滕威林：养老地产融资要从私募过渡到信托
来源：中国房地产网-中国房地产报
■本报记者李栋北京报道
政策、服务、融资已经成为养老地产发展瓶颈。尤其在融资上，很多项目都在苦苦等待资金救赎。
“实际上，企业可以选择私募基金方式融资破解，但从目前来看，最好还是要有些资产，让投资者看到盈利空间，之后再过渡到信托模式。这种演变应该是企业可以考虑的融资方式。”中国养老产业联盟副会长、金地集团高级创意顾问滕威林表示。
中国养老产业联盟副会长、金地集团高级创意顾问 滕威林
日前，针对养老地产的融资问题中国房地产报采访了滕威林。
中国房地产报：现在养老地产普遍存在投资大、周期长、盈利模式不清等问题，一些项目不得不通过“销售+持有”方式运作，甚至被质疑以养老之名行房地产之实，对于这一问题你怎么看？
滕威林：实际上，在经营模式上，“资产+服务”混搭模式比较适合现在的养老地产发展现状。资产部分的存在是要让开发商看到经营养老地产项目是有利润空间的，通过销售部分住宅可以迅速回笼资金。但作为养老地产项目，相应的服务又是必不可少的，这部分就可以自己持有，通过前期补贴或微利模式持续发展。
中国房地产报：目前，除了上述运作模式外，还有哪些模式在市场上拓展。
滕威林：目前，在养老地产领域有7种运作方式：一是“创业者+天使投资人”的单店模式，这是目前采用得最多的融资方式；二是开发商利用自有资金开发养老地产项目，但会产生较大资金压力；三是公办民营方式，因为有政策上支持，包括财政补贴或土地划拨，因此运营成本较小，但该种方式难以规模化发展；四是保险企业利用雄厚的低成本资金投资养老地产项目，由于保险产品与养老有天然的接近性，是最适合投资养老地产的资金来源；五是私募基金，但还处于观望阶段；六是会员卡模式，比如上海亲和源；七是众筹模式，老人可以参与众筹，享受回报及相应的养生养老服务。
目前，我也在运作两个养老地产项目，对于养老服务未来的预期收益我是比较有信心的，虽然没有精确测算，但收益率达到10%~15%是可能的。
中国房地产报：对于养老地产项目融资，你个人比较倾向哪一种？
滕威林：我比较看好会员卡模式和众筹模式。
中国房地产报：你刚才提到保险模式存在风险，能进一步解释一下吗？
滕威林：保险企业因为资金储备量大，拿到手的项目动辄就是几百亩，但如此大规模的项目只能建在郊区。风险就在这里，项目建在郊区，脱离了原来的社会环境，忽略了老人对亲情和社交圈子的渴望，入住率会受到影响。
我认为可行的方式应该是小项目、密布局，让养老地产项目遍地开花，而不是期待一个大项目去覆盖周边地区。在一个规模庞大的项目中，满目皆白发的集中式的孤独，会降低老人的幸福感。
中国房地产报：我们曾有过调查，作为可选的融资方式，养老地产基金、信托虽然看好养老产业的未来发展，但大多持观望态度，真正有项目落地的很少，你如何看待这种现象？实现资金与养老项目融合的关键是什么？
滕威林：这个现象很正常，没有可以盈利的预期，资金必然会很谨慎。要实现养老地产项目与资金的融合，开发商要拿出令人信服的产品来。
中国房地产报：在你对养老产业的研究和投资经验的基础上，你认为养老地产的难点在哪里？解决之道有哪些？
滕威林：目前，中国老人群体分为两种类型，一种是未富先老的收入低、消费理念不强的老人；二是富而未老的老人，这部分老人即将达到退休年龄，消费潜力正在释放。而难点就是未富先老和富而未老两者之间的脱节。未富先老的80多岁的老人在没有享受到改革开放带来的红利之前，就已经老去，消费潜力不足。富而未老的这部分老人现在还没有到达需要护理的年龄。两者间的脱节造成了现在养老地产的盈利困境。
在欧洲，养老首先是政府的事情，对于不能自理需要照护的老人政府要承担起责任，公办养老机构主要就是解决这部分老人的养老问题。在中国，政府应该要有担当，要为养老托底，不能自理的低收入老人应该由公办养老机构接纳。
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强烈建议使用 IE5.0 以上浏览器 分辨率读图及相关材料，完成下列问题．材料：耕地面积减少，质量下降．由于水土流失，土地沙化，特别是工业交通和城乡建设大量占用农田，人均耕地面积由20世纪50年代初0.18公顷下降到20世纪末的0.1公顷．从1949年到1983年，我国共失去耕地近0.67亿公顷，与同时新垦的0.54亿公顷耕地相比，净减耕地0.13公顷．（1）我国土地资源的特点是：土地资源总量多，人均不足．（2）从图中可以看出，我国耕地、林地少，难利用土地多（多，少），后备土地资源不足，特别是人与耕地的矛盾尤为突出．（3）我国耕地面积减少的主要原因是水土流失，土地沙化，特别是工业交通和城乡建设大量占用农田．（4）土地是立国之本，为加强对土地资源的管理和保护，我国颁布了一系列土地管理法，把十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地作为一项基本国策．
解：（1）我陆地面积在世界各国中居第三位，但由于我国人口众多，平均每人占有的土地面积不到世界的三分之一．（2）我国草地面积广大，占比重大，而耕地、林地所占比重相对偏小，难利用土地多，后备资源不足．（3）我国耕地主要分布在东部季风区的平原和低缓的丘陵地区，目前我国土地利用中存在许多问题，如水土流失严重、沙漠化面积扩大、草场退化、森林减少、乱占耕地等，各类土地资源都不同程度地遭到破坏．因此把“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”作为我国的一项基本国策．（4）“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”是我国的一项基本国策．故答案为：（1）多；不足；（2）耕地；&多；（3）水土流失，土地沙化，特别是工业交通和城乡建设大量占用农田；（4）十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地．我陆地面积在世界各国中居第三位，但由于我国人口众多，平均每人占有的土地面积不到世界的三分之一．我国草地面积广大，占比重大，而耕地、林地所占比重相对偏小，难利用土地多，后备资源不足．我国耕地主要分布在东部季风区的平原和低缓的丘陵地区，林地主要分布在东北、西南、东南的山地．