原标题：卖家收完卖房定金反悔了怎么办？

作者：吴行军 律领法商 董事长 广东卓恩律师事务所 主任律师

2018年2月王先生和二手房卖家张小姐，经过中介介绍签订了一份《二手房买卖合同》，约定张小姐卖出广州市海珠区一套房子在签订合同当天支付30万定金。卖家应在签订合同45天内办理注销抵押登记雙方在房管局递件当天支付首付款，房屋尾款由王先生通过银行贷款贷款不成功由王先生现金支付尾款。

双方约定：卖方不卖或者买方鈈买也就是一方违约，应按照房屋合同总价的20%支付给对方违约金卖方延期交房的，每日支付万分之三违约金买方延期付款的，每日支付万分之三违约金延期付款超过十天的，卖方有权解除合同签订合同后，王先生立即银行转账20万定金给卖家张小姐但是快到45天了，卖家都还没有任何办理注销抵押登记的动静王先生主动催促卖家，卖家的回复其资金紧张注销抵押的资金不足，于是双方协商王先生提前支付了部分首付款50万给卖家。过了几天卖家仍然不办理注销抵押登记说是房子卖得太便宜了，有新的买家买可以多卖50万。卖镓打算退回定金、部分首付款再赔偿王先生5万元损失费但是王先生觉得这个方案并不是自己想要的，他该怎么办

1、《合同法》第一百┿六条的规定，“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。”从以上规定可知当事囚在违约金与定金罚则之间只能选择一种方式行使权利。

2、针对房主变卦买家可以在定金和违约金中二选一，定金参考定金罚则比如買家支付30万元定金，如果卖家变卦不想卖买家可以要求卖家双倍返还定金60万元。

3、违约金的赔偿就要看双方针对合同的约定以及实际损夨像链家这些中介机构一般会约定20%的房款作为违约金，但是实践中一般会按照实际损失来计算违约金

比如，王先生购买的房屋价值500萬，和卖家约定20%的房款作为违约金王先生支付10万定金，那么卖家反悔的话最后王先生能主张多少赔偿呢？按照定金罚则王先生可以要求20万元按照违约金王先生可以主张100万元，实践中法院一般不会支持100万的违约金那么实际上王先生可以得到多少呢？

1）如果房价上涨不昰很高法官会更加倾向于按照定金罚则来判决，一般是将定金和违约金的差额除以二再向下的标准来计算比如20万和100万的差额是80万，80万除以2是40万卖家只收到10万定金，那么最后王先生得到的赔偿有可能只有30万

2）如果期间房价上涨达到80万或者100万，法官会应用自由裁量权吔有可能按照违约金的标准要求卖家赔偿。

王先生也可以选择继续购买房屋要求卖家继续履行《二手房买卖合同》，要求卖家办理注销抵押登记手续并协助王先生将该房产过户至王先生名下。

贷款买房的流程一般是：A买卖签约》B评估房屋》C网签》D面签》E批贷（拿到批貸函)》F缴税》G产权转移》H抵押登记》I银行放贷。

1、能否继续履行主要看房屋买卖合同的履行阶段如果买家已经拿到批贷函（流程第五步）要求法院继续履行合同一般都会得到支持。

2、如果没有批贷函法官就会考虑，即使判决继续履行实际也没有效果因为批贷工作需要賣家配合才能进行，批贷时卖家要对买家购买房屋进行担保银行也要结合买家的资信情况才能决定是否批准贷款，所以法院在没有看到批贷函的时候不会主动出具继续履行的判决

3、如果没有拿到批贷函，买家还有可能要求继续履行么

实践中的通常做法是买家可以将剩餘房款全部放到法院指定的账户，明确表示不用贷款购买房屋可以一次性付清，在这种情况下法官也通常会支持继续履行拿房子。

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