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开发商迟延办理房产证的违约责任案例
时间：日&&|&&投稿人：范培红律师&&|&&关键词：房产证 违约金&&|&&浏览：1140
丁于日购买了云南房地产开发经营有限公司开发的房屋一套，双方签订的商品房购销合同第十二条约定：甲方（开发商）自房屋交付之日起90个工作日内办好房屋所有权证
泰阳欣城小区迟延办理房产证纠纷案件分析【案情简介】：丁于日购买了房地产开发经营有限公司开发的房屋一套，双方签订的商品房购销合同第十二条约定：甲方（开发商）自房屋交付之日起90个工作日内办好房屋所有权证，如未能按期办理，申请人有权解除合同，并可主张房屋总价的10%的赔偿损失。日，云南房地产开发经营有限公司将验收合格的房屋交付给。日，云南房地产开发经营有限公司才办好房产证，已经超过了合同约定的90个工作日，&&丁以合同十二条为依据，将云南房地产开发经营有限公司诉至仲裁委员会,要求云南房地产开发经营有限公司支付25000元（房屋总价10%的赔偿损失）。【争议焦点】：1、&对“90个工作日内为乙方办好房屋产权证”的理解是90个工作日内报送材料还是90个工作日内办好房屋产权证并交付给业主。2、“乙方有权解除合同，并按房屋总价款的10%要求甲方赔偿损失。”的意思是解除合同和10%的违约金必须并用（即要解除合同才存在违约金的问题），还是合同解除权与违约金请求权是两个独立的，“并”字不代表必须并用，而是选择适用。3、违约金是否与实际损失为条件，开发商没有给业主造成损失的，业主是否可以要求违约金。4、10%的赔偿损失到底是约定了违约金计算方法还是赔偿损失违约责任。5、10%的赔偿损失是否过高，是否可以调整，调整的幅度是多大。【裁决结果】：昆明仲裁委员会作出的昆仲裁（号裁决书，裁决云南房地产开发经营有限公司构成违约，支付丁房屋总价5%的违约金，仲裁费用由丁承担30%，云南房地产开发经营有限公司承担70%。云南房地产开发经营有限公司不服裁决，以程序违法、适用法律错误等理由诉至昆明市中级人民法院，要求撤销昆明仲裁委员会作出的昆仲裁［号裁决,&昆明市中级人民法院审理后驳回申请人云南房地产开发经营有限公司请求撤销昆明仲裁委员会昆仲裁［号裁决书的申请。【适用法律】：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条&&&当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条&&商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国》第四十一条　对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条　式款不一致的，应当采用非格式条款。第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”【律师分析及建议】：1、很多业主都会问：开发商逾期办证，我已经领取房屋所有权证，是否还可以告开发商？我们已经接收房屋了，是否还有权追究开发商逾期交房的违约责任？其实，业主领取开发商为其办好的房屋所有权证书后仍然可以追究开发商逾期办理房屋所有权证的违约责任，但必须在自从知道或应当知道权益受侵害之日起的2年内追究开发商的违约责任，否则，超过则会丧失胜诉权，再也打不赢官司。在本案胜诉后，还有几百家业主想打官司，但都已经过2年的诉讼时效。2、业主与开发商签订商品房购销合同时，必须明确约定不能按期办理房屋所有权证的违约金责任，具体到多少金额或多少比例，如本案中房屋总价的10%。如果没有明确的约定，即使开发商迟延办理房产证构成违约，也不能要求开发商承担违约金，只能要求开发商赔偿损失，但业主必须举证证明因为迟延办理房产证给自己造成的损失是多少，否则也得不到法院的支持。3、在合同中约定当发生合同纠纷时的管辖机构很重要，如果约定了仲裁委员会管辖，则法院丧失管辖权，业主不能向法院起诉；如果约定了由法院管辖，则由房屋所在地的法院管辖，而不能约定由其他地方的法院管辖。不同的管辖机构作出的裁决结果很可能不同。4、如果对购房合同条款的解释出现两种以上的解释，业主持一种解释，开发商吃一种解释，法院或仲裁委一般会采用业主的解释，作出不利于开发商的解释。
投稿人： [云南-昆明]
专长：法律顾问 房产纠纷 合同纠纷 劳动纠纷
律所：云南天外天律师事务所
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已有1人回答,
开发商未给办理房产证可算违约
我在日购买一套商品房到日交付使用；房屋产权证至今未交o我们请问开发商是否存在违约，当时面积在132，15平米后来我们去拿钥匙的时候开发商说面积算多了几平米又退了一万四千元给我们孩子马上要上学就到售楼部问房产证什么时间能下来他们却说当时面积算错了我们应该把之前的14000元退给他们要不然就不给办房产证之前也没有打电话通知我们退钱的事；钱可以照退但是开发商至今未给办理房产证可算违约
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[VIP]【江苏-南京】已帮助 76 人电话:好评指数340扫一扫，咨询更方便 &开发商超过了协议约定的时间未办理房产证，属于违约，你可以追究其违约责任，要求开发商赔偿你所有损失，建议来电详询。
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开发商交房后未按约办理房产证 要向业主支付违约金
来源：长房网 发表日期： 05:53
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核心提示：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
故事经过：
原告徐某、被告&&公司双方签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的住宅一套，同时约定：在商品房交付使用60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，原告依约交付了全部房款。该房于日交房。被告却因土地出让金未上缴，于日才将权属登记申报至该市有关部门，日才取得权属登记批量受理单。原告现起诉要求被告支付原告逾期办证违约金（按总房款每日万分之三从日计算至日止）。
被告&&公司辨称，在办证期间，被告公司股东因涉黑，被告公司的银行账号于日被公安机关冻结，因此被告的逾期办证责任应计算至日。
法官陈词：
原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告的抗辩理由无法律依据，本院不予采纳。被告于日将房屋交付给原告，按照合同约定，被告未及时取得房屋登记受理单，已经违约。应支付原告日至日期间的逾期办证违约金，但原告只请求被告支付日至日期间的逾期办证违约金，法院予以尊重。（赵健鹏）
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我于去年六月购买了两间二手营业房，当时开发商还未交房，现在房子已交付给我了，但是由于开发商的某些原因，房产证至今还未办给一手业主，房管局做过备案登记，现在商业涨价了，一手业主想毁约，已经在找其他买家了，我该怎么办，有什么方法让一手业主不能一女二嫁，最好能冻结该房产，也就是说，开发商办好房产证后一手业主只能履行合同，过户给我，不能过户给其他任何人。谢谢！
丁老师，您好：
我于去年六月购买了两间二手营业房，当时开发商还未交房，现在房子已交付给我了，但是由于开发商的某些原因，房产证至今还未办给一手业主，房管局做过备案登记，现在商业地产涨价了，一手业主想毁约，已经在找其他买家了，我该怎么办，有什么方法让一手业主不能一女二嫁，最好能冻结该房产，也就是说，开发商办好房产证后一手业主只能履行合同，过户给我，不能过户给其他任何人。谢谢！
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