摘要：土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告
为贯彻落实《》，现将契税若干事项执行口径公告如下：
【中国财税浪子理解：
23号公告的性质属于财政部规范性文件，位阶上低于法律、行政法规和规章。目前来看，国务院基本不会再出台契税法实施条例，此前耕地占用税法、资源税法等国务院均没有出台配套的行政法规。对于契税我们可能会经历一个有法律、地方性法规和各部门规范性文件，但是没有行政法规、没有规章的比较长的时期。但是即使是这样，也不能否认从契税暂行条例到契税法是一个立法上的进步。】
一、关于土地、房屋权属转移
(一)征收契税的土地、房屋权属，具体为土地使用权、房屋所有权。
【中国财税浪子理解：
第一条已经规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。这里的土地权属是指土地使用权，房屋权属是指房屋所有权。土地使用权主要是指建设用地使用权，属于用益物权范畴；建设用地使用权包括国有建设用地使用权和集体建设用地使用权。对于划拨土地使用权的转移，不涉及契税。】
(二)下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：
1.因共有不动产份额变化的;
2.因共有人增加或者减少的;
【中国财税浪子理解：
中的共有包括共同共有和按份共有。某甲和某乙（并非婚内夫妻）共同共有房屋，后来改为某甲90%、某乙10%按份共有。从不动产登记实务来看，共同共有转为按份共有的，一般按照转移登记而不是变更登记，由此应视为某甲承受了一部分权属，需要由某甲申报契税。】
3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。
【中国财税浪子理解：
民法典第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。《国家监察委员会办公厅
自然资源部办公厅关于不动产登记机构协助监察机关在涉案财物处理中办理不动产登记工作的通知》（国监办发〔2019〕3号）第一条也规定：县级以上监察机关经过调查，对违法取得且已经办理不动产登记或者具备首次登记条件的不动产作出没收、追缴、责令退赔等处理决定后，在执行没收、追缴、责令退赔等决定过程中需要办理不动产转移等登记的，不动产登记机构应当按照监察机关出具的监察文书和协助执行通知书办理。】
不动产共有现象普遍存在，此前对于土地、房屋权属转移的定义限于土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠与、互换，本公告提到了不动产共有人份额的改变和共有人的变化，也将其明确为土地、房屋权属的转移。
思考：某兄弟两人承继父母不动产一处，分别享有50%的份额
（1）如果几年后两兄弟协商将不动产份额变为60%和40%是否需要缴纳契税？
（2）如果几年后其妹妹成人，两兄弟决定新增其妹妹为共有人，是否需要缴纳契税？
（1）需要缴纳契税
（2）需要缴纳契税】
二、关于若干计税依据的具体情形
(一)以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
【中国财税浪子理解：
变性——以划拨方式取得土地使用权本身不需要对承受方征收契税。但是如果划拨变为出让，依据2020年11月29日最新修订的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。……。”，因此划拨地改为出让地，必须签订土地使用权出让合同，实际上就是重新取得该项土地使用权。此时，属于契税法第二条：“本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让”，该土地使用权人需要以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。】
(二)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
【中国财税浪子理解：
变性+转让——按照城市房地产管理法第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。在办理出让手续时，如果是承受方（受让方）负责补缴土地出让价款，则同时以该部分补缴土地出让价款为依据计算缴纳契税，纳税人为承受方。另外，在转让方和受让方（承受方）签订的房地产权属转移合同中确定的成交价格应当不会包含该部分补缴的土地出让价款，直接以合同成交价格为计税依据由承受方缴纳契税。有人提出，如果在办理出让手续时，虽然由承受方办理手续，但是由转让方负责补缴土地出让价款，则需要由转让方缴纳此环节契税。同时在转让方和受让方（承受方）签订的房地产权属转移合同中确定的成交价格应当还会包含该部分补缴的土地出让价款，此时按照合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。我理解这是原来文件的思路，按照23号公告的思路即使是由转让方来缴纳土地变性的土地出让价款，也仍然应当由承受方承担该项契税。】
例如：2021年11月，国有企业A企业拥有划拨土地一块，经批准改为商业用地。补交出让金4000万元；2021年12月份，A企业与B房地产企业签订转让合同，将该土地转让给B企业用于房地产开发，合同价款24000万元。
（1）A企业应当补交的出让金4000万元缴纳契税，
（2）B企业应当按双方签订的合同价格12000万元缴纳契税。】
(三)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
【中国财税浪子理解：
转让+不变性——由于划拨地未发生改变，因此不存在对承受划拨用地征收契税的问题。此时仅涉及承受方承受房地产的契税问题，计税依据为房地产权属转移合同确定的成交价格。】
原批复：（）第二条：关于以划拨方式取得土地使用权再转让，契税纳税人及计税依据的问题以划拨方式取得的国有土地使用权，经批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益，并缴纳契税。其计税依据为《》第十一条规定的土地使用权出让费用或者土地收益。
取得转让土地使用权的承受人，应按照《》第四条规定的成交价格缴纳契税。
新政策更明确了以划拨方式取得的土地使用权经批准转让，承受方根据是否改变划拨土地的性质来缴纳契税，如果不改变划拨土地性质，则承受土地方需要以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
思考：甲公司通过划拨方式取得采矿用地一宗，后经批准将该采矿用地以5000万元的价格转让给乙公司，该宗土地性质不变仍为划拨用地，甲公司是否需要缴纳契税？乙公司是否需要缴纳契税？
答案：甲公司不需要缴纳契税，乙公司需要缴纳契税，以5000万为计税依据。】
(四)土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。
【中国财税浪子理解：由契税的征税对象为转让土地使用权和房屋所有权，但是考虑到土地使用权及所附建筑物、构筑物无法准确划分，因此按照承受方应交付的总价款征收契税。】
(五)土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
【中国财税浪子理解：土地使用权出让包括协议出让和竞拍出让。23号公告第二条第（五）项将其统一规定，明确城市基础设施配套费，也叫市政基础设施配套费、大市政配套费（文）列入其中。但是目前这一块争议太大。】
(六)房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。
【中国财税浪子理解：《》第八条确定不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。】
不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
(1)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
(2)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
(3)涉及不动产权利限制、提示的事项;
(4)其他相关事项。】
(七)承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。
【中国财税浪子理解：承受已装修房屋，无论是销售方单独收取装修费用还是将装修费用作为房屋价款的一部分收取，都需要作为契税的计税依据。】
(八)土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零;互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。
【中国财税浪子理解：契税法第四条第二项已经明确土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额为契税的计税依据。但是契税法和23号公告都是仅仅明确了土地使用权互换、房屋互换的问题，没有涉及土地使用权与房屋互换的情形，对于此类情形应在有关政策中单独拟制条文予以明确，而不是简单原理参照。】
(九)契税的计税依据不包括增值税。
【中国财税浪子理解：与《》（）第一条“计征契税的成交价格不含增值税”是一致的，但23号公告的表述更全面完整。】
变化较大的是第3条。
（1）对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
（3）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
（1）原批复对房屋有关的附属设施按照是否转移土地使用权和房屋所有权判断是否征收契税，新政策则统一对房屋附属设施征收契税。
（2）原批复对房屋附属设施是按照是否单独计价来确认适用税率，而新政策是以房屋附属设施与房屋是否为相同不动产单元区分，属于同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；属于不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。
其他政策与之前财政部国家税务总局的批复一致，批复文件包括《》()、《》()、《》()，本文生效后批复文件同时废止。
思考：赵先生购买住宅一套，同时从本楼购买储藏室1间，本小区划线地下车位1个（车位无产权，不能办理相关证件）问：赵先生应如何缴纳契税？
答案：赵先生应按照应付的总价款为契税计税依据，
（1）储藏室和车位很难界定不动产单元，赵先生应按照什么税率缴纳契税？后续各地是否会出台更多配套政策。
（2）如果只购买车位，不购买房产，是否缴纳契税？
（3）先购买房产，缴纳契税并办理房产证后，再购买车位是否缴纳契税？
（4）这样的处理可能造成业主购买车位的积极性受挫？】
三、关于免税的具体情形
(一)享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构，限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。其中：
【中国财税浪子理解：学校医疗福利三类单位享受契税免税优惠必须依法登记为非营利法人和非营利组织。之所以在民法典之外谈及非营利组织，不排除部分非营利组织也无法取得法人资格。另外，目前还有不少社会服务机构是以民办非企业单位名义登记的，理解上也应该适用。】
1.学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。【中国财税浪子理解：包含民办学校，但是民办学校不允许是营利性。】
2.医疗机构的具体范围为经县级以上人民政府卫生健康行政部门批准或者备案设立的医疗机构。【中国财税浪子理解：在暂行条例下只有事业单位性质的医院才可以适用免税，契税法将其扩大为所有的非营利医疗机构。】
3.社会福利机构的具体范围为依法登记的养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构。【中国财税浪子理解：不要求社会福利机构登记为慈善组织。】
(二)享受契税免税优惠的土地、房屋用途具体如下：
1.用于办公的，限于办公室(楼)以及其他直接用于办公的土地、房屋;
2.用于教学的，限于教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋;
3.用于医疗的，限于门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋;
4.用于科研的，限于科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋;
【中国财税浪子理解：以上1-4这4点均包括其他直接用于办公、教学、医疗、科研，何为其他直接用于后续还需要进一步解释，在暂行条例细则中是将其他直接的具体范围授权给各省、自治区、直辖市人民政府确定。比如，北京市人民政府据曾经规定：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公的办公室（楼）、档案室、职工食堂，教学的教室（教学楼）、实验室（楼）、操场、图书馆、食堂、学生宿舍，医疗的门诊部、化验室、住院部、药房，科研的试验场、试验楼，以及市财政局确定的其他直接用于办公、教学、医疗、科研等的土地、房屋，免征契税。】
5.用于军事设施的，限于直接用于《中华人民共和国军事设施保护法》规定的军事设施的土地、房屋;
【中国财税浪子理解：军事设施保护法第二条
本法所称军事设施，是指国家直接用于军事目的的下列建筑、场地和设备：（一）指挥机关，地上和地下的指挥工程、作战工程；（二）军用机场、港口、码头；（三）营区、训练场、试验场；（四）军用洞库、仓库；（五）军用信息基础设施，军用侦察、导航、观测台站，军用测量、导航、助航标志；（六）军用公路、铁路专用线，军用输电线路，军用输油、输水、输气管道；（七）边防、海防管控设施；（八）国务院和中央军事委员会规定的其他军事设施。前款规定的军事设施，包括军队为执行任务必需设置的临时设施。】
6.用于养老的，限于直接用于为老年人提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋;
7.用于救助的，限于直接为残疾人、未成年人、生活无着的流浪乞讨人员提供养护、康复、托管等服务的土地、房屋。
【中国财税浪子理解：以上5-7这三点均限于直接用于，不涉及其他直接用于。】
(三)纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当按照规定进行申报。
【中国财税浪子理解：减免契税也需要进行申报。】
公告在《》发文时就在原条例的基础上加入了第六条（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税的规定，本文此条款是对《中华人民共和国契税法》第六条（二）范围的解释，同时明确了非营利法人和非营利组织的范围和享受契税免税优惠的土地、房屋用途。
思考：有一所公立学校计划建有教学楼一栋，图书馆一栋，宿舍一栋（免费），餐厅一个（对外承包），问：该学校哪部分不动产可以免征契税?
答案：教学楼、图书馆可以免征契税；宿舍、餐厅应缴纳契税】
四、关于纳税义务发生时间的具体情形
(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。
(二)因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。
【中国财税浪子理解：契税法第八条规定：“纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。”，此处补充规定该事项的纳税义务发生时间。】
(三)因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。
发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。
之前《》只对第（二）条明确规定，本公告对其他特殊事项做了进一步明确。
思考：某房地产公司在开发完工进行验收时，容积率超过规划要求，给予房地产公司补交土地出让金及罚款的处罚，问：契税应该如何缴纳？纳税义务时间是什么时候？
答案：某公司应按照补交的土地出让金作为契税的计征依据，自改变土地使用条件的当日开始计算。】
五、关于纳税凭证、纳税信息和退税
(一)具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。
(二)不动产登记机构在办理土地、房屋权属登记时，应当依法查验土地、房屋的契税完税、减免税、不征税等涉税凭证或者有关信息。
【中国财税浪子理解：由于契税法第十一条已经规定：“纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。”，因此，在23号公告第五条第（二）项重申不动产登记机构的依法查验义务并非立法越位，也不需要和不动产登记主管部门联手发文。这里和契税法不太一样的内容在于补充了登记机构要查验不征税凭证。】
(三)税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。具体转移土地、房屋权属有关的信息包括：自然资源部门的土地出让、转让、征收补偿、不动产权属登记等信息，住房城乡建设部门的房屋交易等信息，民政部门的婚姻登记、社会组织登记等信息，公安部门的户籍人口基本信息。
【中国财税浪子理解：由于契税法第十三条已经规定：“税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。”因此，在23号公告第五条第（三）项重申该机制，并确认具体的信息内容。】
(四)纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：
1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的;【中国财税浪子理解：如果是出让地收回，但又不涉及合同无效、被撤销或者被解除的，不涉及退税。】
2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的;
3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。
（1）本条第一次明确规定了土地、房屋权属转移合同性质的凭证，只要双方形成书面的契约、协议、合约、单据、确认书等，就达到契税纳税义务时间。
（2）本条明确了可依法申请退税的3种具体情形。
其中第一项“因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的”，此规定与《》（）对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税有所不同，财税[2011]32号在该文发布后废止。
思考1：梁先生购买住宅一套，已经足额缴纳房款并缴纳契税，但是未办理产权登记，因个人原因梁先生决定退房，问：梁先生是否可以退还已经缴纳的契税？
思考2：梁先生购买住宅一套，已经足额缴纳房款并缴纳契税，且已办理产权登记，由于其他原因人民法院判决梁先生购房行为无效，梁先生又将该房产退还至原产权人，并变更产权，问：梁先生是否可以退还已经缴纳契税？
1.梁先生不可以退还契税，因为梁先生的退房行为是个人行为。
2.梁先生可以退还契税，因为梁先生是因人民法院判决导致其行为无效且将该房屋变更至原权利人，符合退税的条件。】
本公告自2021年9月1日起施行。《》()、《》()、《》()、《》()、《》()、《》()同时废止。
【中国财税浪子理解：施行日期与契税法同步，同时废止6部规范性文件。这里清理的废止文件暂不涉及契税优惠文件。另外，由国家税务总局单独发布的契税文件，由国家税务总局单独负责清理，不会在23号公告中体现。本次被废止的财税〔2008〕129号曾经规定，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。这一点不会随着文件废止而改变，相关内容可以依据新契税法直接确定。根据《》（）第八条规定：以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。】
