德克萨斯珍珠啤酒厂：从“伤疤”到“圣地”，重生的秘密是什么？

来源：TOP创新区研究院

位于圣安东尼奥河畔的珍珠啤酒厂，是一个拥有百年辉煌历史的酿酒厂，随着城市的发展进程，它关闭了大门并逐渐荒废。时隔多年，这座废弃的厂房，数次改造之后焕发新生，成为了圣安东尼奥乃至美国德克萨斯州最为著名的景点之一。

1985年，德克萨斯州的圣安东尼奥河畔边，有着118年辉煌酿造历史的珍珠啤酒厂(Pearl Brewery)走到了最后一天。日夜燃烧的锅炉熄了火，酿酒罐被清空，留下了一个历史悠久但被荒废遗弃的工业“伤疤”。

厂区的地段不好，不在城市中心，而是在城市的东北边缘地区，几乎没有什么商业价值可言；

淡黄色位置，是珍珠啤酒厂的地址，可以看到其在城市东北边缘↑

另外，老啤酒厂旁边的社区以低收入、高犯罪率著称，更别提河畔长期被洪水所困，污染严重。

总之，没有了啤酒厂，这个地方可谓前途一片渺茫。

很多人推测，原啤酒厂很可能会被夷为平地，推倒重来，至于是建起四四方方的配送中心，还是建整齐划一的可负担性住房，就要看是谁来开发了。

不过，一想到标志性的红砖烟囱就要永远消失，那些记得珍珠辉煌岁月的圣安东尼人总会感到沮丧。

毕竟，珍珠啤酒厂曾经是圣安东尼奥的骄傲，之前，她为当地提供了最多的就业机会，也是当地最大的税收来源，人们家里的餐桌上、派对上、节日庆祝上，都有珍珠牌啤酒的身影。

1952年的珍珠啤酒厂 ↑

荒废十六年后，这个占地140亩的珍珠啤酒厂挂牌出售。随后的发展进程则狠狠给了当初的质疑一记“耳光”。

现如今，珍珠啤酒厂成为了一项非常成功的中型城市更新项目。

更新的珍珠区(pearl district)拥有324间公寓，15间餐厅和咖啡馆，13家零售商和18家居民企业，不仅是美国烹饪学院、珍珠农贸市场、Emma酒店及其餐厅Supper的所在地，还是圣安东尼奥西班牙裔商会、大自然保护协会、RBC证券、CE集团等著名企业的办事处。

这个自给自足、自带流量的有机社区，将历史建筑与新建筑融汇，既展现着一个动人的过去，又在拥抱未来。

引入烹饪学院 美食就是希望

让我们回到2001年，啤酒厂挂牌的时候。

当地亿万富翁Christopher Kit Goldsbury看上了这块地。他有着不少食品行业的经验与资源，而他的私募基金Silver Ventures，目标就是利用其所积累的丰厚资金、多元技能和优质资源帮助小型食品公司成长为大型企业。

2002年，他成功收购了珍珠啤酒厂，并开始着手大规模的改造工作。其中包括41万平方米的历史建筑和10余公顷棕地。

但在当时，对于啤酒厂的收购却普遍不被外界看好。

的确，从地产的角度来看，它的地段不好，社区价值低，土地也受到了污染。但Kit却觉得，这是一个机会，比起地段、污染、低收入等负面信息，他看到的是：

啤酒厂是圣安东尼奥这座城市企业家精神和工业历史的实体象征，同时，珍珠啤酒厂的三公里外，即是充满历史韵味的城市中心，游客云集。因而啤酒厂最初的改造定位为：建立一个集生活、工作、娱乐为一体的艺术社区，以满足当地居民的生活需求，同时打造未来以啤酒厂元素为主的文化旅游目的地。

目标是清楚了，但手里有哪些牌呢？

在2006年的第一期改造项目中，老厂房被改建为写字楼，零售和住宅空间，但这还不够。

到第二期项目改造，这些空间被进一步扩大，超过2.7万平米的存量建筑被重新划定用途，为活化社区还引入了教育机构，如美国烹饪学院——这个学院用美食改变了珍珠啤酒厂的发展进程。

引入美国烹饪学院的功劳在于Kit。

靠着之前在食品行业摸爬滚打多年，Kit积累了不少厨师的资源，于是，他说服美国烹饪学院在珍珠啤酒厂区建立了该学院的第三个校区。要知道，美国烹饪研究院是全美最好的烹饪学校，要求非常严格，堪称料理界的西点军校。

而美国烹饪研究院同意把分校开在这里，部分原因是这里有拉丁美洲烹饪元素，很容易吸引下一代厨师与食客。

自2008年开业以来，已有超过1000名厨师从该校区毕业，许多人就留在啤酒厂的18家餐厅工作，有些厨师甚至开始有了“国际声誉”，比如Andrew Weissman 和Johnny Hernandez。

许多人慕名前来，只为一饱口福。

美国烹饪学院的入驻还为这个地区打造了一种“街头文化”，进而聚集起了一批“创意阶层”。创意阶层指那些极具个性，乐于用新理念、新科技、新内容在建筑、设计、科技等多个领域创造价值的人。这群“创意阶层”最容易被“街头文化”（如现磨咖啡、街头艺人、时尚画廊、独立餐厅等）所吸引，从而聚集起来，为社区发展注入新活力。

“人们总是会去寻找美食，即使它不在最理想的位置，人们也会专程去找到它，”Kit说，“餐厅对我们啤酒厂来说非常重要。我们所拥有的厨师才华横溢，且拥有独特的想法，人们喜欢在当地厨师的高标准上再创新出大量有创意的想法。”

Emma酒店入驻 独一无二的IP力量

“人们会来圣安东尼奥体验Emma酒店，而不是来Emma酒店体验圣安东尼奥。”

这是Emma酒店入驻时的发展愿景。

Emma酒店于2015年加入珍珠啤酒厂的第三期改造，是一家拥有146间客房、三个创新的烹饪场所的精品酒店。她位于啤酒厂最具标志性的，具有121年历史的啤酒屋中，靠近圣安东尼奥河步道北端，毗邻户外露天剧场和全年农贸市场。它不仅是附近最为璀璨的焦点，也是现代生活与悠久历史连接的桥梁。

其实，在圣安东尼奥，旅游行业竞争十分激烈。圣安东尼奥的人口约120万，而2019年，她接待了3900 万游客。

在这个拥有价值上百亿美元旅游业的城市，Emma酒店如何能够脱颖而出，实现最初的愿景？答案并不复杂。随着旅游业的不断发展，越来越多的旅行者开始注重寻求真正的城市体验。他们渴望了解某个城市的历史和文化根源，欲在旅行中尝试当地的各种美食与新奇玩法，并像当地人一样生活。

而坐拥啤酒厂悠久历史文化，又深处繁华旅游社区的Emma酒店恰好能满足这一点。

当然，作为一个设计、工程和建筑领域的优秀“作品”，你只有身临其境，才能真正体会到其中魅力。

酒店建筑设计由来自芝加哥的建筑师August Maritzen主导，酒店室内设计的改造由来自纽约的设计事务所Roman and William负责。

设计师抱着对历史建筑的热忱和严谨的态度，以珍珠啤酒厂过去的辉煌历史为出发点；以啤酒厂的地理位置为基础，将旧工业建筑与现代设计相结合，改造出了一个充满工业气息，又融入了温馨家居风的现代精品酒店。

深入酒店内部，你仍会瞥见许多旧建筑遗留下的历史痕迹——

斑驳的墙面，裸露的砖墙，陈旧的装饰物，这些老建筑身上的“旧”与年轻建筑的“新”完美契合，在每个角落都自豪地展示着其啤酒厂的血统。这正是Emma酒店与其他豪华酒店的不同。

酒店所有者、开发商对啤酒厂的文化历史进行了最大限度的保护，对于啤酒厂的百年文化内涵，他们都持以完全的尊重。

所有的工厂设备、工业遗迹全部都是啤酒厂原汁原味保留下来的，绝没有仿制品，就连酒店的名字“Emma Koehler”都是酒店前身珍珠啤酒厂的老板名字。

酒店前台酒吧有三个包房，由巨大的啤酒储藏罐改造而成。置身其中，会有淡淡的酒香飘来，叫人仿佛看到一个世纪前，酿酒厂工人正将珍珠啤酒桶搬到前大厅，而运酒的马车就等在那儿。

许多酒店会使用少量书籍作为设计道具，这些书籍大多只是摆设，毫无阅读价值。但Emma却拥有两层图书馆，收藏着3700册藏书，这些图书收藏自哈佛大学设计研究生院的前Loeb研究员Sherry Kafka Wagner。作为一名小说家，文化人类学家和城市规划顾问，其所藏图书也多与城市规划、人文历史相关，且颇具文学价值。

在这里，人们不仅可以沉溺于书本的世界，从中体会城市规划的奥秘，还可以自由地活动，感受这间图书馆独有的韵味。

除图书馆外，酒店还有大象酒窖，这是一个公开的商务会议室，可直通展览厨房。

酒窖外便是可以俯瞰河流的庭院，庭院本身可容纳150人参加派对和招待会，所以，它也理所应当地成为了圣安东尼奥最热门的婚礼场地之一。

由内至外，Emma酒店在各类空间的设计运用中，自然且完美地展示了珍珠啤酒厂原有的风貌与底蕴，成为许多世界顶级设计师改造空间时学习参考的对象，同时也为当地旅游与艺术文化产业贡献了独一无二的力量。

从废弃厂房化身为城市商业和生活中心，珍珠啤酒厂凭借一己之力促进了当地旅游业的振兴，成为了城市有机更新的成功典范，而其成功的关键就在于将开放空间与公共活动进行了恰到好处的融合。

整个改造区域内，公园和广场比比皆是，当然，也消解了人与建筑间的隔阂。

著名的圣安东尼奥河滨步道在改造的过程中，也将啤酒厂所在区域作为步道延伸的重点。如今，这里已然成为了当地的文化活动中心。

此外，设计师还特别注重建筑底层的设计，在这里加入了各式各样沉浸式消费或体验机会，吸引行人驻足琢磨、主动尝试。穿街走巷，人们可以自由地到处集会、玩耍，有了类似的“人群集会空间”，碰撞出来的火花才能打破旧有的、固化的体系，创造出新的生态。

更值得一提的是，几乎每个周末，这里都会有公共的农贸市场，也有卖手工品的。所有供应商都位于150英里范围内，销售农产品、肉类、鸡蛋、烘焙食品、当地生产的奶酪、橄榄油以及各种精选食品和零食。

这种市场本身是一个社区，就如同所有伟大的社区一样，它拥有丰富的人文历史，当地人喜欢聚集此地，分享餐饮、学习、工作和生活，四处都洋溢着生机与活力。

开发商最开始接触啤酒厂项目时，给出了一个6~7年的开发时间表。

显然，时间被低估了。啤酒厂拥有接近9.2万平米的建筑物，每个建筑各不相同，在改造的同时还必须确保租客的匹配度，无疑难度巨大，需要耗费大量时间与精力。

由此也可以看到，哪怕是尺度规模并不大的区域开发，对于资金的要求也非常高。不管是在基础设施还是在城市规划及建筑空间、社区创新生态系统的培育上面，都需要大量的现金流去实现包容性的增长。

为了不使现金流断裂，必须要有长远的资本策略，以及一批耐心的资金。

幸运的是，在开发商耐心地开发与运营下，烹饪学院、广场、剧场等陆续登场，大量新居民受吸引入住，加上Emma酒店、精品公寓等优质品牌接连加入，啤酒厂逐步形成了如今活力无限的新社区。

“珍珠区取得真正的成功，并非因为我们专注于盈利，而是因为我们专注于圣安东尼奥和这个社区。”