影响淮安房价走势楼盘TOP10
对比上月价格
[淮阴]15800元/㎡↑17.04%[经济开发区]14500元/㎡↑2.22%[淮安]12000元/㎡↑2.22%[清河]9000元/㎡↑4.0%[清浦]8500元/㎡↑12.5%
淮安市楼盘2015-04月均价5683元/㎡
[淮安]2300元/㎡↓-8.0%[淮阴]2340元/㎡↓-4.17%[涟水]3400元/㎡↓-2.7%[经济开发区]3500元/㎡↓-3.03%[经济开发区]3500元/㎡↓-2.63%
淮安近期开盘楼盘
全国房价查询
2015-04月均价：5683元/㎡|
同比上月↑0%
<em id="pricestr15-04月均价：5125元/㎡|
同比上月↑1%
<em id="pricestr15-05月均价：6317元/㎡|
同比上月↑9%
<em id="pricestr15-05月均价：6628元/㎡|
同比上月↑5%
<em id="pricestr15-05月均价：5986元/㎡|
同比上月↑9%
<em id="pricestr15-05月均价：4318元/㎡|
同比上月↓-3%
<em id="pricestr15-04月均价：4091元/㎡|
同比上月↑6%
<em id="pricestr15-04月均价：4022元/㎡|
同比上月↑2%
<em id="pricestr15-04月均价：4925元/㎡|
同比上月↑1%
<em id="pricestr15-04月均价：4732元/㎡|
同比上月↓-1%
淮安最新楼盘动态
淮安热门问答
定金是在合同订立或在履行之前支付...&&
2015年房产行业会复苏，打破目...&&
高层房源，10-17层为优选。 ...&&
作为产权人转让房屋的一种税收，每...&&
公摊自己算不了，因为除了本楼的公...&&热门城市：
A - B - C - D - E
F - G - H - I - J
K - L - M - N - P
Q - R - S - T - W
2014年保定房地产市场分析报告
　　前言：　　回首2014年楼市，可谓跌宕起伏。保定房地产市场经历了前所未有的荣辱沉浮。受多重因素影响，保定房地产市场上半年明显好于下半年，全年市场波动幅度较大。　　上半年，京津冀一体化和楼市严查整顿先后来袭。一季度保定楼市呈现出平稳转向暴涨的趋势。“副中心”传闻及一系列京津冀一体化利好消息，令保定楼市一夜入夏，开发企业积极推盘，购房者恐慌入市，房价一度疯涨。二季度保定楼市呈现出“降温不降价”的态势。房价继续上扬，但受楼市严查影响，供应量有所减少。整体而言保定楼市上半年以“高歌猛进”的态势进入了下半年。　　下半年严查整顿继续。三季度全国房地产市场仍处于下行调整期，在全国房价连续数月下跌的情况下，保定房价逆势上扬，涨幅居全国前列，但成交并未恢复暴涨前水平，开发企业有心无力，购房者热情锐减，传统销售旺季“金九银十”惨淡收场；四季度，开发企业为了缓解库存压力和回笼资金，纷纷加大推盘力度和优惠力度，加上一系列房贷、公积金新政的发布，保定房地产市场略有回温。　　《2014年度保定房地产市场分析报告》的推出，旨在介绍2014年保定房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。　　一、2014年保定房地产市场概述　　纵观2014年的保定房地产市场，多数开发企业都取得了不错的销售业绩。同时，2014年保定房地产市场也存在着严查与心理博弈，无论是开发企业，还是消费者都在震荡中寻找到新的“落脚点”，具体来说，2014年保定房地产市场呈现出以下七大特征。　　1、政策红利贯穿全年 京津冀一体化掀高潮　　2014年，楼市调控“去行政化”明显，政策红利贯穿全年。3月住建部提出“双向调控”指示，从而掀起全国范围内的楼市调控，令“一蹶不振”的楼市出现回暖迹象；8月房地产政策多面开花，全国多城市取消限购；9月央行出台首套房认定新标准，提出首套房利率最低七折，二套房认贷不认房；紧随其后，公积金贷款新政正式出炉，提出“认贷不认房”，双管齐下的两项政策虽然再次点燃了保定购房者的购房热情，但并未体现在成交上，保定销售业绩略显平淡；11月央行降息，一定程度上刺激了观望中的购房者；12月《不动产登记暂行条例》发布，并确认将于日起实施，这一制度将在抑制炒房、诱导购房者理性购房方面起到一定作用。　　除了楼市和银行方面的政策红利，整个城市规划及人口方面的政策也成为了2014年保定房地产市场决策的重要因素。首先，5月提出的单独二孩政策，影响了保定改善性住房、学区房、刚需盘和商业地产走俏。其次，京津冀一体化掀起了2014年保定房地产市场的成交高潮，也促进了房价的上扬与炒作。专家认为京津冀一体化必将继续推进，保定受益一体化具有逐步性。值得一提的是，2014年保定在规范房地产市场方面做出了很多努力，楼市严查贯穿全年，市场秩序明显好转。2015年保定房地产市场更加令人期待。　　2、商品房供应量全年波动较大 上半年明显高于下半年　　2014年1月至12月保定商品房月供应量最高为586.53万平方米，从整体上看，2014年保定商品房供应量保持了较快的增长速度。受政策环境相对宽松因素的影响，保定开发企业还是表现出较为积极的推盘意愿，供应力度也比较大。一方面，2014年保定商品房预售许可的审批力度有所加大，具备预售许可的项目纷纷加快了产品入市的速度；另一方面，2014年保定多数知名商品房项目进入现房销售阶段，房地产开发企业加快产品入市和销售的速度，维护开发企业的现金流和资金链安全，成为了多数开发企业的新选择。　　深入比较各季度商品房供应面积走势可以看出，开发企业没有能保持较为稳定的供应节奏，而起伏频率与房地产市场严查政策的出台和执行时间点有着较为密切的联系。开发企业除在整体上体现出较为积极的供应和推盘意愿外，仍受到了保定房地产市场严查政策的影响，这种影响主要作用于市场供应，并可能对具体的操盘措施产生联动作用。　　与“整体积极、较大波动”的供应量形成对比的是，2014年保定商品房市场整体呈现出供略大于求的状态。此外，各季度的供求比变化也较大，这显示出开发企业在节奏明显加快、传统淡旺季因素显著趋弱的背景下，对市场的把握和控制力度也比往年有所加大。在不断的调整之中，开发企业也在寻求市场的平衡点。　　3、成交量全年波动较大 出现两次成交高潮　　开发企业整体较为积极的推盘意愿得到保定消费者较为充分的回应。2014年1月至12月，保定商品房累积成交291.76万平方米，全年各月成交量呈现出“旺季不旺，淡季不淡”的态势。　　从整体上看，2014年保定房地产市场表现不太稳定，各月成交量波动比较剧烈，传统的淡旺季并不明显。2014年保定房地产市场在3月、6月、7月分别出现成交高峰期，打破了以往传统销售淡旺季的时间节点，全年市场波动较大，整体观察，2014年全年成交情况呈现出先扬后抑的格局。经过长期跟踪调查我们认为，自住型购房需求在保定消费者中所占比例保持在86%左右，这表明保定房地产市场的基础并没有消失，但认为未来一段时间保定房地产市场将呈现波动下降态势的消费者增多，较为强烈的观望气氛势必使潜在的市场基础难以在短期内转化为实际成交量。　　4、全年商品房均价巨幅上涨 价格走势波动上扬　　2014年虽然全国楼市都呈现出较为平淡的态势，但是2014年的保定楼市却格外“惹眼”。房价作为衡量市场走势的重要因素，2014年保定房价涨幅多次名列全国首位。2014年1月至12月保定商品房成交均价最高值为5670元每平方米，各月商品房成交均价呈现出波动上涨的格局，其中10月为2014年全年商品房成交均价的峰值，当月成交均价为5670元每平方米；2月则为成交均价的谷值，当月成交均价为5078元每平方米；峰值与谷值之间的价差为592元每平方米。但从整体上看，保定商品房成交均价保持着波动上扬的态势。值得注意的是2014年保定商品房成交均价波动幅度较大，每月房价涨幅多次超过百元。　　此外，值得注意的是，除2月、7月、11月保定房价与上月相比出现下降之外，2014年其他月份保定房价均呈现上涨趋势，且上涨幅度较大。　　根据全年保定购房者调查结果得知，认为未来一段时间保定房价呈波动下降态势的购房者居高不下。我们认为，无论是房地产调控政策，还是消费者心理预期，都要求房价合理回归。　　5、土地供应量大幅增加 知名房企争相拿地　　房地产市场和土地市场是相辅相成的，因此伴随经历了大起大落的2014年保定楼市而言，土地市场也随之起伏。总体来看，2014年土地市场首尾热中期冷。年初因京津冀一体化利好取得良好开局呈现翘尾行情，后受楼市渐冷传导，地方政府推地节奏放缓，房企拿地日趋谨慎。四季度，随着政策利好以及楼市逐步升温，土地市场回暖，政府再次加大土地供应，房企抓住窗口期加大优质地块储备力度。　　2014年保定市国土资源局国有建设用地使用权共挂牌出让69宗地。截止至12月31日已成功出让60宗国有建设用地使用权，供应总面积约合2561亩，较2013 年大幅增加。已成功出让土地中，工业用地计20宗，总面积约合531亩；居住用地计24宗，总面积约合883 亩；商服用地计13宗，总面积约合277亩；其它用途用地计3宗，总面积约合363亩。　　就出让区位来看，有16宗位于新市区，22宗位于北市区，9宗位于高开区，13宗位于南市区，5宗位于保定市规划中未标识区域。在今年的土地争夺战中，秀兰地产、隆基泰和、民生地产、中铁实业集团等本土房企纷纷参与其中，60宗土地出让，知名房企大幅拿地，预示着2015年房地产市场的活跃。　　6、刚性需求引领保定楼市 置业区域偏重北城区　　2014第一季度到第四季度，改善居住条件与解决基本居住问题一直都是保定消费者置业的主要目的，由此可见，保定现存的购房需求多为改善性购房需求与刚性购房需求。另外，房屋总价在40万元以内，以及户型面积在80至120平方米之间的房源最受购房者欢迎。　　在影响消费者置业的因素中，18%的受访者表示房价因素是最主要的因素，占比最大；同时周边环境、区域地段、户型等因素也是消费者置业时需综合考虑的因素。　　近年来，在消费者青睐的居住区域中，北市区一直位列各个行政区域之首，高开区、新市区、南市区依次排后。　　但值得关注的是，在2014年保定房地产市场版图中不难发现，除了北市区之外，高开区、新市区都存在着房源放量的现象，不少优秀项目脱颖而出，几个区域楼市的竞争也愈演愈烈。　　7、消费者对政策走势持不确定态度 楼市健康发展民心所盼　　2014年全国楼市调控政策相对宽松，具体到保定楼市，相对宽松的房地产调控政策与本地房地产市场严查相结合，2014年保定政策走势对购房者产生了一定的心理影响。　　2014年3月保定房价出现大幅上涨之后，保定消费者认为房地产市场波动下降的比重不断增加。纵观2014年消费者全年调查数据可以看出，认为下一阶段房价出现下降趋势的受访者所占比重居高不下，　　与消费者期待房价下降相统一的是，在第一到第三季度中，34%至38%的受访者认为调控政策将持续收紧，而到第四季度，认为政策持续放松的受访者比例有所上升。纵观全年调查数据可以看出，对未来房地产调控政策走势持不确定态度受访者最多，由此可见，基于2014年颁布的房地产相关政策的多样性，消费者对政策走势持不确定心理。　　2014年底国家对房地产业调控政策的放松，更多消费者无奈接受房价保持较高水平的现实。我们预测，2015年一季度末，随着新项目的不断入市，保定房地产市场或将迎来新一轮成交小高峰。　　二、2014年房地产市场运行情况概述　　（一）商品房供应情况：全年波动较大　　1、商品房供应量：全年波动较大　　提要：<FONT style="FONT-FAMILY: 楷体_GB年1月至12月保定商品房供应面积变动较大，其中，全年最高供应量为586. 53万平方米。纵观保定房地产市场全年商品房供应面积可以发现，2014年上半年市场供应量普遍高于下半年。　　2014年1月至12月，保定商品房供应量最高为586.53万平方米，从整体上看，2014年保定商品房供应量波动较大，且房屋供应面积保持了较高的数值，显示出2014年开发企业在供应力度和推盘意愿上仍比较强烈。其中，上半年保定房地产市场房屋供应面积明显高于下半年，且数值相差较大。　　纵观2014年保定房地产市场运行情况可以得出， 2014年新上市的商品住宅面积明显增多，特别是在1-4月份，保定房地产市场出现了房屋集中入市的高峰；另一方面保定房管部门在商品房预售许可证的审核和发放上加大力度。截止12月31日，保定全年共发放51个预售许可证，商品住宅项目在其中占多数。因此，虽然2014年保定商品住宅市场经过多次严查，但是整体供应量不降反涨。　　图2-1反映了2014年1月至2014年12月保定商品房供应面积走势情况。从图2-1可以看出，2014年保定商品房各月供应量波动幅度较大，且数值较高，显示出开发企业在2014年保持相对积极的推盘态度。保定商品房供应面积走势全年共出现了两次高峰，分别是月及7-8月；两次波谷，分别是5月及9月。　　值得注意的是，保定开发商在2014年初以及年中保持了较为旺盛的供应水平和较为积极的推盘意愿之后，进入年底，开发企业收紧了供应量，供应节奏也有所放缓，12月商品房供应面积为489.876万平方米，较全年最高供应量下降了16%。我们认为，除了年底进入传统淡季外，2014年“金九银十”消费者并没有显示出强烈的购房意愿，在市场观望气氛浓厚的情况下，开发企业也选择了较为保守的推盘和供应策略，并将注意力放在了推动既有商品房的去化，以及如何打破观望气氛等问题上。与此同时，2014年上半年保定房地产市场去化较快，购房需求释放量较大，进入2014年下半年，市场进入平缓阶段。另一方面，2014年年底，保定房管局对保定房地产市场进行再一次严查行动，规范保定入市房地产项目，因此，在一定程度上减少了保定房屋供应量。　　（二）商品房成交情况：量价齐涨　　1、商品房成交面积：波动较大　　提要：<FONT style="FONT-FAMILY: 楷体_GB年1月至12月保定商品房累积成交291.76万平方米，纵观全年各月成交量，呈现出“旺季不旺，淡季不淡”的态势。2014年上半年成交量明显高于下半年，全年成交量波动较大。　　2014年1月至12月保定商品房累积成交291.76万平方米，图2-2反映了2014年1月至2014年12月保定商品房成交面积的走势情况，从整体上看，各月成交波动幅度比较明显，月份，保定商品房成交面积保持了较高的水平，商品房成交量在二十多万平方米至四十多万平方米之间波动。9至12月份，保定商品房成交面积出现大幅度下降，淡季和旺季因素在2014年非常微弱，成交量走势受政策影响明显。　　2014年保定商品房成交量上半年明显好于下半年，这也在一定程度上反映出保定商品房市场在下半年较为疲软的态势。鉴于第二、三季度之间的成交量差距较之前两个季度明显放大，我们认为，第二季度可以看做是保定商品房市场深度调整的开始。从目前来看，保定商品房市场逐渐趋于稳定，市场显现出平淡的迹象。根据对保定消费者的长期跟踪我们发现，第四季度27%的受访者认为未来一段时间保定房地产市场将呈现出平稳的态势，我们认为，2015年第一季度消费者的观望态度仍将继续。　　结合市场反馈信息和保定消费者跟踪调查，我们判断，在保定商品房供应结构、保定经济发展水平和居民收入水平的现实条件下，期房仍是多数保定消费者的主要选择。鉴于部分开发企业出现现金流和资金链紧张的状况，我们认为，到2015年第一季度期房的购房风险将处于高位，部分项目可能出现停工现象，并对项目的开发周期产生直接影响。　　综合2014年全年商品房成交面积走势可以看出，2014年保定房地产市场全年成交量明显高于2013年，这与三四月份保定楼市爆发式增长有一定关系。另一方面，由于保定房地产市场具有一定的不规范性，政府对房地产市场的严查对商品房出售和推广具有重大影响，因此，2014年保定商品房成交面积走势明显体现出全年政策态势。 　　2、商品住宅成交均价：波动上涨　　提要：<FONT style="FONT-FAMILY: 楷体_GB年1月至12月保定商品房成交均价呈现波动上扬的趋势，其中，70元每平方米的成交均价成为2014年保定商品房成交均价的最高值，78元每平方米的成交均价成为2014年保定商品房成交均价的最低值。　　如图2-3所示，2014年全年保定商品房成交均价呈现出波动上涨趋势，其中10月为2014年全年商品房成交均价的峰值，当月成交均价为5670元每平方米；2月则为成交均价的谷值，当月成交均价为5078元每平方米；峰值与谷值之间的价差为592元每平方米。　　从图2-3可以看出，2014年保定商品房成交均价全年均在5000元每平方米以上，全年呈现出波动上扬的趋势。出现这一格局的原因主要有以下四点：第一，京津冀一体化发展为保定楼市发展带来前所未有的机遇，保定房价借势上涨。第二，2014年保定不少商品房项目运营接近尾声，现房销售状况居多，这在一定程度上提升了保定的房价水平。第三，2014年全年房地产调控政策宽松，甚至多次出现助力房地产经济发展的政策措施，即使保定市场经历多次严查，但严查对于商品房价格的影响较小。第四，2014年保定多个房地产企业均取得不错的销售业绩，全年打折促销力度并不大，即使在成交量出现下跌的背景下，保定商品住宅成交均价仍保持了上涨态势。　　此外，值得注意的是，自2014年3月开始，保定商品住宅成交均价出现连续上涨，且上涨幅度较大。我们认为，出现这一现象的原因和政策环境有很大关系。结合保定商品房成交面积可以看出，即使在成交面积出现连续下跌的情况下，2014年保定商品房成交均价也未出现下降，这显示出保定商品住宅市场较为复杂的心态，购房者与房地产商呈现出博弈状态。一方面，潜在的刚性购房需求依然存在，为保定商品住宅市场保存了较为稳定的基础；另一方面，消费者对于保定商品住宅成交均价下跌的预期愈发强烈，无论是调控政策还是市场预期都要求房价出现合理回归。我们预计，到2015年第一季度，保定商品住宅成交均价还将保持波动上涨态势。　　三、2014年保定土地市场运行情况　　3.1 土地供应情况：居住用地居首 南市区逆向突破重围　　提要：<FONT style="FONT-FAMILY: 楷体_GB年，保定市区国有建设用地使用权供应量较2013年大幅增长，一季度和四季度为土地供应旺季，居住用地供应量居首位，南市区土地市场最为活跃。　　土地供应量直接与房地产市场销售业绩以及房企资金状况挂钩。2014年，面对保定房地产市场的大起大落，政府通过增加土地供应试图缓解楼市供求关系，开发商拿地却更趋谨慎；城市一如既往向北扩展，南市区作为所谓的“老城区”却逆向突破重围摘得桂冠。　　据搜狐焦点网统计，截止到日，2014年保定市本级国有建设用地供应量约2651亩，与年初保定国土资源部计划的4877亩相距甚远。但同比2013年土地供应量仍大幅增加，可见2014年保定土地供应虽不如预期，但也可谓火热。其中居住用地计27 宗，总面积约合993亩；商服用地计14宗，总面积约合435 亩；工业用地计20宗，总面积约合531亩；其它用途用地计8宗，总面积约合602亩。　　根据保定市国土资源局提供的数据，2014年保定市国土资源局国有建设用地使用权共挂牌出让69宗。其中，有19宗位于新市区，23宗位于北市区，13宗位于南市区，9宗位于高开区，5宗位于其它保定市规划中区域。　　从拿地区域来看，2014年出让的69 宗国有建设用地使用权中，有19 宗位于新市区，共计46.05968万平方米，约合992.53亩，占供应总面积的27%，其中居住用地8宗，商服用地8宗，工业用地2宗，其它用途用地1宗。　　有23宗位于北市区，共计37.4060万平方米，约合561.09亩，占供应总面积的22%，其中居住用地12宗，商服3宗，工业8宗。　　有9宗位于高开区，共计19.6789万平方米，约合295.1835亩，占供应总面积的12%，其中工业用地4宗，其它用途用地5宗。　　有13宗位于南市区，共计58.0962万平方米，871亩，占成交总面积的33%，其中7宗居住用地，3宗商服用地，1宗工业用地，2宗其他用途用地。　　有5宗位于其它规划中区域，共计9.6456万平方米，约合142亩。占比6％，均为工业用地。　　南市区出让土地面积占比高达33%，此外，新市区占比27%，北市区占比22%，可见，保定市政府有意扶持南市区经济发展，大幅增加了南市区的土地供应，其中出现两幅大面积地块，分别为工业用地和仓储用地，日后定将推动周边市场的发展。南市区越来越受到房企的青睐，2014年，河北秀兰房地产集团有限公司、保定市中铁实业集团有限公司、保定金翰林房地产开发有限公司等知名房企在南市区拿地，未来开发势必拉动南市区经济振兴。　　另外，北部区域仍是房地产企业的主要拿地区域，东部区域随着市政配套的逐步落实，也越来越成为房地产开发的热门区域。值得一提的是，2014年北市区出让土地集中为工业用地，集中在工业园区，即东湖片区。据悉，保定东湖片区要着手打造河北“中关村”。 东湖周边的两所高校，河北大学和保定学院，将为河北“中关村”的建设提供充足的人力资源和技术支持，同时民营科技产业园的不断扩大也将为河北“中关村”的建设提供经验和条件。　　3.2土地成交情况：住宅地价略降 知名房企积极拿地　　提要：截止到日，保定有60宗，共计140.02868万平方米的国有建设用地使用权成功出让，全部为底价或稍高于底价成交。居住用地均价下降3％，　　2014年保定市共挂牌出让69宗地，其中成功出让60宗地。成功出让土地面积140.02868万平方米，约合2100亩，成交总额为336458万元。　　此外，2014年已成功出让的60宗地块全部以底价或略高于底价成交，其中，居住用地总成交额约为230704万元，平均地价为3917元每平方米，同比2013年下降3％；商服用地总成交额约为49498万元，平均地价为2683元每平方米，同比2013年上涨4％；工业用地总成交额约为24205万元，平均地价为629元每平方米，同比2013年上涨20％；其它用途用地总成交额约为32051万元，平均地价为1323元每平方米。　　按区域划分，2014年在已成功出让的土地中，高开区成交面积为68548平方米，约合103亩，成交额为5815万元；北市区成交面积402221平方米，约合603亩，成交额为118400万元；新市区成交面积为平方米，约合381亩，成交额为万元；南市区成交面积580962平方米，约合871亩，成交额为万元；其它保定市规划中区域成交面积94656平方米，约合142亩，成交额为5860万元。　　在今年的土地争夺战中，秀兰地产、隆基泰和、中铁、民生地产等本土房企参与其中，　　其中，2014年度最大面积地块为仓储用地，协议出让给保定康信房地产开发有限公司；2014年度最贵地块由保定市上京圣和房地产开发有限公司以30100万元竞得。60余宗土地出让，知名房企大幅拿地，敬请期待2015年保定土地市场的活跃，搜狐焦点网将继续全程追踪。　　四、 2014年保定消费者调查分析　　4.1消费者购房目的：改善型需求占比过半 支撑楼市　　提要：改善型刚性需求消费者即已经拥有住房，但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群，这部分人群表现活跃，超越解决基本居住需求的首次购房消费者，成为2014年保定房地产市场的主导力量。　　4.1.1消费者拥有房产情况：一套房产过半无房产居第二位　　图4-1反映了2014年保定消费者拥有房产的分布状况。其中，在受访者中没有房产的人员占比29%，该部分人群主要是刚性需求消费者；52%的受访者拥有一套住房，该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境；拥有两套住房的受访者占比13%，其中三套以上住房拥有者占比6%，搜狐焦点网预测，该部分人群购买住房大多用于投资升值。　　调查显示，已经拥有一套住房，购房主要是改善居住条件的受访者所占比重最大，与2013年无较大出入；无房者与拥有两套以上住房的受访者分别占29%与19%，可见保定住房资源分配仍有不合理性，因此还需加强楼市调控，合理调节房地产资源分配，以平衡市场需求。　　4.1.2消费者购房目的：改善居住条件居于首位　　图4-2反映了2014年保定消费者购房目的的分布状况。其中，51%的受访者购房的主要目的是用于改善居住条件，在调查中所占比重最大，占据市场的主导地位；34%的受访者购房是为了解决基本的居住问题；10%的受访者购房是为了保值增值，出租获长期回报占4%，短期倒手赚取差价仅占1%。开发企业可以此项数据作为参考做出调整，提供出更适合市场需求的产品。　　调查显示，保定购房者的购房目的基本保持平衡，以改善居住条件及解决基本居住问题为主。此外，投资型购房者在受访者中所占比重与2013年相比出现较大幅度下降，可见2014年房价波动影响了不动产投资在购房者心目中的地位，选择房地产投资作为投资理财方式的人群减少。　　综合消费者拥有房产状况和购房目的，我们发现，2014年拥有一套住房、以改善居住条件为购房目的的改善型消费者，表现出更为明确和清晰的购房意愿。　　4.2消费者购房倾向：购买力参差不齐总体偏弱北部东部是购房热点区域　　提要：<FONT style="FONT-FAMILY: 楷体_GB年小高层、高层和多层商品住房仍最受关注，消费者对于居住的舒适度需求仍较高，80平方米至120平方米的两居室及三居室普通住宅仍最受欢迎。此外，保定消费者在购房时能承受的房屋总价总体仍较低，还款能力较弱；“价格”回归为影响消费者购房的首要因素，保定北市区以及高开区最受购房者青睐。　　4.2.1消费者购房首选类型：小高层、多层和高层受欢迎　　图4-3反映了2014年保定消费者首选商品房类型的分布情况。其中，选择小高层住宅产品占比34%居首位，多层住宅产品占比32%居第二，高层住宅产品占比25%居第三。上述三类普通住宅产品占比差距不大，其他业态占比总和为8%。可见，小高层、多层和高层住宅产品最受购房者的青睐。此外我们认为，部分消费者倾向于低层建筑，与这几类产品居住舒适度较好以及较低的居住成本有着密切的关系。另一方面，高层住宅因为价格偏低，并且保定市区在建楼盘多为高层建筑，购房者选择余地较大，所以高层住宅也是大部分人群的首选房产业态。　　此外，花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端的住宅产品，特别是豪宅和别墅，其特点为面积相对较大，均价和总价相对较高。目前保定市区内的别墅项目并不多，而且多为社区配建别墅，购房者可选余地较小。另一方面，随着2014年保定房价大幅度上涨，此类高端住宅产品价格超出了部分购房者承受能力，故2014年选择此类业态住宅产品的消费者较2013年有一定幅度的降低。　　4.2.2消费者购房首选户型：中等户型受青睐大户型仍有市场　　通过图4-4我们发现，2014年保定消费者最为青睐的户型为80-100平方米，占受访者的37%；27%的消费者在购房时首选100-120平方米的户型；17%的消费者在购房时倾向120-140平方米以上的户型；6%的消费者在购房时倾向140平方米以上的户型。可见，80-100平方米的户型对保定购房者来说更容易接受，购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型刚性需求。我们认为，80平方米至120平方米的住房更加宽松、舒适，两居室以及小三居的分配较为合理，更加宜居，能够适应一般家庭的正常居住和人口增长需求。　　除此之外，在调查中购房首选120-140平方米户型的消费者也占了较大比重,且相对2013年有较大幅度的上涨，可见保定中高端消费人群有较大比重，大户型住宅仍有很大前景和市场。另一方面，根据调查可知，在购房者中改善型刚性需求占比最大，所以在选择户型时，对居住感受的需求比较大，这也造成了户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的中等户型受到更多消费者的青睐，同时，随着“单独”政策的推行，小三居以及三居室更加适合消费者家庭成员的增长需求，故选择120至140平米户型的消费者占比有较大幅度的上涨。　　4.2.3消费者能承受的房屋总价：保定购房者资金承受能力较低　　图4-5反映了2014年保定消费者购房所能承受的房屋总价的情况。数据显示53%的消费者在购房时能承受的房屋总价范围在40万元以下；29%的消费者在购房时能承受的房屋总价范围是40-60万元；有10%的购房者能承受60-80万元的购房总价；6%的购房者能承受80-100万元的购房总价；另外，在受访者中有2%消费者在购房时可以承受的房屋总价范围在100万元以上。　　可见保定大多数消费者能承受的房屋总价在40万元以下，这部分人群相对来说资金承受能力较低，属于刚需购买群体，其中包括改善型刚性需求，当然资金承受能力低与保定当地工资水平有很大关系，调查结果与保定工资水平基本一致。较低的资金承受能力与保定不断上涨的房屋价格呈现较大的矛盾，不利于消费者购房行为的实现。　　4.2.4消费者购房首选付款方式：住房公积金优势明显　　图4-6反映了2014年保定消费者购房首选的付款方式。调查中，46%的受访者选择了公积金贷款，20%的受访者倾向于商业银行贷款，15%的受访者倾向于一次性付清，13%的受访者选择了分期付款，另外1%的受访者选择了民间借贷。　　公积金贷款优势明显，因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更倾向于这一途径购房。尤其是2014年年末，公积金新政出台后，保定倾向于选择公积金贷款的消费者明显增多。随着公积金异地互认政策的逐步推行，促进保定部分返乡置业需求的释放，公积金贷款方式优势更加明显。另一方面，2014年保定房贷利率政策波动较大，从年初的额度收紧以及提高首套房贷款利率到年末房贷利率新政实施，以及放松二套房贷款利率等政策，商业银行贷款也成为保定购房者比较容易接受的贷款方式。　　此外，我们发现，选择一次性付款购房的受访者占15%，我们认为，选择一次性付款购房的受访者，可以体现两点，一方面这部分消费者购买力很强，另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用，因此开发企业鼓励一次性付款购房的意愿会比较强烈。　　4.2.5消费者所能承受的月还款额：1500元以下占比最大　　图4-7反映了2014年消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示，受访者月还款额在1500元以下的占49%，受访者月还款额在1500元至2000元之间的占29%，受访者月还款额在2000元至2500元之间的占14%，月还款额在2500元以上的占8%。绝大多数受访者能接受的月还款额在1500元以下，总体来说还款能力仍然较低，这与保定市区居民家庭可支配收入偏低有很大关系。另外，鉴于大部分人没有公积金，所以更多的购房者选择了商业贷款，商业贷款相比公积金贷款更加重了还款压力。　　4.2.6 保定城市向北发展购房者更倾向北市区　　图4-8 反映了2014年保定消费者购房时的首选区域的分布情况。数据显示，购房者选择居住区域以北市区、高开区及新市区为主，其中选择北市区买房的消费者占据了受访者的45%；在高开区买房的消费者占据了受访者的22%；新市区买房的消费者占据了受访者的20%；而选择南市区买房的消费者仅占13%。　　可见，城市向北发展的理念越来越深入人心，保定北部新城稳居消费者购房首选区域。保定高开区以及北市区近几年发展迅速，北市区随着东湖以及高铁区域的崛起，关注度也随之增加；高开区朝阳大街北延的修通直接带动了沿边商业与住宅的发展，另外，高开区企业云集，部分购房者选择此区域购房也是因为离公司所在地较近，方便出行。　　在调查中选择在南市区购房的消费者仅占13%，我们发现，保定消费者购房时的地域限制特点比较强，因此在购买商品房时，仍首选既有房产所处位置周边的项目，根据数据调查及以往信息表明，选择南市区置业的购房者多为原居住地在南市区，或资金承受能力较弱的刚需群体，南市区作为老城区在诸多方面有着先天不足的劣势，发展空间有限，所以并没有得到购房者的青睐。　　4.2.7 价格、周边环境是影响人们购房的重要因素　　数据显示，价格是影响购房者选房的第一要素，占比18%；其次，消费者购房时对周边环境和区域地段的考虑分别占16%与15%的比例；物业管理占比11%；户型占比12%；配套和交通分别占比10%和11%；其中消费者买房对开发商的要求最低，仅占7%。　　在区域地段、价格、周边环境、配套、户型、交通、开发商品牌、物业管理这些购房因素中，房价因素仍是消费者置业的重要因素，综合以上对购房者所能承受的房屋总价以及月还款能力的调查来看，保定消费者总体购买力还比较低，对于刚性购房需求和改善型刚性需求的购买群体来说，资金问题还是影响置业的重要因素。尤其是2014年，保定房价上涨明显，房价上涨带来的购买压力超过了其他因素对购房者的影响，更加成为影响购房者的第一要素。其次，消费者对周边环境和物业管理的要求日渐提高，可见随着生产力的发展，人们对生活质量的需求也日益提高，更加注重享受生活。　　4.3消费者市场预期：预判政策走势不明朗观望情绪上升　　提要：<FONT style="FONT-FAMILY: 楷体_GB年保定消费者的购房意愿仍多不明确，观望心态强烈，购房意愿基础较为薄弱。从整体来看，仍有多数受访者对于未来政策走势的判断没有明确的态度，多数受访者认为保定房地产未来发展趋势与未来房价仍呈下降态势。　　4.3.1 多数受访者购房时间不明确消费者观望情绪较大　　在调查中，有高达50%的受访者暂不确定购房时间，3%的受访者表示将在一个月之内购房，另有4%的受访者表示会在三个月之内购房，9%的受访者在半年之内有购房意愿，20%的受访者打算在一年之内购房，另外14%的受访者表示在一年以后购房。可见保定购房者观望情绪仍然比较大，消费者的置业意愿并不强烈。　　我们认为，暂不确定购房时间的受访者中一部分是没有购房意愿，另一部分是因为对于房产走势尚不明确，正处于观望状态，其次部分消费者是因为目前没有购房能力。剩余36%打算在一年之内买房的受访者，多为目前还没有房产的刚性需求和既有一套住房的改善型刚性需求，当然其中也不乏投资者，这部分受访者购房意愿较为明确，只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。随着房地产走势越来越明朗，相信消费者的购房意愿也会越来越明确。　　4.3.2消费者对政策走势的判断：呈现胶着状态　　针对国家调控政策的调查，31%的受访者认为政策走势尚不明朗；另有19%的受访者认为国家政策将继续收紧；19%的受访者表示国家政策维持现状；31%的受访者认为政策会是逐渐放松的趋势。　　数据表明，相对于受访者的购房意愿，消费者对政策走势的判断更加胶着，呈现不明朗状态。对于房地产走势不明确以及对政策适度放松的受访者所占比重一样，认为政策走势维持现状以及继续收紧的受访者所占比重也一样。出现这种调查结果，与2014年房地产政策频出，市场波动较大有较大关系。相对全国楼市较为冷淡的现状，2014年保定楼市呈现出波动上涨的趋势。2014年限购松绑、房贷利率下降等政策相继出台，纵观2014年房地产政策可以得出，2014年全国楼市政策环境相对宽松。另一方面，2014年保定楼市经历多次严查，与国家相对宽松的政策环境相互作用，楼市胶着态势加剧。　　4.3.3消费者对保定房地产走势的判断：波动下降　　如图所示，41%的受访者认为保定房地产市场将波动下降；21%的受访者认为保定楼市保持平稳；19%的受访者认为保定房地产未来走势具有不明确性；19%的受访者表示保定楼市将继续上涨。纵观2014年房地产市场情况来看，尽管大部分受访者表示暂时不会购房，但是仍有购房群体在不断释放出来，越来越多的消费者期待房地产走势波动下降。　　地产走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素，也会对开发企业和购房者产生明显的心理预期。我们建议开发企业应根据自身情况理性推出下一阶段产品，切勿出现跟风现象，对市场造成大量同类产品的挤压。　　4.3.4消费者对房价走势的判断：波动下降成为主流　　图4-13反映出有41%的受访者认为下一阶段房价走势波动下降；23%的受访者认为房价走势将会保持平稳；另有21%的受访者认为房价未来走势不明朗；15%的受访者认为房价会继续上涨。　　观察保定2014年房价情况，保定2014年房价出现明显的上涨趋势。保定房价上涨趋势超出了部分购房者的心理预期，故越来越多的购房者对未来房价将会波动下降的心理预期增强。不仅如此，2014年一季度末二季度初房价出现大涨后，认为房价波动下降的购房者不断增加。消费者这一心理预期加重了购房者的观望情绪，不利于购房需求的释放。　　稳定的市场和房价走势不仅使新的调控政策出台的可能性大为降低，也有利于消费者保持冷静的心态，从自身情况出发合理购置房产。房产作为家庭重要的固定资产，消费者对于其价值的稳定也比较看重；如果房地产市场经常处于波动之中，势必会对房产价值产生不利影响。　　免责条款　　本报告中的信息均来源于公开资料，我中心对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。我中心对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。　　本报告版权归中国不动产研究中心所有。未获得中国不动产研究中心事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产研究中心，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。中国不动产研究中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。　　中心介绍　　中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写CRRC）是专注于中国房地产各产业链条发展的学术研究机构，由搜狐网、搜狐焦点网牵头成立，国家信息中心提供专业经济分析技术支持，该机构囊括了国内国际知名的经济学家作为研究者，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。　　非常传媒简介　　非常传媒，是一家专业从事传媒整合运营的服务机构，创建于2001年。多年来，企业以扎实的专业功底和勤奋敬业的团队，凭借实效性的服务、诚恳的专业精神与具有创造性的专业技能，为客户提供切实可行，行之有效的专业传媒整合运营服务。　　非常传媒以《置家》杂志为核心，整合优质媒体资源，以涵盖搜狐焦点网、FM94.6石家庄交通广播、FM106.7石家庄音乐广播、石家庄春季、秋季城市房展、地面营销等传播渠道为主体，形成专业房地产传媒运营平台-非常传媒“地产系”传媒平台。　　特别声明　　本报告由中国不动产研究中心与河北非常传媒有限公司联合完成，河北非常传媒有限公司为中国不动产研究中心河北地区独家合作单位。
【延伸阅读】
5950元/平米
3300元/平米
6400元/平米
8000元/平米
均价 : 5950元/平米
位置 : 保定新市区保定市阳光北大街与北三环交汇处
热线 : 400-869-1111 转 90626
5950元/平米
均价 : 8000元/平米
位置 : 保定高开区保定市高开区复兴中路3108号
热线 : 400-869-1111 转 90687
8000元/平米
均价 : 8500元/平米
位置 : 保定南市区裕华东路与玉兰大街交叉口东行300米
热线 : 400-869-1111 转 90627
8500元/平米
均价 : 3300元/平米
位置 : 保定北市区北三环与恒祥北大街交叉口东行200米路北
3300元/平米
均价 : 4600元/平米
位置 : 保定新市区朝阳路与天威路交汇处南行500米路西
4600元/平米
均价 : 7550元/平米
位置 : 保定新市区朝阳大街与龙泉路交叉口路西
热线 : 400-869-1111 转 90692
7550元/平米
均价 : 6400元/平米
位置 : 保定高开区北二环与乐凯大街交叉口西北角
热线 : 400-869-1111 转 90695
6400元/平米
均价 : 5250元/平米
位置 : 保定南市区乐凯南大街与水源路交叉口东北角
5250元/平米
均价 : 7500元/平米
位置 : 保定新市区向阳北大街与天鹅路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 90714
7500元/平米
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号