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国土部：禁止以补贴等形式减免土地出让款
　　国土资源部消息，近日国土资源部部长姜大明签署国土资源部第61号令，发布《节约集约利用土地规定》。这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，自日起实施。
　　《规定》根据实践中探索出的成功经验，提出城乡土地利用应体现布局优化的原则，引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。鼓励线性基础设施并线规划和建设，集约布局、节约用地。禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类城市新区、开发区和工业园区。
　　上述《规定》还强调，国家实行建设项目用地标准控制制度，国土资源部会同有关部门制定工程建设项目用地指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等建设项目用地控制标准。
　　同时，《规定》还提出，各类有偿使用的土地供应应充分贯彻市场配置原则，运用土地租金和价格杠杆，促进土地节约集约利用。针对实践中创造的工业用地新方式，《规定》明确，市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。(国土资源部消息)
[责任编辑：工业土地投资生意经：“一颗螺丝不生产”5年获利20倍
中国企业报
《中国企业报》记者在南充航空港工业园区采访中遇到的这个案例，就能充分说明工业园区土地成本为负。
本报记者张艳蕊
零地价、低地价招商实际操作多在区县级，且各地区间有明显竞争
国土资源部的一份统计显示，2013年二季度，全国105个重点监测城市的商业、住宅、工业地价分别为6044元、4799元和684元/平方米，工业用地地价明显较低。
《中国企业报》记者在采访中发现，凭借价格优势，一些企业不仅能低价在工业园区拿到土地，还可以反过来通过取得相关政府补贴、以土地抵押贷款等一系列运作，最终不但能得到大笔流动资金，还能坐地享受到土地增值的利润。
5年未投产坐享土地升值
一块150亩的工业用地，在同期成交价格每亩9.6万元的情况下，通过享受政府补贴，以每亩1万元取得。此后，又以土地抵押，取得1500万元贷款。在2009年至今近五年时间，企业在未实际投入生产的情况下，地价已经上升到每亩超过20万元。
《中国企业报》记者在南充航空港工业园区采访中遇到的这个案例，就能充分说明工业园区土地成本为负。
2009年，南充市高坪区人民政府通过招商引资，引入十堰车冠商贸有限公司&汽车改装及车身、车桥总成生产&项目。按日南充市高坪区与十堰车冠商贸有限公司的投资协议，此项目为国家工业用地，项目用地面积约180亩，出让价格按9.6万元/亩挂牌结算。
在查阅相关资料时，记者注意到，签订投资协议当天，双方还签订了《十堰车冠商贸有限公司汽车改装及车身、车桥总成生产项目工业发展专项资金补助金额及支付时间安排》，里面约定：根据《投资协议》有关条款，本项目所涉土地出让金按照每亩9.6万元进行结算，但在支付土地出让金后，立即在工业发展专项资金中按照每亩8.6万元进行补助，补助资金主要用于进行场地平整、厂房建设、员工培训、基础设施建设等。
最终，十堰车冠公司为此项目支付的土地费用只有每亩1万元。
日，本报曾发表《四川南充：沉睡园区如何激活？》一文，对此项目涉及土地低效利用事件进行报道。因高坪区人民政府无法履行补充协议约定内容，（2009年12月高坪区人民政府又与投资方引进的华冠公司签订的第二份投资协议书中约定的增加汽车总装项目，政府负责办理生产资质），此项目一直在停滞中。近日，记者再赴四川进行回访，在南充航空港工业园区记者发现，此项目仍未上马。
虽然有媒体指华冠公司近五年时间&未生产出一颗螺丝钉&，但土地价格一路攀升却是不争的事实。1月22日，记者通过搜房土地网对此项目用地价格进行评估。结果显示，地块平均加权价已达每平方米306.15元，即每亩超过20万元。
与此同时，记者查询到的土地登记卡显示，此地块已经于日完成银行抵押货款，共计贷款金额1500万元。
低价供地后遗症
在中国，土地作为经济发展的基本要素，却一直未得到应有的重视和保护。长期以来对建设用地的粗放利用模式过度消耗了珍贵的土地资源。
&现在一般都是地方政府出让土地后，再采用财政补贴方式返还给企业，最后土地出让价达不到最低价标准。&一位房地产开发商告诉《中国企业报》记者，&零地价、低地价招商实际操作多在区县级，且各地区间有明显竞争，都是经私下协商先按规定出让土地，再由地方财政返还，稀释企业买地成本，企业拿到地后，就可以进行抵押贷款了。在实体经济利润低的背景下，企业贷来的款改做金融投资是最常见的。&
中国城市和小城镇改革发展中心副研究员鲍家伟博士认为，当前普遍存在的问题是工业地价偏低以至于土地成本倒挂，以致出现以商住用地反哺工业用地的现象。
鲍家伟认为，各地政府抱着&以产兴城&的理念，为吸引企业、发展产业都会以最优政策招商引资，在土地上，这一点体现得更加突出。有的地方政府以低地价甚至零地价、负地价协议出让工业用地。然而，多年来居住用地价格过高、工业用地价格过低，最终会导致资源利用效率降低，产业结构失衡，既影响了民生事业，又妨碍了经济持续健康发展。
多部委拟联手治理
随着&新土改&政策的推进，与之配套的工业用地制度改革方案亦逐步清晰。国土部副部长胡存智曾在一次内部会议上表态称，国土资源部将修订《划拨用地目录》，扩大有偿使用范围。同时，还要采取措施提高工业用地价格。探索实行&租让结合、先租后让&的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制。
综合消息显示，国土部正在探索有关建立市场化工业存量用地二次开发机制的可行性。
原国家土地管理局规划司副司长郑振源曾向记者表示，将腾出的大量工业存量用地升级为住宅及商业用地，不仅可以抑制房价高涨，化解现有城市房地产泡沫，还可以为地方政府带来数额可观的土地出让金收入，用于逐步偿还地方政府的巨额存量债务。
业内人士认为，工业用地腾退难的一大原因就是土地用途监管，商业和住宅是拿地之后出售，但是工业用地只能建厂房，不能做住宅和商业，且对建筑系数、容积率等有明确的规定。同时，厂房的标准体系不一样，很难买卖，因此价格很难上去。
在上述人士看来，实施工业用地二次开发是未来发展方向，其中不可避免遇到二次开发后的土地用途变性问题以及由此带来的开发成本、原土地使用者和政府利益博弈。
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4月5日上午,广饶县大王镇中李村52岁的村民李启良和往常一样,来到嘉颐公司的高效生态农业示范园上班,他的主要工作是维修管护大量的水电暖设施,因为活比较多,一个月的工资超过3000元。若当地以效益较高的经济作物或者设施农业为主,其流转价格必然会大幅上扬。
　　4月5日上午,广饶县大王镇中李村52岁的村民李启良和往常一样,来到嘉颐公司的高效生态农业示范园上班,他的主要工作是维修管护大量的水电暖设施,因为活比较多,一个月的工资超过3000元。
　　记者在该园建设的高档智能温室看到,主要种植的是高档花卉、绿色蔬菜、景观苗木和中草药等,除了各类设施较为先进外,其培养基质是一种草炭土,全部从德国和丹麦进口,一袋子就需要200多元。
　　嘉颐公司原本是个生产石油助剂的中小企业,2011年流转了850多亩土地,价格是每亩每年“800斤小麦+800斤玉米”,流转期限是30年,按照合同规定,每年6月底前,按照当时小麦的价格兑付第一期流转费用,11月底前按照玉米的价格兑付第二期,李启良家6亩土地全部被流转,去年家里每亩的流转收入超过1800元,加上工资收入,可谓是拿到了“双薪”。在这里长期打工的农民有50名左右,多数是土地已流转的当地村民。
　　该公司总经理助理李佐亮告诉记者,搞设施农业一次性投入大,工资等费用高,回报周期长,目前该项目已经投入资金超过6000万元。如果不是政府施以援手,“800斤小麦+800斤玉米”由财政补贴一半,公司很难承受这样高的流转价格。实际上,企业并没有直接和村民签订流转合同,而是镇、村与村民签约流转后,企业再与镇、村签约。
　　政府参与土地流转,财政补贴流转价格,在当地并不是个例。在大王镇新潍高路南北两侧,两个面积均超过万亩的“生态林场”,一个已经基本成型,一个正在紧锣密鼓地建设,两个林场分别始建于2011年9月和2012年9月,目前由21家企业共同投资近4亿元,将栽植果树、景观树等各类树木近300万株。两个林场近3万亩土地也是企业从镇村转包,价格同样为“800斤小麦+800斤玉米”,土地流转价格也并非企业全部自掏,而是由市、县、镇财政分别补贴“600斤小麦”和“500元钱”。近两年来,这种情况在广饶县甚至东营市也不鲜见。
　　记者采访中了解到,当地政府参与“撬动”土地流转并补贴价格,主要出于三方面考虑,一是当地重工业比较发达,财政状况相对较好,政府希望通过搞林场改善生态环境,通过发展高效农业减少农业面源污染,同时增加土地产出效益和当地农民的工资收入,这就需要引导工商企业资本进入该领域；第二是当地近年来土地流转价格飞涨,很多村民告诉记者,2007年前,很多自发流转每亩每年也就二三百元,甚至是“看着给”；到两三年前已经达到1000斤小麦,到现在多数是“双800斤”；有些区位比较好的地方,如果想成片大规模流转,已经涨到了“吨粮田”(小麦玉米各1000斤)的价格。然而土地价格涨幅远远超过了大多数农产品效益的增长,企业投入有一定的顾虑。三是村民不愿和企业打交道,怕吃亏,怕将来企业不讲信用；企业也同样不愿意和一家一户村民谈价格,只有政府在中间起到协调和担保的作用,才能促成土地大规模高效率地流转。
　　该镇副镇长崔西云告诉记者,去年镇财政投入土地流转补贴和为生态林场搞配套花费的资金超过6000万元,虽说花钱不少,但政府要算大账。土地流转以后,大量村民们空出精力可以发展副业或者去工厂工作,年收入翻倍增长；而通过工业反哺农林业,在当地建设全国一流的高标准生态绿化示范区和花卉苗木育繁基地,并将当地红色文化、民俗文化等融于生态林场建设之中,打造独具魅力的生态旅游品牌,不仅可大大改善生态环境,也将给承担林场建设的企业带来新的、更大的商机。
　　□基层声音　农民为啥不愿流转土地
　　广饶大王镇杨庄村富硒蔬菜专业合作社理事长王继海告诉记者,这几年大量农村青年劳动力外出务工经商,流转方式仍以农户间、亲属间短期自发流转为主,大多为口头协议,想要长时间流转成方连片的土地仍很困难。当地是南北条田,一户的土地只有十米八米宽,想种蔬菜大棚,得改成东西方向,就需要流转10户以上的村民土地,但往往谈很长时间谈不拢。农民不愿意流转土地有几个原因,一是土地少,很多地方流转价格又低廉,比起打工来讲实在不算啥；二是一些农民认为一旦流转出去,土地自己就说了不算了,将来即便征用自己也难争取补偿；还有很多农民即便去城市打工,但留不住,还想着过几年总是要回来,回来还能有地种,是个保障。
　　□官方观点　政府引导加快农地流转
　　广饶县农村经管站站长郑金铃认为,土地流转价格过低会损伤农户利益,让他们宁可粗放经营也不愿流转；价格过高则让希望流转土地的工商资本和其他业主望而却步,而有条件的地方通过政府引导,甚至直接补贴,可大大加快农村土地流转速度,促进农业规模化经营主体的迅猛发展,提高农业的规模效益。青壮劳力和务工经商人员不需要在农忙时为种地而中断经商务工,难以外出的农民还能打工获得另一份收益；业主在获得土地后,无论是用于种植还是养殖,都会投入不少资金,这给农业生产带来勃勃生机,也使当地其他农民在接受农业新技术、管理农业新理念上受到了较大启发,产生了比较显著的经济效益和社会效益。
　　□专家评论　实现效率与公平双赢
　　青岛农业大学合作社学院院长李中华认为,发展现代农业是大方向。就是通过多种形式的适度规模经营,来解决农民承包地块的细碎化、农业生产经营的粗放化等问题,以增加农民收入,实现城镇化和农业现代化的战略目标。各级政府和有关部门要引导农村土地承包经营权有序流转,发展适度规模经营,同时确保在流转过程中引导农民自主选择土地流转的形式,不强求一律,不损害农民权益、不改变土地用途、不破坏农业综合生产能力。在这个过程中,如何实现效率与公平的双赢,是一道重要课题。效率就是实现城镇化和农业现代化的奋斗目标,公平就是消除经济差距、实现城乡统筹和全面小康。
　　□记者手记　流转价格上浮是大趋势
　　记者在采访中发现,流转价格是土地流转最重要的制约因素。而流转价格则由多种条件决定,近年来,随着国家惠农政策的深入实施,加之征地补偿的不断提高,农民越来越金贵土地了,流转价格逐年上浮,这是一个大趋势。决定流转价格的除了区位条件、土质水利等条件,一个重要因素是当地农业产业结构情况,如果当地以种粮食为主,其价格必然比照粮食产量,目前农民种粮一般是种两季,收入上只能留一季,其流转价格一般就为一季粮食价格或者略高。若当地以效益较高的经济作物或者设施农业为主,其流转价格必然会大幅上扬。
　　曹培培一家是地地道道的城里人,在滨州市开着一家高档酒店,经营多年,收入颇丰。一次偶然机会,一位朋友对曹文滨说,滨城区三河湖镇南常村有一片500亩大的湿洼地想出租,正在找开发商。原本就对养花种草感兴趣的曹文滨一听就来了精神。
　　“哎呀,还真是又快又省事呢。”3月7日上午,宁阳县东疏镇小伯村西大田里,一台马铃薯播种机驶过,旋地、、下种、覆膜、覆土、施肥一次性完成,不到半小时一亩地就完工了,引起周边十多名前来“观摩”的农村妇女一阵赞叹。
　　3月8日下午,临沂市河东区八湖镇王疃村“绿三叶”草莓大棚里,一名年轻人从大棚深处走出来,手中拿着一片草莓叶,边走边和旁边一位老农交流着。
　　一个普普通通的馒头,竟引发一场变革,带动一个产业发展,带领5000多农户增收。这事发生在成武县。成武绿叶馒头公司春节前刚成立就发了,春节订货的络绎不绝,甚至有人托关系走后门――仅仅是为了订上几箱白面馒头。
责任编辑：王晓亮
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