2019年初，投资人史文刀（化名）在华南地区某一线城市收购了一家单体老宾馆，改造成柏曼，投资近900万，预计3年半能回本。他说：“我也是第一次做酒店，所以好多东西没考虑到。比如消防多花了100多万，耽误了1月的筹建时间，走了不少弯路。所以现在就想把我的例子跟大家分享一下，我踩过的坑大家就不要再踩了，提高大家的投资效率。”投资人说 I 第94期投资人 I 史文刀（化名）品牌所属集团 I 东呈集团以下内容来自投资人自述：投资背景之前我是从事电子产品、汽车方面的研发、销售工作的，那会儿经常出差住酒店。印象深刻的是，每到一线城市有大活动、大会展，酒店可谓一房难求，而且价格高得离谱，是平常的很多倍。我有了这种亲身经历，而且身边有很多朋友投资酒店赚到钱了，所以我觉得酒店投资还是一个比较好的选择。虽然前期投资大一点，但后面就是稳定的现金流，这样来看也还是比较有发展潜力的行业。至于选择加盟而非单体，我是站在消费者的角度出发去考虑这个问题的：之前出差的时候，我都会选择连锁酒店住宿，因为它们的管理和质量比较稳定。也住过很多单体酒店，可在平台上看的时候照片很好看，去住的时候就发现“上当”了——有时实际情况与他们在平台上宣传的差异很大，服务、卫生方面会有很多地方让人失望。每个人都是消费者，大家消费的理念可能跟我有共通之处。从投资者的角度来说，做加盟酒店成本会高一些。但当选择一个知名品牌时，他们的会员制度和品牌价值会给你的酒店带来不少流量；成熟的管理运营体系，能让刚做酒店的投资人不用担心管理运营的问题。相当于花钱买专业的人来做管理——找谁都要花钱嘛，除非自己亲自去做店长，但一般我们投资人又经营不过来，还要做其他事情。在国外，加盟连锁的酒店占85%以上，但中国目前加盟酒店占比不到一半。综合之前我提到的两点优势，因此我评估：加盟还是未来的一个趋势。我的物业位置肯定是适合做商务酒店，而一线城市商务酒店的大众消费一般是200~500之间，一般企业对一线城市酒店报销的标准是200~600之间。所以我们就定位到中端品牌。在这个范围中，我还考虑过其他的中端品牌。但想开一个酒店，首先是找位置，然后才是选适合的品牌。很多大品牌都很好，但找到好物业不一定就能随便选品牌。每个品牌它都有为了保护门店的“距离保护政策”。假如说一个地方连续出现几家同一个品牌，大家相互内耗，相互竞争，对投资人也很不利。有时你找到不受距离保护影响的地方，位置就很差、很偏；你找到好的位置，旁边没多远又已经开了一家了。最后考虑到：第一，东呈集团在南方的口碑和会员体系都不错，在中端品牌中还是比较好的；第二，柏曼比较符合我们物业的市场定位和评估；第三，它的改动不一定要完全按标准模板走，内部的布置只要质量达到标准，设计风格可以有一些灵活改变，这样就更适合我这种老店改造，投入成本会少一些。所以最后就选择了柏曼。总体来说，我对柏曼的这个品牌的加盟体验还是比较满意的，不过还是有一些建议要提。优势1、集团在南方的口碑、会员体系较好；2、装修不模板化，风格可以灵活改变，可以有自己的设计，适合做老店改造。投测满意度：4分酒店总投资额 I 预估600万（不含消防、租金、公关等全部费用）VS
实际近900万（含消防、租金、公关等全部费用）单房投资额 I 预估7万（不含消防、租金、公关等全部费用） VS
实际近10万（含消防、租金、公关等全部费用）投资回报周期 I 预估2年
VS
实际自己经营预测3年半开发人员服务水平 I 尚可物业的实际使用面积是3000多平米，做了86个房间，平均每个房间24平米左右，剩下的是公共区域。这个项目林林总总加起来投资了近900万，单房投入近10万块。本来不用这么多，消防上花多了点钱，还有开业前的租金、押金、公关费用等。只算装修是650万，大概8万块一间房，是付给装修公司的钱。这个物业除了在消防方面踩坑，其他方面还是挺适合做酒店的，位置也不错，假如没有疫情的话，现在估计已经回本了，是疫情打乱了我们的计划。这家柏曼我是自己测算完再找他们的开发来看的。所以我们好多策划也没让他们参与，品牌方主要就是给我们些建议，协助处理一些流程方面的事情。我也没指望他们多帮什么忙，加盟只是想用他们的品牌、管理、会员体系。对投资人来说，我们最好是自己测算，不要太相信品牌方，特别是他们的开发人员。他们为了让你加盟品牌，让自己获得收益，都会把测算数据向好的方向说，所以不能太相信，还是要以自己的评估为准。以前我也做过销售，把产品说得多加点“水分”进去，是作为销售人员和开发人员的工作常识，也是正常的销售逻辑。按照品牌的测算，我这个酒店应该是投600万左右就可以了，但实际我们做下来不止这些。其实基本上每家都差不多，都不准确。有时他们说得太准确了，可能你就不会加盟，这个项目就做不成了。筹开满意度：3分筹建周期 I 9个月设计团队 I 品牌推荐施工团队 I 品牌推荐设计用的是品牌方推荐的一家公司，花了19万左右。本来当初预算6个月搞定，但实际上花了9个月——施工过程中出了一些问题，后来消防又耽误了一个月。我们虽说是轻标，但基本上也全改造了，消防和里面的隐蔽工程都动了，该敲的也都敲掉了。主要是这个物业的问题，早知道这么费劲，我就不选轻标了。目前很多开发都会跟你说6个月，但是我好想告诉大家：6个月基本上是不可能的。要新筹建一个酒店，登记、开工、验收、开业，很少能做到6个月全搞定的。除非是物业只需要轻易改一下，花一两个月做些软装改造。所以大家在酒店筹建过程中不要太乐观，要考虑到可能会出问题，尽量多准备点时间。因为是老店改造，物业和消防都比较老旧，所以消防做了很久，也投了不少钱。消防与装修同时进行，等装修完准备开业时，消防验收还耽搁了一个月左右。安检验收了才能开业，所以也导致开业时间晚了一个月。那会是在19年初的时候，还不是疫情期间，这个成本比较高。筹开阶段品牌更多是提建议，给我们提供一些设计理念，到了网络和隐蔽工程做的差不多了和开业前需要他们来验收，平常偶尔给他们看一下。他们建议的专业性还是不错的，主要是工程技术方面的建议。特别是对于那种没做过酒店的人，好多还是要听他们的建议。虽然有的时候完全听他们的话，成本会更高。从品牌方角度来说，他们想把所有东西都做到最好；从投资人角度来说，钱是真金白银拿出去的，肯定也要控制成本。经营满意度：3分单房运营成本 I 110元左右RevPAR I 200元+（2019年）店长满意度 I 满意东呈集团的经营管理都是同一个系统和标准，这也是我加盟选择加盟品牌的原因之一，选他们的服务和管理系统，我们也比较比较认可他们的品牌的经营理念和酒店定位。店长的工资我们付给东呈两万多，东呈给他是一万多。给我派的店长之前看他的经营能力和专业性还可以，我还是比较满意的，开业到现在三年多了也一直没换过。现在疫情期间确实没办法，换谁来都做不好。疫情主要就是对服务行业，特别是酒店住宿、旅游、客运这三个行业影响是最大的。对酒店行业的分析，不能以疫情期间来分析，疫情期间是很不正常的——特别是2020年初以来很不正常，这段时间的数据没有参考性。现在就是尽量开源节流，熬过这个阶段。照现在的情况看，疫情也遥遥无期，说实话我现在对疫情都很不乐观。当初他们开发人员预计是两年就回本，实际我们自己测算是三年半。假如不是疫情的话，我们现在应该已经回本了。但因为疫情，我们到现在还在亏。客观来说，疫情不是品牌方可控的，是个不可抗力，品牌也算不到。要是当时算得到，我们也不会投资了。对酒店来说，疫情期间亏的少，就相当于成功了。所以我对品牌方倒没什么抱怨，抱怨的还是疫情，对酒店的生意影响真的很大：整个城市基本上没几家酒店不亏的，顶多亏的少一点，能赚钱的都已经很少了，除非被征用隔离酒店。19年的业绩达到了我们自己的测算结果，但没达到他们的测算。疫情前入住率我们能做到80％，他们的测算基本上是准确的。但RevPAR还是有点差异的：非会展期间我们实际只能做到200出头，但他们给我预估的是300多。我们投资人要考虑到的是投资最大化，怎样做我每天的收益才会最高。所以不能完全看价格高低，还要看入住率，这个需要平衡。我要做到八成入住率，除了提高服务质量方面，还需要价格优势。所以为了达到入住率，我牺牲了一些价格。站在消费者的角度，他们肯定要选性价比最高的。价格太高，我的入住率就上不来了。最后把RevPAR调在200出头，达到入住率八成，是比较能够达成经营指标的。当时我们选这个物业做酒店时，主要是考虑到会展。但我们的测算不能按会展期间走——平常供大于求，但会展期间又供不应求。会展期间可以做到六七百一间，但非会展期间大概就是200出头。算是淡旺季的区别。但我可以理解，当时我们都没完全按他们的测评预估，这个价格自己算下来觉得这个数据是可以接受的。整体综合来看，19年下半年还是达到了我的预期。但2020年到现在都是远远不足。大环境下，每家都一样。我们附近也有很多的酒店，观察下来差不多都是惨不忍睹。但是相信疫情也很快就过去了，整体酒店的行业的未来应该还是比较乐观的。只要是疫情过了，完全放开了，那酒店是不错的投资。但假如疫情不放开，还一直像现在这样动态清零的话，可能中国有80%的酒店都要在一年内倒闭了。会员满意度：4分集团会员占比 I 30%会员复购率 I 高东呈集团的会员资源在南方是名列前茅的，口碑也不错。我这家店的客源结构主要有几大类：主要消费群体：出差的商务人士；其他机场客、会展客；周边的一些消费群体，相对来说比较少。从预订渠道来说：会员占30%左右，ota平台占60%左右，还有不到10%是周边散客。供应链满意度：4分集采价格 I 太贵产品质量 I 尚可东呈在采购这方面做的不是很好。我能理解集团为了保证质量，要求运营物料统一从平台采购。这一点是做到了，质量还是有保证的，这点还是认可的。质量满意，但价格不满意。按理说集团采购体量大，其实应该可以拿到更多优惠的。但实际我们买的是比外面还贵。我到外面去调查了解到，很多质量差不多的，他们的价格是人家供应商的1.5倍。我们采购只能从东呈平台上买，相当于供应商先卖给东呈，集团再卖给我们，在中间再赚个差价，价格又上去了。我跟身边做酒店的朋友打听了，好像基本上同等品质的酒店品类，供应链的价格是差不多的，但是其实大家都会觉得高。没办法，羊毛出羊身上，供应链也要赚钱。不过我了解到有的集团会稍微灵活点，可以直接找指定的供应商买，也可以重新谈价格。但东呈不行，只能从平台上买。希望东呈能够参考一下这种供应模式，或者采购价降低一些。给品牌/集团的建议1.疫情期间集团支持不够，希望减免一些管理费，与投资人共渡难关；2.品牌知名度不够，希望集团在广告宣传和牌推广方面多做点工作；3.供应链价格太高，可适当降低。给新手投资人的建议1.开酒店前，不要先选品牌，需要先找到好的物业。物业选对了就成功了60%了。先选品牌，物业就会受到很多限制，比如物业的面积大小也有要求；先选物业，品牌有很多可以选的。但好物业不容易找。2. 在找物业的过程中，消防评估是首当其冲的大事，要确保物业主体一次消防通过了验收、有相关验收报告，才能签订租赁合同。比如我的消防原计划40万搞定，最终花了160万，额外花了不少钱；筹建期也因为消防耽误了1个月，所以希望大家汲取教训。假如消防出问题的话，说不定直接就会把这个项目搞死。3. 假如要做加盟的话，最好找个有酒店投资经验的人咨询。不要太过于相信品牌方的开发。我之前对酒店行业不了解，在整个筹建过程中走了些弯路。所以希望大家最开始上手时找个已经做过酒店的合伙人，最起码他在做测算方面会比较老道。不然完全听开发人员的话，被忽悠进去怎么办？对他们来说，肯定是站在公司和自己的利益说话。你投资不赚钱、亏了，与他们没关系；但谈成一个项目，他们是拿提成的。所以他们会想方想方设法让你做成，在投资测算方面，他们都会添加水分进去。说不定你这个物业不是很好，或者他们推荐的品牌并不适合你。比如A集团的开发给你推荐一个品牌，但可能B集团或C集团下面的品牌更适合这个物业。所以要多找几家来评估一下。4. 不管加盟什么品牌，实际做出来花的都会比测算的多。因为在过程中会有很多想象不到的成本（比如我消防原计划40万搞定，最终花了160万），他们计算的成本是没有考虑到意外的。不管是多大的品牌都不要完全相信，他们给的数据只能参考，基本上都会超支。希望新投资人朋友还是要自己测算，或者多找做酒店的这些投资人了解一下，才能得到准确的数据。虽然数据不是特别准确，但他该考虑到的方方面面基本都考虑到了，环节还是比较清晰。可以按照他们的环节走，但是具体的数据自己心里要有个底，他们说的实际上一般要稍微打点折。比如品牌方给你评估的投资是700万，你最少要准备好1000万，不然过程万一资金链断了，又会出问题。5.不管做什么，不只要考虑自己，还要考虑别人，这是一个共存的社会。如果只考虑自己的话，路走不长，要共存、共赢、共生。6.希望大家在疫情没有完全结束、或政策不完全明朗之前，尽量保持观望的状态，不要投资酒店。我对疫情结束是不乐观的。在疫情期间投酒店，十投十亏。我认为应该等到政策明朗后，或疫情之后再动手。除非你已经判断到疫情的结束时间。有的人说要趁机抄底，我觉得也不合适。虽说零成本收回来，但生意不好你就要不断往里面投钱，投到何时为止呢？举例来讲，假如某家酒店做不下去了，你没花多少钱接到手上，但接下来运营成本是不断消耗的。以100个房间的酒店来算，运营成本人工要10-20万，租金在深圳少说也要30万。现在基本上没什么生意，疫情期间能做到三四成的入住率就不错了，好多做到四五成都是亏的。你能亏多久呢？最多能亏一两年吧。我有个朋友2020年4月份在广州花20万收购了一家酒店，也是撑不下去了，他花了20万收回来，然后花了200万去重新装修一下改成某个品牌。结果做到2021年5月份做不下去了，又把它又转让出去了。他想着20万收购捡了个便宜，建一个新店少说要花个七八百万了。但其实捡的不是漏，是个坑，是个烫手山芋。别人跳出来，你跳进去。可能当时对疫情也有错误的轻视，觉得以前我们的非典4个月就搞定了。他们预测7-9月份正好装修完了可以开始赚钱了，但没想到这个疫情没完没了。所以我说要么就等疫情完全结束，要么就在你觉得这个政策已经很明朗了的情况下，可以出手。在政策不明朗的情况下，最多能撑个一两年，久了还是撑不下去的。假如我这个酒店能够撑到疫情结束，疫情结束后我还会继续在一二线城市投中端酒店，我对这个行业还是很看好的。说明：文章内容与数据仅代表该门店投资人个人观点，非次方点评立场。