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探寻破解小区物管困局之路
　来源:江门日报　　发表时间： 07:00　　点击：
　　今年4月份，五邑城业委会与物管公司、一些业主和商户一度闹僵，此事引起媒体的关注。
东华大厦的前物管公司依托开发商而生，开发商不在后，物管陷入困局，最后撤场。
　　由于部分业主拒绝新物管公司进场，现在骏景花园的物管仍由原物管公司负责。
两个物管公司共存，江门地标之一中远大厦也是最近物管纠纷风波的主角之一。
　　核心提示
　　随着市区出现越来越多的住宅小区，物管问题日渐成为小区的“流行病”。
　　一些小区建成初期，物管不到位，导致物管与业主的矛盾四起，而部分业主素质不高，不交或拖延交纳物管费、交费少要求服务高、要求物管费低不关心服务质量，导致物管撤场，市区一些小区曾经一度成为弃管小区，可以说，物管公司与业主是此阶段矛盾的主角。
　　小区入住率提高后，很多小区成立了业委会，但有的业委会的代表性、广泛性不强，部分成员以权谋私，业委会工作缺乏监督，导致业委会遭信任危机，难以正常运行。最近，市区五邑城、骏景花园暴露的物管问题就体现这方面的矛盾。这时，针尖对麦芒的双方，就变为业主与业委会。
　　小区物管困局如何破解？我市正研究和推出物管服务项目“菜单式”收费。请看本报记者今天的报道。
　　现象篇
　　物管服务达不到业主的期望
　　“小区不够清洁”、“保安巡逻的次数太少”、“公用设施坏了没有及时修整”……在走访中，记者发现在业主中间普遍充斥着对物管公司的抱怨。而物管公司也诉苦，业主对他们服务的期望过高，“给出一元钱的价格，却想享受两元钱的服务，我们很难做到。”
　　恒美物业管理有限公司负责人尹先生向记者表示，曾有业主因不满小区卫生状况，要求他们增加清扫垃圾的频率，“如果按业主的要求，我们要增加一倍的清洁人员，这对我们来说意味着要亏损。”最后，该公司通过公开征集业主意见，确定统一保洁时间而解决问题。
　　江门现有的120多家物业管理公司中，大部分是由小区开发企业衍生的，并依附开发企业而生存。为了让房子更好销售，大部分开发企业会对物业公司进行补贴，从而在物业管理费上进行优惠，甚至在一定时间内免收管理费，这就造成了在销售期间，物业管理公司实际上提供了超值服务。一旦房子卖完，开发商停止对物管企业进行补贴，前期的物管公司往往会陷入经营困境，而上调物管费则会遭到业主们普遍的反对，最后演变成物管公司撤场、重新招聘物管公司进场，这也就为以后的物管乱象埋下了隐患。
　　业主拒交物管费，物管公司弃管
　　除了物管方面的原因，业主自身也有问题。部分业主因为不满物管服务质量而拒交物管费，物管公司正常的经费支出慢慢捉襟见肘，只好减少安保、清洁人员，但是这些人员一旦减少了，小区的服务就跟不上了。服务一跟不上，不交费的业主就更多了……在如此的恶性循环之后，物业公司最后只好亏本退出，市区不少小区因此曾经一度成为弃管小区
　　去年遭遇物管撤场的嘉和苑小区就是典型例子。该小区共500多户居民，最多时竟有100多户业主欠交物管费，最终导致原物管公司——江门市华申物业管理有限公司撤场。据多个物管公司的负责人介绍，拖欠物管费几乎是每个物管公司都会遇到的问题。
　　物管公司对欠费的业主有什么办法追索？华申物管公司负责人甘先生说：“尽管物管公司能通过法律途径去法院追讨，但业主欠费金额普遍不高，走法律途径讨回来的管理费可能都不够付律师费，追索成本太高。另外，物管公司也不想因此与业主闹僵。”这一说法得到多数受访物管公司管理人员的认同。
　　对此，甘先生认为：“业主如果对物业服务不满意，应该与物业公司友好协商，或者通过业委会，以正确的途径来行使权力，还可以向有关主管部门反映，以提高物业管理服务质量；物管公司也有义务尽力把问题解决，但业主不应以拒交物管费来表达不满，毕竟根据双方的物业服务合同，交纳物业服务费用是房屋业主的基本合同义务。”
　　业委会遭信任危机,难以正常运行
　　市区越来越多的小区已经成立业委会，实现小区自治。小区自治后，一些小区舍弃了原来依附于开发商的物管公司，引进新的物管公司，但小区的物管却没有因此风平浪静。在一些小区内，业主与物管公司的矛盾，逐渐转变成业主与业委会的矛盾。有业主质疑业委会的代表性、广泛性不强，部分成员以权谋私，业委会工作缺乏监督，导致业主与业委会的矛盾加深，一些业委会遭到业主诟病。
　　今年以来，五邑城和骏景花园等小区因新选聘物管公司而引起部分业主的反对，导致业委会难以正常运行。
　　据五邑城业委会主任陈明锦说，去年3月，新一届五邑城业委会成立后，发现原来的物管公司存在管理以及其他方面的问题，业委会曾于去年3月中旬召开业主大会商讨接管物管事宜。根据业主大会的表决结果，物业公司应当撤出五邑城的物业管理，并依法向业委会办理交接手续。今年4月1日下午3点，业委会依据相关规定，接手物业管理事宜。当时，物管公司没移交相关资料，还拿走供水泵房以及商场电梯的钥匙。当晚8时左右，由于水池的供水量供应不上，五邑城557户住户和100多家商户一度停水。
　　4月16日下午，五邑城一些业主和商户来到白沙街道办事处，质疑业委会的合法性，经住建和街道等部门介入调解，4月24日五邑城业委会才正式接管物管。
　　骏景花园个别业主与业委会之间的矛盾由来已久。7月1日，参加骏景花园物业服务的公开招投标而中标的江门恩威物业管理有限公司欲去办理物管服务交接手续，再次引发小区部分业主与业委会之间本已存在的矛盾，至今物管移交手续尚未完成。
　　出路篇
　　社会化分工 看上去很美
　　针对业主与物管矛盾频发的现状，能否借鉴国外经验，把小区管理如绿化、安保、维修等内容分包给出去，物管公司只作为一个管理、监督服务质量的角色？受访的物管公司管理者大多表示：目前还难以实现。
　　尹伟明表示，部分小区会根据实际情况，把专业性强的管理工作如电梯维护、安保等工作外包给社会公司，但如果全部分包，目前还难以实现，最主要的原因就是运营成本的制约。
　　尹伟明说，以其公司管理的萃锦园小区为例，步梯物管费0.9元/平方米，高层物管费1.7元/平方米（均以套内面积计算），按照这个收费水平，目前经营也比较困难，“随着物价、人工、税费的增加，物管公司的运营成本也在增加。如把小区管理内容全部外包，作为物管公司来说，经营成本没有降低，反而会因为需要保证各分包公司的合理利润而上升。管理外包的情况，一般在实行自治的小区里较多，雇佣人员成本较低，小区自治还可省下物管公司税费部分的开支。”
　　尹伟明表示，尽管目前市民对小区物业管理的认识逐渐提高，但仍存在一些误区，“服务标准不明晰，缺乏统一规范的服务标准一直是物管行业存在的问题。”他认为，物业服务合同在服务标准方面如没有明确约定，服务内容和质量标准没有衔接起来，起不到规范双方行为的效果，一旦产生争议，就很难协调。
　　尹伟明建议，物管公司与业委会签订合同时，双方应制定出详细的服务标准细则，分清双方权责，物管公司根据服务标准提供服务，出现分歧时应以合同细则为判定依据。
　　将推出物管服务项目“菜单式”收费
　　市住建局物业管理科科长邓承志说，在小区业委会的成立及其物业服务管理上，政府职能部门主要担当指导和协调的角色，在涉及小区物业服务管理的重大事项上，最终只能由业主大会表决决定。
　　他说，在涉及业主委员会的成立以及选聘物管公司等重大事项上，业主从一开始就要主动参与，主张权利。例如在成立业委会时，除业委会筹备小组要严格依照程序办事外，与业主的沟通要充分和到位，业主则需进行认真监督。在选聘物管公司时，业委会需要及时公开信息，广泛征求业主的意见，同时，业委会和业主们要看清物管合同的服务内容和收费标准，防止以后“口讲无凭”。
　　邓承志说，现在市区实行物业管理的小区，其业委会基本上是义务为业主服务的，要使小区的物管事项正常运行，除了业委会要认真履行义务外，业主们也有义务和责任去监督业委会的运作和物管公司的服务。同时，业主们也应有包容心，多给予体谅，遇到问题时，应加强与业委会的沟通，共同商量解决问题的办法。
　　邓承志表示，从长远角度考虑，要使小区的物业服务减少矛盾，业主的物业服务能够得到有效保障，政府需逐步规范物业管理服务行为。一是规范物业管理服务项目内容；二是建立质价相符的“菜单式”服务项目收费；三是建立物业管理服务诚信体系。通过建立上述三个机制，促使物业管理服务行业逐步走上规范和健康的发展轨道。
　　目前，市住建部门正在与物价部门合作，研究和推出物管服务项目“菜单式”收费。“‘菜单式’收费是指根据提供的服务项目来确定收费。初步研究分成三个等级进行管理，每一级要求服务达到什么水平，例如治安巡查力度、保洁卫生力度等，都有不同的要求。业主可以根据经济情况选择合适的服务，这样或许能够少点纠纷。”
　　他山之石
　　葫芦岛市
　　物业服务收费实行“菜单式”
　　不同的服务标准，对应不同的服务价格，业主可根据需求选择，日公布实施的《葫芦岛市物业服务收费管理办法(试行)》正式推出“菜单式”物业服务收费模式，并要求物业服务收费实行明码标价。据介绍，“菜单式”指导标准可以组合出3000多种收费标准。
　　按照国家有关规定，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置或收费地点，采取公示栏、公示牌等方式，标明服务内容及标准、基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。（来源：葫芦岛晚报）
　　探讨篇
　　市物管协会:
　　加强沟通和理解是化解矛盾良药
　　业主与物管矛盾为何频发？甘先生认为，表面上是双方在小区管理问题上出现分歧的累积，实际上是沟通、协调机制出了问题：“所谓众口难调，物管公司提供服务时，不能保证让小区的每一个业主都满意。物管公司有自己的职责范围，超出职责范围的如噪音、违建等问题，他们只能起到传达、协调的作用，业主不该把所有的矛盾都转嫁到物管公司身上。物管公司也需要有责任心，只有努力做好工作才能得到业主认可。一句话就是，业主和物管要加强沟通和理解，这样才能共同把小区管理好。”
　　市物管协会副会长尹伟明表示，本应从中发挥重要作用的业委会，在一些小区反而成为矛盾的焦点。业委会内部委员素质参差不齐，不乏有拉帮结派的情况，甚至享受“特权”、插手小区工程谋私利等，容易引起小区部分业主的不满，进而激发矛盾。
　　尹伟明表示，为避免类似情况，一方面，业委会选举过程、重大事件公决要符合相关规定，有关部门加强监督；另一方面，业委会成员要有大公无私的精神，真正以公益心为业主服务，这样才能得到业主的认可。
　　我国《物权法》第75条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”业主大会是业主的自治组织，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，业主委员会按照业主大会的决定履行管理的职责，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
　　尹伟明说，“业主委员会可以作为签订合同的一方，本应是具备独立的民事行为能力的主体。但是，目前还没有法律对业主委员会的法律地位作一个明确的界定，造成目前业委会大多‘靠自觉运作’，各方对业委会的监管存在不足。目前，各界对加强业委会监管的呼声很高，这需要政府加强这方面的立法。”
　　物管公司与业委会的矛盾触及某些人的利益
　　今年，五邑城和骏景花园小区在选聘新物管公司一事上，一些业主与业委会产生重大分歧。在市住建和街道等多个部门介入后，并经过多轮协商和调解，五邑城新招聘的物管公司与原物管公司才得以交接；而在骏景花园，因部分业主的拒绝，新物管公司至今仍被拒之门外。
　　骏景花园业主谭女士告诉记者，骏景花园一些业主与业委会存在分歧由来已久，今年5月，骏景花园招聘了一家新物管公司，欲替代原物管公司，此举进一步激化部分业主与业委会的矛盾，甚至还发生打人事件。谭女士说，在业主与业委会产生矛盾的初期，只是个别业主对业委会的处事方式有意见，后来，在一些业主的鼓动下，越来越多业主反对业委会，并发展到联名要罢免现届业委会。事件中，部分业主指责业委会办事不透明，损害业主的利益，而业委会则指责个别业主为一己之利，搬弄是非，破坏业委会的正常运作。另一名业主黄先生则称，在与业委会作对抗的人中，个别人与原物管公司存在某些利益关系，这些人希望扰乱业主与业委会的关系，谋取私人利益。
　　据在物管行业任职的陈先生透露，一家物管公司进驻一个小区，尤其是大型小区，利益链很大，一些物管公司在服务合同期满时，不甘心将自己经营多年的业务拱手相让，往往使出很多“招数”，希望能继续管理下去。五邑城、骏景花园和中远大厦的原物管公司与业委会产生的矛盾，跟这一因素不无关系。
　　策划：陈淑婷
　　文/图：江门日报记者 郭永乐 黄硕明
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物业费纠纷诉讼，结果会怎么样？法律专业人士分析一下
答:因为案件被告一方人数众多,会责令推选代表,代表的决定效力会及于所有被告.不会一家家调解.几率不好说,毕竟物业是在维护自己的合法权益.业主对物业工作不满可以向物业主管部门投诉或者向政府热线反映,但是钱该交的还是要交.费用问题不好定论.因为还要调解,空间很大.如果物业胜了,业主始终拒绝执行的话,物业可以依照判决书内容申请强制执行.&建议:如果小区没有业主委员会,尽快召集大家成立业主委员会;有业主委员会的,可以通过业主委员会进行反映或调解;关于收费问题,可以向当地物价部门投诉;管理问题多向物业主管部门投诉!补答：&& 业主委员会应当由全体业主选举产生,你们可以组织现有业主选举大家公认的业主委员会.&& 有了全体业主选举产生的业主委员会,原业主委员会因为不能代表全体业主的利益,将依法被取代.
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