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我刚转的店铺.交了转让费.签合同时房东说合同到期还可以再续.可不到三个月.房东却要收房子. 怎么办？
提问者：| 浏览次数：1608次 |问题来自：西安
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08:39|来自：西安
房东退钱嘛，多简单，按着合同办事就行，具体怎么退，退多少，双方可以协商
13:42|来自：西安
09:35|来自：西安
不知道当时你们签合同的时候备注条款里面有没有写明可以续约的这个问题租期不到的话，你可以要求房东退还您的房款，不配合的话可以依靠法律方式解决
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我一年多前转让了一家店铺，当时给了转让费，但签合同时不知是二手房东，现在我们想转让出去，可房东说...
问题来自：杭州
| 提问时间： 12:04
我一年多前转让了一家店铺，当时给了转让费，但签合同时不知是二手房东，现在我们想转让出去，可房东说要转就尽快转，到离合同期前四个月不能转他的店，合同期过后转租给别人，我们距合同还有八个月，现周边的房租都涨了250块钱，我们想要继续续租，他说除非现在每个月多交300块钱，这个月没交，不会和我们续租，当时合同上一没说明是二手房东，我也不懂，还有也没说明离合同期四个月后不能转让他的店，请问这有没有法律效力？
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最好是可以解决。因为你和二签的合同，房东本人可以不认可，而且您和二房东签的合同也不具备法律效应。如果不能协商解决。对您来说损失是相对有些大的
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这个是不成文的规定，本身法律就没有说有转让费这个说法，所以说你这个是没有办法的。法律途径行不通的，最好尽量转让掉。
这个就只能找以前那个房东陪你损失，因二手房东是没有权力转你房主的房屋，现在房东完全可以不认你给二手房东的合同，然后的的钱有可能全要打水漂了，所以情况对你很不利，能合平商量解决最好
好好协商解决，你现在处于不利位置，和二房东签的合同房东可以不承认，也不具备法律效应，你可以找到以前转给你的二房东，可以起诉他，他可以赔偿你的损失。所以以后找房子还是正规程序走好！产权证等相关手续是必须的。吃一堑长一智吧！能找到那个二房东最好！
最好是可以协商解决。因为你和二房东签的合同，房东本人可以不认可，而且您和二房东签的合同也不具备法律效应。如果不能协商解决。对您来说损失是相对有些大的
最好是可以协商解决。因为你和二房东签的合同，房东本人可以不认可，而且您和二房东签的合同也不具备法律效应。如果不能协商解决。对您来说损失是相对有些大的
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咨询解答：商铺到期，转让费怎么办？
咨询：我于2011年花了7万元接手一家婚纱摄影店，现在合同快到期了，我打算将其转让出去。结果遇到房东不同意我转让，他威胁我说，就算有人要转让，也不会和新转让人签合同的，合同没规定不能转让。如果光是变卖设备只能卖一两万，我该怎么办？
杨文战律师解答：如果合同上没有约定不能转让，也没有约定你可以转让，那么按法律规定，你转让必须经过房东同意，否则，他有权主张转让无效，并追究你违约责任。
如果在合同期内，你可以换一些其他方法操作，比如找人合伙经营用于规避转租的问题，当然这样做会麻烦一些。
但合同快到期，又不能续约，就比较麻烦了。
你是去年才花7万元接手这家店的，当时对租期不长没有考虑过吗？在合同里有什么约定没有？建议带当时的合同和资料找律师仔细看看。如果没有约定，恐怕法律上看，是对你不利的。
&杨文战律师分析：很多商铺在承租人之间转让或转租时都会涉及到转让费的问题，商铺的转让费一般是指：租户在店铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。
对转让费的法律性质，目前无明确规定，发生争议后实践处理中处理标准也不太一致，所以操作时各方的约定是否明确就非常重要了。
比如这个咨询者在2011年接手商铺时花了7万元转让费，而租期还剩下不到一年，一个重要问题是，这不到一年的时间，花这7万元转让费是否值得？到期后如果不能续约，转让费怎么收回？设备可以自已带走或转让，但装修怎么办？到期后如不能续约，房主是否承诺给补偿？这些问题都应该在当初签约接手时就考虑到，并以明确的书面方式确认。否则，就会面临对自己很不利的局面。
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浅析商铺转让费的性质认定（注意防止商铺转租过程中高额转让费骗局）
时间：日&&|&&作者：李英俊律师&&|&&关键词：商铺&&|&&浏览：3071
随着社会经济的发展，商铺转租越来越频繁，商铺转让费应运而生，并以一种“潜规则”形式在经济活动中被广泛运用，成为一种承租人和次承租人之间的正常而普遍的交易习惯，得到大家的认可和接受。然而，商铺转让费在潜移默化间成为一种固有交易习惯的同时，也因种种主观或客观的原因引发了诸多经济纠纷。在我国现有立法尚未明确界定商铺转让费性质的情形下，如何从法理上辨析商铺转让费的性质，如何厘清出租人、承租人、次承租人及商铺转让费之间较为复杂的法律关系，已经成为民事审判工作中一个迫切而重要的问题。针对近年来频繁出现的...
浅析商铺转让费的性质认定 随着社会经济的发展，商铺转租越来越频繁，商铺转让费应运而生，并以一种&#8220;潜规则&#8221;形式在经济活动中被广泛运用，成为一种承租人和次承租人之间的正常而普遍的交易习惯，得到大家的认可和接受。然而，商铺转让费在潜移默化间成为一种固有交易习惯的同时，也因种种主观或客观的原因引发了诸多经济纠纷。在我国现有立法尚未明确界定商铺转让费性质的情形下，如何从法理上辨析商铺转让费的性质，如何厘清出租人、承租人、次承租人及商铺转让费之间较为复杂的法律关系，已经成为民事审判工作中一个迫切而重要的问题。针对近年来频繁出现的因商铺转让费引发的纠纷，本文将结合审判实践，在现有立法体系下从法理角度进行辨析，力求寻求一条相对合理的救济途径。 一、审判实践中商铺转让费纠纷的类型 案例一：日，刘某与李某签订《》，约定由刘某承租李某所有的商铺一间，租金每年6万元，租赁期限为3年，并约定可以转租。合同签订后，刘某向李某支付了两年租金12万元及押金2万元。日，黄某与刘某签订了《转租合同》，约定刘某将该商铺转租给黄某，租金每年7万元，租赁期限为2年，合同签订后，黄某向刘某支付了两年租金14万元及商铺转让费4万元。租赁期限届满后，黄某要求续租，但商铺所有人李某拒绝继续向其出租。黄某诉至法院要求刘某退还转让费4万元并赔偿损失。 案例二：2006年6月，王某与代某签订《房屋租赁合同》，约定由王某承租代某所有的商铺一间，租金每年3万元，租赁期限为4年，并约定可以转租。合同签订后，王某分别于2006年7月、2008年7月向代某支付了全部租金12万元及押金1万元。2009年12月，王某在未告知马某其与出租人租赁合同还有7个月即将到期的情况下，与次承租人马某签订了《转租合同》，约定将该商铺转租给马某，租金每年4万元，租赁期限为2年，合同签订后，马某按约向王某支付了两年租金8万元及商铺转让费3万元。2010年7月，商铺所有人代某以租赁合同期限届满为由要求收回商铺。马某诉至法院要求王某返还房屋未使用期间租金及退还转让费并赔偿损失。 案例三：2007年9月，某局将其位于某路的房屋门面租赁给赵某，双方签订了《租赁》，合同约定租赁期限为五年，从日至日止，租金为每月13000.00元。日赵某又将该门面转租给周某，双方签订了《转租协议》，该协议约定按原合同条款执行（即《租赁合同书》）。日周某再将该门面转租给黄某，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限为两年，从日起至日止。年租金为元，每半年支付一次，另外，双方还口头约定了黄某要一次性支付周某250000元的转让费。合同签订后，黄某按约定支付给周某转让费250000元及半年的房屋租金，共计403000元，周某向黄某共出具了两张收条（一张系转让费，一张系半年租金的收条）。合同履行至日黄某突然接到某局通知称，按照市政府规划，市某局大楼门面需全面拆除，并于日整体搬迁。黄某诉至法院要求周某返还房屋未使用期间租金及退还部分转让费并赔偿损失。 案例四：2008年9月，张某购买了位于该市商业区某路段的商铺一间，2008年12月，张某与曾某签订《商铺租赁合同》，约定由曾某承租该商铺，租金每年12万元，租赁期限为5年，并约定可以转租。合同签订后，曾某向张某支付了两年租金24万元及押金3万元。2009年12月，庞某与曾某签订了《商铺转租》，约定由庞某承租该商铺，租金每年14万元，租赁期限为4年，合同签订后，庞某向曾某支付了两年租金28万元及商铺转让费8万元。2010年7月，市政部门开始在该商铺外的道路上建设立交桥，商铺外围的道路情况发生了显著变化，商业口岸价值遭到严重影响。庞某诉至法院要求曾某返还未使用期间租金及退还商铺转让费8万元并赔偿损失。 综合上述案例，可以归纳出目前商铺转让纠纷主要有以下类型：一是租赁期限届满，次承租人要求享有优先续租权；二是转租合同约定的转租期限期间，次承租人遭遇阻碍其继续承租的事由（如租赁合同期限先于转租合同期限届满、承租房屋被、承租房屋因规划失去原有商业价值等等）时，要求承租人返还未使用期间的租金、退还店铺转让费及赔偿损失。 二、现有立法框架内对商铺转让费性质之探讨 （一）合法性探讨 所谓商铺转让费，是承租人在有权转租(在租赁合同中明确约定其可以转租或获得了出租人的同意)房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁权而向转租人所支付租金之外的一种对价。确定商铺转让费的数额，一般考虑以下几个因素： 1.有形资产的费用，即承租人对门面进行装修而添附的固定物因固着于商铺而无法收回投资成本，承租人于是选择从次承租人处以转让费的形式获得一些补偿。在实践中，有形资产的费用有时还包括一些经营设备及余留商品的价值。 2.无形资产的费用，即次承租人为获得该商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、供货渠道等无形资产而支付的对价。具体来讲，该商铺可能地理位置较好，客流量较大，周围已经形成了一定的商业经济规模，亦或是经过前几任经营者的苦心经营，积累了良好的人脉基础，拥有稳定的供货渠道，创造了一定的品牌效应。这些都产生了一种无形的商业价值，能够为次承租人带来客观、迅速的经济利润。 3.租赁期限，次承租人为获得剩余的租赁期限而向承租人所支付的对价。转让费收取的多少往往都与该商铺剩余的租赁期限有关，剩余租赁期限越长，转让费越高。我国法律对商铺转让费的性质并没有明确界定，亦无相关的条文对承租人和次承租人之间产生的转让费问题进行调整，笔者认为，在私法领域，法无禁止即自由，商铺转让费的产生，符合市场经济的发展规律，能够在一定程度上促进商铺的流通，有利于实现市场主体、经济要素的优化配置，应当认定为合法。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第七条规定：&#8220;下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称&#8216;交易习惯&#8217;：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。&#8221; 转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。因此，商铺转让费的收取符合法律规定，具有合法性。 （二）合理性探讨 在社会主义市场经济的环境下，不论是基于有形资产、无形资产或是剩余租期的长短，店铺转让费的存在在一定程度范围内是合理的。然而在实践操作中，却出现了一些不合理的情况，引发了一系列纠纷，不利于经济持续有序地发展。一是转让费随商铺转让次数不断增加，没有规范。以笔者所在的城市为例，大多数商铺转租时都要收取数额不等的转让费，承租人在承租商铺后，因种种原因无法继续经营时，基于商铺的有形资产、无形资产或是剩余租赁期限，都会在转租的时候考虑收取次承租人一笔转让费，而商铺多次转让后，转让费便会像滚雪球一样越滚越大，出现&#8220;天价转让费&#8221;等不合理现象。二是职业投机转让者的出现。一些房产中介或者个人恶意承租商铺，空置而不经营，只为在转租&#8220;下家&#8221;时赚取转让费差价，成为&#8220;炒铺&#8221;一族。以上两种情况均系立法空白情况下出现的不合理现象，需要相应的法律、政策予以规范、约束。 三、救济途径之探讨 （一）优先承租权的认定 优先承租权是指房屋租赁期满后，承（次）租人在同等条件下享有的优先于其他人承租房屋的权利。我国并未在法律、行政法规的层面上对优先承租权予以确认，相关制度尚未建立起来。但是在一些地方性法规中，基于对承租人基本生存权和发展权的保护，对优先承租权进行了确认和规范。例如，《经济特区房屋租赁》（2004）第四十二条：&#8220;租赁期限届满，&#8230;在同等条件下，承租人有优先承租权。&#8221;《市房屋租赁条例》第四十四条规定：&#8220;房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。&#8221;《省城镇房屋租赁条例》第21条规定&#8220;下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人。&#8221;《维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》第二十三条规定：&#8220;房屋共有人或者原承租人在同等条件下，对出租的房屋有优先承租权。&#8221; 笔者认为，虽然优先承租权在法理上具备一定基础，也在部分地方性法规中得到确认和规范，但是基于民法&#8220;法无禁止即自由&#8221;的原则，承（次）租人是否享有优先承租权，仍应以合同的约定为依据，探究当事人各方的真实意思。具体到审判实践中，次承租人是否在原租赁期限届满后享有优先承租权，应当根据租赁合同和转租合同的相关约定来认定。针对案例一，黄某是否享有优先续租权，应当看黄某与刘某签订的《转租合同》中有无关于优先续租权的约定以及该约定是否得到出租人李某的认可，若没有该约定或该约定未得到出租人的认可，则不宜认定黄某享有优先续租权，其诉讼请求无法得到支持。 （二）无权处分合同的效力 所谓&#8220;无权处分&#8221;，是指在对标的物不享有合法处分权的情况下，对其进行法律上的处分，理论上包括如下情形：（1）出卖他人之物的合同；（2）出租他人之物的合同；（3）私卖共有物的合同；（4）将他人之物设定抵押、质押合同等。基于此，承租人超出租赁期限与次承租人签订转租合同，转租合同中超出原租赁期限的部分应当认定为无权处分合同。《合同法》第五十一条规定：&#8220;无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。&#8221;可见，我国对于无权处分合同的效力采用的是效力待定说，即无权处分在权利人追认或者处分人事后取得处分权时，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后也没有取得处分权的，合同无效；在确定合同有效与无效之前，合同效力待定。因此，根据该条的规定，转租合同中超出原租赁期限的部分在经出租人追认或承租人事后取得该部分期限转租权时，应为合法有效，次承租人可继续承租至转租期限届满。若是出租人不追认或者承租人事后亦未取得该部分期限转租权，则该部分转租期限无效。根据《合同法》第五十八条关于&#8220;合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。&#8221;的规定，承租人应当向次承租人返还该部分的租金。关于商铺转让费，笔者认为，基于此规定也应当部分返还，具体返还金额应参照有效租赁期限占全部租赁期限的比例来计算。此外，若次承租人对于原租赁期限短于转租期限的事实不知情，次承租人有权以承租人有过错为由要求赔偿损失，人民法院应当予以支持。 （三）情势变更原则的适用 所谓情势变更原则,是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情的发生(或不可归责于双方当事人的原因发生情势变更)，导致合同的基础动摇或丧失，继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法律制度。情势变更原则是诚实信用原则的具体运用，目的在于消除合同因情势变更所产生的不公平后果。《合同法解释（二）》第二十六条关于&#8220;合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。&#8221;的规定，即是情势变更原则的重要体现。因此，在承租人不知情的情况下，若次承租人在转租期间遭遇承租房屋被拆迁、承租房屋因规划失去原有商业价值等阻碍其继续承租的事由，导致明显不公平或不能实现合同目的时，次承租人有权请求法院变更或者解除合同，变更合同后双方按照变更后的合同继续履行，若是解除合同，则根据《合同法》第九十七条关于&#8220;合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。&#8221;的规定，次承租人有权要求承租人退还部分租金、转让费及要求赔偿损失，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况进行认定和计算。当然，若是次承租人对变更事由系明知，则应认定为欺诈，按照《合同法》第五十四条关于&#8220;&#8230;&#8230;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。&#8221;的规定，次承租人有权请求人民法院撤销该合同，撤销合同的法律后果按照《合同法》第五十八条的规定，比照合同无效的情形处理。 四、结语 市场经济的快速发展，市场主体、交易元素的多元化发展，不可避免地会导致一系列经济纠纷的产生，商铺转让费作为目前经济环境中一个较为突出的现象，对其法律性质界定和相关权利义务的明确具有重要意义，本文仅仅从浅显角度对部分典型案例进行探讨分析，权作抛砖引玉，希望今后能够在立法上对商铺转让费的相关问题予以规范，从而保障社会主义市场经济更加良好有序的发展。 &&&&（作者：余 沁&&单位：市人民法院） ：（成都合同法专业律师李英俊） （非地区案件请咨询本省律师） QQ： 电话：（028） E-mail：lawyerliyingjun@ 李英俊律师个人网站 阳光蓉城*大成都公益网http://www.scdpw.org 四川法典（因常在外办案，如需到所上面谈请先打预约） 成都市蜀汉路346号法典律师大楼（四川省高级法院斜对面）邮编：610036
作者： [四川-成都]专长：债务债权 医疗纠纷 交通事故 合同纠纷 工伤赔偿 律所：四川法典律师事务所6514积分 | 帮助1892人 | 5个好评电话:
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