做民宿有5年多了，多多少少积累了一些经验，最近很多人都在加我，问我关于做民宿的问题，那我对于一些民宿前期的基础问题进行了一个简单的整理，希望对于想做民宿的朋友有帮助。首先呢，我想说的是，做民宿之前，你一定要想清楚你为什么做民宿，如果你的理由是赚钱，然后你再也想不出其他理由了，那您就可以不用往下读了，哈哈。（原谅我的耿直） 废话不多说，咱们来点干货。1、你的民宿开在哪？关于民宿选址，首选外地人熟知的商圈和景区周围，然后交通方便是最主要的，最好就是出门就有公交或者地铁什么的，如果位置不好，房子再便宜也不能要，除非就是位置稍微偏一些，但是房子很有特色，那也可以，酒香不怕巷子深嘛。如果你还不不知道怎么选地方，直接打开airbnb，小猪搜索当地房源，看看订的好的都在哪里，你就去周围找。2、你做了多少套呢，房子都是买的吗？如果你自己有房子，而且位置不是太差，那就大胆的去练手吧，如果你正打算买房子投资，那你也考虑买个可以做民宿的房子，因为这样你不用担心月供，而且还可以给你赚零花钱，房子还在升值，一举多得。3、你的房子一晚上卖多少钱呢？入住率怎么样？这个问题，我想就是说到了定价问题，很多人问我怎么定价，很多人会说，是不是看周围的人定多少钱，我就订多少钱，这样我觉得可定不行，因为每个房子做出来的质量不一样，其实没有什么可比性，定价就看自己心情，哈哈。正经的，我觉得可以根据你的投入，然后再根据你想多长时间收回成本来计算。例如：投入成本10万，你想5个月回本，那你就要保证每个月纯利润2万，入住率你可以先按照70%算，这样你就能算出你应该定价多少。不要太去在乎别人定价多少，根据自己的房子来。4、你的房子租金是多少？和房东都签了多长时间的合同呢？房租租金多少这个问题，我想大多数人都是想知道，我的房子应该租到多少钱才划算，其实这个也没有一个准确答案，每个房子不一样，所以你要根据房子的质量来看，房子有卖点，装修好，哪怕租金高也可以租，如果房子没有卖点，那再便宜也不能要，因为尽管租金低，但是你买都卖不出去，就算卖出去，也是要低价，那就没什么意义了，因为你花的精力一样，但是得到的回报少，这样很不值。5、你房子租过来需要装修吗？你装修一套房子要花多少钱？这个就是大家都很在意的改造问题。现在做民宿的有两种，第一是会把房子进行一个稍微大点的改造，改造厕所，改造一些硬件，这样花费较大，但是一般这样的会有更好的入住体验，也是为了能长久做的，这样弄下来一般一套在1.5万到2万。另一种是租那种装修得不错，东西也不错的房子，再加上些软装就ok啦，这样的投入在6000到8000，这样回本比较快，但相对可能房租会偏高，所以改造问题，因房而异。6、房子装修好了，都是怎么宣传的呢，在哪些平台售卖呢？这个就是新手都很担心的问题，房子弄好了，怎么定出去。其实这个问题我放到最后，就是想告诉大家这个是最不需要担心的问题，只要你的房子你弄的够用心，房子弄得够有新意，那么放到平台上就不怕没人定。现在常用的民宿平台有： airbnb（爱彼迎），小猪短租，途家，蚂蚁短租，自如民宿。这几个都是常用的，我建议新手就先上airbnb和小猪就可以了。之后做熟了再上其他平台。好啦，这些基本已经能让你把民宿弄起来了，这些都是些基础问题，想做出别样的民宿，就要自己在经营中多用心了，我相信，只要用心，你一定会成为超赞房东。

开民宿不难，特别是开城市民宿，只要你愿意搞，都能搞起来，因为很多民宿主都是二房东嘛，借人家房东的房子开民宿，不用买房付首付和还月供。一点中介费（0.5-1个月租金）+ 租金押一付三（押一付一更好咯）+ 一点装修费用 + 一点日用品 = 民宿就能开张了。开城市城市民宿，在北京算要求高的了，身边专业的小伙伴都搞定了很多难题。城市民宿需要上传六个证件（仅北京地区需要，其他地方还没有明确规定）：房屋权属证明；业主身份证明等；经营者身份证明；出租住房业主同意房屋用于短租经营的书面材料；所在小区管理规约或业主委员会、物业管理委员会、本栋楼內其他业主书面同意的材料；经营者与房屋所在地派出所签订的治安责任保证书面材料。做个民宿主运营10间民宿，平均每间房利润在四五千左右，一个月额外收入四五万，不管作为主业还是副业，都是蛮不错的选择。赚钱的民宿兼得好看的皮囊与有趣的灵魂。设计是好看的皮囊，运营是有趣的灵魂。民宿作为一种新型的短租型住宿类型，深受当下年轻人的喜爱。与设计单调、风格千篇一律的酒店相比，追求独特审美与自由的年轻消费群体更喜欢住民宿。不同地区的文化孕育出不同风格的民宿，法国的城堡、挪威的小木屋、 日本的温泉民宿、肯尼亚的长颈鹿庄园、古色古香的丽江古城民宿……国家文化、地域特色、民宿主设计理念，加上民宿本身对理性主义和个性化的承载，使得世界各地的民宿风貌截然不同。一个地区的民宿本身就是一个地区的文化广告牌，好的民宿需要具备如下功能：1、满足人们追求自然、放松、有情调的休息环境的要求；2、契合人们对返璞归真、自在洒脱的生活方式的追求；3、体现当地文化特色，让客人能够强烈体验到当地的生活方式和地域文化；4、彰显民宿主独特的品牌和格调。而想要实现如上功能，民宿设计风格是关键。好看的皮囊总能让人喜欢。一间民宿能否在众多民宿中脱颖而出，设计起了决定性的作用。好的民宿设计不仅可以实现消费者对上述功能的诉求，还能够传达民宿主想要传达的情感与想法，既能够让客人感受到家一般的温馨与放松，又可以给客人想要的新奇感、新鲜感和服务感。所以，民宿风格的设计与呈现，将成为消费者是否愿意下单的重要因素。民宿分为城市民宿和乡村民宿，相比而言，乡村民宿的设计更复杂，需要结合地势、自然环境、原有房屋状态等因素，而且整栋作为一个独立个体，建造设计成本昂贵。而城市民宿一般洒落在城市的各个角落，外观相对比较统一， 不同民宿主的城市民宿外观上几乎没有差别。那么想要在客户预订和成交单上制胜，功夫关键要花费在室内的软装设计上。咱们做城市民宿的目标是要做“超赚美民宿”，也就是我们学习去打造一套符合市场、可以达到“ 超赚 ”目标的、比对手“ 更美 ”的民宿产品。室内的建筑设计可以称为硬装设计，而室内的陈设艺术设计可以称为软装设计。区别于硬装，软装可以理解为室内陈列的一切可以移动的装饰物品，包括家具、灯具、布艺、花艺、陶艺、摆饰、挂件、装饰画等。从专业角度看，民宿设计的内容主要是软装设计。软装是相对于建筑本身的硬结构空间提出来的，是建筑视觉空间的延伸和发展，对于现代室内空间设计起到了烘托气氛、创造环境意境、丰富空间层次、 强化室内环境风格、调节环境色彩等作用。毋庸置疑， 软装设计成为室内设计过程中画龙点睛的部分，也是最关键的部分。在民宿软装设计中，除了考虑美观外，还要考虑其他配套设计。因为民宿需要兼顾家居的居住舒适性和酒店的服务型、营利性，所以在设计风格和具体的设计细节上，都有一些注意事项。设计风格的选择室内软装设计比较流行的风格有中式、日式、地中海式、东南亚风、北欧风、田园风、新古典风、摩登风、现代简约等。城市民宿应用较多的风格主要是日式、北欧风、田园风、现代简约等。在确定风格之前，了解周边的风土人情、地域特征及受众人群很重要，一个优秀的设计师一定不会闭门造车。一个新手，没有设计经验，也没有民宿打造和运营经验，若想要尽可能地控制预算和成本，同时又做出一套吸睛的民宿作品，除了请设计师之外，也可以尝试自己动手。民宿风格选择需要考量四个因素：主题定位、个性化设计、文化元素和成本控制。1、主题定位是前提网络上有很多网红风格的民宿，网红风格的特点是具有时效性、生命周期短暂。因此在做民宿设计时，不建议盲目跟风，也不建议特立独行。人是设计的唯一目的，要时刻考虑到以人为核心，既要新颖有亮点，又要符合居住舒适的要求，避免做华而不实的设计。那么，到底该做什么样的设计？首先要因地制宜对房屋进行调查。我们在上一节已经从市场调查和民宿定位的板块分别讲了如何选址与定位。从外部环境看周边的地理位置有什么样的特色，从房屋本身结构看户型或布局特点，从周边消费人群看哪种客户群体所占比例大。这些都是我们在设计前要调查好的工作，这样才能为民宿进行精准定位。比如上海一学员，家住在上海迪士尼附近，他观察发现周边的客流大多是三五成群的年轻人和亲子家庭， 而周边酒店多为大床房和标 间房型。他敏锐地感觉到客流与当下已有的住宿产品不匹配，所以在自己居住的同小区拿了一套两居室的房子，将其改造成清新自然风格 的民宿。从2019年5月经营至今，入住率一直非常高。2、重视个性化设计有了明确的主题和定位后，我们需要围绕所定主题在设计元素、用户体验上下功夫，做到既吸引眼球，又不失居住的舒适感。比如，宁波学员佩长租了当地旅游景区旁的三居室复式做民宿，她设计了一个取景空间，有壁炉、绿植、小帐篷和抱枕，供拍照取景和孩子玩耍。对一个能满足家庭需求的民宿来说，有个能让孩子独立玩耍的安全空 间，家长也能舒心度假。正是如此，这块独立的取景空间无数次获得客人的好评。3、充分融入文化元素在民宿的软装基础上添加文化元素，会起到锦上添花的作用。文化可以与整个城市的形象相关联。比如，在北京这种文化底蕴深厚的城市，做民宿可以融入的文化元素有京剧脸谱、胡同文化、北京美食等；也可以自定义文化元素，打造室内的主题空间。我的学生喜多先生在日本留学多年，自主设计了一套日式民宿，虽然房间里没有太多 日式的硬装和家居，但是通过日式纹样、榻榻米、柯南漫画书、扇子，以及为客人准备的和服，都为民宿融入了文化元素。4、成本控制是关键新手在做设计时特别容易犯的错误是超预算，他们为了追求设计作品尽善尽美，在设计和采购时会不知不觉超出预算。我们做民宿不能只为了情怀而设计，更要时刻谨记打造的是一项能带来正向现金流的商品。因此，我们要考虑投资回报率，一般民宿产品的回本周期在半年到一年左右。所以，在设计时，我们要考虑如何用有限的成本产出最饱满的设计效果。很多没有学习过的朋友看到我们的民宿作品，会误以为一套装 修需要花费十多万元。其实不然，一般硬装条件好的房子，我们只需要花费几千到两三万元。如此少的成本就能打造出这么惊艳的效果，原因在于我们采用的是弱化大件家具、突出装饰点缀的设计思路。大型家具包括床、电视柜、餐桌等，对于这些，我们不需要追求品牌或者极好的质量，通常采购基础款和简单线条为主的产品就可以。我们把节省下来的钱用在采购软装装饰品上，以突出空间的整体效果。软装上下功夫，设计出爆款民宿在确定好设计风格和方向之后，接下来我们就要进入实操环节。搞民宿实操起步准备工具：激光测距仪、卷尺、纸笔、手机。在开始设计之前，首先需要对房屋进行测量。可以先手绘一个户型图，用激光测距仪测量后标上尺寸。其次，用手机进行拍摄，对于每个房间进行2~3张多角度的拍照。最后，录制完整小视频。这有助于在设计和采购时依据房屋尺寸进行量身定制，同时照片和视频可供后期回顾房屋形态时提供参考。杠杆专业人士接下来，我们可以选择专业的软装设计师，跟对方沟通我们的思路和定位，让对方协助落地软装设计——这是我们实践后对比出来的最高效的方法。你仅仅需要花一小部分设计费用，便可获得专业的设计方案。对于小白来说， 这不仅节约大量的时间成本，而且作品设计质量也得到了专业保证。一抄二改三优化如果资金预算紧张，或者我们对设计、配色 装饰等有些心得，抑或是喜欢折腾美好的事物，愿意 DIY，那么也可以由自己设计民宿。我们可以通过参考一些优秀的民宿作品风格，学习配色、搭配、构图等，消化吸收后，自己设计。在软装设计上，最吸引眼球的几大重点是沙发、灯 具、窗帘、镜子、装饰品、画品、绿植。把这些元素通过大面积的色块进行深浅组合，或通过色系的对比、互补、渐变等应用，能提高民宿空间的饱满度和饱和度。做完一套、两套后，我们要将自己的作品与其他优秀作品进行对比，总结心得体会，以便将接下来的民宿产品做得更优化。15天就能打造一间民宿方便快捷走上低成本创业/副业的康庄大道。1、7天装修——改头换面，刚开始做民宿，建议先从软装开始！2、3天拍照——展现美貌，民宿不仅装修做得好，还要照片拍的好，重要让客人一看照片，马上钟情。3、5天上线——成为房东。如何拍摄出大片既视感俗话说，人靠衣装马靠鞍，得体漂亮的衣服能让人增色七分。民宿美化也是同样的道理，网站照片、视频的质量也会影响民宿的收益。通过途家的数据统计可以看出，照片直接影响客人的选择与预定。图片分值越高，房屋的预订量和成交量也就越高。那么，如何拍摄出能让人眼前一亮的大片呢？1.清空闲杂物品清空一切会影响美观的生活必需品，如洗洁精、抹布、扫帚、拖把、垃圾桶、晾衣架等。所有与生活有关但与美感无关的物品都不要出现在镜头中，只需要美好的、精致的小物件，呈现出干净简洁、凸显空间的视觉效果。2.从陈设到摆放，打理好每个细节物品的陈设也是一门学问，物品摆放的层次不同、高低不同，也会影响照片的效果。我们在参观开发商样板间， 或者去商场逛服装店时，往往会不由自主地被吸引，这和其合理有效的陈设有着密不可分的关系 。如果只是把采购到的物品堆砌到一起 ，那将毫无美感，而通过我们巧妙的双手进行合理的布局和陈设，它们就会成为房间里不可分割的一部分。床品的陈设一定要平整，千万不要有褶皱。建议新买的四件套在还没下水洗的时候就套上拍照，一旦过了水就没那么笔挺了。 枕头需要竖立起来靠在床头，再用配色的抱枕进行叠放，要注意全部竖立放置，而非往上堆砌。床尾毯可以铺平或者摆设成看似慵懒随意的样子。床头如果有挂画，注意位置不要太高，以免焦点分散。同时，挂画一 定要注意牢固度问题，避免因意外坠落而砸伤客人。装饰物要做好层次叠放，色彩搭配。比如：挂画的大小搭配，除了挂在墙上之外，还可以把小幅装饰画叠放三分之一在大幅的画上，摆放在客厅电视柜或边柜上。小摆件的摆放，可以通过组合来构造出一个小景观。绿植不需要摆在特别显眼的位置，可以作为配色或者背景。但是快递寄过来的绿植往往形状会变形，或者需要自己组装，这种情况 下，一定要把每根枝叶重新进行塑型，让其展现出自然的感觉。不建议采购真的绿植，不仅拍摄效果不好，而且需要定期浇水和打扫落叶，打理起来很费劲。3.选择在晴朗的白天拍摄晴天光线明亮，照片的曝光充分，拍摄时能减少噪点对相片质量的影响。如果光线恰到好处，还可以借用光与影的结合，为民宿增添另一种韵味。比如在慵懒的下午，大片的阳光洒进房间，房间内放着一个摇椅或者榻榻米，这样的视觉呈现能让人想象沐浴着阳光的美好午后时光。如果我们的房源亮点是夜景，那么可以在夜晚再补充拍摄。对于滤镜的使用上，避免色彩过于饱和或者锐化，也不要采用黑白色调，要以自然明亮为佳。4.展示完整的空间空间的完整展示能让房客一目了然民宿的格局和内部环境。如果图片都是细节图，或者空间展现只有局部的照片，房客需要配合联想，入住时也很容易出现“ 与想象中不一样 ”的尴尬。因此在拍摄时，要以横拍为主，尽可能完整展示独立空间的整体面貌。在构图上，记住“横平竖直”的口诀。以房间内明显的横竖线条为参照，比如以地板砖或茶几为水平线，以窗帘、柜子为垂直线等，依着线条进行构图拍摄，避免把图片拍歪。 如果某些空间过小或需要展示细节图，可适当采用竖图。5.整体图与细节图相结合我们上传到民宿平台的照片，既要有完整空间的展示，又要有细节的刻画。 因此在拍摄过程中，我们要综合拍摄全景图、整体图、局部图和特写图。一般每个空间建议拍2~3张全景或者整体照，1~2张局部或特写照。整体与细节相结合，既能让房客看得真切，又能满足房客的民宿情怀。当然，如果我们找到一个专业靠谱的摄影师，他们的技术和智慧能让民宿订单蹭蹭上涨。人人都可以做民宿主，流程一点都不复杂人人都可以经营城市民宿，构建多管道收入，副业增收，赚钱一点都不难。案例一苏州40多平米的小复式两房，小伙伴跟房东签了6年不涨租的长期合同，装修期一个月，每年还有一个月的空置期（合同谈得相当漂亮），小哥哥学习成为一个二房东，马上开启收房包租副业，把装修好的包租房，挂在民宿平台，没想到马上有人订房了，一个月后成为了超赞房东，订单源源不断，生意生生不息。好看是硬道理省钱是重头戏轻装修重装饰案例二杭州小伙伴用自己的房子做民宿，89平米的三居室，搞一套赚钱的民宿，不需要花很多钱，轻装修重装饰，不必追求完美，实现租金抵月供相当不错了。