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买不到５年的二手房营业税怎样计算
问题: 　　营业税(卖方)：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；我购买不到5年的二手房的营业税是怎样计算征收的，因为我买房时，卖房者说所有费用都由我承担。 　　解答： 　　一、营业税规定如下： 　　1、日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。 　　2、日后，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。 　　3、日后，个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 　　您需交纳的税费如下： 　　1、契税：成交价格*1.5%& 　　2、印花税：成交价格*0.1%& 　　3、营业税：成交价格*5.5%& 　　二、税费计算 　　1、营业税、城建税、教育费附加、堤围费(国内个人综合税率是5.6%) 　　(1)以补偿房产建成后确定房号的统一抽签时间或实际办理补偿房产的交接时间，按照“孰先”的原则计算，未超过五年的住房，按转让价全额计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费；已超过五年的普通住房，免征营业税、城建税、教育费附加、堤围费； 　　(2)回迁房产原属自建非住房(商铺、写字楼等)，按转让价全额计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费。回迁房产原属购置非住房(商铺、写字楼等)，按转让价减去购置原价后的余额为营业额计征营业税、城建税、教育费附加、堤围费。 　　2、个人所得税 　　(1)按现转让价减房产原值的差额，再减除转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算，税率是20%，其房产原值分别为： 　　①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费； 　　②房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费； 　　③房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额； 　　④房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。 　　(2)不能提供原购房价格，从而不能准确计算转让所得的，由税务机关核定征收。 　　(3)个人转让除房改房外的其他住房，须同时满足自用5年以上和家庭唯一生活用房(需提供房地产登记中心出具的该个人夫妻双方以及户籍登记的未成年子女的所有房产情况查询结果证明)两个条件，方可免征个人所得税。 　　3、土地增值税 　　(1)属普通住房的，暂免征土地增值税； 　　(2)属非普通住房或非住房，并且可准确计算增值额的，适用四级超率累进税率；不可准确计算增值额的，先按转让价预征(市区预征率为0.7%，西区和斗门为0.5%)。 　　4、印花税(转让双方均要按合同金额计征) 　　(1)按“产权转移书据”税目征收，税率为0.05%& 　　(2)按新房地产证本数计，每本5元贴花 　　(3)法院强制执行，以房地产抵债，而非双方自愿签订合同或协议的，不征印花税 　　5、注意事项： 　　(1)转让价的确定：合同成交价与评估价(指评估报告中反映的市场价)的90%对比，取高值(公开拍卖的除外)。 　　(2)税务机关有权对应纳税房地产的评估结果进行审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用 　　(3)以房地产抵债的视同销售，计税依据原则上按照下列顺序确定：(一)实际抵偿债务的金额；(二)法院判决书上确定的金额；(三)国土部门房产评估机构的评估价；(四)其他具有专业资格的合法房产评估机构的评估价。以上价格均无的，可用公式：成本价×（1＋10%)÷（1-5%)倒算出计税依据 　　(4)一次转让多项房产的，按项分别计算以上各税
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　　1月4日，南宁市民刘先生来到房产中介进行二手房交易。然而他发现，若按照核定征收的纳税方式，他这套购买超过5年的非唯一住房转让后，需要比2013年交易多缴纳5%的营业税。这让刘先生和其他不少卖房者一样，暂时打消了卖房的念头，转为观望。
　　这一变化缘于政策的改变。当日，记者了解到，从1月1日起，自治区地税局下发的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）已正式施行。根据《公告》，全区二手房转让时应纳税款采用核定征收的，不再享受各单项税种的税收优惠政策。此外，《公告》对于个人租赁房产采用核定征收方式的税率也进行了调整。
　　案例:市民反映住房交易要多缴税
　　据南宁市某中介置业顾问黄先生说，1月2日，他带客户到税务部门办理房产转让时得到通知，由于客户委托他转让的房产不是业主唯一住房，要按《公告》执行。这意味着，若客户无法提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的情况下，得采用核定征收的方式纳税。
　　而此时，这套“非唯一”的满5年住房得按照6.6%的税率征收。“如果按照2013年的政策，这种情况的房子可以免缴营业税，仅按个人所得税全额1%来征收。”当然，若客户能提供完整的证明材料，满5年的则可享受免去5%营业税的优惠政策，按照房子交易差价的20%缴纳个人所得税。“反正无论怎么样比之前都多了几万元钱税款。”黄先生说，此前，他所代理的客户中，选择按房子交易差价20%缴纳个税的几乎没有。
　　变化:二手房产转让征税“二选一”
　　1月4日，虽是周末，但仍有市民来到南宁市地税局咨询相关政策。透过玻璃窗，记者看到，相关《公告》已经贴在了公告栏上。
　　根据《公告》，个人转让应税房产有两种征税方式。
　　其一是查验征收。对个人转让应税房产，能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，应依法计算征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费。符合规定条件、资料齐全的，可按税法规定享受相关单项税种优惠；
　　其二是核定征收。对个人转让应税房产，未提供完整、准确的房屋原值凭证资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，若是个人转让住房，按核定征收率6.6%征收；个人转让商铺和其他房产的，核定征收率为12.65%。
　　据介绍，《公告》实施后，房产交易中的纳税人仍可根据自身情况，若采取第一种方式缴税，在房产满足“购买满5年且属于家庭唯一住房”的条件下，可享受免缴营业税和个人所得税的优惠政策；若房产仅满足购房满5年，但并非家庭唯一住房的，交易时可减免5%的营业税，但仍需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。
　　若选择第二种方式，则不再享受各单项税种的优惠政策。
　　影响:假离婚的情况可能增加？
　　2013年，国家针对房产交易市场出台“国五条”，强调“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，引起各方关注。但由于广西地方细则尚未出台，当时房产交易仍按原有规定执行。1月4日，南国早报记者走访了辉煌置业、旺角地产、江山地产等多家中介，对于刚施行的《公告》，业内人士都视其为“国五条”的地税“落地版本”。
　　1月4日，多家中介门店人员对记者表示，新政实施后，不少原本打算买卖房子的客户，都转为观望。不少业内人士表示，新政将对南宁二手房市场带来一定影响。
　　以一套原价50万元购进，按照100万元出售的商品房为例，若购买不满5年，采取查验征收的方式，所需缴纳的个人所得税=（交易价格-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%，约为8.77万元，营业税约5万元；若购买满5年，但并非家庭唯一住房，则可以免征营业税，最后个人所得税约为9.77万元。
　　若选择核定征收的方式，税费将为6.6万元，较优惠政策取消前增加约5万元。
　　一些准备买房的市民也表示担心：二手房税费的增加，会让更多打算卖房的人转卖为租，有可能市场的供给会减少，也会让新建商品房更为抢手，开发商会趁机涨价。
　　此外，也有业内人士指出，按照外地的情况，一些满5年非唯一住房转让，为免交20%个税，假离婚的情况很可能会增加。
　　租赁:个人出租房产税率也有调整
　　此外，1月1日实施的《公告》对个人租赁房产的纳税税率也进行了调整。
　　按照原有规定，个人出租住宅房屋的，综合征收率为6.65％；个人出租商铺和非住宅房屋的综合征收率为11.51%。
　　《公告》施行，对出租的房产根据价格划分了核定征收税率。按照《公告》，对个人租赁应税房产，不能够提供有关凭证资料，无法准确核算收入、成本和费用的，个人租赁住房，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为6.88%；个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5.6％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为11.7%。
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不满五年的普通住宅,全额营业税百分之5.65加百分之1个调税 非普通个调税是百分之2 加全额营业税百分之5.65
普通住宅营业税:5.65% 个税:1%(非普通2%)契税:1%(非普通3%)合同印花税:0.05%贷款手续费:900
涉及到的税费是契税、营业税、个税。 1.契税:满不满五年必须要缴纳的,如果买房时首套按照面积收取,90平以下网签价的1%,90-140(含)网签价的1.5%,140以上网签价的3%。二套全按3%征收; 2.营业税:满五年普通住宅免征营业税,满五年非普通住宅征收差额的5.6%,不满五年征收网签价的5.6%...3.个税:满五年唯一住房免征,满五年不唯一,不满五年都征收差额的20%。
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二手房交易中个人唯一住房不满5年需交哪些税费？
问题来自：济南
| 提问时间： 09:28
二手房交易中个人唯一住房不满5年需交哪些税费？
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该交的税都要交的，营业税、契税、个税等！
您好一般的情况二手房交易需要交纳的税费如下：一、买房人应缴纳税费：1、契税：房款的1.5%（面积在140平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、交易费：5元/平方米3、测绘费：按各区具体规定4、权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。二、卖房人应缴纳税费：1、交易费：5元/平方米2、营业税：房屋评估总价5.8%(房产证未满5年的)3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除
您好：不满5年的非普通住宅需要交营业税5.65%个税2%，契税（下家交）。不满5年的普通住宅需要交营业税5.65%个税1%契税（下家交）。
大头的有营业税，个人所得税和契税。
卖方需要缴纳房款的5.65%全额营业税，1%个人所得税；买房需要缴纳契税1~3%之间，根据实际情况，还有看看房本的土地形式，如果是划拨的需要缴纳1%土地出让金，如果是出让形式的就不用缴纳！
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