我们能够妥善处理各种问题,中国的未来就没有问题,不仅没有大问题,小问题也是可以解决的。　　中国下一个真正的增长点仍然在人口,人口如果不增长,就会陷入日本的麻烦。从2010年开始,中国的劳动力人口已经开始下降,中国劳动力人口已经低于印度。从长期来看,这是最大的隐忧。 　　　　相信人们对于1997年下半年爆发的亚洲金融风暴带给香港楼市灾难性的后果记忆犹新:房价猛烈下跌,大量中介代理行关门,港人所购房产成为负资产的比例激增,惨况持续数年,房价竟然跌去60%,哀鸿遍野。最后导致社会不稳,出现大规模示威游行,特首被迫换马。 　　但很少有人研究那次香港房灾对内地房地产市场的影响。客观地说,当时由于内地的经济相对封闭,金融大鳄们无法像在东南亚国家和地区那样兴风作浪。因而亚洲金融风暴对内地经济、房地产的影响相当有限。加上1998年内地取消福利房分房,购买商品房的市场大爆发,房地产步入了长达十多年的大牛市。香港房灾在大多数人看来如同隔岸观火。　　其实,这个表象掩盖了一个事实:香港的房灾对内地的局部地区同样带来了近乎灾难性的影响,这就是毗邻港澳的深圳、广州地区。深广房地产市场在1997年至2004年数年间,一直与全国内地市场不同步:全国房价稳步上涨,而深广房价则是随着香港房价的下跌而不断地向下调整,寻求支撑。当香港房价从最高点跌至谷底、跌去60%之时,深广房价整体跌幅高达50%左右。以广州五羊新城著名的“八景”高尚社区为例,房价从万元跌至四五千元。　　近期,香港房地产市场负面新闻频繁不断:屯门两幅住宅地块标价以每平方英尺2000余港元的低价售出,创下该地块十几年以来的最低价;元朗一楼盘最近一期的报价是每平方英尺约9200港元,而去年3月该楼盘的开盘价则高达每平方英尺1.71万港元。两者相较,降幅几乎以减半论,成交惨淡,热门地段流标,不一而足。其情其景,与1997年下半年以来的房灾前期有着惊人的相似。　　与当年情势相似的是深广楼市。当年深广楼市晚香港楼市半拍。当香港房价暴跌之时,深广房价并不是同步暴跌,而是出现紧缩、滞胀、观望,只有少数先知先觉者降价促销,抛售,撤离。现在的情况也正是如此。据南方都市报报道,广州今年1月楼市环比虽然量价齐升,但涨幅减缓,十区两市同比价格下跌2.4%。而近日,据广州媒体最新的60个楼盘价格大调查发现,4个楼盘上涨,8个楼盘降价,多数楼盘按兵不动,而成交量均大幅萎缩。与去年同期价量齐升相比,已不可同日而语。　　但是,此次香港房灾的影响与当年最大的不同是,它所关联,影响的范围已经不是深广局部地区,而是全国范围了。以另一个一线城市北京为例,1月份北京市商品房住宅共成交6908套,成交面积74.42万平方米。成交面积、成交套数环比、同比均蒌缩了四至五成。据有关部门监测显示:全国43个主要城市住宅市场交易情况,超过九成的城市楼市成交量环比下降。这表明现在全国的楼市与香港、深广基本上一体化。所不同的只是时间快慢、幅度大小的区别。不同城市地区情况不一样而已。内地从近年“鬼城”迭现,到三四线城市与一二线城市分化,到近期有的城市向公务员下达推销商品房指标,恒大集团内部文件要求全体员工优惠促销全国各地楼盘,以及杭州有楼盘降价引起原购房者冲击售楼房,推倒沙盘,下发通知,将地产夹层融资与地产供应链融资暂停至3月底,等等,无不表明全国楼市己经无法置身度外,正处于重挫前奏。　　港房暴跌再现、内地楼市重挫难逃的根本原因在于经过多年经济全球化,中国内地经济与,当然也包括香港经济的融合程度加深,海外资本的一举一动都牵一发而动全身。美国量化宽松政策的退出、人民币汇率连续走低,对包括中国在内的新兴市场的资金撤离,加剧了国内持续的紧缩货币政策带来的钱荒。以亚洲首富李嘉诚为代表的海外资本大规模从内地、香港撤出,更是使两地同病相怜,雪上加霜。　　内地楼市重挫难逃,还有其深刻的内在原因。我们依然确定中国经济处于长期上升的通道之中。在经济长期向好、城市化没有完成之前,中国房地产的长期向上趋势也不会结束,但其过程也不可能一蹴而就。如股市牛市中会有小熊出现一样,已经走了十多年大牛市的房市、已经升了数倍的房价,出现一次时间超过人们预测、房价跌幅超过人们预想的大调整是非常正常的。房价短期升幅过快、国民经济增速跌至低谷、结构调整等等为楼市调整提供了内在需求,海外资本的撤离、人民币连续大幅贬值或许只是压垮骆驼的最后几根稻草。　　暂且无法预测这次调整的长度和深度。但是历史的经验值得我们参考:首先“大涝之后有大旱”。股市可以从6200点跌至1600点,当年港房可以跌去六成,时间上看,当年港房调整到年,长达六七年,股市更是从2007年至今尚在2000点附近挣扎;其次,各地调整应有很大差别。我们认为,一二线城市调整会相对小一些。特别是北上广深一线城市,有着全国性的巨大刚性需求,理应相对安全;其三,内地楼市与香港楼市有个时间差,如何利用这个时间差调整自己的策略,是开发商、银行、购房者、政府共同面对的紧迫课题。其四,丢掉幻想,准备斗争,不要心存侥幸心理。覆巢之下,焉有完卵。港房暴跌再现,楼市重挫难逃。五十步笑百步者必祸及自身。(证券时报) 　　　　21世纪经济报道正当投资者担心内地楼价即将大跌,甚至“崩盘”之际,华人首富李嘉诚用自己的集团业绩予以了反驳。　　2月28日,长江实业及旗下和记黄埔同日公布业绩。截至去年12月31日,全年纯利352.6亿港元,扣除投资物业重估,核心溢利增长26%至179.15亿港元,超过大部分投行预估。内地收益出现惊喜,收入按年急升38%至164.5亿港元,首次超越香港成为集团最大的收入来源地。　　“我对内地楼市很乐观,不要小看7.5%的增长,买楼仍是国人积累财富后的第一选择,长江实业位于内地的土地储备足够5年发展。但目前内地的地价太贵,集团会继续以合理价格买地。”李嘉诚在记者会上再三反驳关于他从香港和内地市场“撤资”的言论。　　他说:“集团在52个国家(和地区)投资,从未在其他地方遭遇撤资批评。做生意有买有卖,属正常投资。任何关于撤资的批评,反映社会舆论不健康!”　　对于自己的首富地位“岌岌可危”,李嘉诚“爆料”说:“10年前,外国杂志在计算我的资产时,至少说少了一半。加上赫斯基能源和基金会的财富规模,当时外界的估算至少低估了40%。”但他表示,不在乎首富的名号,更愿意得到人们的钦佩。　　根据福布斯最新发布的全球富豪榜,李嘉诚目前以310亿美元位列全球第八。　　香港损失内地补　　香港一直是长江实业物业销售最大的收入来源,但由于“双辣招”和政府改变预售楼花的审批过程,造成长江实业去年在港卖楼收入只有区区47.7亿港元,其中近20亿港元为2012年未卖出的尾货。若论新楼销售,香港收入不足30亿港元,所卖出的单位数量更是集团近20年来最少。　　但幸好内地项目进入收获期。年报显示,长江实业2013年共确认出售约780万平方英尺的物业,绝大部分位于内地。内地综合收入包括住宅销售、酒店投资及出售广州商业项目所获得的8亿港元收益,占比首次超越50%。　　从地域分布来看,李嘉诚的内地项目主要集中于一线城市。总面积较大的楼盘分别为北京“誉天下”、广州国际玩具城2期、深圳“懿花园”和上海“御沁园”等。百城显示,北、上、广、深四大城市去年的楼价升幅领跑全国,均超过20%　　长江实业地产投资董事郭子威日前谈及新年售楼计划时透露,今年仍将重点布局“京沪双城”:包括北京顺义区“誉天下”和上海嘉定湖畔天下新一期项目,合共将提供900套花园大宅和400个分层单位,预期售价会按年进一步调升。　　集团预期,2014年将完成约830万平方英尺总楼面面积的住宅和商业物业,主要集中于内地11个城市和新加坡,按年增长6.4%。　　摩根大通评论业绩时称,内地物业销售高峰弥补了长江实业在香港市场的低迷表现,受惠地产业务及和黄欧洲收益高企,集团净负债由去年的8.9%跌至4.9%,处于历史新低,有助于未来利息上升时补充土地储备和进行海外并购。　　“撤资”笑话　　业绩会上,传媒追问最多的还是李嘉诚减少香港及内地投资,即所谓“撤资论”。李嘉诚打破沉默,痛批有关言论是不负责任的造谣,反映社会舆论不健康。　　“举一个很简单的例子,长和系年内减持A股(600525)股份,涉资不过10亿港元,媒体竞相炒作。可又有谁关注过李嘉诚基金会去年单是在内地的教育投资(含捐款)就超过40亿港元?”李嘉诚表示,“做生意强调互通有无,并无关地域限制,我在欧洲也同样卖东西。”　　财报披露,和记黄埔2013年出售奥地利Yessi!及完成Orange Austria重组计划,获得一次性收益9.58亿港元。期内,和黄在海外还完成了马来西亚港的公开上市,套现10.56亿港元。至于内地,长实出售广州西城都会的合资企业收益价值7.98亿港元,规模并不算大。　　“说我从香港和内地撤资,纯属笑话,不希望再出现类似的谣言。”　　李嘉诚解释说,关于旗下屈臣氏迁册伦敦的说法是误解。他强调,屈臣氏分拆上市地一定会选择香港,但由于市值过大,很可能会选择海外第二上市,公司在外国注册只是为了符合当地上市的规定,料年内完成分拆。　　有消息人士向21世纪经济报道记者透露,和黄已经向港交所提交了屈臣氏分拆上市的申请表,并指集团委任了美银美林、高盛及汇丰负责IPO计划。(21世纪经济报道)其他网友关注的新闻：下一篇：
& 彩版 & [] &&& 18:04