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房价解析与调控
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　摘要：自2003年起，我国一线城市的房价就持续高速上涨，引发二、三线城市的跟风，俨然偏离合理价位的“房地产泡沫”已成为社会各阶层关注的焦点。与此同时，国家出台了一系列政策对房价予以调控，但成效并不明显，为此本文鉴于房地产发展现状，在分析房价居高不下成因的基础上，提出调控房价的有效对策。 中国论文网 /3/view-2287475.htm　　自我国取消福利分房政策，推进住房商品化、社会化以来，房地产市场发展迅速，商品房价格一路飙升，甚至多数一线城市房价已经凸显泡沫性质，为此我国出台了一系列的政策调控商品房价格，房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令、新国八条，宏观调控一轮接着一轮，近日国务院出台的《关于落实〈政府工作报告〉重点工作部门分工的意见》亦明确指出：继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。由此可见，今年房地产政策的总基调依然是严格调控。 　　国家统计局3月18日公布的2月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅价格同比下降城市达到27个，环比下降城市有45个。虽然从房价本身而言出现大面积停涨，但降幅并不明显，北上广深新房价格等一线城市降幅在0.2%左右，二三线城市降幅相对明显，可仍距农业银行研究团队根据房价收入比等国际上用于衡量住房承受能力的指标测算出的结论：一线城市房价应该下降10%―25%，二线城市的房价应下降5%-15%相去甚远。 　　何以房地产调控政策密集出台，却收效甚微呢？为此我们需要通过研究影响房价波动的主要因素，对症下药，提出切实有效的对策调控房价。 　　 　　 一、房价上涨影响因素研究 　　全国政协委员封锡盛在接受记者采访时说：“现在的房价肯定是高,这是大家的共识,要不然总理不会在报告中提出要让房价回归到合理的水平，……”那么，促使房价走高的幕后推手何在？推究一下不难发现是以下诸因素共同作用的结果。 　　1、政府因素（中央政府和地方政府） 　　2008年，在全球金融危机大背景下，为拉动内需，国际实行积极财政政策和适度宽松的货币政策，并视房地产业为“国民经济的重要支柱产业”。2009年整个房地产政策的基调定位为“救市”，通过调低印花税、营业税等政策刺激房地产消费。近两年中央政府虽陆续出台多项政策来抑制房价，但这些政策介入较晚，适逢房价已明显偏离合理水平，短时间内调控难见显著成效。且地方政府在政策实施中执行不力，以安徽省芜湖市为例，今年2月9日出台《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》，打着“实施新政是为了引导合理住房需求和鼓励人才在芜就业创业”的旗号，行“救市”之实，难以掩饰地方经济对房地产市场的依赖。寄望楼市回暖以增加税种进而增加税收，并缓解开发商资金压力，增加土地市场热度，推进开发商后续开发建设，进而拉动地方经济的增长。若中央政府在楼市问题上放任地方政府曲解楼市政策，在政策执行层面悄然防水，造成楼市回暖，2009年小阳春催生的房价疯涨便是前车之鉴，抑制房价无疑沦为一纸空谈。 　　2、中介因素（金融中介――银行以及房地产中介） 　　金融中介――银行：据统计，2009年前11个月，银行系统为消费者发放的按揭贷款高达7009亿元，比2008年同期增长了13011%，加上流向开发企业的约 9000亿元的开发贷款，流向房地产业的信贷已经高达116万亿元，相当于同期全部新增贷款的1/6。银行对09年房地产市场的繁盛可谓“居功至伟”。北京一家著名房地产公司的财务经理明确表示，“没有银行的支持，我们的楼盘的确无法支撑”，可以说是银行一手成就房地产商。故而在银监会前主席刘明康表态房价下跌50%，银行业也能承受后，有房产专家立刻表示质疑：目前银行隐形房贷规模巨大，能否“抗跌”还真说不准。银行如此“鼎力相助”，房地产商自是“不差钱”，楼市“地王”频现，仅日北京一天成交6块土地，总金额达到143.5亿之巨。地王的出现必然会提升开发商及买房人对房价的预期，每每新地王诞生的后续都是该地区房价应声而起。 　　房地产中介：在民间流行一句话，“没有黑中介就没有高房价”，国务院颁布调控政策时，较多的把目光投射在房地产开发商和“炒房族”，却忽略了“房价高烧”的病根之一――房产中介。正是因为房产中介数量多，分布广，其发布虚假信息，勾结开发商等诸多舞弊行为严重加剧全国房产市场供应紧张。上海曾出现过几家中介联手吃入开发商新开发楼盘，再抬高房价推向二手市场以谋取暴利一类事件，无疑使高房价雪上加霜。笔者在购房时亦切身感受，房产中介繁多，管理无序，收费标准混乱，发布的信息多有失实，很难令人信服，这一切皆源于我国对房地产中介行为主体的责、权、利规范不够，相关法律法规调节的广度与深度难以满足实际需要，且缺乏类似于“中国律师协会”一类行业自律组织，一些中介甚至无证无照经营，完全是“游兵散勇”，他们的存在严重扰乱房产市场的正常秩序，阻碍房价回归合理价位。 　　3、供需因素 　　学者陶新桂认为在影响房价的需求因素主要因素中，最主要导致房价疯涨的因素是消费者预期，其次是财务杠杆下被拉升了的收入。之所以人们对房价看涨，从短期而言，是源于流动性过剩引发的通胀预期，持有房产较钱款存放银行收取“负利率”而言更能保值增值；从长期而言，房产是不动产，而土地有限，城镇化加速进程，城镇人口剧增，“粥少僧多”，房价在长期内一般呈上升趋势。 　　至于供给方面，众所周知生产要素价格的上涨会导致产成品价格飙升，恰恰契合前文中提到的高地价推动房价。某些学者认为供给不足是房地产不断上涨的根本原因，调查显示年已售房仅覆盖83.3%的新增城镇居民，供给明显不足。此时开发商介于房价和供给量两者间的选择亦十分关键，高房价限购，增供给限价，所以是低价跑量还是囤地炒价能使开发商得益更多，直接关乎日后房价能否得到控制。据统计，2012年中国500强房企的库存已达到市值4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，开发商的资金链已经到了断裂的边缘，形势的严峻迫使其难以“奇货可居”。截止日，不少热点城市3月的新房成交量已经超过2月全月，除了源于首套房贷松绑带来的需求增加，不少开发商启动降价策略“以价换量”的态度渐趋明朗亦是楼市反弹主因之一。 　　 　　 二、房价调控策略 　　房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出，在一定程度上会抑制实体经济的发展，引发金融秩序紊乱，其弊端日渐引起社会各界的关注。因此，能否解决好房价上涨问题，不仅成为宏观经济问题，同时也是重大的政治和社会问题，须通过政府、中介及地产商等各方努力得以解决： 　　1、政府方面 　　自2005年以来，国家关于房地产调控的政策密集出台，涉及到信贷、税收、利率、外资进入、住房结构、市场信息、土地供应等房地产市场的各个环节，形成了综合使用行政手段、经济手段和法律手段的政策体系。撇开2008年全球金融危机，调查表明房屋销售价格指数在房产调控政策颁布后确有所下降，证明在房价调控中政府政策确实发挥一定效用，可惜这种效用往往停留在短期，且程度较浅，一段时间后房产政策便被市场所消化。主要原因在于中国房地产政策在执行层面通常会被地方政府、房产中介、银行及开发商通过打擦边球而打开政策缺口，“促进居民住房消费，改善居住条件”的初衷最后被扭曲为全面“救市”。因此政府应该使得调整完善相关税收政策、强化差别化信贷以及房产税试点等长效政策与限购等短效政策相结合，保证房产调控政策的连续性和稳定性，在政策执行层面加强对房地产市场中各利益主体――地方政府、商业银行、房地产开发商以及购房者行为的引导和规范，特别是在地方政府对中央作出态度试探时，如佛山新政、中山新令及芜湖房产新政等均属此例，应作出明确表态，遏止地方政府的“放水”苗头，警惕房价的报复性反弹。在此我们应注意的是，楼市调整对于实体经济的影响不容小觑，因为地方政府土地出让收益减少，将增加地方政府的短期融资压力，因而地方应在中央的帮助下开辟新的资金筹措渠道，逐步减少地方财政对土地出让收益的财政依赖度。
　　2、中介方面 　　房地产业资金需求大、使用周期长，往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足，因此房地产业对金融业的依赖程度较大。存款利率、贷款利率、贷款比率等金融因素的变化对房地产价格的形成有密切关系。对此多位银行专家在采访时支招，“进一步拧紧信贷资金的水龙头，是抑制房价非理性上涨最有效的招数，银行仍是管理层调控房价的主力军。”2010年4月，国务院要求商业银行可根据风险状况，实行更为严格的差别化住房信贷政策。可是从目前来看，执行中仍存在偏差，譬如将首套房贷款利率优惠取消，使得本应受到政策鼓励的首套自住型购房家庭的购房门槛和成本一再提高，加重自主性购房者负担。所以，一方面应从商业银行拧紧信贷源头，严格限制借助银行房贷出现的各种名目的炒房和投机性购房；另一方面需要明确差别化的、刚性的房贷政策，如对首套自住性购房贷款提供利率优惠等，切实减轻自住性购房者负担。 　　对于房地产中介，国家应进一步健全有关法律法规，譬如制定《经纪人法》等法律，促使中介组织及其人员严格按照有关法律和规章的要求执业。同时应组建全国性的房地产中介行业组织，制定中介业务标准，培训高素质的中介人才，尽快理顺房地产中介服务中的多种关系，尽快解决房地产评估与资产评估、土地评估，房地产资讯、代理与土地咨询、代理等多头管理，业务交叉，职能不清等问题，使得房地产中介在房地产市场的健康有序发展上能够贡献正面能量。 　　3、供需方面 　　影响房地产价格因素中供需失衡是导致房价增高的显著原因，前文分析中提到，最主要导致房价疯涨的需求因素是消费者看涨预期，然而在最近一次调查中显示，北上广三地居民普遍认可限购令控制房价的作用，对房价预期由看涨转向看跌（图1），近六成公众支持限购令继续执行，同时认可房产税的出台能抑制房价并压制购房意愿，多以观望为主，购房意愿明显不足。故而应继续推行房产税等长效政策与限购等短效政策相结合，打压投机性购房需求。 　　图1：居民对年房价的变化预期比较 　　 　　数据来源：零点研究咨询集团最新发布的“全国两会民生系列调查” 　　从供给层面而言，供求失衡其实更多表现为结构失衡，即不同消费层次的住房消费结构不合理，中低阶层的住房――经济适用房和廉租住房供不应求，而商品房空置面积却在增大。中国指数研究院发布《2011保障房白皮书》报告显示，从2001年起，随着非保障性商品住宅的快速发展，经济适用房投资额占商品住宅比重持续下降，2010年达到3.1%，是历年最低。保障房销售面积占比明显减小，而且保障房销售面积增长率远低于商品住宅销售面积增长率，导致2004年～2009年间我国住宅供应过度市场化，这是我国房地产业发展的一个明显不足，也是近年商品住宅价格迅速上涨的一个重要原因。故而，从2010年开始，我国的保障房建设速度开始加快，特别是从2011年到2015年，我国将建设3600万套保障房，根据北京、上海两市的保障房占比与商品住宅价格变化的比较来看，加大保障房建设能分流商品住宅需求，对抑制商品住宅价格过快上涨具有显著作用。 　　 　　 三、结语 　　据最新调查数据显示，2012年3月，全国100个城市中66个城市住宅价格环比下跌，这是全国房价自2011年8月以来连续第7个月处于跌幅状态。然而，一方面降幅太小，房价尚未回归合理价位，许多城市房价收入比仍达到或超过警戒线；另一方面官方数据中的“降价”不排除水分的存在，譬如房价下调的目标是“新建商品房”，而各大城市的新建商品房大多处于偏远郊区，本身就较市中心房价低很多。甚至一些城市中心区的新盘被政府要求延迟开盘或者调低报价入市以拉低新建商品房价格，种种皆表明我们在房价调控道路上仍任重而道远，应在现有调控基础上借鉴国内外房地产调控政策的经验和教训，确保我国房产政策的合理性和持续性，同时应从政府、中介和供需着手，合理规范引导房地产市场各利益主体的行为，保证调控系统实施的全面性，促使房地产市场长期健康和稳定发展，进而确保整个国民经济的健康发展及社会的和谐稳定。 　　 　　参考文献： 　　[1]王耀林，吴福进．被忽略的房价上涨因素[J]．中小企业管理与科技，2009（5）：121 　　[2]陶新桂．房价飙升的原因分析[J]．中国市场，2010（22）：128-129 　　[3]张永胜，左祥．2009年房价上涨因素分析及2010年房价走势预测[J]．经济研究导刊，2010（10）：136-138 　　[4]岑华芳．政策对房地产价格上涨的调控效果评价[D]．四川农业大学，2010
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