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地价款并入房产原值征收房产税应注意的几个问题
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本帖最后由 海纳佰川 于
09:38 编辑
地价款并入房产原值征收房产税应注意的几个问题一、& & 没有以宗地为单位分别计算容积率。一个企业如果存在多宗土地，在计算土地价款并入房产原值征收房产税时，应以每一宗土地为单位分别计算容积率，不能将该单位所有房产面积和所有土地面积求和，统一计算出一个容积率，进而计算需要并入房产价值的土地价款金额。案例1：某企业有两宗土地，甲宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金1000万元（已含相关税费、下同）。地上房屋建筑面积合计6000平方米，房屋价值1200万元；乙宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金1000万元。地上房屋建筑面积合计3000平方米，房屋价值600万元。该企业的处理方式是这样的：土地面积=20000平方米建筑面积00平方米容积率=0.45，容积率低于0.5，将土地价值按2倍建筑面积进行计算并入房产价值征收房产税。土地价值00万元计征房产税土地价值000*2=1800万元企业房产税计税价值0=3600万元年应纳房产税3600*（1-30%）*1.2%=30.24万元正确的处理方式是：对甲、乙两宗地分别计税容积率，并确定房产税计税值。1甲宗地容积率=0.6，容积率超过0.5，将该宗土地价值全额并入房产价值征收房产税。甲宗地房产税计税值00万元甲宗地年应纳房产税2200*（1-30%）*1.2%=18.48万元2、乙宗地容积率=0.3，容积率低于0.5，将该宗土地价值按2倍建筑面积并入房产价值征收房产税。乙宗土地房产税计税值000*2+600=1200万元乙宗地年应纳房产税1200*（1-30%）*1.2%=10.08万元该企业年应纳房产税合计18.48+10.08=28.56万元企业多交税款30.24-28.56=1.68万元案例2：某企业有两宗土地，甲宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金1000万元。地上房屋建筑面积合计8000平方米，房屋价值1200万元；乙宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金1000万元。地上房屋建筑面积合计3000平方米，房屋价值600万元。该企业的处理方式是这样的：土地面积=20000平方米建筑面积000平方米容积率=0.55，容积率大于0.5，土地价值全额并入房产价值征收房产税计征房产税土地价值00万元企业房产税计税价值0=4400万元年应纳房产税4400*（1-30%）*1.2%=36.96万元正确的处理方式是：对甲、乙两宗地分别计税容积率。1甲宗地容积率=0.8，容积率超过0.5，将该宗土地价值全额并入房产价值征收房产税。甲宗地房产税计税值00万元甲宗地年应纳房产税2200*（1-30%）*1.2%=18.48万元2、乙宗地容积率=0.3，容积率低于0.5，将该宗土地价值按2倍建筑面积并入房产原值征收房产税。乙宗土地房产税计税值000*2+600=1200万元乙宗地年应纳房产税1200*（1-30%）*1.2%=10.08万元该企业年应纳房产税合计18.48+10.08=28.56万元企业多交税款36.96-28.56=8.40万元二、& & 容积率是动态的数据，没有对其进行动态管理。取得一宗土地后，有的企业对地上房屋一次建成，有的分期建设，跨年或跨越多年建成。如果首次建成时容积率超过0.5，在以后新增房屋时对计征房产税时影响不大，只对新增房产价值计税即可。如果首次建成时容积率低于0.5，企业再有新建房产时，应及时对容积率进行重新计算，确定计征房产税的土地价值，避免出现纳税风险。三、& & 零地价取得土地账务处理不正确近十几年来，各地政府为发展经济，大搞招商引资，大规模建设工业园区。为吸引企业、个人投资，搞以地招商，零地价出让土地。这种情况下房产税应如何计算？例3：某企业通过出让方式取得一宗土地，该宗地土地面积10000平方米，取得土地时支付土地出让金（含相关税金等、下同）1000万元。由于该企业投资额符合当地规定招商引资优惠标准，当地政府决定对该企业采取奖励政策，对企业已支付的土地出让金全额返还给企业。在企业上交土地出让金的次月就通过当地财政部门以奖励名义将1000万款项全额划拨到企业账户。该企业基建完成后，地上房屋建筑面积合计8000平方米，房屋价值1200万元；该企业的相关账务是这样处理的，1、& &支付土地出让金& & 借：无形资产-土地使用权& &1000万元贷：银行存款& & 1000万元2、& &收到财政奖励款& &借：银行存款& & 1000万元贷：无形资产-土地使用权& & 1000万元上述账务处理后企业取得的“无形资产-土地使用权”科目账面价值为零，这样征收房产税时计税价值就没有土地价值。只就房屋价值征收房产税。企业计算应纳房产税1200*（1-30%）*1.2%=10.08万元企业正确的处理方式是：1、支付土地出让金&&借：无形资产-土地使用权& &1000万元贷：银行存款& & 1000万元4、收到财政奖励款& &借：银行存款& & 1000万元贷：营业外收入-补贴收入& & 1000万元3、该宗地的容积率=0.8，大于0.5，地价款全额并入房产价值计征房产税4、该宗地房产税计税值00万元5、该宗地年应纳房产税2200*（1-30%）*1.2%=18.48万元企业少交税款18.48-10.08=8.40万元四、& & 取得土地时缴纳的契税、耕地占用税没有计入土地使用权价值土地使用权价值除包括土地出让金外，还包括缴纳的契税；如果取得的土地是耕地，土地使用权价值中还应该包括向税务机关缴纳的耕地占用税。取得土地缴纳的契税、耕地占用税都应该并入“无形资产-土地使用权”科目，资本化处理。这样才能避免减少税基，少纳税款的风险。五、& & 账务处理方面：执行新会计准则的企业，土地使用权应作为“无形资产-土地使用权”单独入账。由于出台土地价值并入房产原值征收房产税政策，存在个别财务人员将土地使用权金额转入“固定资产-房屋”科目的情况，如果企业确定的房屋的折旧年限和土地使用权的摊销年限一致，则影响不是太大；否则在计算所得税时纳税调整比较繁琐。建议土地使用权还是单独核算，只要在计算房产税时能够准确确定计税值即可，毕竟房屋原值和房产税计税值是两个含义。
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1、不构成房产的建筑物是否计算容积率？
土地价值*容积率是个什么鬼？
按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价
土地价值*容积率是个什么鬼？
按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价
1、不构成房产的建筑物是否计算容积率？
是的，例如污水池，一般认为不计算。若不计算情况下容积率大于0.5，那么地价全部需计算房产税？水池能否分摊地价进行扣除？
本帖最后由 liuyizhong 于
09:10 编辑
对实务工作很有帮助。
有个疑惑：对于土地出让金返还款的财税处理，好像会计上是作为营业外收入，税务上是直接冲减土地成本的啊。
一、土地价值是否应在不同房产中进行分摊
问题：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。
解读：在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。
二、非应税建筑物所占土地的价值是否应扣除
问题：应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算计入房产原值的土地价值时，是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除。
解读：按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。
一、土地价值是否应在不同房产中进行分摊
问题：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规 ...
实务中可有企业扣除“游泳池、烟囱、水塔”等此类建筑物或构筑物的地价？能否传授下经验。
如果扣除时按照“游泳池、烟囱、水塔”建筑面积分摊地价，那么计算容积率时，这些是否计算建筑面积，如果容积率不考虑它们的建筑面积，分摊地价时却又考虑它们，那么是否自相矛盾。
土地价值*容积率是个什么鬼？
按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价
已做修改，谢谢！
对实务工作很有帮助。
有个疑惑：对于土地出让金返还款的财税处理，好像会计上是作为营业外收入，税务上是 ...
这个看红头文件是怎么约定的
对实务工作很有帮助。
有个疑惑：对于土地出让金返还款的财税处理，好像会计上是作为营业外收入，税务上是 ...
你这个不是房产税是所得税和土地增值税的规定吧？
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企业所得税研发费用加计扣除，对于会计人来说是重要琐碎的事项，由于企业业态的不同中间存在很多个人理解的事项。本期嘉宾程伟男，是视野思享会的积极参加者，在某事务所工作，近期将其关注的研发费用事项进行了系统整理，分为相关政策依据、三方面的注意事项、九方面的常见情形（争取分享完）。
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二手房交易房屋原值如何确定
会计城 | 日
来源 : 互联网
日前，国家税务总局下发了《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔号，以下简称108号文件）。规定自今年8月1日起，个人转让住房须按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。应该说，该政策的执行，对进
日前，国家税务总局下发了《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔号，以下简称108号文件）。规定自今年8月1日起，个人转让住房须按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。应该说，该政策的执行，对进行宏观经济调控，保证中国房地产业的健康可持续发展，限制民间资本的盲目投资等，具有积极意义。
记者从新疆国税局12366了解到，《通知》执行以来，有不少纳税人打来电话，询问108号文件对二手房征收个税作了哪些明确规定。坐席员小刘根据108号文件精神，给纳税人作了总结。
一是明确了二手房交易过户前必须完税。《通知》规定，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口。个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税等税收一并办理；税务机关暂无条件设置征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收。
二是进一步明确界定了二手房交易“所得”。对于“所得”的认定，一直是个税征收的难点之一。108号文件第一条就明确规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。对于纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价，且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，108号文件明确规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由地税部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％～3％的幅度内确定。这一点主要是针对以往存在的通过做低房价方式规避税收的现象制定的。
108号文件还明确规定了商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房5类房产的原值。即商品房原值为购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。自建住房原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。经济适用房原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。已购公有住房原值为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费。城镇拆迁安置住房原值，属于房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；属于房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费；属于房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；属于房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关税费。
三是明确了转让住房过程中缴纳的税金。即纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育附加费、土地增值税、印花税等税金。
四是对“合理费用”有了更明确的界定。规定“合理费用”包括实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
五是对税前扣除及相关税收优惠等进行了明确规定。
（一）108号文件规定，纳税人转让的住房在转让前的装修费用、住房贷款利息等，凭有效证明可以扣除。
其中支付的住房装修费用需要纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15％，商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10％。
但纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
若出售的是以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
此外，纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
（二）108号文件规定，出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
小刘认为，如果加上征税起征点前置，多数老公房和经济适用房可享受这一免征优惠。因为以购房合同或发票作为凭证，大多数公房都在5年购房时间以上，并且是家庭惟一生活用房取得所得，基本都处于免征行列。因此，如果售房者出售的公房符合上述条件，是可以免税的；对于经济适用房来说，5年以内出售无盈利，不用缴纳个人所得税。因此，如果符合条件，经济适用房也可享受这一税收优惠。
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