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我现有一二手房,当时买房时房产证没有过户,现在要过户,原房主不在本地也与原户主失去联系,问一下现在有什么方法可以办理房产证的过户?具体流程是什么?谢谢。当时买房时原户主双方的身份证复印件给我了,现在有原房主的身份证复印件不知可不可以办理?
提问者：| 浏览次数：8次 |问题来自：保加利亚
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回答 共1条
首先找不到原房主的话你这个房子是没有任何办法办理过户手续的。 原房主最少也要出面一次，不然房管局是不会给你办理过户的。你还是想办法联系联系原房主吧，如果他实在不方便回来的话，你可以去他所在的地方和他做一个公证，记得带上房本和身份证这些的原件，公证你有这套房子的全权处置权，包括过户，交税，等等几项重要的权利，这样你就可以自己回来办过户了。业主不出面，又没有公证书的话，你想过户没有可能的!
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&&千万不要相信房产中介 第一章
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千万不要相信房产中介 第一章
—房产中介不告诉你的40件事儿
& 《说文》曰：“屋，居也。”在人们的心目中，房子不仅是生活的归宿、地位的象征，更是一种灵魂的寄托和生命的依靠。
&&& 我们简单理解的房子就是指人们居住生活的场所。在儿时，房子在我们心中代表了一种多情感的符号，它是家、是父母，代表着温馨与安全。成年后，房子依然是我们心中一种复杂的情感，它不仅是生活的处所和地位与金钱的象征，更是心灵的港湾。
&&& 曾经一部电视剧《蜗居》让多少想买房的人唏嘘不已。在房价高涨的现在，住房几乎成了每个普通人心中挥之不去的心结。几乎对每个人来说，“没有房，就没有家，更没有幸福的生活”。
&&& 无论人们如何看待房子，房子的第一属性还是居住。换言之，房子首先应是我们的家。房子是婚姻的前提，是家庭的前提，也是幸福的前提。但不知从何时起，房子开始成了人们追逐的目标，很多人把房子当做保值增值的工具，甚至还有很多人加入到了“炒房”的行列。
&&& 近年来，随着人们置业升级的需求越来越大，二手房买卖、房屋租赁等房产交易也愈加频繁。但是要自己独立挑选一套满意的房子并完成交易，几乎对任何人来讲都有些力不从心。有需求就会有市场，于是房产中介公司便应运而生。中介公司正是通过接受房产客户委托，为其提供信息及其他服务以促成交易达成的居间担保、代理的服务行业。一方面，中介公司为买卖或租赁房屋的人节省了时间和精力，增大了选择范围；另一方面，中介公司自己也赚取了相应的佣金，可谓“双赢”。
然而，俗话说“买的不如卖的精”，虽然购房者在进行房产交易时小心翼翼，但由于房产交易本身的程序比较复杂，购房者难免会有疏漏，这也就为中介公司为自己牟取不IF_当利益提供了方便。当中介公司大拍胸脯，保证交给他们一切放心，而购房者或卖房者也满心欢喜地提笔签合同时，有些事情也许是你所不知道的。
&&& 调查显示，随着二手房交易市场的火暴，买卖双方和中介公司之间的纠纷也越来越多，二手房合同的纠纷呈高发的态势。
&&& 在这些纠纷案件中，虽然中介公司起诉客户的案子居多，但房产中介公司的违法、违规和失职行为，才是导致相关纠纷不断的“祸首”。
&&& 所以，当你准备买房子时，你懂得如何与中介公司打交道吗?你知道在买卖的过程中有多少被中介公司隐瞒的秘密吗?
&&& 现在，本书就为你一一揭开——房产中介不会告诉你的40个秘密。
第一章选房子就像选囊子。…………………………………………“1
第1件事：你了解房子的周边环境吗………………………………2
第2件事：楼龄，被隐瞒的秘密……………………………………8
第3件事：网上低价房源多数只是传说……………………………13
第4件事：买开发商的抵押房风险大………………………………19
第5件事：拆迁房，让人欢喜让人忧………………………………24
第6件事：中介不会告诉你高房价里的秘密……………………29
第7件事：中介公司暗战期房买卖………………………………38
第8件事：看房莫被中介公司牵着鼻子走………………………44
第9件事：中介口中的好地段不一定是你的好地段……………52
第10件事：地铁旁的房子真的那么好吗…………………………57
第11件事：买房如何选楼层………………………………………63
第=章像上战场一样去谈判…………………………………………73
第12件事：“李逵”or“李鬼”：他自己不会告诉你………74
第13件事：谁在为到手价承担风险……………………………83
第14件事：警惕中介公司扮卖家………………………………91
第15件事：购房者“跳单”行为是否违约……………………96
第16件事：新政下的谈判技巧…………………………………102
第17件事：中介的“苦肉计”不要尽信………………………109
第18件事：通过中介办按揭要谨慎……………………………113
第19件事：特价房不“特”，中介费不优……………………118
第三章签合同不只是签个名…………………………………………125
第20件事：“代书费”：房产中介的敛财秘密…………………126
第21件事：为买房假离婚值吗……………………………………132
第22件事：签阴阳合同，风险谁来担……………………………138
第23件事：不要只重视“房”而轻“地产”…… ………………143
第24件事：小心合同中的“霸王条款”& ………………………148
第25件事：全包合同，风险当然由你包…………………………154
第26件事：每项费用都在合同中明确落实………………………159
第27件事：认清出卖人是否是房产证上的人……………………165
第四章交钱窖易退钱难………………………………………………169
第28件事：质量陷阱，不要等你掉进去时才明白………………170
第29件事：一字千金，分清订金和定金………………………176’
第30件事：定金应该交给谁……………………………………179
第31件事：利用定金协议保障买方利益………………………182
第32件事：“限购令”下过不了户，定金是否退还…………186
第33件事：预防中介与房主共同吃定金………………………190
第34件事：50年产权的房子卖70年的价……………………193
第五章过户入住纠纷多……………………………………………199
第35件事：鸠占鹊巢，二手房住户无法上户口…………………200
第36件事：原房主欠费，新房主变冤大头………………………206
第37件事：买房送家电，付款后，家电不见影…………………211
第38件事：谁该为“凶宅”埋单…………………………………216
第39件事：提防中介擅自挪用房款投资…………………………220
第40件事：实际面积比合同面积大怎么办………………………224
附景…………………………………………………………………228
第一章& 选房子就像选妻子
第1件事：你了解房子的周边环境吗
&&& 在房地产市场低迷的境况下，开发商为了快速回笼资金，常常会联手房产中介公司共同卖房。而房产中介公司也需要新的利润点来缓解居间买卖的压力。于是，出于共同利益，房产开发商与中介公司的合作关系越发紧密。
&&& 由于中介公司的门店连锁规模非常大，有时候一天就能帮房产开发商卖出四五套房子，而且中介销售员带来的一般都是真实的客户，意向性很强。所以，在目前的市场形势下，无论是新开发的楼盘，还是尾盘项目，房产开发商都愿意把一部分房子挂到中介公司里去卖。
【买房故事】
&&& 辛小姐最近看中了一处名为“新概念”的房子，这个楼盘设计得非常漂亮且时尚。辛小姐通过一些关系了解到这个楼盘的开发商为了节约人力、物力，把剩下的为数不多的尾盘房子都交给中介代理了。
&&& 于是，辛小姐便找到了代理的中介公司，了解到他们手上还有十余套房子后，就赶紧要求每个户型都看一下。中介公司的销售员也很热心，不断地夸辛小姐眼光好，夸这个楼盘质量没得说，而且现在也极为抢手。
&&& 经过仔细挑选，辛小姐终于选中了一套面积为80多平方米的两居室，但是辛小姐也留了个心眼，没有马上定下房子，而是选择先与中介销售员周旋，看看能不能获得更多的优惠，因为这毕竟是尾盘项目，可挑选的余地太小了。
&&& 由于自己的工作单位与这个中介公司距离不太远，辛小姐一有时间就往中介公司跑，两三天以后，她和销售员也混熟了。在交谈中，辛小姐也摸清了中介公司的一些谈判门道，最后，销售员被辛小姐磨得没办法了，只好同意给她打个折扣。销售员悄悄地告诉辛小姐，这个价格可是原来开发商的内部价，只有很少人才能享受到。
&&& 辛小姐很有成就感，马上答应签合同付首付。就这样，辛小姐和中介签订了合同并支付了1万多元的中介费和20多万的首付款。
&&& 随着交房时间越来越近，辛小姐每天都要到“新概念’’楼盘的网站上看看房子的最新进展，想一拿到钥匙就立刻装修。可是有一天，辛小姐忽然发现一个惊人的信息：在关于楼盘地理环境的介绍中，房产开发商对南、北、西三个方向都说明得非常清楚，唯独对东边环境的介绍很模糊，令人费解。
&&& 于是辛小姐决定亲自到工地上看看。来到工地的东面后，辛小姐碰巧看到了一辆挖掘机正在工作，她走过去一看，吓了一跳，原来挖掘机挖出的居然是成堆的垃圾……
&&& 辛小姐很疑惑，就去向附近的村民打听，结果让她大吃一惊。这里原来就是个垃圾填埋区，现在为了开发，只好把垃圾往外拉，河滩里积攒多年的垃圾使地基变得很松软。辛小姐终于知道为什么开发商会把东边的环境做模糊介绍了，原来这是一个垃圾填埋区!辛小姐感到自己被骗了，考虑到垃圾污染和周边垃圾运输带来的影响，辛小姐最终决定退房。虽然退房的过程拖延了很久，也产生了很多不愉快，但辛小姐还是很庆幸自己能够及时退出。
你不知道的秘密
住宅品质的要求越来越高，质量、环境、风水等都成了决定一个楼盘品质的因素，甚至有的房产开发商将风水也作为楼盘竞争的卖点。
&&& 对购房人来说，不管是对楼盘内部环境，还是外部环境，都要提前有一个了解，尤其是对开发楼盘的土地的前身要有大致了解，避免购买一些建在污染区的房子。
&&& 房产开发商在开发楼盘之前，都会对环境做调查，并做出《环境影响报告书》。但是，一些不法开发商为顺利把房子销售出去，故意隐瞒或“不介绍”土地或楼盘周围的污染历史或污染隐患，导致购房人在选购房产时，不小心选择了建在污染区的房产。
&&& 任何不利的环境因素的存在，都会影响房地产的价值。环境对房地产价值的贬值性影响不仅包括环境污染，也包括由于自然条件的限制，不利于房产价值充分实现而引起的房地产价值的贬值。
&&& 例如，开发商如果在水源保护区、湿地或濒危动植物保护区建设房地产项目，那么居民的活动就要受到限制，房地产的价值就不能实现。而在中存在物理射线、化学制剂、噪声、石棉、聚氯联苯或其他有害物质的土地上建设房地产项目，对居民的危害就更大，比如化工厂的工业用地，可能由于工业生产已经造成有害物质对土壤、地下水的渗透和污染。如果开发商在没有进行有效的改造前，就将工业用地直接转变为非工业用地，建造民用住宅，则不仅会使住宅的价值贬值，更严重的是污染物会威胁居住者的健康。&&& ‘
&&& 这样的例子已经常在我国出现。2003年，北京市的一个房地产住宅开发项目，由于地处四环路的绿化隔离带附近，又与东三环的燕莎商圈距离不远，所以很多人都看中了这里的升值潜力，争相购买。但是入住后不久，很多业主都经常失眠、头疼，并且手机信号微弱。最后经有关无线电检测部门检测，发现该住宅小区内的无线电波远远超过正常本纵能承受的范围，原因就是在距离该项目不远处有一座广播电台的发射塔。于是，很多业主要求按照升值后的价格退房。&
&&& 国外也有相似的案例，比如在20世纪60年代，美国的五大湖地区曾有一个垃圾填埋场。由于居住用地的需要，政府在这个垃圾填埋场上建了住宅出售给当地居民，形成了一个居住社区。由于地下垃圾填埋场中形成的化学污染，通过地下水和土壤渗透，对社区内的居民造成了健康威胁。许多人因此生病，并搬出了这个社区。美国政府不得不下令停止使用这个住宅小区，并花费数百万美元来清除那里的环境污染。住宅小区完全被废止了，住宅价值也变为零。
&&& 像这样的案例还有很多，如因轻轨和高速公路造成的噪声污染，使道路两侧的房产业主在夏季无法开窗通风，房产因此存在贬值的可能性。这样的房子如果到银行进行抵押贷款，银行在评估时也必须要考虑污染源对未来不动产价值的影响，不能仅凭不动产的建筑质量和地段优势就认定其价值，否则，当业主在抵押期间无力还款时，银行获得的是价值减损的不动产。因此，购房者在投资购买房产之前，必须请专业人士对该房地产附近地区的环境因素进行评估。
&&& 这也充分说明了很多开发商和房产中介销售员对楼盘周边环境保持缄默的原因。作为二手房销售人员，也许他本身并不了解住宅用地所存在的环境污染问题，111]便知道，销售员也不会主动说出污染因素，有的甚至会采取故意隐瞒的态度。例如，北京某楼盘存在着飞机噪声污染危害，但是中介的销售人员却对购房人只字不提飞机噪声污染的事情。当购房人主动问起是否有飞机噪声时，中介销售员则说：“您既然选择东边的房子，就应该清楚，东边所有的房子，如‘苹果派’，甚至写字楼都有这样的情况。”
【防范绝招】
如何避免买到“污染房”?
“污染房’’直接危害的是居住者的身体健康和财产损失，因此购房
人在置业时一定要擦亮双眼，做足准备，避免买到“污染房”。这里提供3条建议供购房者参考。
&&& 第一，买房之前要先查查土地的历史，有三种房子千万不能买。
&&& 选购房屋时，购房人应当仔细了解房屋的周边环境，如发现房屋所在的土地在历史上曾经属于以下3种情况，或者现在或未来可能与这3种地方为邻，则尽量不要购买。
&&& 1．建在垃圾填埋场上的房子
&&& 垃圾填埋场的土地除了难以保证地基稳固外，同时还会产生严重污染，比如异味和有害物质，甚至还可能产生饮用水的安全问题。
& 2．建在化工厂上的房子
& 化工厂的污染物往往会就地掩埋或者就地排放，渗透到地下，久而久之就会产生许多有害物质，危害居民的身体健康。
&&& 3．建在放射性物质的堆埋地上的房子
&&& 在过去城市规模很小时，指定的放射固体废弃物排放地或者堆埋地现在也可能被划人到城市版图的中心地带，如果房屋恰好就是建筑在这种土地上，将会对居住者的人身健康造成很大损害。
&&& 查询途径建议：购房人可以到周边的居民区里打听一下，也可以到有关规划机构去查查过去的规划图，了解一下土地的历史，最便捷有效的途径莫过于查询本地规划机构(通常是规划局)的网站。
&&& 第二，购房者一旦发现问题应及时退出。
&&& 购房者一旦发现要购买的楼盘存在上述问题，应该向案例中的辛小姐学习，及时、果断地退出，不要妄想住进去后和开发商理论，要求赔偿。与自己的身体健康、性命安全比起来，赔偿款算不了什么。因为毕竟在这种土地上生活对于购房者的身体危害很大，而且房产很容易贬值。
&&& 第三，购房者在《购房合同》中要求开发商做出保证。
&&& 购房者可以要求房产开发商在《购房合同》中做出保证，保证建房的土地过去肯定不是这三类地方。还应当同时约定，如果开发商违反保证，购房者就有权退房，开发商应退还全部购房款，并赔偿因此给购房者带来的损失。
&&& 总之，无论如何，事前的及时查询远比事后的纠纷和诉讼更轻松。
第2件事：楼龄，被隐瞒的秘密
&&& 买房前，二手房的楼龄是不是一个需要被重点关注的问题呢?相信很多买房人心里往往有这样的想法：楼龄不都是在房产证上写清楚了吗?还有必要再详细探究二手房的楼龄到底是多少吗?
&&& 但事实上，很多买房人在购买二手房后，经邻居或专业人士的提醒，才发现自己所买的房子其实比原来中介公司告诉自己的“老”了好几岁。造成了财产上的损失不说，受骗上当的心理阴影也让人很不舒服。
&& &而且．随着近来银行紧缩银根，对二手房按揭贷款的审核越来越严，楼龄也成为很多二手房的一个硬伤，如果楼龄太老就不能如愿贷到想要的额度，这就更需要买房人在买房过程中擦亮双眼看清楚房龄，减小购房风险。
【买房故事】
&&& “中介公司告诉我楼龄是6年，而原房主的房产证上写的也是6年，可是我后来才打听到这座楼的实际楼龄都有9年了。”刚刚在胜利路附近买了一套二手房的刘先生找到一家报社反映了他遭遇的“骗局”，希望报社能够对中介公司的做法进行曝光和批评。
&&& 原来刘先生是在购买房子不久后，无意中从邻居口中得知，原来前房主所说的楼龄与实际不符。自己购买的房子在三楼，房产商当初建楼时只盖了四层就停IT，后来过了3年又开始继续盖，房子的楼龄显然已经有9年了。一气之下，刘先生找到原房主，可是由于没有合同约束，自己只能白白吃了个哑巴亏。
&&& 无独有偶，市民卢女士最近也很“恼火”，原来是她刚买的二手房突然间“老”了5岁。买房时，卢女士看到按照房产证上的办理时间，房子的楼龄是5年，可是住进来之后才得知房子已经有10年的楼龄了。
&&& 楼龄纠纷为什么让买房人如此烦恼呢?众所周知，二手房的实际楼龄长短决定着房子的价值，同时也直接决定着房子的使用时间，超过一定年限的二手房，其价值也自然大打折扣。按照二手房的评估标准，房子的折旧率每年为2％，这也就意味着卢女士为她手上的这套二手房多掏了5年的冤枉钱。房子有70年的使用年限，卢女士的房子使用年限虽然没有变化，65年后补交地价她仍可继续使用，但是5年时间里房子发生的磨损却是客观存在的。
&&& 卢女士感觉自己被欺骗了，她想到当时中介公司的销售员说，在现在市场上5年楼龄的房子比较难找，房子保养不好可以通过装修来完善，分明就是在对她故意隐瞒楼龄。现在房子突然问多出了5年楼龄。卢女士不知道这笔账该找谁算?看到这套闹心的二手房，卢女士后悔不已。
&&& 据了解，一般中介公司也不会对楼龄做充分调查。一位中介公司员工说：“我们一般会先到现场去看房子，附近那些楼盘建成于什么年代大概都了解一二。客户只要觉得喜欢就行了，而且我们认为，到交易时客户自然就知道房子的情况了。要知道，业主在我们公司放一套房子就是一笔生意。”很多中介公司的员工对他们自己出售的房子的楼龄也常常是“闹不清楚，只知道个大概”。
&&& 卢女士的遭遇不是个案，现在的绝大部分中介公司都没有对房主出售的房子的楼龄进行审核，通通都是亮绿灯的。中介公司该不该审核挂牌出售的房屋的楼龄，目前也是众说纷纭。
【你不知道的秘密】
&&& 在进行二手房交易时，能否准确辨别楼龄是令购房者非常头疼的事。
&&& 实际楼龄与合同中的楼龄常常有出入，导致房屋买卖双方常常产生很多纠纷。其实出现这种情况也有很多原因，首先是房主在出售房子时，一些中介公司往往不会对房主的楼龄进行审核，有一些小中介公司甚至还会为了做成交易与房主统一口径欺瞒购房人。其次是房主办理房产证的时间与人住的时间不符。原因是有些房产商为业主办理房产证时总是由于各种原因一拖就是好几年，也导致了实际楼龄与产权证上的年限不符。还有种情况则是有些房子经过多次倒手，楼龄也随之越来越模糊。另外有一种情况是房改房，中间的过程更是复杂，所以楼龄更加难以辨别。而在这些原因中，中介公司对房主的楼龄不审核并且与房主一起欺瞒购房人的现象较为普遍。
&&& 众所周知，二手房的房价都是由房主按照市场价格自行报价的，按照标准，二手房的折旧率每年是2％。也就是说，如果买房人购买了实际楼龄比房主自报楼龄大的房子，不但房子增J3nTJt,年的磨损，而且购买二手房的购房人也会在无形之中多掏好几年的折旧费。这对于买房人明显是有失公平的。
&&& 隐瞒实际楼龄不仅会给买房人造成财产上的损失，还会使他们产生一定的心理阴影。因此，知晓房屋的真实楼龄很重要。
【防范绝招】
&&& 三种方法教你分辨二手房楼龄。
&&& 由于一些原因，原业主拿到房产证的时间相比楼房建成的时间有一定的滞后性，如果间隔时间过长，购买二手房的人无疑会吃亏。再加上许多中介公司不审核楼龄，在登记房产时，楼龄基本上都由原业主说了算，中介公司也不会去追根究底，有时更是有意模糊楼龄。这样，经过几次转手的二手房，“楼龄”几何也就更让人“雾里看花”。
&&& 那么，买房人怎样才能认清楼龄呢?在此列举几种方法。
&&& 1．查看楼盘的外立面
&&& 由于房产证上的楼龄不一定很准确，像有的业主因为一些原因10多年都拿不到房产证，因此从楼盘的外立面来分辨楼龄是一个不错的办法。通过观察外墙使用的材料，买房人就可以将楼盘的楼龄猜出十之八九。
&&& 1988年以前的老房子都不太注重外观，基本上都是水泥外立面，俗称为“涂灰楼”；1988年以后，人们对新建房盘的外立面的美观性逐渐重视起来；年期间，建造的楼盘大多采用石米外墙，即以凹凸不平的石粒作为墙面，灰白相间；年，新建的楼盘开始流行用马赛克来装饰外墙，房子看起来更加细致、整洁、易清洗；1996年至今，开始流行各式各样的条形砖，房产商在修建房子时更加重视外观。再后来推出的新楼盘已有不少开始采用玻璃外墙。
&&& 2．细辨内部结构
&&& 20世纪80年代的房子，在建造时并不特别注重“厅”的功能，因此最明显的一个特征就是厅很小，这个年代的房子多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多是房改房。
&&& 到了20世纪90年代，人们开始注重追求生活品质，所以楼盘在户型设计上开始出现“厅”的概念，新建的两室一厅的房子使用面积大约有80平方米，注重“大客厅、一梯两户”，客厅面积在14。15平方米，周边的环境与配套设施比较完善。
& 3．买房人全方位搜集信息
& 众所周知，一个新楼盘从报建到交楼，再到拿到房产证，大概需要l一2年的时间。如果买房人看中了某套房子但却无法辨别楼龄，可以先到国土局查查房子的建成时间。这样做虽然会需要一些时间，但这样做比较稳妥。& 、
&&& 同时，如果买房人对某套二手房比较中意，不妨先去那片小区多走动走动，和未来的左邻右舍多沟通，通过旁敲侧击获得答案，了解房子的真实楼龄。一些二手房改房的楼龄是从楼宇落成之日算起的，并不是像很多人认为的那样是从原房主取得房产证的时间开始算。
&&& 当然，如果在买房过程中能够找专业的二手房中介公司，购房风险也．会相对减小一些。
第3件事：网上低价房源多数只是传说
&&& 由于国家的购房政策不断调整，房产中介公司之间的竞争日趋激烈。特别是一系列房产新政策出台后，市场成交出现严重萎缩，很多中介业务员压力增大。为提高业务，他们想尽各种办法来吸引客户注意，不少中介公司继续在房源信息上大做文章。其中最能吸引客户眼球的当然就是把房子的价格标低，以此提高来电量。
&&& 对购房人来说，如果不能正确判断信息的真假，就会被错误的信息引导，给购房带来烦恼。
【买房故事】
&&& 赵小姐无意之中在报纸上看到某中介公司发布的一个最新房源，不仅地段好，而且标价还低于市场平均价，赵小姐认为很理想，机不可失，就赶紧按报纸上的联系方式打电话过去，向该中介公司进行咨询。
&&& 电话接通后，一位中介业务员称赵小姐看上的那套房子还在，并极力邀赵小姐去中介公司面谈。赵小姐也没有懈怠，赶紧打车去了中介业务员提供的地址处。到了店里，中介业务员一面与赵小姐签订委托协议，一面为她大力推荐其他房源。
&&& 赵小姐觉得中介业务员在有意转移话题，她要求去看看报纸上登的那套房子，可是中介业务员总极力向她介绍其他房子。赵小姐一再催问，中介业务员才告诉她，报纸上的那套房子其实已经卖出去了，但是他手上还有几套同等价位的房子可供选择。于是赵小姐便在中介业务员的带领下，去看了几套同等价位的房子。累了一天腿都要跑断了，但看的那几套房子都不满意，不仅地段差，而且又小又旧，根本无法和报纸上介绍的那一套相比。中介业务员道出了实情，类似报纸上登的那套房子也有，不过价格要高一些。赵小姐这才发现报纸上登的原来是虚假消息。
&&& 后来赵小姐又在某房产网站上看到了一处称“离地铁仅10分钟路程的房子”，还是房主个人的出售信息，上面写着“中介勿扰”。赵小姐想，能找到房主直接交易更好；能省不少中介费，于是她又打电话过去询问。一问才知，对方其实是一名中介业务员，这名中介称自己有几套地铁旁边的房源可供赵小姐挑选。于是赵小姐又跑到中介公司，在中介业务员的带领下倒公交车花了40分钟才看到了在网上看好的那套房子。不是写着“离地铁仅lO分钟路程的房子”吗?赵小姐很疑惑，而中介业务员称，10分钟的路程是按开车时间算的。
&&& 几圈看房下来，赵小姐对中介公司发布的房源信息将信将疑，再发现便宜的房子时，她不会贸然打电话要求看房了。几天后，赵小姐开始不断地接到一些不认识的房产中介业务员打来的电话，无论是在上班时、吃饭时，甚至是晚上睡觉时都会接到骚扰电话。这些电话无一不是问赵小姐是否找到了合适的房子，这让赵小姐不胜其烦，同时她发现自己的电话号码已经被泄露了。
【你不知道的秘密】
&&& 曾经有一位媒体记者调查了多家网站上发布的超过30套房源，并对部分中介和房源进行暗访，发现有九成以上的中介给出的网上房源信息并不真实。中介发布虚假信息的招数各有不同，目的不外乎就是抢客拉生意，这就让许多购房者更没有了方向。虽然网站方面已经对虚假房源信息做了过滤，但似乎效果并不十分明显。更有一些购房者斥责网络成了中介挂虚假房源的帮凶。
&&& 为什么网上房源这么乱呢?一位中介公司的业务员一语中的：“做低价格不就是为了多吸引客户打电话来，以便留下买房信息吗?”
& &&综合网上的房源乱象，我们可以总结出以下几种情况。
& &&乱象一：中介低价挂房，诱惑购房人留电话。
&& &在网上搜索房源信息，已成了购房人的必修课。但网上的房源可靠吗?如果你对从各中介网站上搜索的房源进行调查，就会发现结果并不乐观。
& 举例来说，有一套标价每平方米仅5000多元的精装修酒店式公寓，这个出售价格十分诱人。可是当购房者致电中介公司询问时，中介公司业务员表示，这个价格是同一页面中另一套住宅的价格。只有仔细审视该房产页面，购房者才会发现红色字体标注的超低售价原来只是个幌子。“因为精装修酒店公寓不可能这么便宜，这个页面很久没更新了，你要是需要，我再帮你看看周边其他的房源。”中介业务员会在电话里这样说。
& &&此外，购房者还会发现许多发布的房源不存在，也许早已出售，也许根本不可能出售。大量房型好的低价房其实都是作为诱惑顾客的幌子来吸引购房者进人中介公司，然后中介就会使出各种招数，混淆视线，让购房者看其他真实的房源。
& 乱象二：为更好地“推广”房源，一套房可以穿多套马甲。
&& &网上还存在着一套房源披着多套马甲亮相的情况。．在网上，某中介公司店铺显示：位于桂平路215号、秀沿路1弄、龙东路402弄、南六路578弄1017号的牡丹园、金爵别墅、提香别墅、建德南郊别墅4套房源，其售价、户型、面积和交通线路都是一模一样的。中介业务员表示，其实4套房源就是1套，只是为了“更好地将这套房源推销出去”，就将房源的信息一分为四，挂在网上。
&&& 当购房人给中介业务员打电话时，中介就会说网页上所显示的照片并不是公布房源的景图，然后就会不断劝说购房人“过来看房子吧”。
&&& 多名中介业务员透露说，一般在内部网站的信息库中都存着大量房屋的图片。而对于在售的房屋，中介不可能一一上门拍摄编辑信息，因此中介大多会从业内通用的信息库里调出某套图片，然后发布到各个网站上。不仅是室内图，各个小区都存在套用的图片。中介业务员在刊登小区景观图时，会选择一些较新、较好的图片。
&&& 乱象三：房源信息更新慢，门店张贴的房源多已不在。
&&& 细心走访你就会发现，网上挂出的和中介公司门口张贴的大量房源信息一般都不存在，或早已过期。当看房者要求中介带着看房时，中介就会试图以各种理由将价格高于发布房源许多的房子推销出去。对此，中介承认，门口张贴的房源信息更新慢，大约一个多月才会更新一次，并且张贴的房源有些已出售，且标示的价格也并非最后的成交价，如果加上税费，成交价都比这个要高，所以，购房者一般不能以门口信息为准。
&&& 当买房者要求中介带看网上发布的房子时，中介业务员会犹豫说，现场参观是需要提前预约的，并且推说房屋钥匙不在中介业务员手上，但是可以带购房者去参观另一套房型相似的二手房，并表示此房也很好，价格也差不多。最终，买房者实际看到的几套房子的价格，都要比当时在网上看到的贵了几万元。
&&& 房产中介公司发布虚假房源，“挂羊头卖狗肉”，无疑给购房者带来了麻烦，很多购房人都有上当受骗的经历。但是不少中介也表示了他们的无奈。一名中介业务员透露：他们的收入分两种，一种无底薪，拿交易房屋佣金的50％，另一种底薪1000元左右，加交易房屋佣金的10％一15％。选择第一种方式的都是本地人，生活没有后顾之忧，利用人际关系发展客户。而外地人做中介的只能选择第二种方式，即使不开张还有个保底收入。在交易淡季，交易量下跌的情况下，有的中介业务员一个月不开张都是很正常的，一个月的底薪根本不够生活。想干好这行就得拼命找客户，基本上每个中介业务员一天都要打一两百个电话给客户，到网上挂房源，放低价格也是为了吸引客户打电话，以便留下买房信息。
【防范绝招】
&&& 很多购房者都会抱怨经常碰到虚假房源，浪费自己的时间和精力。很多时候打电话过去，房子不是卖掉了，就是不卖了，要不就是看不了房。那么作为购房人，该如何辨别真假房源信息呢?以下提供几点建议供购房者参考。
&&& (1)看房子价格是否明显低于市场价很多。市场上确实有低价房，但这样的房子一出来，基本上中介会在第一时间推荐给已有的客户，根本无暇再发布到网上。略低于市场价是可能的，但是如果低得离谱，虚假的可能性就很大。
&&& (2)看描述，虚假信息的描述非常简单，没两句就结束了。而真实的房源介绍得比较详细。
&&& (3)看这套房子出现的频率。如果这套房源信息在几家中介公司都有，或者是同一家中介公司的不同业务员发的，那么基本上就可以肯定是真实的。
&&& (4)从照片中识别。房源的实景照片可以方便购买者直观感受住房条件，所以有照片的房源信息总是很受欢迎。有的中介人员正是看中这一点，用其他房源的照片“移花接木’’来吸引购房者的眼球。要注意的是，如果只发布了卫生间、厨房或阳台的照片，是不足以取信的。因为这些空间基本都差不多，关键还是看卧室和客厅。如果购房人打开一个中介业务员的个人空间，看到有些室内照片在多套物业上重复使用，那么这些房源的相片也就不是房子的真实写照。
&&& (5)看房从看人人手。如果发现有人使用同一个用户名发布若干条不同的房屋信息时，对这个人的身份和所发布的房源就要提高警惕了。一些中介会冒充房东发布信息，以骗取看房费、信息费等。所以在和“房东”交流时，一定要查看对方的身份证、房产证等有效证件。
&&& (6)选择正规且优秀的平面或网络媒体。如果登录网站或打开报纸杂志，第一印象是版式设计凌乱，则里面刊登的信息的可信度就会大打折扣。正规的媒体平台都会有正规的操作流程，在信息的筛选上会有严格控制。
第4件事：买开发商的抵押房风险大
&&& 我们常常会看到一些小区虽然已人住五六年，但还有部分业主拿不到房产证。原因就是小区有部分房子是开发商的抵押房，甚至是查封房和重卖房。
&&& 不小心买了抵押房的业主会担心开发商的资金链是否会出问题?楼盘会不会烂尾?会不会影响自e,--次售房?担心会给自己的生活带来困扰。甚至还有的业主为转嫁风险，将自己的抵押房挂牌到中介公司出售。一些中介公司为顺利将房子出手，有时候也会对购房人隐瞒房屋的真实情况，待买房人交完款后再把责任推到原房主身上。
&&& 于是就会出现这样的情况：有的买房人在中介公司看中了一套二手房，交了诚意金，但是在签订合同时，却发现没有房产证，后来一查才知道原来自己买的是开发商的“抵押房”。
【买房故事】
&& &夏女士想在某商业街附近开店，经过仔细考虑，她决定先买一个二手门面房。经过几天的走访，夏女士最终在一家房地产中介公司里看中了金诚广场的一套二手门面房，面积有20多平方米，总价格为72万元。这个价格相对市场价来说算是比较低的。在中介销售员的带领下，夏女士看了几次，觉得都很满意，于是2008年5月，夏女士就到中介公司交了2万元的诚意金，中介公司经理承诺在签订正式合同时就给她办理房产证。
& 但让夏女士失望的是，中介公司在通知她签合同时，却没有给她看房产证，而只是给了她一个房产证的号码。夏女士感到很奇怪，就把这个号码送到该区房地产交易所查验。结果，夏女士发现她购买的这套房子的主人姓徐，房子是开发商的抵押房，房产证还抵押在银行里。房地产交易所的工作人员明确告诉夏女士，原则上，这种抵押的房子是不能直接进行交易的。
&&& 于是，夏女士很气愤地找到中介公司，要求他们退还自己2万元的诚意金，并直接指出中介公司将抵押房挂牌买卖有欺骗购房者的嫌疑，但是中介公司经理拒绝了夏女士要求返还诚意金的要求，因为中介公司是有诚意要将此房出售给夏女士的。虽然这套房子的确是开发商的抵押房，但中介人员表示，这几天，房主已经和开发商进行了交涉，开发商正在交钱申请解押，等解押后就可以与夏女士签订正式的购房合同。
&&& 由于对“抵押房”不太了解，夏女士还是决定放弃购买计划，要求中介公司退还自己的诚意金。
【你不知道的秘密】
& &&何谓“抵押房”?所谓抵押房一般指的是房产开发商为从银行贷款，将尚未出售的房子抵押给银行，在征得银行的同意并出具证明后，开发商就可以将此房出售，把首期房款偿还给银行，余款则从买家的按揭里抵扣。
&&& 为何会有大量抵押房上市买卖呢?原因有很多，其中最主要的就是开发商为了获取流动资金，把部分物业抵押给银行，这属于普通的商业行为。而对那些购买了抵押房，而又不知内情的购房者而言，抵押房会给他们带来极大的担忧与一定的法律风险。
&&& 我们先来谈谈房产证。如果购买的房屋没有房产证会有哪些危害?实际情况是：如果购房者在入住后不能取得房屋的所有权证，那么所购的房屋的所有权就会处在一种不确定的状态，购房人就不能获得如下一些权利。
&&& (1)不能买卖、转让、置换、赠与、继承等，如购房人进行上述行为，也会因此行为违反国家法律的禁止性规定而被宣布无效，造成的损失只能由自己来承担。
&&& (2)无法设定他项权利。他项权利在这里主要指抵押权、典权，因为按法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的唯一凭证就是房屋所有权证，所以购房人无法通过房屋抵押来获得贷款或者承担其他民事责任。
&&& (3)如果因项目非法开发而无法办理房产证，那么购房人所购的房屋就有被强制拆除或被拍卖的风险，购房人也将血本无归，无法通过法律渠道来捍卫自己的权利。而购买抵押房就会面临延迟拿到房产证，甚至拿不到房产证的危险。
&&& 许多购买了抵押房的业主出于种种原因把自己的抵押房挂牌到中介公司出售，这种情况在当今市场上也比较常见，而一些非正规的中介公司为顺利出售房屋也会事先隐瞒房屋的抵押情况，待签完合同拿到中介款后就把责任推到卖方身上。
& 在律师看来，购房者如果购买处于抵押状态的房屋会存在很大法律风险。律师会建议尽量避免。因为处于抵押状态的房屋，一旦开发商没有及时还清银行贷款，银行诉至法院，法院就将判令银行行使抵押权，将房屋拍卖、变卖，以偿还银行贷款。抵押权是一种担保物权，优于购房者基于房屋买卖合同享有的债权。因此，购买了抵押的房子，购房人会因为银行对房产开发商行使抵押权，而无法获得房屋的所有权。如果房产开发商不涂销抵押，那么购房人就无法顺利办理房屋过户手续，当然也无法取得房屋的产权证。到时候买房人甚至还可能面临财房两空的
&&& 案例中的门面房房主徐某，他购买的就是抵押房。如果他想把抵押房售出，就需要先与开发商协商，要求开发商补办涂销抵押手续，然后他才可以将房子在中介公司里挂牌出售给夏女士。而夏女士通过中介公司购房，事先并不了解自己要购买的房屋其实是抵押房，并且中介公司也有意隐瞒房屋的真实情况。在这种情况下，夏女士就可以向中介公司索要自己的诚意金。根据法律规定：出卖人在故意隐瞒所售房屋已经抵押的情况下，与买受人订立商品房买卖合同，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
&&& 但是，如果购房人经过查询后发现房屋处于抵押状态，而自己确实喜欢这套房子，可在原房主与开发商协调办理“涂销抵押”手续结束房屋的抵押状态后进行买卖。
【防范绝招】
&&& 不要冒险买抵押房。
&&& 由于市场的竞争激烈，买房人对抵押房的认识也不多，因此，许多买房人大多对抵押房抱着一种“避之则吉”的心态。但是抵押房在目前的房地产市场依然普遍存在，这源于绝大部分房产开发商在项目开发时都会向银行融资贷款，而融资贷款的一般方法就是开发商将未售的房子先抵押给银行，来套取现金作为周转资金，再进行后续项目的建设或开发新楼盘。据市场调查显示，目前大部分的房产商自有的开发资金仅有33％左右，这就意味着抵押房这一融资做法还会在市场中长期存在。
&&& 为降低买房人的购房风险，避免买到抵押房，有3种方法可以查询所售房是否为抵押房。
&&& 一是购房者查看售楼处悬挂的《商品房预售许可证》，着重看许可证的“备注”栏，那上面都会注明楼盘的抵押情况。
&&& 二是购房者上网查看《商品房预售许可证》。登录房屋管理局网站，进人“全市预售商品房信息快速查询”，就可以清晰显示楼盘的抵押、查封和备案登记情况。
&&& 三是购房者尤其是购买二手房者可直接到房地产交易中心查询。购房者将准备购买房屋的房号、地址等具体情况提供给工作人员，就可以即获得房屋是否抵押的信息。
& 目前，由于房产开发商的资金问题、二手房按揭贷款等原因，楼市的抵押房十分普遍，其相对便宜的价格让许多买房者很难经受住诱。为此，专家特别提醒：抵押房不要盲目购买。要事先充分了解抵押可能带来的纠纷问题，然后再做进一步打算。买抵押房要谨慎，但并不是说抵押房不能买，如果购房人确实喜欢上的那套房子，也可以考虑购买，但在购买过程中就要考虑多方面的素。若购房人看中的房子刚好是抵押房，首先就要从多方面来了解开发的资质和诚信度。一般品牌好的大型房产开发商，只要在《认购书》将解押和付款时间明确列明，并且开发商不刻意隐瞒事实，一般都可进行买卖。
购买抵押房最重要的一点是要跟房屋产权人签合同，而非第三方。果购房者在房子抵押未解除的情况下，就购买了该房产，应当直接与押权人协商确定担保债务的清偿问题。而且购房人还要注意在抵押未除的情况下，对被抵押的房产的价值及价格要有自己明确的判断。
第5件事：拆迁房，让人欢喜让人忧
&&& 房屋拆迁曾经是一件让一些市民非常烦恼的事。而在现在，那种用白灰或红漆涂写成的大大的“拆”字，甚至成了许多住在私房里的人的期待。在一些房产中介公司，更是把拆迁房作为极度抢手的房子对有买房意向的人出售。
&&& 因为拆迁房对许多人而言，是获得高额补偿款和新居的绝佳机会。甚至还出现了拆迁房价格一路飙升的现象。有些购买了拆迁房的人可以顺利获得补偿款，甚至是一套不错的新居；而有些人则不得不吃哑巴亏，不仅没有得到一分补偿款，甚至连原来的购买拆迁房的钱款都没有收回。同样是购买了拆迁房，结局为什么会有如此大的差距呢?
【买房故事】
&&& 有小道消息称一所学校附近的老房子要拆迁，一时间，这里的房子好像变得很吃香，经常有人特意过来查看并打听房情。附近的一家房产中介公司的生意也因此变得很火暴。前来登记买房和卖房的人络绎不绝。据了解，在众多前来打听房情的人中不少人是相中了这个地方，打算购买后出租或者等待拆迁。还有的是打算买来后拆建再自住的。但是也有很多房主紧抓住自己手中的老房子不放，总觉得房子的价格还会再涨。
&&& 马先生也从朋友口中听到了点风声，他正想购买一套将要拆迁的门面做投资生意。于是马先生便来到了这片小区附近的一家中介公司。中介公司的一名销售员为马先生推荐了一处挂牌销售的门面房，她告诉马先生：“您放心，这里的房子肯定是要拆迁的，政府的文件就快要批下来了，但具体时间我还不太清楚，现在这儿的房子也很抢手，基本上是挂出一套马上就卖出一套的。您想，现在这边按市场价格来算是3000多块钱每平方米，拆的话估计多给2000多块是完全没问题的……”听着中介销售员滔滔不绝的介绍，马先生在心里也核算了一下，觉得把这个门面买下来是绝对有钱赚的。
&&& 于是，中介公司约来房主，在共同商讨了一个都比较满意的价格后，马先生便与房主签订了房屋买卖合同。马先生一次付了15万元的全款买下了两小间面积为25平方米的门面房。在对门面房进行了简单的改造后，马先生就做起了小生意。
&&& 3年后，拆迁文件下来了，马先生所在的门面房的土地也被征用，有关部门对动迁居民进行了安置，赔偿款也在同步发放。可是马先生却被告知，他无法获得他预想的赔偿价，原因是他的两间门面房其中的一间属于违章建筑，是后来搭建的。根据国家关于房屋拆迁的法规规定，违章建筑被有关部门拆除后，不得实行产权交换或支付作价款的补偿方法。因此，马先生不仅没有分得新房，反而连原来的15万元购房款都无法得到全额赔偿，动迁部只对其酌情给付了8万元赔偿，马先生一气之下把原房主告上了法庭，要求原房主赔偿自己的全部损失。
&&& 贪便宜买拆迁房，结果却买了个违章建筑房，马先生真是哑巴吃黄连，有苦说不出。原房主故意隐瞒房屋的真实情况，将违章建筑出售，尽管二人签订了房屋买卖合同，但这个合同本身是不合法的，存在一定的欺诈行为。按照处理无效合同的法律规定，马先生要求原房主返还全部房款，应予准许。而马先生在购买房屋时，不查清房屋性质和产权情况就草率地与原房主签订合同，也应该承担相应的民事责任。
【你不知道的秘密】
随着国家城市化的发展，城市的规模越来越大，城市拆迁的速度也在加快，于是投资拆迁房也就有了市场。再加上近来楼市震荡，让不少准备投资房产的投资人失去方向，此时，拆迁房就成了众人眼中的“香馍馍”。由于近年来旧城拆迁改造项目的增多，而且补偿标准也在不断
提高，因此催生了投资拆迁房这一潮流，具体就是接手濒临拆迁的房产，从“一买一拆”间来获取巨额差价。
&&& “这里有金矿，拆迁后将获赔1．5—3倍的面积，献给有眼光的投资者。更多情报，请咨询×××。99在一些房博会上，我们常常会看到有些中介公司的员工举着类似的广告牌揽客，直白诱人的宣传语也吸引了不少购房者。
&&& 上前一咨询才知道，根据中介员工的介绍，他们是从权威渠道得到的内幕消息：某一带某老小区将被拆迁，原地要建高档住宅小区。并且还会偷偷告诉你：由于“信息不对称”，该老小区的业主并未全部得知这一内幕。若购房人与其签订保密合同和委托协议，中介将带领购房人去购买该小区房源。
&&& 按照中介员工所说，一旦房子被成功拆迁，购房人将在新建小区获赔一套新住宅，投资回报率相当可观，而中介公司也只收取普通二手房交易的佣金。可是当被问及“万一买了之后没拆怎么办”时，中介员工坦言消息虽有90％的准确率，但也不能打包票最后一定能拆迁成功。拆得快的话可能要2年左右，慢的话可能3—5年。如果最后没拆迁，那么他也“没办法”。但是同时为了打消购房人的顾虑，中介人员还会说：“如果购房人自己去看那个小区，也会觉得这里的房子肯定是要拆的。即使没拆成，那个地段的房子每个月租金也很可观。”
&&& 由此可见，中介公司总是喜欢利用拆迁房做噱头，向购房人“推销”这种类型的房子，宣称“这里有金矿”。中介公司以拆迁房的名义进行促销，不仅可以提高其成交量，而且他们认为对购房人也有利，一个愿买一个愿卖，何乐而不为?所以中介公司为把房屋顺利出售，一般不会把房屋存在的一些潜在隐患告知购房者。有的中分公司甚至还为躲避不必要的纠纷故意隐瞒真实情况，当购房人发现自己的权益受到侵害时，却为时已晚。
& 购买拆迁房不一定真能如购房者所愿：既买到便宜房，又能获得新居甚至是不菲的赔偿款。尤其是在与中介公司打交道时，你根本不知道他们关于所售房屋还对你隐瞒了什么，这个时候就更需要购房人擦亮眼睛，毕竟天上不会掉馅饼。一旦发现房子价格非常便宜时，你不妨多留几个心眼，多问几个为什么。尤其是在买房前一定要先搞清楚房屋的土地性质，是否可以成交，是否真的会拆迁，房主是否有房屋的所有权，有没有私自搭建的成分等，千万不要图一时便宜或中介员工所说的“抢手”就鲁莽下定金，以致事后出现纠纷才追悔莫及。
【防范绝招】
& &&投资“拆迁房”是否安全?
& &&看到中介公司的大力推销，我们不禁要问，投资拆迁房获取利益的行为真的有很高回报率吗?是否存在很大的安全隐患?
&& &专家提示：如果拆迁房价格合理，而且消息准确，那么，投资也未尝不可，毕竟这是一个地段较好的二手房，本身就有不小的价值。当然风险也是并存的，中介公司的消息可靠与否并不十分确定，所以，购房人如果决定购买，就应该在合同中注明未拆迁成功中介公司应承担的责任，同时对相关的细节也应有约定。
&& &在这里，专家还要提醒购房人：中介公司的大力推销并不排除有的是为了签单而搞的噱头。
& 如果确定所购买的房屋属于拆迁房，购房人也必须多留一个心眼。由于旧房住户的经济情况各不相同，因此他们在补偿要求上也千差万别。一旦有些住户对补偿不满意，很可能就会引发其抵触情绪，影响拆迁的进程。还有的就像在案例中提及的，购买的拆迁房其中一间竟然是违章建筑，在这种情况下就不会得到拆迁补偿。所以购房人在出手之前，最好能咨询律师的专业意见，不要听信中介公司的一面之词，以最大限度地保护自己的利益。
&&& 对已经购买了拆迁房的人来说还存在很多后续问题，其中许多都是需要原房主来配合才能顺利实现的，这就不排除一些由房价上涨等原因造成的原房主单方面解除合同的风险。其他风险还包括价格风险。由于目前同一区域的拆迁房与新房的价格大都已非常接近，而作为拆迁户，拿到手的只不过是一个“号”，房子要到几年后才能完工，所以到时候市场房价究竟是涨是跌还不得而知；而且今后拿到的安置房的楼层、朝向、套型等都是大量不可预知因素，可能很好，也可能会很差，不可知因素过多。
&&& 总之，最关键的是目前很多拆迁的消息只是流于市面，政府并没有明确的权威公布，今后究竟是拆还是不拆也是个未知数。即使是拆，在进行中也会有很多未知因素。在这种情况下，购房人若是高价购买拆迁房，就要冒很大风险。所以，在对拆迁房的情况还没有全面了解的情况下，购房人切勿盲目跟风下注，以免造成不必要的损失。
第6件事：中介不会告诉你高房价里的秘密
&&& 2009年，一部电视剧《蜗居》着实火了一把，让多少想买房或买过房的人唏嘘不已。在房价高涨的现在，房子成了每个人解不开的心结。
&&& 《说文》日：“屋，居也。”儿时，房子在我们心中是一种情感的符号，它代表着父母，代表着家，代表着温馨与安全。成年后，房子在我们心中依然是一种复杂的情感，它不仅是生活的居所、心灵的港湾，也是地位和金钱的象征。几乎对每个人来说，房子就是婚姻的前提、幸福的前提。没有房，就没有家，就没有幸福的生活。
&&& 为了买房，很多人甚至倾注了两代人的心血和全部投入，沦为“房奴”的更是大有人在。还有很多人不得不在高房价面前望而却步、望洋兴叹。他们不明白：为什么自己兜里工资的增长速度永远追不上房价的上涨速度。在不断上涨的高房价里，究竟有多少秘密呢?
【买房故事】
&&& 不知从何时起，买房子开始成为证明自己的资本，尤其是到大城市工作、定居并买房子，已经成为许多当代年轻人的梦想。在这种大潮下，房价也随着人们需求的日益高涨而不断攀升。很多人又开始将房子作为保值、增值的工具，甚至有很多人参加到“炒房”的行列中，使得房价又进一步提高，各地区之间的房屋价格落差越来越大。
& &&居住在苏北某县城的王老先生现年58岁，有一个独生子小王成绩很好，在北京读大学。小王毕业后，由于各方面都很优秀，于是很顺利地进了一家国企，年薪十几万元。两年后，小王凭借自己辛苦攒下来的积蓄，在北京四环内按揭买了一套60多平方米的房产。小王对自己没有花父母一分钱买房子感到很自豪，相对于他周围众多的“啃老族”同事来说，他很有成就感。
&&& 2008年，小王结婚了，不久，妻子便生下了小宝宝。但由于小王夫妻都要上班，孩子就没有人照颓了。小王夫妇不想请月嫂来照看，一来，请月嫂便宜的大概也要每月4000元，花销不菲；二来，月嫂毕竟不是自己家里人，孩子让她带自己也不放心。于是，小王夫妇就想把苏北老家的父母接来同住，因为父母都已经退休，赋闲在家。
&&& 常年和儿子分居异地的王老先生也非常想念儿子和孙子，于是老两口便高兴地坐上了开往北京的火车。到了北京，一切都很新奇，王老先生和妻子帮助照看孙子，小王夫妻也安心去上班。可是过了一段时间后，小王的妻子就郁闷了：60多平方米的房子里挤着5口人，吃饭、睡觉都有很大不便，时间长了，她也禁不住抱怨房子太小，而小王的母亲也时不时对他抱怨儿媳的懒惰和不懂礼数。小王夹在中间左右为难，于是他便产生了一个想法：为父母在离自己家不远处再买一套房子，当然最好是二手房。
&&& 小王的想法得到了大家的一致认同，于是王老先生一有时间就去附近的中介公司“闲逛”，打探一下行情。真是不看不知道，一看吓一跳。北京的房价之高让王老先生不得不感叹：即使是斑驳破旧的老房子都动辄上万一平方米，那些新一点的住宅就更别提了。更让王老先生想不明白的是：以平均工资来算，这上万一平方米的房子有多少人能有钱买得起呢?可是在中介公司，他却看到买房子的人来来往往，许多房子更是刚一挂牌就被买走了。
&&& 据王老先生所知，以教师职业来说，北京的教师薪资也就比他(王老先生以前也是教师)多一点。在自己居住的苏北小县城里只有将近2000元一平方米，50万元甚至可以在
小别墅。而在北京，同样职业，稍多一点的平的商品房。拿50万元在北京却只能买到
&&& 这巨大的房价落差，让王老先生心里很不平衡，究竟北京的高房价里有多少是房屋的真正价格，有多少是房产商的利润呢?这其间又有多少不为人知的秘密呢?王老先生想通过房产中介人员得知一二，让自己掏钱也要掏个明白。
【你不知道的秘密】
&&& 关于高房价的秘密具有很大的争议性。对于当前的高房价，众多购房者都不明白动辄就上万的商品房是如何定价的，而在业内，这却是一个人所共知却守口如瓶的秘密。
&&& 一般来说，决定商品房价格的因素有很多，其中最主要的就是土地费用、拆迁安置费用、开发房屋费用、市政公用设施的费用，以及各种税费和房产开发商的利润。
&&& 通常来说，建房成本中的土地费用大约占全部费用的20％，拆迁安置费用要占10％～20％，市政公用设施费用占10％左右，而房屋建筑安装费用相比来说只占总费用的20％～30％，另外，各项税费大约
& &&20％o而开发商在此基础上，再加上了20％左右的利润，这些因素构成了商品房的售价。
&&& 值得一提的是，在一些一线和二线大城市，其中心地段的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的“不可告人，，的高额利润更是给高房价“锦上添花”。
& &&对普通的购房者来说，房价永远都在上涨。在任何时候，人们似乎总是觉得自己的收入增长永远追不上房价的上升速度。调查显示，在全国70个大城市中，有七成到九成的人买不起房。虽然在这些大中型城《筘中，工薪阶层的收入差距其实并不大。随着城市的发展，高档楼盘越来越多，而买不起房的人比例也在逐渐上升。大城市的房价就像搭上了云霄飞车，越来越高；小城市的房价虽然也在上升，但速度远远低于大城市。
&&& 北京市华远地产股份有限公司董事长任志强曾经说：“城市中高档住房中20％一30％的房屋被并不在这个城市中拥有户籍的外来家庭所购买。这些家庭是这个城市之外的富裕家庭，于是房屋的价格不是按照这个城市自身的平均消费能力而定价的，而是按照高端收人家庭的消费能力定价。”
&&& 所以，一个城市的房价是不能局限予某一时段、某一因素来讨论的。一个房产中介员曾经透露：“房价其实与收入并没有太大关系。”这个结论或许会让许多人失望。虽然经济学家习惯用数字来推导出房价收入比，比如1：6或者1：20，但我可以负责地告诉你，那是错的。真实的情况是：房价与收入根本没有关系。
&&& 房价与收入没有关系，高端商品房的定价是由站在金字塔塔尖的人们所决定的。10年前，高端商品房打出的是“百万买宅千万买邻”的广告语，而现在，广告语已经被“世界的眼光亿万的身价”所取代，像这样的房子，普通人是永远也买不起的，你可以用想象来形容那里的世界：就像古代的士大夫斗蟋蟀、玩收藏。房子对高端消费者来说只是刺激的玩耍、低调的奢华……
&&& 为什么要建这么多高端住宅呢?房产中介员是这样解释的：“拉动内需的需要。普通人能刺激出多少内需呀——本来钱就不够花。拉动内需，最关键的还是要让有钱人把钱花出来，然后就可以解决一大串人的就业和吃饭问题。试想：上亿元一套的房子，光纳税就有六七百万，还包括雇保姆、工人什么的，可以带动一些人就业，何乐而不为呢?”同时，普通的商品房的价格也与城市的人均收人水平没有关系。城市自1998年房改以来，约65％的市民都有了自己的住房。而拥有两套房或两套以上房产的市民也约占30％以上。现在问题就出现了，如果普通市民想卖一套房产，如果当时市场的均价为8000形平方米，他会以低于市场价的20％出售吗?那肯定是不会的。所以当社会上有一半的人不想降价、还有1／4的人不关心房价时，房价与我们的收入的关系只能是渐行渐远了。
& &&房价与我们的收入关系不大，但又与我们的生活紧密相关。高房价让人又爱又恨，为了买到一处房产，很可能要消耗掉两代人的存款，甚至更多人一辈子都要背负房贷的负累，只为了能够实现“安居”的梦想。而房产商究竟使用了什么伎俩，既能推高房价获取巨额利润，又能轻松卖掉房子呢?
&& &我们普通人并不清楚一套房子的价格是怎么计算出来的。但一位具有多年销售经验的一线房产中介人员林小姐说：“这在业内几乎是尽人皆知的。”
& 林小姐熟悉房产商的很多暗箱操作，她透露：“每个房产商都惯于暗箱操作，比如在制定房价时捂盘抬价，更会使出各种招数哄抬房价。”
&& &林小姐举了一个例子：“有一位张先生曾经来自己这边的售楼处挑户型，但是不论他怎么挑，看中的那些户型，价格总是多少要超出他的承受范围：楼层高的、远离马路的、边套、面朝绿化带的……只要和这些元素一沾上边，单价就会高出一大截。最后，张先生在工地现场发现有一幢楼的二单元门口正对着一株树冠很大的大樟树，这棵树是房产商做楼盘规划时特意保留下来的原生态树。大樟树有四五层楼高，张先生盘算：如果买了四楼，大树冠就可以永远装饰自己的窗户和阳台。于是，张先生就向我询问了这幢楼的不同户型的价格，结果他发现事实是：拥有树景的户型在单价上总要高出没有“树景”的户型，也就是说，房产商已经把这株大樟树算进价格系数中去了。房产商的精明由此可见一斑。”
&&& 我们常常看到大幅广告上写着“均价”或“起价”，这通常是用来吸引购房者的，因为购房者在选房子时很少能够用“均价”的钱买到喜欢的房子。不同的户型之间存在着价格系数，这些价格系数常常是由朝向系数、景观系数、设计系数、位置系数、噪声系数、调整系数等叠加而成的。当然，一些好朝向、好位置的户型系数肯定偏高。
&&& 房产商哄抬房价的第一招就是发放VIP卡。开盘之前，每张卡要预交一定的诚意金，目的是为了吸纳有效客户，扩大楼盘的影响力。举例来说，如果房产商计划一次推出200套房子，而售出的VIP卡如果能达到它的四五倍，那么，房产商在开盘时就会把房价从原来在媒体上宣传的价格再抬高四五百元；如果VIP卡只售出了所推出房源数量的一到两倍，那么开盘价也会上涨200元左右。
&&& 总之，楼盘的各种宣传手段，只是一套骗人的鬼话，目的就是为诱惑你光顾他们的楼盘。
&&& 第二招就是捂盘。捂盘归纳起来主要有4种：
&&& 一是延迟领和分批拿售楼预售证。房产商故意拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批领证，目的就是为了拉长楼盘销售的周期。这样，在此期间，他们就可将项目中品质较差的房源先低价抛出变现，同时还为整个楼盘争取了更多的销售宣传和市场调查时间，并动用一切手段为下一次开盘的涨价造势。
&&& 二是将开盘售价大幅度提高。房产商故意脱离市场均价来提高自己楼盘的开盘价，导致无人问津，以达到自己变相拉长楼盘销售周期、哄抬房价的目的。一些实力雄厚的房产商就惯于使用此招，他们长期捂盘，效果极佳。
&&& 三是将后续房源转售为租。房产商正是瞄准了楼市发展势头，特意将一些后续房源转售为租，待房价上涨时，便趁势将这批房源高价推出，甚至是带租约出售，瞄准长线投资。这种方式，既可延长楼房销售周期，又可利用租金来偿还银行贷款利息，一举两得。此外，房产商还善于制造谎言，向外宣传楼盘已进入了尾盘期。为囤房，房产商甚至故意向外宣传楼房已全部售完，待旺季来临，他们又伺机将房源高价推出。其实这种手段并不高明，稍有一些头脑的人上网一查就能揭穿他们的谎言，但这种手段却被很多房产商广泛使用。
&&& 林小姐最后还透露：一些社会关系比较硬的房产商，还会依仗政府官员的权势。比如，他们敢于在楼盘只建到二三层时就违规开盘，发放VIP卡，收取定金，甚至肆无忌惮地任意更改售楼均价。胆子大的房产商为了获取客户的前期房款，甚至敢在五证不齐的情况下和客户签订售房合同。还有一点，一些房产商事先并不向购买者说明楼盘的土地使用性质，等到预售证发下来，购房者才发现楼盘的土地使用性质有问题。但为时已晚。有的房产商为节省成本，把本属商业服务性质的地块转为商品房开发，就是为了节省土地出让金。但是对购房者来说，住宅用地使用年限为70年，商业用地只有50年，你一不留神，就进了房产商的套。房产领域存在着巨大的贪污腐败现象，这也是业内人所共知的事实。
【防范绝招】
&&& 高房价下如何买房?
&&& 在如今国家调控陷入僵局的时刻，高房价暂时没有回落的迹象，同时房租却在不断上涨。这让不少购房人十分纠结：到底是该出手还是继续观望?防范高房价陷阱，专家来支招——高房价下如何买房最合理。
&&& 1．把握银行的风向标
&&& 铺天盖地的媒体总是在争论房地产市场是否存在“泡沫”，房价是高是低?这个问题还是留给经济学家们去谈论好了。买房自住或投资的人，根本就不用管什么收入房价比，也没必要关注空置率怎样算。专家提示：普通购房人看市场的方法其实很简单，就是看银行这个风向标，银行对买房贷款的态度——银行手松，说明市场比较看好；银行手紧，说明市场的风险在加大。银行的态度比专家的话更准确，更可信。
&&& 2．参考平均价
&&& 常常会听到某些人谈论平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房子价格真的下降了。持有这种观点的人其实只说对了问题的表面，忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子的增多代表着市场的需求，更反映着国家的政策导向。便宜房子增多了，首当其冲的一定是高价房。
&&& 3．懂得“抓机会”
善于“抓机会”相当重要。如果一个能把楼盘盖完的房地产商正在搞“内部认购”，因为其手续还没办完，所以房子很便宜，在这个时候，你愿不愿意尝试一下?如果一个房子有预售许可证，但土地使用证还没有办下来，你敢不敢买呢?抓住机会需要做很多功课，比如要学会买预期房，如果你知道哪里要修一条方便的路或哪里会与地铁站相邻，在房子动工之前就先下手买，总比等房子建好了再买要省钱。&
& 4．买涨不买落
&&& 不要认为自己有能力摸到市场的价格底线。如果买房子不是为了急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下比较好，宁愿在市场开始走高时买不到最低价，也不要有抄底的心理。
&&& 5．选最便宜的买
&&& 不同的房产商，营销手法也不尽相同，贵的房子不一定就是好房子。有些房产商希望薄利多销，通过价格竞争先一步占领市场，有些房产商则倾向于将房价定得较高，认为卖50％就能得到通过薄利多销卖90％的效果，他们就宁愿卖50％。所以，购房人在买房时，如果“不求最好，只求最廉”，那么买同地区品质差不多的房子中价格最低的房子，相对抗跌力要更强一些。
&&&6．先算算养房成本
&&&虽然“买房子就是买生活”的口号已宣传多年，一些专家主张买小社区，认为小社区更有个性，，但这种观点不一定适合你。其实买房就是买房，社区越大，使用和维护的成本就越低。因为，买了房子并不等于你可以免费享受社区所有的设施和服务。像那些会所、地下车库，只要你用都得花钱。公共设施越多、大堂越豪华，你所付的费用越多；一个楼门里的户数越少，你摊的电梯费就越多。所以，买房时要先学会算算养房的费用。
& &7．满足自己的需求就好
&&&人们的从众心理和跟风习惯，常常会使某楼盘或某地区的人气越来越旺，而房子的价格也就顺势越卖越贵。当房子已经贵到一定程度，就要小心别在房产上被‘‘套牢”了!毕竟风水是轮流转的，永远旺也是不可能的。所以，想买房自住的人更要谨慎了，要时刻提醒自己：满足自己需求的才是最好的房子。买房前一定要定好自己的目标，多比多看，而人住后也要做到不比较、不计较，要知道心理上的平衡比任何物质E的享受都重要。
第7件事：中介公司暗战期房买卖
&&& 随着国家一轮又一轮的调控政策出台，房产交易市场从沸点落人了冰点，对一些中介公司来说，则陷入了“无米下锅”的窘境。这也从客观上诱发了一些中介公司铤而走险，介入违规的“期房转让’’业务。
什么是期房?期房就是购房人购买的已取得预售许可证，在房管局登记备案的，并还有没完全建好的、未取得房产证的房产。目前，国家明文禁止“期房转让”，可是为什么还会出现大量的买卖双方之间的期房转让纠纷呢7
【买房故事】
&&& 孙先生看中了一处新楼盘，可是去售楼处一打听，售楼小姐说目前房子都已经卖出去了，无奈孙先生只好在网上搜索看看有没有这个楼盘的二手房出售。
&&& 孙先生终于查到了几条售楼信息，于是他通过电话咨询，得知对方是一家中介公司。于是孙先生便如约来到这家中介公司洽谈。他要买的房子是期房，按照规定，期房限转，也就是说未办理房屋所有权登记手续的购买人是不得转让其商品房的。国家禁止期房买卖实际上是一种打击期房转让、遏制炒房的手段。
&&& 但是中介公司的销售员说，这没有关系，只要多一些手续，他们照样可以帮忙成交，并且很安全。
&&& 于是，经过这名中介销售员的撮合，最终孙先生与卖主李先生谈好了价钱，并且双方在私下签订了合同，就等着李先生的产权证下来之后进行过户。
& 可是让孙先生没料到的是，一年多过去了，小区的初始登记证终于办好，业主可以去办理产权证了。然而卖家李先生却反悔了，理由是在这一年多的时间里，这套房子的单价涨了近千元，所以，按照现在的市场价来看，李先生觉得自己赔太多了。于是李先生说，如果孙先生要想房子过户就得再给他加一笔“涨价款”。
&&& 岂有此理，孙先生面对卖家的无理要求十分愤怒，他实在不甘心又白白多送给卖家那么多钱。可是如果不给这笔钱，卖家就不会去办产权证，那么房子当然就没法过户。时间长了，保不准卖家又将房子卖给其他买家。但是如果去法院告李先生，自己与他签的合同本身就是附加了条件的交易合同，条件不成交易就不成立。而条件就是产权证，产权证一天不办，交易也就一天不能成立。可产权证何时办呢?卖家李先生明
确地告诉他说，自己暂时还没钱去办产权证，等有钱了再说……这分明就是托词。
& 无奈之下，孙先生找到了原来买房子时的中介公司，可是中介公司的人员已经换了好几批，原来签合同时的业务员也离职了，中介公司以“不清楚，不是自己办的’’为借口，让孙先生去找原卖家理论。最后，孙先生只有自认倒霉，咬牙给了李先生一笔不菲的“涨价款”。
【你不知道的秘密】
& &&在国家的“期房限转’’政策出台之前，通过预售合同权益转让的方式办理的房产买卖占据了二手房交易市场相当大的份额，这种方式造成了二手房市场的混乱，一些炒房者肆意违规操作，更是将房价不断推高。
&& &期房限转，，政策就是针对那些已办理预售备案登记、未办理房屋所有权登记手续的购买人，约束他们不得转让其商品房，这实际上就是一种打击期房转让、遏制炒房的手段。可是这个实施意见出台已有一段时间，所起到的作用微乎其微。它虽然带来了一段时期的市场冷淡，但很快二手房买卖市场又出现了期房转让的现象。
&&& “期房限转”后，中介公司开始“暗战”期房买卖，据调查，在二手房源中，仅期房就占了5％的份额。在一些大城市，大大d,tl,的中介公司，门口的玻璃上都会张贴买卖的房源。如果你进去询问，中介公司的销售员就会向你推荐所谓的“二手”房源，并明白地告诉你“目前这套房源的业主还没拿到钥匙，也就是说还没有拿到房地产权证”。
&&& 如果你看中了这套买家尚未拿到房地产权证的房源，想询问如何正常交易，这位中介公司销售员就会详细向你解释他们的一套特殊的交易操作过程。例如，先让卖家与买家签订定金协议，买家先付一定金额的定金，然后双方约定等待期房转为现房时，再另外签订正式的商品房买卖合同，这样就会对将来期房转变为现房产生一定的保障。而卖家收取的定金占据总房价的比例，可以视具体情况而定。在中介销售员看来，通过“上下家签订定金协议”的方式，可以巧妙地绕开“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再进行转让”的规定。
&&& 无论走访多少家中介公司，你都会发现在不同中介公司内部的房源系统上，有许多“尚未拿到房地产权证”的房源在出售，等待买卖交易。
&&& 专家提醒：“这些期房转让的做法属于违规行为，隐藏着很大风险，
最终损害的可能还是买房人的正当权益。”
&&& 其实，“上下家签订定金协议”试图实现期房转让的做法，存在着很大风险。如果期房未能办出小产证，买家就很难要求卖家返还定金；即便是小产证办出来之后，若卖家拒绝签订正式的房屋买卖合同，买家虽然可以要求卖家返还定金，但也很难要求其继续履行定金协议实现买房的初衷。
&&& 从以上面案例中所说的情况来看，由于房价上涨，卖房人故意违约，或者要求“加价”，不然就不过户，最终损害的还是购房人的利益。而此时，中介公司已经拿到中介费抽身而退。买卖双方的纠纷已与中介公司无关。
& 虽然政府明文规定不许期房转让，但中介公司还是能够从中“钻漏洞”。除了上述的“上下家签订定金协议”的做法，市场上还存在“上下家签订期房转让协议’’的做法，即只要买卖双方约定在开发商大产证及个人小产证未办出之前，同时签订定金合同和房地产买卖合同，约定等卖家的小产证出来以后，再办理二手房的交易手续。专家分析这种情况后认为，这种方式除了违反国家的有关规定外，其弊端就是有可能会出现“一房多卖、一女嫁二夫”的变异情况，让购房人的房款安全性存在隐患。
&&& 国家既然明文禁止期房转让，一些房产中介公司为何还会置国家有关法规于不顾?
&&& 虽然国家对中介违规代理期房的查处早在2005年就开始了，但是当今二手房市场上还普遍存在期房转让屡禁不止的现象，究其原因还是国家目前只有禁令规定，却没有规定相应的处罚条例。而且处罚的措施一般都是暂停中介公司的网上交易、违规公示、要求整改等，对中介公司来说，违规成本过低。
&&& 既然期房转让属违规操作，可是为何房产中介公司、买房人和卖房人都愿意参与其中呢?这也要具体分析房产买卖双方的利益。众所周知，期房的售价一般都低于市场价。随着房价的不断走高，在期房交易中，买房人可以以低价购房，而卖房人可以避免税费，中介公司还可从房产买卖双方的口袋里收取数额不菲的中介费，何乐而不为?并且，受目前二手房交易税费调整政策的影响，这些转让的期房其实就是一手房，可以避免税费，所以更容易成交。
&&& 期房转让对房产中介公司来说，虽然代理期房转让业务面临一定的风险，但其实处罚严重的也只是吊销房产中介经纪人的资格证，使房产中介机构的资质年审不能通过而已。在巨大的利润面前，不少房产中介公司对此也不是很重视。
【防范绝招】
&&& 谨防“二手”期房让你财房两空。
&&& 对购房人来说，不要一味地贪图“二手”期房售价比市场价格低，就盲目购买。这不仅因为期房转让是国家明令禁止的，而且也因为购买二手期房会涉及开发商改底单的问题，在交易环节中产生的费用也容易引起纠纷，如开发商的更名费、中介费，以及要缴纳的契税、个税等。同时。由于卖房人并没有取得房产证，所以也不能确认原业主是否真正具有房产资格，一旦被骗，将财房两空。即使购买时双方签订买卖合同，也会存在一定的风险。例如，在业主取得房产证后，由于房价上涨等原因，业主不想卖房了，那么，在法律上也只能判定这种行为违约，业主承担一定的赔偿金，但房产仍属于原业主，房子也不能过户到购房人的名下。这样一来，购房人还是会遭受财产和精神上的损失。
&&& 所以，专家提醒购房人，尽量不要购买这类房源，以免出现不必要的损失。如果一定要买，就应尽量减少首付金额，并且在合同中应规定买卖双方因税费改变等原因无法履行合同时应如何解约等细则，以减少购房风险。以下方法可供购房人参考。
&&& (1)签订预购协议。对准备买卖的房屋的基本情况、价款支付、房屋的交付及预办理交易过户日期作基本约定，并由买方支付一定的定金，待卖方取得产证时，双方再按照预购协议的约定期限签订买卖合同。预购方可以在预购协议中加大违约责任条款，以此给违约方施压。
&&& (2)直接签订买卖合同。由买受人支付一定数目的定金，同时对买卖合同的生效附一个条件，如约定“卖家取得小产证后合同开始生效”。这种模式对买卖双方来讲都提供了可靠的法律保障。
&&& (3)通过合同的转让来实现期房的转让。在实践中，由于商品房买卖合同已经在房产局备案登记，若直接将房屋产权证办到自己名下，必须撤销原备案登记。因此，无论购房人是否付清全部房款，都要经过开发商的认可，才能撤销原备案登记，重新与开发商签订新商品房买卖合同，重新备案登记。如果出让方办理了商品房抵押贷款，而受让方也要办理商品房抵押贷款，则双方应去原银行询问能否办理转按揭手续，如果可以并符合条件，双方直接办理转按揭手续即可。如果受让方不办理商品房抵押贷款，则出让方应当办理解除商品房抵押贷款手续，否则将会给双方重新办理备案或产权登记带来障碍。