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海口市龙华区秀英村安置点水电安装围墙修复及土地平整工程施工
时间： 13:50:50
海口市龙华区秀英村安置点水电安装围墙修复及土地平整工程施工
海口市龙华区海垦街道办事处
项目所在地
项目投资属性
政府国有投资　　
1、招标人：海口市龙华区海垦街道办事处
&2、招标代理：海南泓建工程项目管理有限公司
&3、招标项目：秀英村安置点水电安装围墙修复及土地平整工程
&4、工程项目概况：本项目建设地点位于海口市龙华区，工程造价为：元，招标范围为供水管道工程、变压器电力工程、围墙修复及土地平整工程。
&5、投标人资格要求
4.1、本次招标要求投标人必须具备独立法人资格，同时具有市政公用工程施工总承包叁级及以上和承装（修、试）电力设施许可证（承装、修类）五级及以上；项目经理须具有机电工程专业贰级及以上注册建造师证。
4.2、接受联合体投标。
6、报名及招标文件的获取
由拟派项目经理携带法定代表人授权委托书及其身份证、建造师注册证，法定代表人身份证、营业执照副本、资质证书副本、组织机构代码证副本、安全生产许可证、税务登记证副本、外省企业提供《省外建筑业企业进琼分支机构备案手册》，若以联合体方式投标，需提供联合体协议书，联合体协议书中应明确联合体的牵头人（以上材料验原件收加盖公章复印件）。于2014年4月23日至2014年4月29日17时前到海口市国贸大道国际嘉陵大厦10楼B4室报名。
联&系&人：张小姐&&68551438&江西特种电机股份有限公司杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
江西特种电机股份有限公司杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&杭州米格电机有限公司
拟收购杭州勤格电机有限公司股权
&&涉及杭州勤格电机有限公司
&&&&股东全部权益价值项目
&&&&&&&&&&评估说明
&&&中企华评报字(2015)第&3152&号
&&&&&&&&(共一册，第一册)
北京中企华资产评估有限责任公司
&&&&&二&O&一五年三月十三日
&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目&&&&&&&&&录
&&&&&第一部分&&&&&&&&&关于评估说明使用范围的声明&..................................................................................&1
&&&&&第二部分&&&&&&&&&企业关于进行资产评估有关事项的说明&...................................................................&2
&&&&&第三部分&&&&&&&&&资产评估说明&.............................................................................................................&3
&&&&&第一章&&&&&&&&评估对象与评估范围说明&..............................................................................................&4
&&&&&&&&&一、&&&&&&&&&&&评估对象与评估范围&....................................................................................................&4
&&&&&&&&&二、&&&&&&&&&&&企业申报的实物资产情况&............................................................................................&4
&&&&&&&&&三、&&&&&&&&&&&引用其他机构报告结论所涉及的相关资产&................................................................&5
&&&&&第二章&&&&&&&&资产核实情况总体说明&..................................................................................................&6
&&&&&&&&&一、&&&&&&&&&&&资产核实人员组织、实施时间和过程&........................................................................&6
&&&&&&&&&二、&&&&&&&&&&&影响资产核实的事项及处理方法&................................................................................&7
&&&&&&&&&三、&&&&&&&&&&&核实结论........................................................................................................................&7
&&&&&第三章&&&&&&&&资产基础法评估技术说明&..............................................................................................&8
&&&&&&&&&一、&&&&&&&&&&&流动资产评估技术说明&................................................................................................&8
&&&&&&&&&二、&&&&&&&&&&&房屋建筑物评估技术说明&............................................................................................&9
&&&&&&&&&三、&&&&&&&&&&&土地使用权评估技术说明&..........................................................................................&16
&&&&&&&&&四、&&&&&&&&&&&其他非流动资产&..........................................................................................................&25
&&&&&&&&&五、&&&&&&&&&&&流动负债评估技术说明&..............................................................................................&25
&&&&&第四章&评估结论及分析&.............................................................................................................&28
&&&&&&&&&一、&&&&&&&&&&&评估结论......................................................................................................................&28
&&&&&&&&&二、&&&&&&&&&&&控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑&..........................................................&29
&&&&&评估说明附件&..............................................................................................................................&30
&&&&&&&&&一、&&&&&&&&&&&附件一、关于进行资产评估有关事项的说明&..........................................................&30
北京中企华资产评估有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&I
&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一部分&&&&&&&&&&&关于评估说明使用范围的声明
&&&&&本评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，
材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸
公开媒体。
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&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&&&&&&&&第二部分&&&&&&&&&&&企业关于进行资产评估有关事项的说明
&&&&&本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单
位公章并签署日期，内容见附件一：《关于进行资产评估有关事项的说
明》。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第三部分&&&&&&&&&&&&资产评估说明
&&&&&本部分内容由签字注册资产评估师编写。
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&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一章&&&&&&&&&&评估对象与评估范围说明
&&&&&一、评估对象与评估范围
&&&&&(一)委托评估对象与评估范围
&&&&&评估对象是杭州勤格电机有限公司的股东全部权益价值。
&&&&&(二)评估范围是杭州勤格电机有限公司的全部资产及负债。
&&&&&评估范围是被评估单位的全部资产及负债。
&&&&&评估基准日，企业报表内资产主要为流动资产、固定资产(房屋建
（构）筑物)、无形资产和递延所得税资产等，总资产账面价值为
6,095.69&万元，总负债账面价值为&2,508.61&万元，净资产账面价值为
3,587.08&万元。
&&&&&委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经大华会计师
事务所(特殊普通合伙)审计，并发表了无保留意见。
&&&&&&&(三)委托评估的资产权属状况
&&&&&评估范围内的资产和负债权属清晰，权属证明完善。
&&&&&二、企业申报的实物资产情况
&&&&&企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：房屋建(构)筑物等。实
物资产的类型及特点如下：
&&&&&(一)&房屋建(构)筑物
&&&&&房屋建筑物共&3&项，均建成于&2014&年，建筑面积共&43,667.09&平方
米，位于杭州市余杭区仁和镇奉运路&3&号，纳入评估范围的房屋建筑
物类资产所占宗地已办理土地使用权证，权证编号为杭余出国用(2012)
第&109-185&号。根据评估人员现场查看，房屋建筑物实体及维修保养状
况较好。
&&&&&另外，企业的道路、围墙的账面金额已包含在房屋建筑物中，本次
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评估在建筑物中单独列示进行评估。
&&&&&杭州勤格电机有限公司所有房屋于&2014&年&9&月竣工，目前处在办
理房屋所有权证阶段，建筑面积合计&43,667.09m，目前杭州勤格电机有
限公司已准备齐全前期相关文件，报当地政府规划部门等，各种手续正
在办理之中。另外，根据企业提供的建筑工程规划许可证上建设规模为
43,625.20m。
&&&&&三、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
&&&&&本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第二章&&&&&&&&&资产核实情况总体说明
&&&&&一、资产核实人员组织、实施时间和过程
&&&&&根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项
目团队按照专业划分为财务类、不动产类、综合类&3&个评估小组，并制
定了详细的现场清查核实计划。2015&年&2&月&10&日至&2015&年&3&月&10&日，
评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。
&&&&&1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
&&&&&评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查
的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
&&&&&2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
&&&&&评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不
全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，
检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产
评估申报明细表进行完善。
&&&&&3.现场实地勘查
&&&&&根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
&&&&&4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
&&&&&评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。
&&&&&5.查验产权证明文件资料
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&&&&&评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物等资产的产权证明文件资
料进行查验，以做到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产，评估
人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和其它产权证
明文件等来核实其产权情况。
&&&&&二、影响资产核实的事项及处理方法
&&&&&1.杭州勤格电机有限公司所有房屋于&2014&年&9&月竣工，目前处在办
理房屋所有权证阶段，建筑面积合计&43,667.09m，目前杭州勤格电机
有限公司已准备齐全前期相关文件，报当地政府规划部门等，各种手
续正在办理之中。另外，根据企业提供的建筑工程规划许可证上建设
规模为&43,625.20m，本次评估中评估人员尚未取得经权威部门测绘后
的建（构）筑物建设面积，建筑面积根据实际建设情况提供并经评估人
员现场核实后确定，可能与权威测绘部门测绘的结果存在差异。
&&&&&三、核实结论
&&&&&评估人员严格按照资产评估准则的要求，对列入评估范围的资产
进行了清查核实，评估人员未发现产权纠纷及产权不清晰的情况，不存
在重大合同纠纷、诉讼及抵押担保情况。
&&&&&经现场勘察核实，评估人员认为杭州勤格电机有限公司申报资产真
实，可信。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第三章&&&&&&&&&&资产基础法评估技术说明
&&&&&一、流动资产评估技术说明
&&&&(一)评估范围
&&&&纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、预付账款、其他应收款。
上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&科目名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值
&&&&&&&货币资金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&105,238.48
&&&&&&&预付账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,453,191.30
&&&&&&&流动资产合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,558,429.78
&&&&&(二)核实过程
&&&&&评估过程主要划分以下三个阶段：
&&&&&第一阶段：准备阶段
&&&&&对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解&，向企业提
交评估资料清单和资产评估申报明细表示范格式，按照资产评估规范的
要求，指导企业填写流动资产评估申报明细表。
&&&&&第二阶段：现场调查核实阶段
&&&&&核对账目：根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料，首先
与企业的资产负债表核对，相应科目使之相符。
&&&&&现场查点：评估人员、企业实物管理、财务等部门的有关人员，对
评估基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。
&&&&&第三阶段：评定估算阶段
&&&&&1.将核实后的流动资产评估明细表录入计算机，建立相应数据库。
&&&&&2.遵照评估准则的规定，采用成本法，确定其在评估基准日的评估
值，编制相应的评估汇总表。
&&&&&3.提交流动资产的评估说明。
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&&&&&(三)评估方法
&&&&&1.货币资金
&&&&&&&(1)银行存款
&&&&&评估基准日银行存款账面价值&105,238.48&元，为人民币存款和美元
存款。核算内容为在浙商银行余杭支行的外币存款，和在浙商银行杭州
良渚支行的人民币存款。其中，人民币存款&44,107.27&元，美元存款
10,030.43&美元，评估基准日&1&美元:&6.119&人民币，美元存款=10,030.43×
6.119=61,376.00&元，故评估基准日全部银行存款折合人民币的评估值为
105,483.27&元。
&&&&&评估人员对银行存款进行了函证，并取得了银行存款的银行对账
单，对其逐行逐户核对。经核实，没有发现对净资产有重大影响的事
宜，且核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均
属实。人民币存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
&&&&&银行存款评估值为&105,483.27&元，增值&244.79&元，增值率&0.23%。
&&&&&货币资金合计评估值为&105,483.27&元。
&&&&&2.预付账款
&&&&&评估基准日预付账款账面价值&2,453,191.30&元，计提坏账准备金额
0.00&元，账面净额&2,453,191.30&元，核算内容为被评估单位按照规定预
付的电费。
&&&&&评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、
对方单位的资信情况等。按照重要性原则，大额的预付账款对相应的
会计凭证进行了抽查。对于按照约定能够收到形成权益的预付账款，以
核实后的账面价值作为评估值。
&&&&&经评估，预付账款评估值为&2,453,191.30&元。
&&&&&二、房屋建筑物评估技术说明
&&&&&&&(一)评估范围
&&&&&纳入评估范围的房屋建筑物类资产包括：房屋建筑物、构筑物。
房屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币元
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&&&&&&&&&&&&&&&&科目名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面原值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面净值
房屋建筑物&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&49,003,958.33&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&48,607,843.00
减：减值准备&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
房屋建筑物类合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&49,003,958.33&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&48,607,843.00
&&&&&&&&(二)房屋建筑物概况
&&&&1、房屋建筑物用途、结构和利用状况
&&&&纳入评估范围的房屋建筑物类资产均建成于&2014&年，分布于浙江
省杭州市余杭区仁和街道奉运路&3&号厂区内。房屋建筑物类资产基本
概况如下：
&序号&&&&&&&&&建筑物名称&&&&&&&&&&&结构&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&概况
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&建筑面积&8,197.95&平方米，6&层，檐高约&22&米。墙面：涂
&&1&&&&&&&&&&&&&&&宿舍&&&&&&&&&&&&&框架&&&&&料、金属漆；地面：水泥地坪；顶面：涂料；门窗：铝
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&合金门及铝合金窗；目前处于正常使用状态。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&建筑面积&18,483.34&平方米，4&层，檐高约&20&米。墙面：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&涂料、金属漆；地面：水泥耐磨地坪，部分地砖；顶
&&2&&&&&&&&&&&&&1&号厂房&&&&&&&&&&&框架
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&面：石膏板吊顶；门窗：铝合金门及铝合金窗；目前处
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&于正常使用状态。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&建筑面积&16,985.80&平方米，4&层，檐高约&20&米。墙面：
&&3&&&&&&&&&&&&&2&号厂房&&&&&&&&&&&框架&&&&&涂料、金属漆；地面：水泥地坪；顶面：涂料；门窗：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&铝合金门及铝合金窗；目前处于正常使用状态。
&&&&纳入本次评估范围账面金额已包含在&3&幢房屋中的围墙，建筑面
积&834.00&平方米，混合结构，东南北围墙与相邻厂家共用围墙，按实际
建筑面积一半计算；道路建筑面积&6623.00&平方米，砼结构。
&&&&2．相关会计政策
&&&&&&&&(1)账面原值构成
&&&&房屋建筑物类资产的账面原值主要由建筑安装工程费用、分摊的
建设工程前期及其他费用、分摊的资金成本等构成。
&&&&&&&&(2)折旧方法
&&&&被评估单位采用（年限平均法）计提折旧。按房屋建筑物资产类
别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建筑物资产的年折旧率
如下：
&&&&固定资产类别&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&折旧年限&&&&&&&&&&&&&&&&&&&残值率%&&&&&&&&&&&&&&&&&&年折旧率%
&&&&&&&&&&&&建筑物&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&30&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.23%
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&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&&3．房屋建筑物及占用土地权属状况
&&&&&根据企业提供的资料，序号&1-3&项房屋所占用土地已办理土地使用
权证，编号为杭余出国用(2012)第&109-191&号。
&&&&&(三)核实过程
&&&&&1、核实内容
&&&&&根据企业提供的房屋建筑物评估清查明细表，核对建筑面积、建
筑结构、竣工日期等。
&&&&&2、核实方法
&&&&&(1)市场调查
&&&&&根据评估需要，评估人员通过网站及其他资料了解杭州市房地产
市场发展情况，并且到有关建设管理部门和委托单位的财务部门进行
调查咨询，了解房屋的历年使用和维修情况，建筑物周边区域情况、
商服配套、市政及公用设施配套等。
&&&&&(2)现场勘查
&&&&&对建筑物的现场察勘评估，按照要求，遵循客观、公正、合理的
评估原则，根据委托单位提供的建筑物清查评估明细表所列项目，结
合查阅主要建筑物产权资料，对每项资产的面积、结构类型、设施设
备、内外装修状况，使用情况等，逐一进行详细的现场查勘核实，对
于建筑的结构特征和各部位完损状况做现场勘察记录，并对明细表内
与实物不相符的部分进行修改更正。
&&&&&评估人员对委托评估的房屋建筑物作了详细的查勘，除核实建筑
物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看和收集：
&&&&&A.结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性
和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进
行仔细观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件
有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。
&&&&&B.装修：一般可分为内装修和外装修、精装修和一般装修以及毛
坯，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是装修的内容、材
质、装修工程质量，以及有无脱落、开裂、损坏，及装饰的新旧程
度。
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&&&&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&C.设备：楼宇各项设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐
蚀，能否满足使用要求。
&&&&3、核实结果
&&&&经过清查核实，截至评估基准日，委估公司纳入本次评估范围的
资产状况良好，评估人员未发现产权纠纷及产权不清晰的情况，不存
在重大合同纠纷、诉讼及抵押担保情况。
&&&&&&&&(四)评估方法
&&&&根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相
关条件，主要采用成本法评估。
&&&&成本法计算公式如下：
&&&&评估值=重置全价×综合成新率
&&&&1、重置全价的确定
&&&&房屋建筑物的重置全价一般包括：建筑安装综合造价、建设工程
前期及其他费用和资金成本。房屋建筑物重置全价计算公式如下：
&&&&重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
&&&&&&&&①建安综合造价
&&&&对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定
其建安综合造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据
当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安装
工程费用等，得到建安综合造价。
&&&&对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建
安综合造价。
&&&&&&&&②前期及其他费用
&&&&建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根
据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其他费用名
称、计费基础、计费标准、计费依据如下表：
序号&&&&&&&&&&&&&&费用名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&计费基础&&&&&&&&&&&&&&&计费标准&&&&&&&&&&&&&&&&&&计费依据
&1&&&&&&&&可研及环评费&&&&&&&&&&&&&&&&&&工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.60%&&&&&&&&&&&计价格[&号
&2&&&&&&&&招投标管理费&&&&&&&&&&&&&&&&&&工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.35%&&&&&&&&&&&计价格[&号
&3&&&&&&&&勘察设计费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.28%&&&&&&&&&&&计价格[2002]10&号
&4&&&&&&&&工程监理费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2.60%&&&&&&&&&&&发改价格[&号
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&&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&5&&&&&&建设单位管理费&&&&&&&&&&&&&&&&工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.20%&&&&&&&&&&&财建[&号
&6&&&&&&其他前期费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.50%
&&&&总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8.53%
&7&&&&&&墙体材料专项基金&&&&&&&&&&&&&&建筑面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10.00&&&&&&&&&&&财综[2007]77&号
&&&&&&③资金成本
&&&&&&资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国
人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造
价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评估单
位的合理建设工期为&1.0&年。资金成本计算公式如下：
&&&&&&资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）×&合理建设工期×&贷款
基准利率×&1/2
&&&&&&2、成新率的确定
&&&&&&①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年
限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备
等各部分的实际使用状况作出判断，然后按以下公式确定其综合成新
率。
&&&&&&综合成新率=年限法成新率×&40%+现场勘察成新率×&60%
&&&&&&其中：
&&&&&&年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×&100%
&&&&&&现场勘察成新率，由评估人员现场勘察建筑物的实际状况，采用
直接打分法，量化建筑物各部位的完好率，按权重确定其现场勘察成
新率。
&&&&&&3、评估值的确定
&&&&&&评估值=重置全价×&综合成新率
&&&&&&&&(五)典型案例
&&&&&&案例一：1&号厂房(房屋建筑物清查评估明细表序号&2)
&&&&&&①建筑物概况
&&&&&&建筑物名称：1&号厂房
&&&&&&建筑物结构：框架结构
&&&&&&坐落地址：杭州市余杭区仁和街道奉运路&3&号
&&&&&&竣工年限：2014&年&10&月
北京中企华资产评估有限责任公司
&&&&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&层数：4&层
&&&&层高：4.95&米
&&&&建筑面积：18,483.34&平方米
&&&&建筑物功能：车间、办公
&&&&&&&&②重置全价的确定
&&&&建安工程造价
&&&&建筑安装工程造价包括建筑土建工程造价、安装工程(给排水、电
气照明、消防等)。委估对象经浙江立信工程投资咨询有限公司于&2015
年&2&月&11&日出具《工程造价咨询报告书》(立信工审[2015]18&号、立信
工审[2015]19&号)及相关合同，委估对象建筑物建安造价为&17,443,261.00
元。
&&&&&&&&③前期费用及其他费用
&&&&此项费用主要包括工程的建设单位管理费、工程设计费等。费率
及收费依据见下表：
序号&&&&&&&&&&&&&&费用名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&计费基础&&&&&&&&&&&&&&&计费标准&&&&&&&&&&&&&&&&&&计费依据
&1&&&&&&&&可研及环评费&&&&&&&&&&&&&&&&&&工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.60%&&&&&&&&&&&计价格[&号
&2&&&&&&&&招投标管理费&&&&&&&&&&&&&&&&&&工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.35%&&&&&&&&&&&计价格[&号
&3&&&&&&&&勘察设计费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.28%&&&&&&&&&&&计价格[2002]10&号
&4&&&&&&&&工程监理费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2.60%&&&&&&&&&&&发改价格[&号
&5&&&&&&&&建设单位管理费&&&&&&&&&&&&&&&&工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.20%&&&&&&&&&&&财建[&号
&6&&&&&&&&其他前期费用&&&&&&&&&&&&&&&&&&工程造价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.50%
&&&&&&&&&&总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8.53%
&&&&&注：墙体材料专项基金已按企业实际发生的墙体材料专项基金分摊到建筑物建安造价中。
&&&&前期费用及其它=&17,443,261.00×8.53%
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=1,046,595.66&元
&&&&C、资金成本
&&&&该建筑物所属工程项目建筑工期一般为&1.0&年，建筑工期按&1&年计
算，建筑工期内假设资金均匀投入，贷款利率按一年至三年期的贷款
利率&5.60%计算，则：
&&&&资金成本=(17,443,261.00+1,046,595.66)×&5.60%×&1.0×&1/2
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=&517,716.00&元
&&&&D、重置全价
北京中企华资产评估有限责任公司
&&&&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=17,443,261.00+1,046,595.66+517,716.00
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=&19,007,573.00&元(取整)
&&&&E、综合成新率的确定
&&&&&&&&(1)年限法成新率的确定
&&&&委估房屋建筑物建造于&2014&年&10&月，框架结构。该类结构房屋建
筑物理论使用寿命为&50&年，已使用年限&0.25&年，尚可使用年限&49.75
年。
&&&&年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×&100%
&&&&&&&&=49.75/50×&100%=99.50%
&&&&&&&&(2)&现场勘察成新率的确定
序号&&&&&&&&&&&分&&&&&&&&&&项&&&&&标准分&&&&&&评定分&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评&&&定&依&据
&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&基础&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&25&&&&&&&有足够承载能力、无不均匀下沉
&2&&&&&&&&&&&&&&&&&&承重构件&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&25&&&&&&&完好牢固
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&非承重结&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&砖墙完好坚固；预制板墙板节点牢固；拼缝处
&3&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15
&&&&&&&&&&结&&&&&&&&构&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&密实。
&&&&&&&&&&构&&&&&&&&屋面&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&不渗漏。防水层、隔热层、保温层完好，排水
&4&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&畅通。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&地面&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&整体面层完好平整，硬木楼地面平整坚固，油
&5&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&漆完好，块料面层完整牢固。
&A&&&&&&&&&&小计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&99&&&&&&&（1+2+3+4+5）*权重=99*0.8
&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&门窗&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&24&&&&&&&完整无损，开关灵活
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除
&2&&&&&&&&&&&&&&&&&&内墙&&&&&&&&&&&&&25
&&&&&&&&&&装&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&外)，勾缝砂浆密实；
&3&&&&&&&&修&&&&&&&&外墙&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&24&&&&&&&完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&完整牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，
&4&&&&&&&&&&&&&&&&&&顶棚&&&&&&&&&&&&&25
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&油漆完好
&B&&&&&&&&小计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&96&&&&&&&(1+2+3+4)×&权重=96*0.1
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&给排水、&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&管道畅通良好，各种器具完好
&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&40
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&消防
&&&&&&&&&&设
&2&&&&&&&&&&&&&&&&&&强弱电&&&&&&&&&&&40&&&&&&&&&&40&&&&&&&线路装置齐全完好，绝缘良好
&&&&&&&&&&备
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&空调、通&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&现状良好
&3&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&风
&C&&&&&&&&小计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(1+2+3)×&权重=100*0.1
&&&&&&&&&&A+B+C=99(取整)
&&&&&&&&(3)综合成新率的确定
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&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&&综合成新率=现场勘察成新率×&60%+年限法成新率×&40%
&&&&&=99%×&60%&+99.50%×&40%
&&&&&=99%(取整)
&&&&&F、评估价值的确定
&&&&&评估价值=重置全价×&综合成新率
&&&&&=19,007,573.00×&99%
&&&&&=&18,817,497.27&元
&&&&&（六）评估结论
&&&&&房屋建筑物原值评估增值&408,949.67&元，增值率&0.83%；净值评估
增值&310,935.92&元，增值率&0.64%。评估增值原因主要原因是：委估房
屋建筑物账面值按实际发生进行核算，评估时按照市场价值确定重置价
值，造成评估增值。
&&&&&三、土地使用权评估技术说明
&&&&&(一)评估范围
&&&&&纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权&共有&1&宗，宗地具体情
况如下：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地面积
&土地坐落&&&&&&&&&&&&&&权证编号&&&&&&&&&&&&&&&&取得日期&&&&&&&&&用途&&&&&性质&&&&&&开发程度
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（m2）
余杭区仁和街&&&&&杭余出国用(2012)第&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&工业
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日&&&&&&&&&&&&&&&&&出让&&&&&&三通一平&&&&&&&&&20,334.90
&&道奉口村&&&&&&&109-191号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&用地
&&&&&(二)土地使用权概况
&&&&&1.土地登记状况
&&&&&估价对象地块位于余杭区仁和街道奉口村，东至仁良路，南至粮站
路，西至奉运路，北至启航路。根据委托方提供的《国有土地使用权证》
【杭余出国用(2012)第&109-191&号】显示：杭州勤格电机有限公司，坐落
于余杭区仁和街道奉口村，用途为工业用地，使用权类型为出让，土地
使用终止日期为&2061&年&08&月&07&日，宗地总面积&20,334.90&平方米。
&&&&&2.土地权利状况
&&&&&估价对象为国有出让土地，根据委托方提供的《国有土地使用权证》
显示：估价对象权属清晰，无争议。
&&&&&3.土地利用状况
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&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&&根据现场查勘，估价对象宗地已平整，土地开发程度为宗地外“三
通”（道路通、水通、供电通）。
&&&&&(三)土地价格影响因素分析
&&&&&1.一般因素
&&&&&杭州市余杭区位于杭嘉湖平原南端，西依天目山，南濒钱塘江，是
长江三角洲的圆心地。地理坐标为北纬&30°09′～30°34′、东经&119
°40′～120°23′，东西长约&63&公里，南北宽约&30&公里，总面积约
1228.23&平方公里。余杭区从东、北、西三面成弧形拱卫杭州中心城区，
东面与海宁市、桐乡市、江干区交界，中部与德清县、拱墅区毗连，西
部与安吉县、临安市、富阳市、西湖区相接。
&&&&&杭州位于中国东南沿海北部，浙江省北部，东临杭州湾，与绍兴市
相接，西南与衢州市相接，北与湖州市、嘉兴市毗邻，西南与安徽省黄
山市交界，西北与安徽省宣城市交接。
&&&&&2012&年末，杭州市境内公路总里程达到&15746.88&千米，其中高速公
路&549.53&千米。
&&&&&现有线路包括沪昆线（浙赣段、沪杭段）、萧甬线、宣杭线。高速
铁路现有沪杭客运专线、宁杭客运专线、杭甬客运专线，在建高铁有杭
长客运专线（预计&2014&年底前通车），杭州将成为中国首座高铁十字架
城市。
&&&&&杭州萧山国际机场位于杭州市东部，萧山区靖江街道，距市中心约
30&公里。是中国重要的干线机场、中国第四大航空口岸（仅次于上海、
北京、广州，进出港旅客突破&285&万人次）、对外开放的一类航空口岸
和国际航班备降机场，是浙江省第一空中门户。
&&&&&2.区域因素
&&&&&委估土地位于杭州市余杭区仁各街道，杭州市余杭区位于杭嘉湖平
原南端，西依天目山，南濒钱塘江，是长江三角洲的圆心地。地理坐标
为北纬&30°09′～30°34′、东经&119°40′～120°23′，东西长约&63
公里，南北宽约&30&公里，总面积约&1228.23&平方公里。余杭区从东、北、
西三面成弧形拱卫杭州中心城区，东面与海宁市、桐乡市、江干区交界，
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&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
中部与德清县、拱墅区毗连，西部与安吉县、临安市、富阳市、西湖区
相接。
&&&&&余杭穿境而过的两条高速铁路（沪杭高铁、杭宁高铁）及杭州地铁
1&号线、两条铁路（沪杭、宣杭）、两条国道（G320、G104）、七条高速
公路（沪杭高速公路、杭宁高速公路、杭徽高速公路、杭浦高速公路、
申嘉沪杭、杭长高速公路、杭州绕城高速公路）、两条主要河流（东苕
溪、京杭大运河）和五条省道（S101、S102、S201、S304、S205），把
余杭和长江三角洲各大城市紧紧相连。余杭区公路通车里程达到了
&公里。余杭区等级公路通村率、硬化率达到&100%。区境内有航
道里程&350&公里，其中干线&30&公里，支线&320&公里，一个遍布余杭区
镇街、干支相连、水陆联动的交通运输网络已经形成。
&&&&&3.个别因素
&&&&&宗地坐落范围及四至：该宗地位于余杭区仁和街道奉口村仁和街
道，东至仁良路，南至粮站路，西至奉运路，北至启航路。地块形状较
规则。
&&&&&委估宗地面积为&20,334.90&平方米，用途为工业用地，使用权来源
为出让。
&&&&&使用终止日期：2061&年&08&月&07&日止。
&&&&&基础设施完备度：评估对象达到红线外“三通”、红线内“场地平整”。
&&&&&(四)地价定义
&&&&&根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指
评估对象在&2014&年&12&月&31&日，宗地面积为&20,334.90&平方米，土地用
途为港口码头用地、土地剩余使用年限为&46.63&年、设定土地开发程度
为红线外“三通”、红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格。
&&&&&(五)核实过程
&&&&&1.核实内容
&&&&&根据企业提供的无形资产-土地使用权评估清查明细表，核对土地
面积、开发程度、使用期限等。
&&&&&2.核实方法
&&&&&(1)市场调查
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&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&&根据评估需要，评估人员通过网站及其他资料了解杭州市房地产市
场发展情况，并且到有关建设管理部门和委托单位的财务部门进行调查
咨询，了解土地使用权的取得和使用情况，地块周边区域情况、产业配
套、市政及公用设施配套等。
&&&&&(2)现场勘查
&&&&&对土地使用权的现场察勘评估，按照要求，遵循客观、公正、合理
的评估原则，根据委托单位提供的土地使用权清查评估明细表所列项目
核实产权资料，并对每项资产的面积、四至、开发程度、容积率，使用
情况及地上建筑物状况等，逐一进行详细的现场查勘核实。
&&&&&3.核实结果
&&&&&经过清查核实，截至评估基准日，杭州勤格电机有限公司纳入本次
评估范围的资产状况良好，评估人员未发现产权纠纷及产权不清晰的情
况，不存在重大合同纠纷、诉讼及抵押担保情况。
&&&&&(六)评估方法
&&&&&根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)&以及《资产评估
准则——不动产》，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余
法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价
评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具
体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
&&&&&本次评估结合收集到的资料和对评估对象实地勘察的情况及周边
市场调查，评估人员对评估对象进行分析：估价对象地处余杭区仁和街
道奉口村，用途为工业用地，可采用市场比较法进行评估。
&&&&&(七)典型案例
&&&&&案例一：勤格土地(无形资产-土地使用权清查评估明细表序号&1)
&&&&&资产概况：该宗地坐落于余杭区仁和街道奉口村，土地使用权来源
为出让，土地用途为工业用地，使用终止日期为&2061&年&08&月&07&日，
土地面积&为&20,334.90&平方米。
&&&&&本次评估采用市场比较法进行评估测算。
&&&&&市场比较法是根据替代原则，将估价对象所在区域内近期已经发生
的交易案例中，选择若干比较案例，进行交易情况、交易日期、区域因
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&&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
素、个别因素等修正，从而求得估价对象的比准价格。该方法基本公式
如下：
&&&&&&土地市场价格=交易实例土地价格×&交易日期修正系数×&交易情况修
正系数×&区域因素修正系数×&个别因素修正系数
&&&&&&A、比较案例选择
&&&&&&通过市场调查了解，收集与估价对象相似的市场交易实例若干，根
据替代原理，按用途相同、地区相同（或同一供需圈内）、价格类型相
同、估价时点接近、交易情况正常的要求，我们从交易案例中选择同在
该区域的三个比较案例（详见表-1）。
&&&&&&B、比较因素的选择
&&&&&&根据影响估价对象价格的主要因素，结合估价对象和比较实例的差
异情况，选择比较因素（如表-1&所示）。
&&&&&&C、因素条件说明
&&&&&&估价对象和比较实例的各因素条件说明如表-1&所示。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&表-1&&&&&&&&&&因素条件说明表
&&&&&&&&&&&&&修正因素&&&&&&&&&&&&&&&&估价对象&&&&&&&&&&&&&&案例一&&&&&&&&&&&&&&&案例二&&&&&&&&&&&&&&案例三
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&余杭区仁和街道&&&&&&良渚街道吴家厍&&&&&&&良渚街道七贤桥&&&&&&&良渚街道七贤桥
&&&&&&&物业名称或地址
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&奉口村&&&&&&&&&&&&&&&&&村&&&&&&&&&&&&&&&&&&村&&&&&&&&&&&&&&&&&&&村
&&&&&交易单价（地面价）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&751&&&&&&&&&&&&&&&&&&751
&&&&交易日期修正&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&交易情况修正&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&市场交易价&&&&&&&&&&市场交易价&&&&&&&&&&&市场交易价
&&&&土地剩余年限&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&46.88&&&&&&&&&&&&&&&&&50&&&&&&&&&&&&&&&&&&50
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大、中规模工厂&&&&&&大、中规模工厂&&&&&&&大、中规模工厂&&&&&&&大、中规模工厂
&&&&&&规模&&&&&&&区域工厂规模
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&结合&&&&&&&&&&&&&&&&结合&&&&&&&&&&&&&&&&&结合&&&&&&&&&&&&&&&&&结合
&&&&&&集聚
区&&&&&&&&&&&&&区域工厂数量及相&&&数量较多，相关&&&&&&数量较多，相关&&&&&&&数量较多，相关&&&&&&&数量较多，相关
&&&&&&&度
域&&&&&&&&&&&&&&&&&&&关性&&&&&&&&&&&&&&性较好&&&&&&&&&&&&&&性较好&&&&&&&&&&&&&&&性较好&&&&&&&&&&&&&&性较好
因&&&&&&&&&&&&&&&&公交便捷度&&&&&&&&&&&&一般&&&&&&&&&&&&&&&较便捷&&&&&&&&&&&&&&&较便捷&&&&&&&&&&&&&&较便捷
&&&&&&交通
素&&&&&&&&&&&&&&&&道路通畅度&&&&&&&&&&&&畅通&&&&&&&&&&&&&&&&畅通&&&&&&&&&&&&&&&&&畅通&&&&&&&&&&&&&&&&&畅通
&&&&&&便捷
修&&&&&&&&&&&&&距港口、铁路货运
&&&&&&&度&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&一般&&&&&&&&&&&&&&&&一般&&&&&&&&&&&&&&&&&一般&&&&&&&&&&&&&&&&&一般
正&&&&&&&&&&&&&&&&&&站距离
&&&&&&&&&&&&&基础设施完备度&&&&&&&&&&三通一平&&&&&&&&&&&&&三通一平&&&&&&&&&&&&&三通一平&&&&&&&&&&&&三通一平
&&&&&&环境&&&&&&&&&自然环境&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&&&&&较好&&&&&&&&&&&&&&&&&较好
北京中企华资产评估有限责任公司
&&&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&&&&优劣
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人文环境&&&&&&&&&&&&&一般&&&&&&&&&&&&&&&&一般&&&&&&&&&&&&&&&&&一般&&&&&&&&&&&&&&&&&一般
&&&&度
个&&&&&&&&&&&&&&&容积率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1
别&&&&&&&&&&&&&&临街状况&&&&&&&&&&&&&&&&临主干道&&&&&&&&&&&临主干道&&&&&&&&&&&&&临主干道&&&&&&&&&&&&临主干道
因&&&&&&&&&&&&&&宗地形状&&&&&&&&&&&&&&&&&规则&&&&&&&&&&&&&&&&规则&&&&&&&&&&&&&&&&&规则&&&&&&&&&&&&&&&&&规则
素&&&&&&&&&&&&&&宗地面积&&&&&&&&&&&&&&&&20,334.90&&&&&&&&&&&&9,038.00&&&&&&&&&&&&7,333.00&&&&&&&&&&&&&7,734.00
修
&&&&&&&&&&&&&&&&规划限制&&&&&&&&&&&&&&&&规划合理&&&&&&&&&&&规划合理&&&&&&&&&&&&&规划合理&&&&&&&&&&&&规划合理
正
&&&&&&&D、编制比较因素条件指数表及比较因素系数修正表
&&&&&&&根据估价对象与比较实例的差异，确定估价对象和比较案例的各因
素条件指数和系数，结果见表-2、表-3。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&表-2&比较因素条件指数表
&&&&&&&&&&&&&&&&修正因素&&&&&&&&&&&&&&&&&&&估价对象&&&&&&&&&&&&案例一&&&&&&&&&&&&&案例二&&&&&&&&&&&&&&案例三
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&余杭区仁和街&&&&&&良渚街道吴家&&&&&&&&良渚街道七贤&&&&&&&良渚街道七贤
&&&&&&&&&&&&&物业名称或地址
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&道奉口村&&&&&&&&&&&&&厍村&&&&&&&&&&&&&&&桥村&&&&&&&&&&&&&&&&桥村
&&&&交易单价（地面价）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&751&&&&&&&&&&&&&&751
&&&&&&&&&&&&&&交易日期修正&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&&&&&&&&&&&交易情况修正&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&&&&&&&&&&&土地剩余年限&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&&&&规模&&&&&&&&&&区域工厂规模&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&&&&集聚&&&&&&&区域工厂数量及相关
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&度&&&&&&&&&&&&&&&&&&性
&区
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&公交便捷度&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&103&&&&&&&&&&&&&&103
&域&&&&交通
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&道路通畅度&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&因&&&&便捷
&&&&&&&&&&&&&&&&&距港口、铁路货运站距
&素&&&&&度&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&离
&修
&&&&&&&&&&&&&&&&基础设施完备度&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&正
&&&&&&&环境&&&&&&&&&&&&自然环境&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&&&&优劣
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人文环境&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&度
&个&&&&&&&&&&&&&&&&容积率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&别&&&&&&&&&&&&&&&临街状况&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&因&&&&&&&&&&&&&&&宗地形状&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
北京中企华资产评估有限责任公司
&&&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&素&&&&&&&&&&&&&&宗地面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&&&101&&&&&&&&&&&&&&&&101
&修
&&&&&&&&&&&&&&&&&规划限制&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&100
&正
&&&&比较因素条件指数说明:
&&&&a.交易日期修正
&&&&估价对象评估基准日为&2014&年&12&月&30&日，可比实例均为&2015&年
1~2&月成交，取修正系数为&100。
&&&&b.交易情况修正
&&&&估价对象和比较案例交易情况均为正常交易，故在此不作修正。
&&&&c.区域因素修正
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&修正系
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&因素状况&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&数（每
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&档）
&&&&&&&&&区域工厂&&&&&&&&大规模工厂&&&&&大、中规模工&&&&中等规模工&&&&&&&中小规模&&&小规模工厂
&&&&&&&&&规模&&&&&&&&&&&&&&&&为主&&&&&&&&&厂结合&&&&&&&&&&&&厂&&&&&&&&&&&&&工厂&&&&&&&&&为主
&模集&&&&区域工厂&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&数量较少，
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&数量多，相&&&&&数量较多，相&&&数量一般，相&&&&&&&&&&&&&&&&&数量少，相关
&聚度&&&&数量及相&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&相关企业
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&关企业多&&&&&关企业较多&&&&&关企业一般&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&企业少
&&&&&&&&&关性&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&较少
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&公交站点多&&&&&&公交站点多
&&&&&&&&&公交便捷&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&公交站点较
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&且主要公交&&&&&&但主要公交&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&星散分布&&&&&&&&&&&&&少
&&&&&&&&&度&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&多
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&站点多&&&&&&&&&&站点少
&&&&&&&&&交
&&&&&&&&&道路通畅
&通便&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&通畅&&&&&&&&&&较通畅&&&&&&&&&&&一般&&&&&&&&&&较堵塞&&&&&&&&&&&&&&堵塞&&&&&&&&&&&1.5
&&&&&&&&&度
&捷度
&&&&&&&&&距港口、铁
&&&&&&&&&路货运站&&&&&&&&&&&&近&&&&&&&&&&&&&较近&&&&&&&&&&&&一般&&&&&&&&&&&较远&&&&&&&&&&&&&&&远
&&&&&&&&&距离
&基础设施完备度&&&&&&&&&&七通，100%&&&&&&七通，98%&&&&&&&七通，95%&&&&&&&&&六通&&&&&&&&&&&&&六通以下
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&绿化率高,环&&&&&绿化率较高,&&绿化率一般,&&&&&&&&&环境一般,
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&环境较差,污
&&&&&&&&&自然环境&&&&&&&境优美,无污&&&&&环境较好,无&&环境一般,无&&&&&&&&&有一定的
&&&&&&&&&环&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&染严重
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&染&&&&&&&&&&&&&&污染&&&&&&&&&污染&&&&&&&&&&&&&&污染/
&境优
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&居住人口群&&&&&&居住人口群&&&居住人口群&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&流动人口极
&劣度&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人员复杂,
&&&&&&&&&人文环境&&&&&&&体素质高，&&&&&&体素质较高，&体素质一般，&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&多，人员复杂,
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&治安较差
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&治安好&&&&&&&&&&治安较好&&&&&治安一般&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&治安较差
&&&&d.个别因素修正
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&因素状况&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&修正系数
临路状况&&&&&&&&双面临主干道&&&&&&&&&&&临主干道&&&&&&&&&&临次干道&&&&&&&&&&&临支路&&&&&&&&&&&临街巷
宗地形状&&&&&&&&&&&&&&规则&&&&&&&&&&&&&&较规则&&&&&&&&&&&&&&一般&&&&&&&&&&&较不规则&&&&&&&&&&不规则
宗地面积&&&&&&&&&小于&&&15000m2&&&&&m2&&&&&&m2&&&&&80000m2&&&以上
&&&&&&&&&&&&&&&&规划条件合&&&&&&&&&&规划条件较合理，&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&有较多
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&无特殊规划&&&&&&&&有一定的规
规划限制&&&&&&&&理，有利于宗&&&&&&&&比较有利于宗地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&的规划&&&&&&&1.5
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&限制&&&&&&&&&&&&划限制
&&&&&&&&&&&&&&&&地最佳使用&&&&&&&&&&&&&&最佳使用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&限制
&&&&e.容积率修正
北京中企华资产评估有限责任公司
&&&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&&&&估价对象与所取案例容积率相近，故在此不作修正。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&表-3&比较因素系数修正表
&&&&&&&&&&&&&&&修正因素&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&案例一&&&&&&&&&&&&&&&&&&&案例二&&&&&&&&&&&&&&&&&案例三
&&&&&&&&&&物业名称或地址&&&&&&&&&&&&&&&&良渚街道吴家厍村&&&&&&&&&良渚街道七贤桥村&&&&&&&良渚街道七贤桥村
&&&&交易单价（地面价）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&751&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&751
&&&&&&&&&&&&&交易日期修正&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&&&&&&&&&&交易情况修正&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&&&&&&&&&&土地剩余年限&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&&&&规模&&&&&&&&区域工厂规模&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&&&&集聚&&&&&&区域工厂数量及相
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&度&&&&&&&&&&&&&&&&关性
&区
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&公交便捷度&&&&&&&&&&&&&&&&100/103&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/103&&&&&&&&&&&&&&&&100/103
&域&&&&交通
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&道路通畅度&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&因&&&&便捷
&&&&&&&&&&&&&&&&距港口、铁路货运站
&素&&&&&度&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&距离
&修
&&&&&&&&&&&&&&基础设施完备度&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&正
&&&&&&&环境&&&&&&&&&&自然环境&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&&&&优劣
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人文环境&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&度
&个&&&&&&&&&&&&&&&容积率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&别&&&&&&&&&&&&&&临街状况&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&因&&&&&&&&&&&&&&宗地形状&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&素&&&&&&&&&&&&&&宗地面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/101&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/101&&&&&&&&&&&&&&&&100/101
&修
&&&&&&&&&&&&&&&&&规划限制&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&正
&&&&&&&&&&&&&&修正后价格&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&722&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&722
&&&&&&&&&&修正后平均单价&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&723.00
&&&&&&&E、市场比较法估价结果确定
&&&&&&&经比较分析，各比较案例经因素修正后得到的价格较为接近，故在
此取其简单算术平均值作为市场比较法所得估价结果，即估价对象通过
市场比较法所得地面地价为&723.00&元/平方米。但根据《关于印发《关
于进一步加强工业用地出让及批后监管工作的实施意见》的通知》[余
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&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
政办〔&号]，余杭区工业用地出让最低限价为&50&万元/亩，故
本次评估地面地价按&750.00&元/平方米计算。
&&&&&F、其他费用
&&&&&评估人员在企业管理人员的陪同下走访了余杭区国土资源管理局
咨询得知：土地出让后需支付契税，评估人员通过查阅土地取得的合同、
明细账等，土地取得成本中包含了契税，故本次土地评估考虑契税。
&&&&&根据《浙江省实施《中华人民共和国契税暂行条例》办法》（浙江
省人民政府令&第&100&号），土地出让契税为土地出让价格的&3%。即契
税=750&x&3%=21.69&元/平方米。
&&&&&G、年限修正
&&&&&估价对象土地使用终止日期为&2061&年&08&月&07&日止，剩余使用年
限为&46.63&年，比较案例使用年限均为&50&年，因此对土地使用年限进行
修正，修正系数的公式：
&&&&&K=[1-1/（1+r）&m]/[1-1/（1+r）&n]
&&&&&&&&&&&&式中：K─使用年限修正系数
&&&&&r─土地还原利率（土地还原利率以评估基准日银行一年期定期存款
年利率&3.25%为基础，考虑目前的市场环境条件，加&2-4%的土地投资风
险系数，综合考虑后取&6%作为土地还原利率。该风险调整系数主要考
虑社会经济发展以及投资土地的一些可能的风险因素。）
&&&&&m─待估土地剩余使用年限
&&&&&n─法定最高出让年限
&&&&&K&=[1-1/（1+r）46.63]/[1-1/（1+r）50]=&0.9875
&&&&&H、评估结果确定
&&&&&评估单价=（750+22.5）×0.9875
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=763&元/平方米
&&&&&评估值=763×20,334.90
&&&&&&&&&&&&&&&&=15,515,528.70&元(&取整)
&&&&&(八)评估结果
&&&&&截至评估基准日，本次评估范围内的土地&1&宗，总面积&20,334.90
平方米，宗地账面价值为&9,760,912.80&元，评估值为&15,515,528.70&元，
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&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
评估增值&5,754,615.90&元，增值率为&58.96%。评估增值是因为由于评估
基准日时杭州市余杭区土地市场价格上涨所致。
&&&&&四、其他非流动资产
&&&&&评估基准日其他非流动资产账面价值&29,745.00&元，核算内容为企
业购买杭州宏强不锈钢厨房设备有限公司的厨房用具。
&&&&&评估人员向被评估单位相关人员调查了解了其他非流动资产形成
的原因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则，大额的预付账款对
相应的会计凭证进行了抽查。对于按照约定能够收到形成权益的预付账
款，以核实后的账面价值作为评估值。
&&&&&经评估，其他非流动资产评估值为&29,745.00&元。
&&&&&五、流动负债评估技术说明
&&&&&(一)评估范围
&&&&&纳入评估范围的流动负债包括：应付票据、应付账款、预收账款、
应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。上述负债评估基准日账面价值
如下表所示：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&科目名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值
&&&&&应付账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&7,859,157.71
&&&&&应付利息&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&871,675.43
&&&&&其他应付款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16,355,270.44
&&&&&流动负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25,086,103.58
&&&&&(二)核实过程
&&&&&评估过程主要划分为以下三个阶段：
&&&&&第一阶段：准备阶段
&&&&&评估人员对纳入评估范围的流动负债构成情况进行初步了解，设计
了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评估资料
清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准
备评估所需资料和填写流动负债评估申报明细表。
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&&&&&第二阶段：现场调查阶段
&&&&&1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，首
先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评
估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照
重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。
&&&&&2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典型
特征收集了评估基准日的采购合同与发票、职工薪酬制度、完税证明，
以及部分记账凭证等评估相关资料。
&&&&&3.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员调查了解了各往来单
位的商业信用情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调
查了解了员工构成与职工薪酬制度情况等。
&&&&&第三阶段：评定估算阶段
&&&&&根据各类流动负债的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适
宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明
细表和评估汇总表，撰写流动负债评估技术说明。
&&&&&(三)评估方法
&&&&&1.应付账款
&&&&&评估基准日应付账款账面价值&7,859,157.71&元。核算内容为因购买
材料等经营活动应支付的款项，具体包括：服务费、工程款、设计费、
勘察费、货梯款等。
&&&&&评估人员向被评估单位调查了解了工程模式及商业信用情况，按
照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了函证，并
对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评
估值。
&&&&&应付账款评估值为&7,859,157.71&元。
&&&&&2.应付利息
&&&&&评估基准日应付利息账面价值&871,675.43&元，核算内容为被评估单
位按照合同约定应支付的利息。
&&&&&评估人员取得了各笔借款的借款合同等，逐笔核对了借款金额、借
款期限和借款利率，以及被评估单位评估基准日应付利息的记账凭证
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等。应付利息以核实无误后的账面价值作为评估值。
&&&&&应付利息评估值为&871,675.43&元。
&&&&&3.其他应付款
&&&&&评估基准日其他应付款账面价值&16,355,270.44&元，核算内容为被评
估单位除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费
等以外的其他各项应付、暂收的款项。
&&&&&评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照重
要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并对
相应的合同进行了抽查。其他应付款以核实无误后的账面价值作为评
估值。
&&&&&其他应付款评估值为&16,355,270.44&元。
&&&&&(四)评估结果
&&&&&流动负债评估结果及增减值情况如下表：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&流动负债评估结果汇总表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位:人民币元
&&&&科目名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估价值&&&&&&&&&&&&&&&&增减值&&&&&&&&&&&增值率%
应付账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&7,859,157.71&&&&&&&&&&&&&&&7,859,157.71&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
应付利息&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&871,675.43&&&&&&&&&&&&&&&&&871,675.43&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
其他应付款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16,355,270.44&&&&&&&&&&&&&&&16,355,270.44&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
流动负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25,086,103.58&&&&&&&&&&&&&&&25,086,103.58&&&&&&&&&&&&&&0.00&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&&流动负债评估值&25,086,103.58&元。
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&&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第四章&评估结论及分析
&&&&&&一、评估结论
&&&&&&北京中企华资产评估有限责任公司受杭州勤格电机有限公司的委
&托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的
&原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对杭州勤格电机有限公
&司的股东全部权益价值在&2014&年&12&月&31&日的市场价值进行了评估。
&根据以上评估工作，得出如下评估结论：
&&&&&&杭州勤格电机有限公司评估基准日总资产账面价值为&6,095.69&万
&元，评估价值为&6,702.27&万元，增值额为&606.58&万元，增值率为
&9.95%；总负债账面价值为&2,508.61&万元，评估价值为&2,508.61&万元，无
&增减值额；净资产账面价值为&3,587.08&万元，净资产评估价值为
&4,193.66&万元，增值额为&606.58&万元，增值率为&16.91%。
&&&&&&资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&资产基础法评估结果汇总表
&&&&&&&&&&&&&&&&评估基准日：2014&年&12&月&31&日&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币万元
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值&&&&&&&&&评估价值&&&&&&&&&&&增减值&&&&&&&&&&增值率%
&&&&&&&&&&&&&&&&项目
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&A&&&&&&&&&&&&&&&&B&&&&&&&&&&&&&&C=B-A&&&&&&&&&&D=C/A×&100%
一、流动资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&255.84&&&&&&&&&&&255.87&&&&&&&&&&&&&0.03&&&&&&&&&&&&&&&&&0.01
二、非流动资产&&&&&&&&&2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5,839.84&&&&&&&&&&6,446.40&&&&&&&&&&606.56&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10.39
其中：可供出售金融资产&3
净额
投资性房地产
固定资产&&&&&&&&&&&&&&&5&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,860.78&&&&&&&&&&4,891.88&&&&&&&&&&&31.10&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.64
在建工程
无形资产&&&&&&&&&&&&&&&7&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&976.09&&&&&&&&&1,551.55&&&&&&&&&&575.46&&&&&&&&&&&&&&&&&&&58.96
&&&&&&其中：土地使用权&8&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&976.09&&&&&&&&&1,551.55&&&&&&&&&&575.46&&&&&&&&&&&&&&&&&&&58.96
&&&&&&长期待摊费用&&&&&9
递延所得税资产&&&&&&&&&10
其他非流动资产&&&&&&&&&11&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2.97&&&&&&&&&&&&&&2.97
资产总计&&&&&&&&&&&&&&&12&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6,095.69&&&&&&&&&&6,702.27&&&&&&&&&&606.58&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&9.95
三、流动负债&&&&&&&&&&&13&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2,508.61&&&&&&&&&&2,508.61
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&&&&&杭州米格电机有限公司拟收购杭州勤格电机有限公司股权涉及杭州勤格电机有限公司股东全部权益价值项目评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值&&&&&&&&&评估价值&&&&&&&&&&&增减值&&&&&&&&&&增值率%
&&&&&&&&&&&&&&&&项目
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&A&&&&&&&&&&&&&&&&B&&&&&&&&&&&&&&C=B-A&&&&&&&&&&D=C/A×&100%
四、非流动负债
负债总计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15&&&&&&&&&&2,508.61&&&&&&&&&&2,508.61
净资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16&&&&&&&&&&3,587.08&&&&&&&&&&4,193.66&&&&&&&&&&606.58&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16.91
&&&&&&经评估后杭州勤格电机有限公司的股东全部权益价值为&4,193.66&万
&元，增值额为&606.58&万元，增值率为&16.91%。
&&&&&&增减值原因分析如下：
&&&&&&1.房屋建筑物评估增值原因：委估房屋建筑物账面值按实际发生进
&行核算，评估时按照市场价值确定重置价值，造成评估增值。
&&&&&&2.无形资产-土地使用权评估增减值原因是：因为由于评估基准日时
&杭州市余杭区土地市场价格上涨所致。
&&&&&&二、控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑
&&&&&&本评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的
&溢价或者折价(没有考虑流动性)对评估对象价值的影响。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明附件
&&&&&一、附件一、关于进行资产评估有关事项的说明
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