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简介在房产行业，购房者经常会遇到开发商逾期交房的问题，其结果要么是开发商赔一点违约金，要么就是打官司，最后闹得不欢而散。那么，针对这一现象，业主们到底该怎么做呢?本篇百科将围绕逾期交房的问题，从它的表现形式、纠纷特点、违约责任、违约金标准以及如何维权等方面，为你详细阐述。逾期交房表现形式　　逾期交房就是指开发商没有按时把房子交给购房者。一般有三种表现形式：第一种是在合同约定的交房日期到来时，开发商因未竣工不能交房;第二种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，开发商为按合同期日办理入住，也通知购房者入住，强行交房;三是不符合法律法规或政府主管部门规定的交房条件。　　一般而言，针对第一种表现形式开发商直接按约定赔偿逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二、三种表现形式，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：　　(1)卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标;否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件;否则视为违约、卖方逾期交房;　　(2)卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。逾期交房的纠纷特点　　(一)纠纷矛盾突出、牵涉面大，协调难。　　住房问题关系着老百姓的切身利益，它具有民生的属性，话题敏感，在开发商不能按约交房情况下，点对点的纠纷极易被煽动形成为点面之间的对抗，双方之间对立情绪较为严重，矛盾难以化解，这对于众多刚性需求购房者尤为明显，争议一方当事人人数众多不仅使案件妥善处理的难度增加，更为矛盾激化埋下隐患，容易引起集体诉讼。　　(二)当事人法律意识弱、国家法规不明确，审理难。　　商品房预售合同纠纷的当事人一方往往是法律知识相对欠缺的普通百姓，他们对于开发商来说属于弱势群体，他们重实体而忽视对程序的遵守，重简单朴素的事实而忽视是否符合法律的要求，他们认为花了一生的积蓄购买的就应当是符合自己要求、令自己满意的房屋，同时他们也较少委托专业律师代理诉讼，加之我国目前法律对商品房交付条件规定不明确，国务院相关法规规定的交付条件不一致，内容甚至冲突，导致法官处理案件存在一定难度。　　(三)社会关系复杂，预防难。　　由于金融危机、劳动力成本增加、原材料上涨等因素影响，涉诉开发企业可能因资金链断裂、经营状况恶化等原因导致不能按期完成商品房竣工验收交付，但是该类企业大多都是地方经济的重要支柱，从维护社会稳定和促进经济发展的使命出发，人民法院不能简单“审一个案件死一个企业”，加之该类企业大多是政府招商引资单位，他们一般不直接出面，不注重社会责任，讲客观困难的多，对违约责任却往往避而不谈或者推卸责任，甚至避而不见，使得难以通过人民调解、诉前调解、法官联络等诉前纠纷解决机制加以预防、处理。　　逾期交房违约责任　　开发商与购房人在进行房屋买卖之前应签订房屋买卖合同。开发商应按合同约定的时间，将房子交付购房人，开发商逾期交房，应付违约责任。　　如果开发商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，应负下列其中之一的逾期交房责任。　　一、按合同约定的交房日期，每超过一天，开发商应按购房人已交付房价款总数的一定比例支付违约金(具体数额由双方在合同中约定);　　二、按合同约定的交房日期，开发商逾期交房，购房人可以解除购房合同，开发商在收到解除购房合同书面通知书之日起，按双方在购房合同中约定的时间内退还购房人已交付的全部房款及利息，并按双方在合同中约定的数额支付违约金。　　按合同约定的交房日期，开发商逾期交房，购房人可以解除购房合同，也可以继续履行合同，不管采取何种方式，开发商均应承担合同约定的违约责任。此外，如果合同中约定有其他违约责任，开发商也应一并承担，开发商拒不履行合同约定的违约责任，购房人可与开发商以平等主体身份协商解决;协商不成，应向人民法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。逾期交房违约金标准　　最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：　　第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。　　第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。　　第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。逾期交房业主如何维权　　对于开发商逾期交房，购房人应采取正确的维权措施和主张：　　1、如果开发商违反了法定的和约定的交房条件规定而构成逾期交房违约行为时，购房人可当然拒绝收房，直至达到法定和约定交付条件为止。　　2、因逾期给购房人造成的损失，可依据最高院关于商品房纠纷解释的规定，要求开发商按照同类房屋租金标准予以赔偿。　　3、根据最高人民法院相关司法解释规定，当开发商逾期时，经(购房人)催告后起三个月的合理期限仍未履行的，购房人有权解除合同;或未经催告，在一年内购房者仍有权解除合同。　　4、如果购房人已经按照约定的时间收房，即便是不符合约定或法定的条件而交房，则开发商也不承担逾期交房的违约责任，而承担因其他违约行为而带来的违约责任。　　最后，需要提醒的是，在某些情况下，即便是开发商逾期交房，开发商仍然可以免责。　　一是，因出现了法律规定的不可抗力或者当事人在合同里约定开发商可以免责的原因;实践中，开发商往往将“规划变更”列为不可抗力而试图免责。笔者认为该条款的法律效力是值得商榷的。如果政府规划部门依职权主动调整规划，则需依法承担由此而给开发商带来的损失;如果开发商申请规划变更且获批，则当然应该承担因此给业主带来的损失直至业主有权解除合同。总之，不可抗力的范围和情形是法定的，不可认为扩大和解释。　　二是，购房人违约在先，开发商按照合同的约定拒绝交房的;　　三是，商品房具备了交付使用的法定条件，也符合合同约定的交房条件，但是购房人认为房屋其他瑕疵等问题而拒绝收房时，在这种情况下，开发商往往不构成逾期交房的违约行为。相关文章》》 &，&
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买精装房被坑怎么办 专业律师支招剑指三大痼疾
痼疾二 质量问题几年前王先生在杭州钱江新城某高端楼盘购买了一套精装修住宅， 2010年5月底交付入住后，先后发现家中出现墙壁霉斑、地板起翘、卫生间异味等质量问题，同时保姆房和主卧卫生间也存在严重漏水问题。王先生随后就向开发商投诉，开发商虽然态度不错，多次上门维修，但问题却是越修越多。王先生很苦恼，也想通过法院起诉开发商，但不知道自己在法律上到底应该向开发商主张什么权利。律师说法：精装修质量问题一般可分为三大类，轻微质量问题、普通质量问题和严重质量问题，这几类问题《报告》中均作了详细阐述。渗漏水问题视情况的严重不同，可以归类到普通质量问题或者严重质量问题。常见的渗漏部位主要有阳台、厨房、卧室的墙面等，渗漏的原因主要为防水工艺不完善、防水材料质量不过关等导致。法律上界定所谓普通质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的，未严重影响购房人正常居住使用的质量问题。购房人在验房时，通常会因为房屋存在该类问题而拒绝收房。因该类质量问题常常需要一定的修复时间，所以有可能会导致出卖人延期交房。当出现普通质量问题时，开发商需要承担的法律责任根据购房者的收房情况区分两种不同的情形：在购房人已收房的情况下，开发商承担的法律责任为修复和赔偿损失两项。在购房人未收房的情况下，开发商除了需要承担以上修复和赔偿损失两项法律责任外，还会面临逾期交房的法律风险。如果买卖合同约定了开发商逾期交房违约责任，开发商就应承担相应责任。律师建议：当购房者所购精装修住宅出现类似问题或者更严重质量问题时，首先可以拒绝收房并要求开发商立即整改，整改完毕再行收房。如果已经收房的，则可以视整改所拖延的时间，要求开发商公司赔偿损失，如按照同类地段同等房屋的市场租金进行赔偿。
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[责任编辑：叶珍雯]
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还建房交房
简介原住房因为城乡发展的原因被拆除了，开发商构建新房然后以低价卖给原住民的房叫还建房，还建房房屋质量一般，因此价格不似商品房价格那么高。还建房交房就是业主在接到开发商通知后对还建房进行验收的过程。还建房交房是什么　　还建房又称作还迁房。发展中的城市出于对周边郊区城市化的需要而在业主的同意下拆除原住房重新规划建设新的房屋，作为对业主的补偿，通常会从这些新建设的房中根据业主原住房面积按一定比例补给业主，业主只需支付远低于市场价的价钱就能买到还建房。在还建房建成后，开发商会以书面形式的通知告知业主房屋达到入住条件可以入住，业主对房屋进行检验的过程叫作还建房交房。还建房交房与商品房交房区别　　和一般我们说的商品房意义不同，通常还建房是不被允许公开对外销售的。某些特殊情况下政府会批准开发商对外公开买卖这些房屋。这时，开发商就可以合法取得买卖资格。还建房交房不同于商品房交房，它是处于一种意义上的补偿形式，因此，即使还建房交房由经济适用房变成了商品房性质，在价格上对原住民也应有相当的优惠并且按照原住房的房屋面积给予适当面积的补贴。还建房因价格低廉，某些不良开发商借机弄虚作假，因此在还建房交房过程中，业主一样不能放松警惕，要更加仔细进行房屋验查。还建房交房标准　　还建房因为价格较商品房便宜，因此难免有不良开发商偷工减料，业主在验房时要格外注意，仔细查看合同，按合同标准验房。　　一、结构　　严格按照合同标准，房屋空间、大小、面积、户型要符合要求。　　二、天棚　　1.住户房间：住户房间天棚要求粉刷次数应不低于一遍。　　2.阳台、电梯前室及其他公共部分：包括地下室和商铺，双飞粉腻子和内墙的乳胶漆不得低于两遍。　　三、内墙　　1.户内厨、卫：水泥砂浆要搓毛，简易涂料应该套白。　　2.户内除厨卫外：双飞和粉腻子都要用上，最好两遍;选择混合砂浆抹面，内墙乳胶同阳台一样，最少漆两遍。　　3.阳台、公共部分：如上，双飞和粉腻子两遍，乳胶漆两遍在内墙涂抹两遍。　　四、楼地面　　1.室内地坪(含厨房、阳台及商铺)：选用水泥砂浆搓毛。　　2.住宅卫生间：防渗水施工要到位、卫生间表面要用水泥砂浆搓毛。　　五、外墙面　　外墙水选择泥砂浆抹面，然后用防水乳胶漆饰面。　　六、屋面　　屋面的保温层、隔热层、防水层、找平层等要求施工到位。　　七、其他　　防盗门、窗要有基本的防火防火质量保证，最好采用钢质防盗门和乙级木质防火门;水、电、气等基本的基础设施要到位，线路，开关、水表、燃气表符合生活习惯;房外电梯安装装修图纸来安装;栏杆、扶手应是金属的，然后漆油。 & & 相关文章》》，&
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& 我该怎么办 精装房交房验收攻略宝典
我该怎么办 精装房交房验收攻略宝典
发布时间：&&来源：驻马店房产网&&
我该怎么办 精装房交房验收攻略宝典
　　驻马店房产网讯 现在很多购房者青睐于购买精装房，精装房的推出帮助业主省时省力，因此受到很多人的欢迎。不过选择精装房也不是万事大吉了，精装房在收房时有一个验收的过程，这个过程很重要，它直接关系着业主未来几十年的生活质量。今天小编为您总结了精装房交房验收全攻略，希望对您有所帮助。
　　一、准备材料和工具：小锤子、卷尺、充电器、购房合同、房型图纸、水电路图纸、钥匙、装修材料确认单。
　　二、隐蔽工程很重要
　　隐蔽工程包括水路改造、电路改造、吊顶结构和卫生间防水工程，这些隐蔽工程看不到摸不着检查起来是很困难的，但是很有必要。验收时检查出了问题可以避免以后的诸多麻烦，比如卫生间房顶漏水、下水道堵塞、水管爆裂等等。由于隐蔽性工程验收比较困难，还需要专业人员陪同验收。
& & & ◆水路检查
　　普通楼盘水路通常有两种：自来水和热水。验收时首先要确认自来水和热水管道流水是否通畅，管道是否接错，还要注意管道的材料，这一点很重要。质量差的管道使用期限不长，时间久了可能导致漏水。
　　◆电路检查
　　结合电路图纸检查电路是否接错，线路走向、插座位置、电线型号等，用充电器试验每个插座是否有电，测试开关是否有效。在今后的使用过程中，如果出现短路、断水的情况，可以根据图纸的标注由专业人员进行维修。另外，还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否完好；普通插座、大功率插座等有明确的分路，面板开关的安装是否平整。
　　◆吊顶检查
　　吊顶的结构在竣工图纸上不显示，但可以从灯位或中央空调的通风口看到结构。按照相关规定，隐蔽工程吊顶必须使用轻钢龙骨。以前常用的木质龙骨本身含水，在季节交替尤其是冬季供暖之后可能发生收缩变化，已经被淘汰，轻钢龙骨性能非常稳定，使用寿命也相对较长。
卫生间防水
　　◆防水试验
　　向卫生间注入清水试验一下，查验下水是否顺畅。确保最低点的地漏不能有积水，各下水处应该流水通畅。
　　三、确保工程质量 &检查装修设备
　　业主在收房时要一一验收防盗门、橱柜、卫浴、灯具、衣柜、装饰材料是否和装修材料确认单上约定的品牌是否一致，还要检查设备的质量、品牌、型号、档次、数量等。
　　安装工程的好坏与居家安全密不可分。大型灯具、吊柜等是房间里需要安装的大件，产品质量、五金优劣、安装工人严谨与否都决定着安装工程的结果。所以，验房时要确保安装工程的质量过硬，否则不予签收。
　　四、不可忽视细节
　　验房时细节方面不能忽视，俗话说&见微知着&，精装房的施工水平直接体现在细节问题的处理上。
　　墙漆：检查墙漆是否平整，墙漆的涂刷应该均匀，漆膜饱满、平整。
　　墙砖和地砖：检查墙面及地面是否有空鼓。用小锤敲击地砖和墙砖，如果有空洞的声音，说明瓷砖没铺好，时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落。空鼓率超过5%即可判为不合格。
　　厨卫：检查下水是否通畅并且试验水龙头开关，包括冲水马桶、淋浴房、面盆。另外，需要检查下水是否通畅，可以在现场往洗菜池、面盆、浴缸中放满水，然后排出去，检查一下排水速度；另外，马桶的排水效果也需要检查。
　　门窗：检查居室门开关是否顺畅，门窗合页是否灵活有效；室外门窗尤其是封闭阳台的门窗密封是否合格，开启是否灵活。
　　暖气：检测暖气主要看管路是否畅通，温度是否达到标准，是否存在漏水现象。
　　通风：测试排风口是否通风顺畅，厨房和卫生间还要测试回风阀是否有效。如果厨房总有别人家飘来的味道或卫生间有异味倒灌，可能就是回风阀失灵了。
　　五、检测空气尤其重要
　　一般来说新房装修之后房间内的空气质量很差，油漆以及柜子含有大量的甲醛，这种气体对人体的危害很大。因此在验收时要找专业的人士进行新房空气检测。
　　首先，业主必须确定开发商购买的材料符合国家标准，有害物质不超标；其次，根据国家标准，工程竣工以后，开发商要请权威机构进行室内环境检测，并且要向购房者出具检测报告。现行的空气质量检测标准是GB，对甲醛、苯、TVOC、氡和氨等5种主要有害物质在空气中的限量进行了严格的规定。需要注意的是，只有带有&CMA&标识的报告才是国家认可的，才是经权威检测机构检测的报告，否则是无效的。
　　业主在收房时，若开发商或物业不能提供合格的室内空气质量检测报告，则视为房屋质量不合格，业主可拒绝签收，甚至退房。
　　以上内容就是关于精装房验收的全攻略，希望对您有所帮助。相信很多已经购置过精装房的业主都了解，但是对于那些首次购买精装房的人们还是陌生的，了解了这些就能避免上当受骗。
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近年来，市场上的精装修房越来越多，能够直接入住是他们的宣传口号，也是最吸引消费者的地方。与毛坯房相比，精装修房可为业主节省大量的时间和精力，但由于不能全程监控装修过程，且不时爆出精装修房的质量存在问题，不少业主对装修工程质量感到心里没底。对于一些缺乏专业知识的业主来说，在精装修房交房时该如何验收，应该注意些什么？记者请教了相关专家。
链接： 3万"搞定"80平 史上最便宜精装修
空气检测最重要
随着观念的更新，环保成为消费者在居室装修中最重视的环节，而空气污染正是装修污染中最突出的问题，是造成多种身心疾病的主因。由于精装修房使用的材料都是开发商购买的，业主对材料的质量无法把控。因此，在交房时，业主第一件事就是要确认空气质量达标。
首先，业主必须确定开发商购买的材料符合国家标准，有害物质不超标；其次，根据国家标准，工程竣工以后，开发商要请权威机构进行室内环境检测，并且必须向购房者出具检测报告。现行的空气质量检测标准是GB，对甲醛、苯、TVOC、氡以及氨5种主要的有害物质在空气中的限量进行了严格的规定。专家提醒，需要注意的是，只有带有"CMA"标识的报告才是国家认可的经最权威检测机构检测的报告，否则是无效的。
消费者买到房子，若开发商或物业不能提供合格的报告，视为房屋质量不合格，站在维权的角度，业主是可以退房的。
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隐蔽工程要精心
隐蔽工程包括水路改造、电路改造、吊顶结构和卫生间防水工程这些项目。业主对隐蔽工程使用的材料，水路的布管、电路的走向，还有功能性插座的位置等等是不了解的，因为交房之后这些工程都埋在墙体里了。但业主至少有以下情况是必须要了解的。鉴于隐蔽工程对专业的要求比较高，如果消费者自己不太了解的话，建议请了解相关知识的朋友或专业人士陪同看房。
普通的楼盘水路通常是三种，自来水、热水和中水。中水是非饮用水，是收集利用的雨水，一般用来冲马桶或浇花。消费者需要知道热水和中水是否具备，以及是否接错管道。还要检查水表的位置，应该在厨房或卫生间的出水口。另外，水管的材料与生活直接相关，要确定是国家指定的合格材料。如果水管材料太差，后期很容易漏水。最好的水管材料是铜管，不过目前北京市使用铜管的项目不多；德国原装进口的PPR管材也不错。
电路是指插座的位置和匹配，电线的型号和最大耗电设备的容量。这需要消费者向所在小区的物业管理公司或开发商索要基本的水、电等隐蔽工程布局的竣工图纸。在今后的使用过程中，如果出现短路、断水的情况，可以根据图纸的标注由专业人员进行维修。另外还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明；普通插座、大功率插座等有明确的分路，面板开关的安装是否平整，同时，还要测试开关是否有效。
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吊顶的结构在竣工图纸上不显示，但精装房的侧面、灯位或中央空调的通风口能看到结构。普通业主从吊顶的观察口可以肉眼判断，按照相关规定，隐蔽工程吊顶必须使用轻钢龙骨。以前常用的木质龙骨本身含水，在四季变化尤其是冬季供暖之后可能发生收缩变化，已经被淘汰，轻钢龙骨性能非常稳定，使用寿命也相对较长。
在卫生间倒清水试验一下，查验下水是否通畅。如最低点的地漏不能有积水，各下水处应该流水通畅。
细节体现品质
除了上面一些影响居住的方面外，一些细节问题也很能体现精装修房的施工水平。业主可以从这些地方考察房屋的装修质量。
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墙漆：墙面应该使用耐水腻子，墙漆的涂刷应该均匀，漆膜一致。
墙地砖：颜色一致。目测就可以，一般来说如果有很明显的问题，开发商在验收的时候就不会通过。用小锤敲击地砖和墙砖，如果有空洞的声音，说明瓷砖没铺好，时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落。空鼓率超过5%即可判为不合格。
厨卫：试验水龙头的开关是否灵活有效，包括冲水马桶、淋浴房、面盆。另外，需要检查下水是否通畅，可以在现场往洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度；检查马桶的下水时，则要反复多次地进行排水试验，看看排水效果。
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门窗：用手推拉开门，检查居室门开关是否顺畅，门锁合页是否灵活有效；室外门窗尤其是封闭阳台的门窗密封是否合格，开启是否灵活。
暖气：消费者可以检测一下暖气，看管路是否畅通，温度是否达到标准，是否存在漏水现象。
通风：测试排风口是否通风顺畅，厨房和卫生间还要测试回风阀是否有效。如果自己厨房总有别人家飘来的味道或卫生间有异味倒灌，可能就是回风阀失灵了。
核实建材型号
精装修房屋工程使用的各种主要材料在合同当中应该准确无误地标明，特别是品牌含金量较高的设备，如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金，以及具备防盗、防火、隔音功能的多功能门等；除了品牌外，还需要明确设备的型号，有些与产地有关的设备还应该明确产地。
业主在验房时要与配置单一一对照，避免被劣质产品调包，降低装修的档次。专家表示，由于很多工程问题与建材质量有关，把好这一关的话，就可以避免很多后续问题的出现，因此建议业主多多留心。
保修期内多观察
由于一些工程项目一次完成后质量不到位，或者很多工程项目是需要长时间观察的，因此在竣工验收时不一定能够检查出来它是否存在质量问题，而必须通过使用才能发现。目前国家规定的住宅装修保修期是两年，厨卫防水工程保修期是五年。业主要注意仔细观察房屋出现的各种质量问题，及时与开发商或物业协商，尽量在保修期内予以解决。上一页12345下一页
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