买房贷款需要注意什么问题的四大潜规则是什么

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-12-01 08:09 标签： 买房贷款需要注意什么问题

贷款买房潜规则之虚假收入证明

来源：作者：北美购房网

调查发现，如今贷款买房，中介帮开虚假收入证明已成为一种行业潜规则。 “我是个体工商户，贷款买房去哪找单位开收入证明?”目前，老百姓贷款买房已是一种主流方式。

　　开收入证明 月收入高低有诀窍 

　　在西山区某行业工作的杨先生，近日在西山区政府附近购买了一套74平米51万元的房子，付完24万的首付款后，到银行办理按揭贷款需要提供个人收入证明，由于单位无法提供，于是多出了点钱让中介帮忙开了某单位的收入证明。“中介告诉我说，开收入证明是有诀窍的，不能太高也不能太低。比如我每个月的按揭应该在1600元/月左右，按照收入应高于贷款的2倍核算，那我的收入证明应该在3200元。中介给打的证明是3890元，中介说超过4000元/月，银行就会要求个人出银行流水账单比对。而我的工资通过银行存折发放的，每个月只有几百元，怎么可能通得过审核？同时，如果收入证明只打到3200元也容易遇到审核麻烦，所以开收入也是有一定技巧的。” 

　　一名行政办公室的工作人员告诉记者，现在单位给个人开收入证明都会有一定程度的“拔”高，但是和员工的个人收入不会相差太多。“员工从财务室领到的工资分两部分，如果单纯说这是虚假收入证明不太合适。比如办公室这个月统计员工只拿了3400元的工资，但是他本月的业绩奖还有年终奖加起来，平均每月也能到4000多元。如果只按银行流水账开收入证明是否有些不太公平。” 

　　其实，开虚假收入证明不仅中介在做，一些私人企业，帮朋友和熟人开证明也很常见，金额填写随心所欲。 

　　审查很严格 易被列入“黑名单” 

　　对申请房贷的资料，银行有严格的审查制度。除了审核收入证明、身份证明等，还要定期进行回访。那假收入证明又是如何逃过银行法眼的呢？据业内人士透露，只要没有信用不良记录，贷款额度和收入水平不是差得很离谱，再加上银行流水账单，银行基本都能通过。至于银行的回访制度，中介会联系好提供证明的公司并告知购房客户相关信息，以做好应对银行审查的准备。只要不把申请人的姓名和单位说错，一般不会有问题。 

　　昨天，昆明某银行的工作人员告诉记者，个人收入证明是自己有能力还款的一个证明，开虚假证明无能力还款最终害的是自己。而一旦发现申请人的证明造假，不仅会停止贷款，而且会留下不良信用记录，列入银行系统的“黑名单”。由于现在各商业银行系统实现了全国数据联网，就意味着此后的贷款申请和信用卡申办都会被拒。 

　　如何能证明收入虚假？ 

　　对此，云南震序律师事务所张宏雷律师分析，开虚假收入证明在自己看来只是一种不道德的行为，但是却无法用法律去衡量是否违法。各行各业的灰色收入都无法计算，开虚假证明只能说明一种社会现象。至少目前，在昆明因为虚假收入而付不出月供打官司，或被银行没收房产的案例还没有，说明个人收入证明基本符合实情。

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去年9月以来，北京开始推出共有产权房，且部分房子已经在申购中，不过一些项目存在拒绝购房人使用组合贷款。

组合贷款，顾名思义，就是商业贷款跟住房公积金贷款组合起来的贷款方式。

举个例子：买的房子价值200万，首付3成就是60万，剩下140万想申请公积金贷款，但是公积金贷款最高限额为60万，那么就还有80万的贷款缺口，通过申请商业贷款解决。

其实不仅是共有产权房，即便是买普通的商品住房和二手房，申请组合贷款也未必能一帆风顺，小编发现在市场上总有一些针对组合贷款的潜规则存在。

1、办理组合贷款要在同一家银行

案例：小A要申请组合贷款买房，申请公积金的时候，银行说要在同一家银行申请商贷才行，可是这家银行的商业贷款并不算低。

小编分析：一般来说，公积金贷款需要到公积金中心指定的银行办理，同时要将所购房屋抵押给这个银行，而办理商业贷款的话也要抵押给贷款银行，同一套房子不能同时抵押给两家银行。因此出于风险的考虑，不少地区的银行规定，组合贷款中的商业贷款跟公积金贷款要在同一家银行办理。

2、申请组合贷款买房要经过房东或者开发商同意

案例：小B资金有限想申请组合贷款买房，但是当房主得知这个后明确表示不接受组合贷款，因为自己急着用钱等不了那么长时间。小B纳闷了，为啥贷款还得经过房主同意呢？

小编分析：由于组合贷款涉及了银行、公积金管理中心等多个机构，办理周期要相对长一些，快点的2、3个月，慢的有可能要3、4个月甚至更长，加上目前政策收紧，商业贷款放款速度放慢，整体花费的时间会更长些。对于一些急于用钱的房主或者资金周转的开发商来说，时间就是金钱，能越快拿到贷款越好，等不了的就只能换买家了。

3、组合贷款提前还款要先还公积金贷款

案例：小C申请组合贷款买了房子，已经还款两年，为了少付点利息，他想着用公积金账户里的钱提前还清商业贷款，减轻点负担，不过公积金中心说账户里的钱只能优先偿还公积金贷款，不能用来还商业贷款。

小编分析：正如之前说的，组合贷款涉及了多个机构，各地的公积金中心和银行都有各自的规定，具体体现在两点：

一是提取的公积金优先偿还公积金贷款，毕竟公积金的钱用于公积金贷款，才合情合理。如果使用自己的存款提前还款，就能先偿还商业贷款。

二是公积金贷款、商业贷款提前还款要保持一定比例，有些城市规定，公积金贷款和商业贷款必须保持一定的比例，不能只还其中的一种，这样一来，想提前偿还商业贷款也不太不可能了。

所以想用公积金里的钱优先偿还商贷未必可行，具体还得看当地公积金中心的规定。

4、组合贷首付、要同时满足商贷、公积金贷的要求

案例：小D名下有一套住房，是通过商业贷款购买的，现已经还清贷款，想用公积金贷款再买一套，但是公积金中心说要按照二套房的标准执行，这是咋回事？

小编分析：组合贷款的首付、利率要同时满足商业贷款和公积金贷款的要求，当二者首付比例不一致时，取较高一方的首付作为组合贷款首付比例。当首套房、二套房认定标准不一致时，按照要求严格的一方标准执行，既然公积金中心有规定，首套房商业贷款已还清，再买房仍算二套房。

以北京为例，公积金贷款首套房、二套房首付都是20%，商贷首套房首付35%，二套房首付60%-80%，那么即便首套房贷款已经还清，也要按照二套房的标准执行，组合贷款就要按照要求较高的商贷首付标准计算，就是说首付要60%-80%，对于买房人来说压力大了很多。

组合贷款虽然能暂时缓解贷款额度不足的问题，但是各地公积金中心、银行会根据自身的额度、业务情况做调整，组合贷款未必能行得通。建议购房人事先了解当地的政策，以免影响买房进度。


由于嫌回款时间慢，发展商于是以提价来变相逼买家放弃公积金贷款。

　　“用公积金贷款房价竟然要多收8%，实在太离谱了！”近日，在老城区某旺地楼盘定了一套单位的朱女士对认购书上的条款十分不满。由于朱女士夫妻俩都在国企工作，每个月的公积金都不少，如果不能用公积金贷款，将给朱女士带来较大的还款压力。尽管最终朱女士选择了折扣最多的一次性付款方式，但对该霸王条款始终有“咽不下这口气”的感觉。

　　记者从多个开发商处了解到，由于公积金贷款的回款时间比商业贷款至少要慢3个月，所以开发商一般都有“一次性付款9.7折、商业贷款9.8折、公积金贷款无折扣”这样的内部规定。和一次性付款相比，公积金贷款的折扣少3%以上已是楼市潜规则。

　　有开发商建议，虽然表面上看起来公积金贷款比商业贷款少了2%的优惠，但对于二次置业的买家来说，公积金贷款和普通商业贷款在利率上的优惠不同，分分钟能弥补2%的房价差距，所以建议购房者在选择按揭贷款方式时要精打细算，算好账，不要只盯着2%~3%的折扣而盲目放弃公积金贷款。

　　记者在朱女士出示的认购书上见到，合同认购书第二条约定：“如乙方(认购方)采取公积金按揭(包括组合按揭)，则房价需在优惠后总房价基础上上浮8%”。朱女士表示，她购买的单位在9.4折优惠后的总价是141万元，如果选择公积金贷款，则变成152.8万元，贵了11万元。而朱女士又并非首次置业者，如果选择商业贷款，也面临享受不到优惠利率的问题，最终朱女士只得通过各种方式借款，在一周内一次性支付了141万元房款。

　　朱女士表示，由于该盘有名校学位。为了儿子的教育，即便开发商的条款十分霸道，她也只能“打落牙齿和血吞”，“我现在每张存折里剩下的钱都只有100元了，真是一夜回到解放前。”

　　广东安道永华律师事务所简毅律师表示，公积金按揭贷款与商业按揭贷款、组合按揭贷款一起均为按揭贷款的形式之一，拥有平等地位。根据消法第9条的规定，职工作为购房者，有权在购房时根据实际情况自主选择贷款的类型。而该认购书约定，购房者使用公积金按揭房价需上浮8%，实际上是对使用公积金按揭的购房者采取不平等的待遇，变相限制购房者使用公积金按揭，侵犯了购房者自主选择服务的权利。


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