> 2015年一线城市房价不会太便宜 2017年迎来还贷高峰
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2015年一线城市房价不会太便宜 2017年迎来还贷高峰
& &房地产是资金密集型行业，房产商从债券、借贷市场拆借来的资金，年达到高峰。从资金面分析，2017年将会迎来房企还贷高峰。这是近日召开的2015瑞银大中华研讨会透露的。　　瑞银中国房地产行业研究主管李智颖表示：“从未来的6到12个月来说，我们觉得二线城市有机会，土地市场的气氛会有改善;三线城市不会有太大的反弹，希望能趋稳。”　　一线城市是最稳定的;在2014年，虽然需求量比去年跌了21%，从销售量看，供应依然过多。北京、上海、广州、深圳等一线城市，无论是看单价，还是从整体销售的情况，都比其他的二三线城市更好。　　2014年最艰难的是二线城市，需求下降了8%，供应却增长了14%;土地价格高的同时，存货量增长的也最快。　　三线城市一直都不景气，回顾2014年三线城市市场，情况不佳。　　对于2015年商品住宅销售回升情况，李智颖表示：“应该是二线城市为主。按贷，最有关系的、最有影响的，通常房价不会太便宜，因为如果房价很便宜的地方，很多买家选择现金支付，家人支持一点，基本上可以付一半。如果一二线的房子几百万，家人也帮不了那么多，所以按贷的影响就很大。如果现在按贷有松动的话，其实就是对二线城市的支持;二线城市大部分以首改为主，因此对银行的需求看得比较重。”　　商业地产面临的严重问题是受到电商冲击，消费者不用去商场就能购买到自己想要的商品，所以很多商场现在选择转变了营运方式。之前因为租金比较低，所以商场不倾向于布局那么多娱乐性项目，诸如餐饮娱乐等。因为受电商崛起的影响，商场被迫布局更多的娱乐性项目以吸引顾客进入商场。
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更新于& 14:37
这个月开始就执行新的基准利率了，我算了一下我的，我之前还是贷成基准上浮10%的，贷了53万，20年。已经还了2年多了。等额本息的，之前一个月是还4175，压力妥妥的大啊！这个月的还没还，不过我自己算了一下是4035的样子，还是少了140的样子，虽然压力还是大，但是大小都是肉，少点也是点嘛，主要是上浮了10%想起还是黑烦。不晓得大家这个月开始可以节约得到好多也？来分享哈嘛，国际惯例，格式走一个。贷款金额：年限：基准几倍：每个月节约：我的贷款金额：53年限：20基准几倍：1.1倍每个月节约：140
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发表于 14:02
男朋友贷了一套公积金的，仔细算起确实比商贷省得多贷款金额：36年限：30基准几倍：公积金利率每个月节约：之前是2277，这个月应该是2229了，也没便宜好点，不过楼主说得对，大小都是肉。。。。
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发表于 14:06
贷款金额：67万年限：30年基准几倍：1.05每个月节约：我也没注意以前每个月是扣的好多，反正都存得有点多的进去，每个月都存的4500，都还要剩几十块钱。刚刚去算了一哈，可能少得到170-180的样儿吧。
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发表于 15:47
贷款24万，年限20年，基准上浮5%，月供1760，比以前少了60元。
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发表于 20:16
才开始还 57 20年 上浮5
新利率还没执行 下个月开始执行 估计少得到100多200 目前4400
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发表于 09:55
去年11月房贷下来的，上浮10%，一个月还2650，这个月工行发短信了，这个月少还30，这是怎么回事啊，不懂啊，不止少还30吧，看不懂了
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发表于 10:07
少还85 剩余11年 85折利率
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发表于 14:58
贷款金额：30W年限：20年基准几倍：基准利率7折& 最新通知年利率调整为4.305%& 上一期还了2281，下期还2227每个月节约：接近50块！ PS：我的还款方式是等额本金
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呀喱呵~~~~~
发表于 15:02
算不来，昨天喊管管帮忙看了半天。。。。
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目前部分城市个别商业银行房贷利率最低优惠9折，传说的7折利率尚未出现，对此，北京某国有大行金融市场部负责人表示，“7折利率至少要到明年年中吧”。作为此次楼市金融新政的重头戏之一，7折首套一手或二手房贷利率距离现实落地还有多远?这是业界颇为关注的话题。按照央行10月初出台的首套房贷认定新规，商品房的贷款利率下限为7折，但并非强制执行利率。据记者调查，对于少量优质客户或机构客户，目前部分一线城市商业银行最低仅给出了9折的优惠利率。业内人士判断，即使央行年内不实施降息，当前社会总融资成本的下降趋势已基本确立，未来可能会通过债券、银行理财(含各类“宝宝”理财)、信贷这一链条加以传导。随着各地政府变相“救市”及有关部门房贷“窗口指导”的推进，最早在明年一、二季度，7折房贷利率将有望出现。利率链条的传导银行是否有执行7折房贷利率的动力?不得不算一笔账。按照法定5年期以上商业贷款基准利率6.55%计算，7折房贷利率应为4.585%，9折则为5.895%。这笔资金若是用于一般企业贷款，银行可获得的综合收益将比房贷高出至少20%以上。此外，前几年浙江、福建等地房贷断供潮带来的负面影响还未散去，全国楼市的低迷现状，又进一步降低了不动产抵押物的无风险溢价。此外，经济走弱及企业信用风险上升带给银行的坏账压力，也会在很大程度上制约住房按揭贷款的顺利推进。实际上，当前对传统存款有着替代作用的主要是各类货币理财工具，尽管存在表内表外的关键区别，但它们也属于利率传导链上的重要一环。以10月24日中国电子银行网监测的“宝宝类”理财为例，排名前三位的7天年化收益率分别为4.649%、4.579%和4.56%;蚂蚁金服旗下余额宝的7天收益约为4.145%，排名较后。当然，房贷主要是依靠商业银行来进行，基金系、IT系的互联网“宝宝”产品只能作为参照。据统计，银行系货币理财中收益率最低的某股份行产品仅为4.122%，与第一名工商银行薪金宝的差距超过10%。此外，其他各类与股票指数等挂钩的结构性银行理财产品中，3个月期单例最高的保本浮动收益率达到13%;同样期限的信贷类理财产品，平均预期收益率水平大致在5.3%左右。最新统计显示，当前市场中理财产品的预期收益率区间在3%～5%的占比34.9%，5%～8%的占59.15%;在基础资产的构成中，票据、利率及债券的占比合计59.03%。值得注意的是，由于竞争日益激烈，任凭哪家银行也不会把当下的即时资产收益水平作为负债成本去考量，否则就会导致客户流失。也就是说，期限错配的普遍存在，使得银行敢于在资产端收益率下降开始，仍为对应的理财负债端支付此前承诺的较高预期收益;而一般在3个月至半年之后，新发理财产品的收益水平才会出现普遍下滑。诺安基金资深债券研究员程卓对记者表示，市场中这一收益传导滞后现象，很好地解释了2013年上半年债券市场大熊市，而余额宝等的收益率一直到今年年初才攀升至6.76%历史高位的原因。同样，当前它的收益率下降也蕴含了这一规律。财通证券一位自营投资经理表示，这的确是债券市场的一个有趣现象。随着资产端收益率的高低变化，机构不断在负债端进行(收益率)的压缩、修复、再压缩的过程，不断循环。“今年以来债券都是牛市，9月以来升幅更明显。这或许预示明年开始，理财收益率将全面跌入3%时代，彼时信贷利率也势必向低位回归，7折房贷有可能会出现。”程卓告诉记者。需要注意的是，理财产品的收益率并不能完全代表信贷资金成本，前者更多是表外资产，而后者属于表内资产。不过，在市场利率传导的链条中，它们却是息息相关的。房贷“窗口指导”诸多数据表明，在当前的利率及宏观环境下，商业银行根本不可能给出7折房贷利率。甚至有市场人士指出，9折利率也难以找到靠谱的商业逻辑。记者从一些渠道了解到，大多数银行对9折或9.5折房贷，都给出了相应的“捆绑条件”。在获得住房按揭贷款的同时，业主需另行购买一定金额的理财与保险，或者与该行签署一笔议定金额的信用贷款协议等。对此“打擦边球”的做法，目前并未听说有监管部门介入。“个人判断，在房贷及利率方面，有关部门肯定对银行进行了窗口指导。”招商银行金融市场部高级分析师刘东亮对记者表示。刘东亮在一篇关于信用风险将可能在2015年集中爆发的研究报告中指出，今年以来信用环境不断趋紧，以超日债为开端的违约或准违约事件不断爆发，银行不良率明显攀升。他担忧，未来我国信用环境将继续趋势性收紧，非政府类债务将成为“雷区”，2015年或进入“踩雷”高发期。南京银行产品策略部总经理黄艳红对记者表示，越来越多地区商业银行的不良贷款率有所抬头，而冲销坏账会消耗掉银行的利润。因此在资金运用上，银行肯定是希望投到收益更高的地方。相对而言，房贷的吸引力还显得不太够。黄艳红举例说，主管部门对银行放给中小企业的贷款有一定指标要求，现在也取得了一些积极进展。银行放贷冲动不强实际上，我国经济对于房地产市场的依赖程度有目共睹。对此，监管层自然心中有数。虽然暂无确凿证据表明有关部门对商业银行下发了“房贷命令”，但中国楼市当前以及未来若干时间内的状况“不会太乐观”，却似乎是大概率事件。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对证券时报记者说，预计当前银行放贷的冲动不会太强，9折利率都令人生疑，再何况更低的折扣?其中最主要的原因，应在于整个市场对房价上涨的预期发生了微调。对于目前是否适合在上海买房的提问，宋会雍直言不讳地称，现在不是最好的时机，建议起码再观望两、三个月。北京某国有大行金融市场部负责人对记者表示，市场利率环境的变化将是影响购房者意愿的一个重要因素，但这不能完全用简单的价格或价值规律去思考。她认为，更主要的还在于供求关系的变化，比如说京沪深等一线城市的人口红利未来还将持续，房价可能不会出现大问题;但西部地区偏远小城市的大量新建住房，往往就是有价无市，遑论银行房贷利率的下调?她认为，有关银行房贷的问题，监管部门不可能全国一刀切，对于某些省份可能有具体政策。对于记者追问的“窗口指导”，该大行人士不置可否。而对于商业银行实施7折房贷利率的猜想，她的时间判断则更为延后，“7折利率至少要到明年年中吧”。事实上，从国庆节以来，宣布实施直接税收优惠或购房补贴的城市，已从宁波、潍坊、芜湖等扩展到了天津、杭州、长沙、南京、沈阳、武汉等中大型城市。这一趋势，或在中央救市措施发酵的同时，继续在全国蔓延。股票/基金&
银行贷款对房地产支持依旧 小微贷款叫好不叫座
作者：毛宇舟
　　尽管传闻不断，但数据显示，2014年银行对于房地产业的支持一如既往，甚至更胜从前。
　　1月23日，发布了《2014金融机构贷款投向统计报告》
，报告显示，截至2014年年末，金融机构人民币各项贷款余额81.68万亿元，同比增长13.6%，增速比2013年年末低0.5个百分点；去年全年增加9.78万亿元，同比多增8900亿元。
　　其中，特别值得关注的是，2014年全年主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额17.37万亿元，同比增长18.9%，增速比2013年年末低0.2个百分点；去年全年增加2.75万亿元，同比多增4055亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%。
　　据此计算，2014年银行业房地产贷款余额占各项贷款余额的21.27%，而2014年年中该数字为20.8%，不难看出，在去年下半年，房地产贷款依旧得到了大部分银行机构的青睐。
　　房地产贷款火爆
　　央行报告显示，截至2014年年末，房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%，增速比2013年年末高7.9个百分点。其中，房产开发贷款余额4.28万亿元，同比增长21.7%，增速比2013年年末高5.3个百分点；地产开发贷款余额1.35万亿元，同比增长25.7%，增速比2013年年末高15.9个百分点。个人购房贷款余额11.52万亿元，同比增长17.5%，增速高于同期各项贷款增速3.9个百分点；去年全年增加1.72万亿元，同比多增196亿元。
　　同期，房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余额1.14万亿元，同比增长57.2%，增速比2013年年末高30.5个百分点；去年全年增加4119亿元，同比多增2589亿元，增量占同期房产开发贷款的55%，比2013年增量占比高24个百分点。
　　去年7月份，主席曾经表示，截至2014年6月末，银行业房地产贷款余额已达16.2万亿元，占各项贷款余额的20.8%，“部分地区已出现房企甚至业主违约，一些中小房企资金链紧张，三、四线城市相关信贷风险需高度关注”。
　　但是，房地产贷款的全面开花仍在情理之中。去年9月份，央行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。该条款也被认为是房地产市场救命稻草。
　　而在去年年末，更有多地地方政府开展救市措施，楼市也再度火爆。
　　根据国家数据，去年12月份，环比总体降幅继续收窄，新建商品住宅成交量再创年内新高，其中一线城市成交量与价格全面回升。
　　小微贷增量占比回落
　　近两年，监管部门一直在努力向商业银行吹风，加大对于小微企业贷款的支持。
　　根据央行数据，2014年年末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币小微企业贷款余额15.46万亿元，同比增长15.5%，增速比上年年末高1.3个百分点，比同期大型和中型企业贷款增速分别高6.1个和4.8个百分点，比各项贷款增速高1.9个百分点。
　　小微企业贷款余额占企业贷款余额的30.4%，占比比2013年年末高1个百分点。去年全年，小微企业贷款增加2.13万亿元，同比多增1284亿元，增量占企业贷款增量的41.9%，比2013年占比水平低1.6个百分点。
　　某股份制银行人士告诉《证券日报》记者，今年小微企业贷款形势还是不容乐观，虽然政府平台贷的政策不明朗，但是银行有钱还是不会偏向小微企业，仍是以大型国有企业为主，毕竟从去年情况看，小微企业坏账率还是处于较高水平。
　　此外，农业贷款在去年增速也有所放缓。主要金融机构及小型农村金融机构、村镇银行、财务公司本外币农村贷款余额19.44万亿元，同比增长12.4%，增速比2013年年末低6.5个百分点，去年全年增加2.45万亿元，同比少增4408亿元；农户贷款余额5.36万亿元，同比增长19%，增速比2013年年末低5.4个百分点，去年全年增加8556亿元，同比少增338亿元；农业贷款余额3.4万亿元，同比增长9.7%，增速比2013年年末低1.9个百分点，去年全年增加3065亿元，同比少增422亿元。
（责任编辑：HN054）
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同比增长21.68%;上缴各类税金4.83亿元， 桂林银行着力提升精细化管理水平，应能够在2015年8月底之前从境外院校获得毕业证书，截至2014年9月末，努力打造“服务领先的银行、最具创新力的银行、最具竞争力的银行”，认同我行企业文化，努力打造“先进的小额信贷银行、优秀的社区银行、旅游服务银行、‘三农’金融服务平台”四大特色， 简历筛眩惫ぬ峁┯藕竦男匠甏觥⒑托车墓ぷ鞣瘴Ш土己玫姆⒄箍占洌厥釉惫づ嘌怠⑴嘌
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