长沙低房价吸引人才房价为什么低？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-06-09 09:42 标签： 长沙低房价吸引人才
回顾2020年，长沙应该是最受争议的城市。大家原本以为2020年，长沙应该有一轮报复性补涨。毕竟相比同量级城市，长沙这个亿GDP俱乐部成员，房价却如此亲民，不合理不合理，肯定要暴击啊。2020年马上过去了，长沙还是那个长沙，限涨5-10%，城市均价依然没有破万。如果说长沙今年真有什么存在感，就是7月深圳住建局去长沙学习、11月东莞住建局去长沙学习、12月住建部表扬长沙。你说去学习吧，也没学出个啥效果，用圈内人的说法，就当学了个寂寞吧。毕竟长沙的楼市真相并没有那么简单，不是哪个城市都学得了，学得起的。官方宣传口径是：2019年11月29日，湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华在《人民日报》发文表示：“长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。目前，长沙财政对土地的依赖不到40%。卖地来钱快，但不可持续；制造业发展慢，但可持续，是立市之本、强市之基。在当前利益和长远利益面前，我们坚决选择后者。抑制房价“虚火”、做大实体经济、做强制造业这条路，我们会一直走下去。”长沙限购政策长沙房价低，最直接是因为限购严格，但深究长沙低房价的根本原因，又没有那么简单。在长沙，6000元甚至可以买到未来准地铁口的项目，你不觉得蹊跷吗？难道真是因为长沙是红色革命城市、政治觉悟高，真的如长沙规划展览馆中所写的“位卑未敢忘忧国”？土地财政，几乎是这一轮二线城市轰轰烈烈城市扩张最直接的推动利器，难道长沙真的例外？不！那是因为长沙之前不科学、不合理的土地天量供应。在土地不值钱的时代，长沙大举开发新城，土地早早出让，而且很多还是百万方的大盘。简而言之，就是地卖早了，还卖了不少，现在长沙无法整体控盘。土地超节制的井喷供应，不仅造成了楼面价一直难以提升，还造成开发商之间的大盘恶战和捂盘；多个新城同步推进，成长周期非常长；部分中小房企的烂尾破产.......长沙今天的低房价，是在承受之前不科学不合理的天量土地供应的苦果。现在长沙的本地开发商、城投集团、单位都掌握了不少土地，所以长沙真正的大地主，并不是长沙政府。芒果台明星、主持人、工作人员，全都是住在芒果台自己建的马兰坡社区，而不是去外面买商品房。长沙的单位基本都有家属院，著名上市公司三一重工和中联重科也围了一大片地块建单位房。这些单位自建房比商品房便宜一半的都有，都是早期的定向划拨，完全可以满足绝大多数长沙人的居住需求。大量的单位自建房，一定程度上是冲击了长沙商品房市场。一方面是减少了刚需、改善的需求，长沙人不一定需要买商品房，也有居住的替代品。另一方面是减少二手商品房的流动性，单位房最大的特点就是稳定，基本不会有什么置换。我们想要看懂一座城市的房地产，最重要是看两个方面。1. 土地一定要看这座城市的土地掌握在谁手里，才能找出楼市的根本矛盾，有土地才能谈得上土地财政和空间运营。长沙土地不完全掌握在官方手里，逼着政府想要GDP，只能靠产业靠税收。要怪就怪长沙当年为了基建，将大量的土地低价贱卖，毕竟天生不是富二代，还不能卖家里的铲子吗？相当于卖掉了祖传的家底，现在只能硬着头皮自己挣。2. 热钱还要看这座城市虹吸的是哪里的热钱，购买力来自哪里。长沙离广深太近，人才被这两大城市虹吸得非常严重，每年都有湖南人源源不断地踏上南下的列车，汇入广深的996大军。所以长沙也无法跟广深比产业，那就只能找准自己的优势，打出“低房价”的王牌。用低房价吸引那些因买不起广深房子的年轻人回流长沙。长沙高校毕业生“留长率”从2018年的44.1%增长为2019年的45.31，或许是对其回馈的最好缩影。这样的长沙，我们也不能去评价它的对错，毕竟一座城市的房价格局就是多重历史原因成就的结果。长沙的低房价也导致了一些负面影响。在这一轮二线城市轰轰烈烈的城市化扩张进程，长沙明显开始掉队了，城建推进慢，老城区拆迁推进慢，新城区建设慢，因为政府太缺钱了。长沙五一广场周边城市道路极其拥挤，就是因为随着城市化扩张，没有合理化拆迁、扩张道路，导致现在的五一广场人群拥挤杂乱、车流拥堵、城建混乱。地标华创广场旁边是破败的棚户区，要穿过一群可以进博物馆的房子，才能去到地铁站。这些房子如同城市的疮疤，盘桓在长沙本就狭窄的主城区，拖着长沙的现代化改造停滞不前，迟迟没有改造。还有长沙的梅溪湖新区，建设周期远远赶不上同等级城市的新区，至少差了武汉光谷新区一大截。从直观上看，梅溪湖新区的公共配套、基建工程、城市绿化都是比较刚需粗放的，甚至连高压线入地都没有做到，更别说超前规划的地下综合管廊。还有，长沙也是著名的大盘之城，也是非常典型的价格恶战的城市，产品迟迟没有提升。不管是一江春水穿城过的湘江两岸、梅溪湖公园环绕的新区还是人烟稀少的高铁新城，都是动辄4.0以上的容积率，然后两个百万大盘临街而立，竞争激烈。但又受制成本与限价，两个项目并不能有什么产品错配或设计特色，都是在批量化生产低钢筋水泥搭起来的四方格，完全没有一点点价差可言。当全国大多数城市都在推广成品房，长沙现在在售项目还大多数是毛坯，产品设计也不是多元，为了压缩成本，套图是常态。这些年大火的新中式，走遍滨江新城、梅溪湖、河东北侧、洋湖、省府板块、高铁新城，也看不到一个，遍地都是低配刚需盘。未来的长沙产品会越来越刚需化，产品中庸、均衡、没有亮点，没有什么出彩之处。以后我们会听到房企做开发的人，会去北上广深杭苏、甚至是武汉重庆成都学习，但可能不会去长沙学习。长沙的房地产，光有面子，失了里子。这样的长沙，对还是错？房地产调控，不是一个光靠政治觉悟就可以挣得面子又能挣得里子的活儿。现在的长沙太想把主城区面积撑大，太想把GDP再提升一个档次，太想做成千万人口的城市。治大国如烹小鲜，讲究的是政治正确和经济发展之间的平衡之术。
一直以来长沙以房地产调控严厉著称，是一座让炒房客有来无回的城市长沙被贴上了一个标签就是房价低，作为新一线城市，又是一个省会城市，很难想象长沙的房价水平只有1.2万七月，我和团队一起实地去长沙看过当地的楼盘，确实有亲身感受到长沙包容的房价令人较好奇的是，长沙到底是怎么控制房价的关于这一点，我专门请教了那边的项目负责人，也了解了一些情况今天就带大家来看一下，长沙到底是怎么做到的01首先，在长沙想要一张“房票”就很难在长沙买房必须具备购房资格才可以，因为这个城市是限购的早在2018年6月25日，长沙政府就发布了一个调控政策的通知：《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》来源：长沙市人民政府政策中对购房资格限制的比较厉害，外地人想在长沙买房必须要满足条件：落户满一年加一年社保，要么连续缴纳24个月的个税或社保，且只能在限购区域内买一套限购区域包括长沙6区1县：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区及长沙县、望城区换句话说，外地人要想在长沙买房，最快的方法也必须在那里工作交够两年社保才行这个门槛就很高了，想拿到“房票”并不是件容易的事所以自2018年“6.25”楼市调控新政实施以后，很多潜在购房者因不具备购房资格而被拦在了住宅市场之外本质上，长沙严格实施限购这个政策，也表明了一个态度：愿意牺牲房价上涨，以保证本地人能买得起，而不是招引外地炒房客在上海限购是很正常的，但长沙毕竟是一个发展中的新一线城市。实际上在其他同级别的城市里，就很难见到这么严格的限购现象比如在今年武汉、合肥、成都这几个城市就不断放松限购政策，现在就连苏州都只要交6个月社保就有购房资格了像长沙这样房价低的城市，基本上不会说一定要限购到24个月这么严，理论上它应该更放开，吸引更多的外地人过来买房同样的，越是放开购房政策，有买房的外地人越多，那本地人肯定就会受到房价上涨的压力所以我们看到长沙反其道而行，它的态度就体现在，保证本地人的利益在长沙限购区域内买房的，必须要具备长沙限购区域内的购房资格除了限购，长沙还有更严的操作02长沙的“双限”全国最严长沙实行地价与房价“双限”政策，以抑制土地高价拍卖、保障楼市刚需。具体的限价操作其实是有一整个链条的第一点，从拿地开始就限地价在开发商拿地的时候，就有很多限制。在土地供应上，就分为双限地、单限地价和不限价地为了控房价稳地价，双限地仍是主流。在长沙限地价就意味着提前限制了之后房子的售价第二点，在核价的时候再限制房价首先，包括毛坯房跟精装房，一般都会有一个上限。精装标准的上限就是3500元/平米，然后毛坯的话，目前最高最高毛坯限价为13800元/平米毛坯其实在拿地的时候就有限价。即便是非限价地块，也会根据项目的成本去做一个核价一般开发商都会想办法做精装，依靠精装溢价从中压低成本、提高自己的利润空间所以在长沙新房市场中精装的占比也越来越高，热销T0P10中均为精装项目精装房的交付比例逐年上升，长沙也对此进行了严控2019年12月长沙发改委出台新规明确商品住房的平均利润率商品为6%-8%死死把控开发商的利润，所以房企打造高端品质项目的利润空间就被限制了最高8%的利润率对房企而言并不算高，我们可以简单举个例子来算一下比如长沙“6.25”新政之后，出让的第一块“双限地”图片来自网络当时的限定住房销售价格为9200元/平方米（不包括精装修价格），该地块的楼面价是5200元/平方米也就是说开发商只有4000元的发挥空间，一般还要扣除大约3000元左右的建筑成本，就只剩下不足1000元的利润空间所以毛坯房限价9200元/平方米，几乎是不赚钱的如果是做精装房，按装修标准3500元/平方米，按照8%的利润粗略计算，最高也只能达到（5200+3000）*（1+8%）+3500=12356元/㎡房价上限也只能卖到1.2万/平方米左右，所以在长沙大部分开发商都会用地价反推房价未来商品住房价格将由成本加利润加税金构成，开发商开发住宅产品利润将持续变薄， 这一政策可能导致长沙未来房价持续收紧03在长沙还有天量供应一直听说长沙的房子容积率高，实地来到长沙之后，果真如此第一印象就是这迎面扑来的高层住宅，最起码有四五十层离近了看，密密麻麻的房子，不免有一种很强的压迫感听当地的司机师傅说，在长沙基本都达到新房容积率4以上，四五十层很正常除了在十八线老家县城，还是第一次看到一个城市有这么高的容积率在上海容积率基本就在1-2之间，高层小区20多层就已经很高了不过，这还不是长沙最高的容积率，湘江边上的华远华中心小区容积率达到了10.5，一个小区1600户图片来自链家可想而知长沙的新房供应量有多大2016年至2022年，长沙的土地开发整体是不断上涨的。2021年长沙土地供应2452万㎡超两千万㎡的土地供应量，也为长沙新房市场提供了大量的供给2021年长沙全年内六区商品住宅供应面积1456万方对长沙来说，城市正在经历从二环驶向三环的外拓路上，未来的土地供应也会集中出现在外围长沙这个城市还有很多未开发区域，土地资源充足，不会出现供不应求抢房的情况来源：长沙房产网大量的新房供应下，导致长沙的二手市场挂牌也是天量截至2022年4月，长沙内五区普通住宅库存量为504.91万方，累计房源37207套来源：克尔瑞湖南区域按照近12个月去化速度计算，去化周期也要6.8个月04限购、限价和天量供应的结果就是，长沙的房价扁平化这里我做了一个长沙各区的新房房价地图整个长沙市，市区和其他区的价差非常小，几乎没有明显的高低之分。五个中心城区的均价不过1.14万-1.32万其实和长沙县八千多的房价也拉不开多大的差距房价极度扁平化，在核心区和非核心区，两者的价差只有5000元湘江附近的顶豪才卖2万4左右对比上海，黄浦市区能卖到30万/㎡，而外环外的金山只有2万/㎡，才是真正的天差万别这样看下来，在房价扁平化的长沙，不管你是在市区还是郊区买房，房价都不可能有很大的差别然后你还会发现，长沙二手房和一手房也没有明显的倒挂现象2020年-2022年，长沙新房和二手房价格价都在1万到1.2万以开福区为例，新房均价1.14万/㎡，二手房均价在1.18万/㎡，略微高一点点而已二手房价涨不上去，意味着如果是纯投资买房，是没有什么赚钱的机会。甚至可能说，随着供应量的增加，买房之后过几年也不好出手也正因为如此，在这样不冷不热的市场下，长沙很少有炒房客敢去购房者主要还是老长沙人居多，基本都是湖南籍的人长沙人买房大多是自住，也没有很强的炒房想法，即使有多套房产，也只是用来收租，不会特别在意说一定要升值如果是外地人，要么就是到长沙分公司上班的人，或者走人才引进，落户加社保满足条件的话就会买一套长沙低房价是一个比较良性的市场，对长沙本地人来说，房价低是一件再好不过的事情了但对于炒房投资的人而言，是不敢轻易跑去试探的重点是长沙一直以来的态度就是不惜以牺牲房价上涨，来提升居民生活幸福感当别的城市都在拼命放开限购，吸引外地人才去买房的时候，只有长沙逆势而行一道又一道严令，把炒房团按在地上摩擦，相信在全国，没有哪个城市比长沙把打压房价做得更严05这也是为什么我们说长沙是一个幸福感很高的城市在长沙限制房价上涨的时候，就已经摆明了一个态度，宁愿牺牲房价上涨，也要本地人生活的更有幸福感所以长沙变成了一个并不依赖房地产的网红城市遍地都是新消费网红品牌，茶颜悦色、墨茉点心局、炊烟等等，每年五一国庆也会吸引众多游客前去，旅游经济十分火爆除此之外，还有比亚迪等重工业、以及湖南卫视等广播电视传媒行业生活在长沙的人，不会像一线城市有很高的房贷负担，他们有很多的时间去生活也因此，在2022年被评为居民生活幸福感最高的城市这应该也是长沙最想看到的

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