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开发商为什么敢捂房不卖? 关键是有银行撑腰
老婆爱房，这对靠工资度日的男士来说，实在不是件快乐的事。前两天老婆下班回家，说是三个月前看中的一套房，又涨了十几万元。正准备挨老婆几句数落，不料这回她却很平静，并好奇地问：“房子没卖掉，价格却在不停地涨，开发商为什么敢捂房不卖?”
来自官方的消息印证了老婆的感觉。上周北京市统计局发布消息，前两个月北京商品房现房和期房销售面积均有较大幅度减少，现房和期房销售面积分别比去年同期下降63.8%和23.4%。其中，住宅现房销售面积30万平方米，下降71.4%；住宅期房销售面积97.4万平方米，下降42.4%。3月中旬北京某报则报道，目前北京有10万套商品房尚未售出，按照目前的销售速度可以卖一年。
开发商囤积房源 资料图片
而来自国家统计局的消息则说，前两个月全国新房价格上涨5.9%,北京涨幅高达10%。
更令人难以理解的是：与销售大幅下降相反，前两个月北京市完成房地产开发投资145.8亿元，比去年同期增长21%，其中，住宅投资85.8亿元，增长40.2%。
房子卖不掉还敢继续涨价?房子卖不掉开发商还有大把的钱投向房地产。不是开发商脑子进水了,就是全国买房人都傻了。
无奈这就是事实。开发商敢捂房不卖，自有他的妙算。
一是这几年全国房价涨声一片，特别是上海、北京等地的房价更是一天一个价。前两年广东有一开发商在北京做了一个项目，做预算时定的销售价只有5000多元每平方米，不成想到可以正式销售时(尚未竣工)，价格已涨了一倍。开发商心里那叫一个爽！有了这个经验，有房自然不急着卖了。
二是众多片面的观点更助涨了民众对房价上涨的预期。譬如，按人均多少平方米计算，北京还缺多少房，所以真实需求很大；又譬如北京是北京人的北京，还是全国人民的北京，抑或是全世界的北京？言外之意是北京的房价怎么涨都有想象空间……这些观点乍听起来都有理，似乎房价想不涨都不行。于是没钱的想方设法到处借贷要买房，有几个钱的是到处抵押恨不能多买几套房，开发商更是在房价还要大涨的预期下，一边高价到处拿地，一边是有房也不急着卖。
其实，开发商之所以敢大胆捂房，除了上述因素外，最关键的还是有银行撑腰。开发商的软肋在房地产信贷，这一点不是政府不明白，而是投鼠忌器难以下手，这也是政府屡次调控变空调的原因所在。
任由开发商囤房居奇，放任房价不切实际地狂涨，其后果是大家都不愿意看到的。
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开发商何以能够囤积居奇？
据北京市建委的统计显示，截至今年４月３０日，北京市可售的期房项目共计１５１２个，其中未售住宅１０９１０６套，面积为１５４１．３９万平方米；已取得房屋所有权证的现房销售项目８５５个，其中未签约住宅１７８１５套，面积为２８９．１４万平方米。两者相加待售房面积达到１８３０万平方米，占全部可售房面积的６０％。
国土资源部打信息战 囤地居奇者将被彻底曝光
国土资源部昨天发布了《关于尽快向社会公布城镇房地产开发土地供应及开发利用情况的通知》，该通知要求全国各地国土部门从即日起，在一个月内确切掌握房地产开发企业已经取得但尚未开发土地的面积、位置等情况，并在媒体上公布相关信息，同时报省级国土资源管理部门备案，囤地居奇者将被彻底曝光。”
来源：中国网－新华网
[责任编辑：张英琴]
　版权所有 中国互联网新闻中心 电子邮件: webmaster@ 电话: 86-10-一语惊坛（12月15日）没有房地产暴利，没有地方政府部门撑腰，谁会、谁敢暴力拆迁？
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强国社区-人民网房子拆迁，被开发商签合同欺骗了，找政府政府不管，找律师律师也是两边吃，我真没有办法了，太欺负人了，_百度知道
房子拆迁，被开发商签合同欺骗了，找政府政府不管，找律师律师也是两边吃，我真没有办法了，太欺负人了，
我真没有办法了，被开发商签合同欺骗了，装修之后的钥匙去了也不给我，拖我两次了，太欺负人了，求朋友们指教，找政府政府不管，找律师律师也是两边吃，我应该还拿出什么手段对付开发商呢，怎么办房子拆迁
当地有没有像生活帮之类的节目，找他们让那些人都上电视露露脸面。他们就老老实实的了。
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出门在外也不愁　　老婆爱房，这对靠工资度日的男士来说，实在不是件快乐的事。前两天老婆下班回家，说是三个月前看中的一套房，又涨了十几万元。正准备挨老婆几句数落，不料这回她却很平静，并好奇地问：“房子没卖掉，价格却在不停地涨，开发商为什么敢捂房不卖？”
　　来自官方的消息印证了老婆的感觉。上周北京市统计局发布消息，前两个月北京商品房现房和期房销售面积均有较大幅度减少，现房和期房销售面积分别比去年同期下降63.8%和23.4%.其中，住宅现房销售面积30万平方米，下降71.4%；住宅期房销售面积97.4万平方米，下降42.4%.3月中旬北京某报则报道，目前北京有10万套商品房尚未售出，按照目前的销售速度可以卖一年。
　　而来自国家统计局的消息则说，前两个月全国新房价格上涨5.9%，北京涨幅高达10%.
　　更令人难以理解的是：与销售大幅下降相反，前两个月北京市完成房地产开发投资145.8亿元，比去年同期增长21%，其中，住宅投资85.8亿元，增长40.2%.
　　房子卖不掉还敢继续涨价？房子卖不掉开发商还有大把的钱投向房地产。不是开发商脑子进水了，就是全国买房人都傻了。
　　无奈这就是事实。开发商敢捂房不卖，自有他的妙算。
　　一是这几年全国房价涨声一片，特别是上海、北京等地的房价更是一天一个价。前两年广东有一开发商在北京做了一个项目，做预算时定的销售价只有5000多元每平方米，不成想到可以正式销售时（尚未竣工），价格已涨了一倍。开发商心里那叫一个爽！有了这个经验，有房自然不急着卖了。
　　二是众多片面的观点更助涨了民众对房价上涨的预期。譬如，按人均多少平方米计算，北京还缺多少房，所以真实需求很大；又譬如北京是北京人的北京，还是全国人民的北京，抑或是全世界的北京？言外之意是北京的房价怎么涨都有想象空间……这些观点乍听起来都有理，似乎房价想不涨都不行。于是没钱的想方设法到处借贷要买房，有几个钱的是到处抵押恨不能多买几套房，开发商更是在房价还要大涨的预期下，一边高价到处拿地，一边是有房也不急着卖。
　　其实，开发商之所以敢大胆捂房，除了上述因素外，最关键的还是有银行撑腰。开发商的软肋在房地产信贷，这一点不是政府不明白，而是投鼠忌器难以下手，这也是政府屡次调控变空调的原因所在。
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　　3、本网站欢迎积极投稿。更多法律知识
&&&&& 拆迁律师网推荐-5年前，花费约200万元买地；5年后，盖了商品房出售，获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价，而背后却是一个一个的房奴。
　　刘生（化名），一位来自南方某城市的商人，涉足房地产行业已有20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。
　　他解释自己这么做的原因时说：&&出来混总是要还的&，我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。&
　　房地产的暴利从哪儿来
　　中国青年报：今年年初，任志强公开宣称拿地高，资金周转时间长，并非暴利行业，您觉得房地产到底是不是暴利行业？
　　刘生：房地产是暴利行业，这一点无可置疑。
　　任志强只是讲了事实的一部分，没有讲全面。建房成本是由三部分构成：一部分是成本，所以任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵；第二部分是人工费，主要指工人，是弹性部分；还有一部分就是钢筋水泥，这一部分是随市场水涨船高，随着市场环境调整而调整的。比如说，上个月卖1000元一吨的钢筋，这个月卖1100元，但这个成本是可控的。
　　有个，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工费用等。还有1／3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1／3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。
　　中国青年报：怎么运作的呢？
　　刘生：&用土生金&。
　　2004年我与某公司合作，注册成立一个新的房地产公司，一起开发某房产项目。这块土地是政府用地，按照政府有关文件，按建筑面积收取市场地价的10％。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成，共21栋，总计9500平方米的建筑面积，实际容积率3．3，而全部工程竣工后的实际容积率是4．0。
　　中国青年报：你们利用擅自提高容积率来增加利润，有关部门不会追究吗？
　　刘生：一般不会。有时就是利用规划的空子，比如项目中A村的土地，总共7539.5平方米的土地只有2709平方米是开发用地。其余4830.5平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积也只有4000平方米左右，容积率在0．82左右。而事实上，当初的规划容积率是1．6，这样开发商又多出了0．78的容积率开发空间。
　　中国青年报：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利？
　　刘生：当然还有。
　　我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3．4万平方米，商业面积3000多平方米。第一个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。
　　另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。
　　从这个过程中你就可以看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。
　　制度给了房地产商特权
　　中国青年报：为什么开发商会有这么多空子可钻呢？
　　刘生：这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家，土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的，没有经济价值。但土地一旦盖了房子，就有了很大收益。(责任编辑：user2)
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