原标题：[乡见]“温州炒房团”消失殆尽 年轻温州人成新刚需

　　在满机舱的熟悉乡音中，飞机抵达温州龙湾机场，出机场的一路上，除了当地政府的文化旅游推广外，占据广告位的几乎全是楼盘信息。楼盘广告很煽情，“献给走遍世界的温州人，XXX楼盘，欢迎您回家。”

　　自古以来，温州都是“七山二水一分田”，烙印在温州人身上的众多标签都离不开这一自然禀赋。比如，肯打拼、先知先觉、会做生意、抱团经营，还有约二十年前因温州民间资本大量投入房地产而诞生的“温州炒房团”。不过，随着温州及全国各地楼市在调控中趋于平稳，“温州炒房团”也消失殆尽。

自2000年开始，十几年间，温州楼市风云变幻，经历了过山车般“呼啸式”的暴涨暴跌。

　　年轻温州人买房为自住

　　自2000年开始，十几年间，温州楼市经历了过山车般“呼啸式”的暴涨暴跌，既有黄金暴利，也有房价腰斩，继而进入洗牌阶段，回归相对平稳的常态。这期间出现了“温州炒房团”，这个称呼一度全国知名，并深深烙在了温州人身上，直到如今。

　　温州人现在还在炒房吗？带着这样的问题，我回到了家乡，打听了一圈身边的亲朋好友，粗描出三位新近置业的温州人的“画像”。

　　一位是K女士，买下位于滨江CBD的碧桂园珑悦作为她的嫁妆。“永嘉（温州永嘉县）人有买江边房子的习惯，这个楼盘正好靠着瓯江”。为此，K女士以3万元/平方米拿下碧桂园珑悦一套房，总价400万元左右，今年底将交付。瓯江南岸的滨江CBD板块为近年温州颇受瞩目的新兴城市板块，温州当地媒体称其“比肩上海陆家嘴”。

　　K女士目前操心的问题是，小区的一些配套设施比起买房时的承诺“缩水”了不少，“说好的大泳池，就是楼顶一小池塘，说好的星光泳池，上报审批的就是一戏水池。”她发牢骚道。

　　一位是D女士，作为一名为孩子就学铺路的家长，新购入的是学区房。D女士说，“我去年9月份买了一套学区房，上的是温州目前最好的公立初中，面积40多平方米，总价160多万元。房子很破很破的，几乎没法住。”另外，今年1月份，她还买了滨江CBD一套近100平方米的二手房，2.4万元/平方米，买这套房是为了改善住房与保值。

　　还有一位是X先生，他的支出没有那么大。他在温州瑞安莘塍购买了村中的联建房，120平方米，每平方米单价不足1万元，堪称“经济实惠”。心中深藏了一个“桃源梦”的X先生，买这套房的目的是构筑一个理想家园。X先生说，“我计划在房间里布置成排的书柜，在这座完全属于自己的房子里，一颗心能安定下来。”

　　部分老温州人仍爱投资房产

　　上述三位新近置业的温州人都属于刚需或改善需求，但他们也异口同声表示，身边仍存在“投资型的买房客”。

　　K女士说，身边亲朋买房基本是为了改善或投资，炒房客也蛮多的。D女士表示，身边的亲朋购房以刚需居多，也有一部分是改善需求，身边还有一些炒房客，基本往武汉、沈阳、杭州这些地方看，在温州投资买房的不多。X先生则与D女士看法相反：“现在炒房团少见了，但温州人在温州本地包括周边区域还是在以投资为目的买卖房子，只不过不是以前炒房团那种霸气的大额操作，现在缩减为小额操作。”

　　“在温州，手头攥着钱的投资客还是不少。不过，现在没有‘团’那么大规模了。”温州的一名房产中介说，现在的投资客都比较理性，而且在严格调控下的限制也多了，为投机赚钱这单一目的买房的人，肯定是少了。如今的投资买房很多也会兼顾需求，比如买学区房为了孩子念书的，乡下、山区向城市靠拢的，为了儿子女儿结婚买房的，或者单纯只因为小区环境好的，各种各样的需求。

　　1980年出生的温州市民子懿（化名）将身边的买房客划分为两类：年轻人都是刚需，年龄大的有投资房产的。“结构非常清晰，因为我们这一代人钱不多，掌握财富的仍是我们上一代的长辈。”他说，如今自己身边就有一些长辈花闲钱投资房产，他们买来房子，两三年涨了后卖掉，再去买低价房子。不过，这些都已经是个体行为了。温州人应该去掉“温州炒房团”这个标签。

　　仿佛一出楼市的“魔幻剧”落下帷幕，自2012年开始，温州房价开始下调，到如今，温州房价趋于平稳态势。

　　温州楼市旺季“成色不足”

　　回望过去的跌宕起伏，2011年之前的温州房价一度有些“魔幻”。曾经，2010年的温州，房价比肩京沪。曾经，温州鹿城广场的房价飙升到了8万元/平方米-9万元/平方米。市场最热之时，温州市区楼盘均价为3.5万元/平方米。

　　2011年，国家调控重拳出击，温州出台限购政策，温州民间现借贷危机，温州房价开启暴跌。仿佛一出楼市的“魔幻剧”落下帷幕，自2012年开始，温州房价开始下调，新建商品房价格连续40个月出现回落。到如今，温州房价趋于平稳态势。

　　“以前温州房价偏高，一度炒到3万元-4万元/平方米。多年调控之后，房价逐渐企稳，房价稳定在2万元/平方米左右。”温州的一名房产中介说。

　　据国家统计局发布去年12月份全国70个大中城市商品住宅销售价格数据，去年12月，温州新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨1.9%；二手住宅销售价格环比下跌0.1%，同比上涨0.8%。

　　国家统计局温州调查队在去年11月指出，2018年第三季度，温州市区购房者观望氛围浓厚，市场去化节奏显著放缓，库存房源数量快速回升，土拍市场逐步转冷，房企预期趋向谨慎。其中，本该是房地产市场传统销售旺季的去年9月，市场销售节奏显著趋缓，“金九”成色不足。

　　尽管旺季“成色”不足，但温州市区热门区域的楼盘依然抢手。温州的一名地产中介表示，目前温州房价最贵的是中央绿轴附近的准现房，售价在4万元/平方米左右，中央绿轴板块是温州楼市的热门区域，曾引起本地及国内知名房企争夺。

　　对于温州楼市的风云变幻，我春节回乡从亲朋好友的闲聊中，感受最明显的是温州人心态发生了变化，用四字概括为“平稳、理性”。一位温州人这样预测，“今年的温州楼市，预计会稳健发展，不会出现暴涨暴跌。”

　　新京报记者 王海亮 摄影 管乐 

　　年底，正当市区二手房市场在低迷中挣扎时，二手学区房成交量突然大幅放大，为冷清的市场添了一把火。据业内人士介绍，这波学区房行情来得有点突然，可能与今年初鹿城区部分初中入学政策调整有关，因为成交的绝大多数为小面积、低总价房源――60平方米以下、总价低于100万元。

　　年底学区房火得反常

　　“最近几个月以来，市区二手房市场很低迷，成交量持续下降，但从上个月底开始，二手学区房异军突起，给二手房市场添了一把火，进入12月以来，成交量不断攀升。”温州平安易居房产营销有限公司区域总监王超爱说。

　　温州平安易居房产营销有限公司金牌物业顾问周蓉，专业从事中介工作已经有五六个年头，在业内二手学区房领域小有名气，有着丰富的经验。周蓉所在的店是公司内学区房业务做得最好的，其业务范围主要是老城区几大主要学区。

　　“我从业至今，还从未见过像今年底这样高的成交量。”周蓉介绍称，一般来说，每年的5月至8月是二手学区房的成交旺季，因为这个时间临近入学，家长们往往会扎堆购买学区房。其次在农历新年过后，也会有一波学区房的行情。而年底只是普通行情。但今年11月底开始，他们就明显感觉到市场对学区房的需求。据统计，他们店去年11月至12月期间共成交学区房16套，而今年11月27日至12月17日的20天里，已成交的学区房就达到了近30套。

　　温城房产咨询有限公司经理谢泰文表示，学区房成了他们公司今年底的主要业务，前来咨询学区房信息的市民很多，公司已专门针对这一行情组织房源和对客户推荐。

　　据了解，今年以来，我市二手房成交价格有不小的下跌，而二手学区房也无法避免这一大趋势，但下降空间相对不大，如位于老城区的几所学校，跌幅最大的为每平方米2000多元，跌幅小的大概为每平方米1000元。

　　入学政策调整是主因

　　为什么年底二手学区房火得那么突然呢？业内人士分析称，今年初，鹿城区部分初中放宽了入学条件应该是带来年底这波行情的最主要原因。

　　据介绍，今年我市全面推行义务教育阶段中小学“阳光招生”，公办学校实行“就近、免试、免费”入学原则，不采取任何形式的考试(面试)录取新生。尤其是今年市区部分学校入学条件放宽，如温二中、温八中等学校，对辖区内学生，新购房建筑面积在20平方米以上、60平方米之内的不再有居住三年以上的要求。

　　于是，这些学校附近的一些60平方米以下20平方米以上的小户型房源，成了广大家长的首选。市民马二水(化名)家住市区黄龙，明年他的孩子就要上初中了，为了能让孩子上所好的学校，他两个月前就开始出去寻找房源。由于他家经济实力一般，本想卖掉老房子再买一套六七十平方米的学区房。寻找房子的过程中，马先生得知初中入学政策的调整，便放弃了之前的计划，将老房子抵押，花了60多万元，买了一套约38平方米的二中学区房。

　　近段时间二手学区房成交的情况，也印证了以上业内人士的分析。从市区几家房产中介公司反馈的情况来看，11月底至今，他们成交的60平方米以下20平方米以上二手学区房占到总量的70%左右，比例高的，更是达到80%以上。

　　周蓉称，因为小户型学区房总价低，所以一些原本买不起大面积学区房的市民也纷纷加入购买队伍。由于不少优质学校周边的学区房比较旧，并不适合一家人居住，所以在部分初中入学条件放宽后，一些家长会选择购买小户型学区房，然后再在学校附近租大户型的房子供家人居住。

　　同时，因为年底往往是房源最为充足的时候，部分房东因为资金紧张等原因，议价空间比较大，所以也吸引了部分市民选择在年底去购买二手学区房。

　　购房者多为非老城区市民

　　“这段时间购房二手学区房的多是住在近郊的市民，从我们店的情况看，大概占了70%~80%。”周蓉说，从教育资源的分布来说，老城区学校相比近郊学校优势明显，所以也导致住在那里的市民，会买二手学区房。

　　市民王强(化名)家住藤桥，明年他的孩子要上初中。他比较早就开始关注市区初中入学政策的变化，年初获悉部分学校入学条件放宽，其中就有他中意的温州市第二中学海坛校区。最近，他通过市区房产中介，买下了一套位于市区北鹿巷的二中学区房，面积约41平方米，总价60多万元。由于房子比较旧，他把房子出租后，自己全家租用附近大户型房子。

　　业内人士称，对于经济并不宽裕的市民来说，买学区房前应仔细了解，想要上的学校是否属于入学条件放宽之列。

　　关于学区房的Q&A

　　问：鹿城区今年放宽初中入学条件的有哪些学校？

　　答：去年，温二中、市实验中学、市实验中学南浦分校、温八中四所学校招生，要求辖区内新购房建筑面积在20平方米以上，60平方米之内，而且必须居住三年以上。为了让更多的学生享受到优质教育，今年温二中、温八中取消该项入学条件的规定。

　　除温州市实验中学、温州市实验中学南浦分校两所学校外，其他鹿城区的初中都放宽了入学条件。这些学校对辖区内学生入学，不再有“新购房建筑面积在20平方米以上、60平方米之内的居住三年以上”的要求。

　　问：学区房购买旺季有无规律？

　　答：以往一般在5至8月和农历新年过后这两个时间段。

　　以今年为例，进入5月，我市部分大型连锁中介的分店都有不少学区房的单子成交。以60平方米以上的小面积房源为主。不过，这种类型的房源比普通非学区房在价格上普遍要高出10%~20%。

　　问：房屋产权人为学生祖父母或外祖父母的，是否可以就近入学？

　　答：房屋产权人为学生祖父母或外祖父母的，且学生及其父母户口与上述房产权人在一起，学生父母又确无其他住房的，凭上述房产证在所在地就近入学。

　　鹿城区部分初中辖区划分

　　温州第二中学(初中部)

　　南：江滨西路双号(永楠路口始)-横井巷-瓦市巷-解放街双号(瓦市巷口始)-百里东路双号-百里西路双号；

　　西：勤奋路双号(百里西路口至望江东路)；

　　北：瓯江路(永楠路口始)-望江东路。

　　该学校周边的学区房大多比较老旧，而且面积小，多为20~50平方米左右。客户买这边的房子主要是出于上学名额考虑，90%左右不会考虑自住。该学校附近的老房子之所以吸引客户，例如：北鹿巷、七枫巷，还有永宁巷、打绳巷以及朔门街一带的老房子，主要是其学区稳定，因为就在学校周边，同时总价比较低。

　　温州市实验中学(初中部)

　　东：解放街单号(鼓楼街口至百里东路口)；

　　南：鼓楼街双号-广场路(不含广信大厦)；

　　西：信河街双号(广场路口至百里东路口)；

　　北：百里东路单号(解放街口始)。

　　该学校附近的住宅新旧区别比较大，安平大厦、皇家大厦和新世界广场房源相对较新，60平方米以下的房子很少，其中新世界广场和皇家大厦属于双校区(为广场路小学和温州实验中学)，所以价格相对要高些；其次是百里东路的商品房宿舍楼，房龄较长，面积一般为30~50多平方米，整体数量也不多。

　　温州第八中学(初中部)

　　东：解放街单号(人民中路口至鼓楼街口)；

　　南：人民中路(包括路面)-人民西路(包括路面)；

　　西：九山南路双号-胜昔桥-石坦巷双号；

　　北：鼓楼街单号-广场路(不含路面，加广信大厦)。

　　该校位于市区五马街老城区一带，属于传统闹市区，周边学区房一般都有十几年的房龄，面积以30~80平方米左右为主，由于房子品质、面积尚可，客户可以自住，也可出租。但该地段租金相对较高，建议客户将该学区房出租，另租其他地方的房子自己居住，会更合算。

珠海学区房政策调整的消息引起关注。“同一行政区”如何界定？二手房原业主小孩正读小学，买房后能否获初中学位？针对疑问，珠海市教育局进一步阐释了新规定的内容。

“50平方米”是参考福建做法

规定：同一行政区内多套房子，50平方米以内的不就近安排学位。

问：为何定在“50平方米”呢？

市教育局：这是参照了福建的做法，同时也根据实际情况来确定的。因为50平方米以内房子，一般为一房一厅或单间，不太适合有孩子的家庭居住。实际上，部分购房者买这类物业，是希望获得附近学校的学位。如果这种情况不断增加，会人为造成该学区学位紧张，新规定有利于减少这种现象。

了解到，目前珠海香洲区50平方米小面积房产，在紫荆中学附近最为集中。市教育局表示，按照城市规划，该校学位应是相对充裕的，但在附近买小面积房产入学的人不断增多，现在学位异常紧张。不过，目前周边已无新楼盘。

规定：二手房产原业主已有子女在对应学区就读小学1- 5年级，或者初中1- 2年级的，不再按该房产学区安排学位，而是由教育行政部门统筹安排到其他学校就读；如果二手房产原业主无子女在对应学区就读的，就可以按该房产学区安排学位。

问：如果原业主的小孩正读小学，二手房业主买房后能否上初中呢？

市教育局：只要原业主小孩在读，不管小学还是初中(小学六年级和初三除外)，都不能安排同一学区的学位。6月1日文件正式生效，并从明年招生开始实施。购买二手房要先确认原业主是否占用学位，如果学位已占用，那么不管是否首次置业，都不享有同一学区的学位。1 2 3 4

万山区、高新区等不属行政区

问：“同一行政区”具体什么意思？

市教育局：目前珠海行政区有三个，包括香洲、斗门、金湾。高栏港区、横琴新区、高新区、万山区都属于功能区，而不是行政区。其中，横琴、万山、高新区属于香洲。高栏港区属于金湾，横琴区属于香洲。

问：在斗门拥有一套房产的家庭，如果再到香洲买一套，那属于“同一行政区唯一房产”吗？

市教育局：是的，斗门和香洲不属于同一行政区。同样道理，坦洲购房者在香洲买房也属于“唯一”。但如果在高栏港有房，又在香洲有房，就不算“唯一”了。

同一行政区两套“小房”统筹安排

问：如果业主在同一行政区有两套房产，且面积都在50平方米以内，学位如何安排呢？

市教育局：这要看附近学位情况。如果两套房附近学位都充足，家长可自己选择；如果一松一紧，那么安排在学位宽松的房子附近；如果两套房子附近学位都不足，那么教育局统筹安排到其他公办学校。

同一小区两套房打通，算一套大房

问：如果业主在同一小区购买两套相邻房产，虽然每一套都不足50平方米，但业主打通成为一套房，那能安排学位吗？

市教育局：这种特殊情况，当做一套面积大于50平方米的房子。首页 1 2 3 4

二手房：业主一天降4万元

昨天下午，问在珠海视窗跳蚤市场上输入“学区房”样，发现当天有20余条相关信息发布。其中有些信息打上“学区房末班车”、“永久学区房”字样。

问联系其中一位信息的联系人确小姐，她表示自己是业主，有两套位于香洲百货、丹田广场后的公寓房，是紫荆中学的学区，面积均为43 54平方米，实收单价1 4万元。“付款后明、后天可过户。”信息上注明。对此，确小姐解释，由于房子已经满5年，且带租约出售，原打算卖65万元一套，但是今天看到关于学区房50平方米的面积要求后，立即降了4万多元。

确小姐说，只要在6月1日之前完成过户，依然可以享受紫荆中学的学区。

莱斯租售中心总经理李永龙表示，政策出来后必然会影响二手房的流转率。“50平方米以下面积和原业主已有子女入读的二手房，就不再是原来选购学区房的首选了，这些房成交就不再活跃。

正顺地产总经理杨东方认为，关于学区房的政策对整体市场有一定影响，但并不会很大，因为学区房的比例占整个二手房的比例不是很高。“学区房的购买每年都有一个高峰期。因为政策规定房产在4月1日之前完成过户入住，才可以在当年享受到学区的就读指标。因此，4月1日之前会有一个学区房的成交高峰期，过后成交就一般。”

据了解，珠海有一批楼龄超过15年的二手房因为处于较好学区，价格长期居高不下。如紫荆中学学区内有一个住宅小区东宝花园，建于上世纪90年代中期，楼龄近20年，但价格并不便宜。问查询到一套115平方米的三房户型，售价在110万元(实收)。“这部分老楼龄房子如果没有了学区的优势，未来的价格肯定会下行。”杨东方分析认为，“同样，有学区房指标的二手房面积超过50平方米的话，只要楼龄不要太旧，价格依然会比较稳健。”首页

一手楼：小户型楼盘受影响

据了解，珠海市目前在售的楼盘，低于50平方米的户型并不多，如拱北的华融时代广场即将推售的单位是41～47平方米的精装公寓。“但我们并非主打的是学区房，而是走的高端商务路线，采取五星级酒店式管理，因此，学区房的政策不会对我们产生很大的影响。”华融时代广场项目工作人员表示，从去年至今，以小户型为销售主力，且主打学区房的项目主要是位于凤凰北的国子间。“左一中，右一小”的广告概念曾经深入人心，引起很多人对该项目的关注，该项目最小面积为27平方米，曾因户型面积太小不享受优质的学区资源而引起纠纷。

“不过现在这个楼盘没有影响了，因为它的房产证已经出来了，只要在6月1日之前出来的，依然可以享受学区的指标。”杨东方说，如此一来，若要进入二手市场，则该楼盘大部分户型没法继续享受学区的指标。

“50平方米一手楼，若是唯一产权，则不会受到面积的限制。从这个意义来说，政策的目的是为了让真正需要读书的人能读上书，所以其实是一个利好的政策。”杨东方表示。

日前，市教育局发出《关于珠海市义务教育阶段招生有关工作的通知》，就我市义务教育阶段学区房做出如下规定：

学生及其法定监护人在珠海同一行政区内有二套以上(含二套)全权房产的，按其建筑面积在50平方米以上(含50平方米)的房产学区安排学位(发文之日前，已持有《房地产权证》或已缴纳首期款并签订购房合同的除外)；多套全权房产均在50平方米以上(含50平方米)的，按照“房户一致”原则安排学位；只有一套全权房产的，不论面积大小，按房产所在学区安排学位。

所持二手房产原业主已有子女在对应学区就读小学1- 5年级或者初中1- 2年级的，不再按该房产学区安排学位，由教育行政部门统筹安排其他学校就读(发文之日前，已持有《房地产权证》或已缴纳首期款并签订购房合同的除外)；所持二手房产原业主无子女在对应学区就读的，按该房产学区安排学位。

杨女士是一家培训中学的工作人员，她最近一直在看紫荆中学和文园中学的学区房，新房价格太高，几乎都在16000～20000元/平方米，原本打算买个小面积的户型，但是学区房的新政一出来后她就只能放弃。“50平方米以上的新房，一套下来得百万元。”杨女士说，若是将此前的房子卖掉，也只能买一套六七十平米的户型，一家人却住不下。

杨女士说，现在她买二手房要更加小心，“还得问一下原业主是否占用学区的指标才行。”

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