为什么中国房价这么高还是不允许小产权房_百度知道
为什么中国房价这么高还是不允许小产权房
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小产权难以源头上登记管理：土地都是出让。二个，赚取财政收入一个是影响国家利益
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小产权房合法了，谁愿意买大产权房呢？
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
也就是说这是农村土地
一弄不好严重影响三农
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出门在外也不愁北京“小产权房”还能卖多久?--《中国经济周刊》2007年22期
北京“小产权房”还能卖多久?
【摘要】：正建设部政策研究中心副主任王珏林:“北京市应尽快出台相关管理办法”购买“小产权房”会给购房者带来许多不利和风险:一是很难在市场上流通;二是很难保证购买合同的实现;三是随时都可能因为这块土地被征用,
【关键词】：
【分类号】：F293.3【正文快照】：
建设部政策研究中心副主任王珏林:“北京市应尽快出台相关管理办法”购买“小产权房”会给购房者带来许多不利和风险:一是很难在市场上流通;二是很难保证购买合同的实现;三是随时都可能因为这块土地被征用,进行强拆,造成经济损失。目前北京郊区存在如此多的“小产权房”,不是
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买小产权房？您得多掂量！
　　房价居高不下，不少人选择价格相对低廉的小产权房。而随房价不断上涨，不少卖家撕毁合同，买卖双方对簿公堂。
　　然而记者发现，小产权房买卖合同纠纷，多种案例判决结果和判定依据均各不相同。
　　在郑州，小产权房买卖合同是否有效？郑州一名法官介绍，目前郑州多按照“协议有效”处理，认可买房者的使用权、收益权。
　　同是小产权房买卖纠纷
　　法院判定结果各不相同
　　2010年1月，北京阴女士将一套小产权房出售给朱先生，双方签订《房屋买卖协议》。今年10月，阴女士请求法院判令双方当时签订的合同无效。
　　卖房者
　　小产权房不能买卖，与朱先生签订的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定，因此，协议属于无效合同。
　　买房者
　　对方之所以起诉，是因为现在房价飙升，觉得亏了，才萌生毁约的想法。买房者拥有房屋使用权。
　　法院判定
　　北京市门头沟区人民法院：本案中，《房屋买卖协议》是买卖双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
　　判定依据
　　我国针对小产权房的相关法律规定尚未出台，双方就诉争房屋正式产权手续的办理也无明确约定，对阴女士“合同无效”的诉讼请求，法院不予支持。
　　2004年5月，房先生在郑州北环南王寨新村附近买了一套小产权房。7年后，这套房子被当年的卖主占据。
　　占据房屋，并在对方起诉时提出反诉，要求房先生支付其10万元“房屋占用费”。
　　将卖房者告上法庭，要求返还其15万元购房款。
　　郑州市惠济区人民法院：此案涉及小产权房，卖主并不是该村村民，双方签订的合同无效，判处卖主返还房先生15万元购房款。
　　法律规定，集体土地上的小产权房，不能办理房屋产权过户手续，其买卖行为并不受法律保护。
　　2002年7月，画家李玉兰与农民马海涛签订协议，约定以4.5万元价格购买其位于北京通州区一处小产权房。
　　马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋。
　　双方协议合法有效，且对方是居民户口，无权要求退还房屋。
　　北京市通州区人民法院：违反法律、行政法规规定的合同无效。李玉兰应腾退房屋，马海涛给付其补偿款93808元。
　　李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员住房，故判决双方合同无效。
　　不应纵容不诚信行为
　　买房者有使用权、收益权
　　同样是小产权房，为什么会出现不同的判决结果？小产权房买卖合同是否有效？
　　郑州市高新技术开发区法院民一庭副庭长赵宜勇认为，案件一，法院认定合同有效的判决很合适。
　　“虽然房子暂无产权，买房者仍具有使用权和收益权，可以用来自住或者出租。”他认为，房屋的产权或性质并没有改变。
　　他表示，郑州现在不会出现这样的问题，“郑州一般的做法是认定合同有效，买房人有使用权、收益权，不涉及房屋产权。”
　　“小产权房出现合同纠纷，都是房价上涨闹的。”他说，如果房价不涨，原房主也不会找事，“不能助长这种不诚信行为。”
　　合同牵涉物品不合法
　　合同不应认定为有效
　　郑州大学法学副教授、北大法学博士许桂敏则表示，她不认同门头沟区人民法院认定合同有效的判定。
　　她分析，这次法院的判决，是依据民法认定合同有效。但合同要建立在小产权房合法的基础上，否则无效。
　　“小产权房不合法，合同肯定无效。就好像买卖毒品，即使合同是真实意思的表述也不合法，因为订立合同的事物本身是不合法的。”她说。
　　“这种案件处理不好，容易激发社会矛盾。”她认为，法院的判决可能考虑了社会稳定的因素，保护了弱势方。
　　应定性小产权房
　　避免同案不同判
　　许桂敏认为，小产权房买卖案件“同案不同判”，原因是没有可以普遍使用的法律依据。
　　“司法机关应对小产权房进行定性，或予以明确的司法解释，建立准则，才能解决难题。不然，判案只能依靠法官个人的认知理解，风险很大。”她说。
　　如果法律明确小产权房买卖合同无效，会不会出现大批原房主“否认合同”的现象？
　　“只要小产权房没有确权，即使把房子要回来，也没有人敢接手，反而杜绝了小产权房买卖。”她认为，大多数房主不会这样做。
　　她提醒，现阶段，小产权房明显不会转正，法律风险颇大，市民最好不要去买。（记者 訾利利）
责任编辑：刘峰
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太原小产权房七年价格翻倍 怪胎背后藏多少猫腻(2)
　　按照目前的统计数据来看，太原市小产权房数量庞大。既然全部回收的可能性微乎其微，那小产权房是否可能会在补办土地出让手续和交纳土地出让金后集体转正？该负责人介绍，这种处理办法难免会助长了小产权房的违规建设行为，小产权房成功转正为商品房项目，其所付出的地价成本往往不到通过正规“招拍挂”程序地价的三分之一。如果小产权房的转正成为合法，那将会助长疯狂乱盖违章建筑的歪风邪气，也会对珍贵的农村土地资源造成极大的破坏，因此小产权房集体转正可能性也不大。同时，补交的主体到底应该是谁？如果是业主的话，按照缴纳时的税费及当前房价核算，那业主相当于在当前市场均价水平下所要缴纳的金额会远远超出购房时的税费比率。
　　太原市房产纠纷代理律师谭晶晶介绍，把小产权房转为廉租房是近些年来比较流行的一种设想。谭晶晶称，小产权房业主虽然没有产权却有居住权。在众多购买小产权房的人群中，绝大部分是经济实力相对较弱的群体。把小产权房转化为廉租房，继续让购买人在其中居住，原先的购房款冲抵房租，这也是一种解决办法。但同时谭晶晶也坦言，这样做在实际操作中，也可能会伤害到小产权房持有人的利益。
　　○采访手记
　　一个怪胎背后藏着多少猫腻？
　　小产权房就是一个怪胎――套用一句经典名言来形容，可以说它一来到世间，从头到脚，每个毛孔都带着问题。
　　不久前，省委书记王儒林在太原市调研后指出：“这些所谓小产权房，不是通常的在农村集体建设用地和宅基地上建的平房或低层楼，而是高楼大厦群。我们了解到，这其中许多是违规违法建设的，没有经过规划、土地等部门审批，也没有招投标。”
　　全是问题的小产权房，表面上看，让不少人以较低的价格买到了住房，他们当然会笑。但在小产权房的利益链条上，笑得更开心的则是那些项目所在村的个别村干部和开发商，以及收纳利益输送的政府职能部门的个别监管人员。
　　哭的群体里，首先是国家财政收入。以太原东山杨家峪附近为例，一位业内人士透露，小产权房和正规商品房相比，在政府各项税费方面，可少缴纳约1200元/平方米。
　　其次是失地村民。太原市尖草坪区某村村民反映，在该村集体土地上，该村村干部和开发商联合开发住宅小区，当初承诺给被占地村民每人10平方米住房补偿，但房子盖了4年多了，也没兑现。
　　最终，买房人也难逃其外。专业人士分析，因这类住房是建在集体土地上的，买房人拿不到产权证；因整个过程缺乏监管，一些开发商为赚钱会偷工减料，房屋质量难保证；因为没办理相关合法手续，买卖、遗赠会有一系列麻烦；一旦和政府规划相冲突，被拆除时不会得到拆迁安置补偿。
　　国家土地法明确规定：任何个人和单位不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。作为乡镇级以下的村和社区组织或个人，顶风进行土地违法买卖，不外乎利字当头。而国土、规划、住建等部门监管缺位，或因为一些见不得光的原因，睁只眼闭只眼，小产权房才能蔓延开来。
　　显然，小产权房遍地开花，利益驱动下的开发商和庞大的市场需求是主要动力，然而个别村干部和相关政府职能部门存在的为官不为、为官乱为现象，同样难辞其咎。“我出来摆摊儿都有人管，那么多高楼大厦竟然啥手续都不办，就堂而皇之地盖了起来，还卖得火爆！你想想其中藏有多少猫腻？”在采访中，一位在路口摆摊卖饮料的老人的话，可谓一针见血。
　　○链接
　　违规项目
　　2013年7月份以来，太原市房管局在全市范围内开展了多次专项集中整治行动，对在售房地产项目进行了全面排查整顿。根据《太原市人民政府关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告》的规定，从2014年2月至今，市房管局共发布七期违规销售名单，其中包含有集体土地违规销售项目34个，分别是：
　　1、长风万景(万景城)(项目位置：晋祠路与长风街交汇处南3公里，万水物贸城对面)
　　2、君威?玉泉龙苑(项目位置：新晋祠路与市府南街交叉口西南500米)
　　3、中环新天地(项目位置：太榆路与南中环交叉口；售楼场所：太榆路与南中环交叉口)
　　4、西山名筑(项目位置：西铭路开城里街三岔口)
　　5、锦绣西城(五三综合服务楼)(项目位置：西铭路开城里街三岔口)
　　6、西山美筑(项目位置：万柏林西铭路小西铭村)
　　7、北辰尚品(项目位置：恒山路新店丈子头高速口)
　　8、金桥郡(项目位置：滨河东路金桥东街交叉口东北角)
　　9、鑫美天地(项目位置：长风西大街与千峰南路交汇处北500米)
　　10、兰馨花园(项目位置：太原市滨河东路与新兰路交叉口)
　　11、紫云轩(项目位置：龙城大街和坞城路交汇处)
　　12、森林湖公馆(项目位置：兴华街西延东社城郊森林公园入口处)
　　13、加泰利亚花园(项目位置：迎泽长风街紧邻绿地半山国际)
　　14、幸福BOX(项目位置：小店滨河东路小店出口向南200米)
　　15、滨河二十一栋(原名滨河二十七栋)。(项目位置：小店区学府街与平阳路交叉口西北角)
　　16、文源小区(项目位置：827、829公交总站旁)
　　17、金峰帝景(项目位置：小店长风东街高速路口以南，学府街以北)
　　18、腾龙雅源(项目位置与售楼场所均在晋源康庄生态园斜对面，滨河西路南延段与纬三路)。
　　19、金色年华(又名颐和家园)(项目位置：许坦东街部队对面)
　　20、水木云天(项目位置：小店区汾东教育园区太原大学南100米)
　　21、化建佳园(项目位置：长风西街与和平南路交叉口往北500米路东；售楼场所：太原市长风西街与千峰南路交叉口往西300米路南)。
　　22、新升?琦锋苑(项目位置：太榆路边东风汇港4S店南100米处)
　　23、东方雅居(项目位置：迎泽长风东大街半山国际花园北500米)
　　24、滨江九里(项目位置：尖草坪区小东流6、10路公交总站往东200米)
　　25、文化大厦(项目位置：小店通达街和真武路(长治路南延)十字路口东南角)
　　26、东N庭苑(项目位置：万柏林西中环与上庄街西南角)
　　27、兰源古槐(项目位置：滨河东路与新兰路交汇处往东200米)
　　28、龙凤花园(项目位置：杏花岭区丈子头高速口往东200米)
　　29、富康苑新居(项目位置：杨家峪高速口西500米)
　　30、未来城(项目位置：山西大学城西1000米)
　　31、迎泽世纪城(项目位置：迎泽西大街北侧，西矿街南侧)
　　32、半山LOFT(项目位置：长风东街)
　　33、铂仕郡(项目位置：榆次区秋村新区)
　　34、港丽城(项目位置：武洛街与马练营路交汇处南)
　　处理案例
　　1、2010年6月北京“水岸江南”二期32栋房子被推倒，被称为国土资源部“一案一处理”新政的第一大案。
　　2、2010年7月，海南三亚展开了一场声势浩大的集中打击小产权房等违章建筑的“铁锤行动”。两天拆除16栋、总建筑面积2.6万平方米的小产权房。
　　3、日，西安市展开最大规模一次针对小产权房的执法活动，取缔了辖区内26家小产权房售楼中心，涉及违规占地面积达820多亩。
　　4、2012年2月，南京小产权房七彩星城项目，在业主补交部分房款，开发商补交了一个多亿的土地款后顺利转正。
　　买房时需要看五证
　　房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”是指：《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》；《商品房销售(预售)许可证》。
责任编辑：董臻
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